Analisi del mercato immobiliare di Manhattan

Il mercato immobiliare di Manhattan in ribasso nella seconda metà del 2022

Il 2022 è stato un anno di due mercati a Manhattan. 

L'inizio del 2022 ha proseguito il boom iniziato all'inizio del 2021, spinto dallo scatenamento della domanda repressa e da un contesto di tassi artificialmente bassi che era stato implementato dalla Fed all'alba di Covid.  

Nel giugno 2022, tuttavia, dopo che la Fed ha attuato il suo primo aumento jumbo di 75 punti base del tasso di riferimento, il mercato si è rapidamente ammorbidito, lasciando la maggior parte degli acquirenti e dei venditori in una situazione di stallo per il resto dell'anno, mentre si adeguavano alle nuove realtà del mercato. Il grafico seguente mostra il confronto tra le attività contrattuali mensili.

Attività contrattuale mensile

Con soli 602 contratti firmati nel dicembre 2022, è stato uno dei peggiori risultati dell'anno dal 2008. Mentre acquirenti e venditori fanno i conti con una nuova realtà, ci aspettiamo che il mercato ricominci a muoversi all'inizio del 2023, perché c'è ancora domanda. 

Prezzi degli immobili a Manhattan

Condomini

• Prezzo medio di vendita di 2,75 milioni di dollari
• 2.074 dollari il prezzo medio per piede quadrato
• Sebbene si tratti di un aumento rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente, l'incremento è dovuto principalmente alle chiusure avvenute in una manciata di torri ultra-lusso, come Central Park Tower e 220 Central Park South, che hanno influenzato i risultati più elevati.
• In sostanza, il prezzo per piede quadrato è rimasto invariato da un anno all'altro a poco meno di 2.000 dollari per piede quadrato.

Coops

• Prezzo medio di vendita di 1,27 milioni di dollari
• 1.225 dollari di prezzo medio per piede quadrato

• Prezzo medio di vendita di 3,19 milioni di dollari
• 2.415 dollari di prezzo medio per piede quadrato
  

Segmento lusso (top 10% delle vendite)

• Prezzo medio di vendita 8,06 milioni di dollari 
• 2.909 dollari il prezzo medio per piede quadrato
• Soglia di prezzo di ingresso di 3,95 milioni di dollari per il lusso

Rialzo dei tassi della Fed nel 2022

Nell'arco di soli 10 mesi nel 2022, la Fed ha aumentato il tasso di riferimento dei Feds fund del 4,0%, come mostrato nel grafico sottostante. Questa azione senza precedenti è stata intrapresa per cercare di controllare l'inflazione, un fenomeno globale nel 2022. 

I tassi sono più alti di quanto non siano stati dal 2008, ma lo sono stati anche in passato e i mercati immobiliari hanno funzionato bene in quel tipo di ambiente. Tuttavia, il ritmo degli aumenti dei tassi di quest'anno, compresso in soli 10 mesi, è l'aspetto più preoccupante. Il tasso dei mutui Jumbo fissi a 30 anni è passato dal 3,1% del 1° gennaio 2022 al 5,7% del 31 dicembre 2022. Dal 6,35% di ottobre. 

A Manhattan ci sono molti acquirenti in contanti (circa il 55%) rispetto ad altre città, quindi i tassi di interesse non giocano sempre un ruolo così importante nell'attività. Inoltre, le coop, che costituiscono il 70% del parco immobiliare e sono uniche a New York, hanno regole molto rigide sull'importo del finanziamento che si può ottenere. Alcune consentono un finanziamento massimo del 70%, ma molte consentono solo il 50%. Alcuni non consentono alcun finanziamento. Si tratta di fattori attenuanti per il mercato di New York, ma non aiutano gli acquirenti di case per la prima volta, che spesso richiedono un mutuo per l'acquisto. 

La fornitura di scorte di Manhattan salva la giornata

La salvezza di questa storia è la mancanza di offerta sul mercato. Rispetto alla fine del 2020, in cui i livelli di inventario erano superiori a 8.100, oggi l'offerta è al minimo di 5.858 unità. Le ragioni sono molteplici, come ho già detto ad agosto e riassunto di seguito.

La limitata quantità di offerta dovrebbe porre un limite al potenziale calo dei prezzi nel 2023. Inoltre, non prevediamo l'arrivo di scorte sul mercato in tempi brevi per i seguenti motivi:

• Mutui con manette d'oro
• L'80% dei newyorkesi con un mutuo ha tassi inferiori al 5%.
• In questo modo i proprietari rimarranno nelle loro attuali case a tempo indeterminato. 
• Nessuno ha intenzione di scambiare il proprio mutuo al 3% con un mutuo al 6% in tempi brevi. 

• Mercato congelato delle conversioni da affitto a condominio a causa della legge dello Stato di New York del 2019
• La legge penalizza i proprietari di edifici che hanno inquilini stabilizzati, rendendo impossibile la creazione di appartamenti a prezzo di mercato a partire da unità stabilizzate. A meno che non venga apportata una modifica a questa legge, non ci saranno conversioni perché non hanno alcun senso finanziario per un costruttore. 
• La scadenza dei programmi di abbattimento fiscale rende più costosa la costruzione per i costruttori.
• Gli abbattimenti 421a, 421g e J-51 sono tutti scaduti. 
• Un tempo questi erano ottimi strumenti che il governo utilizzava per convincere gli sviluppatori a costruire, ma ora non esistono più.
• I politici di sinistra di New York hanno posto il veto a progetti con generose componenti abitative a prezzi accessibili del 30% e del 50%.
• Le vendite di terreni a Manhattan sono state poche negli ultimi due anni, quindi non sono molti gli sviluppatori che intendono costruire in città.
• L'inflazione ha frenato molti sviluppi, poiché i costi non sono noti come in tempi normali.

Prospettive immobiliari di Manhattan 2023

Molti previsori hanno previsto un calo dei prezzi delle case in tutto il mondo nel corso del prossimo anno. Questo accadrà, tuttavia, soprattutto in quei luoghi che hanno registrato la maggiore crescita dei prezzi durante la Covid. Negli Stati Uniti, molte città più piccole sono quelle più a rischio, perché sono quelle in cui i prezzi sono aumentati di più. Luoghi come Boise, ID, Salt Lake City, UT, Phoenix, AZ e tutto il Connecticut, a quanto pare. 

New York, tuttavia, non era uno di questi luoghi. Infatti, i prezzi di New York sono diminuiti durante Covid, a causa dell'esodo di massa dalla città all'inizio di Covid. I prezzi hanno recuperato le perdite solo nel 2021 e hanno registrato aumenti modesti rispetto alla maggior parte delle altre città. 

Il Prime Residential Forecast di Knight Frank prevede che i prezzi di Manhattan aumenteranno di almeno il 2% nel 2023, dopo Miami (aumento del 5%) e Los Angeles (aumento del 4%) negli Stati Uniti. Questo livello di aumento colloca Manhattan al 13° posto nelle previsioni delle 25 città più importanti a livello globale, dimostrando la capacità di recupero e la fiducia nella città (e negli Stati Uniti in generale). 

Knight Frank cita la "fuga di capitali dai porti sicuri" e gli "acquirenti d'oltreoceano... che cercano una maggiore, piuttosto che una minore, esposizione al dollaro USA". Senza dubbio, i fattori che ho citato a proposito della bassa offerta contribuiranno a compensare la pressione al ribasso sui prezzi esercitata dalle azioni della Fed nel 2023.

I mercati immobiliari di Manhattan e Miami continueranno a rafforzarsi

Molte persone ci hanno chiesto cosa pensiamo che accadrà nei mercati di New York e Miami ora che la Fed ha aumentato i tassi. Sebbene l'attività sia rallentata, entrambi i mercati sono ancora molto attivi in base alle misure storiche. 

Molti si chiedono se il rallentamento porterà a un calo dei prezzi. Mentre alcuni esperti affermano che ciò avverrà sicuramente in alcune regioni del Paese, vista la velocità con cui i prezzi sono saliti in quelle regioni, prevedono che le probabilità di un calo dei prezzi a Manhattan e Miami siano rispettivamente a rischio basso o molto basso.

Analisi CoreLogic - Giugno 2022: probabilità di calo dei prezzi

Secondo CoreLogic, la metropolitana di New York ha una probabilità bassa e Miami ha una probabilità molto bassa di vedere un calo dei prezzi nei prossimi 12 mesi.

Manhattan

Prezzi

I prezzi non sono aumentati allo stesso ritmo di altre località del Paese. Il mercato immobiliare è crollato nel 2020 (con prezzi in calo, in media del 7%) e ha iniziato a riprendersi solo nel 1° trimestre del 2021, una volta terminati i vaccini (con prezzi in aumento in media del 16%). 

1. Considerando che i prezzi a Manhattan sono aumentati del 4,5% all'anno negli ultimi 10 anni, un aumento netto del 9% (16% meno 7%) equivale a 2 anni di crescita normale dei prezzi. 
2. I canoni di locazione sono aumentati del 20% rispetto all'anno precedente, causando un'impennata dei rendimenti, il che rende il momento ideale per gli investitori per acquistare una proprietà a Manhattan (soprattutto perché i prezzi non hanno subito un'impennata). 
3. Prevediamo che l'aumento dei prezzi degli affitti a Manhattan continuerà, dato che i tassi dei mutui fanno sì che meno acquirenti di case per la prima volta acquistino nei prossimi 12 mesi, costringendo più persone a rivolgersi al mercato degli affitti. 
4. Gli alti prezzi degli immobili di Manhattan continuano a essere sostenuti dagli alti redditi locali, come ha costantemente riportato il rapporto UBS Global Bubble. 
5. Manhattan è un'operazione a lungo termine. Gli investitori acquistano immobili a Manhattan per sicurezza. Visti i costi che comporta, non è un luogo per la speculazione nuda e cruda o per il flipping. 
6. Il 50% degli acquirenti di Manhattan paga in contanti per l'acquisto di immobili, soprattutto nel segmento del lusso, e quindi non risente della variazione dei tassi di interesse. 
7. Le coop rappresentano il 75% del parco immobiliare. Molte cooperative non consentono finanziamenti o li limitano al 50%. Questo fatto ha sostenuto l'immobiliare di Manhattan durante la crisi Lehman. 
8. Tuttavia, la sottoscrizione è molto rigorosa, quindi non si tratta di uno scenario del 2008. 

Fornitura

1. L'offerta è relativamente bassa per i migliori progetti di condominio a NYC nelle aree principali. 
2. L'offerta è diminuita del 10% rispetto allo stesso mese dell'anno scorso. 
3. Per quanto riguarda i condomini di lusso, ce ne sono pochissimi nella Pipeline.
4. Di tanto in tanto riceviamo richieste da parte di investitori alla ricerca di offerte di appartamenti in blocco a Manhattan. Nel 2018 ce ne sono stati parecchi e molti edifici con almeno 50 unità da vendere.  
5. Tuttavia, preparando una recente analisi per due investitori distinti (uno dei quali ha effettuato una transazione 1031 di grandi dimensioni), ho notato che ci sono pochissimi edifici stellari in arrivo sul mercato nei prossimi 3-5 anni al di sotto della 96esima strada e che il numero di edifici con più di 50 unità da vendere è diminuito notevolmente rispetto a quattro anni fa. 
6. Alcuni edifici che erano in cantiere e che aspettavamo con ansia, come The Cortland, One High Line e One Wall Street , hanno iniziato le vendite. Si tratta di progetti di fascia molto alta. Oltre a questi, ci sono pochi condomini di alto livello in arrivo in aree di primaria importanza. 
7. La mancanza di offerta di prodotti di qualità probabilmente farà salire ulteriormente i prezzi, finché non si raggiungerà un equilibrio tra domanda e offerta. 
8. La scadenza dell'abbattimento fiscale 421a, che in passato aveva incentivato i costruttori a costruire condomini ed edifici in affitto, ha portato a un minor numero di nuovi sviluppi in cantiere.  
9. I politici liberali di New York non hanno la voglia di incentivare i costruttori a costruire, quindi non vediamo il ritorno di questo incentivo. 
10. Naturalmente, questi politici hanno la vista corta. La mancanza di incentivi agli sviluppatori non farà altro che a) ridurre la quantità di alloggi a prezzi accessibili costruiti (un requisito per i nuovi progetti edilizi a Manhattan), b) ridurre le entrate per la città e lo Stato e c) aumentare ulteriormente le tariffe di affitto per gli inquilini. 

Miami 

La ritrovata forza di Miami deriva da:

1. un enorme afflusso di residenti (ricchi) in fuga da Stati ad alta tassazione; 
2. un afflusso di residenti in cerca di maggiori libertà e meno restrizioni covili, dato che la Florida aveva restrizioni molto permissive durante la pandemia;
3. un afflusso di hedge fund e aziende tecnologiche che si trasferiscono a Miami; 
4. un'offerta molto bassa di case unifamiliari e condomini (soprattutto quelli più grandi); e 
5. una conduttura vuota. 

Il rallentamento dell'attività negli ultimi mesi non è dovuto alla domanda. È una questione di offerta. La domanda di case unifamiliari e condomini a Miami (e in tutto il sud della Florida) è stata così grande che le scorte sono state ridotte. E si prevede che la nuova offerta non avrà un grande effetto sul mercato fino a quando il prossimo ciclo edilizio non sarà in pieno svolgimento. Prevediamo che ciò avverrà tra 5 e 7 anni, dato che nei prossimi 3 anni non arriverà praticamente nulla sul mercato.

Ne parlo in modo approfondito nel mio video qui sotto:

Titoli e medie

Mi piace sempre ascoltare Leonard Steinberg di Compass. In un recente post, ha avvertito acquirenti e venditori di non credere ai titoli dei giornali e di non guardare troppo alle medie. E ha sicuramente ragione.  

1. Il settore immobiliare è iper-localizzato. 
2. Non confondete i titoli di un mercato (o di tutto il Paese) con quelli di un altro mercato. 
3. Manhattan è un mercato davvero unico (per molte ragioni) e le tendenze nazionali non sono applicabili, come la storia ci ha dimostrato. 
4. Lo stesso si può dire per Miami, che attualmente sta vivendo un'impennata di crescita. Per questo motivo, secondo CoreLogic, Miami ha una probabilità molto bassa di vedere un calo dei prezzi. 
5. A Manhattan, vediamo quanto possa essere iperlocale il mercato. Qui valutiamo gli edifici singolarmente, poiché spesso edifici vicini possono avere prezzi totalmente diversi, domanda totalmente diversa, traiettoria totalmente diversa, ecc. 
6. Anche a Miami vediamo quanto il mercato possa essere iperlocale. I prezzi e la domanda sulla spiaggia non hanno praticamente alcuna relazione con i prezzi e la domanda di alcuni quartieri della terraferma. 

Pertanto, non lasciatevi coinvolgere dalle medie, poiché queste ci dicono solo cosa è successo nel mercato nel suo complesso e non ci dicono sostanzialmente nulla su cosa è successo in un particolare edificio (o linea di un edificio, se è per questo). 

Siamo qui per aiutarvi a orientarvi nei mercati di Manhattan e Miami. Programmate una telefonata veloce con me se posso farvi luce su qualsiasi altra cosa stiate valutando. Sarei lieto di discutere di entrambi i mercati in modo più dettagliato, di fornire una valutazione della vostra casa se state pensando di venderla o di inviarvi una ricerca di immobili.

Buona estate!

L'anno 2021 sarà senza dubbio uno dei migliori anni nel settore immobiliare residenziale nella storia di Manhattan, superando i 9,5 miliardi di dollari in vendite chiuse nel solo terzo trimestre, il maggior numero di vendite chiuse in un trimestre in 32 anni. 

L'attività di vendita è stata stimolata da una domanda repressa scatenata, dall'adozione di vaccini in aumento, da prezzi ragionevoli, da tassi d'interesse bassi da record, da uno spostamento verso spazi più grandi (o quelli con spazio esterno) e da una maggiore ricchezza personale. 

Questi 9,5 miliardi di dollari si riferiscono ad accordi chiusi nel 2021, non necessariamente firmati nel trimestre, che è un barometro più attuale del mercato. 

Contratti firmati giù per la stagione estiva, ma ancora al record per il trimestre

Come si può vedere dal grafico qui sotto, l'attività dei contratti firmati è stata a livelli elevati dall'inizio dell'anno, anche se sta diminuendo. Questo calo potrebbe essere il risultato della stagionalità, dato che i mesi estivi sono di solito più lenti del resto dell'anno. Detto questo, le vendite del trimestre sono state da record. 

Anche se il 29% in meno rispetto al trimestre precedente, 3.500 accordi sono stati firmati nel trimestre. Con 270 accordi a settimana nel trimestre, questo è un numero da record. Ottobre continua il trend, registrando circa 305 accordi a settimana.  

I venditori sono felici, ma non troppo 

I venditori nel 2021 sono stati molto felici, soprattutto dopo una penuria di vendite nel 2020. Gli acquirenti sono là fuori, quindi la domanda è molto forte, soprattutto nel segmento di lusso dove si trovano gli appartamenti più grandi.

Anche se l'attività è stata notevolmente aumentata per la maggior parte dell'anno, la paura non è ancora sparita, quindi i prezzi non stanno aumentando oltre quelli di pre-covid. Lo sconto covid del 6-9% (a seconda di quando avete comprato l'anno scorso), è scomparso, ma non abbiamo ancora visto aumenti di prezzo oltre i livelli del 2019. 

Con tutta questa attività, si potrebbe pensare che i prezzi siano pronti a salire ancora. Generalmente, gli aumenti dei prezzi avvengono entro 9-12 mesi dopo un netto miglioramento dell'attività di vendita. Controllate i vostri calendari, perché cominceremo a entrare in questa fase in breve tempo.

Le unità troppo costose languono sul mercato

Dato che i prezzi sono stati piatti rispetto ai livelli del 2019, il Q3 non è stato il momento di elencare una proprietà a prezzi aspirazionali. Nel trimestre, le proprietà prezzate al mercato hanno impiegato 78 giorni per vendere. Al contrario, le proprietà che hanno richiesto un aggiustamento del prezzo hanno impiegato 181 giorni per vendere - più del doppio (2,3x) quelle prezzate al mercato attuale. 

Prezzi correnti nel trimestre

Nota: Di solito, mi piace confrontare i numeri del trimestre con quelli del trimestre precedente, tuttavia, nel Q3 2020 un terzo del volume delle vendite del trimestre è stato attribuito alle chiusure di 220 Central Park South, il più costoso nuovo edificio di condominio di New York City. 16 unità hanno chiuso ad un prezzo medio di 37M$, per un totale di 592M$. Di conseguenza, vi sto mostrando solo le cifre dell'attuale trimestre. Se volete informazioni più dettagliate, contattatemi. 

Altre statistiche interessanti:

• L'attività di vendita è salita al tasso più alto degli ultimi 32 anni. 
• Anche con tassi d'interesse record, circa il 50% degli affari erano tutti in contanti
• Le vendite di New Development sotto i 3 milioni di dollari sono cresciute due volte più velocemente di quelle sopra i 3 milioni di dollari, che sono comunque raddoppiate rispetto allo stesso trimestre dell'anno scorso. Uno spostamento verso unità di dimensioni più piccole nel nuovo sviluppo ha fatto abbassare la tendenza dei prezzi.
• Lo sconto di listino in tutti i segmenti è stato in media del 5,3% per il trimestre
• Il totale dei mesi di offerta di condomini e coop, il numero di mesi necessari per vendere tutto l'inventario in vendita, è sceso a solo 5,1. 
  
  

Hai perso il fondo. Non perdere il recupero! 

Manhattan supera il fondo del mercato e l'attività contrattuale esplode

Il secondo trimestre del 2021 è stato un trimestre da blockbuster, dimostrando che tutti si sbagliavano sul fatto che la vita in città fosse morta. Manhattan si è ripresa con la migliore stagione di vendita primaverile in 6 anni e ha avuto la più alta attività di vendita dal 2007.

La domanda repressa, i prezzi ragionevoli, i tassi d'interesse bassi, il desiderio di passare a spazi più grandi (o a quelli con spazio esterno), l'aumento della ricchezza personale e un maggior numero di acquirenti hanno fatto crescere il volume delle vendite. Insomma, la città è in piena espansione, grazie alla scienza e, a sua volta, a un rinnovato ottimismo.

Nota: per questo aggiornamento, confronto il Q2 2021 con il Q2 2019, che è molto più appropriato del Q2 2020, quando NYC era bloccata. 

I contratti firmati salgono alle stelle

I contratti firmati nel trimestre sono aumentati del 60% rispetto allo stesso trimestre del 2019. Molti di questi accordi non si chiuderanno fino al Q3 2021, momento in cui ci aspettiamo di vedere qualche azione positiva sui prezzi, dato il volume e il mix degli appartamenti che sono andati in contratto nel trimestre. 

Appartamenti più grandi di nuovo in voga

Il mercato super-prime (>10M$) ha avuto il miglior primo semestre di sempre, alimentato da sconti a due cifre rispetto al prezzo originale. Inoltre, c'è stato un notevole aumento nella vendita di appartamenti più grandi, il che è stato ottimo per il mercato >5M$. 

Il mix di vendite che ha incluso uno spostamento significativo verso la vendita di appartamenti più grandi, ha distorto le tendenze dei prezzi, portando il , Mentre il prezzo di vendita mediano è salito a $ 1.130.000, il più alto da quando ha raggiunto $ 1.215.000 nel Q2 2019, le tendenze dei prezzi sono state distorte a causa del mix di vendite.

Covid Sconto Dissipazione

Rispetto allo stesso trimestre dell'anno scorso, il prezzo medio per piede quadrato è sceso del 3,6%. Questo è stato annunciato come lo "sconto Covid". Il primo trimestre ha visto questo spread al 9%, il che dimostra che lo sconto Covid si sta rapidamente comprimendo. Ci aspettiamo che lo sconto Covid si dissipi nel terzo trimestre e sparisca entro il quarto, dato che i datori di lavoro interrompono o limitano il "lavoro da casa".

Prezzi correnti nel trimestre: 

Altre statistiche interessanti:

• L'attività di vendita dei condomini è salita al tasso più alto degli ultimi 30 anni. 
• Le vendite di nuovi sviluppi sopra i 3 milioni di dollari sono state le più grandi degli ultimi tre anni. 
• L'attività di vendita è aumentata più velocemente del nuovo inventario che arriva sul mercato, il che ha portato i mesi di fornitura a 6,9 mesi, il ritmo più veloce in 4 anni. 
• Lo sconto complessivo della quotazione è stato del 6,4%. 

Se ti sei perso il fondo, non perdere il recupero! 

Aprile 2021 Contratti Top

Marzo 14 anni di record

L'attività contrattuale di Manhattan ha continuato a salire fino a un nuovo record nell'aprile 2021 di 1.607 contratti firmati, battendo il record di marzo di 14 anni di 1.500 contratti in un solo mese. La prima settimana di maggio continua la tendenza e finora maggio è sulla buona strada per eguagliare aprile.

Con 1.607 contratti firmati, questo è del 50% superiore ad aprile 2019, un mese comparabile pre-covid. Aprile 2020 ha avuto solo 213 contratti firmati (presumibilmente avviato pre-covid. Come promemoria, New York City è stata chiusa, con proibizione delle proiezioni, dalla fine di marzo alla fine di giugno 2020.

Sul fronte del lusso, secondo The Real Deal , ci sono stati 652 contratti di lusso firmati fino alla fine di aprile, che è più di tutti i contratti di lusso firmati nell'intero anno 2020.

Sul fronte del nuovo sviluppo, aprile ha visto 235 contratti firmati rispetto ai 165 di marzo. È stato il più alto livello di attività di Manhattan nel segmento del nuovo sviluppo in tre anni.

Manhattan risorge dalle ceneri

Dopo un 2020 estremamente deludente, quando l'isola di Manhattan è stata afflitta da un "esodo Covid" e fisicamente chiusa per 90 giorni, il mercato delle vendite residenziali di Manhattan è risorto dalle ceneri nel primo trimestre del 2021. Mentre il mercato era stato strisciante in novembre e dicembre 2020, il primo trimestre 2021 e, in particolare, marzo 2021 ha visto un'attività di vendita sbalorditiva. 

Attività di vendita in crescita nel 1° trimestre 2021

Le vendite di Manhattan sono cresciute ad un ritmo vertiginoso nel marzo 2021, con un volume di vendite che ha superato i 1.500 contratti firmati, il miglior mese in 14 anni. Anche gennaio e febbraio 2021 hanno visto il volume delle vendite battere i mesi dell'anno precedente per almeno gli ultimi tre anni, come mostrato di seguito:

Gli acquirenti hanno approfittato della combinazione di tassi ipotecari bassi da record e prezzi più bassi. Sono anche incoraggiati dalla nuova amministrazione, di cui NYC sta già beneficiando, in contrasto con l'ultima amministrazione che era determinata a punire New York City per aver respinto Trump in modo schiacciante.  

Prezzi giù, ma non in caduta libera

Anche se i prezzi sono scesi, non sono crollati come alcune persone potrebbero aver pensato. Il prezzo per piede quadrato per un condominio a Manhattan è stato inferiore dell'8,8% nel 1° trimestre 2021 rispetto al 1° trimestre 2020. Questo in cima ai prezzi più bassi da quando il SALT cap è stato promulgato nel 2018, che ha avuto l'effetto di abbassare i prezzi a NYC in media dell'11% secondo l'economista Robert Schiller. Pertanto, i prezzi sono molto lontani dal loro picco di pochi anni fa e sono pronti a girare. Con un'amministrazione "blu", il tetto SALT , che punisce gli stati blu, ha buone possibilità di scomparire nel 2021. Questo favorirà i prezzi degli immobili e attenuerà l'esodo verso gli stati a bassa tassazione. 

Restano nuovi accordi di sviluppo

Ci sono ancora occasioni di Nuovo Sviluppo da fare, dato che i prezzi sono stati ridotti significativamente per i progetti introdotti 3 anni fa. I progetti lanciati di recente, tuttavia, sono stati prezzati al mercato attuale, quindi non ci sono molti sconti. Mentre alcuni degli sconti si manifestano in prezzi più bassi, molti degli sconti sono nascosti in concessioni sui costi di chiusura. Queste non appaiono nelle cifre del prezzo al quadrato. L'entità degli sconti sui nuovi sviluppi varia ampiamente, poiché dipende da fattori come il momento in cui il progetto è stato lanciato, la velocità di vendita fino ad oggi, il numero di unità rimanenti disponibili in una particolare linea, i partner azionari nella pila di capitale, e soprattutto i prezzi minimi di rilascio dei prestatori (le banche controllano davvero il prezzo, non lo sviluppatore). 

Per ottenere il miglior affare in New Development, è necessario avere una mente aperta e non fissarsi su qualcosa che non sta andando a raccogliere i più alti sconti. Per esempio, gli sviluppatori non offrono grandi sconti su appartamenti con spazio esterno né su linee che sono quasi esaurite.

Questo grafico qui sotto mostra come i prezzi dei nuovi sviluppi hanno riguadagnato un po' di terreno dai minimi di qualche mese fa. 

I vaccini infondono fiducia

Ci aspettiamo che i prezzi degli immobili comincino a salire in primavera/estate e per tutto il resto dell'anno, man mano che NYC si vaccina. Ad oggi, il 44% degli abitanti di Manhattan ha già ricevuto la prima dose di vaccino e il 27% è completamente vaccinato. Quando raggiungeremo il 70% della popolazione completamente vaccinata, le attività torneranno alla normalità, compresa la piena apertura di ristoranti e cinema (ora parzialmente aperti), gli spettacoli di Broadway, gli impianti sportivi, ecc. Poi, ci aspettiamo ulteriori cambiamenti drammatici nel mercato. Una volta che il paese riapre agli stranieri alla fine di quest'anno, ci aspettiamo che questo recupero immobiliare di Manhattan vada in overdrive!

I segnali portano a un mercato in continuo aumento

La potenziale rimozione del tetto SALT , la scarsità di nuovi permessi di costruzione (dal momento che il nuovo sviluppo è stato messo in attesa nell'ultimo anno), e la piena riapertura della città saranno di buon auspicio per i prezzi degli immobili di Manhattan nei prossimi 4-5 anni, come abbiamo visto dopo la crisi Lehman.  

Se state pensando di comprare, fatelo ora per ottenere i prezzi migliori. L'inventario è sceso da un record di 9.600 unità in vendita nell'ottobre 2020 a 7.000 unità alla fine di marzo 2021, che è ancora un po' alto. Ma, se le vendite continuano allo stesso ritmo del primo trimestre, saremo in un mercato di venditori per l'inizio dell'estate. Come l'economia si riscalda, così faranno i tassi d'interesse, rendendo più costoso possedere la stessa casa.

Il Manhattan Market si sta muovendo... ora è il TUO MOVE! 

Il mercato di Manhattan inizia bene nel 2021 con una maggiore attività di vendita

Mentre il mercato immobiliare di Manhattan sta ancora lottando a causa degli effetti di Covid, il quarto trimestre 2020, e anche il mese di gennaio 2021, ha visto un netto miglioramento alimentato da:

• Notizie e lancio di vaccini positivi che hanno aumentato la fiducia degli acquirenti,
• Tassi d'interesse storicamente bassi,
• Venditori (e sviluppatori) che offrono sconti (lo sconto medio di Covid era del 10%, molto meno per le unità di prezzo inferiore e molto di più per quelle di prezzo superiore)
• Domanda di Pent up dal blocco di 3 mesi
• Una nuova amministrazione favorevole a NYC e
• Potenziale abrogazione del SALT cap, che ha depresso i prezzi a NYC dell'11% (per Zandi) 

I contratti firmati nel Q4 sono aumentati di circa l'8% rispetto allo stesso trimestre del 2019. Gennaio 2021 ha visto le vendite di condominio aumentare del 50% e le vendite di coop aumentare del 167% rispetto allo stesso mese dell'anno precedente. Tutte buone notizie! Tuttavia, l'attuale elevata offerta di inventario in vendita è un vento contrario per il mercato che favorirà gli acquirenti nel 2021. 

Anche il mercato degli affitti ha visto una ripresa negli ultimi mesi. Ma, finché le aziende non chiederanno ai loro dipendenti di tornare in ufficio, il mercato degli affitti rimarrà fiacco. Ci aspettiamo una rapida inversione di tendenza nel leasing in pochi mesi. 

Takeaways:

• È un mercato di compratori, ma la finestra di opportunità per i grandi affari si sta chiudendo,
• I prezzi sono scesi ma non sono crollati,
• Gli acquirenti di lusso sono tornati sul mercato - sono stati assenti per gran parte dell'anno, 
• L'inventario è in calo rispetto al suo drammatico picco di ottobre, ma ancora ad un livello alto,
• È un ottimo momento per comprare un grande appartamento da uno sviluppatore - i nuovi sviluppi hanno visto alcuni dei più alti sconti e concessioni che abbiamo mai visto. 

Il mercato di Manhattan torna nel 4° trimestre 2020

Con le notizie da prima pagina che parlano di persone in fuga dalle grandi città, non c'è da stupirsi che i miei clienti siano sorpresi di sapere che l'attività dei contratti firmati a Manhattan è stata robusta negli ultimi due mesi. I contratti firmati al mese in ottobre e novembre 2020 hanno raggiunto una media di 855 contratti al mese, con il dicembre 2020 in linea con il dicembre 2019 che ha superato i 717 contratti firmati. L'attività dei contratti firmati per il trimestre fino a metà dicembre ha già superato lo stesso trimestre dell'anno scorso. 

La fiducia nel vaccino e la capitolazione da parte dei venditori agli sconti sui prezzi hanno riportato gli acquirenti sul mercato. La maggior parte di questa attività contrattuale è stata nel segmento dei 3 milioni di dollari, con il settore del lusso ancora poco brillante, ma in miglioramento. 

Come potete vedere qui sotto, il numero di contratti firmati al di sopra dei 5 milioni di dollari continua a crescere e questo è il segmento in cui stiamo vedendo i maggiori sconti. 

Inventario in netto calo rispetto al picco, ma ancora alto

L'attività e la fiducia hanno portato l'offerta di immobili in vendita a Manhattan da circa 9.600 nell'ottobre 2020 a 8.000 oggi. 

Mentre le scorte sono aumentate del 20% rispetto alla fine dell'anno scorso, quando i livelli delle scorte erano a 6.600, siamo lieti di constatare che i livelli delle scorte sono scesi del 17% rispetto al picco massimo. Questa netta inversione di tendenza delle scorte in ottobre è stata probabilmente il risultato delle notizie stellari sui vaccini di Pfizer e Moderns. Speriamo che questo non incoraggi troppo i venditori.

Fino a quando il vaccino non sarà completamente distribuito, ci aspettiamo che si concludano accordi a New York. Anche se con il passare del tempo e la ripresa dell'attività, non ci aspettiamo che i venditori facciano sconti come sono stati. È come se avessimo già superato il fondo del mercato, ma ancora in un periodo in cui un acquirente può ottenere, fino ad ora, sconti significativi a NYC. 

Dove sono ora tutti gli sconti?

Lo "sconto Covid" medio è stato di circa il 10%, anche se superiore nel segmento degli oltre 4 milioni di dollari. Urban Digs ha analizzato le vendite chiuse nel 4° trimestre 2020 e ha rilevato che 

• Sotto i 2 milioni di dollari - una media del 5% di sconto
• Da 2 a 4 milioni di dollari - una media del 10,4% di sconto
• Oltre 4 milioni di dollari - una media del 13,5% di sconto

Naturalmente, queste sono medie e tengono conto solo dei prezzi, non di altri omaggi che gli sviluppatori offrono per concludere accordi, come i crediti di costo per le chiusure, ecc. È importante notare che il mercato immobiliare di Manhattan ha già preso un colpo dopo che il cambiamento fiscale di SALT è avvenuto alla fine del 2017, con il mercato che ha toccato il fondo nel terzo trimestre del 2019. Pertanto, i prezzi avevano già preso un colpo significativo prima dell'entrata in vigore di Covid. Lo sconto aggiuntivo di Covid è solo la ciliegina sulla torta per gli acquirenti. 

Nuovo sviluppo 

Gli sconti dipendono in realtà dai molti fattori dell'edificio stesso, come ad esempio dove si trova, quante unità sono state vendute, eventuali problemi particolari con il promotore, il prestatore, ecc. Inoltre, quale linea dell'edificio sta acquistando? Se il promotore ha venduto il 50% delle unità della migliore linea dell'edificio e lo 0% di un'altra linea, non dovreste aspettarvi lo stesso sconto su entrambe le linee. 

Attualmente, i nuovi sconti per lo sviluppo fanno funzionare la gamma e dipende davvero dai molti fattori che influenzano l'edificio stesso. Gli sviluppatori sono in debito con le loro banche, che dettano i prezzi minimi di rilascio, quindi sono più inclini a offrire generosi crediti di chiusura rispetto a veri e propri sconti. Tuttavia, abbiamo visto una combinazione di sconti sui prezzi e di crediti di chiusura. 

Lo sconto medio è del 10% in nuovi sviluppi più crediti di chiusura, anche se ci sono alcuni sviluppi che offrono questo in aggiunta ai prezzi già ridotti. Non è inaudito vedere il 20-30% di sconto sui prezzi di Schedule A, che è il prezzo originale depositato presso il Procuratore Generale dello Stato di New York. 

Gli sviluppatori hanno coperto almeno una parte dei costi di chiusura dell'acquirente, compresa una parte di questi costi:

• Tasse di trasferimento (circa 2%)
• Mansion Tax (scala graduata che parte dall'1% e sale al 4% se superiore ai 25 milioni di dollari)
• Parcheggio - può essere incluso a seconda dell'unità
• Stoccaggio - può essere incluso 
• Spese comuni - potrebbe pagare 1 anno di spese comuni. 

Alcuni costruttori non stanno negoziando affatto o forse copriranno solo le tasse di trasferimento se hanno qualcosa di molto speciale con i loro edifici. Per esempio, Park Loggia ha terrazze con vista su Central Park che vengono vendute a prezzi richiesti. La Benson ha solo poche unità su Madison Avenue nella UES che fanno trading a prezzi richiesti. Anche altri edifici che si finanziano da soli e che quindi non sono in debito con gli altri non stanno negoziando. Ma questi sono pochi e lontani tra loro. 

Macro Takeaway:

• Questo è probabilmente il più grande mercato di nuovi acquirenti di sviluppo che NYC abbia mai visto negli ultimi 20 anni. 
• Non siamo in una crisi finanziaria; siamo in una crisi sanitaria che probabilmente è stata risolta.
• Non siamo nella stessa situazione della Grande Recessione del 2008/2009, del 2000 Tech Bubble, o dell'11 settembre quando c'era paura e non c'erano soldi in strada.
• Le banche e i colletti bianchi sono a corto di contanti e il DJIA è oltre 30.000 (non 6.000 come nel 2009).
• La paura è nei venditori. Gli acquirenti hanno una breve finestra per approfittare di questa paura.
• Per chi sta in disparte, ricordate, è necessario fare un'offerta per ottenere uno sconto. Devi giocare per vincere!

Mentre chiudiamo l'anno, vogliamo augurare a tutti buone feste. Preghiamo che il 2021 sia migliore del 2020. 

Mercato immobiliare di Manhattan

Rimbalza indietro nell'ottobre 2020

Per capire in tempo reale cosa sta succedendo nel mercato immobiliare di New York City, la prima metrica che guardiamo è il numero di contratti firmati durante un determinato mese. I contratti firmati in ottobre hanno registrato un significativo rimbalzo, con un picco di 874 contratti firmati, in aumento del 30% rispetto a settembre 2020 e del 4% rispetto a ottobre 2019. Questa è la prova evidente che il mercato immobiliare di Manhattan si è ripreso dalle profondità della crisi Covid. Inoltre, i contratti firmati in ottobre sono stati più alti di qualsiasi altro mese nel corso del 2020, anche prima di Covid, il che è abbastanza evidente nel grafico sottostante.

I grandi acquirenti di biglietti per Manhattan sono tornati

Most of the sale activity was for properties under $3 million, however, several more contracts were signed in the >$25 million segment, hinting that big-ticket buyers were coming back to the market.  While we won’t know what prices these traded at for a few weeks, we noted many, but not all, properties in the >$25 million segment traded at significant discounts. While all sellers are now negotiating, significant discounts haven’t been the case in the <$3 million market. 

L'inventario di Manhattan sembra aver raggiunto l'apice

L'inventario, o fornitura, ha raggiunto a metà ottobre il record di 9.628 proprietà in vendita e ora sembra che stia svanendo. La nuova offerta mensile è diminuita del 21% rispetto a settembre 2020 e dell'1,2% rispetto a ottobre 2019. Ciò indica che la crescita delle scorte è rallentata, tuttavia, l'accumulo dei livelli di scorte richiederà un po' di tempo per tornare ai livelli normali. Per questo motivo pensiamo che l'opportunità per gli acquirenti non sia ancora svanita, anche se abbiamo superato i picchi di incertezza causati dal virus. Nelle ultime due settimane, i livelli di inventario sono diminuiti e, a partire da venerdì 6 novembre, sono scesi a 9.255 proprietà in vendita. Si tratta di un numero molto elevato di proprietà in vendita, considerando che l'anno scorso l'inventario in questo periodo era di circa 7.700 unità. 

Le vendite di case nei sobborghi di New York City hanno superato il picco 

Mentre le vendite rimangono ad alto livello a Westchester, Greenwich, Long Island, the Hamptons, l'attività di vendita è scesa dal picco che ha colpito la periferia di New York la scorsa estate. 

Ora che le elezioni sono finite - beh, quasi - e Pfizer ha annunciato un vaccino efficace al 90%, crediamo che il mercato continuerà a riprendersi a Manhattan. 

Il momento migliore per acquistare a NYC

in oltre 10 anni

Siamo ormai a tre mesi dalla riapertura del mercato immobiliare di New York. Anche se ci sono state molte sfide, la città è in ripresa. Stiamo cominciando a vedere segni di vita in termini di aumento dei contratti firmati e di vendite in attesa di essere venduti. Ma abbiamo ancora molta strada da fare, il che significa che c'è un'enorme opportunità per il denaro intelligente.

Con la riapertura di ristoranti, palestre, uffici e musei, NYC ha assunto un'atmosfera molto più vivace. I newyorkesi sono socialmente distanti e indossano maschere religiose, il che ha soppresso il virus in città.

Facendo un passo indietro e guardando il quadro generale del mercato immobiliare da 30.000 piedi, sappiamo che è il momento giusto per comprare a Manhattan. Se avete comprato nel 2001 o nel 2009, sapete già che New York si riprenderà più forte che mai. Pertanto, vi chiedo di prendervi un momento per pensare a dove sarete tra 18 mesi. Di sicuro, gli acquirenti seduti in disparte si pentiranno di non aver fatto una mossa per comprare NYC prima.

Ecco i nostri principali prodotti da asporto per quello che sta succedendo sul mercato in questo momento:

1. Covid ha creato un'opportunità temporanea di acquistare a Manhattan a prezzi bassi. 
2. Il grafico degli impulsi di mercato sopra riportato tiene conto delle vendite in corso e delle scorte. Mostra chiaramente che NYC è stata in un mercato di acquirenti e sta iniziando a riprendersi. 
3. I venditori seri stanno elencando le loro proprietà a prezzi ragionevoli o sono scontate. Soprattutto gli sviluppatori, che offrono sconti e agevolazioni sui prezzi - inaudito solo un paio di anni fa... e lo sarà tra qualche anno.
4. Mentre lo sconto medio è stato dell'8%, stiamo assistendo a sconti molto più elevati (2x - 3x) sulle proprietà più costose.
5. La finestra di opportunità è ora... quando si chiuderà questa finestra? Probabilmente si chiuderà prima del secondo trimestre del 2021, con le migliori offerte nel quarto trimestre del 2020, seguite da buone offerte nel primo trimestre del 2021. Una volta che il vaccino sarà annunciato come efficace e pronto per la distribuzione, i venditori avranno più fiducia - quindi suggeriamo di colpire ora! Per quando si chiude, saremo nel 2021 e un nuovo mercato.
6. 7 trilioni di dollari di stimoli governativi (14 volte di più rispetto al 2008) significa che i rischi sono bassi. Questo non è il 2008. Le banche sono in buona salute e il sostegno della Fed non è mai stato così forte.
7. Valutazioni di borsa record (un sottoprodotto dello stimolo governativo) dimostrano che la Federal Reserve sta facendo tutto il possibile per stimolare l'economia. Dimostra anche che gli investitori hanno fiducia nell'economia statunitense, e che Covid sarà sotto controllo e poi storia in breve tempo.
8. NYC sta sopprimendo il virus da giugno, molto più efficace nel suo governo rispetto al governo federale. I residenti hanno fatto la loro parte con l'allontanamento sociale, evitando grandi eventi e indossando maschere per proteggere i loro concittadini newyorkesi. Mentre la stampa ha raggruppato tutta New YorkC in un unico lotto, le infezioni più Covidose si sono verificate nel Queens e a Brooklyn, non a Manhattan. Non ne abbiamo mai sentito parlare al telegiornale.
9. Il mercato delle vendite non è più in caduta libera a causa del blocco. Le vendite in attesa di essere vendute hanno voltato pagina, crescendo in modo sostanziale a settembre, dato che il mercato ha superato il vero fondo.

Grafici di cortesia da Urbardigs

Le nostre attuali migliori scelte:

 

Questo prezzo ridotto sovradimensionato 2 camere da letto nel East Village originariamente venduta come nuova costruzione per 400 mila dollari in più rispetto al prezzo di listino di 3,4 milioni di dollari nel 2017. Si tratta di un edificio boutique del 2015 con splendide vetrine a battente. Per saperne di più.

20 Ovest 53 Strada - Unità 22A
$4.750.000 / $2.748 per ft²
Ridotto $600.000 / Venduto per $5,7 milioni nel 2017

2 letti / 2,5 bagni / 1.728 ft²
Manutenzione: $3.792 / Tasse R.E. $2.414

Live at the Baccarat Hotel and Residences, uno dei migliori hotel di New York City. Il proprietario originale ha pagato 5,7 milioni di dollari per questo appartamento, quindi sono molto motivati con uno sconto di 1 milione di dollari. Per saperne di più.

540 West 28 West Street - Unità 3A
$885.000 / $1.560 per ft²

Studio / 1 bagno / 567 ft²
Manutenzione: $606 / Tasse R.E. $629

Questo monolocale a +Art in West Chelsea ha un prezzo davvero buono, 885 mila dollari. Infine, i venditori stanno elencando appartamenti a prezzi da vendere, non i prezzi aspirazionali di qualche anno fa. Vicino alla Hudson Yards High Line! Per saperne di più.

Per concludere, se volete avere una chiamata zoom per discutere del mercato in modo più dettagliato, basta scegliere una fascia oraria con me qui sotto:

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Un'estate diversa a New York 

In questo periodo dell'anno, di solito do un aggiornamento dei rapporti di mercato del Q2 Manhattan. Tuttavia, il Q2 2020 è un animale completamente diverso, dato che il mercato immobiliare di Manhattan è stato chiuso per 12 delle 13 settimane che compongono il 2° trimestre. 

Per coloro che non sono a conoscenza di ciò che è accaduto a NYC, il 23 marzo 2020, NYC è entrata in modalità di blocco ed è riemersa 90 giorni dopo, il 22 giugno 2020. Durante questo periodo non sono state ammesse proiezioni fisiche. L'inventario è calato significativamente durante la crisi, poiché i venditori hanno ritirato le proprietà sul mercato o hanno ritardato la quotazione. Ora, tuttavia, le proprietà sono tornate sul mercato, con un aumento dell'8% dell'inventario rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso.  

Il mercato nell'ultimo mese sta lentamente tornando, ma non necessariamente a livelli normali. Dalla riapertura di 5 settimane fa, abbiamo visto:

• L'84% dei contratti firmati è stato inferiore ai 3 milioni di dollari.
• Un'urgenza sorprendente in alcuni di questi acquirenti, poiché sanno che presto NYC tornerà a una certa parvenza di normalità. 

• Non succede molto nella fascia alta del mercato, poiché molte persone sono ancora nelle loro case estive e le restrizioni di viaggio sono ancora in vigore.
• I tassi d'interesse ipotecari hanno toccato livelli record (sotto il 3%), poiché la Fed ha ridotto a zero il tasso sui fondi.
• Gli indicatori complessivi suggeriscono un prezzo inferiore dell'8-10% rispetto ai livelli pre-Covid, ma non a tutti i punti di prezzo. 
• Per i nuovi sviluppi, i costi di chiusura combinati e le riduzioni di prezzo si aggirano intorno all'8-12% a seconda del progetto. 
• Gli sconti più consistenti si sono avuti nel mercato di fascia alta, dove alcuni sviluppatori hanno rivalutato i loro annunci e stanno raccogliendo la maggior parte dei costi di chiusura dell'acquirente, offrendo incentivi molto allettanti per effettuare subito le transazioni.  
• Le rivendite a partire da 5 milioni di dollari non ricevono alcuna richiesta di esposizione settimana dopo settimana. Pertanto, i venditori seri di una proprietà più grande devono essere pronti a scontare almeno il 10%, e probabilmente di più, dai prezzi pre-COVID. 
• Gli sconti diminuiscono man mano che i prezzi scendono, con pochi sconti, se non nessuno, al di sotto del milione di dollari.

Affitti:

• Sebbene l'inventario degli affitti sia elevato, il mercato vede anche un flusso costante di contratti di locazione firmati, soprattutto a 10.000 dollari al mese e meno. Anche se con sconti! 

Cosa c'è dopo?

Siamo ancora nelle prime fasi di una nuova realtà, tuttavia, in termini di COVID, New York City è ora una scommessa più sicura dell'80% del paese!  

Se New York riesce a mantenere i suoi protocolli di sicurezza e a mantenere basse le infezioni virali, e continuano ad esserci notizie molto positive sui test di vaccinazione e sui farmaci terapeutici (come Remdesivir), la storia suggerisce che il settore immobiliare di New York si riprenderà rapidamente.  

In questo momento, abbiamo superato il picco di incertezza, che per NYC era il periodo aprile/maggio, quindi forse il meglio delle migliori offerte è alle nostre spalle. Ma, crediamo che i compratori avranno anche i prossimi 4-5 mesi per ottenere grandi offerte. Una volta che ci sarà un vaccino che è noto per funzionare, e le probabilità che ne vedremo uno in autunno, New York City tornerà più bella che mai. 

Domande? Programmate un orario per chiacchierare con me. 

Godetevi l'estate! 

Anthony

L'effetto del Coronavirus sui prezzi degli immobili a Manhattan

Nel bel mezzo di questa crisi globale senza precedenti, abbiamo ricevuto diverse domande riguardanti l'impatto di COVID-19 sui prezzi del mercato immobiliare di Manhattan. Spero che tutti rimangano sani e salvi durante questo periodo tumultuoso. Mentre la giuria è fuori su ciò che accadrà dopo, ecco le ultime informazioni sul mercato immobiliare di New York.

Alla fine di marzo, New York City è stata messa in "coma farmacologico" per poter superare la crisi della sanità pubblica. Di conseguenza, il mercato immobiliare di New York è stato completamente congelato nel tempo con un'attività contrattuale minima negli ultimi due mesi. Le proiezioni fisiche di condomini, appartamenti e case a Manhattan sono state vietate dallo Stato di New York. E, New York City è stata praticamente bloccata da metà marzo. Tuttavia, gli affari che erano in corso prima della pandemia sono riusciti a chiudere virtualmente e le banche hanno continuato a finanziare i mutui. 

Siamo a metà maggio e New York è a un mese dal picco della crisi e si è svegliata dal coma autoindotto. Grazie alla leadership del governatore di New York Andrew Cuomo, New York è riuscita ad appiattire la curva e sta gestendo la sua via d'uscita da questa crisi. Anche se non siamo ancora fuori pericolo al 100%, nelle prossime settimane e nei prossimi mesi è in programma una riapertura inscenata. Molti condomini di Manhattan revocheranno la moratoria sui traslochi a partire dal 15 maggio e ci aspettiamo che la moratoria sulle mostre venga revocata a giugno. 

Guardando nello specchietto retrovisore a gennaio e febbraio 2020, l'attività contrattuale è aumentata del 15% rispetto agli stessi periodi dell'anno scorso, promettendo che la primavera 2020 sarà una stagione di vendite molto solida. Purtroppo non è più così! Attualmente, l'inventario dei condomini e delle cooperative in vendita ha subito una drastica contrazione, con solo 5.000 unità in vendita, il 50% in meno rispetto ai livelli abituali dell'inventario della stagione primaverile. Anche il calcolo dei giorni sul mercato, che conta il numero di giorni in cui un immobile è stato messo in vendita, è stato congelato dai portali di quotazione, in quanto tale calcolo è diventato privo di significato una volta attuata la moratoria sulle esposizioni degli immobili. Quali sono stati gli effetti sui prezzi degli immobili a Manhattan?

Mentre è prematuro trarre conclusioni dall'impatto del virus sui prezzi degli immobili di Manhattan, l'ex presidente della Federal Reserve Bank, Ben Bernanke, ha osservato che questo arresto economico è più simile a un disastro naturale che a una depressione economica. Non è il risultato di un crollo del sistema finanziario come quello del 2008 o della Grande Depressione. Le banche sono forti e ben capitalizzate. Per fortuna, la Fed si è mossa rapidamente su stimoli monetari e l'amministrazione si è mossa rapidamente su stimoli fiscali. 

Il lato positivo di tutto questo è che i prezzi degli immobili a NYC beneficeranno in modo significativo di tassi d'interesse record e di un allentamento quantitativo record. L'inflazione dei prezzi degli attivi è lo scopo previsto dell'allentamento quantitativo, anche se potrebbe essere necessario un certo tempo prima che l'opportunità si presenti. Indipendentemente dal livello di inflazione dei prezzi degli immobili a Manhattan da questo stimolo QE record, in definitiva, NYC è ancora una delle città più importanti del mondo e la gente ha ancora bisogno di case da comprare o da affittare. 

In definitiva, si tratta di un problema di salute che può essere risolto, soprattutto ora che tutti sono concentrati sul problema di Covid 19. 

Se volete avere una chiamata zoom per discutere del mercato in modo più dettagliato, scegliete una fascia oraria con me qui sotto:

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6 Cose che dovreste sapere sul mercato immobiliare di New York questo febbraio

1. Significativo incremento dell'attività di vendita rispetto all'anno scorso

• Vendite in sospeso in crescita del 17% - Mercato complessivo
• Vendite in sospeso in aumento del 25% - $600K - $1 milione  
• Vendite in sospeso in aumento del 21% - da 1 a 2 milioni di dollari 

Ciò dimostra che l'attività di vendita è aumentata in modo significativo rispetto all'anno scorso, che era il fondo del mercato in termini di attività. Le proprietà nei punti di prezzo più bassi sotto i 2 milioni di dollari stanno vedendo il maggior rimbalzo. Stiamo finalmente vedendo che la domanda sta superando l'offerta, cosa che non vedevamo da un po' di tempo a New York. I contratti firmati a Manhattan sono aumentati a due cifre nel novembre 2019, dicembre 2019, gennaio 2020 e febbraio 2020. Un indicatore di punta, un aumento prolungato dell'attività dei contratti firmati di solito precede l'azione dei prezzi. Un mese insolitamente lento, gennaio ha visto un numero impressionante di firme di contratti, che non è comune per il mese più freddo dell'anno. 

Aneddoticamente, abbiamo notato che quando si chiamano altri broker per fissare gli appuntamenti, almeno il 25% delle volte queste unità hanno già accettato offerte. Niente come 12 mesi fa. Le unità che stanno entrando in contratto sono sul mercato da un po' di tempo e hanno subito diversi tagli di prezzo, oppure nuove unità che sono state correttamente valutate fin dall'inizio. Inoltre, nell'ultimo caso, stiamo assistendo a case aperte e a qualche guerra di offerte (un residuo di un'altra epoca).

2. L'attività del mercato del lusso rafforza gli sconti

Gli sconti in tutta New York si stanno chiudendo e a gennaio abbiamo visto uno sconto mediano del 6,4% (un tasso elevato per New York) che dimostra che i venditori hanno capitolato e le offerte non vengono concluse. Mentre l'aumento più alto dell'attività di vendita è stato per le unità sotto i 3 milioni di dollari, abbiamo visto un certo miglioramento anche nella fascia alta. 

Per esempio, il rapporto Olshan ha notato: "Venti contratti sono stati firmati la scorsa settimana a 4 milioni di dollari e oltre, la terza settimana consecutiva di 20 o più vendite. Il calo medio dei prezzi rispetto al prezzo richiesto inizialmente era del 18%, un totale che è stato influenzato dalle due vendite più alte".

"La media dei giorni di mercato è stata di 803 giorni, un totale che è stato elevato perché la metà degli immobili sono stati venduti dagli sviluppatori e sono stati sul mercato per anni. È stato il totale più alto che questo rapporto abbia mai registrato da quando abbiamo iniziato a seguire questa particolare statistica nel 2012".

Acquirenti di Central Park: Se avete guardato il mercato Billionaire's Row e Central Park, le opportunità sono là fuori. Ora potrebbe essere il momento di fare un salto prima che il mercato si rivolti. Per esempio, per chi vuole vivere al Trump International Hotel and TowerColumbus Circle, si può prendere una fantastica vista diretta di Central Park con 3 camere da letto per 3.300 dollari al metro quadro (sotto). Il DJT non sarà presidente per sempre e questo edificio si riprenderà ad un certo punto. Inoltre, abbiamo visto forti sconti a One57 e anche il Time Warner Building, anche se il prezzo per la vista diretta di Central Park in questi e altri edifici ultra lussuosi si aggira intorno ai 4.500 dollari al metro quadro. 

Si noti che continuiamo a sentirci dire dagli acquirenti di questo segmento che si sentono più scorte in arrivo sul mercato. Anche se questo può essere il caso di altri quartieri, non ci sono nuovi edifici in arrivo in Billionaire's Row. Inoltre, il livello di inventario al di sotto dei 20 milioni di dollari con una vista libera su Central Park è limitato, poiché la maggior parte di questi edifici ha un prezzo medio di vendita di oltre 30 milioni di dollari. 

3. 3. Nuovi sviluppi contro le rivendite

I Nuovi Sviluppi, il cui prezzo è stato fissato 2-3 anni fa, sono in ritardo sul mercato e la ragione di ciò è che c'è uno scollamento tra gli sviluppatori e le loro banche e gli investitori. 

Quello che diciamo ai nostri acquirenti: ci sono tonnellate di opportunità nel mercato della rivendita con proprietà al prezzo compreso tra $1.100 per metro quadro e $1.800 per metro quadro. 

Naturalmente, ci sono opportunità nel nuovo segmento di sviluppo e hanno visto sconti del 15% in alcuni edifici. Molti di questi edifici in cui si vedono sconti a due cifre, tuttavia, sono stati lanciati anni fa. Al contrario, abbiamo visto edifici lanciati nel 2019 con prezzi che riflettono il mercato attuale, offrendo pochi sconti dai prezzi bassi richiesti, ma raccogliendo comunque molti dei costi di chiusura degli acquirenti.

Il mercato è molto sensibile al prezzo e motivato dal dollaro. È noto che esiste un inventario ombra. Si tratta di unità che sono state tolte dal mercato da venditori irrealistici, o da nuovi progetti di sviluppo in quartieri marginali. Gli acquirenti sono molto esperti di questi tempi e sanno riconoscere un buon valore. Se l'avete acquistato negli ultimi 5 anni e state cercando di venderlo ora, probabilmente siete sott'acqua o in pareggio. Quindi, preparatevi a un viaggio movimentato. Gli espedienti e i trucchi - ce ne sono molti - non faranno vendere un immobile troppo caro.

Nuovi sviluppi Immobili in vendita

Ultimi Appartamenti in vendita a Manhattan

4. 4. Gli affitti sono aumentati 

Dopo una certa morbidezza negli ultimi due anni, le tariffe degli affitti sono aumentate notevolmente nel corso dell'anno. Dal Real Deal - Mentre i cacciatori di appartamenti cercano di capire cosa sta succedendo con le commissioni di intermediazione, ora hanno altre notizie per farli riflettere: Gli affitti sono stati dal 5 al 6 per cento in più il mese scorso rispetto all'anno precedente in tutti e tre i distretti coperti dal rapporto sul mercato di Douglas Elliman.

5. 5. Tassi di ipoteca

I tassi d'interesse dei mutui sono crollati rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso e sono quasi ai minimi storici. Il tasso ipotecario fisso a 30 anni ha raggiunto il 3,65%, mentre il mercato azionario ha sfiorato il record di oltre 26.900. In confronto, negli ultimi 30 anni, lo stesso tasso ipotecario ha raggiunto una media del 6,25% circa. Negli ultimi 10 anni, le uniche 2 volte che il tasso è stato più basso sono state nel settembre 2016, con un minimo del 3,42%, e nel novembre 2012, con un minimo del 3,32%.

È improbabile che le tariffe possano scendere molto più in basso, visto che siamo già vicini ai minimi storici. Consigliamo quindi ai nostri clienti di rifinanziare subito o di finanziare i loro nuovi acquisti immobiliari per approfittare di questo fenomeno di tassi ipotecari artificialmente bassi prima che sia troppo tardi. 

5. 5. Coronavirus e acquirenti stranieri 

Mentre è troppo presto per determinare quale possa essere l'impatto dell'allarme sanitario sul mercato immobiliare, va notato che il mercato immobiliare di New York è stato ancorato da acquirenti nazionali e gli stranieri sono stati pressoché assenti. Gli acquirenti della Cina continentale sono assenti nel mercato di New York dal 2016, gli europei sono assenti in quanto la loro valuta è stata bassa per un numero esteso di anni. I latini e i brasiliani sono stati in gran parte assenti in quanto le loro valute si sono deprezzate.

Pertanto, non ci aspettiamo che ciò influisca negativamente sul mercato di New York a breve termine. Se il dollaro dovesse crollare e la paura per la salute dovesse diminuire, il mercato potrebbe decollare. Infine, alcuni paesi asiatici potrebbero vedere limitate opportunità di investimento, mentre le autorità cercano di arginare lo spread che porta a maggiori investimenti a New York City, una zona priva di rischi. 

Perché ora è il momento giusto per investire nel mercato dei condomini di Manhattan

Warren Buffett ha detto che è meglio: "Il prezzo è quello che si paga, il valore è quello che si ottiene. . . È saggio avere paura quando gli altri sono avidi e avidi quando gli altri hanno paura".

Alcuni recenti rapporti sul settore immobiliare a New York City hanno fatto paura ad alcune persone. Quando guardiamo il quadro generale e le statistiche generali di quei rapporti, è abbastanza chiaro il motivo per cui queste persone sono spaventate, tuttavia, bisogna scavare più a fondo per capire l'intera storia.

Gli acquirenti di condomini di Manhattan sono rimasti prudenti nel 3° trimestre 2018 a causa delle preoccupazioni per la nuova legge fiscale (FN1) attuata alla fine del 2017, nonostante un'economia molto forte, un mercato azionario da record e tassi di interesse ancora relativamente bassi, anche se in rapido aumento.

Manhattan real estate è raramente in un mercato di acquirenti, quindi se siete interessati ad un investimento sicuro a lungo termine, ora può essere il momento di acquistare. Questo non sarà un evento prolungato o che si ripeterà presto. Infatti, durante il terzo trimestre, la fascia alta del mercato (>5 milioni di dollari), che ha iniziato una correzione nel 2016, ha iniziato a rimbalzare un po', come discusso di seguito.

I titoli non raccontano tutta la storia

I titoli del trimestre sono stati preoccupanti, ma non raccontano tutta la storia. Dobbiamo guardare a ciò che sta accadendo oggi sul mercato e non a 1, 2 o 8 trimestri fa, che è ciò su cui si concentrano di solito i rapporti trimestrali di mercato. Se si guarda al numero di contratti firmati nel trimestre, un indicatore di primo piano, questo trimestre è stato più o meno lo stesso trimestre dell'anno scorso.

• I contratti firmati a Manhattan hanno mostrato una leggera diminuzione dell'1% rispetto al numero di contratti firmati nel terzo trimestre del 2017.

• Il segmento con le migliori performance in termini di contratti firmati è stato di 5-10 milioni di dollari (che ha visto un aumento del 30% dei contratti firmati trainato principalmente dalle vendite di due nuovi sviluppi, The Belnord e 100 E 53rd).

• Il secondo miglior segmento è stato quello del prezzo delle case a 10 milioni di dollari e oltre, che ha visto un aumento del 10% dell'attività.

• Anche se non sapremo per quali unità sono sotto contratto, i prezzi a cui queste unità saranno alla fine scambiate fino alla loro chiusura e saranno registrati, che potrebbe essere tra molti mesi, il rimbalzo dell'attività da un sonno prolungato è rassicurante. Di sicuro, lo sconto ha avuto un ruolo importante in queste vendite.

Le vendite chiuse nel 3° trimestre 2018 mostrano invece un quadro diverso. Se si considerano le vendite chiuse, si valutano solo le unità che hanno chiuso nel trimestre, indipendentemente da quando è stato firmato il contratto. Nel caso del Nuovo Sviluppo, in alcuni casi potrebbe essere stato 3 anni fa. Pertanto, le informazioni sulle vendite chiuse possono essere in qualche modo datate, anche se sono ancora buone informazioni per cogliere le tendenze.

• Le chiusure complessive a Manhattan sono diminuite dell'8% (anche se in aumento del 5% rispetto al secondo trimestre 2018)
• Il nuovo sviluppo ha chiuso le vendite con un calo del 37%. Questo ha portato alcuni sviluppatori a scontare significativamente i prezzi dei nuovi sviluppi su quegli edifici che erano troppo cari all'inizio o al di fuori dei quartieri più richiesti. Il Core Group ha registrato nel trimestre uno sconto medio sui nuovi sviluppi quasi record del 14%, in crescita rispetto all'8% dell'anno scorso.
• Gli acquirenti, allontanati dai prezzi elevati del nuovo sviluppo, si sono rivolti verso i condomini di rivendita, che sono aumentati del 2%, mentre le vendite di coop closed sono diminuite dell'8%.
• Le scorte di magazzino nel trimestre sono cresciute in modo significativo, al 13%, il che si tradurrà in tempi di commercializzazione più lunghi in futuro.
• Le scorte delle cooperative di rivendita sono aumentate del 26%, mentre quelle dei condomini sono aumentate del 4%. Il nuovo inventario di sviluppo è diminuito del 5%.
• Il prezzo medio di un condominio è stato di 2,66 milioni di dollari, in calo del 2,3%. Il prezzo medio per metro quadro per la rivendita di unità abitative è sceso del 5%.  
• Il prezzo medio di un nuovo sviluppo è stato di 4,33 milioni di dollari, mentre il prezzo del nuovo sviluppo per piede quadrato è aumentato del 4%.
• Il prezzo medio per piede quadrato per il mercato del lusso (il 10% delle vendite) è salito del 2,7% e la soglia di ingresso del lusso è scesa a 3,85 milioni di dollari.

Credito fotografico: 111 Murray

Il Macro Ambiente

• Il Dow e il NASDAQ stanno andando forte. Le prese di profitto possono far scendere i prezzi, ma, a prescindere dai discorsi sulle guerre commerciali internazionali, le azioni sono alte e le prese di profitto sembrano molto attraenti.
• Il tasso di disoccupazione è in calo e, statisticamente, gli Stati Uniti hanno la piena occupazione. La piena occupazione incoraggia la spesa. La spesa dei consumatori genera maggiori profitti per gli azionisti.
• La deregolamentazione è in pieno svolgimento, quindi è molto probabile che lo sviluppo del business continui a crescere.
• Non c'è una bolla di credito, ma il presidente della Fed dice che i tassi di interesse saliranno progressivamente fino al 2019. Tassi d'interesse più elevati incoraggiano gli acquirenti a stipulare mutui a tasso fisso il prima possibile.
• Gli alti tassi di crescita in tutta l'economia tendono a far pensare a quanto durerà tutto questo, tanto che molti frenano i grandi acquisti. Gli economisti, oggi, dicono che non c'è una bolla di credito all'orizzonte, quindi l'economia guidata dai consumatori sembra solida.

Perché abbiamo fiducia nel mercato di New York

Per riassumere, riteniamo che si tratti di un mercato di acquisto piuttosto buono, soprattutto rispetto al 2008.

• Con i venditori che finalmente negoziano, gli acquirenti hanno ora il potere
• Gli interessi sono relativamente bassi storicamente
• L'economia è in pieno boom
• La deregolamentazione è in pieno svolgimento
• Il più basso tasso di disoccupazione degli ultimi 69 anni
• New York City ha il più alto livello di occupazione degli ultimi 50 anni e l'industria di New York è ora ben diversificata al di fuori della semplice finanza
• Nessuna bolla di credito come il 2008; le banche hanno requisiti severi e fanno la loro due diligence
• Gli utili aziendali non sono mai stati superiori, soprattutto con il nuovo basso tasso del 21%.
• L'eccesso di costruzioni nei mercati urbani viene generalmente assorbito rapidamente

L'approfondimento dei numeri dettagliati suggerisce che il mercato immobiliare di New York City è forte. La maggior parte delle persone leggerà i rapporti generali, ma l'acquirente astuto ascolterà gli specialisti immobiliari. Per parafrasare Warren Buffett ha detto che quando gli altri temono, questo potrebbe essere il momento giusto per comprare a New York.

Il nuovo effetto della legge fiscale statunitense a Manhattan 

La nuova legge fiscale statunitense, entrata in vigore il 1° gennaio 2018, ha creato molto rumore nei media. Se si guarda alla stampa fine, tuttavia, la legge sarà una manna per le società e gli investitori immobiliari, compresi gli acquirenti stranieri. Per gli attuali proprietari di case, soprattutto a Manhattan, è un po' più complicato.

A Manhattan, l'incertezza sugli effetti finali della nuova legge, che limita le detrazioni fiscali statali e locali e riduce l'importo degli interessi deducibili sulle abitazioni primarie da 1 milione di dollari a 750 mila dollari, ha creato un mercato nervoso e si riflette negli ultimi rapporti di mercato del primo trimestre, che secondo Corcoran mostrano un calo dell'attività del primo trimestre del 10%. La debolezza del volume è stata riscontrata in tutti i punti di prezzo, ma, soprattutto, si è fatta sentire nella fascia alta. L'attività di vendita del 2° trimestre sembra in ripresa.

Per mitigare gli effetti negativi della legge fiscale, il governatore Cuomo ha compiuto notevoli sforzi per modificare le norme fiscali statali. Ci aspettiamo che rimanga una certa incertezza sul mercato, che metterà i compratori al posto di guida per i prossimi mesi, almeno fino a quando l'economia non inizierà a riscaldarsi, un atteso sottoprodotto della riforma fiscale.

Vale la pena notare, tuttavia, che molti edifici di lusso nei quartieri del centro della città come NoHo, SoHo, Tribeca, West Village e Flatiron, e il nucleo del Upper West Side, per esempio, stanno andando abbastanza bene. I condomini a buon prezzo si stanno ancora muovendo velocemente, le vendite in attesa di essere vendute sono in aumento rispetto al mese e all'anno precedente, e stiamo ancora vedendo il 20% delle offerte fatte al di sopra del prezzo richiesto, un numero non trascurabile.

Rapporto sui prezzi della casa di Manhattan 

L'economia statunitense e quella di New York City, in particolare, hanno registrato una forte performance economica all'inizio del 2018.  

• L'occupazione a New York City ha raggiunto il massimo storico di 4,426 milioni di persone. NYC ha guadagnato 702.000 posti di lavoro dal 2009, un aumento del 18,9%, che è il più alto aumento dalla seconda guerra mondiale e molto più alto della nazione, che ha aggiunto l'11,5% di nuovi posti di lavoro. Le aziende del settore tecnologico, dei media, della sanità e del turismo sono state le industrie che hanno fatto registrare il maggior numero di assunzioni negli ultimi 10 anni.
• La media del Dow Jones è aumentata del 25% rispetto a un anno fa, arrivando a 25.000. Con quasi tutte le aziende segnalate per il 2017, il 75% delle aziende ha dichiarato che i profitti del quarto trimestre hanno superato le aspettative.
• A febbraio i posti di lavoro sono aumentati di 313.000 unità, superando le aspettative di 100.000, mentre il tasso di disoccupazione è stato del 4,1%.

Ci aspettiamo di vedere maggiori effetti positivi della nuova riforma fiscale più avanti nell'anno e una potenziale riforma fiscale di Fase II che riduca le imposte sulle plusvalenze. Restate sintonizzati...

Rapporto sul mercato di Manhattan

Continua a esserci forza e attività nel mercato principale di Manhattan per i condomini. Mercati azionari record, finanziamenti poco costosi e prontamente disponibili e chiarezza hanno contribuito a stimolare il mercato. Un anno fa c'era grande incertezza sulle elezioni negli Stati Uniti, i tassi d'interesse sono aumentati prematuramente e tutti sono rimasti scioccati da Brexit. Selezionare le statistiche per il 3° trimestre 2017:

• I contratti di condominio firmati tra 1 milione di dollari - 3 milioni di dollari sono aumentati dell'11% rispetto all'anno precedente
• I contratti di condominio firmati tra i 3 milioni di dollari e i 5 milioni di dollari sono aumentati dell'8% rispetto all'anno precedente. 
• Il mercato dei condomini ultra-lusso (oltre 10 milioni di dollari), tuttavia, continua a dover affrontare venti contrari, anche se questo trimestre ha visto il 12% in più di contratti firmati >10 milioni di dollari.
• Rivendite - $ 1.774 prezzo medio psf
• Nuovi sviluppi - $2.320 prezzo medio psf
• Lusso - 2.780 dollari psf, con un prezzo d'ingresso per il Lusso (10% delle vendite) a 4,1 milioni di dollari.

Come sono i livelli di inventario delle rivendite nel mercato immobiliare di Manhattan?

"Buyers - A la correzione dei prezzi si è già verificata, e nel corso dell'ultimo anno circa il mercato più ampio ha mostrato segni di stabilizzazione e normalizzazione. Se avete un reale bisogno di acquistare e trovate la proprietà giusta, utilizzate questo periodo lento per qualsiasi leva potete ottenere su negotiations - you non sapete mai quando un venditore ne ha avuto abbastanza, ed è pronto a fare quell'offerta".

Leggi l'articolo completo su: medium.com

Siamo d'accordo con Urban Digs. Il mercato di Manhattan RE si è già corretto, soprattutto nel segmento del lusso, e i compratori hanno più influenza ora di quanto ne abbiano avuta dal 2014 al 2016. Ci aspettiamo che questa leva continuerà nel 2018, poiché si crea confusione sui nuovi cambiamenti fiscali. Abbiamo tuttavia constatato che l'offerta di scorte di rivendita è ancora bassa. 

Abbiamo esaminato i livelli di fornitura delle scorte di rivendita in quattro quartieri principali che sono popolari tra i nostri principali acquirenti e investitori: Tribeca, Chelsea, Upper East Side e Upper West Side. Abbiamo esaminato il segmento da 5-10 milioni di dollari, quello da 2-5 milioni di dollari e quello da 1 a 2 milioni di dollari. 

Di tutti gli immobili di Manhattan in vendita nel segmento dei 5-10 milioni di dollari, c'erano solo 17 unità di rivendita in venditaTribecaUpper East Side, 8 unità di rivendita in vendita a Chelsea, 5 unità di rivendita in vendita a Chelsea e 4 unità di rivendita in vendita a Manhattan, per un totale di 34 unità di rivendita in questi quattro quartieri, che coprono gran parte dell'isola di ManhattanUpper West Side. 

Spostando verso il basso il mercato, di tutti gli immobili di Manhattan in vendita nel segmento da 2 a 5 milioni di dollari, c'erano solo 22 unità in vendita in Tribeca, 15 a Chelsea, 21 unità in Upper East Side, e 32 unità nel Upper West Side (incluso il Riverside). Sono solo 90 unità disponibili nel segmento da 2 - 5 milioni di dollari in questi quattro quartieri.  

Nel mercato entry level, di tutti i Manhattan Real Estate in vendita tra 1 e 2 milioni di dollari, erano disponibili solo 2 unità di rivenditaTribeca, 11 unità di rivendita a Chelsea, 15 unità di rivendita a Chelsea, 15 unità di rivendita a Chelsea Upper East Side e 19 unità di rivendita a Chelsea. Upper West Side. Si tratta di un totale di 47 unità di rivendita disponibili per la vendita nel segmento da 1 a 2 milioni di dollari in questi quattro grandi quartieri. 

Come ha osservato Urban Digs, è vero che i venditori sono più ricettivi alle trattative in questi giorni, soprattutto rispetto al 2014 - 2015, ma la fornitura di buoni condomini di rivendita è ancora relativamente bassa. E, il nuovo sviluppo sta vendendo a un prezzo elevato. Quando iniziamo a restringere il campo ai migliori immobili di Manhattan disponibili per la vendita, per particolare edificio, esposizione, quelli che non hanno un prezzo eccessivo, il numero di buone opzioni scende in modo significativo. Pertanto, se siete un acquirente che ha esigenze abitative o che cerca un investimento, tenete a mente questa breve storia di offerta. 

https://belamorena.com.br

Upper East Side 

Upper West Side

Chelsea

Tribeca

Grafici per gentile concessione di UrbanDigs

Manhattan Aggiornamento del mercato Q4|2017

Il quarto trimestre del mercato immobiliare di Manhattan del 2017 è uno di quelli meglio descritti come stabile, con gli ultimi tre trimestri su quattro che mostrano un aumento dell'attività di vendita chiusa. Il 2017 è stato un anno molto migliore rispetto al 2016, anche se si è registrato un netto calo del numero di contratti firmati nel quarto trimestre dell'anno che può essere attribuito principalmente a fattori non di mercato come la riforma fiscale e il clima politico.

Tuttavia, osservando più da vicino i tipi di proprietà, si nota una notevole variazione. Il segmento delle cooperative di rivendita è stato il più attivo con un terzo trimestre consecutivo di crescita del fatturato. I contratti firmati per i condomini di rivendita, tuttavia, sono stati danneggiati dal persistere di prezzi elevati, e le nuove vendite di sviluppo chiuse hanno dovuto affrontare una diminuzione del 12% a causa del ciclo attuale e dei tempi dei costruttori edili. Alla luce di tutto questo, e dell'incertezza sulla nuova riforma fiscale, possiamo supporre che il settore immobiliare di Manhattan stia lentamente diventando un mercato di acquisto.

Rivendita Condomini

• Il prezzo medio per piede quadrato è stato di 1.759 dollari, piatto anno dopo anno.
• Il numero di vendite in questo mercato è sceso del 3% a 929, il più basso dal quarto trimestre del 2011.
• I giorni sul mercato sono stati 116 giorni, anno dopo anno.
• Il magazzino è sceso del 4% a 2.485 unità in vendita.

Le incertezze relative agli effetti della riforma fiscale si sono manifestate nel quarto trimestre nel settore dei condomini di rivendita, causando un calo dell'attività di vendita e prezzi piatti. Per il secondo anno consecutivo, il mercato ha sottoperformato e ha registrato il minor numero di vendite dal 2011. Le scorte di magazzino delle unità disponibili sono diminuite in misura corrispondente, con un calo complessivo del 3%. Molti indicano un'interruzione dei prezzi, in quanto l'inventario attivo è stato gravato da un premio a due cifre per piede quadrato rispetto alle vendite chiuse del quarto trimestre.

Rivendita Co-op

• Il prezzo medio di una Co-op è stato di 1,26 milioni di dollari
• Il prezzo medio per piede quadrato è stato di 1.167 dollari, con un aumento dell'1% rispetto all'anno scorso
• Il numero di vendite in questo mercato è aumentato del 4%, fino a 1.733 immobili.
• I giorni sul mercato sono stati di 88 giorni, con un calo del 5% rispetto all'anno scorso.
• Le rimanenze di magazzino sono aumentate del 15%, raggiungendo le 2.824 unità in vendita.

La Resale Co-ops ha chiuso il 2017 come prodotto immobiliare più venduto dell'anno, continuando a superare le altre opzioni con un incremento delle vendite per il terzo trimestre consecutivo. Inoltre, l'elevata domanda di rivendite co-op ha fatto sì che la lunghezza media di un immobile rimasto sul mercato sia diminuita del 5%. Così facendo, il mercato ha risposto aumentando le scorte disponibili del 15%.

Nuovo sviluppo

• Il prezzo medio di un nuovo condominio di sviluppo è stato di 3,92 milioni di dollari.
• Il prezzo medio per piede quadrato è stato di 2.253 dollari, che è sceso del 17% rispetto all'anno scorso, mentre il numero di chiusure super-lusso e ultra-lusso è diminuito.
• Il numero di vendite in questo mercato è sceso del 12%, passando da 527 a 463.
• Il magazzino è cresciuto del 30%, con 1.074 unità ora in vendita.

Come ci si potrebbe aspettare, i numeri del mercato dei nuovi condomini di sviluppo tendono ad aumentare o a diminuire in base ai progressi della costruzione di edifici in corso. Non sono state avviate chiusure di nuovi edifici nel 4 trimestre e una serie di grandi sviluppi, come 125 Greenwich e 91 Leonard hanno lanciato le vendite, facendo salire le scorte del 30%.

Lusso

• Il prezzo medio di un appartamento di lusso a NYC è stato di 7,24 milioni di dollari nel quarto trimestre.
• Il prezzo medio per piede quadrato è sceso del 12% a 2.625 dollari.
• La soglia di lusso era di 3,882 milioni di dollari.

Il segmento del lusso è determinato dal 10% delle vendite chiuse in base al prezzo. Il prezzo di ingresso, o "soglia", è sceso di circa 500.000 dollari, per un totale di 3,882 milioni di dollari. Inoltre, il prezzo medio è sceso del 10% e il prezzo per piede quadrato è sceso del 12%. Questi cali possono essere attribuiti a uno spostamento delle chiusure nel trimestre dalle chiusure ultra-lusso e super-lusso, come 432 Park, Greenwich Lane, e 56 Leonardalla fine del 2016, a edifici di lusso più modesti in località periferiche, come One West End e 252 East 57 St. Tuttavia, abbiamo visto un mercato più competitivo con un aumento delle scorte, lasciando ai venditori poche altre opzioni se non quella di abbassare i prezzi per soddisfare la domanda dei clienti. Questo rappresenta un reale potenziale per gli investitori nel segmento del lusso, in quanto queste unità di lusso sono basse e pronte a muoversi.

In conclusione, il mercato di Manhattan rimane stabile e il 2017 è stato più sano del 2016. Detto questo, il mercato continua a mostrare tendenze tendenti al lato del cliente, o in altre parole, a diventare un "mercato di acquisto". L'aumento delle scorte disponibili, i nuovi progetti di sviluppo e l'abbassamento della soglia del lusso hanno creato un mercato in cui proprietari e sviluppatori sono inclini a scontare i prezzi per tenere il passo con il calo delle vendite. A causa dell'incertezza con la riforma fiscale, il 2018 sarà un buon anno per il compratore, e non così buono per il venditore. Per chi sta ai margini, potrebbe essere un buon momento per entrare nel mercato, prima che gli effetti positivi della riforma fiscale di Trump si facciano sentire.

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In che modo il Presidente Trump influenzerà il settore immobiliare statunitense?

Mai prima d'ora l'America ha avuto un promotore immobiliare di New York City e un broker immobiliare (sì, ha una licenza di broker di NYC) seduto alla Casa Bianca. Anche se molti di noi potrebbero non essere d'accordo con il comportamento di Trump e le posizioni politiche di Trump, una cosa è certa: Trump sarà pro-proprietà e pro-real estate.

Mentre alcuni hanno ipotizzato che una presidenza Trump sarebbe stata un evento da cigno nero, invece di precipitare, sia il dollaro americano che il mercato azionario sono aumentati oggi!

Se vi state chiedendo in che modo le politiche del presidente Trump influiscono sul settore immobiliare statunitense, ecco alcuni spunti su come Trump opererà probabilmente una volta in carica.

Utilizzerà il settore immobiliare per rilanciare l'economia?

Trump è un promotore immobiliare e broker immobiliare. Egli stesso ha usato gli immobili come investimento per tutta la sua vita e ha detto di essere interessato ad aumentare la proprietà della casa. Dato che la sua azienda di famiglia è immobiliare, sia attraverso la sua società, la Trump Organization, sia attraverso la Kushner Properties di suo genero, ci aspettiamo che Trump continui la sua storia d'amore con la proprietà.

Cosa succederà ai tassi ipotecari?

I tassi sono pronti a rimanere bassi per un po' di tempo. "I tassi ipotecari sono in calo perché gli investitori vedono rendimenti sicuri nei titoli statunitensi garantiti da ipoteca, riflettendo la loro fiducia nella relativa sicurezza del mercato immobiliare statunitense", ha scritto il capo economista di Trulia, Ralph McLaughlin, in una dichiarazione del giorno dopo le elezioni. "Inoltre, è probabile che la Fed ritardi l'aumento del tasso di dicembre a causa delle turbolenze economiche globali. Entrambi gli effetti significano vittoria a breve termine per i mutuatari, e probabilmente vedremo un aumento del rifinanziamento dei mutui se i tassi continueranno a scendere".

Abbasserà le tasse per gli investitori immobiliari?

I repubblicani hanno mantenuto il controllo della Camera e del Senato. Di conseguenza, i repubblicani hanno un controllo illimitato sul futuro della politica fiscale, il che significa che ci saranno alcuni grandi cambiamenti che influenzeranno le tasse per gli investitori immobiliari. Trump ha proposto di farlo:

• Aliquote d'imposta più basse, con un'aliquota massima del 20% per l'imposta sulle plusvalenze.
• Eliminare la tassa di successione o di decesso
• Ridurre le imposte sulle società dal 35% al 15%.

E anche se forse non otterrà tutto quello che vuole in termini di riforma fiscale, la nostra legge fiscale è matura per un cambiamento (sia i repubblicani che i democratici hanno chiesto questo), e tale cambiamento è probabile che avvenga prima dell'agosto 2017, prima dell'inizio della stagione elettorale per il 2018.

Potrebbe diventare più facile prendere in prestito denaro?

La riduzione della regolamentazione, uno dei tratti distintivi della sua campagna, permetterebbe alle banche di aumentare i prestiti, cosa che dal 2008 è stata molto contenuta. Un altro modo in cui una presidenza Trump potrebbe rendere più facile per i consumatori possedere una casa sarebbe quello di abbassare i premi per FHA loans o il taglio delle spese di garanzia per Fannie Mae o Freddie Mac.

Come saranno influenzate le normative?

Gran parte della piattaforma di Trump si è concentrata sulla deregolamentazione del mercato finanziario al fine di rilanciarlo in modo più completo, e questo da solo potrebbe anche dare una spinta al settore immobiliare. Questo è qualcosa di cui Trump - e il partito repubblicano nel suo complesso - si è fatto sentire.

Trump ha proposto di ridurre sia i regolamenti bancari che quelli edilizi. L'allentamento della regolamentazione sui prestiti potrebbe aumentare la proprietà della casa rendendo più facile per i consumatori ottenere prestiti. Per quanto riguarda i regolamenti edilizi, in una riunione dell'Associazione Nazionale degli Immobiliari, Trump ha stimato che il 25% dei costi di costruzione di una casa è legato ai regolamenti. Egli vorrebbe ridurre tale percentuale al 2%. Se la costruzione è deregolamentata, questo significherebbe case più accessibili per i consumatori.

La deduzione degli interessi ipotecari scomparirà?

No! L'anno scorso, un piano fiscale che Trump ha condiviso in modo specifico ed esplicito, ha dichiarato che avrebbe mantenuto la deduzione degli interessi ipotecari.

Continuerà il programma di scambio 1031?

Trump, che è stato oggetto di enormi critiche per aver usato in modo aggressivo il codice fiscale per non pagare le tasse federali, probabilmente conserverebbe le controverse 1031 borse valori esentasse, che permettono ai proprietari di vendere immobili senza pagare le imposte sulle plusvalenze se riversano i proventi di una vendita in altri investimenti immobiliari. Questa politica del programma di scambio 1031 è uno dei fondamenti del settore immobiliare e Trump manterrà questa politica.

E l'immigrazione?

La politica di Trump in materia di immigrazione ha subito molti cambiamenti da quando ha annunciato la sua candidatura, e la riforma dell'immigrazione non sarà un disegno di legge facile da far passare al Congresso o al Senato, quindi è difficile determinare se questo influenzerà in larga misura il mercato immobiliare di New York.

Trump sarà in grado di implementare tutte le posizioni della sua campagna?

Per quelli di voi che si sentono emozionati per il fatto che Trump sia presidente dopo alcuni dei suoi oltraggiosi comportamenti e retoriche, ricordate che il presidente degli Stati Uniti non ha un potere illimitato. I nostri fondatori non volevano che il potere fosse controllato da un solo uomo o da un solo gruppo con la possibilità di finire sotto il dominio di un altro dittatore o tiranno. Di conseguenza, il nostro governo è diviso in tre rami: il ramo esecutivo, il ramo legislativo e il ramo giudiziario. Questo è il motivo per cui molte delle più scandalose posizioni politiche di Trump non saranno una realtà - o saranno osteggiate nel ramo legislativo o rovesciate dal ramo giudiziario.

Non c'è dubbio che questa elezione è stata molto divisiva. Ma, ora che le elezioni sono finite, il popolo americano si riunirà come abbiamo sempre fatto. Come Obama ha detto di Trump: "Facciamo tutti il tifo per il suo successo".