Analisi del mercato immobiliare di Manhattan

Le vendite di appartamenti e cooperative a Manhattan raggiungono il massimo degli ultimi due anni

Tipo di camera da letto Prezzo medio di vendita nel terzo trimestre del 2025 Variazione su base annua Monolocali 693.500 $ N/A Appartamenti con 1 camera da letto 1.135.000 $ N/A Appartamenti con 2 camere da letto 2.150.000 $ Forte domanda Appartamenti con 3 camere da letto 3.917.500 $ Forte domandaAppartamenti con 1 camera da letto 1.135.000 $ N/A Appartamenti con 2 camere da letto 2.150.000 $ Forte domanda Appartamenti con 3 camere da letto 3.917.500 $ Segmento premium Appartamenti con 4+ camere da letto 6.601.289 $ Fascia di lusso

Tipo di camera da letto Prezzo medio di vendita Q3 2025 Monolocali in cooperativa 465.000 $ Bilocali in cooperativa 700.000 $ Trilocali in cooperativa 1.285.000 $ Quadrilocali in cooperativa 2.171.250 $ Quadrilocali e più in cooperativa 3.875.000 $

Le vendite raggiungono il massimo degli ultimi due anni, mentre gli acquirenti preferiscono pagare in contanti

Condizioni di mercato

Il mercato immobiliare di Manhattan ha continuato la sua ripresa nel secondo trimestre del 2025, con le vendite che hanno raggiunto il livello più alto in quasi due anni. Sono state concluse in totale 3.042 vendite, con un aumento del 16,6% rispetto all'anno precedente e dell'8,4% rispetto alla media trimestrale degli ultimi dieci anni. Questo è stato il terzo trimestre consecutivo di crescita annuale dei prezzi dopo il calo registrato lo scorso anno. È da notare, tuttavia, che circa la metà delle transazioni è stata firmata prima di aprile, in anticipo rispetto all'introduzione della nuova politica tariffaria degli Stati Uniti, il che potrebbe aver contribuito a incrementare i dati del trimestre.

Contratti firmati

A differenza delle vendite concluse, che per lo più descrivono il passato, i contratti firmati sono un indicatore anticipatore del mercato immobiliare. Superando l'incertezza sulla politica tariffaria, i contratti firmati nel giugno 2025 hanno registrato un forte aumento dei nuovi contratti firmati per tutte le tipologie di immobili:

- Cooperative: 506 contratti, con un aumento del 27,5% su base annua

- Condomini: 354 contratti, con un aumento del 17,6% su base annua

- Case da 1 a 3 famiglie: 31 contratti, con un aumento del 106,7% su base annua

La domanda di immobili di lusso è rimasta eccezionale. I contratti firmati nella fascia di prezzo compresa tra 5 e 9,99 milioni di dollari e tra 10 e 19,99 milioni di dollari hanno registrato un aumento significativo. Ad esempio, i contratti relativi ad appartamenti nella fascia di prezzo compresa tra 10 e 19,99 milioni di dollari sono più che raddoppiati rispetto all'anno precedente. Secondo il rapporto di mercato di Douglas Elliman, il volume dei contratti di lusso (il 10% superiore del mercato) è più che raddoppiato solo negli ultimi due mesi.

Il contante domina

Gli acquisti in contanti hanno raggiunto il record del 69,1% di tutte le vendite.

Inventario e mesi di fornitura

L'inventario delle proprietà in vendita è aumentato del 3 , 1% raggiungendo le 8.296 unità, ma è stato superato dall'aumento delle vendite, riducendo i mesi di offerta a 8,2, in calo rispetto ai 9,2 di un anno fa e appena al di sotto della media decennale di 8,3 mesi.

Nuovo sviluppo

La forza dei nuovi sviluppi è stata trainata dagli utenti finali piuttosto che dagli investitori, con gli acquirenti stranieri che hanno rappresentato solo il 6,5% delle vendite totali, ben al di sotto della media decennale dell'11,7%.

- Chiusure: 408, con un aumento del 19,3% su base annua

- Prezzo medio di vendita: 2,31 milioni di dollari, con un aumento del 13,1%

- Dimensione media delle unità: 1.563 piedi quadrati, con un aumento del 13,3%

- Sconto: migliorato dal 6,3% al 3,6%

- Quota di mercato: 13,4% di tutte le chiusure

Mercato del lusso (Top 10%)

Il settore del lusso continua a superare il mercato generale, sostenuto da acquirenti con elevata disponibilità finanziaria e da una riduzione dell'offerta di immobili di fascia ultra-alta.

- Soglia di ingresso: 4,5 milioni di dollari

- Prezzo mediano: 6,525 milioni di dollari, con un aumento dell'8,8%

- Prezzo medio: 8,57 milioni di dollari

- Vendite: 310, con un aumento del 18,3% su base annua

- Inventario: in calo del 21,2%

- Mesi di offerta: 12,1, in miglioramento rispetto a 18,2

- Sconto sugli annunci: 8,2%

- Giorni sul mercato: 133 giorni, in aumento rispetto ai 94 di un anno fa

Mercato dell'usato

- Chiusure: 2.634, con un aumento del 16,2% su base annua

- Prezzo mediano di rivendita: stabile a 1,05 milioni di dollari

- Sconto sugli annunci: 6,0%, dimezzato rispetto allo scorso anno

- Inventario: 7.119 unità (+4,7%)

- Mesi di offerta: 8,1, in calo rispetto a 9,0

Manhattan rimane resiliente

Il mercato immobiliare di Manhattan rimane resiliente, sostenuto da una forte domanda, da un numero limitato di nuovi sviluppi e da un'alta percentuale di transazioni in contanti. In periodi di volatilità dei mercati globali, gli investitori hanno storicamente spostato il capitale dalle azioni verso beni tangibili come gli immobili di pregio, alla ricerca di stabilità e valore a lungo termine. Nonostante permangano le difficoltà legate all'incertezza sui dazi e agli alti tassi ipotecari, Manhattan sta entrando in questa fase da una posizione di forza. 

Indicatori chiave di mercato:

- Crescita demografica: la popolazione netta e la migrazione internazionale verso New York City sono in aumento.

- Limiti di inventario: l'offerta di immobili disponibili rimane insufficiente a soddisfare la domanda.

- Aumento dei prezzi: i prezzi degli immobili continuano a salire in tutti i segmenti di mercato.

- Ritorno in ufficio: l'indice Placer.ai dell'aprile 2025 ha indicato che il traffico pedonale negli uffici di New York City era solo del 5,5% inferiore ai livelli dell'aprile 2019, il calo più contenuto tra le principali città degli Stati Uniti.

Per approfondimenti personalizzati o per discutere delle opportunità offerte dal mercato attuale (acquirenti e venditori), non esitate a contattarci.

Cordiali saluti, 

Antonio 

Manhattan Risultati del primo trimestre 2025 prima dell'introduzione delle tariffe e andamento iniziale del secondo trimestre

🏙️ La resilienza del mercato di Manhattan di fronte agli sviluppi del commercio globale

Il primo trimestre del 2025 ha segnato la performance più forte di Manhattan degli ultimi anni, prima che all'inizio di aprile venissero annunciati i drastici dazi doganali del presidente Trump. Mentre gli osservatori del mercato erano in attesa di vedere quale impatto avrebbero avuto i dazi sulla domanda, i dati raccolti fino all'inizio di maggio confermano che il mercato rimane stabile e attivo, senza speculazioni né crolli.

📊 Primo trimestre 2025 – Un mercato in movimento

Il primo trimestre del 2025 ha visto un mercato immobiliare molto forte a Manhattan, con più vendite, prezzi in crescita e una domanda alta in vari segmenti.

Il trimestre più forte degli ultimi tre anni:

Quasi 2.560 chiusure, con un aumentodel 28,8%rispetto all'anno precedente, con miglioramenti nelle vendite, nell'offerta e nei giorni di permanenza sul mercato: solo la quarta volta che ciò accade in 20 anni.

Le vendite hanno superato la modesta crescita dell'offerta:

L'inventario delle inserzioni è aumentato solodel 7,5%, favorendo un ritmo più rapido delle transazioni e prezzi più elevati.

Andamento del mercato immobiliare di lusso a Manhattan:

L'andamento dei prezzi nel segmento di lusso è stato superiore a quello del mercato complessivo. Le vendite di immobili di lusso (il 10% superiore del mercato) sono aumentatedel 37%su base annua, con il prezzo medio delle case di lusso che ha raggiunto i 10,3 milioni di dollari, il più alto mai registrato. Il prezzo di ingresso per il segmento di lusso era di 4,4 milioni di dollari, in aumento del 19,7% rispetto all'anno precedente, mentre il prezzo al metro quadro era di 3.173 dollari, in aumento del 16%. 

Metriche dei prezzi salutari:

Il passaggio a un mix di vendite composto da unità più grandi, una quota maggiore di vendite di nuovi immobili (13% contro 9,7%; che, in genere, sono più costosi rispetto alle rivendite) e un numero maggiore di vendite di fascia alta hanno spinto al rialzo l'andamento dei prezzi. 

- Prezzo medio di vendita: 2,2 milioni di dollari, con un aumento del 21%

- Prezzo medio di vendita: 1,17 milioni di dollari, con un aumento dell'11%

- Prezzo medio di vendita dei condomini: 3,1 milioni di dollari, con un aumento del 17%

- Prezzo medio dei condomini al piede quadrato: 2.130 dollari, con un aumento del 10%

- Prezzo medio di vendita dei nuovi immobili: 3,95 milioni di dollari, con un aumento del 21,4%

- Prezzo medio dei nuovi sviluppi PSF: 2.563 dollari, con un aumento del 9%

Il finanziamento rimane conservativo

- Il 58% di tutte le vendite è stato effettuato in contanti, percentuale che sale al 90% per le case con un prezzo superiore ai 3 milioni di dollari.

- Il mercato continua a essere caratterizzato da elevati standard di concessione dei prestiti e bassi tassi di insolvenza.

I vincoli di approvvigionamento persistono

- Pipeline di nuovi progetti edilizi molto ridotta a Manhattan dall'inizio della pandemia a causa degli elevati costi dei materiali e dei finanziamenti e degli ostacoli normativi.

- Gli incentivi governativi come la nuova riduzione fiscale 485x rimangono sottoutilizzati perché i requisiti rigorosi e gli elevati costi associati hanno portato a un'adozione limitata da parte degli sviluppatori.

- I proprietari di immobili sono scoraggiati dal traslocare perché vincolati a tassi ipotecari bassi. Ciò riduce l'offerta di immobili in vendita e, in ultima analisi, l'attività di vendita. Attualmente, il 73,3% dei mutuatari ipotecari statunitensi ha tassi inferiori al 5,0%, significativamente inferiori ai tassi di mercato attuali, che si attestano in media intorno al 6,76% per un mutuo fisso a 30 anni.

📈 Aprile 2025 – Il mercato di Manhattan ha tenuto bene anche dopo l'annuncio dei dazi

Aprile 2025 I contratti firmati sono stati 1.150, in aumento rispetto ad aprile 2024.

- Tutte le transazioni: +11%

- Condomini: +8%

- Cooperative: +13%

Crescita guidata dal mercato medio rispetto ad aprile 2024

- I contratti tra 2 e 3 milioni di dollari sono aumentati del 24%

- Superiore a 5 milioni di dollari: aumento del 3%

Gli utili di magazzino hanno favorito l'attività di vendita

- Gli annunci attivi sono aumentati del 16% rispetto a marzo, ma sono diminuiti dell'1% rispetto ad aprile 2024.

🔍Iniziomaggio 2025 – L'attività del mercato di Manhattan è rimasta stabile

Nonostante l'incertezza che circonda le tariffe,la prima settimana di maggio ha registrato circa 250 contratti firmati, segnalando che:

- Il coinvolgimento degli acquirenti rimane stabile

- Il mercato non ha subito né una battuta d'arresto né un crollo. 

🏙️ Perché il mercato immobiliare di Manhattan sta recuperando terreno

Mentre gran parte del Paese ha registrato aumenti dei prezzi a doppia cifra durante il boom immobiliare del periodo 2020-2022 causato dalla pandemia, Manhattan ha rappresentato un'eccezione. Con la vita cittadina in pausa, gli uffici vuoti e il rallentamento della migrazione urbana, i prezzi a Manhattan sono rimasti relativamente stabili o addirittura in calo in alcuni segmenti, mentre altri mercati statunitensi hanno registrato un'impennata. Molti dei mercati che hanno registrato un'impennata stanno ora subendo una deflazione, ma non è il caso di New York.

Quello che stiamo vedendo ora a Manhattan è una ripresa piuttosto sana, poiché gli acquirenti sono tornati in città, l'offerta rimane limitata e i prezzi recuperano anni di crescita repressa.

🏗️ Impatto delle tariffe sui costi e sui prezzi delle costruzioni

Con le tariffe che fanno aumentare significativamente i costi di costruzione, la prossima ondata di sviluppi immobiliari a Manhattan è destinata a debuttare a prezzi molto più elevati. Se i costi di costruzione aumentano del 25%, un promotore immobiliare non si accollerà questo costo, né lo faranno la Cina, il Canada o l'Europa. Realisticamente, se non possono trasferire questi costi agli acquirenti, semplicemente non costruiranno.

Con un aumento dei costi del 25%, a parità di condizioni, il prezzo medio al piede quadrato dei nuovi sviluppi immobiliari, pari a 2.563 dollari (vedi sopra), salirebbe a 3.204 dollari per la prossima ondata di nuovi sviluppi. Per un appartamento di 2.000 piedi quadrati con 3 camere da letto, ciò aggiungerebbe 1,2 milioni di dollari al prezzo dello stesso identico appartamento!  Anche se i costi aumentassero della metà rispetto al mio esempio (12,5%), ciò aggiungerebbe 600.000 dollari al prezzo. 

I tassi ipotecari sono soggetti a fluttuazioni, ma offrono opportunità di rifinanziamento durante il periodo di proprietà. Tuttavia, i tassi più bassi non riusciranno mai a compensare la differenza di prezzo a causa delle tariffe del 10-25%. Pertanto, agli acquirenti seri consigliamo di assicurarsi uno dei nuovi sviluppi immobiliari odierni a un prezzo di acquisto molto più basso rispetto a quello che potrebbe essere offerto dalla prossima ondata. È sempre possibile rifinanziare in un secondo momento...

🏡 Conclusione: il porto sicuro del mercato immobiliare di Manhattan

Il mercato immobiliare di Manhattan continua a dimostrare resilienza, trainato da una domanda robusta, un'offerta limitata di nuovi sviluppi e una quota significativa di transazioni in contanti. Storicamente, durante i periodi di volatilità dei mercati globali, gli investitori hanno reindirizzato il capitale verso beni tangibili come gli immobili di pregio, alla ricerca di stabilità e valore a lungo termine. Nonostante le attuali incertezze, Manhattan entra in questa fase da una posizione di forza, sottolineando il suo fascino duraturo per gli investitori.

- La popolazione netta e la migrazione internazionale verso New York City sono in aumento

- Le scorte rimangono inadeguate rispetto alla domanda

- I prezzi continuano a salire in tutti i segmenti

- Gli Hamptons e i mercati del nord-est con prezzi superiori al milione di dollari mostrano una forza simile

Calo del mercato immobiliare di Manhattan nella seconda metà del 2022

Il 2022 è stato un anno caratterizzato da due mercati distinti a Manhattan. 

L'inizio del 2022 ha visto il proseguimento del boom iniziato all'inizio del 2021, trainato dal rilascio della domanda repressa e da un contesto di tassi artificialmente bassi che era stato implementato dalla Fed all'alba della pandemia.  

Nel giugno 2022, tuttavia, dopo che la Fed ha implementato il suo primo aumento massiccio di 75 punti base al tasso di riferimento, il mercato ha subito un rapido rallentamento, lasciando la maggior parte degli acquirenti e dei venditori in una situazione di stallo per il resto dell'anno, mentre si adeguavano alle nuove realtà di mercato. Ciò è illustrato nel grafico sottostante, che mette a confronto l'attività contrattuale mensile.

Attività contrattuale mensile

Con solo 602 contratti firmati nel dicembre 2022, è stato uno dei peggiori risultati dell'anno dal 2008. Man mano che acquirenti e venditori si adattano alla nuova realtà, prevediamo che il mercato riprenderà a muoversi all'inizio del 2023, poiché la domanda è ancora presente. 

Prezzi degli immobili a Manhattan

Condomini

• Prezzo medio di vendita: 2,75 milioni di dollari
• Prezzo medio di 2.074 dollari al metro quadrato
• Sebbene si tratti di un aumento rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente, tale incremento è dovuto principalmente alla chiusura di alcune torri ultra lussuose, come la Central Park Tower e la 220 Central Park South, che hanno influenzato i risultati in modo positivo.
• In sostanza, il prezzo al metro quadro è rimasto invariato rispetto all'anno precedente, attestandosi a poco meno di 2.000 dollari al metro quadro.

Cooperative

• Prezzo medio di vendita: 1,27 milioni di dollari
• Prezzo medio di 1.225 dollari al metro quadro

• Prezzo medio di vendita: 3,19 milioni di dollari
• Prezzo medio di 2.415 dollari al metro quadrato
  

Segmento di lusso (10% delle vendite)

• Prezzo medio di vendita: 8,06 milioni di dollari 
• Prezzo medio di 2.909 dollari al metro quadro
• Soglia di ingresso di 3,95 milioni di dollari per il lusso

Aumenti dei tassi della Fed nel 2022

Nel periodo di soli 10 mesi nel 2022, la Fed ha aumentato il tasso di riferimento dei fondi federali del 4,0%, come mostrato nel grafico sottostante. Questa azione senza precedenti è stata intrapresa nel tentativo di controllare l'inflazione, un fenomeno globale nel 2022. 

Sebbene i tassi siano più alti rispetto al 2008, in passato hanno già raggiunto livelli elevati e il mercato immobiliare ha continuato a funzionare bene in quel tipo di contesto. Tuttavia, ciò che preoccupa maggiormente è il ritmo degli aumenti dei tassi registrato quest'anno, concentrato in soli 10 mesi. Ciò si è tradotto in un aumento del tasso ipotecario fisso a 30 anni da 3,1% al 1° gennaio 2022 a 5,7% al 31 dicembre 2022, in calo rispetto al 6,35% di ottobre. 

Manhattan ha molti acquirenti che pagano in contanti (circa il 55%) rispetto ad altre città, quindi i tassi di interesse non sempre giocano un ruolo così importante in questa zona. Inoltre, le cooperative, che costituiscono il 70% del patrimonio immobiliare e sono una peculiarità di New York City, hanno regole molto rigide riguardo all'importo del finanziamento che è possibile ottenere. Alcune consentono un finanziamento massimo del 70%, ma molte consentono solo il 50%. Alcune non consentono alcun finanziamento. Questi sono fattori attenuanti per il mercato di New York City, ma non aiutano chi acquista la prima casa, che spesso ha bisogno di un mutuo per l'acquisto. 

Le scorte di Manhattan salvano la situazione

L'unico aspetto positivo di questa situazione è la scarsità dell'offerta sul mercato. Rispetto alla fine del 2020, quando le scorte superavano le 8.100 unità, oggi l'offerta è scesa a un minimo di 5.858 unità. Le ragioni di questo fenomeno sono molteplici, come ho già spiegato ad agosto e riassunto di seguito.

L'offerta limitata dovrebbe porre un limite al potenziale calo dei prezzi con l'avvicinarsi del 2023. Inoltre, non prevediamo che nel breve termine vi sarà un aumento delle scorte sul mercato per i seguenti motivi:

• Ipoteche con manette d'oro
• L'80% dei newyorkesi con mutui ipotecari ha tassi inferiori al 5%.
• Ciò porterà i proprietari a rimanere nelle loro attuali abitazioni a tempo indeterminato. 
• Nessuno è disposto a sostituire il proprio mutuo al 3% con uno al 6% nel breve termine. 

• Mercato congelato della conversione da affitto a condominio a causa della legge dello Stato di New York del 2019
• La legge penalizza i proprietari di immobili che hanno inquilini con affitto stabilizzato, rendendo impossibile trasformare gli appartamenti con affitto stabilizzato in appartamenti a prezzo di mercato. A meno che non venga apportata una modifica a questa legge, non ci saranno conversioni, poiché non hanno alcun senso dal punto di vista finanziario per un promotore immobiliare. 
• La scadenza dei programmi di sgravio fiscale rende più costoso per gli sviluppatori costruire
• Le agevolazioni fiscali 421a, 421g e J-51 sono tutte scadute. 
• Un tempo erano strumenti efficaci utilizzati dal governo per incoraggiare gli sviluppatori a costruire, ma ora non esistono più.
• I politici di sinistra di New York hanno posto il veto su progetti che prevedevano una generosa quota di alloggi a prezzi accessibili, compresa tra il 30% e il 50%.
• Negli ultimi due anni sono state poche le vendite di terreni a Manhattan, quindi non sono molti i costruttori che hanno in programma di edificare in città.
• L'inflazione ha frenato molti sviluppi, poiché i costi non sono noti come in tempi normali.

Prospettive immobiliari a Manhattan per il 2023

Molti analisti hanno previsto un calo dei prezzi delle case in tutto il mondo nel corso del prossimo anno. Ciò avverrà probabilmente, tuttavia, soprattutto nei luoghi che hanno registrato il maggiore aumento dei prezzi durante la pandemia di Covid. Negli Stati Uniti, molte città di piccole dimensioni sono quelle più a rischio, poiché sono proprio lì che i prezzi sono aumentati maggiormente. Luoghi come Boise (Idaho), Salt Lake City (Utah), Phoenix (Arizona) e tutto il Connecticut, a quanto pare. 

New York City, tuttavia, non era uno di questi luoghi. Infatti, i prezzi a New York City sono diminuiti durante la pandemia, poiché all'inizio della stessa si è verificato un esodo di massa dalla città. I prezzi hanno recuperato tali perdite solo nel 2021, registrando aumenti modesti rispetto alla maggior parte delle altre città. 

Le previsioni di Knight Frank relative al mercato residenziale di lusso indicano che i prezzi a Manhattan aumenteranno almeno del 2% nel 2023, dietro Miami (aumento del 5%) e Los Angeles (aumento del 4%) negli Stati Uniti. Questo livello di aumento colloca Manhattan al 13° posto nella classifica delle 25 città più importanti a livello globale, dimostrando la resilienza e la fiducia nella città (e negli Stati Uniti in generale). 

Knight Frank cita la "fuga di capitali verso beni rifugio" e gli "acquirenti stranieri... che cercano una maggiore, piuttosto che minore, esposizione al dollaro statunitense". Senza dubbio, i fattori che ho segnalato riguardo alla scarsa offerta contribuiranno a compensare la pressione al ribasso sui prezzi derivante dalle azioni della Fed nel 2023.

I mercati immobiliari di Manhattan e Miami continueranno a registrare una forte crescita

Molti ci hanno chiesto cosa pensiamo che succederà nei mercati di New York e Miami ora che la Fed ha alzato i tassi. Anche se l'attività ha rallentato, entrambi i mercati sono ancora molto attivi se paragonati ai dati storici. 

Molti si chiedono se il rallentamento porterà a un calo dei prezzi. Sebbene alcuni esperti sostengano che ciò avverrà sicuramente in alcune regioni del Paese, vista la rapidità con cui i prezzi sono aumentati in quelle zone, ritengono che la probabilità di un calo dei prezzi a Manhattan e Miami sia rispettivamente bassa o molto bassa.

Analisi CoreLogic - Giugno 2022: Probabilità di un calo dei prezzi

Secondo CoreLogic, l'area metropolitana di New York ha una probabilità bassa e Miami una probabilità molto bassa di registrare un calo dei prezzi nei prossimi 12 mesi.

Manhattan

Prezzi

I prezzi non sono aumentati allo stesso ritmo delle altre località del Paese. Il mercato immobiliare ha subito un crollo nel 2020 (con un calo dei prezzi pari in media al 7%) e ha iniziato a riprendersi solo nel primo trimestre del 2021, una volta disponibili i vaccini (con un aumento dei prezzi pari in media al 16%). 

1. Considerando che i prezzi a Manhattan sono aumentati del 4,5% all'anno negli ultimi 10 anni, un aumento netto del 9% (16% meno 7%) equivale all'incirca a 2 anni di crescita normale dei prezzi. 
2. I canoni di locazione sono aumentati del 20% su base annua, causando un aumento dei rendimenti e rendendo questo un momento ideale per gli investitori per acquistare immobili a Manhattan (soprattutto perché i prezzi non hanno subito aumenti). 
3. Prevediamo che gli aumenti dei canoni di locazione a Manhattan continueranno, poiché i tassi ipotecari scoraggeranno l'acquisto di una prima casa nei prossimi 12 mesi, spingendo un numero maggiore di persone verso il mercato degli affitti. 
4. I prezzi elevati degli immobili a Manhattan continuano ad essere sostenuti dagli alti redditi locali, come riportato costantemente dal rapporto UBS Global Bubble. 
5. Manhattan è un investimento a lungo termine. Gli investitori acquistano immobili a Manhattan per motivi di sicurezza. Considerati i costi coinvolti, non è un luogo adatto alla speculazione o al ribaltamento. 
6. Il 50% degli acquirenti di Manhattan paga in contanti gli immobili acquistati, soprattutto nel segmento di lusso, quindi non risente particolarmente delle variazioni dei tassi di interesse. 
7. Le cooperative costituiscono il 75% del patrimonio immobiliare. Molte cooperative non consentono il finanziamento o lo limitano al 50%. Questo fatto ha sostenuto il mercato immobiliare di Manhattan durante la crisi Lehman. 
8. Tuttavia, la sottoscrizione è molto rigorosa, quindi non si tratta di uno scenario simile a quello del 2008. 

Fornitura

1. L'offerta è relativamente bassa per i migliori progetti di condomini a New York nelle zone più prestigiose. 
2. L'offerta è diminuita del 10% rispetto allo stesso mese dell'anno scorso. 
3. Per quanto riguarda i condomini di lusso, ce ne sono pochissimi in cantiere.
4. Di tanto in tanto riceviamo richieste da investitori alla ricerca di offerte di condomini all'ingrosso a Manhattan. Nel 2018 ce ne sono state parecchie e molti edifici con almeno 50 unità in vendita.  
5. Tuttavia, nel preparare una recente analisi per due investitori distinti (uno dei quali sta effettuando una transazione 1031 di notevole entità), ho notato che nei prossimi 3-5 anni saranno pochissimi gli immobili di pregio che saranno messi in vendita a sud della 96ª Strada. Inoltre, il numero di immobili con più di 50 unità in vendita è diminuito significativamente rispetto a quattro anni fa. 
6. Alcuni edifici che erano in fase di progettazione e che attendevamo con ansia, come The Cortland, One High Line e One Wall Street, hanno iniziato le vendite. Si tratta di progetti di altissimo livello. Oltre a questi, ci sono pochi condomini di lusso in arrivo nelle zone più prestigiose. 
7. La mancanza di offerta di prodotti di qualità probabilmente farà aumentare ulteriormente i prezzi, fino a quando non si raggiungerà un equilibrio tra domanda e offerta. Ciò richiederà probabilmente anni. 
8. La scadenza dell'agevolazione fiscale 421a, che in passato aveva incentivato i costruttori a realizzare condomini e edifici in affitto, ha portato a una diminuzione dei nuovi progetti in cantiere.  
9. I politici liberali di New York non hanno alcuna intenzione di incentivare gli imprenditori edili a costruire, quindi non prevediamo che questo incentivo verrà ripristinato. 
10. Ovviamente questi politici sono miopi. La mancanza di incentivi per i costruttori porterà solo a: a) una riduzione del numero di alloggi a prezzi accessibili in costruzione (un requisito per i nuovi progetti edilizi a Manhattan), b) una riduzione delle entrate per la città e lo Stato, e c) un ulteriore aumento dei canoni di locazione per gli inquilini. 

Miami 

La nuova forza di Miami deriva da:

1. un enorme afflusso di residenti (benestanti) in fuga dagli Stati con un'elevata pressione fiscale; 
2. un afflusso di residenti alla ricerca di maggiori libertà e minori restrizioni anti-Covid, dato che la Florida ha applicato restrizioni molto blande durante la pandemia;
3. un afflusso di hedge fund e aziende tecnologiche che si trasferiscono a Miami; 
4. un'offerta molto limitata di case unifamiliari e appartamenti (soprattutto quelli più grandi); e 
5. una conduttura vuota. 

Sebbene l'attività abbia subito un rallentamento negli ultimi mesi, ciò non è dovuto alla domanda, ma piuttosto all'offerta. La domanda di case unifamiliari e appartamenti a Miami (e in tutta la Florida meridionale) è stata così elevata che le scorte si sono ridotte notevolmente. Inoltre, non si prevede che la nuova offerta avrà un effetto significativo sul mercato fino a quando il prossimo ciclo edilizio non sarà in pieno svolgimento. Prevediamo che ciò avverrà tra 5-7 anni, poiché nei prossimi 3 anni non ci saranno praticamente nuovi immobili sul mercato.

Ne parlo approfonditamente nel mio video qui sotto:

Titoli e medie

Mi piace sempre ascoltare Leonard Steinberg di Compass. In un recente post, ha avvertito acquirenti e venditori di non credere ai titoli dei giornali e di non guardare troppo alle medie. E ha sicuramente ragione.  

1. Il settore immobiliare è estremamente localizzato. 
2. Non confondere i titoli di un mercato (o di un intero Paese) con quelli di un altro mercato. 
3. Manhattan è un mercato davvero unico (per molte ragioni) e le tendenze nazionali non sono applicabili, come ci ha dimostrato la storia. 
4. Lo stesso vale per Miami, che attualmente sta vivendo un enorme boom di crescita. Ecco perché, secondo CoreLogic, Miami ha una probabilità molto bassa di registrare un calo dei prezzi. 
5. A Manhattan vediamo quanto il mercato possa essere iperlocale. Qui valutiamo gli immobili singolarmente, poiché spesso gli edifici vicini possono avere prezzi, domanda e traiettorie completamente diversi, ecc. 
6. A Miami vediamo quanto possa essere iperlocale il mercato. I prezzi e la domanda sulla spiaggia non hanno praticamente alcuna relazione con i prezzi e la domanda di alcuni quartieri sulla terraferma. 

Pertanto, non fatevi influenzare dalle medie, poiché queste ci dicono solo cosa è successo nel mercato nel suo complesso e sostanzialmente nulla su ciò che è accaduto in un particolare edificio (o in una linea di un edificio, per quel che conta). 

Siamo qui per aiutarti a orientarti nei mercati di Manhattan e Miami. Fissa un breve colloquio telefonico con me se posso chiarirti qualsiasi altro dubbio. Sarò lieto di discutere entrambi i mercati in modo più approfondito, fornirti una valutazione della tua casa se stai pensando di venderla o inviarti una ricerca di immobili.

Buona estate!

Il 2021 sarà senza dubbio uno degli anni migliori nella storia del mercato immobiliare residenziale di Manhattan, con oltre 9,5 miliardi di dollari di vendite concluse solo nel terzo trimestre, il numero più alto registrato in un trimestre negli ultimi 32 anni. 

L'attività di vendita è stata stimolata dalla domanda repressa che si è liberata, dall'aumento dell'adozione dei vaccini, dai prezzi ragionevoli, dai tassi di interesse ai minimi storici, dal passaggio a spazi più ampi (o con spazi esterni) e dall'aumento della ricchezza personale. 

Questi 9,5 miliardi di dollari si riferiscono alle operazioni concluse nel 2021, non necessariamente firmate nel trimestre, che rappresentano un indicatore più attuale del mercato. 

Contratti firmati in calo per la stagione estiva, ma ancora a livelli record per il trimestre

Come si può vedere dal grafico sottostante, l'attività di stipula dei contratti è rimasta a livelli elevati dall'inizio dell'anno, anche se ha subito un leggero calo. Tale calo potrebbe essere dovuto alla stagionalità, poiché i mesi estivi sono solitamente più tranquilli rispetto al resto dell'anno. Detto questo, le vendite del trimestre hanno raggiunto livelli record. 

Sebbene in calo del 29% rispetto al trimestre precedente, nel trimestre sono stati firmati 3.500 accordi. Con 270 accordi a settimana nel trimestre, si tratta di un numero record. Ottobre continua la tendenza, registrando circa 305 accordi a settimana.  

I venditori sono soddisfatti, ma non troppo 

I venditori nel 2021 sono stati molto soddisfatti, soprattutto dopo il calo delle vendite registrato nel 2020. Gli acquirenti sono presenti, quindi la domanda è molto forte, in particolare nel segmento di lusso, dove si trovano gli appartamenti più grandi.

Sebbene l'attività sia aumentata in modo significativo per gran parte dell'anno, la paura non è ancora scomparsa, quindi i prezzi non stanno aumentando oltre quelli pre-Covid. Lo sconto Covid del 6-9% (a seconda di quando è stato effettuato l'acquisto lo scorso anno) è scomparso, ma non abbiamo ancora assistito ad aumenti dei prezzi rispetto ai livelli del 2019. 

Con tutta questa attività, verrebbe da pensare che i prezzi siano pronti a salire di nuovo. In genere, gli aumenti dei prezzi avvengono solitamente entro 9-12 mesi dopo un netto miglioramento dell'attività di vendita. Controllate i vostri calendari, perché tra poco entreremo in questa fase.

Le unità troppo costose languiscono sul mercato

Poiché i prezzi sono rimasti invariati rispetto ai livelli del 2019, il terzo trimestre non è stato il momento giusto per mettere in vendita un immobile a prezzi ambiziosi. Nel trimestre, gli immobili con prezzi in linea con il mercato hanno impiegato 78 giorni per essere venduti. Al contrario, gli immobili che hanno richiesto un adeguamento di prezzo hanno impiegato 181 giorni per essere venduti, più del doppio (2,3 volte) rispetto a quelli con prezzi in linea con il mercato attuale. 

Prezzi attuali nel trimestre

Nota: di solito mi piace confrontare i dati trimestrali con quelli del trimestre precedente, tuttavia nel terzo trimestre del 2020 un terzo del volume delle vendite è stato attribuito alle chiusure al 220 Central Park South, il condominio nuovo più costoso di New York City. Sono state vendute 16 unità ad un prezzo medio di 37 milioni di dollari, per un totale di 592 milioni di dollari. Di conseguenza, vi mostro solo i dati del trimestre in corso. Se desiderate informazioni più dettagliate, non esitate a contattarmi. 

Altre statistiche interessanti:

• L'attività di vendita ha raggiunto il tasso più alto degli ultimi 32 anni. 
• Nonostante i tassi di interesse ai minimi storici, circa il 50% delle transazioni è stato effettuato interamente in contanti.
• Le vendite di nuovi immobili di valore inferiore a 3 milioni di dollari sono cresciute a un ritmo doppio rispetto a quelle di valore superiore a 3 milioni di dollari, che hanno comunque raddoppiato il risultato dello stesso trimestre dell'anno precedente. Il passaggio a unità di dimensioni più ridotte nei nuovi immobili ha influenzato negativamente l'andamento dei prezzi.
• Lo sconto medio sui prezzi di quotazione in tutti i segmenti è stato pari al 5,3% nel trimestre.
• Il numero totale di mesi di offerta di appartamenti in condominio e cooperative, ovvero il numero di mesi necessari per vendere tutto il patrimonio immobiliare in vendita, è sceso a soli 5,1. 
  
  

Ti sei perso il minimo. Non perdere la ripresa! 

Manhattan supera il minimo di mercato grazie all'esplosione delle attività contrattuali

Il secondo trimestre del 2021 è stato un trimestre da record, smentendo chiunque sostenesse che la vita in città fosse ormai finita. Manhattan ha registrato la migliore stagione di vendite primaverili degli ultimi sei anni e ha raggiunto il livello più alto di attività di vendita dal 2007.

La domanda repressa, i prezzi ragionevoli, i tassi di interesse bassi, il desiderio di passare a spazi più ampi (o con spazi esterni), l'aumento della ricchezza personale e un numero maggiore di acquirenti hanno fatto aumentare il volume delle vendite. In sintesi, la città è in forte espansione, grazie alla scienza e, di conseguenza, a un rinnovato ottimismo.

Nota: per questo aggiornamento, ho confrontato il secondo trimestre del 2021 con quello del 2019, che è molto più appropriato rispetto al secondo trimestre del 2020, quando New York era in lockdown. 

Contratti firmati alle stelle

I contratti firmati nel trimestre hanno registrato un aumento del 60% rispetto allo stesso trimestre del 2019. Molti di questi accordi non saranno conclusi prima del terzo trimestre del 2021, quando prevediamo di assistere a un andamento positivo dei prezzi, dato il volume e la composizione degli appartamenti oggetto dei contratti stipulati nel trimestre. 

Gli appartamenti più grandi tornano di moda

Il mercato super-prime (>10 milioni di dollari) ha registrato il miglior primo semestre mai registrato, alimentato da sconti a doppia cifra rispetto ai prezzi originali. Inoltre, si è registrato un notevole aumento delle vendite di appartamenti di grandi dimensioni, il che è stato ottimo per il mercato >5 milioni di dollari. 

Il mix di vendite, che ha registrato un significativo spostamento verso la vendita di appartamenti più grandi, ha influenzato l'andamento dei prezzi, portando il prezzo mediano di vendita a 1.130.000 dollari, il più alto dal secondo trimestre del 2019, quando aveva raggiunto 1.215.000 dollari. Tuttavia, l'andamento dei prezzi è stato influenzato dal mix di vendite.

Lo sconto Covid sta svanendo

Rispetto allo stesso trimestre dell'anno scorso, il prezzo medio al metro quadro è diminuito del 3,6%. Questo fenomeno è stato definito "sconto Covid". Nel primo trimestre lo sconto era pari al 9%, il che dimostra che si sta rapidamente riducendo. Prevediamo che lo sconto Covid scomparirà nel terzo trimestre e che sarà completamente azzerato nel quarto trimestre, quando i datori di lavoro interromperanno o limiteranno il "lavoro da casa".

Prezzi attuali nel trimestre: 

Altre statistiche interessanti:

• Le vendite di appartamenti in condominio hanno raggiunto il tasso più alto degli ultimi 30 anni. 
• Le vendite di nuovi immobili di lusso superiori ai 3 milioni di dollari hanno raggiunto il livello più alto degli ultimi tre anni. 
• L'attività di vendita è aumentata più rapidamente rispetto all'immissione sul mercato di nuovi immobili, con conseguente calo dell'offerta mensile a 6,9 mesi, il ritmo più veloce degli ultimi quattro anni. 
• Lo sconto complessivo sull'elenco è stato del 6,4%. 

Se avete perso il fondo, non perdetevi la ripresa! 

Contratti aprile 2021 Top

14 marzo - Record annuale

L'attività contrattuale a Manhattan ha continuato a crescere fino a raggiungere un nuovo record nell'aprile 2021 con 1.607 contratti firmati, superando il record di 14 anni registrato a marzo con 1.500 contratti in un solo mese. La prima settimana di maggio conferma questa tendenza e finora il mese è sulla buona strada per eguagliare aprile.

Con 1.607 contratti firmati, si registra un aumento del 50% rispetto ad aprile 2019, un mese comparabile pre-Covid. Nell'aprile 2020 sono stati firmati solo 213 contratti (presumibilmente avviati prima del Covid). Ricordiamo che New York City è stata chiusa con il divieto di visite immobiliari dalla fine di marzo alla fine di giugno 2020.

Sul fronte del lusso, secondo il Real Deal, fino alla fine di aprile sono stati firmati652 contratti di lusso, più di tutti i contratti di lusso firmati nell'intero anno 2020.

Per quanto riguarda i nuovi sviluppi, ad aprile sono stati firmati 235 contratti rispetto ai 165 di marzo. Si è trattato del livello più alto di attività registrato a Manhattan nel segmento dei nuovi sviluppi negli ultimi tre anni.

Manhattan risorge dalle ceneri

Dopo un 2020 estremamente deludente, in cui l'isola di Manhattan è stata colpita da un "esodo Covid" e chiusa fisicamente per 90 giorni, il mercato immobiliare residenziale di Manhattan è risorto dalle ceneri nel primo trimestre del 2021. Mentre il mercato aveva registrato una lenta ripresa tra novembre e dicembre 2020, il primo trimestre del 2021 e, in particolare, marzo 2021 hanno visto un'attività di vendita straordinaria. 

Attività di vendita in forte aumento nel primo trimestre del 2021

Le vendite a Manhattan sono cresciute a un ritmo vertiginoso nel marzo 2021, con un volume di vendite che ha superato i 1.500 contratti firmati, il miglior risultato mensile degli ultimi 14 anni. Anche gennaio e febbraio 2021 hanno registrato un volume di vendite superiore a quello degli stessi mesi dell'anno precedente per almeno gli ultimi tre anni, come mostrato di seguito:

Gli acquirenti hanno approfittato della combinazione di tassi ipotecari ai minimi storici e prezzi più bassi. Sono inoltre incoraggiati dalla nuova amministrazione, di cui New York sta già beneficiando, in contrasto con la precedente amministrazione che era determinata a punire la città per aver respinto in modo schiacciante Trump.  

Prezzi in calo, ma non in caduta libera

Sebbene i prezzi siano in calo, non hanno subito un crollo come alcuni avrebbero potuto ipotizzare. Il prezzo al metro quadro per un appartamento a Manhattan è stato inferiore dell'8,8% nel primo trimestre del 2021 rispetto allo stesso periodo del 2020. Ciò si aggiunge al calo dei prezzi registrato dall'entrata in vigore del limite SALT nel 2018, che secondo l'economista Robert Schiller ha avuto l'effetto di abbassare i prezzi a New York in media dell'11%. Pertanto, i prezzi sono molto lontani dal picco raggiunto solo pochi anni fa e sono pronti a invertire la tendenza. Con un'amministrazione "blu", il tetto massimo SALT, che penalizza gli stati blu, ha buone possibilità di scomparire nel 2021. Ciò andrà a vantaggio dei prezzi degli immobili e frenerà l'esodo verso gli stati con una bassa pressione fiscale. 

Nuovi accordi di sviluppo rimangono

Ci sono ancora occasioni da cogliere nel settore dei nuovi sviluppi immobiliari, poiché i prezzi dei progetti avviati tre anni fa sono stati notevolmente ridotti. Tuttavia, i progetti lanciati di recente hanno prezzi in linea con il mercato attuale, quindi non offrono molti sconti. Sebbene alcuni sconti si riflettano in prezzi più bassi, molti di essi sono nascosti nelle concessioni sui costi di chiusura. Questi non compaiono nelle cifre relative al prezzo al metro quadro. L'entità degli sconti sui nuovi progetti immobiliari varia notevolmente, poiché dipende da fattori quali la data di lancio del progetto, la velocità di vendita fino ad oggi, il numero di unità rimanenti disponibili in una determinata linea, i partner azionari nel capitale e, soprattutto, i prezzi minimi di rilascio dei finanziatori (sono le banche a controllare realmente il prezzo, non il promotore immobiliare). 

Per ottenere l'affare migliore nei nuovi complessi residenziali, è necessario avere una mentalità aperta e non fissarsi su qualcosa che non garantirà gli sconti più elevati. Ad esempio, i costruttori non offrono sconti elevati né sugli appartamenti con spazio esterno né sulle linee quasi esaurite.

Il grafico sottostante mostra come i prezzi dei nuovi progetti immobiliari abbiano recuperato parte del terreno perso rispetto ai minimi raggiunti alcuni mesi fa. 

I vaccini infondono fiducia

Prevediamo che i prezzi degli immobili inizieranno a salire nella primavera/estate e per tutto il resto dell'anno, man mano che New York City procederà con la campagna vaccinale. Ad oggi, il 44% degli abitanti di Manhattan ha già ricevuto la prima dose di vaccino e il 27% è completamente vaccinato. Quando raggiungeremo il 70% della popolazione completamente vaccinata, le attività torneranno alla normalità, compresa la piena apertura di ristoranti e cinema (attualmente parzialmente aperti), spettacoli di Broadway, impianti sportivi, ecc. A quel punto, prevediamo ulteriori cambiamenti radicali nel mercato. Una volta che il Paese riaprirà ai turisti stranieri nel corso dell'anno, prevediamo che la ripresa del mercato immobiliare di Manhattan entrerà in una fase di forte accelerazione!

I segnali indicano un mercato in continua crescita

La potenziale abolizione del tetto massimo SALT, la scarsità di nuovi permessi di costruzione (poiché i nuovi progetti edilizi sono stati sospesi nell'ultimo anno) e la completa riapertura della città saranno di buon auspicio per i prezzi degli immobili a Manhattan nei prossimi 4-5 anni, come abbiamo visto dopo la crisi Lehman.  

Se state pensando di acquistare, fatelo ora per ottenere i prezzi migliori. Le scorte sono scese dal record di 9.600 unità in vendita nell'ottobre 2020 a 7.000 unità alla fine di marzo 2021, che è ancora un po' alto. Tuttavia, se le vendite continueranno allo stesso ritmo del primo trimestre, all'inizio dell'estate ci troveremo in un mercato favorevole ai venditori. Con il riscaldarsi dell'economia, aumenteranno anche i tassi di interesse, rendendo più costoso possedere la stessa casa.

Il Manhattan Market si sta trasferendo... ora tocca a te! 

Il mercato di Manhattan inizia bene il 2021 con un aumento delle attività di vendita

Mentre il mercato immobiliare di Manhattan continua a soffrire per gli effetti del Covid, il quarto trimestre del 2020 e persino il mese di gennaio 2021 hanno registrato un netto miglioramento alimentato da:

• Notizie positive sui vaccini e la loro distribuzione hanno aumentato la fiducia degli acquirenti,
• Tassi di interesse storicamente bassi,
• Venditori (e sviluppatori) che offrono sconti (lo sconto medio Covid era del 10%, molto inferiore per le unità a prezzo più basso e molto più elevato per quelle a prezzo più alto)
• Domanda repressa dovuta al lockdown di 3 mesi
• Una nuova amministrazione favorevole a New York City e
• Potenziale abrogazione del tetto massimo SALT, che ha depresso i prezzi a New York dell'11% (secondo Zandi) 

I contratti firmati nel quarto trimestre sono aumentati di circa l'8% rispetto allo stesso trimestre del 2019. Nel gennaio 2021 le vendite di appartamenti in condominio sono aumentate del 50% e quelle di appartamenti in cooperativa del 167% rispetto allo stesso mese dell'anno precedente. Tutte ottime notizie! Tuttavia, l'attuale elevata offerta di immobili in vendita rappresenta un ostacolo per il mercato che andrà a vantaggio degli acquirenti nel 2021. 

Anche il mercato degli affitti ha registrato una ripresa negli ultimi mesi. Tuttavia, fino a quando le aziende non chiederanno ai propri dipendenti di tornare in ufficio, il mercato degli affitti rimarrà stagnante. Prevediamo una rapida inversione di tendenza nel settore degli affitti entro pochi mesi. 

Conclusioni:

• È un mercato favorevole agli acquirenti, ma la finestra di opportunità per gli affari migliori si sta chiudendo.
• I prezzi sono scesi ma non sono crollati,
• Gli acquirenti di beni di lusso sono tornati sul mercato, dopo essere stati assenti per gran parte dell'anno. 
• Le scorte sono in netto calo rispetto al picco raggiunto in ottobre, ma rimangono comunque a livelli elevati.
• È un ottimo momento per acquistare un appartamento di grandi dimensioni da un costruttore: i nuovi progetti immobiliari hanno registrato alcuni degli sconti e delle agevolazioni più elevati che abbiamo mai visto. 

Il mercato di Manhattan torna a crescere nel quarto trimestre del 2020

Con i titoli dei giornali che parlano di persone in fuga dalle grandi città, non c'è da stupirsi che i miei clienti siano sorpresi nell'apprendere che l'attività di stipula di contratti a Manhattan è stata robusta negli ultimi due mesi.  I contratti firmati ogni mese in ottobre e novembre 2020 sono stati in media 855, mentre dicembre 2020 è sulla buona strada per superare i 717 contratti firmati nel dicembre 2019. L'attività contrattuale per il trimestre fino a metà dicembre ha già superato quella dello stesso trimestre dell'anno scorso. 

La fiducia nel vaccino e la capitolazione dei venditori agli sconti sui prezzi hanno riportato gli acquirenti sul mercato. La maggior parte di questa attività contrattuale ha riguardato il segmento dei 3 milioni di dollari e sotto, con il settore del lusso ancora fiacco, ma in miglioramento. 

Come potete vedere qui sotto, il numero di contratti firmati superiori a 5 milioni di dollari continua a crescere e questo è il segmento in cui stiamo assistendo agli sconti maggiori. 

Le scorte sono in netto calo rispetto al picco massimo, ma rimangono comunque elevate

L'attività e la fiducia hanno portato l'offerta di immobili in vendita a Manhattan da circa 9.600 nell'ottobre 2020 agli attuali 8.000. 

Sebbene le scorte siano aumentate del 20% rispetto alla fine dello scorso anno, quando i livelli delle scorte erano pari a 6.600, siamo lieti di constatare che i livelli delle scorte sono diminuiti del 17% rispetto al picco massimo. Questa brusca inversione di tendenza delle scorte nel mese di ottobre è stata probabilmente il risultato delle ottime notizie sui vaccini provenienti da Pfizer e Moderna. Ci auguriamo che ciò non incoraggi eccessivamente i venditori.

Fino a quando il vaccino non sarà completamente distribuito, prevediamo che a New York ci saranno ancora occasioni interessanti. Tuttavia, con il passare del tempo e la ripresa dell'attività, non prevediamo che i venditori continueranno ad applicare gli sconti come hanno fatto finora. Sembra che il mercato abbia già superato il punto più basso, ma siamo ancora in un periodo in cui gli acquirenti possono ottenere sconti significativi a New York. 

Dove sono finiti tutti gli sconti?

Lo "sconto Covid" medio è stato di circa il 10%, anche se più elevato nel segmento superiore ai 4 milioni di dollari. Urban Digs ha analizzato le vendite concluse nel quarto trimestre del 2020 e ha scoperto che 

• Meno di 2 milioni di dollari - uno sconto medio del 5%
• Da 2 a 4 milioni di dollari - uno sconto medio del 10,4%
• Oltre 4 milioni di dollari - uno sconto medio del 13,5%

Naturalmente, si tratta di medie che tengono conto solo dei prezzi, senza considerare altri incentivi offerti dai costruttori per concludere le trattative, come i crediti sui costi di chiusura, ecc. È importante notare che il mercato immobiliare di Manhattan ha già subito un duro colpo dopo la modifica della tassa SALT alla fine del 2017, con il mercato che ha toccato il fondo nel terzo trimestre del 2019. Pertanto, i prezzi avevano già subito un calo significativo prima dell'inizio della pandemia. L'ulteriore sconto dovuto al Covid è solo la ciliegina sulla torta per gli acquirenti. 

Nuovo sviluppo 

Gli sconti dipendono davvero da molti fattori relativi all'edificio stesso, come la sua ubicazione, il numero di unità vendute, eventuali problemi particolari con il costruttore, il finanziatore, ecc. Inoltre, quale linea dell'edificio state acquistando? Se il costruttore ha venduto il 50% delle unità della linea migliore dell'edificio e lo 0% di un'altra linea, non dovreste aspettarvi lo stesso sconto su entrambe le linee. 

Attualmente, gli sconti sui nuovi progetti immobiliari variano notevolmente e dipendono da molti fattori che riguardano l'edificio stesso. Gli sviluppatori sono vincolati dalle loro banche, che impongono prezzi minimi di vendita, quindi sono più propensi a offrire generosi crediti di chiusura piuttosto che sconti diretti. Tuttavia, abbiamo assistito a una combinazione di sconti sui prezzi e crediti di chiusura. 

Lo sconto medio è del 10% nei nuovi complessi residenziali, più i crediti di chiusura, anche se alcuni complessi offrono questo sconto in aggiunta ai prezzi già ridotti. Non è raro vedere sconti del 20-30% sui prezzi dell'Allegato A, che è il prezzo originale depositato presso il Procuratore Generale dello Stato di New York. 

Gli sviluppatori hanno coperto almeno una parte dei costi di chiusura dell'acquirente, compresa una parte dei seguenti costi:

• Imposte di trasferimento (circa il 2%)
• Imposta sulle dimore di lusso (aliquota progressiva che parte dall'1% e arriva fino al 4% se il valore supera i 25 milioni di dollari)
• Parcheggio - può essere incluso a seconda dell'unità
• Archiviazione: può essere inclusa 
• Spese condominiali - potrebbe pagare 1 anno di spese condominiali. 

Alcuni sviluppatori non sono affatto disposti a negoziare o forse copriranno solo le tasse di trasferimento se hanno qualcosa di molto speciale nei loro edifici. Ad esempio, Park Loggia ha terrazze con vista su Central Park che vengono vendute al prezzo richiesto. Il Benson ha solo poche unità su Madison Avenue nell'Upper East Side che vengono vendute al prezzo richiesto. Anche altri edifici autofinanziati e quindi non vincolati ad altri non stanno negoziando. Ma questi sono pochi e rari. 

Conclusioni macroeconomiche:

• Questo è probabilmente il più grande sviluppo immobiliare che il mercato di New York abbia mai visto negli ultimi vent'anni. 
• Non siamo in una crisi finanziaria; siamo in una crisi sanitaria che probabilmente è stata risolta.
• Non ci troviamo nella stessa situazione della Grande Recessione del 2008/2009, della bolla tecnologica del 2000 o dell'11 settembre, quando c'era paura e non c'erano soldi in circolazione.
• Le banche e i colletti bianchi sono pieni di soldi e il DJIA è sopra i 30.000 (non 6.000 come nel 2009).
• La paura è nei venditori. Gli acquirenti hanno poco tempo per approfittare di questa paura.
• Per chi sta a guardare, ricordate: per ottenere uno sconto dovete fare un'offerta. Dovete giocare per vincere!

Con l'avvicinarsi della fine dell'anno, desideriamo augurare a tutti buone feste. Speriamo che il 2021 sia migliore del 2020. 

Mercato immobiliare di Manhattan

Ritorno in auge nell'ottobre 2020

Per comprendere in tempo reale cosa sta succedendo nel mercato immobiliare di New York City, il primo indicatore che prendiamo in esame è il numero di contratti firmati in un determinato mese.  I contratti firmati nel mese di ottobre hanno registrato un significativo rimbalzo, raggiungendo un picco di 874 contratti firmati, con un aumento del 30% rispetto a settembre 2020 e del 4% rispetto a ottobre 2019. Ciò dimostra chiaramente che il mercato immobiliare di Manhattan si è ripreso dalla profonda crisi causata dal Covid. Inoltre, i contratti firmati nel mese di ottobre sono stati superiori a quelli di qualsiasi altro mese del 2020, anche prima del Covid, come si evince chiaramente dal grafico sottostante.

I grandi acquirenti di Manhattan sono tornati

Most of the sale activity was for properties under $3 million, however, several more contracts were signed in the >$25 million segment, hinting that big-ticket buyers were coming back to the market.  While we won’t know what prices these traded at for a few weeks, we noted many, but not all, properties in the >$25 million segment traded at significant discounts. While all sellers are now negotiating, significant discounts haven’t been the case in the <$3 million market. 

L'inventario di Manhattan sembra aver raggiunto il picco massimo

L'inventario, o offerta, ha raggiunto il picco a metà ottobre con un record di 9.628 immobili in vendita e ora sembra essere in calo. L'offerta mensile è diminuita del 21% rispetto a settembre 2020 e dell'1,2% rispetto a ottobre 2019. Ciò indica che la crescita dell'inventario ha subito un rallentamento, tuttavia ci vorrà del tempo prima che i livelli di inventario tornino alla normalità. Questo è il motivo per cui riteniamo che le opportunità per gli acquirenti non siano ancora svanite, anche se abbiamo superato il picco di incertezza causato dal virus. Nelle ultime due settimane, i livelli delle scorte sono diminuiti e, a partire da venerdì 6 novembre, sono scesi a 9.255 immobili in vendita. Si tratta di un numero molto elevato di immobili in vendita, considerando che le scorte dello scorso anno in questo periodo erano di circa 7.700. 

Le vendite di case nei sobborghi di New York City hanno superato il picco massimo 

Mentre le vendite rimangono ad alti livelli a Westchester, Greenwich, Long Island e negli Hamptons, l'attività di vendita è diminuita rispetto al picco raggiunto nei sobborghi di New York la scorsa estate. 

Ora che le elezioni sono finite - beh, quasi - e Pfizer ha annunciato un vaccino efficace al 90%, crediamo che il mercato continuerà a riprendersi a Manhattan. 

Il momento migliore per acquistare a New York

in oltre 10 anni

Sono ormai tre mesi che il mercato immobiliare di New York ha riaperto. Nonostante le numerose difficoltà, la città sta riprendendo slancio. Cominciamo a vedere segnali di ripresa in termini di aumento dei contratti firmati e delle vendite in sospeso. Tuttavia, la strada da percorrere è ancora lunga, il che significa che ci sono enormi opportunità per gli investitori accorti.

Con la riapertura di ristoranti, palestre, uffici e musei, New York ha assunto un'atmosfera molto più vivace. I newyorkesi rispettano rigorosamente il distanziamento sociale e indossano le mascherine, il che ha permesso di contenere il virus in città.

Facendo un passo indietro e guardando il quadro generale del mercato immobiliare da 30.000 piedi di altezza, sappiamo che è il momento giusto per acquistare a Manhattan. Se avete acquistato nel 2001 o nel 2009, sapete già che New York si riprenderà più forte che mai. Pertanto, vi chiedo di prendervi un momento per pensare a dove sarete tra 18 mesi. Di sicuro, gli acquirenti che stanno aspettando rimpiangeranno di non aver fatto prima il passo di acquistare a New York.

Ecco i nostri principali punti chiave su ciò che sta accadendo attualmente sul mercato:

1. Il Covid ha creato un'opportunità temporanea per acquistare a Manhattan a prezzi bassi. 
2. Il grafico Market Pulse sopra riportato tiene conto delle vendite in sospeso e delle scorte. Mostra chiaramente che New York è stata un mercato favorevole agli acquirenti e sta iniziando a riprendersi. 
3. I venditori seri stanno mettendo in vendita i loro immobili a prezzi ragionevoli o stanno applicando sconti. Soprattutto i costruttori, che stanno offrendo sconti sui prezzi e agevolazioni - cosa impensabile solo un paio di anni fa... e che sarà impensabile tra qualche anno.
4. Sebbene lo sconto medio sia stato dell'8%, stiamo assistendo a sconti molto più elevati (2-3 volte superiori) sugli immobili più costosi.
5. La finestra di opportunità è ora... quando si chiuderà? Probabilmente si chiuderà prima del secondo trimestre del 2021, con le migliori offerte nel quarto trimestre del 2020, seguite da buone offerte nel primo trimestre del 2021. Una volta che un vaccino sarà annunciato come efficace e pronto per la distribuzione, i venditori avranno più fiducia, quindi suggeriamo di agire subito!  Quando chiuderete l'affare, saremo nel 2021 e in un nuovo mercato.
6. 7 trilioni di dollari di stimoli governativi (14 volte di più rispetto al 2008) significano che i rischi sono bassi. Non siamo nel 2008. Le banche sono in buona salute e il sostegno della Fed non è mai stato così forte.
7. Le valutazioni record dei mercati azionari (un effetto collaterale delle misure di stimolo del governo) dimostrano che la Federal Reserve sta facendo tutto il possibile per stimolare l'economia. Dimostrano anche che gli investitori hanno fiducia nell'economia statunitense e che il Covid sarà presto sotto controllo e diventerà un ricordo.
8. Da giugno New York sta combattendo il virus in modo molto più efficace rispetto al governo federale. I residenti stanno facendo la loro parte mantenendo le distanze sociali, evitando grandi eventi e indossando mascherine per proteggere i loro concittadini. Anche se molti media mettono tutta New York nello stesso calderone, la maggior parte dei contagi da Covid si è verificata nel Queens e a Brooklyn, non a Manhattan. Non abbiamo visto questa informazione riportata da nessuna parte nei notiziari.
9. Il mercato delle vendite non è più in caduta libera a causa del lockdown. Le vendite in sospeso hanno superato il momento critico, registrando una crescita sostanziale a settembre, poiché il mercato ha superato il punto di minimo reale.

Grafici di cortesia forniti da Urbardigs

Le nostre migliori scelte attuali:

 

Questo appartamento con 2 camere da letto di grandi dimensioni a prezzo ridotto nell'East Village è stato originariamente venduto come nuova costruzione per 400.000 dollari in più rispetto al prezzo di listino di 3,4 milioni di dollari nel 2017. Si tratta di un edificio boutique del 2015 con splendide finestre a battente. Per saperne di più.

20 West 53 Street - Unità 22A
4.750.000 $ / 2.748 $ al m²
Ridotto di 600.000 $ / Venduto per 5,7 milioni di dollari nel 2017

2 camere da letto / 2,5 bagni / 1.728 m²
Spese condominiali: 3.792 $ / Tasse immobiliari 2.414

Vivi al Baccarat Hotel and Residences, uno dei migliori hotel di New York City. Il proprietario originale ha pagato 5,7 milioni di dollari per questo appartamento, quindi è molto motivato a concedere uno sconto di 1 milione di dollari. Per saperne di più.

540 West 28 West Street - Unità 3A
885.000 $ / 1.560 $ al m²

Monolocale / 1 bagno / 567 piedi quadrati
Manutenzione: 606 $ / Tasse immobiliari 629

Questo monolocale presso +Art a West Chelsea ha un prezzo davvero interessante: 885.000 dollari. Finalmente i venditori stanno mettendo in vendita appartamenti a prezzi realistici, non più ai prezzi ambiziosi di qualche anno fa. Vicino a Hudson Yards e alla High Line! Per saperne di più.

Per concludere, se desideri fissare una chiamata Zoom per discutere più dettagliatamente del mercato, scegli una fascia oraria tra quelle indicate di seguito:

Pianifica una chiamata

Un'estate diversa a New York 

In questo periodo dell'anno, di solito fornisco un aggiornamento sui rapporti di mercato relativi al secondo trimestre a Manhattan. Tuttavia, il secondo trimestre del 2020 è completamente diverso, poiché il mercato immobiliare di Manhattan è stato chiuso per 12 delle 13 settimane che compongono il secondo trimestre. 

Per chi non fosse a conoscenza di quanto accaduto a New York, il 23 marzo 2020 la città è entrata in modalità lockdown, per poi uscirne 90 giorni dopo, il 22 giugno 2020. Durante questo periodo non sono state consentite visite fisiche. L'inventario è diminuito in modo significativo durante la crisi, poiché i venditori hanno ritirato gli immobili dal mercato o ne hanno ritardato la messa in vendita. Ora, tuttavia, gli immobili sono tornati sul mercato, con un inventario in aumento dell'8% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso.  

Il mercato nell'ultimo mese sta lentamente riprendendosi, ma non necessariamente tornando ancora ai livelli normali. Dalla riapertura, avvenuta cinque settimane fa, abbiamo assistito a:

• L'84% dei contratti firmati riguardava il segmento inferiore a 3 milioni di dollari.
• Una sorprendente urgenza in alcuni di questi acquirenti, poiché sanno che New York tornerà presto a una parvenza di normalità. 

• Non ci sono grandi movimenti nella fascia alta del mercato, poiché molte persone sono ancora nelle loro case estive e le restrizioni di viaggio sono ancora in vigore.
• I tassi di interesse sui mutui hanno toccato livelli record (inferiori al 3%), poiché la Fed ha ridotto il tasso di riferimento allo zero.
• Gli indicatori generali suggeriscono prezzi inferiori dell'8-10% rispetto ai livelli pre-Covid, ma non per tutte le fasce di prezzo. 
• Per i nuovi sviluppi, costi di chiusura combinati e riduzioni di prezzo dell'8-12% circa a seconda del progetto. 
• Gli sconti maggiori si sono registrati nel mercato di fascia alta, dove alcuni sviluppatori hanno rivisto i prezzi dei loro immobili e stanno coprendo la maggior parte dei costi di chiusura a carico dell'acquirente, offrendo incentivi molto interessanti per concludere subito la transazione.  
• Le rivendite a 5 milioni di dollari e oltre non ricevono richieste di visita settimana dopo settimana. Pertanto, i venditori seri di immobili di grandi dimensioni devono essere pronti a concedere uno sconto di almeno il 10%, e probabilmente anche di più, rispetto ai prezzi pre-COVID. 
• Gli sconti diminuiscono con il calo dei prezzi, con pochi sconti, se non nessuno, al di sotto della soglia di 1 milione di dollari.

Affitti:

• Sebbene l'offerta di immobili in affitto sia elevata, il mercato sta registrando un flusso costante di contratti di locazione firmati, soprattutto per importi pari o inferiori a 10.000 dollari al mese. Anche se con sconti! 

Cosa succederà adesso?

Siamo ancora nelle prime fasi di una nuova realtà, tuttavia, in termini di COVID, New York City è ora una scommessa più sicura rispetto all'80% del Paese!  

Se New York riuscirà a mantenere i propri protocolli di sicurezza e a contenere il numero di contagi, e se continueranno ad arrivare notizie molto positive sui test clinici dei vaccini e sui farmaci terapeutici (come il Remdesivir), la storia suggerisce che il mercato immobiliare di New York City si riprenderà rapidamente.  

Al momento abbiamo superato il picco di incertezza, che per New York è stato il periodo tra aprile e maggio, quindi forse le migliori occasioni sono ormai alle nostre spalle. Tuttavia, riteniamo che gli acquirenti avranno ancora 4-5 mesi per trovare ottimi affari. Una volta che sarà disponibile un vaccino efficace, e probabilmente lo vedremo in autunno, New York tornerà più forte che mai. 

Domande? Fissa un appuntamento per parlare con me. 

Buona estate! 

Antonio

L'effetto del Coronavirus sui prezzi immobiliari a Manhattan

Nel mezzo di questa crisi globale senza precedenti, abbiamo ricevuto diverse domande riguardo all'impatto del COVID-19 sui prezzi del mercato immobiliare di Manhattan. Spero che tutti stiano bene e in salute in questo periodo così difficile. Anche se non è ancora chiaro cosa succederà in futuro, ecco le ultime informazioni sul mercato immobiliare di New York.

Alla fine di marzo, New York City è stata messa in uno stato di "coma farmacologico" per poter affrontare la crisi sanitaria. Di conseguenza, il mercato immobiliare newyorkese è stato completamente congelato, con un numero minimo di nuovi contratti stipulati negli ultimi due mesi. Le visite fisiche a condomini, appartamenti e case a Manhattan sono state vietate dallo Stato di New York. Inoltre, New York City è praticamente in lockdown da metà marzo. Tuttavia, le transazioni che erano in corso prima dell'inizio della pandemia sono state concluse virtualmente e le banche hanno continuato a finanziare i mutui. 

Siamo ormai a metà maggio e New York ha superato da un mese il picco della crisi e si è risvegliata dal coma autoindotto. Grazie alla leadership del governatore Andrew Cuomo, New York è riuscita ad appiattire la curva e sta gestendo la via d'uscita dalla crisi. Anche se non siamo ancora completamente fuori pericolo, nelle prossime settimane e nei prossimi mesi è prevista una riapertura graduale. Molti condomini di Manhattan revoceranno la moratoria sui traslochi a partire dal 15 maggio e prevediamo che la moratoria sulle visite sarà revocata nel mese di giugno. 

Guardando indietro ai mesi di gennaio e febbraio 2020, l'attività contrattuale era aumentata del 15% rispetto agli stessi periodi dell'anno precedente, promettendo una stagione di vendita molto solida per la primavera 2020. Purtroppo, non è più così! Attualmente, l'offerta di appartamenti in condominio e cooperative in vendita si è ridotta drasticamente, con solo 5.000 unità in vendita, il 50% in meno rispetto ai livelli abituali della stagione primaverile. Anche il calcolo dei giorni sul mercato, che conta il numero di giorni in cui un immobile è stato messo in vendita, è stato congelato dai portali di annunci, poiché tale calcolo è diventato privo di significato una volta implementata la moratoria sulle visite agli immobili. Qual è stato quindi l'effetto sui prezzi degli immobili a Manhattan?

Sebbene sia prematuro trarre conclusioni dall'impatto del virus sui prezzi immobiliari a Manhattan, l'ex presidente della Federal Reserve Bank, Ben Bernanke, ha osservato che questa battuta d'arresto economica è più simile a una catastrofe naturale che a una depressione economica. Non è il risultato di un crollo del sistema finanziario come nel 2008 o durante la Grande Depressione. Le banche sono solide e ben capitalizzate. Fortunatamente, la Fed ha agito rapidamente con misure di stimolo monetario e l'amministrazione ha agito rapidamente con misure di stimolo fiscale. 

Il lato positivo di tutto questo è che i prezzi immobiliari a New York trarranno notevoli benefici dai tassi di interesse ai minimi storici e dal quantitative easing record. L'inflazione dei prezzi degli asset è l'obiettivo perseguito dal quantitative easing, anche se potrebbe volerci del tempo prima che l'opportunità si presenti. Indipendentemente dal livello di inflazione dei prezzi immobiliari a Manhattan derivante da questo stimolo record del QE, in definitiva New York rimane una delle città più importanti al mondo e le persone hanno ancora bisogno di alloggi da acquistare o affittare. 

In definitiva, si tratta di un problema sanitario che può essere risolto, soprattutto ora che tutti sono concentrati sul problema del Covid 19. 

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6 cose da sapere sul mercato immobiliare di New York nel mese di febbraio

1. Significativo aumento dell'attività di vendita rispetto allo scorso anno

• Vendite in sospeso in aumento del 17% - Mercato complessivo
• Vendite in sospeso in aumento del 25% - 600.000 $ - 1 milione di dollari  
• Vendite in sospeso in aumento del 21% - da 1 milione a 2 milioni di dollari 

Ciò dimostra che l'attività di vendita è aumentata in modo significativo rispetto allo scorso anno, che ha rappresentato il punto più basso del mercato in termini di attività. Gli immobili con prezzi inferiori ai 2 milioni di dollari stanno registrando il rimbalzo più significativo. Finalmente stiamo assistendo a una domanda che supera l'offerta, cosa che non vedevamo da tempo a New York. I contratti firmati a Manhattan hanno registrato un aumento a doppia cifra nel novembre 2019, dicembre 2019, gennaio 2020 e febbraio 2020. Un indicatore importante, un aumento prolungato dell'attività di firma dei contratti di solito precede l'andamento dei prezzi. Gennaio, un mese insolitamente lento, ha visto un numero impressionante di contratti firmati, cosa non comune per il mese più freddo dell'anno. 

Aneddoticamente, abbiamo notato che quando chiamiamo altri agenti immobiliari per fissare appuntamenti, almeno nel 25% dei casi queste unità hanno già offerte accettate. Niente a che vedere con 12 mesi fa. Gli immobili che stanno per essere venduti sono quelli che sono sul mercato da un po' di tempo e hanno subito diversi ribassi di prezzo, oppure quelli nuovi che sono stati valutati correttamente fin dall'inizio. Inoltre, in quest'ultimo caso, stiamo assistendo a open house affollate e a qualche guerra di offerte (un retaggio di un'altra epoca).

2. L'attività nel mercato del lusso si rafforza grazie agli sconti

Gli sconti in tutta New York stanno portando alla conclusione delle trattative e a gennaio abbiamo assistito a uno sconto medio del 6,4% (un tasso elevato per New York), il che dimostra che i venditori hanno capitolato e che le trattative non stanno andando a buon fine. Sebbene l'aumento più consistente delle vendite abbia riguardato gli immobili con un valore inferiore ai 3 milioni di dollari, abbiamo assistito a un leggero miglioramento anche nella fascia alta. 

Ad esempio, il rapporto Olshan ha osservato: "La scorsa settimana sono stati firmati venti contratti da 4 milioni di dollari e oltre, la terza settimana consecutiva con venti o più vendite. Il calo medio rispetto al prezzo richiesto originario è stato del 18%, un totale che è stato influenzato dalle due vendite più elevate".

"Il numero medio di giorni sul mercato è stato di 803, un totale elevato perché metà degli immobili sono stati venduti da costruttori edili ed erano sul mercato da anni. Si tratta del totale più alto mai registrato da quando abbiamo iniziato a monitorare questo dato specifico nel 2012."

Acquirenti di Central Park: se avete tenuto d'occhio il mercato di Billionaire's Row e Central Park, ci sono delle opportunità interessanti. Potrebbe essere il momento giusto per approfittarne prima che il mercato cambi direzione. Ad esempio, chi desidera vivere al Trump International Hotel and Tower a Columbus Circle può acquistare un fantastico appartamento con 3 camere da letto e vista diretta su Central Park a 3.300 dollari al metro quadro (vedi sotto). DJT non sarà presidente per sempre e questo edificio tornerà a essere competitivo prima o poi. Inoltre, abbiamo assistito a forti sconti anche al One57 e al Time Warner Building, anche se il prezzo minimo per un appartamento con vista diretta su Central Park in questi e altri edifici di lusso si aggira intorno ai 4.500 dollari al metro quadro. 

Si noti che continuiamo a sentire dagli acquirenti di questo segmento che stanno arrivando sul mercato nuovi immobili. Anche se questo può essere vero per altri quartieri, non ci sono nuovi edifici in arrivo a Billionaire's Row. Inoltre, il livello delle scorte al di sotto dei 20 milioni di dollari con vista libera su Central Park è limitato, poiché la maggior parte di questi edifici ha un prezzo medio di vendita superiore ai 30 milioni di dollari. 

3. Nuovi sviluppi contro rivendite

I nuovi progetti immobiliari valutati 2-3 anni fa stanno registrando un rallentamento sul mercato e il motivo è da ricercarsi nella mancanza di sintonia tra i costruttori, le banche e gli investitori. 

Cosa diciamo ai nostri acquirenti: ci sono tantissime opportunità nel mercato dell'usato con immobili che vanno da 1.100 a 1.800 dollari al metro quadro. 

Naturalmente, ci sono opportunità nel segmento dei nuovi sviluppi e in alcuni edifici si sono registrati sconti del 15%. Tuttavia, molti degli edifici in cui si registrano sconti a doppia cifra sono stati lanciati anni fa. Al contrario, abbiamo visto edifici lanciati nel 2019 con prezzi che riflettono il mercato attuale, che offrono pochi sconti rispetto ai prezzi bassi richiesti, ma che comunque coprono gran parte dei costi di chiusura per gli acquirenti.

Il mercato è molto sensibile ai prezzi e influenzato dal dollaro. È risaputo che esiste un inventario nascosto. Si tratta di unità che sono state ritirate dal mercato da venditori poco realistici o di nuovi progetti di sviluppo in quartieri periferici.  Oggigiorno gli acquirenti sono molto esperti e sanno come individuare un buon affare. Se avete acquistato un immobile negli ultimi 5 anni e state cercando di venderlo ora, probabilmente vi troverete in una situazione di perdita o di pareggio. Preparatevi quindi a un percorso accidentato. I trucchi e gli espedienti - ce ne sono molti - non vi aiuteranno a vendere un immobile dal prezzo eccessivo.

Nuovi sviluppi Immobili in vendita

Ultimi appartamenti in vendita a Manhattan

4. Gli affitti sono aumentati 

Dopo un leggero calo negli ultimi due anni, i canoni di locazione sono aumentati in modo significativo rispetto all'anno precedente. Da The Real Deal - Mentre chi è alla ricerca di un appartamento cerca di capire cosa stia succedendo con le commissioni degli agenti immobiliari, ora ha altre notizie che lo fanno riflettere: il mese scorso gli affitti sono aumentati dal 5 al 6% rispetto all'anno precedente in tutti e tre i distretti coperti dal rapporto di mercato di Douglas Elliman.

5. Tassi ipotecari

I tassi di interesse sui mutui sono crollati rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso e si attestano su livelli vicini ai minimi storici. Il tasso fisso sui mutui a 30 anni si è attestato al 3,65%, mentre il mercato azionario ha sfiorato il massimo storico di oltre 26.900 punti. In confronto, negli ultimi 30 anni, lo stesso tasso ipotecario è stato in media del 6,25% circa. Negli ultimi 10 anni, le uniche due volte in cui il tasso è stato più basso sono state nel settembre 2016, con un minimo del 3,42%, e nel novembre 2012, con un minimo del 3,32%.

È improbabile che i tassi possano scendere ulteriormente, poiché siamo già vicini ai minimi storici. Raccomandiamo quindi ai nostri clienti di rifinanziare ora o di finanziare i loro nuovi acquisti immobiliari per approfittare di questo fenomeno di tassi ipotecari artificialmente bassi prima che sia troppo tardi. 

5. Coronavirus e acquirenti stranieri 

Sebbene sia troppo presto per determinare quale impatto potrà avere l'allarme sanitario sul mercato immobiliare, va notato che il mercato immobiliare di New York è stato sostenuto dagli acquirenti nazionali, mentre gli stranieri sono stati praticamente assenti. Gli acquirenti della Cina continentale sono assenti dal mercato di New York dal 2016, mentre gli europei sono assenti da diversi anni a causa del valore basso della loro valuta. Anche i latinoamericani e i brasiliani sono in gran parte assenti a causa del deprezzamento delle loro valute.

Pertanto, non prevediamo che ciò possa influire negativamente sul mercato di New York nel breve termine. Se il dollaro dovesse scendere e l'allarme sanitario dovesse attenuarsi, il mercato potrebbe decollare. Infine, alcuni paesi asiatici potrebbero vedere opportunità di investimento limitate mentre le autorità cercano di arginare la diffusione, portando a maggiori investimenti a New York City, una località priva di rischi. 

Perché adesso è il momento giusto per investire nel mercato immobiliare di Manhattan

Warren Buffett lo ha espresso al meglio: "Il prezzo è ciò che paghi, il valore è ciò che ottieni... È saggio essere cauti quando gli altri sono avidi e avidi quando gli altri sono cauti".

Alcuni recenti rapporti sul mercato immobiliare di New York City hanno suscitato timori in alcune persone. Se si guarda al quadro generale e alle statistiche complessive contenute in tali rapporti, è abbastanza chiaro il motivo di tali timori, ma occorre approfondire la questione per comprenderne appieno i retroscena.

Gli acquirenti di appartamenti a Manhattan hanno mantenuto un atteggiamento cauto nel terzo trimestre del 2018 a causa delle preoccupazioni relative alla nuova legge fiscale (FN1) entrata in vigore alla fine del 2017, nonostante l'economia molto forte, il mercato azionario da record e i tassi di interesse ancora relativamente bassi, sebbene in rapido aumento.

Il mercato immobiliare di Manhattan raramente è favorevole agli acquirenti, quindi se siete interessati a un investimento sicuro a lungo termine, questo potrebbe essere il momento giusto per acquistare. Non si tratta di un evento che si protrarrà a lungo né che si ripeterà nell'immediato futuro. Infatti, durante il terzo trimestre, il segmento di fascia alta del mercato (>5 milioni di dollari), che aveva iniziato una correzione nel 2016, ha registrato una leggera ripresa, come illustrato di seguito.

I titoli non raccontano tutta la storia

Sebbene i titoli dei giornali relativi al trimestre siano stati preoccupanti, essi non raccontano tutta la storia. Dobbiamo guardare a ciò che sta accadendo oggi sul mercato e non a 1, 2 o 8 trimestri fa, che è ciò su cui solitamente si concentrano i rapporti trimestrali di mercato. Se si guarda al numero di contratti firmati nel trimestre, un indicatore anticipatore, questo trimestre è stato più o meno uguale allo stesso trimestre dell'anno scorso.

• I contratti firmati a Manhattan hanno registrato un leggero calo dell'1% rispetto al numero di contratti firmati nel terzo trimestre del 2017.

• Il segmento con le migliori prestazioni in termini di contratti firmati è stato quello compreso tra 5 e 10 milioni di dollari (che ha registrato un aumento del 30% dei contratti firmati, trainato principalmente dalle vendite di due nuovi progetti immobiliari, The Belnord e 100 E 53rd).

• Il secondo segmento migliore è stato quello delle case con un prezzo superiore ai 10 milioni di dollari, che ha registrato un aumento del 10% dell'attività.

• Sebbene non sappiamo per quali unità siano stati stipulati i contratti, né a quali prezzi saranno infine vendute fino alla chiusura e alla registrazione delle transazioni, che potrebbero avvenire tra molti mesi, il rimbalzo dell'attività dopo un lungo periodo di stasi è rassicurante. Sicuramente, gli sconti hanno avuto un ruolo importante in queste vendite.

Le vendite concluse nel terzo trimestre del 2018, tuttavia, mostrano un quadro diverso. Quando si esaminano le vendite concluse, si valutano solo le unità vendute nel trimestre, indipendentemente dalla data di firma del contratto. Nel caso dei nuovi sviluppi, in alcuni casi la vendita potrebbe risalire a tre anni fa. Pertanto, le informazioni sulle vendite concluse possono essere in qualche modo obsolete, sebbene rimangano comunque utili per cogliere le tendenze.

• Le chiusure complessive a Manhattan sono diminuite dell'8% (anche se in aumento del 5% rispetto al secondo trimestre del 2018).
• Le vendite di nuovi immobili sono crollate, con un calo del 37%. Ciò ha portato alcuni costruttori a ridurre significativamente i prezzi dei nuovi immobili che erano inizialmente troppo costosi o situati in quartieri non particolarmente richiesti. Core Group ha riportato uno sconto medio sui nuovi immobili pari a quasi il 14% nel trimestre, in aumento rispetto all'8% dello scorso anno.
• Gli acquirenti, scoraggiati dai prezzi elevati dei nuovi progetti immobiliari, si sono orientati verso gli appartamenti di seconda mano, che hanno registrato un aumento del 2%, mentre le vendite di cooperative sono diminuite dell'8%.
• Le scorte nel trimestre sono cresciute in modo significativo, del 13%, il che comporterà tempi di commercializzazione più lunghi in futuro.
• L'inventario delle cooperative di rivendita ha registrato l'aumento maggiore, pari al 26%, mentre quello dei condomini di rivendita è cresciuto del 4%. L'inventario dei nuovi sviluppi è diminuito del 5%.
• Il prezzo medio di un appartamento era pari a 2,66 milioni di dollari, con un calo del 2,3%. Il prezzo medio al metro quadro per gli appartamenti di seconda mano è diminuito del 5%.  
• Il prezzo medio di un nuovo immobile era pari a 4,33 milioni di dollari, mentre il prezzo al metro quadro dei nuovi immobili è aumentato del 4%.
• Il prezzo medio al metro quadro per il mercato di lusso (il 10% delle vendite più elevate) è aumentato del 2,7% e la soglia di ingresso nel mercato di lusso è scesa a 3,85 milioni di dollari.

Crediti fotografici: 111 Murray

Il macroambiente

• Il Dow e il NASDAQ stanno volando alto. Le prese di profitto potrebbero far scendere i prezzi, ma, nonostante i discorsi sulle guerre commerciali internazionali, le azioni sono alte e le prese di profitto sembrano molto allettanti.
• Il tasso di disoccupazione è in calo e, statisticamente, gli Stati Uniti hanno raggiunto la piena occupazione. La piena occupazione incoraggia la spesa. La spesa dei consumatori genera maggiori profitti per gli azionisti.
• La deregolamentazione è in pieno svolgimento, quindi è molto probabile che lo sviluppo commerciale continui la sua ascesa.
• Non c'è una bolla creditizia, ma il presidente della Fed afferma che i tassi di interesse aumenteranno gradualmente nel corso del 2019. Tassi di interesse più elevati incoraggiano gli acquirenti a stipulare mutui a tasso fisso il prima possibile.
• Gli elevati tassi di crescita dell'economia inducono le persone a chiedersi quanto durerà questa situazione, quindi molti rinunciano ad acquisti importanti. Gli economisti oggi sostengono che non vi sia alcuna bolla creditizia all'orizzonte, quindi l'economia trainata dai consumi sembra solida.

Perché abbiamo fiducia nel mercato di New York

In sintesi, riteniamo che questo sia un mercato piuttosto favorevole per gli acquirenti, soprattutto se paragonato al 2008.

• Con i venditori finalmente disposti a negoziare, ora sono gli acquirenti ad avere il potere
• Gli interessi sono relativamente bassi rispetto al passato.
• L'economia è in forte espansione
• La deregolamentazione è in pieno svolgimento
• Il tasso di disoccupazione più basso degli ultimi 69 anni
• New York City ha il più alto livello di occupazione degli ultimi 50 anni e l'industria della città è ora ben diversificata al di fuori del solo settore finanziario.
• Nessuna bolla creditizia come quella del 2008; le banche hanno requisiti rigorosi e svolgono le dovute verifiche.
• I profitti delle aziende non sono mai stati così alti, soprattutto con la nuova aliquota ridotta al 21%.
• L'eccesso di costruzioni nei mercati urbani viene generalmente assorbito rapidamente.

Un'analisi approfondita dei dati dettagliati suggerisce che il mercato immobiliare di New York City è forte. La maggior parte delle persone leggerà i rapporti generali, ma l'acquirente accorto ascolterà gli specialisti immobiliari. Parafrasando Warren Buffett, quando gli altri hanno paura, questo potrebbe essere proprio il momento giusto per acquistare a New York City.

L'effetto della nuova legge fiscale statunitense a Manhattan 

La nuova legge fiscale statunitense, entrata in vigore il 1° gennaio 2018, ha suscitato grande clamore nei media. Tuttavia, se si leggono attentamente i dettagli, la legge rappresenterà un vantaggio per le società e gli investitori immobiliari, compresi gli acquirenti stranieri. Per gli attuali proprietari di immobili, in particolare a Manhattan, la situazione è leggermente più complessa.

A Manhattan, l'incertezza sugli effetti finali della nuova legge, che limita le detrazioni fiscali statali e locali e riduce l'importo degli interessi deducibili sulle abitazioni principali da 1 milione a 750.000 dollari, ha creato un mercato nervoso e si riflette negli ultimi rapporti di mercato del primo trimestre, che mostrano un calo dell'attività del 10% nel primo trimestre, secondo Corcoran. Il calo dei volumi ha interessato tutte le fasce di prezzo, ma è stato particolarmente evidente nella fascia alta. L'attività di vendita nel secondo trimestre sembra essere in ripresa.

Per mitigare gli effetti negativi della legge fiscale, il governatore Cuomo ha compiuto sforzi significativi per modificare le norme fiscali statali. Prevediamo che sul mercato permarrà una certa incertezza, che metterà gli acquirenti in una posizione di vantaggio per i prossimi mesi, almeno fino a quando l'economia non inizierà a riscaldarsi, un effetto collaterale previsto della riforma fiscale.

Vale la pena notare, tuttavia, che molti edifici di lusso nei quartieri più prestigiosi del centro città, come NoHo, SoHo, Tribeca, West Village e Flatiron, e nel cuore dell'Upper West Side, ad esempio, stanno registrando risultati piuttosto positivi. Gli appartamenti a prezzi accessibili continuano a vendersi rapidamente, le vendite in sospeso sono in aumento rispetto al mese e all'anno precedenti e continuiamo a registrare il 20% delle transazioni effettuate al di sopra del prezzo richiesto, una percentuale non trascurabile.

Rapporto sui prezzi delle case a Manhattan 

L'economia statunitense e New York City, in particolare, hanno registrato ottimi risultati economici all'inizio del 2018.  

• L'occupazione a New York City ha raggiunto il massimo storico di 4,426 milioni di persone. Dal 2009, NYC ha guadagnato 702.000 posti di lavoro, con un aumento del 18,9%, il più alto dalla Seconda Guerra Mondiale e molto superiore a quello nazionale, che ha registrato un aumento dell'11,5% dei nuovi posti di lavoro. I settori che hanno trainato maggiormente l'occupazione negli ultimi 10 anni sono stati quelli legati alla tecnologia, ai media, alla sanità e al turismo.
• L'indice Dow Jones è aumentato del 25% rispetto a un anno fa, raggiungendo quota 25.000. Con quasi tutte le società che hanno presentato i risultati per il 2017, il 75% delle aziende ha dichiarato che i profitti del quarto trimestre hanno superato le aspettative.
• A febbraio i posti di lavoro sono aumentati di 313.000 unità, superando le aspettative di 100.000 unità, mentre il tasso di disoccupazione è sceso al 4,1%.

Prevediamo ulteriori effetti positivi dalla nuova riforma fiscale nel corso dell'anno e dalla potenziale seconda fase della riforma fiscale che ridurrà le imposte sulle plusvalenze. Restate sintonizzati...

Rapporto sul mercato di Manhattan

Il mercato immobiliare di Manhattan continua a registrare una forte attività nel settore dei condomini. I mercati azionari ai massimi storici, i finanziamenti convenienti e facilmente accessibili e la chiarezza hanno contribuito a stimolare il mercato. Un anno fa regnava grande incertezza riguardo alle elezioni americane, i tassi di interesse stavano aumentando prematuramente e tutti erano sconvolti dalla Brexit. Statistiche selezionate per il terzo trimestre 2017:

• I contratti relativi a condomini firmati per un valore compreso tra 1 e 3 milioni di dollari sono aumentati dell'11% su base annua.
• I contratti relativi a condomini di valore compreso tra 3 e 5 milioni di dollari sono aumentati dell'8% rispetto all'anno precedente. 
• Il mercato dei condomini ultra-lusso (oltre 10 milioni di dollari), tuttavia, continua ad affrontare difficoltà, anche se in questo trimestre si è registrato un aumento del 12% nel numero di contratti firmati superiori a 10 milioni di dollari.
• Rivendite - Prezzo medio di 1.774 dollari al piede quadrato
• Nuovi sviluppi - Prezzo medio di 2.320 dollari al piede quadrato
• Lusso - Prezzo al metro quadro pari a 2.780 dollari, con un prezzo di ingresso per il segmento di lusso (il 10% delle vendite più costose) pari a 4,1 milioni di dollari.

Qual è il livello delle scorte di immobili in vendita nel mercato immobiliare di Manhattan?

"Acquirenti: si è già verificata una correzione dei prezzi e nell'ultimo anno circa il mercato in generale ha mostrato segni di stabilizzazione e normalizzazione. Se avete una reale necessità di acquistare e trovate l'immobile giusto, approfittate di questo periodo di calma per ottenere il massimo vantaggio possibile nelle trattative: non si può mai sapere quando un venditore ne avrà abbastanza e sarà pronto ad accettare l'offerta".

Leggi l'articolo completo su: medium.com

Siamo d'accordo con Urban Digs. Il mercato immobiliare di Manhattan ha già subito una correzione, soprattutto nel segmento di lusso, e gli acquirenti hanno ora più potere contrattuale rispetto al periodo 2014-2016. Prevediamo che questo potere contrattuale continuerà anche nel 2018, a causa della confusione che regna intorno alle nuove modifiche fiscali. Abbiamo tuttavia riscontrato che l'offerta di immobili di seconda mano è ancora bassa. 

Abbiamo esaminato i livelli di offerta di immobili di seconda mano in quattro quartieri esclusivi molto apprezzati dai nostri acquirenti di prima casa e dagli investitori: Tribeca, Chelsea, Upper East Side e Upper West Side. Abbiamo preso in considerazione il segmento da 5 a 10 milioni di dollari, quello da 2 a 5 milioni di dollari e quello da 1 a 2 milioni di dollari. 

Di tutti gli immobili in vendita a Manhattan nella fascia di prezzo compresa tra 5 e 10 milioni di dollari, solo 17 unità erano in vendita a Tribeca, 8 a Chelsea, 5 nell'Upper East Side e 4 nell'Upper West Side. Si tratta di un totale di 34 unità in vendita in questi quattro quartieri, che coprono gran parte dell'isola di Manhattan. 

Passando al mercato più basso, tra tutti gli immobili in vendita a Manhattan nella fascia di prezzo compresa tra 2 e 5 milioni di dollari, c'erano solo 22 unità di rivendita in vendita a Tribeca, 15 a Chelsea, 21 unità nell'Upper East Side e 32 unità nell'Upper West Side (compreso il Riverside). Si tratta di sole 90 unità disponibili nella fascia di prezzo compresa tra 2 e 5 milioni di dollari in questi quattro quartieri.  

Nel mercato entry level, tra tutti gli immobili in vendita a Manhattan con un prezzo compreso tra 1 e 2 milioni di dollari, erano disponibili solo 2 unità di rivendita a Tribeca, 11 unità di rivendita a Chelsea, 15 unità di rivendita nell'Upper East Side e 19 unità di rivendita nell'Upper West Side. Si tratta di un totale di 47 unità di rivendita disponibili per la vendita nella fascia di prezzo compresa tra 1 e 2 milioni di dollari in questi quattro grandi quartieri. 

Come sottolineato da Urban Digs, è vero che oggigiorno i venditori sono più disponibili alla negoziazione, soprattutto rispetto al periodo 2014-2015, ma l'offerta di appartamenti di seconda mano di buona qualità è ancora relativamente bassa. Inoltre, i nuovi progetti immobiliari vengono venduti a prezzi molto elevati. Quando iniziamo a restringere il campo alle migliori proprietà immobiliari disponibili a Manhattan, in base a criteri specifici quali l'edificio, l'esposizione e il prezzo non eccessivo, il numero di opzioni valide diminuisce notevolmente. Pertanto, se siete acquirenti che hanno esigenze abitative o sono alla ricerca di un investimento, tenete presente questa situazione di scarsità dell'offerta. 

https://belamorena.com.br

Upper East Side 

Upper West Side

Chelsea

Tribeca

Grafici per gentile concessione di UrbanDigs

Aggiornamento sul mercato di Manhattan Q4|2017

Il quarto trimestre del 2017 nel mercato immobiliare di Manhattan può essere descritto come stabile, con gli ultimi tre dei quattro trimestri che hanno registrato un aumento delle vendite concluse. Il 2017 è stato un anno molto migliore rispetto al 2016, anche se si è registrato un calo significativo nel numero di contratti firmati nel trimestre rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, attribuibile principalmente a fattori non legati al mercato, quali la riforma fiscale e il clima politico.

Tuttavia, osservando più da vicino i tipi di immobili, si notano variazioni significative. Il segmento delle cooperative di rivendita è stato il più attivo, con un terzo trimestre consecutivo di crescita delle vendite. I contratti firmati per i condomini di seconda mano, tuttavia, hanno risentito del persistere dei prezzi elevati, mentre le vendite concluse per i nuovi sviluppi hanno subito un calo del 12% a causa dell'attuale ciclo e dei tempi degli sviluppatori immobiliari. Tenendo conto di tutto ciò e dell'incertezza che circonda la nuova riforma fiscale, possiamo ipotizzare che il mercato immobiliare di Manhattan stia lentamente diventando un mercato favorevole agli acquirenti.

Condomini di seconda mano

• Il prezzo medio per piede quadrato era di 1.759 dollari, invariato rispetto all'anno precedente.
• Il numero di vendite in questo mercato è sceso del 3% a 929, il livello più basso dal quarto trimestre del 2011.
• I giorni sul mercato sono stati 116, invariati rispetto all'anno precedente.
• L'inventario è diminuito del 4% a 2.485 unità in vendita.

L'incertezza relativa agli effetti della riforma fiscale ha influito sul settore delle rivendite di appartamenti nel quarto trimestre, causando un calo delle vendite e prezzi stabili. Per il secondo anno consecutivo, il mercato ha registrato risultati inferiori alle aspettative e il numero di vendite più basso dal 2011. L'inventario delle unità disponibili è diminuito di conseguenza, con un calo del 3% su tutta la linea. Molti sottolineano una discrepanza nei prezzi, poiché le scorte attive erano gravate da un premio a doppia cifra per piede quadrato rispetto alle vendite concluse nel quarto trimestre.

Cooperative di rivendita

• Il prezzo medio di una cooperativa era di 1,26 milioni di dollari.
• Il prezzo medio per piede quadrato era di 1.167 dollari, con un aumento dell'1% rispetto all'anno precedente.
• Il numero di vendite in questo mercato è aumentato del 4%, raggiungendo quota 1.733 immobili.
• I giorni sul mercato sono stati 88, con un calo del 5% rispetto all'anno scorso.
• Le scorte sono aumentate del 15% raggiungendo le 2.824 unità in vendita.

Le cooperative di rivendita hanno chiuso il 2017 come il prodotto immobiliare più venduto dell'anno, continuando a superare le altre opzioni con un aumento delle vendite per il terzo trimestre consecutivo. Inoltre, l'elevata domanda di rivendite di cooperative ha fatto sì che la durata media di permanenza di un immobile sul mercato sia diminuita del 5%. Di conseguenza, il mercato ha risposto aumentando del 15% l'inventario disponibile.

Nuovo sviluppo

• Il prezzo medio di un appartamento di nuova costruzione era pari a 3,92 milioni di dollari.
• Il prezzo medio per piede quadrato è stato di 2.253 dollari, con un calo del 17% rispetto allo scorso anno, a causa della diminuzione delle vendite di immobili di lusso e super-lusso.
• Il numero delle vendite in questo mercato è diminuito del 12%, passando da 527 a 463.
• L'inventario è cresciuto del 30%, con 1.074 unità ora in vendita.

Come ci si potrebbe aspettare, i dati relativi al mercato dei condomini di nuova costruzione tendono ad aumentare o diminuire in base allo stato di avanzamento dei lavori di costruzione in corso. Nessun nuovo edificio ha iniziato le vendite nel 4° trimestre.^trimestre e una serie di grandi progetti, come il 125 Greenwich e il 91 Leonard, hanno avviato le vendite, causando un aumento delle scorte del 30%.

Lusso

• Il prezzo medio di un appartamento di lusso a New York era pari a 7,24 milioni di dollari nel quarto trimestre.
• Il prezzo medio per piede quadrato è sceso del 12% a 2.625 dollari.
• La soglia del lusso era pari a 3,882 milioni di dollari.

Il segmento di lusso è determinato dal 10% delle vendite concluse in base al prezzo. Il prezzo di ingresso, o "soglia", è sceso di circa 500.000 dollari, attestandosi a 3,882 milioni di dollari. Inoltre, il prezzo medio è sceso del 10% e il prezzo al metro quadro è sceso del 12%. Questi cali possono essere attribuiti a uno spostamento delle vendite concluse nel trimestre dalle vendite ultra-lusso e super-lusso, come 432 Park, Greenwich Lane e 56 Leonard, alla fine del 2016, a edifici di lusso più modesti in località periferiche, come One West End e 252 East 57^th St. Tuttavia, abbiamo assistito a un mercato più competitivo con un aumento delle scorte, che ha lasciato ai venditori poche alternative se non quella di abbassare i prezzi per soddisfare la domanda dei clienti. Ciò rappresenta un potenziale reale per gli investitori nel segmento di lusso, poiché queste unità di lusso sono poche e pronte per essere vendute.

In conclusione, il mercato di Manhattan rimane stabile e il 2017 è stato più florido rispetto al 2016. Detto questo, il mercato continua a mostrare tendenze che favoriscono il cliente, o in altre parole, sta diventando un "mercato dell'acquirente". L'aumento delle disponibilità, i nuovi progetti di sviluppo e l'abbassamento della soglia del lusso hanno creato un mercato in cui i proprietari e i costruttori sono inclini a scontare i prezzi per stare al passo con il calo delle vendite. A causa dell'incertezza legata alla riforma fiscale, il 2018 sarà un anno positivo per gli acquirenti, ma non altrettanto per i venditori. Per chi è ancora indeciso, potrebbe essere un buon momento per entrare nel mercato, prima che entrino in vigore gli effetti positivi della riforma fiscale di Trump.

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In che modo il presidente Trump influenzerà il mercato immobiliare statunitense?

Mai prima d'ora l'America ha avuto un imprenditore edile e agente immobiliare di New York City (sì, ha una licenza di agente immobiliare di New York City) alla Casa Bianca. Anche se molti di noi potrebbero non essere d'accordo con il comportamento e le posizioni politiche di Trump, una cosa è certa: Trump sarà favorevole al settore immobiliare.

Mentre alcuni ipotizzavano che la presidenza Trump sarebbe stata un evento inaspettato, oggi sia il dollaro statunitense che il mercato azionario hanno registrato un aumento anziché un crollo!

Se vi state chiedendo in che modo le politiche del presidente Trump influenzeranno il mercato immobiliare statunitense, ecco alcune anticipazioni su come Trump potrebbe agire una volta insediato.

Utilizzerà il settore immobiliare per rilanciare l'economia?

Trump è un imprenditore edile e agente immobiliare. Ha investito nel settore immobiliare per tutta la vita e ha dichiarato di essere interessato a promuovere l'acquisto di case di proprietà. Considerando che l'attività della sua famiglia è legata al settore immobiliare, sia attraverso la sua società, la Trump Organization, sia attraverso quella di suo genero, la Kushner Properties, prevediamo che Trump continuerà a dedicarsi al settore immobiliare.

Cosa succederà ai tassi ipotecari?

I tassi dovrebbero rimanere bassi ancora per un po'. "I tassi ipotecari stanno calando perché gli investitori vedono rendimenti sicuri nei titoli garantiti da ipoteca statunitensi, il che riflette la loro fiducia nella relativa sicurezza del mercato immobiliare statunitense", ha scritto Ralph McLaughlin, capo economista di Trulia, in una dichiarazione rilasciata il giorno dopo le elezioni. "Inoltre, la Fed probabilmente ritarderà l'aumento dei tassi previsto per dicembre a causa delle turbolenze economiche globali. Entrambi questi effetti comportano un vantaggio a breve termine per i mutuatari e, se i tassi continueranno a scendere, assisteremo probabilmente a un aumento dei rifinanziamenti ipotecari".

Abbasserà le tasse per gli investitori immobiliari?

I repubblicani hanno mantenuto il controllo della Camera e del Senato. Di conseguenza, i repubblicani hanno il controllo illimitato sul futuro della politica fiscale, il che significa che ci saranno alcuni grandi cambiamenti che influenzeranno le tasse per gli investitori immobiliari. Trump ha proposto di:

• Aliquote fiscali più basse, con un'imposta sulle plusvalenze al tasso massimo del 20%.
• Eliminare l'imposta di successione o l'imposta sulla morte
• Ridurre le imposte sulle società dal 35% al 15%

E anche se potrebbe non ottenere tutto ciò che desidera in termini di riforma fiscale, la nostra legislazione tributaria è matura per un cambiamento (sia i repubblicani che i democratici lo hanno richiesto) e tale cambiamento dovrebbe avvenire prima dell'agosto 2017, prima dell'inizio della stagione elettorale per il 2018.

Potrebbe diventare più facile ottenere un prestito?

La riduzione della regolamentazione, uno dei punti cardine della sua campagna elettorale, consentirebbe alle banche di aumentare i prestiti, che dal 2008 sono stati molto contenuti. Un altro modo in cui la presidenza Trump potrebbe facilitare l'acquisto di case da parte dei consumatori sarebbe quello di abbassare i premi per i prestiti FHA o di ridurre le commissioni di garanzia per Fannie Mae o Freddie Mac.

In che modo saranno influenzate le normative?

Gran parte del programma elettorale di Trump è incentrato sulla deregolamentazione del mercato finanziario al fine di rilanciarlo in modo più completo, e questo da solo potrebbe anche dare una spinta al settore immobiliare. Si tratta di un tema su cui Trump, e il partito repubblicano nel suo complesso, si sono espressi apertamente.

Trump ha proposto di ridurre sia le normative bancarie che quelle edilizie. L'allentamento delle normative sui prestiti potrebbe favorire l'acquisto di case, rendendo più facile per i consumatori ottenere prestiti. Per quanto riguarda le normative edilizie, in occasione di una riunione della National Realtor Association, Trump ha stimato che il 25% dei costi di costruzione di una casa è legato alle normative. Vorrebbe ridurre tale percentuale al 2%. Se l'edilizia fosse deregolamentata, ciò significherebbe case più accessibili per i consumatori.

La detrazione degli interessi ipotecari verrà abolita?

No! L'anno scorso, un piano fiscale condiviso da Trump menzionava specificatamente ed esplicitamente che avrebbe mantenuto la detrazione degli interessi ipotecari.

Continuerà il programma di scambio 1031?

Trump, che è stato oggetto di aspre critiche per aver utilizzato in modo aggressivo il codice fiscale per non pagare le imposte federali, probabilmente manterrà il controverso scambio esente da imposte 1031, che consente ai proprietari di vendere immobili senza pagare imposte sulle plusvalenze se reinvestono il ricavato della vendita in altri investimenti immobiliari. Questa politica di scambio 1031 è uno dei pilastri fondamentali del settore immobiliare e Trump la manterrà.

E l'immigrazione?

La politica sull'immigrazione di Trump ha subito molti cambiamenti da quando ha annunciato la sua candidatura, e la riforma dell'immigrazione non sarà una legge facile da far approvare al Congresso o al Senato, quindi è difficile determinare se questo influenzerà in modo significativo il mercato immobiliare di New York.

Trump riuscirà a mettere in pratica tutte le sue promesse elettorali?

Per coloro che provano sentimenti contrastanti riguardo alla presidenza di Trump dopo alcune sue dichiarazioni e comportamenti scandalosi, ricordate che il presidente degli Stati Uniti non ha un potere illimitato. I nostri fondatori non volevano che il potere fosse controllato da un solo uomo o da un solo gruppo, con la possibilità di finire sotto il dominio di un altro dittatore o tiranno. Di conseguenza, il nostro governo è diviso in tre rami: il ramo esecutivo, il ramo legislativo e il ramo giudiziario. Questo è il motivo per cui molte delle posizioni politiche più scandalose della campagna di Trump non diventeranno realtà: saranno osteggiate dal ramo legislativo o ribaltate dal ramo giudiziario.

Non c'è dubbio che queste elezioni abbiano creato profonde divisioni. Ma ora che sono finite, il popolo americano si unirà come ha sempre fatto. Come ha detto Obama riferendosi a Trump: "Tifiamo tutti per il suo successo".