Analisi del mercato immobiliare di Manhattan

Il mercato immobiliare di Manhattan in ribasso nella seconda metà del 2022

Il 2022 è stato un anno di due mercati a Manhattan. 

L'inizio del 2022 ha proseguito il boom iniziato all'inizio del 2021, spinto dallo scatenamento della domanda repressa e da un contesto di tassi artificialmente bassi che era stato implementato dalla Fed all'alba di Covid.  

Nel giugno 2022, tuttavia, dopo che la Fed ha attuato il suo primo aumento jumbo di 75 punti base del tasso di riferimento, il mercato si è rapidamente ammorbidito, lasciando la maggior parte degli acquirenti e dei venditori in una situazione di stallo per il resto dell'anno, mentre si adeguavano alle nuove realtà del mercato. Il grafico seguente mostra il confronto tra le attività contrattuali mensili.

Attività contrattuale mensile

Con soli 602 contratti firmati nel dicembre 2022, è stato uno dei peggiori risultati dell'anno dal 2008. Mentre acquirenti e venditori fanno i conti con una nuova realtà, ci aspettiamo che il mercato ricominci a muoversi all'inizio del 2023, poiché c'è ancora domanda. 

Prezzi degli immobili a Manhattan

Condomini

• Prezzo medio di vendita di 2,75 milioni di dollari
• 2.074 dollari il prezzo medio per piede quadrato
• Sebbene si tratti di un aumento rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente, l'incremento è dovuto principalmente alle chiusure di alcune torri di lusso, come la Central Park Tower e la 220 Central Park South, che hanno alterato i risultati.
• In sostanza, il prezzo per piede quadrato è rimasto invariato da un anno all'altro a poco meno di 2.000 dollari per piede quadrato.

Coop

• Prezzo medio di vendita di 1,27 milioni di dollari
• 1.225 dollari di prezzo medio per piede quadrato

• Prezzo medio di vendita di 3,19 milioni di dollari
• 2.415 dollari di prezzo medio per piede quadrato
  

Segmento lusso (top 10% delle vendite)

• Prezzo medio di vendita di 8,06 milioni di dollari 
• 2.909 dollari il prezzo medio per piede quadrato
• Soglia di prezzo di ingresso di 3,95 milioni di dollari per il lusso

Rialzo dei tassi della Fed nel 2022

Nell'arco di soli 10 mesi nel 2022, la Fed ha aumentato il tasso di riferimento dei Feds fund del 4,0%, come mostrato nel grafico sottostante. Questa azione senza precedenti è stata intrapresa per cercare di controllare l'inflazione, un fenomeno globale nel 2022. 

I tassi sono più alti di quanto non siano stati dal 2008, ma lo sono stati anche in passato e i mercati immobiliari hanno funzionato bene in quel tipo di ambiente. Tuttavia, il ritmo degli aumenti dei tassi di quest'anno, compresso in soli 10 mesi, è l'aspetto più preoccupante. Il tasso dei mutui Jumbo fissi a 30 anni è passato dal 3,1% del 1° gennaio 2022 al 5,7% del 31 dicembre 2022. In calo rispetto al 6,35% di ottobre. 

A Manhattan ci sono molti acquirenti in contanti (circa il 55%) rispetto ad altre città, quindi i tassi di interesse non giocano sempre un ruolo così importante nell'attività. Inoltre, le coop, che costituiscono il 70% dello stock di magazzino e sono uniche a New York, hanno regole molto rigide sull'importo del finanziamento che si può ottenere. Alcune consentono un finanziamento massimo del 70%, ma molte consentono solo il 50%. Alcuni non consentono alcun finanziamento. Si tratta di fattori attenuanti per il mercato di New York, ma non aiutano gli acquirenti di case per la prima volta, che spesso richiedono un mutuo per l'acquisto. 

La fornitura di scorte di Manhattan salva la giornata

La salvezza di questa storia è la mancanza di offerta sul mercato. Rispetto alla fine del 2020, in cui i livelli di inventario erano superiori a 8.100, oggi l'offerta è al minimo di 5.858 unità. Le ragioni sono molteplici, come ho già detto ad agosto e riassunto di seguito.

La limitata quantità di offerta dovrebbe porre un limite al potenziale calo dei prezzi nel 2023. Inoltre, non prevediamo l'arrivo di scorte sul mercato in tempi brevi per i seguenti motivi:

• Mutui con manette d'oro
• L'80% dei newyorkesi con un mutuo ha tassi inferiori al 5%.
• In questo modo i proprietari rimarranno nelle loro attuali case a tempo indeterminato. 
• Nessuno ha intenzione di scambiare il proprio mutuo al 3% con un mutuo al 6% in tempi brevi. 

• Mercato congelato delle conversioni da affitto a condominio a causa della legge dello Stato di New York del 2019
• La legge penalizza i proprietari di edifici che hanno inquilini stabilizzati, rendendo impossibile la creazione di appartamenti a prezzo di mercato a partire da unità stabilizzate. A meno che non venga apportata una modifica a questa legge, non ci saranno conversioni perché non hanno alcun senso finanziario per un costruttore. 
• La scadenza dei programmi di abbattimento fiscale rende più costosa la costruzione per i costruttori.
• Gli abbattimenti 421a, 421g e J-51 sono tutti scaduti. 
• Un tempo questi erano ottimi strumenti che il governo utilizzava per convincere gli sviluppatori a costruire, ma ora non esistono più.
• I politici di sinistra di New York hanno posto il veto a progetti con generose componenti abitative a prezzi accessibili del 30% e del 50%.
• Le vendite di terreni a Manhattan sono state poche negli ultimi due anni, quindi non sono molti gli sviluppatori che intendono costruire in città.
• L'inflazione ha frenato molti sviluppi, poiché i costi non sono noti come in tempi normali.

Prospettive immobiliari di Manhattan 2023

Molti previsori hanno previsto un calo dei prezzi delle case in tutto il mondo nel corso del prossimo anno. Questo accadrà, tuttavia, soprattutto in quei luoghi che hanno registrato la maggiore crescita dei prezzi durante la Covid. Negli Stati Uniti, molte città più piccole sono quelle più a rischio, perché sono quelle in cui i prezzi sono aumentati di più. Luoghi come Boise, ID, Salt Lake City, UT, Phoenix, AZ e tutto il Connecticut, a quanto pare. 

New York, tuttavia, non era uno di questi luoghi. Infatti, i prezzi di New York sono diminuiti durante Covid, a causa dell'esodo di massa dalla città all'inizio di Covid. I prezzi hanno recuperato le perdite solo nel 2021 e hanno registrato aumenti modesti rispetto alla maggior parte delle altre città. 

Il Prime Residential Forecast di Knight Frank prevede che i prezzi di Manhattan aumenteranno di almeno il 2% nel 2023, dopo Miami (aumento del 5%) e Los Angeles (aumento del 4%) negli Stati Uniti. Questo livello di aumento colloca Manhattan al 13° posto nelle previsioni delle 25 città globali più importanti, dimostrando la capacità di recupero e la fiducia nella città (e negli Stati Uniti in generale). 

Knight Frank cita la "fuga di capitali dai porti sicuri" e gli "acquirenti d'oltreoceano... che cercano una maggiore, piuttosto che una minore, esposizione al dollaro USA". Senza dubbio, i fattori che ho citato a proposito della bassa offerta contribuiranno a compensare la pressione al ribasso sui prezzi esercitata dalle azioni della Fed nel 2023.

I mercati immobiliari di Manhattan e Miami continueranno a rafforzarsi

Molte persone ci hanno chiesto cosa pensiamo che accadrà nei mercati di New York e Miami ora che la Fed ha aumentato i tassi. Sebbene l'attività sia rallentata, entrambi i mercati sono ancora molto attivi in base alle misure storiche. 

Molti si chiedono se il rallentamento porterà a un calo dei prezzi. Mentre alcuni esperti affermano che ciò avverrà sicuramente in alcune regioni del Paese, vista la velocità con cui i prezzi sono saliti in quelle regioni, prevedono che le probabilità di un calo dei prezzi a Manhattan e Miami siano rispettivamente a rischio basso o molto basso.

Analisi CoreLogic - Giugno 2022: probabilità di calo dei prezzi

Secondo CoreLogic, la metropolitana di New York ha una probabilità bassa e Miami ha una probabilità molto bassa di vedere un calo dei prezzi nei prossimi 12 mesi.

Manhattan

Prezzi

I prezzi non sono aumentati allo stesso ritmo di altre località del Paese. Il mercato immobiliare è crollato nel 2020 (con prezzi in calo, in media del 7%) e ha iniziato a riprendersi solo nel 1° trimestre del 2021, una volta terminati i vaccini (con prezzi in aumento in media del 16%). 

1. Considerando che i prezzi a Manhattan sono aumentati del 4,5% all'anno negli ultimi 10 anni, un aumento netto del 9% (16% meno 7%) equivale a 2 anni di crescita normale dei prezzi. 
2. I canoni di locazione sono aumentati del 20% rispetto all'anno precedente, causando un'impennata dei rendimenti, il che rende il momento ideale per gli investitori per acquistare una proprietà a Manhattan (soprattutto perché i prezzi non hanno subito un'impennata). 
3. Prevediamo che l'aumento dei prezzi degli affitti a Manhattan continuerà, dato che i tassi dei mutui fanno sì che meno acquirenti di case per la prima volta acquistino nei prossimi 12 mesi, costringendo più persone a rivolgersi al mercato degli affitti. 
4. Gli alti prezzi degli immobili di Manhattan continuano a essere sostenuti dagli alti redditi locali, come ha costantemente riportato il rapporto UBS Global Bubble. 
5. Manhattan è un'operazione a lungo termine. Gli investitori acquistano immobili a Manhattan per sicurezza. Visti i costi che comporta, non è un luogo per la speculazione nuda e cruda o per il flipping. 
6. Il 50% degli acquirenti di Manhattan paga in contanti per l'acquisto di immobili, soprattutto nel segmento del lusso, e quindi non risente della variazione dei tassi di interesse. 
7. Le coop rappresentano il 75% del parco immobiliare. Molte cooperative non consentono finanziamenti o li limitano al 50%. Questo fatto ha sostenuto l'immobiliare di Manhattan durante la crisi Lehman. 
8. Tuttavia, la sottoscrizione è molto rigorosa, quindi non si tratta di uno scenario del 2008. 

Fornitura

1. L'offerta è relativamente bassa per i migliori progetti di condominio a NYC nelle aree principali. 
2. L'offerta è diminuita del 10% rispetto allo stesso mese dell'anno scorso. 
3. Per quanto riguarda i condomini di lusso, ce ne sono pochissimi nella Pipeline.
4. Di tanto in tanto riceviamo richieste da parte di investitori alla ricerca di offerte di appartamenti in blocco a Manhattan. Nel 2018 ce ne sono stati parecchi e molti edifici con almeno 50 unità da vendere.  
5. Tuttavia, preparando una recente analisi per due investitori distinti (uno dei quali ha effettuato una transazione 1031 di grandi dimensioni), ho notato che ci sono pochissimi edifici stellari in arrivo sul mercato nei prossimi 3-5 anni al di sotto della 96esima Strada. 
6. Alcuni edifici che erano in cantiere e che aspettavamo con ansia, come The Cortland, One High Line e One Wall Street, hanno iniziato le vendite. Si tratta di progetti di fascia molto alta. Al di là di questi, ci sono pochi condomini di alto livello in arrivo in aree di primaria importanza. 
7. La mancanza di offerta di prodotti di qualità probabilmente farà salire ulteriormente i prezzi, finché non si raggiungerà un equilibrio tra domanda e offerta. 
8. La scadenza dell'abbattimento fiscale 421a, che in passato aveva incentivato i costruttori a costruire condomini ed edifici in affitto, ha portato a un minor numero di nuovi sviluppi in cantiere.  
9. I politici liberali di New York non hanno la voglia di incentivare i costruttori a costruire, quindi non vediamo il ritorno di questo incentivo. 
10. Naturalmente, questi politici hanno la vista corta. La mancanza di incentivi agli sviluppatori non farà altro che a) ridurre la quantità di alloggi a prezzi accessibili costruiti (un requisito per i nuovi progetti edilizi a Manhattan), b) ridurre le entrate per la città e lo Stato e c) aumentare ulteriormente le tariffe di affitto per gli inquilini. 

Miami 

La forza ritrovata di Miami deriva da:

1. un enorme afflusso di residenti (ricchi) in fuga da Stati ad alta tassazione; 
2. un afflusso di residenti in cerca di maggiori libertà e meno restrizioni covili, dato che la Florida aveva restrizioni molto permissive durante la pandemia;
3. un afflusso di hedge fund e società tecnologiche che si trasferiscono a Miami; 
4. un'offerta molto bassa di case unifamiliari e condomini (soprattutto quelli più grandi); e 
5. una conduttura vuota. 

Il rallentamento dell'attività negli ultimi mesi non è dovuto alla domanda. È una questione di offerta. La domanda di case unifamiliari e condomini a Miami (e in tutto il sud della Florida) è stata così grande che le scorte sono state ridotte. E si prevede che la nuova offerta non avrà un grande effetto sul mercato fino a quando il prossimo ciclo edilizio non sarà in pieno svolgimento. Prevediamo che ciò avverrà tra 5 e 7 anni, dato che nei prossimi 3 anni non arriverà praticamente nulla sul mercato.

Ne parlo in modo approfondito nel mio video qui sotto:

Titoli e medie

Mi piace sempre ascoltare Leonard Steinberg di Compass. In un recente post, ha avvertito acquirenti e venditori di non credere ai titoli dei giornali e di non guardare troppo alle medie. E ha sicuramente ragione.  

1. Il settore immobiliare è iper-localizzato. 
2. Non confondete i titoli di un mercato (o di tutto il Paese) con quelli di un altro mercato. 
3. Manhattan è un mercato davvero unico (per molte ragioni) e le tendenze nazionali non sono applicabili, come la storia ci ha dimostrato. 
4. Lo stesso si può dire per Miami, che attualmente sta vivendo un'impennata di crescita. Per questo motivo, secondo CoreLogic, Miami ha una probabilità molto bassa di vedere un calo dei prezzi. 
5. A Manhattan, vediamo quanto il mercato possa essere iperlocale. Qui valutiamo gli edifici singolarmente, poiché spesso edifici vicini possono avere prezzi totalmente diversi, domanda totalmente diversa, traiettoria totalmente diversa, ecc. 
6. Anche a Miami vediamo quanto il mercato possa essere iperlocale. I prezzi e la domanda sulla spiaggia non hanno praticamente alcuna relazione con i prezzi e la domanda di alcuni quartieri della terraferma. 

Pertanto, non lasciatevi coinvolgere dalle medie, poiché queste ci dicono solo cosa è successo nel mercato nel suo complesso e non ci dicono sostanzialmente nulla su cosa è successo in un particolare edificio (o linea di un edificio, se è per questo). 

Siamo qui per aiutarvi a orientarvi nei mercati di Manhattan e Miami. Programmate una telefonata veloce con me se posso farvi luce su qualsiasi altra cosa stiate valutando. Sarei lieto di discutere di entrambi i mercati in modo più dettagliato, di fornire una valutazione della vostra casa se state pensando di venderla o di inviarvi una ricerca di immobili.

Buona estate!

Il 2021 sarà senza dubbio uno dei migliori anni per il settore immobiliare residenziale nella storia di Manhattan, con 9,5 miliardi di dollari di vendite chiuse nel solo terzo trimestre, il maggior numero di vendite chiuse in un trimestre in 32 anni. 

L'attività di vendita è stata stimolata da una domanda in crescita, dall'aumento dell'adozione dei vaccini, da prezzi ragionevoli, da tassi d'interesse record e bassi, dallo spostamento verso spazi più ampi (o con spazio esterno) e dall'aumento della ricchezza personale. 

Questi 9,5 miliardi di dollari si riferiscono a operazioni chiuse nel 2021, non necessariamente firmate nel trimestre, che è un barometro più attuale del mercato. 

Contratti firmati in calo per la stagione estiva, ma ancora al record del trimestre

Come si può vedere dal grafico sottostante, l'attività di stipula dei contratti si è mantenuta su livelli elevati dall'inizio dell'anno, anche se si sta riducendo. Questo rallentamento potrebbe essere dovuto alla stagionalità, in quanto i mesi estivi sono solitamente più lenti rispetto al resto dell'anno. Detto questo, le vendite del trimestre sono state da record. 

Sebbene il 29% in meno rispetto al trimestre precedente, nel trimestre sono stati firmati 3.500 accordi. Con 270 accordi a settimana nel trimestre, si tratta di un numero record. Il mese di ottobre continua la tendenza, registrando circa 305 transazioni a settimana.  

I venditori sono felici, ma non troppo 

I venditori nel 2021 sono stati molto soddisfatti, soprattutto dopo la penuria di vendite del 2020. Gli acquirenti ci sono, quindi la domanda è molto forte, soprattutto nel segmento del lusso, dove si trovano gli appartamenti più grandi.

Sebbene l'attività si sia notevolmente intensificata per la maggior parte dell'anno, la paura non è ancora scomparsa, quindi i prezzi non stanno aumentando oltre i livelli pre-covida. Lo sconto del 6-9% (a seconda di quando si è acquistato l'anno scorso) è scomparso, ma non abbiamo ancora assistito a un aumento dei prezzi rispetto ai livelli del 2019. 

Con tutta questa attività, si potrebbe pensare che i prezzi siano pronti a salire di nuovo. In genere, gli aumenti dei prezzi si verificano entro 9-12 mesi dopo un netto miglioramento dell'attività di vendita. Controllate i vostri calendari, perché a breve inizieremo a entrare in questa fase.

Unità troppo costose languono sul mercato

Poiché i prezzi sono rimasti invariati rispetto ai livelli del 2019, il terzo trimestre non è stato il momento giusto per quotare un immobile a prezzi ambiziosi. Nel trimestre, le proprietà con prezzo di mercato hanno impiegato 78 giorni per essere vendute. Al contrario, le proprietà che hanno richiesto un adeguamento del prezzo hanno impiegato 181 giorni per essere vendute, più del doppio (2,3 volte) di quelle con un prezzo conforme al mercato attuale. 

Prezzi correnti nel trimestre

Nota: di solito mi piace confrontare i numeri del trimestre con quelli del trimestre precedente, ma nel terzo trimestre del 2020 un terzo del volume di vendite del trimestre è stato attribuito alle chiusure del 220 Central Park South, il nuovo edificio condominiale più costoso di New York. 16 unità hanno chiuso a un prezzo medio di 37 milioni di dollari, per un totale di 592 milioni di dollari. Di conseguenza, vi presento solo i dati del trimestre in corso. Se desiderate informazioni più dettagliate, contattatemi. 

Altre statistiche interessanti:

• L'attività di vendita ha raggiunto il tasso più alto degli ultimi 32 anni. 
• Anche in presenza di tassi di interesse ai minimi storici, circa il 50% delle transazioni è stato effettuato in contanti.
• Le vendite di nuove costruzioni al di sotto dei 3 milioni di dollari sono cresciute due volte più velocemente di quelle al di sopra dei 3 milioni di dollari, che sono comunque raddoppiate rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente. Lo spostamento verso le unità di dimensioni più ridotte nelle nuove costruzioni ha fatto scendere l'andamento dei prezzi.
• Lo sconto di listino in tutti i segmenti è stato in media del 5,3% nel trimestre
• Il totale dei mesi di offerta di condomini e coop, ovvero il numero di mesi necessari per vendere tutto l'inventario in vendita, è sceso a soli 5,1 mesi. 
  
  

Vi siete persi il fondo. Non perdetevi il recupero! 

Manhattan supera il fondo del mercato con l'esplosione dell'attività contrattuale

Il secondo trimestre del 2021 è stato un trimestre da record, dimostrando che tutti si sbagliavano sul fatto che la vita in città fosse morta. Manhattan ha raggiunto la migliore stagione di vendita primaverile degli ultimi 6 anni e ha registrato la più alta attività di vendita dal 2007.

La domanda esuberante, i prezzi ragionevoli, i tassi d'interesse bassi, il desiderio di acquistare spazi ampi (o con spazio esterno), l'aumento della ricchezza personale e un più ampio bacino di acquirenti hanno fatto crescere il volume delle vendite. Insomma, la città è in piena espansione, grazie alla scienza e, di riflesso, a un rinnovato ottimismo.

Nota: per questo aggiornamento, confronto il secondo trimestre del 2021 con il secondo trimestre del 2019, che è molto più appropriato del secondo trimestre del 2020, quando NYC era bloccata. 

I contratti firmati salgono alle stelle

I contratti firmati nel trimestre sono aumentati del 60% rispetto allo stesso trimestre del 2019. Molti di questi contratti non si chiuderanno prima del terzo trimestre del 2021, momento in cui ci aspettiamo di vedere un'azione positiva sui prezzi, dato il volume e il mix di appartamenti stipulati nel trimestre. 

Gli appartamenti più grandi tornano di moda

Il mercato super-prime (>$10M) ha registrato il miglior primo semestre del passato, alimentato da sconti a due cifre rispetto al prezzo originale. Inoltre, si è registrato un notevole aumento delle vendite di appartamenti più grandi, il che è stato ottimo per il mercato >$5M. 

Il mix di vendite, che ha incluso un significativo spostamento verso la vendita di appartamenti più grandi, ha alterato l'andamento dei prezzi, portando il , Mentre il prezzo mediano di vendita è salito a 1.130.000 dollari, il più alto da quando ha raggiunto 1.215.000 dollari nel secondo trimestre del 2019, l'andamento dei prezzi è stato alterato a causa del mix di vendite.

Sconto Covid Dissipante

Rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente, il prezzo medio per piede quadrato è diminuito del 3,6%. Questo fenomeno è stato definito "sconto Covid". Il primo trimestre ha visto questo spread al 9%, il che dimostra che lo sconto Covid si sta rapidamente comprimendo. Prevediamo che lo sconto Covid si dissolva nel terzo trimestre e scompaia nel quarto, poiché i datori di lavoro interrompono o limitano il "lavoro da casa".

Prezzi attuali nel trimestre: 

Altre statistiche interessanti:

• L'attività di vendita dei condomini ha raggiunto il tasso più alto degli ultimi 30 anni. 
• Le vendite di nuovi sviluppi superiori a 3 milioni di dollari sono state le maggiori degli ultimi tre anni. 
• L'attività di vendita è aumentata più rapidamente rispetto all'immissione sul mercato di nuove scorte, con il risultato che i mesi di offerta sono scesi a 6,9 mesi, il ritmo più veloce degli ultimi 4 anni. 
• Lo sconto complessivo è stato del 6,4%. 

Se vi siete persi il fondo, non perdetevi il recupero! 

Aprile 2021 Contratti Top

Marzo Record di 14 anni

L'attività contrattuale a Manhattan ha continuato a salire fino a raggiungere un nuovo record nell'aprile 2021 di 1.607 contratti firmati, battendo il record di 14 anni di marzo di 1.500 contratti in un solo mese. La prima settimana di maggio continua la tendenza e per ora maggio è sulla buona strada per eguagliare aprile.

Con 1.607 contratti firmati, si tratta di un aumento del 50% rispetto ad aprile 2019, un mese paragonabile a quello pre-covida. Nell'aprile 2020 sono stati firmati solo 213 contratti (presumibilmente avviati prima del Covid. Come promemoria, New York City è stata chiusa, con divieto di esposizione, dalla fine di marzo alla fine di giugno 2020.

Sul fronte del lusso, secondo Real Deal, alla fine di aprile sono stati firmati 652 contratti di lusso, un numero superiore a tutti i contratti di lusso firmati nell'intero anno 2020.

Sul fronte dei nuovi sviluppi, ad aprile sono stati firmati 235 contratti, contro i 165 di marzo. Si è trattato del livello di attività più alto degli ultimi tre anni nel segmento delle nuove costruzioni a Manhattan.

Manhattan risorge dalle ceneri

Dopo un 2020 estremamente deludente, in cui l'isola di Manhattan è stata colpita da un "esodo Covid" e fisicamente chiusa per 90 giorni, il mercato delle vendite residenziali di Manhattan è risorto dalle ceneri nel primo trimestre del 2021. Mentre a novembre e dicembre 2020 il mercato era in crescita, il primo trimestre 2021 e, in particolare, marzo 2021 hanno visto un'attività di vendita sorprendente. 

Attività di vendita in forte aumento nel 1° trimestre 2021

Le vendite a Manhattan sono cresciute a un ritmo vertiginoso nel marzo 2021, con un volume di vendite che ha superato i 1.500 contratti firmati, il miglior mese degli ultimi 14 anni. Anche i mesi di gennaio e febbraio 2021 hanno registrato un volume di vendite superiore a quello degli anni precedenti per almeno gli ultimi tre anni, come mostrato di seguito:

Gli acquirenti hanno approfittato della combinazione di tassi ipotecari ai minimi storici e prezzi più bassi. Sono anche incoraggiati dalla nuova amministrazione, di cui NYC sta già beneficiando, a differenza dell'ultima amministrazione che era decisa a punire New York per aver rifiutato a gran voce Trump.  

Prezzi in calo, ma non in caduta libera

Sebbene i prezzi siano in calo, non sono crollati come alcuni avevano ipotizzato. Il prezzo per piede quadrato di un appartamento a Manhattan è diminuito dell'8,8% nel 1° trimestre 2021 rispetto al 1° trimestre 2020. Questo si aggiunge alla riduzione dei prezzi dopo l'entrata in vigore del SALT cap nel 2018, che ha avuto l'effetto di abbassare i prezzi a NYC in media dell'11% secondo l'economista Robert Schiller. Pertanto, i prezzi sono ben lontani dal picco di pochi anni fa e sono pronti a invertire la rotta. Con un'amministrazione "blu", il SALT cap, che punisce gli Stati blu, ha buone probabilità di scomparire nel 2021. Ciò favorirà i prezzi degli immobili e attenuerà l'esodo verso gli Stati a bassa tassazione. 

Rimangono nuovi accordi di sviluppo

Ci sono ancora occasioni per i nuovi sviluppi, poiché i prezzi sono stati ridotti in modo significativo per i progetti introdotti 3 anni fa. I progetti lanciati di recente, tuttavia, sono stati valutati in base al mercato attuale, quindi non ci sono molti sconti. Mentre alcuni sconti si manifestano in prezzi più bassi, molti di essi si nascondono in concessioni sui costi di chiusura. Questi non compaiono nelle cifre del prezzo al quadrato. L'entità degli sconti sui nuovi sviluppi varia notevolmente, in quanto dipende da fattori quali il momento in cui il progetto è stato lanciato, la velocità di vendita fino ad oggi, il numero di unità rimanenti disponibili in una particolare linea, i soci di capitale e, soprattutto, i prezzi minimi di rilascio degli istituti di credito (sono le banche a controllare il prezzo, non gli sviluppatori). 

Per ottenere le migliori offerte nel settore dei nuovi insediamenti, è necessario avere una mentalità aperta e non scegliere qualcosa che non possa ottenere gli sconti più elevati. Ad esempio, gli sviluppatori non offrono grandi sconti sugli appartamenti con spazio esterno né sulle linee che sono quasi esaurite.

Il grafico sottostante mostra come i prezzi delle nuove costruzioni abbiano recuperato un po' di terreno rispetto ai minimi di qualche mese fa. 

I vaccini infondono fiducia

Prevediamo che i prezzi degli immobili cominceranno a salire in primavera/estate e per il resto dell'anno, man mano che NYC si vaccinerà. Ad oggi, il 44% degli abitanti di Manhattan ha già ricevuto la prima dose di vaccino e il 27% è completamente vaccinato. Una volta raggiunto il 70% della popolazione completamente vaccinata, le attività torneranno alla normalità, compresa l'apertura completa di ristoranti e cinema (ora parzialmente aperti), spettacoli di Broadway e impianti sportivi, ecc. Poi, ci aspettiamo ulteriori e drammatici cambiamenti nel mercato. Una volta che il Paese riaprirà agli stranieri verso la fine dell'anno, ci aspettiamo che la ripresa immobiliare a Manhattan vada a gonfie vele!

I segnali indicano un mercato in continua crescita

La potenziale rimozione del SALT cap, la scarsità di nuove licenze edilizie (dato che lo sviluppo è stato sospeso nell'ultimo anno) e la piena riapertura della città saranno di buon auspicio per i prezzi degli immobili di Manhattan nei prossimi 4-5 anni, come abbiamo visto dopo la crisi Lehman.  

Se state pensando di acquistare, fatelo ora per ottenere i prezzi migliori. L'inventario è sceso dal record di 9.600 unità in vendita nell'ottobre 2020 a 7.000 unità alla fine di marzo 2021, che è ancora un po' alto. Ma se le vendite continueranno con lo stesso ritmo del primo trimestre, all'inizio dell'estate ci troveremo in un mercato di venditori. Con il riscaldamento dell'economia, aumenteranno anche i tassi di interesse, rendendo più costosa la proprietà di una stessa casa.

Il mercato di Manhattan si sta muovendo... ora tocca a voi! 

Il mercato di Manhattan inizia bene il 2021 con un aumento dell'attività di vendita

Mentre il mercato immobiliare di Manhattan è ancora in difficoltà a causa degli effetti del Covid, il quarto trimestre 2020, e persino il mese di gennaio 2021, hanno visto un netto miglioramento alimentato da:

• Notizie e lancio di vaccini positivi che hanno aumentato la fiducia degli acquirenti,
• Tassi di interesse storicamente bassi,
• Venditori (e sviluppatori) che offrono sconti (lo sconto medio di Covid è stato del 10%, molto meno per le unità di prezzo inferiore e molto di più per quelle di prezzo superiore)
• Domanda di pentola dal blocco di 3 mesi
• Una nuova amministrazione favorevole a NYC, e
• Potenziale abrogazione del tetto ai SALT, che ha abbassato i prezzi a NYC dell'11% (secondo Zandi) 

I contratti firmati nel quarto trimestre sono aumentati di circa l'8% rispetto allo stesso trimestre del 2019. A gennaio 2021 le vendite di condomini sono aumentate del 50% e quelle di coop del 167% rispetto allo stesso mese dell'anno precedente. Tutte buone notizie! Tuttavia, l'attuale elevata offerta di scorte in vendita è un vento contrario per il mercato che favorirà gli acquirenti nel 2021. 

Anche il mercato degli affitti ha registrato una ripresa negli ultimi mesi. Ma finché le aziende non chiederanno ai loro dipendenti di tornare in ufficio, il mercato degli affitti rimarrà fiacco. Prevediamo una rapida inversione di tendenza nel settore delle locazioni tra qualche mese. 

Da notare:

• È un mercato di acquirenti, ma la finestra di opportunità per i migliori affari si sta chiudendo,
• I prezzi sono scesi ma non sono crollati,
• Gli acquirenti di lusso sono tornati sul mercato, assenti per gran parte dell'anno, 
• Le scorte sono in calo rispetto al drammatico picco di ottobre, ma sono ancora ad un livello elevato,
• È un ottimo momento per acquistare un appartamento di grandi dimensioni da uno sviluppatore: i nuovi sviluppi hanno visto alcuni degli sconti e delle concessioni più alti che abbiamo mai visto. 

Il mercato di Manhattan si riprende nel quarto trimestre del 2020

Con i titoli dei giornali che parlano di persone in fuga dalle grandi città, non c'è da stupirsi che i miei clienti siano sorpresi di sapere che l'attività di stipula di contratti a Manhattan è stata robusta negli ultimi due mesi. I contratti firmati al mese nei mesi di ottobre e novembre 2020 sono stati in media 855, e dicembre 2020 è sulla buona strada per superare i 717 contratti firmati di dicembre 2019. L'attività dei contratti firmati per il trimestre fino a metà dicembre ha già superato lo stesso trimestre dell'anno scorso. 

La fiducia nel vaccino e la capitolazione dei venditori agli sconti sui prezzi hanno riportato gli acquirenti sul mercato. La maggior parte di questa attività contrattuale ha riguardato il segmento dei 3 milioni di dollari e oltre, mentre il settore del lusso è ancora poco dinamico, ma in miglioramento. 

Come si può vedere qui sotto, il numero di contratti firmati al di sopra dei 5 milioni di dollari continua a crescere e questo è il segmento in cui si registrano gli sconti maggiori. 

Inventario in forte calo rispetto al picco, ma ancora alto

L'attività e la fiducia hanno fatto scendere l'offerta di immobili in vendita a Manhattan da circa 9.600 nell'ottobre 2020 a 8.000 oggi. 

Sebbene le scorte siano aumentate del 20% rispetto alla fine dell'anno scorso, quando erano pari a 6.600, siamo lieti di constatare che sono diminuite del 17% rispetto al loro picco. Questa brusca inversione di tendenza nelle scorte di ottobre è stata probabilmente il risultato delle notizie stellari sui vaccini di Pfizer e Moderns. Speriamo che questo non incoraggi troppo i venditori.

Fino a quando il vaccino non sarà completamente implementato, ci aspettiamo che a NYC si facciano affari. Anche se con il passare del tempo e la ripresa dell'attività, non ci aspettiamo che i venditori facciano sconti come hanno fatto finora. Sembra che abbiamo già superato il fondo del mercato, ma siamo ancora in un periodo in cui un acquirente può ottenere sconti significativi a New York. 

Dove sono ora tutti gli Sconti?

Lo "sconto Covid" medio è stato di circa il 10%, anche se più elevato nel segmento superiore ai 4 milioni di dollari. Urban Digs ha analizzato le vendite concluse nel 4° trimestre 2020 e ha rilevato che 

• Sotto i 2 milioni di dollari: uno sconto medio del 5%.
• Da 2 a 4 milioni di dollari - uno sconto medio del 10,4%.
• Oltre 4 milioni di dollari: uno sconto medio del 13,5%.

Naturalmente, queste sono medie e tengono conto solo dei prezzi, non di altri omaggi che gli sviluppatori offrono per concludere gli affari, come i crediti per i costi di chiusura, ecc. È importante notare che il mercato immobiliare di Manhattan aveva già subito un duro colpo dopo la modifica della tassa sui saldi alla fine del 2017, e il mercato aveva toccato il fondo nel terzo trimestre del 2019. Pertanto, i prezzi avevano già subito un colpo significativo prima che Covid entrasse in gioco. L'ulteriore sconto Covid è solo la ciliegina sulla torta per gli acquirenti. 

Nuovo sviluppo 

Gli sconti dipendono da molti fattori dell'edificio stesso, come la sua ubicazione, il numero di unità vendute, eventuali problemi particolari con lo sviluppatore, il finanziatore, ecc. Inoltre, quale linea dell'edificio state acquistando? Se lo sviluppatore ha venduto il 50% delle unità della linea migliore dell'edificio e lo 0% di un'altra linea, non dovreste aspettarvi lo stesso sconto su entrambe le linee. 

Attualmente gli sconti per le nuove costruzioni sono molto vari e dipendono da molti fattori che riguardano l'edificio stesso. Gli sviluppatori sono vincolati alle loro banche, che dettano i prezzi minimi di vendita, quindi sono più inclini a offrire generosi crediti di chiusura che sconti veri e propri. Tuttavia, abbiamo visto una combinazione di sconti sul prezzo e crediti di chiusura. 

Lo sconto medio è del 10% per i nuovi sviluppi più i crediti di chiusura, anche se ci sono alcuni sviluppi che offrono questo in aggiunta ai prezzi già ridotti. Non è raro vedere sconti del 20-30% sul prezzo della Schedule A, che è il prezzo originale depositato presso il Procuratore Generale dello Stato di New York. 

Gli sviluppatori coprono almeno una parte dei costi di chiusura dell'acquirente, compresa una parte di questi costi:

• Tasse di trasferimento (circa 2%)
• Mansion Tax (scala graduata che parte dall'1% e arriva al 4% se si superano i 25 milioni di dollari)
• Parcheggio - può essere incluso a seconda dell'unità abitativa
• Stoccaggio - può essere incluso 
• Spese comuni - potrebbe pagare 1 anno di spese comuni. 

Alcuni costruttori non negoziano affatto o forse coprono solo le tasse di trasferimento se hanno qualcosa di molto speciale nei loro edifici. Ad esempio, Park Loggia ha terrazze con vista su Central Park che vengono scambiate al prezzo richiesto. Il Benson ha solo poche unità su Madison Avenue, nell'UES, che vengono scambiate al prezzo richiesto. Anche altri edifici che sono autofinanziati e, quindi, non vincolati ad altri non stanno negoziando. Ma sono pochi e molto distanti tra loro. 

Aspetti macroscopici:

• Questo è probabilmente il più grande mercato di nuovi sviluppi che NYC abbia mai visto negli ultimi 20 anni. 
• Non siamo in una crisi finanziaria; siamo in una crisi sanitaria che probabilmente è stata risolta.
• Non siamo nella stessa situazione della Grande Recessione del 2008/2009, della bolla tecnologica del 2000 o dell'11 settembre, quando c'era paura e non c'era denaro in strada.
• Le banche e i colletti bianchi sono pieni di liquidità e il DJIA ha superato i 30.000 dollari (non 6.000 come nel 2009).
• La paura è dei venditori. Gli acquirenti hanno una breve finestra per approfittare di questa paura.
• Per coloro che sono rimasti in disparte, ricordate che per ottenere uno sconto è necessario fare un'offerta. Dovete giocare per vincere!

Alla fine dell'anno, vogliamo augurare a tutti buone feste. Preghiamo che il 2021 sia migliore del 2020. 

Mercato immobiliare di Manhattan

Rimbalzo nell'ottobre 2020

Per capire in tempo reale cosa sta accadendo nel mercato immobiliare di New York, la prima metrica che osserviamo è il numero di contratti firmati in un determinato mese. Il mese di ottobre ha registrato una significativa ripresa dei contratti firmati, raggiungendo gli 874 contratti firmati, con un aumento del 30% rispetto a settembre 2020 e del 4% rispetto a ottobre 2019. Questa è la prova evidente che il mercato immobiliare di Manhattan si è ripreso dagli abissi della crisi Covid. Inoltre, i contratti firmati a ottobre sono stati più alti di qualsiasi altro mese del 2020, anche prima del Covid, come risulta evidente dal grafico sottostante.

Tornano i grandi acquirenti di Manhattan

Most of the sale activity was for properties under $3 million, however, several more contracts were signed in the >$25 million segment, hinting that big-ticket buyers were coming back to the market.  While we won’t know what prices these traded at for a few weeks, we noted many, but not all, properties in the >$25 million segment traded at significant discounts. While all sellers are now negotiating, significant discounts haven’t been the case in the <$3 million market. 

L'inventario di Manhattan sembra aver raggiunto il massimo

L'inventario, o offerta, ha raggiunto a metà ottobre la cifra record di 9.628 immobili in vendita e ora sembra che si stia affievolendo. La nuova offerta mensile è diminuita del 21% rispetto a settembre 2020 e dell'1,2% rispetto a ottobre 2019. Ciò indica che la crescita delle scorte è rallentata, tuttavia l'accumulo di scorte richiederà un po' di tempo per tornare a livelli normali. Per questo motivo riteniamo che l'opportunità per gli acquirenti non sia ancora svanita, anche se abbiamo superato il picco di incertezza causato dal virus. Nelle ultime due settimane, i livelli di inventario sono diminuiti e, a partire da venerdì 6 novembre, sono scesi a 9.255 immobili in vendita. Si tratta di un numero molto elevato di immobili in vendita, se si considera che l'anno scorso in questo periodo le scorte erano circa 7.700. 

Le vendite di case nei sobborghi di New York City hanno superato il picco massimo 

Sebbene le vendite rimangano ad un livello elevato a Westchester, Greenwich, Long Island e negli Hamptons, l'attività di vendita è diminuita rispetto al picco che ha colpito i sobborghi di New York la scorsa estate. 

Ora che le elezioni sono finite - beh, quasi - e che Pfizer ha annunciato un vaccino efficace al 90%, crediamo che il mercato continuerà a crescere a Manhattan. 

Il momento migliore per acquistare a New York

in oltre 10 anni

Siamo ormai a tre mesi dalla riapertura del mercato immobiliare di New York. Sebbene le sfide siano state molte, la città si sta riprendendo. Stiamo iniziando a vedere segni di vita in termini di aumento dei contratti firmati e delle vendite in sospeso. Ma la strada da percorrere è ancora lunga, il che significa che c'è un'enorme opportunità per i risparmiatori intelligenti.

Con la riapertura di ristoranti, palestre, uffici e musei, NYC ha assunto un'atmosfera molto più movimentata. I newyorkesi prendono le distanze sociali e indossano religiosamente le maschere, il che ha soppresso il virus in città.

Facendo un passo indietro e guardando il quadro generale del mercato immobiliare da 30.000 piedi, sappiamo che è il momento giusto per acquistare a Manhattan. Se avete acquistato nel 2001 o nel 2009, sapete già che NYC si riprenderà più forte che mai. Pertanto, vi chiedo di prendervi un momento per pensare a dove sarete tra 18 mesi. Di sicuro, gli acquirenti che si sono tenuti in disparte si pentiranno di non essersi mossi prima per acquistare a NYC.

Ecco le nostre principali considerazioni su ciò che sta accadendo sul mercato in questo momento:

1. Covid ha creato un'opportunità temporanea di acquistare a Manhattan a prezzi bassi. 
2. Il grafico Market pulse sopra riportato tiene conto delle vendite in sospeso e delle scorte. Mostra chiaramente che NYC è stata in un mercato di acquirenti e sta iniziando a riprendersi. 
3. I venditori seri stanno quotando le loro proprietà a prezzi ragionevoli o stanno praticando sconti. Soprattutto gli immobiliaristi, che offrono sconti e agevolazioni sui prezzi, come non accadeva fino a un paio di anni fa... e come non accadrà tra qualche anno.
4. Mentre lo sconto medio è stato dell'8%, stiamo assistendo a sconti molto più elevati (2x - 3x) sulle proprietà più costose.
5. La finestra di opportunità è ora... quando si chiuderà? Probabilmente si chiuderà prima del secondo trimestre del 2021, con le migliori offerte nel quarto trimestre del 2020, seguite da buone offerte nel primo trimestre del 2021. Una volta che un vaccino sarà annunciato come efficace e pronto per la distribuzione, i venditori avranno più fiducia - quindi suggeriamo di colpire ora! Quando chiuderete, saremo nel 2021 e in un nuovo mercato.
6. 7.000 miliardi di dollari di stimoli governativi (14 volte di più rispetto al 2008) significano che i rischi sono bassi. Non siamo nel 2008. Le banche sono sane e il sostegno della Fed non è mai stato così grande.
7. Il livello record delle valutazioni del mercato azionario (un sottoprodotto dello stimolo governativo) dimostra che la Federal Reserve sta facendo tutto il possibile per stimolare l'economia. Dimostra anche che gli investitori hanno fiducia nell'economia statunitense e che Covid sarà sotto controllo e poi storia in breve tempo.
8. La città di New York ha soppresso il virus da giugno, in modo molto più efficace del governo federale. I residenti hanno fatto la loro parte prendendo le distanze, evitando i grandi eventi e indossando maschere per proteggere i loro concittadini. Sebbene molta stampa accomuni tutta NYC, il maggior numero di infezioni da Covid si è verificato nel Queens e a Brooklyn, non a Manhattan. Non abbiamo visto questo fatto menzionato da nessuna parte nei notiziari.
9. Il mercato delle vendite non è più in caduta libera a causa del blocco. Le vendite in sospeso hanno invertito la rotta, con una crescita sostanziale nel mese di settembre, poiché il mercato ha superato il vero fondo.

Grafici di cortesia di Urbardigs

Le nostre attuali migliori scelte:

 

Questo appartamento con 2 camere da letto oversize a prezzo ridotto nell'East Village è stato originariamente venduto come nuova costruzione per 400.000 dollari in più rispetto al prezzo di listino di 3,4 milioni di dollari nel 2017. Si tratta di un edificio boutique del 2015 con straordinarie finestre a battente. Per saperne di più.

20 West 53 Street - Unità 22A
$4,750,000 / $2,748 per ft²
Ridotto di $600,000 / Venduto per $5,7 milioni nel 2017

2Letti / 2,5 Bagni / 1,728 ft²
Manutenzione: $3,792 / Tasse R.E. $2,414

Vivete al Baccarat Hotel and Residences, uno dei migliori hotel di New York. Il proprietario originale ha pagato 5,7 milioni di dollari per questo appartamento, quindi è molto motivato ad avere uno sconto di 1 milione di dollari. Per saperne di più.

540 Ovest 28 Via Ovest - Unità 3A
$885,000 / $1.560 per ft²

Studio / 1 bagno / 567 ft²
Manutenzione: $606 / Tasse R.E. $629

Questo monolocale di +Art, a West Chelsea, ha un ottimo prezzo di 885.000 dollari. Finalmente i venditori quotano appartamenti al prezzo di vendita, non ai prezzi aspirazionali di qualche anno fa. Vicino a Hudson Yards e alla High Line! Per saperne di più.

Per concludere, se desiderate avere una zoom call per discutere il mercato in modo più dettagliato, scegliete una fascia oraria con me qui sotto:

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Un'estate diversa a New York 

In questo periodo dell'anno, di solito fornisco un aggiornamento dei rapporti sul mercato di Manhattan del 2° trimestre. Tuttavia, il secondo trimestre del 2020 è un animale completamente diverso, poiché il mercato immobiliare di Manhattan è stato chiuso per 12 delle 13 settimane che compongono il secondo trimestre. 

Per coloro che non sono a conoscenza di ciò che è accaduto a New York, il 23 marzo 2020, la città è entrata in modalità di blocco ed è riemersa 90 giorni dopo, il 22 giugno 2020. Durante questo periodo non sono state consentite mostre fisiche. L'inventario è diminuito in modo significativo durante la crisi, poiché i venditori hanno ritirato le proprietà sul mercato o hanno ritardato la quotazione. Ora, tuttavia, le proprietà sono tornate sul mercato, con un aumento dell'8% delle scorte rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente.  

Nell'ultimo mese il mercato sta lentamente tornando, ma non necessariamente a livelli normali. Dalla riapertura di 5 settimane fa, abbiamo visto:

• L'84% dei contratti firmati riguardava un segmento inferiore ai 3 milioni di dollari.
• Alcuni di questi acquirenti hanno un'urgenza sorprendente, perché sanno che presto NYC tornerà a una parvenza di normalità. 

• Non c'è molto da fare nella fascia alta del mercato, poiché molte persone sono ancora nelle loro case estive e le restrizioni ai viaggi sono ancora in vigore.
• I tassi d'interesse ipotecari hanno toccato i minimi storici (sotto il 3%), poiché la Fed ha ridotto il tasso dei fondi a zero.
• Gli indicatori complessivi suggeriscono prezzi inferiori dell'8-10% rispetto ai livelli pre-Covid, ma non in tutti i punti di prezzo. 
• Per le nuove costruzioni, i costi di chiusura combinati e le riduzioni di prezzo si aggirano intorno all'8-12% a seconda del progetto. 
• Gli sconti più consistenti si sono verificati nel mercato di fascia alta, dove alcuni costruttori hanno riqualificato i loro annunci e si stanno accollando la maggior parte delle spese di chiusura dell'acquirente, offrendo incentivi molto interessanti per effettuare una transazione ora.  
• Le vendite a partire da 5 milioni di dollari non ricevono richieste di presentazione settimana dopo settimana. Pertanto, i venditori seri di un immobile di grandi dimensioni devono essere pronti a praticare uno sconto di almeno il 10%, e probabilmente di più, rispetto al prezzo pre-COVID. 
• Gli sconti diminuiscono man mano che i prezzi scendono, con pochi sconti, se non nessuno, al di sotto del milione di dollari.

Affitti:

• Sebbene l'inventario degli affitti sia elevato, il mercato registra anche un flusso costante di contratti di locazione firmati, soprattutto a partire da 10.000 dollari al mese. Anche se con sconti! 

Cosa c'è dopo?

Siamo ancora agli inizi di una nuova realtà, tuttavia, in termini di COVID, New York City è ora una scommessa più sicura dell'80% del paese!  

Se New York riesce a mantenere i suoi protocolli di sicurezza e a contenere le infezioni virali, e se continuano ad arrivare notizie molto positive sugli studi di vaccinazione e sui farmaci terapeutici (come il Remdesivir), la storia suggerisce che gli immobili di New York si riprenderanno rapidamente.  

In questo momento abbiamo superato il picco di incertezza, che per NYC è stato il periodo di aprile/maggio, quindi forse il meglio delle offerte migliori è alle nostre spalle. Tuttavia, riteniamo che gli acquirenti avranno a disposizione anche i prossimi 4-5 mesi per concludere ottimi affari. Quando ci sarà un vaccino che funzionerà, e probabilmente ne vedremo uno in autunno, New York tornerà più bella che mai. 

Domande? Fissate un appuntamento per una chiacchierata con me. 

Godetevi l'estate! 

Antonio

L'effetto del Coronavirus sui prezzi degli immobili di Manhattan

Nel bel mezzo di questa crisi globale senza precedenti, abbiamo ricevuto diverse domande sull'impatto del COVID-19 sui prezzi del mercato immobiliare di Manhattan. Spero che tutti stiano bene e al sicuro in questo periodo tumultuoso. Mentre non si sa cosa succederà, ecco le ultime informazioni sul mercato immobiliare di New York.

Alla fine di marzo, la città di New York è stata messa in "coma farmacologico" per poter affrontare la crisi sanitaria. Di conseguenza, il mercato immobiliare di New York è stato completamente congelato nel tempo, con un'attività minima di nuovi contratti negli ultimi due mesi. Lo Stato di New York ha vietato la presentazione fisica di condomini, appartamenti e case di Manhattan. Inoltre, la città di New York è rimasta praticamente bloccata da metà marzo. Tuttavia, gli affari in corso prima dell'arrivo della pandemia hanno potuto essere chiusi virtualmente e le banche hanno continuato a finanziare i mutui. 

Siamo a metà maggio e New York ha superato da un mese il picco della crisi e si è risvegliata dal coma autoindotto. Grazie alla leadership del governatore Andrew Cuomo, New York è riuscita ad appiattire la curva e sta uscendo dalla crisi. Anche se non siamo ancora fuori pericolo al 100%, nelle prossime settimane e mesi è prevista una riapertura graduale. Molti condomini di Manhattan toglieranno la moratoria sui traslochi a partire dal 15 maggio e ci aspettiamo che la moratoria sulle vendite venga tolta a giugno. 

Guardando nello specchietto retrovisore a gennaio e febbraio 2020, l'attività contrattuale è aumentata del 15% rispetto agli stessi periodi dell'anno scorso, facendo presagire che la primavera 2020 sarebbe stata una stagione di vendita molto solida. Purtroppo non è più così! Attualmente, l'inventario di condomini e coop in vendita si è ridotto drasticamente, con solo 5.000 unità quotate in vendita, il 50% in meno rispetto ai livelli abituali di inventario della stagione di vendita primaverile. Anche il calcolo dei giorni di permanenza sul mercato, che conta il numero di giorni in cui un immobile è stato messo in vendita, è stato congelato dai portali di annunci, in quanto è diventato privo di significato dopo l'applicazione della moratoria sulle visite agli immobili. Qual è stato l'effetto sui prezzi degli immobili di Manhattan?

Sebbene sia prematuro trarre conclusioni dall'impatto del virus sui prezzi degli immobili di Manhattan, l'ex presidente della Federal Reserve Bank, Ben Bernanke, ha osservato che questa battuta d'arresto dell'economia è più simile a un disastro naturale che a una depressione economica. Non è il risultato di un crollo del sistema finanziario come nel 2008 o nella Grande Depressione. Le banche sono forti e ben capitalizzate. Fortunatamente, la Fed si è mossa rapidamente con gli stimoli monetari e l'amministrazione si è mossa rapidamente con gli stimoli fiscali. 

Il lato positivo di tutto questo è che i prezzi degli immobili di New York beneficeranno in modo significativo dei bassi tassi di interesse e del quantitative easing record. L'inflazione dei prezzi delle attività è l'obiettivo del quantitative easing, anche se potrebbe volerci del tempo prima che si presenti l'opportunità. Indipendentemente dal livello di inflazione dei prezzi degli immobili di Manhattan derivante da questo stimolo record del QE, in ultima analisi, NYC è ancora una delle principali città del mondo e la gente ha ancora bisogno di alloggi da acquistare o affittare. 

In definitiva, si tratta di un problema di salute che può essere risolto, soprattutto ora che tutti sono concentrati sul problema della Covid 19. 

Se desiderate avere una zoom call per discutere il mercato in modo più dettagliato, scegliete una fascia oraria con me qui sotto:

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6 cose da sapere sul mercato immobiliare di New York a febbraio

1. Aumento significativo dell'attività di vendita rispetto all'anno scorso

• Vendite in sospeso in aumento del 17% - Mercato complessivo
• Vendite in sospeso in aumento del 25% - $600K - $1 Milione  
• Vendite in sospeso in aumento del 21% - da 1 a 2 milioni di dollari 

Ciò dimostra che l'attività di vendita è aumentata in modo significativo rispetto allo scorso anno, che ha rappresentato il punto più basso del mercato in termini di attività. Gli immobili di fascia di prezzo più bassa, sotto i 2 milioni di dollari, stanno registrando il maggior rimbalzo. Stiamo finalmente vedendo che la domanda sta superando l'offerta, cosa che non si vedeva da tempo a NYC. I contratti firmati a Manhattan sono aumentati a due cifre a novembre 2019, dicembre 2019, gennaio 2020 e febbraio 2020. Un indicatore anticipatore, un aumento prolungato dell'attività di stipula dei contratti di solito precede l'azione dei prezzi. In un mese insolitamente lento, gennaio ha visto un numero impressionante di contratti firmati, cosa non comune per il mese più freddo dell'anno. 

Aneddoticamente, abbiamo notato che quando chiamiamo altri broker per fissare appuntamenti, almeno il 25% delle volte queste unità hanno già delle offerte accettate. Niente di paragonabile a 12 mesi fa. Le unità che vengono messe sotto contratto o sono sul mercato da un po' di tempo e hanno subito diversi tagli di prezzo, oppure sono nuove e hanno un prezzo corretto fin dall'inizio. Inoltre, nell'ultimo caso, si assiste a open house affollate e a qualche guerra di offerte (un residuo di un'altra epoca).

2. L'attività del mercato del lusso si rafforza con gli sconti

Gli sconti in tutta New York stanno facendo chiudere gli affari e a gennaio abbiamo visto uno sconto mediano sugli annunci del 6,4% (un tasso elevato per New York), il che dimostra che i venditori hanno capitolato e gli affari non vengono conclusi. Sebbene l'aumento maggiore dell'attività di vendita sia stato registrato per le unità al di sotto dei 3 milioni di dollari, abbiamo assistito a un miglioramento anche nella fascia alta. 

Ad esempio, il rapporto Olshan ha rilevato che: "Lascorsa settimana sono stati firmati venti contratti a partire da 4 milioni di dollari, la terza settimana consecutiva con 20 o più vendite. Il calo medio del prezzo rispetto al prezzo di richiesta originale è stato del 18%, un totale che è stato influenzato dalle prime due vendite".

"La media dei giorni di permanenza sul mercato è stata di 803, un valore elevato perché metà delle proprietà sono state vendute da costruttori e sono rimaste sul mercato per anni. È stato il totale più alto mai registrato da questo rapporto da quando abbiamo iniziato a monitorare questa particolare statistica nel 2012".

Acquirenti di Central Park: Se avete osservato il mercato di Billionaire's Row e Central Park, le opportunità ci sono. Potrebbe essere il momento giusto per fare un salto prima che il mercato si ribalti. Ad esempio, per chi è disposto a vivere al Trump International Hotel and Tower a Columbus Circle, è possibile acquistare un ottimo trilocale con vista diretta su Central Park per 3.300 dollari al metro quadro (sotto). DJT non sarà presidente per sempre e questo edificio prima o poi si riprenderà. Inoltre, abbiamo visto forti sconti anche al One57 e al Time Warner Building, anche se il prezzo di base per la vista diretta su Central Park in questi e altri edifici di lusso si aggira intorno ai 4.500 dollari al metro quadro. 

Si noti che gli acquirenti di questo segmento continuano a sentire dire che stanno per arrivare sul mercato altre scorte. Anche se questo può essere il caso di altri quartieri, non ci sono nuovi edifici in arrivo a Billionaire's Row. Inoltre, il livello di inventario al di sotto dei 20 milioni di dollari con vista su Central Park è limitato, poiché la maggior parte di questi edifici ha un prezzo medio di vendita di oltre 30 milioni di dollari. 

3. Nuovi sviluppi e rivendite

I nuovi sviluppi, il cui prezzo è stato fissato 2-3 anni fa, sono in ritardo sul mercato e il motivo è che c'è una disconnessione tra gli sviluppatori e le loro banche e investitori. 

Quello che diciamo ai nostri acquirenti: ci sono tonnellate di opportunità nel mercato della rivendita con immobili con prezzi compresi tra 1.100 dollari al metro quadro e 1.800 dollari al metro quadro. 

Naturalmente, ci sono opportunità nel segmento delle nuove costruzioni e abbiamo visto sconti del 15% in alcuni edifici. Molti di questi edifici in cui si vedono sconti a due cifre, tuttavia, sono stati lanciati anni fa. Al contrario, abbiamo visto edifici lanciati nel 2019 con prezzi che rispecchiano il mercato attuale, offrendo pochi sconti rispetto ai prezzi di richiesta bassi, ma continuando ad accollarsi molti dei costi di chiusura degli acquirenti.

Il mercato è molto sensibile ai prezzi e motivato dal dollaro. È risaputo che esiste un inventario ombra. Si tratta di unità che sono state tolte dal mercato da venditori irrealistici o da nuovi progetti di sviluppo in quartieri marginali. Gli acquirenti sono molto esperti al giorno d'oggi e sanno come individuare un buon valore. Se avete acquistato l'immobile negli ultimi 5 anni e state cercando di venderlo ora, probabilmente siete sott'acqua o in pareggio. Preparatevi quindi a un percorso accidentato. Gli espedienti e i trucchi - ce ne sono molti - non riusciranno a far vendere un immobile troppo caro.

Nuovi sviluppi Proprietà in vendita

Ultimi appartamenti in vendita a Manhattan

4. Gli affitti sono in aumento 

Dopo un po' di debolezza negli ultimi due anni, i canoni di locazione sono aumentati in modo significativo rispetto all'anno precedente. Da Real Deal - Mentre i cacciatori di appartamenti cercano di capire cosa diavolo sta succedendo con le commissioni degli intermediari, ora hanno altre notizie che li fanno riflettere: Il mese scorso gli affitti sono aumentati del 5-6% rispetto all'anno precedente in tutti e tre i quartieri coperti dal rapporto di mercato di Douglas Elliman.

5. Tassi ipotecari

I tassi di interesse ipotecari sono crollati rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso e sono vicini ai minimi storici. Il tasso ipotecario fisso a 30 anni si è attestato al 3,65%, mentre il mercato azionario si avvicinava al massimo storico di oltre 26.900 unità. In confronto, negli ultimi 30 anni, lo stesso tasso ipotecario è stato in media del 6,25%. Negli ultimi 10 anni, le uniche due volte in cui il tasso è stato più basso è stato nel settembre 2016, con un minimo del 3,42%, e nel novembre 2012, con un minimo del 3,32%.

È improbabile che i tassi possano scendere di molto, visto che siamo già vicini ai minimi storici. Raccomandiamo quindi ai nostri clienti di rifinanziare ora o di finanziare i loro nuovi acquisti immobiliari per approfittare di questo fenomeno di tassi ipotecari artificialmente bassi prima che sia troppo tardi. 

5. Coronavirus e acquirenti stranieri 

Sebbene sia troppo presto per determinare l'impatto che l'allarme sanitario potrebbe avere sul mercato immobiliare, va notato che il mercato immobiliare di New York è stato ancorato da acquirenti nazionali e gli stranieri sono stati praticamente assenti. Gli acquirenti cinesi continentali sono assenti dal mercato di New York dal 2016, gli europei sono assenti perché la loro valuta è stata bassa per un lungo numero di anni. I latini e i brasiliani sono stati in gran parte assenti a causa del deprezzamento delle loro valute.

Pertanto, non ci aspettiamo che ciò influisca negativamente sul mercato di NYC nel breve periodo. Se il dollaro dovesse scendere e l'allarme sanitario diminuire, il mercato potrebbe decollare. Infine, alcuni Paesi asiatici potrebbero vedere limitate le opportunità di investimento mentre le autorità cercano di arginare la diffusione, portando a maggiori investimenti nella città di New York, un luogo privo di rischi. 

Perché è il momento giusto per investire nel mercato condominiale di Manhattan

Warren Buffett ha detto meglio: "Il prezzo è ciò che si paga, il valore è ciò che si ottiene...". È saggio essere timorosi quando gli altri sono avidi e avidi quando gli altri sono timorosi".

Alcuni recenti rapporti sul settore immobiliare di New York hanno suscitato timore in alcune persone. Se guardiamo al quadro generale e alle statistiche complessive contenute in questi rapporti, è abbastanza chiaro il motivo per cui queste persone sono timorose; tuttavia, bisogna scavare più a fondo per capire l'intera storia.

Gli acquirenti di condomini a Manhattan sono rimasti cauti nel 3° trimestre 2018 a causa delle preoccupazioni per la nuova legge fiscale (FN1) attuata alla fine del 2017, nonostante un'economia molto forte, un mercato azionario da record e tassi di interesse ancora relativamente bassi, anche se in rapido aumento.

Gli immobili di Manhattan sono raramente in un mercato di acquirenti, quindi se siete interessati a un investimento sicuro a lungo termine, questo potrebbe essere il momento giusto per acquistare. Non si tratta di un evento prolungato o che si ripeterà a breve. Infatti, durante il terzo trimestre, la fascia alta del mercato (>5M$), che ha iniziato una correzione nel 2016, ha iniziato a rimbalzare un po', come illustrato di seguito.

I titoli non raccontano tutta la storia

Sebbene i titoli del trimestre siano stati preoccupanti, non raccontano l'intera storia. Dobbiamo guardare a ciò che sta accadendo oggi sul mercato e non a 1, 2 o 8 trimestri fa, che è ciò su cui si concentrano di solito le relazioni trimestrali sul mercato. Se si considera il numero di contratti stipulati nel trimestre, un indicatore di riferimento, questo trimestre è stato all'incirca uguale a quello dello stesso trimestre dell'anno precedente.

• I contratti firmati a Manhattan hanno registrato un leggero calo dell'1% rispetto al numero di contratti firmati nel terzo trimestre del 2017.

• Il segmento più performante in termini di contratti firmati è stato quello dei contratti da 5 a 10 milioni di dollari (che ha registrato un aumento del 30% dei contratti firmati, grazie soprattutto alle vendite di due nuovi sviluppi, The Belnord e 100 E 53rd).

• Il secondo segmento migliore è stato quello delle case con prezzo superiore a 10 milioni di dollari, che ha registrato un aumento del 10% delle attività.

• Anche se non sapremo per quali unità sono in corso i contratti e a quali prezzi verranno scambiate fino alla chiusura e alla registrazione, che potrebbe avvenire tra molti mesi, il rimbalzo dell'attività da un prolungato sonno è rassicurante. Sicuramente lo sconto ha giocato un ruolo in queste vendite.

Le vendite chiuse nel 3° trimestre 2018, tuttavia, mostrano un quadro diverso. Quando si guarda alle vendite chiuse, si valutano solo le unità che si sono chiuse nel trimestre, indipendentemente da quando è stato firmato il contratto. Nel caso dei nuovi insediamenti, in alcuni casi potrebbe trattarsi di 3 anni fa. Pertanto, le informazioni sulle vendite chiuse possono risultare un po' datate, anche se sono comunque informazioni utili per cogliere le tendenze.

• Le chiusure complessive a Manhattan sono diminuite dell'8% (anche se sono aumentate del 5% rispetto al secondo trimestre del 2018).
• Le vendite di nuove costruzioni sono crollate, con un calo del 37%. Ciò ha indotto alcuni sviluppatori a scontare in modo significativo i prezzi delle nuove costruzioni che erano già sovraprezzate o che si trovavano al di fuori dei quartieri più richiesti. Core Group ha riferito che lo sconto medio sulle nuove costruzioni è stato quasi record: 14% nel trimestre, rispetto all'8% dello scorso anno.
• Gli acquirenti, allontanati dai prezzi elevati delle nuove costruzioni, si sono rivolti ai condomini in rivendita, che sono aumentati del 2%, mentre le vendite di coop sono diminuite dell'8%.
• Nel trimestre le scorte sono cresciute in modo significativo (13%), il che si tradurrà in tempi di commercializzazione più lunghi.
• Le scorte di coop in vendita sono aumentate maggiormente (26%), mentre quelle di condomini in vendita sono aumentate del 4%. Le scorte di nuove costruzioni sono diminuite del 5%.
• Il prezzo medio di un condominio è stato di 2,66 milioni di dollari, in calo del 2,3%. Il prezzo medio per piede quadrato delle unità immobiliari in rivendita è diminuito del 5%.  
• Il prezzo medio di un nuovo sviluppo è stato di 4,33 milioni di dollari, mentre il prezzo per piede quadrato è aumentato del 4%.
• Il prezzo medio per piede quadrato del mercato di lusso (il 10% delle vendite) è aumentato del 2,7% e la soglia di ingresso al lusso è scesa a 3,85 milioni di dollari.

Credito fotografico: 111 Murray

Il macroambiente

• Il Dow e il NASDAQ stanno viaggiando a gonfie vele. Le prese di profitto potrebbero far scendere i prezzi ma, a prescindere dai discorsi sulle guerre commerciali internazionali, le azioni sono alte e le prese di profitto sembrano molto interessanti.
• Il tasso di disoccupazione è in calo e, statisticamente, gli Stati Uniti sono in piena occupazione. La piena occupazione incoraggia la spesa. La spesa dei consumatori genera maggiori profitti per gli azionisti.
• La deregolamentazione è in pieno svolgimento, quindi è molto probabile che lo sviluppo del business continui a crescere.
• Non c'è una bolla del credito, ma il presidente della Fed ha dichiarato che i tassi d'interesse aumenteranno gradualmente fino al 2019. I tassi d'interesse più elevati incoraggiano gli acquirenti a sottoscrivere prima i mutui a tasso fisso.
• Gli alti tassi di crescita dell'economia tendono a far sì che la gente si chieda quanto durerà e che molti si trattengano dal fare acquisti importanti. Oggi gli economisti affermano che non c'è alcuna bolla creditizia all'orizzonte, quindi l'economia trainata dai consumi sembra solida.

Perché siamo fiduciosi nel mercato di New York

In sintesi, riteniamo che questo sia un mercato abbastanza buono per gli acquirenti, soprattutto rispetto al 2008.

• Con i venditori che finalmente negoziano, gli acquirenti hanno ora il potere di farlo.
• Gli interessi sono storicamente relativamente bassi
• L'economia è in pieno boom
• La deregolamentazione è in pieno svolgimento
• La disoccupazione più bassa degli ultimi 69 anni
• New York City ha il più alto livello di occupazione degli ultimi 50 anni e l'industria di New York è ora ben diversificata al di fuori della sola finanza.
• Nessuna bolla creditizia come quella del 2008; le banche hanno requisiti severi e fanno la loro due diligence
• I profitti delle aziende non sono mai stati così alti, soprattutto con la nuova aliquota ridotta del 21%.
• La sovracostruzione nei mercati urbani viene in genere assorbita rapidamente

Se si analizzano i numeri nel dettaglio, il mercato immobiliare di New York è forte. La maggior parte delle persone leggerà i rapporti generali, ma l'acquirente astuto ascolterà gli specialisti del settore immobiliare. Parafrasando Warren Buffett, quando gli altri hanno paura, potrebbe essere il momento giusto per acquistare a New York.

L'effetto della nuova legge fiscale statunitense a Manhattan 

La nuova legge fiscale statunitense, entrata in vigore il 1° gennaio 2018, ha creato molto rumore nei media. Tuttavia, se si guarda alla stampa fine, la legge sarà una manna per le società e gli investitori immobiliari, compresi gli acquirenti stranieri. Per gli attuali proprietari di case, soprattutto a Manhattan, le cose sono un po' più complicate.

A Manhattan, l'incertezza sugli effetti finali della nuova legge, che limita le detrazioni fiscali statali e locali e riduce l'importo degli interessi deducibili sulle abitazioni primarie da 1 milione di dollari a 750.000 dollari, ha creato un mercato nervoso e si riflette negli ultimi rapporti di mercato del primo trimestre, che mostrano un calo dell'attività del 10%, secondo Corcoran. La debolezza del volume è stata riscontrata in tutte le fasce di prezzo, ma soprattutto in quella alta. L'attività di vendita del secondo trimestre sembra in ripresa.

Per mitigare gli effetti negativi della legge fiscale, il governatore Cuomo ha compiuto sforzi significativi per modificare le norme fiscali statali. Ci aspettiamo che il mercato rimanga un po' incerto e che gli acquirenti siano al posto di guida per i prossimi mesi, almeno fino a quando l'economia non inizierà a riscaldarsi, come previsto dalla riforma fiscale.

Vale la pena notare, tuttavia, che molti edifici di lusso nei quartieri più importanti di Downtown, come NoHo, SoHo, Tribeca, West Village e Flatiron, e nel cuore dell'Upper West Side, ad esempio, se la passano piuttosto bene. I condomini a buon prezzo continuano a muoversi velocemente, le vendite in sospeso sono in aumento rispetto al mese precedente e all'anno precedente, e si registra ancora un 20% di transazioni al di sopra del prezzo richiesto, un numero non trascurabile.

Rapporto sui prezzi delle case a Manhattan 

L'economia statunitense e la città di New York, in particolare, hanno registrato una forte performance economica all'inizio del 2018.  

• L'occupazione a New York è salita al massimo storico di 4,426 milioni di persone. Dal 2009, New York ha guadagnato 702.000 posti di lavoro, con un incremento del 18,9%, il più alto dal secondo dopoguerra e molto più alto di quello nazionale, che ha aggiunto l'11,5% di nuovi posti di lavoro. I settori tecnologici, i media, l'assistenza sanitaria e il turismo sono stati quelli che hanno portato il maggior numero di assunzioni negli ultimi 10 anni.
• La media del Dow Jones è aumentata del 25% rispetto a un anno fa, attestandosi a 25.000. Con quasi tutte le società che hanno riportato i dati per il 2017, il 75% delle aziende ha dichiarato che i profitti del quarto trimestre hanno battuto le aspettative.
• A febbraio i posti di lavoro sono aumentati di 313.000 unità, superando le aspettative di 100.000 unità, mentre il tasso di disoccupazione si è attestato su un basso 4,1%.

Ci aspettiamo di vedere ulteriori effetti positivi della nuova riforma fiscale nel corso dell'anno e della potenziale Fase II della riforma fiscale che riduce le imposte sulle plusvalenze. Restate sintonizzati...

Rapporto sul mercato di Manhattan

Il mercato dei condomini nel cuore di Manhattan continua ad essere forte e attivo. I mercati azionari a livelli record, i finanziamenti poco costosi e facilmente disponibili e la chiarezza hanno contribuito a spingere il mercato. Un anno fa c'era grande incertezza sulle elezioni americane, i tassi d'interesse stavano salendo prematuramente e tutti erano scioccati dalla Brexit. Statistiche selezionate per il 3° trimestre 2017:

• I contratti di condominio firmati tra 1 e 3 milioni di dollari sono aumentati dell'11% rispetto all'anno precedente.
• I contratti firmati da condomini tra 3 e 5 milioni di dollari sono aumentati dell'8% rispetto all'anno precedente. 
• Il mercato dei condomini extralusso (10 milioni di dollari e oltre), tuttavia, continua ad affrontare venti contrari, anche se in questo trimestre si è registrato un aumento del 12% del numero di contratti firmati >10 milioni di dollari.
• Rivendite - 1.774 dollari di prezzo medio psf
• Nuovi sviluppi - 2.320 dollari di prezzo medio psf
• Lusso - prezzo psf di 2.780 dollari, con un prezzo di ingresso per il lusso (il 10% delle vendite) di 4,1 milioni di dollari.

Come sono i livelli delle scorte di rivendita nel mercato immobiliare di Manhattan?

"Acquirenti - Si è già verificata una correzione dei prezzi e nell'ultimo anno circa il mercato in generale ha mostrato segni di stabilizzazione e normalizzazione. Se avete una reale necessità di acquistare e trovate l'immobile giusto, sfruttate questo periodo di rallentamento per ottenere qualsiasi leva nelle trattative: non si sa mai quando un venditore ne ha abbastanza ed è pronto a fare un'offerta."

Leggi l'articolo completo su: medium.com

Siamo d'accordo con Urban Digs. Il mercato immobiliare di Manhattan ha già subito una correzione, soprattutto nel segmento del lusso, e gli acquirenti hanno una leva maggiore rispetto al periodo 2014-2016. Prevediamo che questa leva continuerà nel 2018, in concomitanza con la confusione sulle nuove modifiche fiscali. Tuttavia, abbiamo riscontrato che l'offerta di rivendita è ancora bassa. 

Abbiamo analizzato i livelli di offerta delle scorte di rivendita in quattro quartieri di primaria importanza, molto apprezzati dagli acquirenti di case primarie e dagli investitori: Tribeca, Chelsea, Upper East Side e Upper West Side. Abbiamo esaminato il segmento da 5-10 milioni di dollari, quello da 2-5 milioni di dollari e quello da 1-2 milioni di dollari. 

Di tutti gli immobili di Manhattan in vendita nel segmento da 5 a 10 milioni di dollari, ci sono state solo 17 unità in vendita a Tribeca, 8 unità in vendita a Chelsea, 5 unità in vendita nell'Upper East Side e 4 unità in vendita nell'Upper West Side. Si tratta di un totale di 34 unità in vendita in questi quattro quartieri, che coprono gran parte dell'isola di Manhattan. 

Scendendo nel mercato, tra tutti gli immobili di Manhattan in vendita nel segmento da 2 a 5 milioni di dollari, c'erano solo 22 unità in vendita a Tribeca, 15 a Chelsea, 21 unità nell'Upper East Side e 32 unità nell'Upper West Side (compreso il Riverside). In questi quattro quartieri sono disponibili solo 90 unità nel segmento da 2 a 5 milioni di dollari.  

Nel mercato di base, di tutti gli immobili di Manhattan in vendita tra 1 e 2 milioni di dollari, erano disponibili solo 2 unità di rivendita a Tribeca, 11 unità di rivendita a Chelsea, 15 unità di rivendita nell'Upper East Side e 19 unità di rivendita nell'Upper West Side. Si tratta di un totale di 47 unità in vendita nel segmento da 1 a 2 milioni di dollari in questi quattro grandi quartieri. 

Come ha notato Urban Digs, è vero che i venditori sono più ricettivi alle trattative in questi giorni, soprattutto rispetto al 2014 - 2015, ma l'offerta di buoni condomini in rivendita è ancora relativamente bassa. Inoltre, le nuove costruzioni vengono vendute a prezzi elevati. Quando iniziamo a restringere il campo ai migliori immobili di Manhattan disponibili per la vendita, in base all'edificio, all'esposizione e a quelli che non hanno prezzi eccessivi, il numero di opzioni valide si riduce notevolmente. Pertanto, se siete acquirenti con esigenze abitative o in cerca di investimenti, tenete a mente questa storia di scarsità di offerta. 

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Upper East Side 

Upper West Side

Chelsea

Tribeca

Grafici per gentile concessione di UrbanDigs

Aggiornamento del mercato di Manhattan Q4|2017

Il quarto trimestre del mercato immobiliare del 2017 a Manhattan è quello meglio descritto come stabile, con gli ultimi tre trimestri su quattro che mostrano un aumento delle attività di vendita chiuse. Il 2017 è stato un anno molto migliore rispetto al 2016, anche se c'è stato un netto calo nel numero di contratti firmati nel trimestre rispetto all'anno precedente, che può essere attribuito principalmente a fattori non di mercato come la riforma fiscale e il clima politico.

Osservando più da vicino le tipologie di immobili, tuttavia, si notano variazioni significative. Il segmento delle cooperative di rivendita è stato il più attivo, con un terzo trimestre consecutivo di crescita delle vendite. I contratti firmati per i condomini di rivendita, tuttavia, sono stati penalizzati dal persistere di prezzi elevati, mentre le vendite chiuse di nuove costruzioni hanno subito un calo del 12% a causa dell'attuale ciclo e dei tempi dei costruttori. Tenendo conto di tutto questo e dell'incertezza legata alla nuova riforma fiscale, possiamo ipotizzare che l'immobiliare di Manhattan stia lentamente diventando un mercato per acquirenti.

Condomini in rivendita

• Il prezzo medio per piede quadrato è stato di 1.759 dollari, stabile rispetto all'anno precedente.
• Il numero di vendite in questo mercato è sceso del 3% a 929, il valore più basso dal quarto trimestre del 2011.
• I giorni di permanenza sul mercato sono stati 116, in linea con l'anno precedente.
• L'inventario è sceso del 4% a 2.485 unità in vendita.

L'incertezza sugli effetti della riforma fiscale si è manifestata nel quarto trimestre nel settore dei condomini in vendita, causando un calo dell'attività di vendita e prezzi piatti. Per il secondo anno consecutivo, il mercato ha registrato il minor numero di vendite dal 2011. L'inventario delle unità disponibili è diminuito di conseguenza, con un calo del 3% su tutta la linea. Molti sottolineano una disconnessione dei prezzi, dato che l'inventario attivo è stato gravato da un premio a due cifre per piede quadrato rispetto alle vendite chiuse nel quarto trimestre.

Cooperative di rivendita

• Il prezzo medio di una cooperativa è stato di 1,26 milioni di dollari.
• Il prezzo medio per piede quadrato è stato di 1.167 dollari, con un aumento dell'1% rispetto allo scorso anno.
• Il numero di vendite in questo mercato è aumentato del 4%, raggiungendo 1.733 proprietà.
• I giorni di permanenza sul mercato sono stati 88, con una diminuzione del 5% rispetto allo scorso anno.
• L'inventario è salito del 15% a 2.824 unità in vendita.

Le cooperative di rivendita hanno chiuso il 2017 come il prodotto immobiliare più venduto dell'anno, continuando a superare le altre opzioni con un aumento delle vendite per il terzo trimestre consecutivo. Inoltre, l'elevata domanda di rivendite di coop ha fatto sì che la durata media della permanenza di un immobile sul mercato sia scesa del 5%. In questo modo, il mercato ha risposto aumentando l'inventario disponibile del 15%.

Nuovo sviluppo

• Il prezzo medio di un appartamento di nuova costruzione è stato di 3,92 milioni di dollari.
• Il prezzo medio per piede quadrato è stato di 2.253 dollari, con un calo del 17% rispetto all'anno precedente, a causa della diminuzione del numero di chiusure di immobili di lusso e extralusso.
• Il numero di vendite in questo mercato è diminuito del 12%, passando da 527 a 463.
• L'inventario è cresciuto del 30%, con 1.074 unità in vendita.

Come ci si potrebbe aspettare, i numeri del mercato dei condomini di nuova costruzione tendono ad aumentare o diminuire in base all'avanzamento dei lavori in corso. Nessun nuovo edificio ha iniziato a chiudere i battenti nel 4^trimestre e alcuni grandi sviluppi, come 125 Greenwich e 91 Leonard, hanno avviato le vendite, facendo impennare le scorte del 30%.

Lusso

• Il prezzo medio di un appartamento di lusso a New York è stato di 7,24 milioni di dollari nel quarto trimestre.
• Il prezzo medio per piede quadrato è sceso del 12% a 2.625 dollari.
• La soglia di lusso era di 3,882 milioni di dollari.

Il segmento del lusso è determinato dal 10% delle vendite chiuse in base al prezzo. Il prezzo di base, o "soglia", è sceso di circa 500.000 dollari, attestandosi a 3,882 milioni di dollari. Inoltre, il prezzo medio è sceso del 10% e il prezzo per piede quadrato del 12%. Questi cali possono essere attribuiti a uno spostamento delle chiusure nel trimestre dalle chiusure di immobili ultra-lusso e super-lusso, come 432 Park, Greenwich Lane e 56 Leonard, alla fine del 2016, a edifici di lusso più modesti in località periferiche, come One West End e 252 East 57^{57° Est.} Tuttavia, abbiamo assistito a un mercato più competitivo con un aumento dell'inventario, che ha lasciato ai venditori poche altre opzioni se non quella di abbassare i prezzi per soddisfare la domanda dei clienti. Questo rappresenta un vero e proprio potenziale per gli investitori nel segmento del lusso, poiché queste unità di lusso sono basse e pronte per essere trasferite.

In conclusione, il mercato di Manhattan rimane stabile e il 2017 è stato più sano del 2016. Detto questo, il mercato continua a mostrare tendenze che vanno verso il lato del cliente, o in altre parole, sta diventando un "mercato degli acquirenti". L'aumento delle scorte disponibili, i nuovi progetti di sviluppo e l'abbassamento della soglia del lusso hanno creato un mercato in cui i proprietari e gli sviluppatori sono propensi a scontare i prezzi per tenere il passo con la diminuzione delle vendite. A causa dell'incertezza legata alla riforma fiscale, il 2018 sarà un anno positivo per gli acquirenti e non altrettanto per i venditori. Per coloro che sono rimasti in disparte, potrebbe essere un buon momento per entrare nel mercato, prima che gli effetti positivi della riforma fiscale di Trump entrino in vigore.

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Che impatto avrà il Presidente Trump sul settore immobiliare statunitense?

Mai prima d'ora l'America ha avuto un promotore immobiliare e broker di New York City (sì, ha la licenza di broker di New York) alla Casa Bianca. Sebbene molti di noi non siano d'accordo con il comportamento e le posizioni politiche di Trump, una cosa è certa: Trump sarà a favore della proprietà e del settore immobiliare.

Mentre alcuni ipotizzavano che una presidenza Trump sarebbe stata un evento da cigno nero, invece di precipitare, oggi sia il dollaro che il mercato azionario sono saliti!

Se vi state chiedendo come le politiche del Presidente Trump influiscano sul settore immobiliare statunitense, ecco alcuni spunti su come Trump probabilmente opererà una volta in carica.

Userà il settore immobiliare per rilanciare l'economia?

Trump è un promotore e mediatore immobiliare. Per tutta la vita ha utilizzato il settore immobiliare come investimento e ha dichiarato di essere interessato a promuovere la proprietà di case. Dato che l'attività di famiglia è quella immobiliare, sia attraverso la sua società, la Trump Organization, sia attraverso quella del genero, la Kushner Properties, ci aspettiamo che Trump continui la sua storia d'amore con gli immobili.

Cosa succederà ai tassi ipotecari?

I tassi sono destinati a rimanere bassi per un po'. "I tassi ipotecari stanno scendendo perché gli investitori vedono rendimenti sicuri nei titoli statunitensi garantiti da ipoteca, il che riflette la loro fiducia nella relativa sicurezza del mercato immobiliare statunitense", ha scritto Ralph McLaughlin, capo economista di Trulia, in un comunicato del giorno successivo alle elezioni. "Inoltre, è probabile che la Fed ritardi un aumento dei tassi a dicembre a causa delle turbolenze economiche globali. Entrambi gli effetti si traducono in una vittoria a breve termine per i mutuatari, e probabilmente assisteremo a un aumento dei rifinanziamenti dei mutui se i tassi continueranno a crollare".

Ridurrà le tasse per gli investitori immobiliari?

I repubblicani hanno mantenuto il controllo di Camera e Senato. Di conseguenza, i repubblicani hanno un controllo illimitato sul futuro della politica fiscale, il che significa che ci saranno alcuni grandi cambiamenti che influenzeranno le tasse per gli investitori immobiliari. Trump ha proposto di:

• Riduzione delle aliquote fiscali, con un'imposta sulle plusvalenze con un'aliquota massima del 20%.
• Eliminare l'imposta di successione o di morte
• Ridurre le imposte sulle società dal 35% al 15%

E anche se potrebbe non ottenere tutto ciò che vuole in termini di riforma fiscale, la nostra legge fiscale è matura per essere cambiata (sia i Repubblicani che i Democratici lo hanno chiesto), e tale cambiamento probabilmente arriverà prima dell'agosto 2017, prima dell'inizio della stagione elettorale per il 2018.

Potrebbe diventare più facile prendere in prestito denaro?

La riduzione della regolamentazione, uno dei tratti distintivi della sua campagna elettorale, consentirebbe alle banche di aumentare i prestiti, che sono stati molto ridotti dal 2008. Un altro modo in cui una presidenza Trump potrebbe rendere più facile per i consumatori possedere una casa sarebbe quello di ridurre i premi per i prestiti FHA o tagliare le commissioni di garanzia per Fannie Mae o Freddie Mac.

Come saranno influenzate le normative?

Gran parte del programma di Trump si è incentrato sulla deregolamentazione del mercato finanziario per rilanciarlo in modo più completo, e già questo potrebbe dare una spinta al settore immobiliare. Si tratta di un aspetto su cui Trump - e il partito repubblicano nel suo complesso - si è espresso in modo esplicito.

Trump ha proposto di ridurre sia i regolamenti bancari che quelli edilizi. L'allentamento della regolamentazione sui prestiti potrebbe favorire la proprietà di case rendendo più facile per i consumatori ottenere prestiti. Per quanto riguarda i regolamenti edilizi, in occasione di una riunione dell'Associazione nazionale degli agenti immobiliari, Trump ha stimato che il 25% dei costi di costruzione di una casa è legato ai regolamenti. Egli vorrebbe ridurre questa percentuale al 2%. La deregolamentazione dell'edilizia significherebbe case più accessibili per i consumatori.

La detrazione degli interessi ipotecari sparirà?

No! L'anno scorso, un piano fiscale condiviso da Trump menzionava specificamente ed esplicitamente che avrebbe mantenuto la deduzione degli interessi ipotecari.

Continuerà il programma di scambio 1031?

Trump, che è stato oggetto di immense critiche per aver utilizzato in modo aggressivo il codice fiscale per non pagare, secondo quanto riferito, le tasse federali, probabilmente manterrà il controverso programma di scambio 1031 esente da imposte, che consente ai proprietari di vendere le proprietà senza pagare le imposte sulle plusvalenze se destinano i proventi della vendita ad altri investimenti immobiliari. Questa politica del programma di scambio 1031 è uno dei fondamenti dell'industria immobiliare e Trump la manterrà.

E l'immigrazione?

La politica di Trump in materia di immigrazione ha subito molti cambiamenti da quando ha annunciato la sua candidatura, e la riforma dell'immigrazione non sarà una legge facile da far passare al Congresso o al Senato, quindi è difficile stabilire se questo influenzerà in qualche modo il mercato immobiliare di New York.

Trump sarà in grado di attuare tutte le posizioni della sua campagna elettorale?

Per coloro che si sentono emozionati per il fatto che Trump sia diventato presidente dopo alcuni dei suoi comportamenti e della sua retorica oltraggiosa, ricordate che il presidente degli Stati Uniti non ha un potere illimitato. I nostri fondatori non volevano che il potere fosse controllato da un solo uomo o da un solo gruppo, con la possibilità di finire sotto il dominio di un altro dittatore o tiranno. Di conseguenza, il nostro governo è diviso in tre rami: il ramo esecutivo, il ramo legislativo e il ramo giudiziario. Questo è il motivo per cui molte delle posizioni politiche più oltraggiose di Trump in campagna elettorale non diventeranno realtà: o saranno osteggiate dal ramo legislativo o annullate dal ramo giudiziario.

Non c'è dubbio che queste elezioni siano state molto divisive. Ma ora che le elezioni sono finite, il popolo americano si unirà come abbiamo sempre fatto. Come ha detto Obama di Trump: "Facciamo tutti il tifo per il suo successo".