DOWNTOWN MIAMI GLI APPARTAMENTI IN VENDITA BENEFICIANO DELLA CRESCITA DELLA POPOLAZIONE

CONNETTERSI CON UN ESPERTO

Secondo gli economisti dello Stato della Florida alla Conferenza di stima demografica del maggio 2019, la Florida continuerà a crescere di oltre 330.000 persone all'anno fino al 2024. Questo vale per oltre 900 persone al giorno. Tale crescita demografica è analoga a quella della Florida, aggiungendo ogni anno la popolazione di una città leggermente più grande di Orlando! Le contee di Miami-Dade County, Palm Beach County e Broward County hanno catturato il 45% di questa crescita. 


 

All'interno della Florida, tuttavia, Miami è stata la più grande vincitrice! 

Downtown Miami I dati demografici mostrano che ora ospita 92.235 persone, che secondo l'autorità per lo sviluppo del centro di Miami, entro il 2021 dovrebbero crescere fino a 109.617 residenti. Si tratta di un enorme aumento del 18% nei prossimi 3 anni! 

Downtown Miami Condomini in vendita

Da dove vengono tutte queste persone? Perché vengono a Miami?

La maggior parte dei Downtown Miami residenti sono giovani professionisti che godono di uno stile di vita 24 ore su 24, 7 giorni su 7, in un nucleo urbano con opzioni culturali e di intrattenimento.

Sempre più spesso, i residenti di stati ad alta tassazione come New Jersey, New York, California, Illinois, Massachusetts e Connecticut si trasferiscono permanentemente nello Stato del Sole. 

La nuova legge fiscale, promulgata all'inizio del 2018, ha avuto effetti negativi sui proprietari di abitazioni primarie negli Stati ad alta tassazione. Ad esempio, quasi da un giorno all'altro, il nuovo limite di detrazione dell'imposta statale e locale (SALT) di 10.000 dollari ha essenzialmente reso più costoso il possesso di un'abitazione primaria. Inoltre, la nuova legge fiscale ha abbassato l'importo degli interessi che un proprietario di un'abitazione primaria può dedurre a 750.000 dollari da 1.000.000 di dollari per l'acquisto di abitazioni primarie dopo il 2017.


Quali Downtown Miami quartieri hanno visto la crescita più alta? 

Miami ha raggiunto un punto di inflessione che farà avanzare la città a un ritmo più veloce, creando una domanda ancora maggiore. A dire il vero, Miami era, e lo è ancora in alcune zone, bisognosa di una rinascita. Tuttavia, l'ipersviluppo ha lavorato per stimolare l'economia e la crescita della popolazione. Brickell ha visto il maggior sviluppo, come si nota qui di seguito. Inoltre, abbiamo visto una forte crescita in Edgewater. Per il futuro, ci aspettiamo che Brickell continui a crescere fortemente, ma vediamo che altri quartieri, come il Central Business District e Park West e Wynwood, saranno i motori della crescita per i prossimi 5-10 anni.   

Brickell

Brickell ha registrato la crescita più alta Downtown Miami con una popolazione triplicata tra il 2000 e il 2016. La visione di Swire Properties di un futuro Brickell è ciò che ha reso possibile questa crescita. Nata nell'ultimo ciclo immobiliare, la sua visione è stata riportata in vita nel 2012.

In definitiva, Swire Properties ha investito oltre 1 miliardo di dollari nella Fase I del Brickell City Center, che comprendeva due torri residenziali Reach and Rise (consegnate nel 2016 con 773 unità), un enorme e splendido centro commerciale, il trendy East Hotel e due torri di uffici. Il Brickell City Center ha aperto le sue porte nel 2016. 

La fase II del Brickell City Center vedrà il Brickell City Center espandere due blocchi di città che comprendono due torri di condominio (con un totale di 1.000 unità) e due torri di uffici. 

Altri sviluppatori hanno seguito a frotte Squire Properties fino a Brickell. Dal 2012 al 2018, Brickell ha visto la consegna di quasi 5.000 condomini. Solo nel 2017, Brickell ha visto la consegna di 1.400 condomini, tra cui Brickell Heights (600 unità), 1010 Brickell (387 unità), Echo Brickell (185 unità) e Brickell Ten (155 unità). 

Non solo Brickell ha visto un'ipercrescita nello sviluppo residenziale in vendita e in affitto, ma ha anche visto un significativo aumento dello sviluppo accessorio che si accompagna a un'ipercrescita con l'aggiunta di innumerevoli ristoranti, bar, negozi di alimentari, palestre, cinema, ecc. 

Con tutto questo sviluppo, Brickell non è più solo un quartiere per i Miamians, in quanto è ormai di routine la scelta preferita dai visitatori, che scelgono di soggiornare nei nuovi hotel come SLS Lux, Kimpton, JW Marriott, W Miami, Mandarin Oriental e Four Seasons Downtown invece di quelli di South Beach, che si trova a soli 15 minuti di distanza.

Edgewater

Edgewater ha registrato uno sviluppo significativo, aggiungendo 2.800 unità dal 2014 al giugno 2019. La maggior parte di questo è attribuita a progetti che sono stati consegnati Negli ultimi 18 mesi, che hanno visto Related Group consegnare i suoi progetti Paraiso Gran Paraiso (317 unità), One Paraiso (275 unità), Paraiso Bay Views (396 unità), Paraiso Bay Tower 1 (360 unità). I due progetti più recenti di Edgewater e Elysee Missoni Baia il gioco è fatto.

Givenchy Tom Ford Miami Design District

 

Quali altri quartieri vedranno in futuro un'ipercrescita?

Park West / Central Business District vicino a Miami Worldcenter

Altri quartieri sono destinati a seguire l'iper-crescita residenziale di Brickell, in particolare il Central Business District e Park West. Questi quartieri trarranno grande beneficio dall'aggiunta del Miami World Center, la cui apertura è prevista per fasi successive nel 2019. Il CBD ha anche il Bayside Marketplace e il Bayfront Park.

Miami Worldcenter 

Come il Brickell City Center, che ha avuto un effetto trasformativo sul quartiere di Brickell, Miami Worldcenter è destinato ad avere un effetto trasformativo simile. Miami Worldcenter è un ambizioso sviluppo di 17 acri a uso misto nel nucleo urbano di Miami, situato tra la Northeast 6th e la 11th Streets, e tra la Northeast Second e la North Miami Avenues, all'incrocio tra la I-95 e la I-395. 

Miami Worldcenter sarà caratterizzato da un centro commerciale interno/esterno di alto livello, un enorme hotel e centro congressi Marriott, un centro commerciale pedonale all'aperto e oltre 1.000 condomini Miami in vendita.

Questo progetto di trasformazione è esattamente ciò di cui Miami ha bisogno per diventare un vero e proprio ambiente urbano, creando densità nel nucleo non solo durante il giorno, ma anche dopo il tramonto - qualcosa che più Downtown Miami che i quartieri sono mancati per decenni. 

Per chi non conosce Miami, Miami Worldcenter si trova nel "Arts and Entertainment District". Tuttavia, questo è solo un bel nome per una zona piena di locali notturni con magazzini sospetti, parcheggi vuoti e attività disdicevoli, che hanno disseminato il quartiere per anni. 

L'aggiunta di Miami Worldcenter porterà il quartiere più in linea con le grandi residenze moderne che sono sorte lungo il fianco orientale dello sviluppo lungo Biscayne Boulevard, vale a dire, gli edifici condominiali di lusso Marquis, Ten Museum Park, 1000 Museum (in fase di sviluppo), 900 Biscayne e Marina Blue. Oltre che in linea con i nuovi musei di Pérez Art e Frost Science nel Museum Park più a est lungo la baia e l'Adrienne Arsht Center for the Performing Arts, a pochi isolati a nord-est.

Il centro commerciale presso il Miami Worldcenter testamento dispone di 765.000 metri quadrati di negozi al dettaglio, tra cui un Bloomingdales e Macy's come negozi di ancoraggio. Come quello di Lincoln Road, la 7° strada Promenade sarà caratterizzata da negozi specializzati, ristoranti, bar e discoteche. 

Inoltre, il Marriott Marquis Hotel and Convention Center di 56 piani e 1.800 camere sarà uno dei più grandi centri congressi degli Stati Uniti e sarà direttamente collegato al centro commerciale e al resto della cittàMiami Worldcenter. Inoltre, il trasporto pubblico attraverso il Metro Mover e All Aboard Florida sarà molto vicino, rendendo il centro facilmente accessibile non solo in auto.

Vediamo un grande valore nel Miami World Center, non solo per i suoi residenti adiacenti, ma anche per i residenti e i visitatori di Miami. Una volta più avanti, ci aspettiamo di vedere annunci nell'area di più torri con condomini Miami in vendita, così come per l'affitto, creando una densità ancora più necessaria. In definitiva, questo progetto sarà un grande balzo in avanti verso Downtown Miami la trasformazione in un vero e proprio ambiente urbano 24 ore su 24, 7 giorni su 7, creando un luogo vibrante per lavorare, fare acquisti e vivere.  

Miami World Center

 

Wynwood

Wynwood, che sta subendo una massiccia gentrificazione, sarà anche un catalizzatore per l'ipercrescita dei residenti che verranno a Miami. Quello che una volta era noto per i suoi stanchi discount e magazzini, Wynwood sta emergendo come centro commerciale e residenziale. Anche se non è previsto un grande sviluppo residenziale per Wynwood nel prossimo anno o giù di lì, crediamo che Wynwood crescerà fino a diventare un hubspot residenziale e di ospitalità. 

Wynwood non sarà una comunità di alto livello, ma ci aspettiamo di vedere progetti più piccoli in tutto il quartiere. La costruzione di due grandi progetti commerciali sulla 2nd Avenue è iniziata e il Goldman Garage è stato completato e aperto, con altri progetti di uffici annunciati quest'anno. Wynwood si espanderà a un ritmo molto più elevato rispetto a prima, arrivando a palla di neve in uno dei quartieri più promettenti di tutta la Florida. 

La trasformazione dell'unico angolo industriale di Miami risale al debutto di Art Basel Miami Beach nel 2002. Negli anni successivi, il jet set internazionale attratto da questa mostra d'arte ha spesso cercato gli artisti che lavorano negli studi all'interno dei magazzini riconvertiti di Wynwood. Questo afflusso artistico ha contribuito all'evoluzione di Wynwood da un quartiere pieno di magazzini e vetrine di discount a un quartiere in procinto di diventare un fiorente centro commerciale e residenziale.

Il quartiere ha raggiunto un nuovo status nel 2009, quando Tony Goldman, che aveva già guidato gli sforzi di gentrificazione a New York e Miami Beach, ha creato il Wynwood Walls, un progetto di murales all'aperto con il contributo di artisti di strada di fama mondiale come Shepard Fairey e Ron English. Presto altri grandi nomi dello sviluppo di New York come David Edelstein e Moishe Mana seguirono l'esempio di Goldman.

Lo sviluppo del quartiere ha fatto un enorme balzo in avanti nel 2015, quando Miami ha creato il Wynwood Neighborhood Revitalization District, una zona sovrapposta per incoraggiare la costruzione di più condomini, appartamenti in affitto e negozi al dettaglio. Da allora, è stata proposta una serie di progetti ad alta densità ad uso misto. Complessivamente, potrebbero aggiungere circa 1.000 unità residenziali e 3,9 milioni di metri quadrati di superficie di vendita al dettaglio.

Wynwood Walls

 

Perché questo è il momento migliore per acquistare a Miami?

Il Downtown Miami mercato immobiliare è attualmente in piena espansione. L'eccesso di costruzioni Downtown Miami ha temporaneamente creato un eccesso di offerta di condomini. Ci aspettiamo presto che i prezzi aumentino a causa dell'assenza di scorte future in un momento in cui la domanda è in aumento. 

Questo creerà un'opportunità unica a breve termine per gli acquirenti nei prossimi 6-9 mesi (fino all'inverno). Ad un certo punto, all'inizio del 2020, la mancanza di nuove costruzioni sarà molto accentuata, poiché il gasdotto si prosciuga e non viene rifornito allo stesso ritmo di Miami. 

Ci sono abbastanza nuove costruzioni per ospitare tutte queste persone che migrano a Miami? 

Probabilmente no. Le inaugurazioni e le future start-up di condomini sono praticamente a zero, da Coconut Grove a Fort Lauderdale. Inoltre, la fornitura di nuove costruzioni cadrà da una Downtown Miami scogliera nei prossimi 6-9 mesi, poiché la maggior parte di tutto in questo ciclo immobiliare sarà stata consegnata per allora. 

Allo stesso tempo, però, la domanda di immobili Miami Fl si sta riscaldando a causa della migrazione fiscale e la gente sta vedendo i risultati dell'iper gentrificazione di Miami. E ora amano Miami. Con i prezzi delle case in Florida a una frazione di quello che sono in alcuni stati ad alta tassazione, crediamo che la domanda possa riscaldarsi abbastanza velocemente. Se il dollaro si indebolisce, come ha detto Trump, Miami potrebbe rapidamente vedere un rimbalzo dei compratori provenienti da Brasile, Argentina, Colombia, Messico, ecc.

Quali sono i progetti in costruzioneDowntown Miami?

Al 1° luglio 2019 Downtown Miami erano in costruzione solo 7 progetti (o 2.186). Dei 7 progetti, tre progetti per un totale di 1.452 unità saranno consegnati entro la fine del 2019. Di queste unità in costruzione oggi, è probabile che solo 349 unità saranno completate nel 2020 e le rimanenti 385 saranno consegnate nel 2021.

 

Progetti in costruzione al 1° luglio 2019

# di unità abitative

Occupazione prevista

Prezzo medio al mq.

Prezzo medio di listino per unità

Dimensione - Media mq. Ft. per unità

Brickell Flatiron

549

2019

$766

$1,100,000

1,437

Paramount Miami Worldcenter

513

2019

$706

$1,130,000

1,600

Missoni Baia

249

2020

$808

$1,580,000

1,956

Elysee

100

2020

$781

$2,340,000

3,303

Aston Martin Residenze

390

2021

$1,000

$2,240,000

2,240

Yotel Pad

215

2021

$660

$330,000

500

Smart Brickell

170

2021

$657

$550,000

838

Totale/Wtd. Media 

2,186

 

$780

   

 

Si noti che la media ponderata di tutte le unità in consegna è di 780 dollari al metro quadro e che 5 dei 7 progetti hanno avuto un prezzo medio superiore a 1.000.000 dollari. Questo dimostra la traiettoria ascendente degli immobili Downtown Miami residenziali.  

 

Quali nuovi progetti di sviluppo non ancora in costruzione, ma che stanno prendendo prenotazioni e scrivendo contratti?

Come indicato nella tabella seguente, solo quattro progetti che stanno prendendo prenotazioni e scrivendo contratti. I progetti della fase di pianificazione sono quelli che sono stati approvati dalla Commissione, che noi consideriamo come progetti che stanno assumendo prenotazioni o firmando contratti. Con un numero così esiguo di progetti in cantiere, Downtown Miami è garantito che l'inventario si restringerà nel 2020 e nel 2021. 

I progetti nelle fasi di prenotazione e di contratto sono un po' più discutibili per quanto riguarda la data di consegna. È probabile che nessuno dei progetti di seguito elencati venga consegnato nel 2020 e che solo un progetto Una in Brickell venga consegnato nel 2021. 

 

Fase di prenotazione e contratti a partire dal 1° luglio 2019

# di unità abitative

Occupazione prevista

One River Point

426

2022

Natiivo

400

2022

Okan Tower

236

2022

Una Residences

135

2021

Totale

1,114

 

 

Si noti che negli ultimi 5 anni e mezzo Downtown Miami sono stati consegnati 9.661 appartamenti. Se ne aggiungono 1.400 che dovrebbero essere consegnati entro la fine di quest'anno, si arriva a circa Downtown Miami 3.064 condomini consegnati nel 2018, oltre a 1.821 condomini consegnati nel 2017 e 2.209 condomini consegnati nel 2016. 

Inventario temporaneo in eccesso, incentivi di prezzo elevati, mancanza di nuove costruzioni e un ambiente fiscale favorevole sono tutti a favore Downtown Miami appartamenti in vendita nel 2019. In combinazione con l'aumento delle migrazioni da altri stati, ci aspettiamo che Miami cresca, in termini di popolazione, economia e, in ultima analisi, prezzi delle case. 

Ciò che sta accadendo nel segmento di mercato degli Downtown Miami appartamenti in vendita non va confuso con Miami Beach Luxury Real Estate, che non segue la stessa traiettoria Downtown Miami data la scarsità di terreni a Miami Beach - si tratta di due segmenti distinti con diversi driver di mercato. L'eccesso di costruzioni, tuttavia, si è verificato in un particolare quartiere sulla spiaggia, Sunny Islesche probabilmente seguirà il Downtown Market, anche se a prezzi molto più alti.

Cosa significa tutto questo per Miami?

È un buon momento per investire in appartamenti in vendita in Downtown Miami, in quanto lo consideriamo un punto di inflessione che alimenta un tasso di migrazione fiscale più elevato, allo stesso tempo, tra circa 6 mesi, all'inizio del 2020, le future consegne di nuove costruzioni cadranno da un precipizio. E, c'è molto poco nelle fasi pianificate del ciclo di sviluppo, che vedrete qui di seguito. 

"Downtown Miami vs Miami Beach Real Estate"

 

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Se siete stati seduti in disparte in attesa del momento giusto per investire in immobili di Downtown Miami lusso ora può essere proprio il momento perfetto. La scarsa offerta di nuove costruzioni è un indicatore importante per l'azione futura dei prezzi. Anche se gli sviluppatori riempiono il vuoto e lanciano una serie di nuovi sviluppi, al momento della consegna, ci vorranno circa 36-48 mesi o anche di più prima che l'inventario venga consegnato.

Al fine di aiutare gli acquirenti di case e gli investitori, abbiamo recentemente lanciato il nostro Domande e risposte frequenti quando si acquista Condomini di lusso di Miami dove abbiamo affrontato questioni come:

  • Come faccio a sapere se ora è il momento giusto per comprare?
  • Quale quartiere devo considerare quando acquisto una proprietà a Miami?
  • Devo acquistare un condominio a Miami in un progetto di nuova costruzione o in un edificio esistente?
  • Quando si acquista un appartamento a Miami, come faccio a sapere che sto ottenendo il prezzo migliore?
  • Quali sono le implicazioni fiscali nell'acquisto di appartamenti di lusso a Miami?
     

 

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