Miami sta rapidamente diventando la capitale mondiale dell'architettura, con nuovi splendidi sviluppi in rapida ascesa. A parte l'era Art Déco, fino a poco tempo fa, i condomini di lusso in vendita a Miami si trovavano solo in edifici con un'architettura mediocre.
 
Come Miami è cresciuta in statura, così è cresciuta anche la qualità e il design dei suoi nuovi edifici residenziali. Ad esempio, come discusso recentemente nell'articolo del Nytimes: "A Miami, Abbracciare l'audace e brillante nell'architettura", la città ha visto la splendida architettura degli architetti Renzo Piano a 87 Park, Richard Meier al Four Seasons Surf Club, Jean Nouvel a Monad TerracePark Grove, Rem Koolhaas a , Zaha Hadid a 1000 Museum, Pierre Lisoni a Ritz Carlton Miami Beach, Herzog & de Meuron a Jade Signature, Bjarke Ingels a Grove a Grand Bay, Norman Foster a Faena House, e Rafael Vinoly a One River Point.
 
 


Iniziate con la nostra selezione curata di 28 splendidi edifici in fase di pre-costruzione e di condomini esistenti che seguono. Questi sono alcuni degli edifici più caldi del mondo, non solo Miami. Per alcuni dettagli su ognuno di essi, basta cliccare sull'edificio. Contattateci per le planimetrie e i listini prezzi, così come per trovare informazioni su qualsiasi condominio di Miami non elencato qui.

 

Domande e risposte frequenti per l'acquisto di condomini di lusso a Miami

Le opportunità immobiliari di lusso a Miami abbondano sia nel centro della città che a Miami Beach. I nostri clienti ci pongono spesso molte domande importanti sul mercato immobiliare di Miami. Come prendere le decisioni migliori? Cosa comprare? E dove acquistare? Ecco le risposte ad alcune delle loro domande più frequenti.

 

1. 1. Quali tipi di proprietà posso acquistare?

I condomini pre-costruzione di Miami, spesso richiamati fuori piano, vengono acquistati direttamente dal costruttore nella fase di progettazione o di costruzione iniziale. Gli sviluppatori utilizzano i contratti di acquisto per dimostrare ai loro finanziatori che per loro è un buon investimento per finanziare la costruzione.

I condomini pre-costruzione di Miami, spesso richiamati fuori piano, vengono acquistati direttamente dal costruttore nella fase di progettazione o di costruzione iniziale. Gli sviluppatori utilizzano i contratti di acquisto per dimostrare ai loro finanziatori che per loro è un buon investimento per finanziare la costruzione. Questo è molto popolare a Miami. Gli attuali condomini pre-costruzione in vendita includono Una Residences, Reach and Rise at Brickell City Center, 1000 Museum e Elysee, Park Grove e Arbor in Coconut Grove. I condomini di Miami Beach attualmente in vendita comprendono: 87 Park Renzo Piano, Palazzo Della Luna a Fisher Island (sorella del già costruito Palazzo Del Sol), Muse Sunny Isles e Monad Terrace l'architetto Jean Nouvel. E, un po' più a nord, le Residenze Four Seasons private Fort Lauderdale.

I condomini esistenti o in fase di rivendita sono proprietà, di solito condomini, che sono stati costruiti e sono ora rivenduti dal proprietario. Queste unità sono proprietà di rivendita, che sono state acquistate, vissute, e sono ora sul mercato dal proprietario privato. Alcune sono piuttosto nuove, avendo avuto finora un solo proprietario, come il Four Seasons Surf Club e il St. Regis Bal Harbour che offre servizi alberghieri oltre al condominio. Four Seasons Hotel a the Surf Club. Altri sono un po' più vecchi ma nelle migliori posizioni, come il 900 Biscayne, Icon Brickell, Icon South Beach e Faena. Tra questi ci sono molti edifici prestigiosi in posizioni forse le migliori di Miami Beach e Downtown Miami, tra cui Continuum Miami Beach Torre Nord e Continuum South Tower, Murano Grande.

La terza categoria è quella delle case libere, che si possono trovare in tutta Miami, Coconut Grove, Coral Gables, e anche un po' più a nord in luoghi come Boca Raton e Palm Beach. Cominciamo con la domanda che spesso è in cima alla mente dei nostri clienti.

"10 case a Miami sotto il milione di dollari"

"Questi nuovi condomini di Miami in vendita cambieranno lo skyline nel 2019".

"Non inseguire il rendimento quando si acquista una proprietà d'investimento".

 

2. Come faccio a sapere se ora è il momento giusto per comprare?

Il settore immobiliare è un mercato ed è soggetto allo stesso tipo di forze locali, nazionali e globali che influenzano tutti i mercati. Le forze del mercato locale di solito hanno l'impatto più immediato, quindi è su questo che concentreremo la risposta. Il mercato immobiliare di Miami ha vissuto fasi specifiche in passato.

Il settore immobiliare è un mercato ed è soggetto allo stesso tipo di forze locali, nazionali e globali che influenzano tutti i mercati. Le forze del mercato locale di solito hanno l'impatto più immediato, quindi è qui che ci concentreremo sulla risposta.

Il mercato immobiliare di Miami ha vissuto fasi specifiche in passato. Una volta era visto come una comunità di pensionati, poi un mercato dove gli investitori cercavano di comprare e vendere per ottenere un rapido profitto, poi Miami è stata vista più come un mercato per la proprietà di appartamenti di lusso. Le forze che hanno agito su queste fasi hanno portato a picchi di prezzo, a cali di prezzo e a continui aumenti di prezzo. Questo è tipico di una città e di un'economia in via di sviluppo, e Miami è una delle città degli Stati Uniti che ha il maggior potenziale per diventare una città globale. È sulla sua strada. Gli sviluppatori e gli investitori speculativi hanno cercato di capitalizzare questa tendenza.

Miami è ora molto più di una comunità equilibrata, con un'attenzione particolare alle infrastrutture e ai servizi. Jonathan Miller della Miller Samuel, Inc. ha riassunto bene la situazione quando ha detto: "Miami è diventata un mercato con una visione a lungo termine". Questa visione a lungo termine sta offrendo sia stabilità che crescita. Entrambe sono ottime per gli investimenti immobiliari.

Miami è l'area metropolitana in più rapida crescita economica d'America ed è classificata al 9° posto dalla FDI Intelligence rispetto ad altre "città del futuro". Tra 20 o 30 anni, Miami avrà visto la crescita più significativa di qualsiasi altra grande città degli Stati Uniti.

La logistica, i servizi finanziari e il turismo sono tre dei suoi quattro più potenti motori economici. Anche i posti di lavoro nel settore tecnologico stanno diventando sempre più diffusi. Ha più uffici bancari stranieri di qualsiasi altra città, così come un numero enorme di altre sedi aziendali estere. Il PIL dell'area metropolitana è in continua crescita; la sua popolazione è in aumento e si prevede che crescerà di un altro 20% nei prossimi tre anni, il mercato del lavoro è in espansione e i tassi di disoccupazione sono al di sotto delle medie nazionali. Inoltre, i tassi di posti di lavoro vacanti in classe A sono del 2% al di sotto della media nazionale.

Indicatori significativi della futura crescita economica sono, ad esempio, gli ingenti investimenti effettuati nel trasporto pubblico per servire l'intera area metropolitana e il Miami Worldcenter descritta come "una città nella città" che sarà lo sviluppo più collegato nel sud della Florida. I suoi uffici al dettaglio sono già affittati al 75% e comprendono inquilini come Ernst and Young e Cisneros Group. Altri importanti edifici commerciali continuano, suggerendo che gli sviluppatori stanno cercando di servire la comunità, piuttosto che limitarsi a costruire per vendere.

La Miami Downtown Development Authority (DDA) a metà del 2017 ha riferito che i prezzi degli affitti sono rimasti stabili (e sono ora in aumento). Lo sviluppo stava bilanciando l'offerta con la domanda, e che i finanziatori avevano aumentato le richieste dei mutuatari, aggiungendo la necessaria stabilità a un mercato che storicamente ha visto grandi oscillazioni nei prezzi degli immobili. A metà del 2018, l'80% delle 10.000 nuove unità abitative di quest'ultimo ciclo immobiliare è stato completato, di cui il 70% è stato prevenduto. La DDA ha osservato che le proprietà di lusso sul lungomare sembrano aver "toccato il fondo" per quanto riguarda l'abbassamento dei prezzi, dato che le nuove costruzioni si sono arrestate. La fornitura di nuovi condomini dovrebbe diventare "un oleodotto a secco" entro il 2020, il che lo rende un buon momento per acquistare a Miami prima che si verifichi la scarsità e che si verifichi un aumento dei prezzi.

Per gli investitori che vogliono acquistare un appartamento di lusso a Miami in centro o a Miami Beach, gli autisti indicano che questo è il momento giusto per l'acquisto. Per ottenere il massimo dal vostro denaro, vi suggeriamo di puntare ad un acquisto entro i prossimi 18 mesi prima che la scarsità diventi un vero problema a Miami.

Vi presenteremo ad avvocati, mediatori ipotecari e contabili fiscali, oltre a fornire contatti per la scuola, il personale domestico e le società di gestione immobiliare, se necessario. Siamo abituati a lavorare con traduttori e abbiamo agenti di lingua cinese, portoghese brasiliano, spagnolo, francese, italiano e coreano da cui attingere per rendere il processo senza soluzione di continuità.

Infine, voi, in quanto acquirenti, non ci pagherete nulla per il nostro servizio di Prima Classe, in quanto il Venditore paga sempre la commissione di vendita negli Stati Uniti.

"È tempo di investire in Downtown Miami appartamenti in vendita

3. 3. Quale quartiere devo considerare quando acquisto una proprietà a Miami?

Se volete una residenza primaria o una residenza dove voi e la vostra famiglia passerete molto tempo, allora lo stile di vita può controllare la decisione. Se volete unire stile di vita e budget, allora lDowntown Miami 'opzione è più economica rispetto al South of Fifth quartiere di Miami Beach, per esempio.

La risposta a questa domanda si basa sulla ragione del vostro investimento. Se volete una residenza primaria o una residenza dove voi e la vostra famiglia passerete molto tempo, allora lo stile di vita può controllare la decisione. Se volete unire stile di vita e budget, allora Downtown Miami è l'opzione più economica rispetto al South of Fifth quartiere di Miami Beach, per esempio. I quartieri più esclusivi includono le isole come Fisher Island, Isola di Alisson, Indian Creek, Isole Veneziane, Isola e Star Isola dell'Ibisco. Questi quartieri tendono ad attirare i residenti primari.

Se state cercando di massimizzare il reddito da locazione, allora comprate dove il mercato degli affitti è forte. Gli affittuari cercano appartamenti di alta qualità e sono disposti a pagare un premio per vivere in un quartiere che migliora il loro stile di vita. Gli affittuari del centro città, per esempio, spendono il 47% del loro reddito per l'affitto (rispetto al 65% di New York) e si prevede che le famiglie aumenteranno del 42% secondo DDA.

Miami, in generale, sta diventando un luogo adatto alle famiglie. Walkscore, ad esempio, ha classificato la città al 6° posto su 15 città e ha concentrato la sua valutazione su Wynwood, Edgewater e Downtown. Il nuovo Linea Biscayne è una passerella di tre miglia che collega Edgewater a Downtown e Brickell. Brickell è di per sé molto percorribile a piedi in quanto è diventato un quartiere vivo e funzionante 24 ore su 24, 7 giorni su 7.

Gli investitori a breve termine che vogliono liquidare i loro profitti nei prossimi due anni dovrebbero prendere in considerazione gli sviluppi pre-costruzione, poiché l'acquisto di pre-costruzioni permette spesso di prendere profitto dopo la costruzione. Per lo stesso motivo, concentrarsi sul settore immobiliare di lusso in quartieri esclusivi come Miami Beach è una strada molto sensata, perché il livello più alto di qualsiasi prodotto, in questo caso il settore immobiliare, è sempre relativamente breve e con una domanda elevata. I quartieri da considerare per i rendimenti degli investimenti e per lo stile di vita quando si cerca un appartamento di lusso a Miami sono i seguenti:

Brickell è la capitale finanziaria della città, fa parte del centro e ospita un numero crescente di professionisti benestanti. È il luogo ideale per chi cerca un ambiente commerciale per la propria abitazione permanente o un pied-à-terre cittadino. Il Mary Brickell Village e il Brickell City Center offrono bar, negozi di alto livello e ristoranti raffinati. Brickell è ben popolato e ha alcuni condomini prestigiosi come Brickell Flatiron e Una Brickell Condomini.

Brickell Key è un'isola artificiale ultra-lussuosa appena ad est di Brickell. È stata creata dalla stessa società internazionale che ha sviluppato il Brickell City Center. Oltre ad un Mandarin Oriental hotel di lusso e ad edifici commerciali, Brickell Key ha 11 bellissimi condomini sul lungomare. Intorno ai condomini c'è una pista da jogging, e il centro dell'isola ha degli esercizi commerciali adeguati e un parco giochi per bambini.

Coconut Grove è la comunità originale di Miami. Si trova nel centro di Miami e si affaccia sulla Baia di Biscayne. È desiderata per la sua storia e per il suo stile di vita sereno. Offre attività per ogni famiglia, ha un distretto scolastico molto rispettato e alcune delle migliori scuole private di Miami. Vanta tutto, dai musei, alle gallerie d'arte, ai ristoranti gourmet, ai rilassanti caffè sul marciapiede lungo le sue strade pedonali e ai lussureggianti parchi sul lungomare. Uno dei suoi condomini di lusso è Arbor Coconut Grove che offre condomini, appartamenti attici e case di città.

Miami Beach ha diversi quartieri unici nel loro genere. Ha una popolazione benestante, quindi il sistema scolastico pubblico e privato è eccellente. Mid Beach è molto adatta alle famiglie e più tranquilla di altri quartieri.

South of Fifth (SoFi) è considerata da molti la migliore città balneare di tutta la zona. Si tratta, in effetti, di un quartiere ultra-lusso di South Beach. È circondato dall'acqua, e quindi offre viste inaspettate sul lungomare in ogni direzione. È un locale tranquillo, ma abbastanza vicino alle zone ad alta energia un po' più a nord. Ha accesso diretto alla spiaggia, naturalmente, e un parco sul lungomare di 17 acri a misura di animale e di bambino. Oltre ai lussuosi condomini menzionati nell'introduzione, c'è l'immensamente prestigioso Continuum South Beach.

South Beach (SoBe) è, naturalmente, il quartiere di Miami Beach famoso in tutto il mondo. La sua architettura art déco attira visitatori e inquilini di tutto il mondo. È anche famosa per i suoi favolosi negozi, ristoranti e la sua vivace vita notturna. Un ulteriore vantaggio del vivere qui è che si trova a 10 minuti dal Downtown proper, a 15 da Brickell e a circa 25 dall'aeroporto internazionale di Miami.

Coral Gables, a sud-ovest del centro città e a circa quattro miglia dall'aeroporto internazionale di Miami (MIA). È sede dell'Università di Miami e di diversi uffici consolari stranieri e, s ha un'ottima reputazione per le scuole pubbliche e private. Ha un buon sistema di trasporto pubblico ed è pedonale, quindi i bambini trovano facile spostarsi. Ha un'impronta decisamente mediterranea per via della sua architettura.

"Downtown Miami vs Miami Beach Real Estate"

Conclusione

I quartieri di Miami sono diversi come la sua gente. Hanno tutti il loro fascino, la loro popolazione e il loro stile di vita unici. Alcuni sono più commerciali, come Downtown e Brickell, ma stanno sperimentando più persone che acquistano residenze e affittano. Alcuni quartieri sono più sereni, come Coconut Grove, e altri sono più sulla scena mondiale, come South Beach. Offrono stili di vita diversi e attireranno gli investitori per raggiungere i loro obiettivi specifici. Tutti offrono opportunità di acquisto e di affitto di prima classe. Condividendo con noi i vostri obiettivi, saremo in grado di indirizzarvi verso i quartieri che corrispondono ai vostri obiettivi personali e di investimento.

Contenuti correlati:

"Il miglior quartiere di Miami da vivere o da investire".

"L'ascesa di Bal Harbour e Surfside dell'immobiliare"

"Quali quartieri hanno le case più desiderabili in vendita a Miami in Florida?

4. Devo acquistare un condominio a Miami in un progetto di nuova costruzione o in un edificio esistente?

Se volete utilizzare l'immobile immediatamente o vedere un immediato ritorno sul vostro investimento locativo, allora il mercato immobiliare esistente è l'unica strada da percorrere. Un acquirente in contanti o un acquirente con un finanziamento già in atto può chiudere l'appartamento di sua scelta e prenderne la proprietà in circa 30-60 giorni.

Acquista esistente

Se volete utilizzare l'immobile immediatamente o vedere un immediato ritorno sul vostro investimento locativo, allora il mercato immobiliare esistente è l'unica strada da percorrere. Un acquirente in contanti o un acquirente con un finanziamento già in atto può chiudere l'appartamento di sua scelta e prenderne la proprietà in circa 30-60 giorni.

Un altro motivo per acquistare un appartamento esistente è che l'acquirente non ha bisogno di immaginazione. Tutto ciò che riguarda l'appartamento, il suo stato di finitura, la funzionalità di tutto ciò che si trova nell'appartamento e nelle strutture comuni, etc., le viste, l'approccio della società di gestione alla soddisfazione del proprietario, i conti dell'associazione, le riserve, etc. sono tutti noti. Lo sviluppo avrà anche una storia nota di affitti e di tassi di affitto e di posti vacanti se si vuole possedere un appartamento che genera reddito.

È anche più facile organizzare il finanziamento su un appartamento esistente, poiché il prestatore ha pari accesso agli stessi fatti, alcuni dei quali saranno utilizzati per determinare se presterà ad un potenziale acquirente.

Acquista Pre-costruzione

Si tratta di un processo a lungo termine e potrebbe richiedere più denaro. La reputazione dello sviluppatore e i suoi stessi finanziatori influenzano il mutuante residenziale per quanto riguarda la concessione di un prestito pre-costruzione. Il prestito può essere soggetto a un deposito più grande rispetto all'acquisto di un immobile esistente. Una volta approvato, il prestito viene poi pagato secondo le fasi prestabilite del processo di costruzione.

È valido notare che alcuni sviluppatori preferiranno un acquirente in contanti per le vendite pre-costruzione. Questo perché è più economico e più veloce per loro vendere ad un acquirente in contanti che ad uno che porta il proprio prestatore nel contratto. Anche il pagamento in contanti può avere un ruolo nelle trattative sui prezzi.

Un vantaggio dell'acquisto di pre-costruzioni a Miami è che gli sviluppatori vogliono che l'incasso in contanti aiuti a finanziare i lavori di costruzione. In cambio, il prezzo della pre-costruzione dovrebbe essere inferiore al prezzo finito, soprattutto se il progetto richiede due o quattro anni prima del completamento. Ciò offre all'acquirente della precostruzione l'opportunità di realizzare un profitto iniziale e sostanziale. Questo vale soprattutto perché gli indicatori economici indicano un mercato immobiliare positivo a lungo termine.

L'acquisto della pre-costruzione ha un altro vantaggio. L'acquirente riceverà un appartamento nuovo di zecca che non è mai stato abitato. Questo è molto importante per molti dei nostri clienti. La finitura finale può essere personalizzata secondo i propri gusti. È più complicato aggiornare un appartamento esistente.

Un aspetto negativo dell'acquisto della pre-costruzione è che lo sviluppatore non permetterà alcuna "contingenza ipotecaria". Se alla chiusura, l'acquirente non riesce ad ottenere un mutuo o a trovare il contante per chiudere, perderà il suo deposito. I finanziatori dello sviluppatore non vogliono arrivare al tavolo di chiusura con l'acquirente solo per scoprire che non hanno la capacità di chiudere!  

 
Contenuti correlati:

"Cosa bisogna sapere quando si acquista un condominio pre-costruzione a Miami".

5. 5. Perché dovrei usare un agente dell'acquirente quando acquisto un condominio pre-costruzione a Miami?

L'agente di un acquirente ha due ruoli principali. Il primo è quello di utilizzare la loro conoscenza dettagliata di Miami, i suoi quartieri, e le proprietà disponibili per dare informazioni dettagliate e preziose. Facendo questo, voi, l'acquirente sarà completamente attrezzato per prendere decisioni di altissima qualità su cosa comprare, dove comprare, quanto pagare e a quali condizioni.

Due motivi:

  1. Siete adeguatamente rappresentati e meglio protetti.
  2. L'agente dell'acquirente viene fornito gratuitamente, poiché viene pagato tramite la commissione di vendita dello sviluppatore per portare un acquirente pronto, disposto e capace al tavolo.

L'agente di un acquirente ha due ruoli principali. Il primo è quello di utilizzare la loro conoscenza dettagliata di Miami, i suoi quartieri, e le proprietà disponibili per dare informazioni dettagliate e preziose. Facendo questo, voi, l'acquirente sarà completamente attrezzato per prendere decisioni di altissima qualità su cosa comprare, dove comprare, quanto pagare e a quali condizioni. Avete i vostri obiettivi e le vostre preferenze, la vostra lista di cose da fare, di cose da non fare, di cose da non fare e di cose da evitare. Armato della vostra lista, il vostro agente di acquisto sarà in grado di aiutarvi a valutare ogni aspetto del vostro processo decisionale. Ogni quartiere, sviluppo e appartamento sarà testato rispetto alla vostra lista. Solo un agente immobiliare esperto può farlo in modo efficace per voi e la vostra famiglia.

Ogni sviluppatore ha la sua immagine, il suo marchio e la sua reputazione. L'agente del vostro acquirente sarà pienamente a conoscenza di tutti e tre. Conoscete i vostri obiettivi di investimento e di stile di vita; il vostro agente è la vostra enciclopedia ambulante.

A volte gli sviluppatori offriranno incentivi per consentire loro di completare una fase o di iniziarne una nuova. Questi potrebbero non essere resi pubblici, ma i buoni agenti di acquisto tengono le orecchie aperte e sanno cosa potrebbe esserci in cantiere. Questa conoscenza consente di prendere le decisioni giuste al momento giusto.

Un'altra ragione per lavorare con un agente di acquisto invece di lavorare direttamente con il rappresentante di uno sviluppatore è che l'obiettivo del rappresentante è quello di raggiungere ciò che è meglio per lo sviluppatore, voi siete semplicemente il percorso verso i loro obiettivi. Volete che l'attenzione si concentri sui vostri obiettivi.

 
Contenuti correlati:

"Perché hai bisogno di un agente immobiliare con grande esperienza a Miami?

6. 6. Qual è la procedura per l'acquisto di un condominio di pre-costruzione a Miami?

Coinvolgete un negoziatore di successo, esperto ed efficace come vostro agente di acquisto. Discutete in dettaglio i vostri obiettivi, il quartiere, le preferenze immobiliari e le opzioni di budget. Armato di tutto questo, il vostro agente saprà esattamente dove concentrarsi e organizzerà per voi degli appuntamenti per ricevere delle presentazioni complete che saranno dirette a come il promotore e gli appartamenti possono soddisfare i vostri obiettivi.

Abbiamo già trattato i passi n. 1 e n. 2, quindi il passo 3 è:

  • Coinvolgete un negoziatore di successo, esperto ed efficace come vostro agente di acquisto.
  • Discutete in dettaglio i vostri obiettivi, il quartiere, le vostre preferenze in materia di proprietà e le vostre opzioni di budget.
  • Armato di tutto questo, il vostro agente saprà esattamente dove concentrarsi e organizzerà per voi degli appuntamenti per ricevere delle presentazioni complete che saranno dirette a come lo sviluppatore e gli appartamenti possono soddisfare i vostri obiettivi.
  • Una volta decisa l'unità, il vostro agente, che lavora per vostro conto, sarà in grado di negoziare il miglior accordo possibile, preparare il contratto di acquisto e ricevere il vostro acconto. Con questo in mano, il contratto viene consegnato all'ufficio dello sviluppatore per la firma e la comunicazione di ritorno a voi. Questo, secondo la legge della Florida, lo rende vincolante.
  • Il vostro agente comunicherà con l'agente del titolo o con l'avvocato di chiusura per assicurarsi che tutto rimanga in regola. Ciò comprende anche il collegamento con il vostro prestatore, se ne avete uno per garantire che tutte le finanze siano a posto per il giorno della chiusura. Il vostro prestatore o la vostra banca trasferirà per tempo all'agente di chiusura le somme finali del mutuo e qualsiasi altro importo necessario. Gli ufficiali di chiusura della Florida tendono a non accettare assegni il giorno della chiusura.
  • Man mano che il vostro appartamento di lusso sta per essere completato, il vostro agente avrà dei contatti per voi, in modo da potervi fornire tutte le decorazioni interne e l'arredamento di cui avete bisogno.

7. Quali sono i pro e i contro dell'acquisto di un Condo Hotel?

Un condominio hotel è un complesso residenziale che di solito dispone di appartamenti in stile condominiale, ma che funziona come un hotel. I proprietari di un appartamento hanno un atto di proprietà che è loro, ma che può essere affittato agli ospiti dell'hotel quando altrimenti sarebbe vacante. Alcuni costruttori di alto livello stanno fondendo appartamenti privati con suite d'albergo per offrire uno stile di vita di lusso, servizi di alta qualità, supportati da una forte immagine di marca e da una buona gestione.

Un condominio hotel è un complesso residenziale che di solito dispone di appartamenti in stile condominiale, ma che funziona come un hotel. I proprietari di un appartamento hanno un atto di proprietà che è loro, ma che può essere affittato agli ospiti dell'hotel quando altrimenti sarebbe vacante. Alcuni costruttori di alto livello stanno fondendo appartamenti privati con suite d'albergo per offrire uno stile di vita di lusso, servizi di alta qualità, supportati da una forte immagine di marca e da una buona gestione.

I pro di possedere un appartamento in un condominio

Considerando il loro appartamento come una casa per le vacanze piuttosto che come una residenza primaria a tempo pieno, i proprietari hanno una casa con un servizio di pulizia e di pulizia completo, e con servizi pubblici di prima classe come piscina, centro benessere, ristoranti raffinati, un centro commerciale, possibilmente negozi di lusso, ecc.

Il proprietario e la direzione dell'hotel concordano sulla durata della permanenza e sulla frequenza con cui può essere affittata. I proprietari ricevono una parte del reddito da locazione.

I contro della proprietà

In primo luogo, non sempre sono considerati investimenti comprovati da alcuni finanziatori. Alcuni sviluppi precedenti erano noti per vendere la proprietà ad un gruppo alberghiero di marca diversa dopo alcuni anni. Questo può avere un impatto negativo sul reddito da locazione degli ospiti. Far passare il proprio avvocato attraverso le clausole scritte in piccolo per chiarire ciò che il promotore o la società di gestione può o non può fare in futuro è un modo sicuro di procedere.

La disponibilità di occupazione del proprietario è limitata, a meno che non si possiede in uno sviluppo che ha suite alberghiere totalmente separate, perché l'hotel vuole capitalizzare sul suo reddito degli ospiti.

Il reddito degli ospiti dipende dal marketing e dalla reputazione dell'hotel e da come gli altri hotel competono per la quota di mercato. Non c'è, quindi, alcun controllo sul reddito. Né i proprietari possono controllare il lato delle spese del libro mastro.

Le spese di manutenzione e le tasse di proprietà tendono ad essere più elevate rispetto a quelle di un normale condominio a causa dell'elevato numero di visite a breve termine degli ospiti e della tassa di gestione incorporata.

A causa della loro storia, le banche tendono a non concedere mutui agli investitori.

Sempre più persone vogliono tradizionalmente possedere un appartamento in un condominio, quindi il mercato potenziale di rivendita può essere limitato nel caso in cui il proprietario decida di vendere di nuovo il proprio appartamento, a meno che il vostro appartamento non sia separato dalle suite dell'hotel.

I condomini esistono a Miami. W Hotel e Residenze South Beach è un esempio perfetto di sviluppo di un moderno condominio hotel. Ma, la maggior parte dei condomini sulla spiaggia di Miami non sono condomini. Se volete esplorare questo concetto di condominio hotel ridisegnato, saremo lieti di dirvi di più e di rappresentarvi come vostro agente di acquisto.

8. Come faccio a sapere che sto ottenendo il prezzo migliore?

Si tratta di un mercato trasparente, quindi la determinazione del valore di mercato è semplice. Le proprietà di rivendita sono elencate per la vendita nel Multiple Listing Service (MLS) gestito dalla Realtor Association of Greater Miami and the Beaches. Questo ci dà non solo dettagli su ogni proprietà attualmente sul mercato, ma anche da quanto tempo è stata quotata, quali variazioni di prezzo può aver avuto, ecc.

Proprietà di rivendita

Si tratta di un mercato trasparente, quindi la determinazione del valore di mercato è semplice. Le proprietà di rivendita sono elencate per la vendita nel Miami MLS (Multiple Listing Service) gestito dalla Realtor Association of Greater Miami and the Beaches. Questo ci dà non solo dettagli su ogni proprietà attualmente sul mercato, ma anche da quanto tempo è stata quotata, quali variazioni di prezzo può aver avuto, ecc. La MLS ci dà anche l'accesso pronto alle proprietà che sono sotto contratto ma non chiuse, e tutte le proprietà chiuse di recente con il prezzo effettivo per cui sono state vendute. I registri della contea possono richiedere un mese per aggiornare i loro registri. Armati di questo e dei dettagli di ogni appartamento, possiamo calcolare accurate valutazioni di mercato e consigliare ai nostri clienti quale sarebbe un prezzo d'offerta ragionevole per l'acquisto di appartamenti in vendita a Miami.

Abbiamo anche un contatto diretto con l'agente che si occupa della commercializzazione di ogni proprietà, in modo da poter apprendere tutto ciò che possono trasmetterci e trasmetterlo ai nostri clienti.

Nuovo sviluppo

Alcuni nuovi sviluppi sono elencati nella MLS allo stesso modo. In caso contrario, sapremo quali cambiamenti di prezzo possono esserci stati man mano che ogni fase è stata completata e venduta. Acquistare non appena una fase è disponibile significa di solito che i nostri clienti ottengono un prezzo migliore.

Un altro motivo per coinvolgerci non appena iniziate a pensare a un investimento significa che possiamo esservi più utili. Prima conosciamo i vostri obiettivi e i vostri tempi, più possiamo tenervi informati su ciò che sta accadendo negli sviluppi che potrebbero interessarvi.

Abbiamo ottimi contatti di rete, quindi impariamo cosa può esserci nei piani di marketing e di prezzo di uno sviluppatore prima che siano resi pubblici ufficialmente. Prima lo sappiamo, prima lo saprete. Più si sa, più le decisioni sono redditizie.

Sia per le proprietà di nuova costruzione che per quelle di rivendita, conosceremo il retroscena di quanto sia ben consolidato il promotore, quanto sia stabile finanziariamente la società di gestione, quanto siano ben finanziate le riserve, quanto sia ben costruita la proprietà, quanto sia ben mantenuta la proprietà. Utilizziamo tutti questi dettagli per valutare il valore di mercato, quale potrebbe essere un buon prezzo di offerta di apertura e quale potrebbe essere il prezzo finale di chiusura. Valutiamo anche i termini e le condizioni, che possono essere più importanti del prezzo di acquisto effettivo. Utilizziamo sempre il vostro avvocato incluso nella vostra offerta.

Mentre noi agiamo come vostro agente di acquisto, raccomandiamo sempre ai nostri clienti di far redigere il contratto finale da un avvocato immobiliare specializzato. Gli investimenti multimilionari sono transazioni importanti, e quindi vogliamo che un avvocato protegga gli interessi dei nostri clienti una volta arrivati alla fase contrattuale.

 

Contenuti correlati:

"Pensare alla rivendita quando si acquista un appartamento a Miami"

"Gli appartamenti in vendita a Miami sono molto meno costosi di altre città del mondo".

9. Cosa devo sapere quando acquisto un immobile a Miami come straniero?

I nostri clienti stranieri spesso si pongono questa domanda. In primo luogo, è bene sapere che gli Stati Uniti vedono i proprietari di immobili stranieri allo stesso modo in cui vedono gli investitori nazionali. Non ci sono, quindi, restrizioni come l'imposta di bollo extra come in molti altri paesi. Il compenso dell'intermediario immobiliare è coperto dal venditore, quindi i nostri servizi sono gratuiti per voi come lo sono per tutti i nostri clienti stranieri e nazionali.

I nostri clienti stranieri spesso si pongono questa domanda. In primo luogo, è bene sapere che gli Stati Uniti vedono i proprietari di immobili stranieri allo stesso modo in cui vedono gli investitori nazionali. Non ci sono, quindi, restrizioni come l'imposta di bollo extra come in molti altri paesi.

Il compenso del broker immobiliare è coperto dal venditore, quindi i nostri servizi sono gratuiti per voi come lo sono per tutti i nostri clienti nazionali.

Alcuni finanziatori hanno condizioni di prestito aggiuntive, come ad esempio un prestito di valore inferiore, ma saremo lieti di mettervi in contatto con una banca con sede negli Stati Uniti. La maggior parte dei nostri clienti sceglie di lavorare con HSBC o Citi Private.

Gestiamo l'intero processo e ci teniamo in contatto con prestatori, agenti di vendita, agenti di titolo, avvocati, ecc. Molti dei nostri clienti sono fuori città o fuori dal paese, quindi siamo abituati a questa parte del servizio clienti. Aiuta anche il fatto che effettuiamo transazioni commerciali in diverse lingue. Hablamos español, y falamos portuguese, e noi parliamo italiano.

 

Contenuti correlati:

"Questioni fiscali e legali per gli stranieri che acquistano immobili negli Stati Uniti".

"Gli stranieri possono acquistare proprietà negli Stati Uniti"

10. 10. Quali sono le implicazioni fiscali nell'acquisto di appartamenti di lusso a Miami?

In primo luogo, i proprietari stranieri sono trattati allo stesso modo dei proprietari nazionali per quanto riguarda la maggior parte delle imposte. La Florida non ha un'imposta statale sul reddito, quindi le imposte sulla proprietà tendono ad essere un po' più alte in termini di aliquota fiscale rispetto ad altri stati. Detto questo, i prezzi a Miami sono un terzo o la metà di quelli di New York, il che mitiga il costo totale. Inoltre, con tutti gli ammortamenti fiscali disponibili per gli investitori-proprietari, molti non pagano alcuna imposta sul reddito per i loro redditi da locazione per 10-15 anni dopo l'acquisizione della proprietà.

In primo luogo, i proprietari stranieri sono trattati allo stesso modo dei proprietari nazionali per quanto riguarda la maggior parte delle imposte. La Florida non ha un'imposta statale sul reddito, quindi le imposte sulla proprietà tendono ad essere un po' più alte in termini di aliquota fiscale rispetto ad altri stati. Detto questo, i prezzi a Miami sono un terzo o la metà di quelli di New York, il che mitiga il costo totale. Inoltre, con tutti gli ammortamenti fiscali disponibili per gli investitori-proprietari, molti non pagano alcuna imposta sul reddito per i loro redditi da locazione per 10-15 anni dopo l'acquisizione della proprietà.

I proprietari di immobili residenziali primari possono "mettere a dimora" la loro casa. L'abitazione ha tre vantaggi. Fino a 50.000 dollari del valore imponibile della proprietà non saranno soggetti all'imposta sulla proprietà, c'è un limite a quanto le aliquote dell'imposta sulla proprietà possono aumentare in un dato anno. Questo limite cumulativo può avere un beneficio sostanziale nel corso degli anni. Il terzo vantaggio è che il limite cumulativo della proprietà può essere trasferito ad un'altra residenza primaria nel caso in cui si decida di vendere e acquistare altrove in Florida.

Come punto secondario, la Florida scontisce l'imposta sugli immobili dovuta fino al 4% per il pagamento dell'importo "dell'anno prossimo" entro il novembre di "quest'anno". Un dollaro risparmiato è un dollaro guadagnato.

Molti investitori stranieri chiedono al loro avvocato di costituire una società all'estero in un paese appropriato, in modo da evitare il reddito sulla proprietà, ecc. Consigliamo ai nostri clienti di chiedere consiglio agli specialisti fiscali del loro paese, in modo da ridurre al minimo tutti gli oneri fiscali.

Le vendite di condomini sono soggette all'imposta federale sugli utili da alienazione (TTPCP) sull'utile da alienazione. La legge federale consente tuttavia ai venditori di rinviare completamente qualsiasi CGT utilizzando il processo di scambio 1031 e acquistando un altro immobile approvato in un periodo di tempo prestabilito. La 1031 Exchanges ha una serie di passi specifici da seguire, e il vostro avvocato si assicurerà che tutto sia completato di conseguenza, e la CGT sarà rinviata fino a quando non ci sarà una vendita definitiva, nel caso decidiate di liquidare e non acquistare un'altra proprietà.

Un proprietario straniero che vende avrà il 15% del prezzo di vendita trattenuto fino a quando l'Agenzia delle Entrate (IRS) non si sarà accertata che tutte le imposte dovute siano state pagate. L'importo rimanente viene poi rimborsato.

 

Contenuti correlati:

"Beni immobili e imposte correlate".

"Informazioni sulle imposte immobiliari di lusso di Miami di cui dovreste essere a conoscenza".

11. 11. Quali servizi post-acquisto offrite per gestire il mio investimento immobiliare?

Questa è spesso una delle domande più tardive che i nostri clienti ci pongono quando iniziamo la ricerca del loro nuovo appartamento di lusso. Molti dei nostri clienti vivono fuori dallo stato e vogliono sapere che il loro investimento è in mani sicure durante tutto l'anno. Abbiamo un "servizio di gestione immobiliare leggero". Abbiamo anche un servizio completo di gestione immobiliare tramite un partner locale di Miami.

Questa è spesso una delle domande più tardive che i nostri clienti ci pongono quando iniziamo la ricerca del loro nuovo appartamento di lusso. Molti dei nostri clienti vivono fuori dallo stato e vogliono sapere che il loro investimento è in mani sicure durante tutto l'anno.

Abbiamo un "servizio di gestione delle proprietà leggere". Abbiamo anche un servizio completo di gestione delle proprietà tramite un partner locale di Miami. Lo faremo:

Commercializzate il vostro immobile, in modo completo, per trovare l'inquilino giusto alle condizioni giuste e al giusto importo di affitto per il vostro immobile. Esaminiamo a fondo gli inquilini (non ci limitiamo a fare una semplice verifica del credito) e poi prepariamo i documenti di locazione. Ci occupiamo anche del rinnovo e della disdetta del contratto di locazione.

Le associazioni di condominio esaminano anche gli inquilini, per cui assistiamo con il pacchetto di applicazioni per le schede di condominio, per assicurarci che tutto vada liscio e velocemente, in modo da avere un tempo di vacanza minimo.

Le riparazioni e la manutenzione sono importanti, quindi abbiamo un team di appaltatori approvato per gestire ogni eventualità. Abbiamo anche un sistema efficace per affrontare le emergenze.

Dall'inizio alla fine, teniamo pienamente informati sia i nostri clienti che i loro inquilini, in modo che nessuno si chieda mai cosa sta succedendo o cosa potrebbe succedere dopo.

 

Contenuti correlati:

"Vendere il tuo condominio a Miami

"Gestione della proprietà per gli investitori".