Acquista esistente

Se volete utilizzare l'immobile immediatamente o vedere un immediato ritorno sul vostro investimento locativo, allora il mercato immobiliare esistente è l'unica strada da percorrere. Un acquirente in contanti o un acquirente con un finanziamento già in atto può chiudere l'appartamento di sua scelta e prenderne la proprietà in circa 30-60 giorni.

Un altro motivo per acquistare un appartamento esistente è che l'acquirente non ha bisogno di immaginazione. Tutto ciò che riguarda l'appartamento, il suo stato di finitura, la funzionalità di tutto ciò che si trova nell'appartamento e nelle strutture comuni, etc., le viste, l'approccio della società di gestione alla soddisfazione del proprietario, i conti dell'associazione, le riserve, etc. sono tutti noti. Lo sviluppo avrà anche una storia nota di affitti e di tassi di affitto e di posti vacanti se si vuole possedere un appartamento che genera reddito.

È anche più facile organizzare il finanziamento su un appartamento esistente, poiché il prestatore ha pari accesso agli stessi fatti, alcuni dei quali saranno utilizzati per determinare se presterà ad un potenziale acquirente.

Acquista Pre-costruzione

Si tratta di un processo a lungo termine e potrebbe richiedere più denaro. La reputazione dello sviluppatore e i suoi stessi finanziatori influenzano il mutuante residenziale per quanto riguarda la concessione di un prestito pre-costruzione. Il prestito può essere soggetto a un deposito più grande rispetto all'acquisto di un immobile esistente. Una volta approvato, il prestito viene poi pagato secondo le fasi prestabilite del processo di costruzione.

È valido notare che alcuni sviluppatori preferiranno un acquirente in contanti per le vendite pre-costruzione. Questo perché è più economico e più veloce per loro vendere ad un acquirente in contanti che ad uno che porta il proprio prestatore nel contratto. Anche il pagamento in contanti può avere un ruolo nelle trattative sui prezzi.

Un vantaggio dell'acquisto di pre-costruzioni a Miami è che gli sviluppatori vogliono che l'incasso in contanti aiuti a finanziare i lavori di costruzione. In cambio, il prezzo della pre-costruzione dovrebbe essere inferiore al prezzo finito, soprattutto se il progetto richiede due o quattro anni prima del completamento. Ciò offre all'acquirente della precostruzione l'opportunità di realizzare un profitto iniziale e sostanziale. Questo vale soprattutto perché gli indicatori economici indicano un mercato immobiliare positivo a lungo termine.

L'acquisto della pre-costruzione ha un altro vantaggio. L'acquirente riceverà un appartamento nuovo di zecca che non è mai stato abitato. Questo è molto importante per molti dei nostri clienti. La finitura finale può essere personalizzata secondo i propri gusti. È più complicato aggiornare un appartamento esistente.

Un aspetto negativo dell'acquisto della pre-costruzione è che lo sviluppatore non permetterà alcuna "contingenza ipotecaria". Se alla chiusura, l'acquirente non riesce ad ottenere un mutuo o a trovare il contante per chiudere, perderà il suo deposito. I finanziatori dello sviluppatore non vogliono arrivare al tavolo di chiusura con l'acquirente solo per scoprire che non hanno la capacità di chiudere!  

Contenuti correlati:

"Cosa bisogna sapere quando si acquista un condominio pre-costruzione a Miami".

Tutte le persone che lavorano nell'ufficio vendite dell'edificio lavorano solo per il costruttore. Non lavorano per l'acquirente, per quanto possano sembrare gentili. Il team di vendita dello sviluppo cerca di massimizzare i profitti per lo sviluppatore e non ha alcun dovere nei confronti dell'acquirente. Potrebbero "dimenticarsi" di dirvi che probabilmente un edificio sorgerà di fronte a voi e rovinerà la vostra vista. Oppure che la stazione di trasferimento dei rifiuti sta per sorgere nella casa accanto. Queste cose sono molto importanti da sapere. Ma non scommettete che il team di sviluppo vi darà un'idea di tutto questo. Rivolgersi direttamente allo sviluppatore per l'acquisto di un condominio è una decisione sbagliata, anche se molti acquirenti mal consigliati vengono risucchiati.

Nella maggior parte dei casi, l'agente dell'acquirente è gratuito, poiché il suo costo è già incluso nelle cifre. Sebbene un acquirente possa pensare di concludere un affare se si presenta senza un intermediario, è probabile che abbia una scarsa conoscenza del mercato e non sappia cosa non sa. Questo può essere pericoloso quando si tratta di una delle transazioni più importanti della propria vita.  

Un agente immobiliare ha due ruoli principali. Il primo è quello di utilizzare la propria conoscenza dettagliata di Miami, dei suoi quartieri e degli immobili disponibili per fornire agli acquirenti informazioni dettagliate e preziose. Conosce i buoni e i cattivi costruttori e condividerà queste informazioni con gli acquirenti, anche se non le renderà mai pubbliche.

Di conseguenza, l'acquirente sarà perfettamente equipaggiato per prendere decisioni di altissima qualità su cosa acquistare, dove acquistare, quanto pagare e a quali condizioni. Avete i vostri obiettivi e le vostre preferenze, il vostro elenco di cose da avere, da desiderare, da non desiderare e da evitare. Armato della vostra lista, il vostro agente immobiliare sarà in grado di aiutarvi a valutare ogni aspetto del vostro processo decisionale. Ogni quartiere, complesso immobiliare e appartamento sarà messo alla prova rispetto alla vostra lista. Solo un agente immobiliare esperto può farlo in modo efficace per voi e la vostra famiglia.

Contenuti correlati:

"Perché hai bisogno di un agente immobiliare con grande esperienza a Miami?

Abbiamo già trattato i passi n. 1 e n. 2, quindi il passo 3 è:

• Coinvolgete un negoziatore di successo, esperto ed efficace come vostro agente di acquisto.
• Discutete in dettaglio i vostri obiettivi, il quartiere, le vostre preferenze in materia di proprietà e le vostre opzioni di budget.
• Armato di tutto questo, il vostro agente saprà esattamente dove concentrarsi e organizzerà per voi degli appuntamenti per ricevere delle presentazioni complete che saranno dirette a come lo sviluppatore e gli appartamenti possono soddisfare i vostri obiettivi.
• Una volta decisa l'unità, il vostro agente, che lavora per vostro conto, sarà in grado di negoziare il miglior accordo possibile, preparare il contratto di acquisto e ricevere il vostro acconto. Con questo in mano, il contratto viene consegnato all'ufficio dello sviluppatore per la firma e la comunicazione di ritorno a voi. Questo, secondo la legge della Florida, lo rende vincolante.
• Il vostro agente comunicherà con l'agente del titolo o con l'avvocato di chiusura per assicurarsi che tutto rimanga in regola. Ciò comprende anche il collegamento con il vostro prestatore, se ne avete uno per garantire che tutte le finanze siano a posto per il giorno della chiusura. Il vostro prestatore o la vostra banca trasferirà per tempo all'agente di chiusura le somme finali del mutuo e qualsiasi altro importo necessario. Gli ufficiali di chiusura della Florida tendono a non accettare assegni il giorno della chiusura.
• Man mano che il vostro appartamento di lusso sta per essere completato, il vostro agente avrà dei contatti per voi, in modo da potervi fornire tutte le decorazioni interne e l'arredamento di cui avete bisogno.

Un condominio hotel è un complesso residenziale che di solito dispone di appartamenti in stile condominiale, ma che funziona come un hotel. I proprietari di un appartamento hanno un atto di proprietà che è loro, ma che può essere affittato agli ospiti dell'hotel quando altrimenti sarebbe vacante. Alcuni costruttori di alto livello stanno fondendo appartamenti privati con suite d'albergo per offrire uno stile di vita di lusso, servizi di alta qualità, supportati da una forte immagine di marca e da una buona gestione.

I pro di possedere un appartamento in un condominio

Considerando il loro appartamento come una casa per le vacanze piuttosto che come una residenza primaria a tempo pieno, i proprietari hanno una casa con un servizio di pulizia e di pulizia completo, e con servizi pubblici di prima classe come piscina, centro benessere, ristoranti raffinati, un centro commerciale, possibilmente negozi di lusso, ecc.

Il proprietario e la direzione dell'hotel concordano sulla durata della permanenza e sulla frequenza con cui può essere affittata. I proprietari ricevono una parte del reddito da locazione.

I contro della proprietà

In primo luogo, non sempre sono considerati investimenti comprovati da alcuni finanziatori. Alcuni sviluppi precedenti erano noti per vendere la proprietà ad un gruppo alberghiero di marca diversa dopo alcuni anni. Questo può avere un impatto negativo sul reddito da locazione degli ospiti. Far passare il proprio avvocato attraverso le clausole scritte in piccolo per chiarire ciò che il promotore o la società di gestione può o non può fare in futuro è un modo sicuro di procedere.

La disponibilità di occupazione del proprietario è limitata, a meno che non si possiede in uno sviluppo che ha suite alberghiere totalmente separate, perché l'hotel vuole capitalizzare sul suo reddito degli ospiti.

Il reddito degli ospiti dipende dal marketing e dalla reputazione dell'hotel e da come gli altri hotel competono per la quota di mercato. Non c'è, quindi, alcun controllo sul reddito. Né i proprietari possono controllare il lato delle spese del libro mastro.

Le spese di manutenzione e le tasse di proprietà tendono ad essere più elevate rispetto a quelle di un normale condominio a causa dell'elevato numero di visite a breve termine degli ospiti e della tassa di gestione incorporata.

A causa della loro storia, le banche tendono a non concedere mutui agli investitori.

Sempre più persone vogliono tradizionalmente possedere un appartamento in un condominio, quindi il mercato potenziale di rivendita può essere limitato nel caso in cui il proprietario decida di vendere di nuovo il proprio appartamento, a meno che il vostro appartamento non sia separato dalle suite dell'hotel.

I condomini esistono a Miami. W Hotel e Residenze South Beach è un esempio perfetto di sviluppo di un moderno condominio hotel. Ma, la maggior parte dei condomini sulla spiaggia di Miami non sono condomini. Se volete esplorare questo concetto di condominio hotel ridisegnato, saremo lieti di dirvi di più e di rappresentarvi come vostro agente di acquisto.

Proprietà di rivendita

Si tratta di un mercato trasparente, quindi la determinazione del valore di mercato è semplice. Le proprietà di rivendita sono elencate per la vendita nel Miami MLS (Multiple Listing Service) gestito dalla Realtor Association of Greater Miami and the Beaches. Questo ci dà non solo dettagli su ogni proprietà attualmente sul mercato, ma anche da quanto tempo è stata quotata, quali variazioni di prezzo può aver avuto, ecc. La MLS ci dà anche l'accesso pronto alle proprietà che sono sotto contratto ma non chiuse, e tutte le proprietà chiuse di recente con il prezzo effettivo per cui sono state vendute. I registri della contea possono richiedere un mese per aggiornare i loro registri. Armati di questo e dei dettagli di ogni appartamento, possiamo calcolare accurate valutazioni di mercato e consigliare ai nostri clienti quale sarebbe un prezzo d'offerta ragionevole per l'acquisto di appartamenti in vendita a Miami.

Nuovo sviluppo

Alcuni nuovi sviluppi sono elencati nella MLS allo stesso modo. In caso contrario, sapremo quali cambiamenti di prezzo possono esserci stati man mano che ogni fase è stata completata e venduta. Acquistare non appena una fase è disponibile significa di solito che i nostri clienti ottengono un prezzo migliore.

Un altro motivo per coinvolgere un agente non appena si inizia a pensare a un investimento significa che può essere più utile per voi. Prima conosciamo gli obiettivi e i tempi degli acquirenti, più possiamo tenerli al corrente di ciò che accade negli sviluppi a cui potrebbero essere interessati.

Un broker esperto dispone di un'eccellente rete di contatti e spesso viene a conoscenza dei piani di marketing e di prezzo di un costruttore prima che vengano resi pubblici. Quanto prima un broker viene a conoscenza di un progetto, tanto più prezioso può essere per un acquirente. 

Sia per le proprietà di nuova costruzione che per quelle di rivendita, un broker esperto conoscerà i retroscena relativi alla solidità dello sviluppatore, alla stabilità finanziaria della società di gestione, al livello di finanziamento delle riserve, alla qualità della costruzione della proprietà (in base ai precedenti dello sviluppatore e dell'appaltatore) e alla manutenzione della proprietà.e la manutenzione dell'immobile. Un broker esperto utilizzerà tutti questi dettagli per valutare il valore di mercato, quale potrebbe essere un buon prezzo di apertura e quale potrebbe essere il prezzo finale di chiusura. Per alcuni acquirenti, i termini e le condizioni possono essere gli elementi più importanti da negoziare, ed è per questo che ci rivolgiamo sempre a un avvocato per i nostri clienti.

Mentre noi agiamo come vostro agente di acquisto, raccomandiamo sempre ai nostri clienti di far redigere il contratto finale da un avvocato immobiliare specializzato. Gli investimenti multimilionari sono transazioni importanti, e quindi vogliamo che un avvocato protegga gli interessi dei nostri clienti una volta arrivati alla fase contrattuale.

Contenuti correlati:

"Pensare alla rivendita quando si acquista un appartamento a Miami"

"Gli appartamenti in vendita a Miami sono molto meno costosi di altre città del mondo".

I nostri clienti stranieri spesso si pongono questa domanda. In primo luogo, è bene sapere che gli Stati Uniti vedono i proprietari di immobili stranieri allo stesso modo in cui vedono gli investitori nazionali. Non ci sono, quindi, restrizioni come l'imposta di bollo extra come in molti altri paesi.

Il compenso del broker immobiliare è coperto dal venditore, quindi i nostri servizi sono gratuiti per voi come lo sono per tutti i nostri clienti nazionali.

Alcuni finanziatori hanno condizioni di prestito aggiuntive, come ad esempio un prestito di valore inferiore, ma saremo lieti di mettervi in contatto con una banca con sede negli Stati Uniti. La maggior parte dei nostri clienti sceglie di lavorare con HSBC o Citi Private.

Gestiamo l'intero processo e ci teniamo in contatto con prestatori, agenti di vendita, agenti di titolo, avvocati, ecc. Molti dei nostri clienti sono fuori città o fuori dal paese, quindi siamo abituati a questa parte del servizio clienti. Aiuta anche il fatto che effettuiamo transazioni commerciali in diverse lingue. Hablamos español, y falamos portuguese, e noi parliamo italiano.

Contenuti correlati:

"Questioni fiscali e legali per gli stranieri che acquistano immobili negli Stati Uniti".

"Gli stranieri possono acquistare proprietà negli Stati Uniti"

In primo luogo, i proprietari stranieri sono trattati allo stesso modo dei proprietari nazionali per quanto riguarda la maggior parte delle imposte. La Florida non ha un'imposta statale sul reddito, quindi le imposte sulla proprietà tendono ad essere un po' più alte in termini di aliquota fiscale rispetto ad altri stati. Detto questo, i prezzi a Miami sono un terzo o la metà di quelli di New York, il che mitiga il costo totale. Inoltre, con tutti gli ammortamenti fiscali disponibili per gli investitori-proprietari, molti non pagano alcuna imposta sul reddito per i loro redditi da locazione per 10-15 anni dopo l'acquisizione della proprietà.

I proprietari di immobili residenziali primari possono "mettere a dimora" la loro casa. L'abitazione ha tre vantaggi. Fino a 50.000 dollari del valore imponibile della proprietà non saranno soggetti all'imposta sulla proprietà, c'è un limite a quanto le aliquote dell'imposta sulla proprietà possono aumentare in un dato anno. Questo limite cumulativo può avere un beneficio sostanziale nel corso degli anni. Il terzo vantaggio è che il limite cumulativo della proprietà può essere trasferito ad un'altra residenza primaria nel caso in cui si decida di vendere e acquistare altrove in Florida.

Come punto secondario, la Florida scontisce l'imposta sugli immobili dovuta fino al 4% per il pagamento dell'importo "dell'anno prossimo" entro il novembre di "quest'anno". Un dollaro risparmiato è un dollaro guadagnato.

Molti investitori stranieri chiedono al loro avvocato di costituire una società all'estero in un paese appropriato, in modo da evitare il reddito sulla proprietà, ecc. Consigliamo ai nostri clienti di chiedere consiglio agli specialisti fiscali del loro paese, in modo da ridurre al minimo tutti gli oneri fiscali.

Le vendite di condomini sono soggette all'imposta federale sugli utili da alienazione (TTPCP) sull'utile da alienazione. La legge federale consente tuttavia ai venditori di rinviare completamente qualsiasi CGT utilizzando il processo di scambio 1031 e acquistando un altro immobile approvato in un periodo di tempo prestabilito. La 1031 Exchanges ha una serie di passi specifici da seguire, e il vostro avvocato si assicurerà che tutto sia completato di conseguenza, e la CGT sarà rinviata fino a quando non ci sarà una vendita definitiva, nel caso decidiate di liquidare e non acquistare un'altra proprietà.

Un proprietario straniero che vende avrà il 15% del prezzo di vendita trattenuto fino a quando l'Agenzia delle Entrate (IRS) non si sarà accertata che tutte le imposte dovute siano state pagate. L'importo rimanente viene poi rimborsato.

Contenuti correlati:

"Beni immobili e imposte correlate".

"Informazioni sulle imposte immobiliari di lusso di Miami di cui dovreste essere a conoscenza".

Questa è spesso una delle domande più tardive che i nostri clienti ci pongono quando iniziamo la ricerca del loro nuovo appartamento di lusso. Molti dei nostri clienti vivono fuori dallo stato e vogliono sapere che il loro investimento è in mani sicure durante tutto l'anno.

Abbiamo un "servizio di gestione delle proprietà leggere". Abbiamo anche un servizio completo di gestione delle proprietà tramite un partner locale di Miami. Lo faremo:

Commercializzate il vostro immobile, in modo completo, per trovare l'inquilino giusto alle condizioni giuste e al giusto importo di affitto per il vostro immobile. Esaminiamo a fondo gli inquilini (non ci limitiamo a fare una semplice verifica del credito) e poi prepariamo i documenti di locazione. Ci occupiamo anche del rinnovo e della disdetta del contratto di locazione.

Le associazioni di condominio esaminano anche gli inquilini, per cui assistiamo con il pacchetto di applicazioni per le schede di condominio, per assicurarci che tutto vada liscio e velocemente, in modo da avere un tempo di vacanza minimo.

Le riparazioni e la manutenzione sono importanti, quindi abbiamo un team di appaltatori approvato per gestire ogni eventualità. Abbiamo anche un sistema efficace per affrontare le emergenze.

Dall'inizio alla fine, teniamo pienamente informati sia i nostri clienti che i loro inquilini, in modo che nessuno si chieda mai cosa sta succedendo o cosa potrebbe succedere dopo.

Contenuti correlati:

"Vendere il tuo condominio a Miami

"Gestione della proprietà per gli investitori".