Guida agli investimenti immobiliari a NYC

Un investimento immobiliare di successo si basa sulla costruzione di una strategia basata su obiettivi commerciali che aiutino a scegliere la posizione e il tipo di investimento immobiliare migliore. La comprensione del mercato degli investimenti immobiliari richiede tempo per essere appresa e compresa, quindi la quarta parte di una strategia di successo (oltre a obiettivi, ubicazione e tipologia) consiste nell'utilizzare al meglio i migliori consigli disponibili. utilizzare al meglio i migliori consigli disponibili. Parliamo degli obiettivi di investimento in "Una strategia comprovata per l'acquisto della vostra prima proprietà in affitto" e "Non inseguire il rendimento quando acquisti un immobile da investimento". Gli investitori di successo si chiedono continuamente: "Questo è il miglior consiglio che posso ricevere e lo sto utilizzando al meglio?

Rispondere a questa domanda è l'obiettivo di questo articolo.

Il settore immobiliare è globale. Molti fattori, da quelli globali a quelli locali, influenzano i prezzi attuali, il valore futuro del capitale e il reddito da locazione attuale. Oltre ai fattori globali e regionali da considerare, ogni Paese ha le proprie normative fiscali in materia di reddito, immobili e plusvalenze. Inoltre, ogni Paese ha i propri costi di acquisto, finanziamento e vendita. Questi costi hanno un effetto diretto sul cap rate, sul flusso di cassa netto, sulla leva finanziaria e sui profitti futuri.

All'interno di ogni Paese ci sono le città. Prendendo in considerazione i fattori regionali e nazionali e poi scendendo a livello di città, gli investitori sono maggiormente in grado di prendere decisioni sagge e di fare le scelte migliori, in modo da massimizzare i risultati e ottenere i sette motivi sopra elencati.

Panoramica dei quartieri per gli investitori immobiliari di NYC

La giusta collocazione è fondamentale per il successo finale. Nel nostro articolo "Un'analisi delle migliori città in cui investire in immobili in affitto nel 2019" troverete un'analisi dettagliata dell'argomento. In sintesi, il Fondo Monetario Internazionale ha studiato 57 economie e le ha suddivise in tre categorie per quanto riguarda gli investimenti immobiliari. Abbiamo collegato questo studio al più recente rapporto di UBS Wealth Management su 20 singole città. È evidente che alcune città del mondo, come Hong Kong, Toronto e Londra, si trovano in un territorio che UBS definisce "a rischio bolla". Altre sono classificate come sopravvalutate, discretamente valutate e sottovalutate.

La nostra attenzione come agenti immobiliari è rivolta a New Yorkin particolare Manhattan e i suoi quartieri. Tuttavia, abbiamo anche informazioni su Centro di Miami e consigli generali per investire in immobili di lusso a Miami.

Quando si acquista un investimento immobiliare a New York, la posizione è importante. L'ubicazione giusta per l'investimento immobiliare e la scelta dell'immobile giusto sono in grado di soddisfare tutti e sette i motivi sopra elencati. Ogni città ha dei quartieri, che garantiscono una maggiore o minore rivalutazione dei prezzi. Ogni quartiere si rivolge anche a specifiche tipologie di mercato degli affitti. Tali tipologie includono, ad esempio:

• Professionisti che preferiscono affittare piuttosto che possedere un immobile vicino alla loro sede di lavoro e che soddisfi anche i loro obiettivi di vita sociale e familiare.
• Individui facoltosi che desiderano un pied-à-terre occasionaleterra per soggiorni di lavoro o di vacanza per un periodo più lungo, in modo che la loro famiglia possa sfruttare al meglio i servizi sociali, gastronomici e commerciali dell'edificio e della zona.
• Persone con famiglie giovani che preferiscono o devono affittare la casa giusta nella posizione giusta.
• Studenti che frequentano il college, l'università, la scuola privata o l'accademia locale.
• Ognuno di questi quattro esempi di mercato degli affitti aiuterà l'investitore a determinare quale località scegliere e quale tipo di immobile scegliere. Tutti questi mercati tendono a registrare alti tassi di occupazione a prezzi di locazione elevati. Di conseguenza, generano un rendimento elevato, un buon flusso di cassa e una buona rivalutazione del prezzo dell'immobile.

I diversi tipi di immobili attraggono diversi tipi di inquilini. Quando gli investitori scelgono il tipo di immobile da acquistare, devono esaminare attentamente e scegliere l'edificio giusto per il tipo di inquilini che vogliono attirare. Esistono diversi tipi di buone proprietà da affittare.

Le case multifamiliari sono ottime proprietà da affittare. Una proprietà multifamiliare è, in sostanza, un edificio in cui sono presenti più abitazioni autonome. L'edificio può essere un duplex (due case), un triplex (tre case), un quadplex o un fourplex (quattro case) o un condominio (condominio o cooperativa).

L'investimento in una casa multifamiliare presenta numerosi vantaggi. La scelta di un immobile che soddisfi in modo specifico gli obiettivi immediati e a lungo termine di un investitore è semplice. Molti affittuari scelgono quasi automaticamente un'unità multifamiliare, perché il mercato è forte. Scelgono questa strada perché sono le tipologie di immobili più disponibili, quindi è facile per loro scegliere l'immobile specifico che fa al caso loro. Troveranno vicini "come loro" e quindi la vita sociale e familiare sarà piacevole.

L'edificio avrà un amministratore di proprietà professionista che si occuperà della manutenzione dei servizi e della gestione dei problemi.

Gli investimenti immobiliari multifamiliari massimizzano o, come minimo, uniformano i tassi di rendimento. Se un investimento immobiliare monofamiliare rimane vuoto per un mese, il rendimento si riduce del 100%. Se un'unità di un quadrifamiliare non viene occupata per un mese, il rendimento si riduce del 100%. mese, la resa complessiva si riduce solo del 25%.

Se un membro della famiglia vive in un'unità e si occupa della gestione degli altri immobili - per imparare le basi della gestione e della conduzione di un'impresa - il reddito delle altre unità paga o contribuisce ai costi della casa del membro della famiglia e genera un profitto da investire nell'acquisto dell'immobile successivo. Questi due fattori sono un incentivo per garantire il successo dell'attività di locazione.

Una volta che l'investitore ha scelto l'ubicazione e la tipologia dell'immobile, la decisione successiva riguarda scelta l'edificio giusto. Questa decisione ha due aspetti: quello dell'investitore e quello dell'inquilino. Se si riesce a farli funzionare entrambi, il risultato sarà il successo dell'investimento.

Il lato dell'investitore

Anche in questo caso, le decisioni incorporano gli obiettivi sottostanti. In termini semplici e pratici, le decisioni si basano su aspetti quali:

• Le norme e i regolamenti consentono tariffe di affitto e di locazione accettabili? Una cooperativa può avere regolamenti che impediscono di affittare l'unità per un periodo minimo. Le cooperative richiedono anche che i potenziali inquilini siano intervistati e approvati.
• Esistono norme cittadine o comunitarie che possono limitare l'importo dell'affitto o il numero (o il numero) di giorni all'anno in cui l'immobile può essere affittato? può casa per ogni inquilino?
• In quanto tempo l'immobile sarà pronto per essere affittato? Vale la pena acquistare un immobile non finito a un prezzo eccellente, per massimizzare l'apprezzamento futuro del prezzo e perdere il reddito da locazione iniziale, oppure acquistare un immobile pronto per l'occupazione per massimizzare il rendimento immediato e compensare i costi di acquisto, ecc?
• Se la proprietà è completa, quali sono le sue condizioni? Un'ispezione professionale da parte di un ispettore domestico qualificato, preferibilmente in base agli standard ASHI (American Society of Home Inspectors) per assicurarsi che tutto ciò che dovrebbe essere ispezionato lo sia. I problemi di sicurezza o di funzionalità devono essere affrontati nel contratto di acquisto e gestiti prima della chiusura.

Il lato dell'inquilino

Gli inquilini tendono a scegliere una casa in base a cinque criteri. Essi si riducono a prestigio, privacy, spazio, vista e convenienza. Il "PPSVC dell'affitto". Questi fattori non sono in ordine di importanza, poiché alcuni inquilini ne privilegiano uno o più rispetto agli altri. Discutiamone:

• Il prestigio può essere molto importante. Un inquilino facoltoso che cerca un'unità occasionale in città, perché preferisce una casa a una suite d'albergo, può mettere il prestigio dell'immobile e la sua posizione in cima alla sua lista. Uno studente o una famiglia di professionisti potrebbero non farlo.
• La privacy è spesso importante per molte persone. Una celebrità o una famiglia con bambini piccoli possono cercare la privacy.
• Lo spazio è importante per gli inquilini con figli o per chi ha bisogno di un ufficio a casa, ma meno per uno studente o un single che vuole solo essere vicino all'università o all'ufficio.
• La vista è importante per molte persone. L'acquisto di un'unità multifamiliare sufficientemente alta da dare una sensazione di spazio quando si guarda fuori dalle finestre spesso comporta un premio di prezzo rispetto a un'unità che si trova a un piano inferiore con vista su un muro di mattoni. Una vista su Central Park, ad esempio, richiede un prezzo di acquisto elevato, genera un rendimento più alto e offre un prezzo di vendita elevato quando è il momento di liquidare i profitti.

Una vista meno suggestiva potrebbe non offrire un rendimento sufficientemente elevato da coprire il premio sul costo di acquisto, ma la leva finanziaria dell'investimento attenua questo problema. Le unità con una vista migliore, soprattutto se la scelta del pagamento dell'affitto è minima, vedranno sempre tassi di occupazione più elevati rispetto a quelle con una vista scadente.

• La convenienza è importante per molti inquilini. Vogliono essere vicini all'ufficio, all'università, a un'area giochi se hanno bambini, a buoni trasporti, ecc. La convenienza è un potente motivatore e spesso consente di ottenere tassi di occupazione più elevati per il proprietario.

Quando si prendono in considerazione sia gli aspetti del proprietario che quelli dell'inquilino, è più facile scegliere l'edificio giusto e quindi massimizzare il flusso di cassa e i profitti.

Gli investitori più saggi comprendono i costi dell'acquisto di un immobile a New York e della sua successiva proprietà. I componenti dei costi si dividono in tre categorie principali:

• Costo di acquisizione
• Costi operativi
• Costo di vendita

I costi di acquisizione comprendono il prezzo pagato per l'immobile più l'acquisto degli articoli necessari per affittarlo. A Manhattan e Miami, gli elettrodomestici della cucina sono solitamente inclusi nell'acquisto. A Manhattan la pavimentazione di un nuovo appartamento è inclusa, mentre a Miami potrebbe non esserlo. Questi commenti sui prezzi di acquisto più bassi degli appartamenti di Miami interesseranno gli investitori per i quali i costi iniziali sono una priorità.

Gli acquirenti pagano le ispezioni, l' assicurazione sul titolo di proprietà, le spese dell'agente per il titolo di proprietà e le spese dell'avvocato per la chiusura, oltre a costi proporzionali come le tasse o le spese di gestione che il venditore ha prepagato. I costi di gestione comprendono voci quali le spese di gestione dell'immobile, l'assicurazione, le tasse, le utenze, i costi del mutuo, ecc. Questi dovrebbero essere coperti dagli affitti degli inquilini. I proprietari possono anche essere responsabili dei propri costi di marketing nella ricerca di inquilini.

Quando i proprietari vendono il loro investimento immobiliare, pagano le spese di intermediazione per commercializzare l'immobile e trovare un acquirente pronto, disponibile e capace. Possono anche assumere un proprio consulente legale, oltre a essere responsabili di eventuali riparazioni per rendere l'immobile sicuro e funzionale.

Se da un lato ci sono dei costi, dall'altro ci sono anche preziosi vantaggi fiscali che gli investitori possono sfruttare per minimizzare i costi. Agli investitori conviene comprendere le norme e i regolamenti in materia di imposte sugli immobili perché l'acquisto e la gestione dell'immobile è una transazione commerciale, quindi tutti i costi validi sono deducibili dalle tasse.

Le regole dell'IRS sono molto favorevoli all'investitore, a differenza di quanto avviene in molti paesi. Oltre alla deducibilità fiscale dei costi diretti di acquisto e di proprietà, il proprietario può ammortizzare il valore dell'immobile in 27,5 anni. Quindi, anche se l'immobile acquista valore di mercato, può essere ammortizzato a fini fiscali. Quando è il momento di vendere, utilizzando una permuta 1031 (vedi sotto), la potenziale imposta può essere differita a condizione che i proventi della vendita siano investiti in un altro bene "simile". "Simile" non significa necessariamente, ai fini fiscali, un altro immobile.

La città di New York offre opportunità di riduzione delle imposte e la Florida non ha un'imposta statale sul reddito. Gli investitori stranieri dovrebbero richiedere una consulenza per la costituzione di un'entità societaria e per altre questioni fiscali, in modo da evitare o ridurre al minimo l'imposizione fiscale negli Stati Uniti.

Lo scambio fiscale differito 1031 (dal nome della Sezione 1031 dell'Internal Revenue Code statunitense) consente a un investitore di vendere un immobile e di utilizzare tutti i proventi della vendita per acquistare uno o più immobili "simili" di valore uguale o superiore, entro un periodo di tempo approvato, senza pagare alcuna imposta sulle plusvalenze dell'immobile venduto. L'imposta viene differita fino alla liquidazione finale senza ulteriori investimenti.

La regola 1031, quindi, è un modo eccellente per massimizzare il rendimento dell'investimento, perché tutto il profitto può essere utilizzato per acquistare la proprietà (o le proprietà) successiva senza trasferire alcuna parte del profitto al governo.

Gli investitori possono sfruttare questo vantaggio per consolidare o diversificare gli investimenti attuali, sfruttare al meglio un mercato emergente, ottenere rendimenti migliori altrove o azzerare l'orologio dell'ammortamento. Ad esempio, gli immobili di New York possono essere "scambiati" con un appartamento di lusso a Miami. Un terreno libero o un edificio commerciale a Miami possono essere "scambiati" con altri investimenti immobiliari a New York. Le opzioni sono molte, le norme che regolano gli scambi sono rigide e le transazioni devono essere gestite da un intermediario autorizzato.

Affidandosi ai consigli dell'agente immobiliare o del gestore, gli investitori possono massimizzare i loro rendimenti. Questo ci porta alla sezione successiva.

"Imposta sulle plusvalenze immobiliari"

Ovviamente, ci sono tre componenti principali per ottenere il massimo ritorno dal vostro investimento. Il primo è il prezzo da pagare. Considerando l'eventuale rivendita durante il processo di acquisto è segno di un investitore di successo. L'articolo riportato nel link si concentra su Miami, ma i principi discussi sono componenti di qualsiasi processo di acquisto/rivendita di un investimento immobiliare.

I costi e le entrate derivanti dalla proprietà sono di fondamentale importanza per il rendimento finale. Una domanda che i nostri clienti ci pongono spesso è come ottenere il massimo per il loro denaro, oltre a negoziare un ottimo prezzo di acquisto per l'immobile giusto nella posizione giusta. Un modo efficace per garantire questo risultato è quello di sfruttare la leva dell'acquisto.

Due approcci alla leva finanziaria

Il primo, e ovvio, è quello di stipulare un mutuo ipotecario sulla proprietà. Gli investitori stranieri sanno che esistono istituti di credito americani ben consolidati e disposti a concedere prestiti immobiliari. Gli investitori nazionali spesso versano un anticipo del 20% e prendono in prestito il resto. Gli investitori stranieri spesso versano un acconto del 50%.

L'acconto può provenire da un guadagno in borsa o dalla vendita di un immobile esistente per sfruttare al meglio l'apprezzamento del prezzo e i vantaggi dello scambio 1031. Il costo dell'ammortamento è ovviamente deducibile dalle tasse e l'inquilino copre i costi del prestito attraverso l'affitto.

Il secondo metodo più comune è quello di utilizzare il patrimonio netto di un immobile attuale come anticipo. I due modi per farlo sono l'accensione di un mutuo ipotecario utilizzando il patrimonio netto dell'immobile come garanzia. Il secondo modo è quello di utilizzare una linea di credito home equity (La differenza principale è che la linea di credito può essere utilizzata per qualsiasi cosa e gli interessi vengono pagati solo sul credito utilizzato. Essa, pertanto, consente un approccio più sottile alla ricerca dell'immobile d'investimento giusto e alla copertura dei costi di acquisto e di eventuali ristrutturazioni, ecc.

Un ovvio vantaggio del finanziamento dell'acquisto è che l'apprezzamento del prezzo dell'immobile viene finanziato dall'acconto versato e dal reddito da locazione. Un acconto di 600.000 dollari su un immobile di 3 milioni di dollari che vede una rivalutazione del prezzo del 5% (150.000 dollari) significa che la rivalutazione rappresenta un rendimento del 25% sull'importo dell'acconto.

I finanziamenti per gli investitori accreditati hanno un buon senso commerciale.

L'utilizzo del giusto gestore immobiliare massimizzerà l'occupazione perché la società di gestione si occuperà di commercializzare l'immobile ai potenziali inquilini, di esaminarli e di gestire il contratto di locazione mentre è attivo. La decisione di appaltare questa attività spesso produce inquilini migliori e tassi di occupazione più elevati. Entrambi si traducono in un rendimento più elevato.

Il terzo elemento per ottenere il giusto ritorno è affidare la vendita a un agente immobiliare esperto e di successo che la commercializzi correttamente. L'agente aiuterà a negoziare il miglior prezzo di mercato, alle migliori condizioni per l'attuale proprietario e nei tempi da lui preferiti.

Mettendo insieme questi tre elementi, compreso un eventuale scambio 1031, l'immobile genererà il massimo ritorno sull'investimento. Ecco cosa significa prendere la migliore decisione di investimento immobiliare.

La gestione efficace degli investimenti immobiliari richiede tempo, capacità ed esperienza. Esistono due tipi di gestione immobiliare: la "gestione leggera" e la "gestione completa". La gestione immobiliare leggera è la strada che molti clienti scelgono perché si occupa degli elementi iniziali e critici e può iniziare non appena l'immobile scelto per l'investimento è sotto contratto.

Gestione della proprietà leggera

Questo servizio gestisce tutte le fasi a partire dalla ricerca dell'inquilino giusto. L'investimento immobiliare viene commercializzato presso i potenziali inquilini, l'inquilino viene esaminato, il contratto di locazione viene preparato, le domande di iscrizione ai consigli di condominio vengono sostenute e vengono organizzate le riparazioni necessarie, ecc. La gestione immobiliare leggera esclude la gestione del denaro dell'inquilino o del proprietario, ma include la risoluzione e il rinnovo dei contratti di locazione.

Gestione completa della proprietà

Questo servizio comprende la gestione degli affitti, il pagamento delle bollette, ecc. con servizi completi di contabilità e rendicontazione finanziaria. Si occupa anche degli sfratti degli inquilini, se mai fosse necessario.

Servizi di gestione immobiliare di Manhattan Miami

L'acquisto e la proprietà di immobili da investimento è un modello di business redditizio e un modo ben collaudato per costruire e proteggere la ricchezza. Sfruttando gli investimenti, sfruttando tutti i potenziali sgravi e sgravi fiscali, e insediando gli inquilini giusti, si massimizza il rendimento e l'apprezzamento dei prezzi. L'investimento immobiliare a New York è sempre una scommessa solida.

La scelta di una società di gestione immobiliare esperta che si occupi della commercializzazione dell'investimento immobiliare, della selezione degli inquilini e della predisposizione dei documenti di locazione a tutela del locatore è un altro elemento importante per diventare un proprietario di un investimento immobiliare di successo. Gli investimenti immobiliari si dimostrano un modo solido per raggiungere molti obiettivi.

Contattateci oggi stesso e scoprite come investire in immobili a Manhattan o a Miami.