DIFFERENZA TRA COOP VS CONDOMINIO

DETERMINARE IL TIPO DI IMMOBILE DA ACQUISTARE
 

RICHIEDERE UN INCONTRO

Prima di iniziare una ricerca di proprietà, gli acquirenti dovrebbero comprendere i diversi tipi di proprietà disponibili per la vendita nel loro mercato. Per esempio, Manhattan ha quattro tipi di proprietà uniche, tra cui: cooperative (cooperative), condomini (condomini), case a schiera (o brownstones) e condomini. L'immobiliare di Manhattan è composto da circa il 25% di condomini, il 70% di cooperative e il 5% di condomini e case a schiera. A Miami, ci sono solo due tipi di proprietà: condomini e case indipendenti. Un buon agente immobiliare conosce tutti i pro e i contro dell'acquisto di un condominio, coop, condominio o casa indipendente.  

CONDOS

Un condominio è una proprietà immobiliare, come possedere una casa, in cui il proprietario detiene la proprietà per atto di proprietà di un appartamento e una percentuale delle sue aree comuni. I proprietari pagano le tasse di proprietà alla città e i canoni mensili sotto forma di oneri comuni al Condo Board, che sovrintende al funzionamento del condominio. Il finanziamento tradizionale può essere ottenuto per l'acquisto di un condominio con un acconto del 20% nella maggior parte dei casi per i residenti negli Stati Uniti e un acconto del 30% per i cittadini stranieri.

Per molti, i pro dell'acquisto di un condominio supereranno i contro. L'acquisto di un condominio è molto più democratico dell'acquisto di un bottaio, poiché i condomini sono molto meno restrittivi e aperti a chiunque abbia i fondi per comprarne uno. In genere, i condomini permettono ai proprietari di subaffittare i loro appartamenti con poche restrizioni. Inoltre, i condomini consentono la proprietà all'estero, hanno meno restrizioni, richiedono acconti più bassi e sono più facili da finanziare rispetto alle cooperative. La maggior parte dei condomini sono stati costruiti negli ultimi 30 anni e includono molti servizi che gli attuali proprietari e inquilini si aspettano, tra cui centri fitness, piscine, saloni, ecc. Questi servizi non si trovano nella maggior parte dei coop. Tutte queste caratteristiche rendono un condominio più commerciabile, aumentandone la vendibilità. I condomini di NYC comprendono solo il 25% del totale delle proprietà residenziali in vendita a Manhattan. Questa limitazione dell'offerta e la desiderabilità di nuovi condomini che hanno molti servizi rendono i condomini più costosi dei coop.

Un altro grande punto di forza per i condomini di Manhattan sono le detrazioni fiscali che alcuni di essi offrono come il 421G e il 421G. 421A abbattimento fiscale. Negli anni '70, la città ha lanciato un programma per incentivare gli sviluppatori a costruire sui lotti liberi, ricevendo al contempo un'esenzione di 10 anni dal pagamento delle tasse. Anche gli acquirenti di case e gli investitori che acquistavano unità in un condominio con abbattimento fiscale beneficiavano di queste agevolazioni fiscali decennali. Recentemente abbiamo visto il ritorno di questi sgravi fiscali su una manciata di condomini di Manhattan e potete saperne di più sul blog qui sotto:

Correlato: "Il ritorno e la scomparsa dell'abbattimento fiscale ventennale"

Gli investitori e gli acquirenti stranieri dovrebbero quindi concentrare le loro ricerche immobiliari sui condomini.

Ricapitolando, i condomini sono / hanno:

  • Poche restrizioni

  • Amico dell'investitore

  • Facilità di accesso ai finanziamenti

  • Pro acquirenti stranieri

 

NYC CONDOMINI IN VENDITA

 

COOPS

Le cooperative (o cooperative) sono edifici di proprietà di società che vendono azioni di una società ad azionisti in cambio di contratti di locazione a lungo termine di proprietà. Il contratto di locazione di proprietà permette a un azionista che sta acquistando azioni di utilizzare un particolare appartamento nell'edificio della cooperativa. Quanto più grande è l'appartamento coop, tanto maggiore è il numero di azioni che l'azionista deterrà e quanto più alta è la quota dei costi di manutenzione che l'azionista pagherà. Le spese di manutenzione sono pagate alla società e comprendono tutte le spese dell'edificio, comprese le tasse immobiliari e gli interessi ipotecari se la società detiene un'ipoteca sull'edificio. In confronto, gli edifici condominiali non possono ottenere mutui, quindi le spese di HOA condominiali non possono mai includere gli interessi ipotecari.

Ci sono molti pro e contro per l'acquisto di un appartamento co-op. In primo luogo, i condomini sono di solito più costosi delle cooperative perché le cooperative sono più vecchie e rappresentano il 70% del mercato. Le cooperative, tuttavia, possono stabilire tutte le regole che vogliono e i loro azionisti devono attenersi a tali regole. Sotto la proprietà cooperativa, gli azionisti sono generalmente tenuti ad occupare i loro appartamenti come residenza principale. Inoltre, le cooperative hanno regole che limitano fortemente o vietano le sublocazioni, quindi gli investitori devono fare attenzione che una cooperativa non sia considerata un buon investimento.

Una regola comune della coop newyorkese è il divieto di proprietà straniera. In generale, le coop vietano gli acquirenti stranieri poiché può diventare impossibile fare causa a un cittadino straniero che ha la maggior parte dei loro beni e delle loro fonti di reddito al di fuori degli Stati Uniti. Anche se la società cooperativa ottenesse una sentenza contro un proprietario straniero, sarebbe probabilmente inesigibile se i beni del proprietario si trovassero a 4.000 miglia di distanza in un altro paese.

Il finanziamento di un appartamento co-op richiede l'utilizzo di un prestito personale piuttosto che di un'ipoteca. La società cooperativa detterà l'importo del prezzo di acquisto che può essere finanziato, pari al 50% - 75% del valore dell'immobile. Come per un'ipoteca, gli interessi sul prestito personale sono deducibili ai fini fiscali. Una caratteristica comune delle cooperative è una tassa a cascata, generalmente pari al 2-3% del prezzo di vendita dell'appartamento, pagata dal venditore alla società cooperativa al momento della vendita di un appartamento. I potenziali proprietari (e gli affittuari, se autorizzati dal Consiglio di amministrazione) devono essere intervistati dal Consiglio di amministrazione Coop e presentare al Consiglio di amministrazione una domanda formale di approvazione. Questo processo può richiedere mesi, non settimane, come per un appartamento. Anche se anche i condomini richiedono una richiesta, gli acquirenti e gli affittuari non vengono intervistati dal consiglio d'amministrazione e il processo di approvazione è molto più semplice.

Correlato: "FAQ: Comprare un appartamento a NYC"

I pro e i contro della cooperazione sono i seguenti:

  • Restrittivo

  • Non favorevole agli investitori

  • Vietare la proprietà straniera

  • Di solito vieta o limita le sublocazioni

  • Preferisco la proprietà primaria

 

NYC COOPS IN VENDITA

 

CONDOZIONI

Il termine condominio è usato nei circoli immobiliari della città di New York come una cooperativa con regole condominiali. Tecnicamente, tuttavia, un condominio è definito come una cooperativa residenziale che ha venduto il suo piano terra come unità commerciale. In pratica, però, il termine viene usato come una cooperativa con regole di condominio. Secondo le regole del condominio, i condomini consentono la sublocazione e la proprietà straniera. Spesso gli edifici costruiti su terreni in affitto rientrano nella categoria dei condomini. Un edificio con un contratto di locazione del terreno richiede ai proprietari di pagare l'affitto del terreno sottostante per un lungo periodo, di solito 99 anni (come per le proprietà a Londra). Questi contratti di locazione, in pratica, sono di solito rinnovati prima della scadenza del contratto di locazione del terreno.

Ricapitolando, un edificio Condop sono / hanno:

  • Poche restrizioni

  • Amico dell'investitore

  • Pro acquirenti stranieri

 

Differenza tra Condominio e Appartamento

La differenza principale tra un condominio e un appartamento è la struttura della proprietà. Un appartamento è una proprietà in affitto che è di proprietà di una società che si occupa della gestione di proprietà per generare reddito da locazione. Generalmente, in un condominio, tutte le unità sono uguali e il proprietario è lo stesso. Al contrario, un condominio è una residenza privata che può essere affittata agli inquilini. Quando si affitta un condominio, il proprietario individuale è il padrone di casa. Quando si affitta un appartamento, la società che possiede l'edificio è il proprietario. I condomini sono di qualità superiore rispetto ai condomini, in quanto molti proprietari primari vivono in condomini. A prima vista, molti servizi nei condomini e negli appartamenti possono sembrare gli stessi, ma è più probabile che si trovino versioni più sofisticate con i condomini, poiché servizi migliori contribuiscono ad aumentare il valore dell'immobile.

 

CASE A SCHIERA (E CASE INDIPENDENTI)

Possedere una Townhouse, o Brownstone, come alcuni sono chiamati, è come possedere una casa unifamiliare. Il proprietario riceve il titolo di proprietà per atto ed è l'unico responsabile del pagamento delle tasse e della manutenzione dell'edificio. Molte persone usano i termini di Townhouse e Brownstone in modo intercambiabile, tuttavia, una Townhouse può essere rivestita in mattoni rossi, calcare, arenaria marrone o legno, mentre una Brownstone è rivestita in arenaria marrone.

Una casa di città è un'abitazione a più piani (annessa o indipendente) costruita vicino alla strada e in scala simile alle case circostanti. Manhattan ha molti tipi di case a schiera, tra cui lo stile architettonico federale, il revival greco, il revival gotico, l'italianato e il secondo impero dell'inizio e della metà del XIX secolo, così come lo stile neo greco, il romanico, il revival rinascimentale e il revival coloniale americano. Case a schiera (e case indipendenti).

Condo vs COOP NYC

 

CASA UNIFAMILIARE O PLURIFAMILIARE A SCHIERA

Un acquirente di una Townhouse ha due opzioni: una Townhouse monofamiliare o una Townhouse plurifamiliare. La scelta dipenderà dalle esigenze di libertà e privacy del proprietario, in quanto la prima offre la maggior parte delle due opzioni. L'acquisto di una multifamiliare, tuttavia, può rendere più conveniente la proprietà della casa, in quanto il proprietario riscuote l'affitto dagli inquilini.

STATISTICHE DELLA CASA A SCHIERA PER MANHATTAN NEL 2010

Le case a schiera di New York City rappresentano solo il 3% delle vendite di immobili a Manhattan, dato che ci sono state solo 196 transazioni. Il prezzo medio di vendita per una Townhouse monofamiliare a Manhattan è stato di 7.948.000 dollari con una dimensione media di 4.909 piedi quadrati o 1.619 dollari al metro quadrato (o 17.428 dollari al metro quadrato). Per il mercato del lusso, il primo 10% di tutte le vendite, il prezzo medio di vendita per una Townhouse unifamiliare a Manhattan è stato di 18.130.000 dollari per 8.914 piedi quadrati, o 2.034 dollari al metro quadrato (o 21.893 dollari al metro quadrato).

FATTORI PRIMARI CHE INCIDONO SUL VALORE DI UNA CASA A SCHIERA

I fattori principali che forniscono valore a una Townhouse sono 1) se ci sono o meno inquilini esistenti che controllano l'affitto, 2) l'ubicazione, 3) le condizioni dell'edificio, e 4) la facciata, o la larghezza dell'edificio.

CONTROLLO AFFITTO

Se decidete di seguire il percorso multifamiliare, ricordate che New York City ha formidabili controlli sugli affitti in tutta la città (o sui prezzi) che possono essere applicati se ci sono sei o più unità nell'edificio. Sarebbe saggio per un acquirente stare alla larga dagli edifici con il controllo degli affitti o dagli inquilini con un affitto stabilizzato, poiché una volta che la proprietà si trasferisce ai nuovi proprietari, lo stesso vale per tutti i controlli sugli affitti. Il nuovo proprietario probabilmente non sarà in grado di sfrattare gli inquilini della proprietà se il proprietario decide di costruire una casa unifamiliare. Il controllo dell'affitto favorisce l'inquilino, quindi i proprietari devono conoscere queste regole dentro e fuori. Nella ricerca di case a schiera a New York City, gli acquirenti dovrebbero cercare edifici con inquilini "Market Rate" o "Free Market". Ciò non significa che un investitore non dovrebbe mai acquistare un immobile con inquilini con controllo dell'affitto. Tuttavia, l'investitore deve sapere che la sua libertà sarà severamente limitata dalle leggi sul controllo degli affitti di New York City e, quindi, il valore della proprietà sarà probabilmente compromesso se gli inquilini che controllano gli affitti saranno presenti.

Correlato: "Trasferirsi a NYC - Guida all'affitto di appartamenti".

POSIZIONE, POSIZIONE, POSIZIONE

Le case a schiera di New York City sono valutate in base al blocco in cui si trovano. Inoltre, la configurazione di ogni blocco ha un impatto sul valore, poiché c'è più valore percepito in un blocco che ha file di Townhouse ininterrotte che in un blocco con un grande edificio che interrompe la continuità. Sia sul Upper East Side e Upper West SideLe case a schiera più costose sono generalmente quelle adiacenti a Central Park negli anni '60 e '70. Sul Upper West Side, le Townhouse che si trovano nei blocchi adiacenti a Riverside Park negli anni '70 e '80 sono più costose di quelle adiacenti a Central Park negli anni '80 e '90. Sul Upper East SideLe case a schiera sui blocchi adiacenti a Park Avenue negli anni '60, '70, '80 e '90 sono più costose delle altre case a schiera della zona.

CONDIZIONI DELL'EDIFICIO

La maggior parte delle case a schiera di New York City sono state costruite nel XIX secolo, quindi sono gli edifici più antichi della città. Di conseguenza, un acquirente dovrà decidere quante ristrutturazioni e riconfigurazioni è disposto a fare per far sì che la Townhouse sia in grado di soddisfare le esigenze dell'acquirente. Mentre molte Townhouse sono state completamente restaurate o rinnovate, molte non lo sono state.

FRONTAGGIO

Generalmente, la facciata, o la larghezza dell'edificio, ha un grande impatto sul valore di una Townhouse. Un acquirente pagherebbe molto di più per una Townhouse di 24 piedi di larghezza che per una Townhouse di 15 piedi di larghezza, a parità di condizioni, compresa la metratura totale. Se volete che prepariamo per voi una ricerca di case a schiera, andate alla nostra Ricerca su misura.

Ricapitolando, case popolari:

  • Nessuna restrizione

  • Amici degli investitori

 

CASE A SCHIERA IN VENDITA

 

Condo vs Townhouse

Una casa a schiera si riferisce allo stile di costruzione. Le case a schiera di solito hanno almeno 2 piani e sono collegate tra loro in fila. Mentre è come una casa, dove il proprietario possiede la struttura e il terreno, non è libera. Una casa a schiera condivide uno o più muri con altre unità di proprietà indipendente. I costi di manutenzione della casa sono determinati dall'associazione dei proprietari della comunità. Al contrario, un condominio è un edificio con unità separata di proprietà dei singoli residenti. I residenti possiedono e mantengono l'interno della loro unità, ma non possiedono direttamente la proprietà su cui si trova l'edificio. 

Correlato: "I prezzi delle case a schiera sono aumentati il doppio rispetto agli appartamenti".

 

Il ritorno della casa unifamiliare

Gli investitori stanno acquistando appartamenti a New York e li stanno riconvertendo in case unifamiliari. Le vendite di case a Manhattan a New York, in particolare, stanno diventando sempre più popolari. Negli ultimi tre anni sono state acquistate più unità monofamiliari o trifamiliari rispetto ai tre anni precedenti messi insieme. Ma perché sta succedendo tutto questo? Sembra che il passaggio di proprietà di immobili di lusso tra investitori facoltosi sia più redditizio rispetto alle piccole vendite del comune proprietario di una casa, che acquista la proprietà per motivi completamente diversi.

Gli acquirenti a lungo termine trovano così difficile trovare una casa unifamiliare a Manhattan che stanno creando la propria. Ironia della sorte, molte di queste case a schiera erano inizialmente case unifamiliari. Ora, i proprietari di case a schiera stanno investendo milioni di euro per ristrutturarle e ricostruirle secondo i layout originali del loro attuale stato plurifamiliare. Ciò comporta spesso il rifacimento dell'impianto idraulico, l'impianto elettrico e la demolizione dei muri inseriti a posteriori.

Agenti immobiliari di Manhattan stimare che la casa a schiera media completa nella Upper West Side costa circa 10 milioni di dollari. I lavori di ristrutturazione per riportare l'edificio al suo layout iniziale possono comportare un aumento da 3 a 5 milioni di dollari.

Dal lato opposto, gli affitti plurifamiliari stanno diventando sempre più popolari in città. L'ambiente lavorativo dopo il 2008 è ancora incerto, il che significa che sempre più persone sono in affitto, a volte con diverse altre famiglie. Non è lo scenario ideale per un proprietario. Con ogni nuovo membro del contratto, le probabilità di perdere l'affitto o di incorrere in problemi aumentano. Alla luce di un mercato degli affitti tenue, l'idea di affittare singole unità abitative nella propria casa a schiera diventa meno allettante, forse a indicare il motivo per cui un numero maggiore di proprietari sceglie di convertire case plurifamiliari a schiera in abitazioni singole, e si rivolge esclusivamente al mercato del lusso a Manhattan, in contrapposizione alla popolazione in generale.

Una cosa è possedere una residenza per la propria famiglia per mettere radici, un'altra è analizzare lo stato attuale del mercato immobiliare in termini di potenzialità di affitto e facilità di rivendita lungo la strada. Con gli affitti plurifamiliari che stanno diventando sempre più popolari, sembra che i lavori di ristrutturazione per la conversione in una casa unifamiliare possano valere l'investimento.


 

Ora, si spera, ora capirete la differenza tra coop vs condomini, townhouse vs condominio, così come altri tipi di proprietà disponibili a New York e Miami.

 

Vendere la vostra casa

PROGRAMMARE UN
INCONTRO DI PERSONA CON IL NOSTRO TEAM

FISSARE UN INCONTRO

Ho bisogno di un agente immobiliare?