Gestione delle proprietà per gli investitori New York e Miami 

Dipende dal mercato e dalla città. 

A New York, era stata l'usanza che prevedeva che l'inquilino pagasse una tassa fino al 15% dell'affitto annuale del primo anno. Recentemente, però, il mercato si è spostato a favore dell'inquilino e stiamo vedendo sempre più offerte in cui il proprietario pagherà la commissione, che è di 1 mese di affitto (circa la metà del 15% che l'inquilino pagava in passato). A New York non viene pagata alcuna commissione sui rinnovi solo per l'anno di locazione originale. 

In Florida, è consuetudine che sia il proprietario a pagare la commissione. L'importo abituale è il 10% dell'affitto annuale per il primo anno e per ogni anno di rinnovo.

In modo completo e molto attento. Eseguiamo un controllo creditizio e criminale sull'inquilino, richiediamo una lettera di assunzione che indichi la durata dell'impiego e lo stipendio, e controlliamo gli estratti conto bancari per assicurarci che abbiano fondi adeguati. Richiediamo anche le referenze personali e professionali e le referenze dei locatori attuali e precedenti. 

Inoltre, ci aspettiamo che il reddito annuo sia tra le 40 volte l'affitto mensile. Questo riduce al minimo il rischio di non poter pagare l'affitto.

Il nostro partner per la gestione completa della proprietà, RD LLC. Essi creano un conto di deposito a garanzia per ogni locatore, riscuotono gli affitti e gli altri pagamenti e pagano tutte le spese del locatore, comprese le tasse immobiliari, le spese comuni e i pagamenti del mutuo. Forniscono inoltre ai proprietari i rendiconti finanziari mensili e trimestrali.

Si coordineranno anche con il vostro CPA per assistervi nelle dichiarazioni dei redditi annuali, se necessario. Per le emergenze, tutte le spese o le riparazioni e le sostituzioni vengono pagate senza approvazione, se inferiori a un importo concordato. Se l'importo è superiore a quello pre-approvato, otterremo l'approvazione del proprietario.

A causa del nostro rigoroso processo di selezione degli inquilini, i nostri locatori subiscono pochissimi ritardi nei pagamenti. Se un inquilino non paga, riceve una lettera di sollecito entro pochi giorni, poi un avviso formale e poi un eventuale avviso di sfratto.

Cerchiamo di lavorare con l'inquilino per metterli in regola o per farli uscire dall'appartamento prima della scadenza del contratto di locazione. Il tempo è fondamentale, quindi ci muoviamo in fretta. A New York possiamo sempre trovare rapidamente un nuovo inquilino. Ma, ancora una volta, sottolineiamo che con il nostro sistema, queste cose sono estremamente rare.

Sono parte di un processo. Prima che un inquilino si trasferisca, ispezioniamo la proprietà e facciamo un video per mostrare che tutto è in buone condizioni.

Accompagniamo il nuovo inquilino attraverso la proprietà, in modo che possa confermare che tutto è come dovrebbe essere.

Gli inquilini non sono responsabili della "giusta usura", quindi se ci contattano per dirci che qualcosa è danneggiato o rotto, abbiamo una base sulla quale possiamo verificare che la correzione del problema è responsabilità dell'inquilino o del padrone di casa.

Se c'è bisogno di lavoro, organizzeremo il lavoro. Gli appaltatori devono essere adeguatamente qualificati e autorizzati e soddisfare l'elevato livello di assicurazione richiesto da ogni edificio. In Florida, per esempio, qualcuno con una "licenza di tuttofare" non può eseguire lavori idraulici o elettrici. A New York, nessuno può entrare nell'edificio senza un'adeguata assicurazione. 

Se il costo è a carico del locatore, approveremo un addebito se inferiore ad un importo concordato e lo detrarremo semplicemente dal rendimento mensile. Se il costo è superiore a quello concordato, ci rivolgiamo al locatore per l'approvazione.

Sappiamo quando un contratto d'affitto terminerà, quindi controlliamo con l'inquilino 60-90 giorni prima della scadenza del minimo per vedere se l'inquilino vuole rinnovarlo. In caso contrario, cerchiamo un nuovo inquilino. Mettiamo l'appartamento in affitto sul nostro sistema di intermediazione e su tutti i portali e mostriamo fisicamente la proprietà ai potenziali inquilini. 

Prima della fine del contratto di locazione, facciamo un'ispezione a tappeto e la confrontiamo con l'ispezione di pre-occupazione per verificare che tutto sia in ordine. Tutto ciò che manca o è danneggiato viene prelevato dal deposito cauzionale dell'inquilino, e completamente contabilizzato. Dopo che l'inquilino ha traslocato facciamo un'altra ispezione per assicurarci che nulla sia stato danneggiato o preso per errore durante il trasloco. Se tutto è come dovrebbe essere, rimborsiamo il deposito cauzionale dell'inquilino.

Ripeteremo poi i dettagli trattati nelle domande 5 e 8.

Risorse correlate:

"Vendere la tua casa"

"Processo di acquisto casa"

Per quanto riguarda l'approvvigionamento degli inquilini, a seconda della concorrenza in un particolare edificio che si acquista, spesso l'inquilino pagherà la nostra commissione di intermediazione. Tuttavia, se c'è concorrenza nell'edificio per gli affitti che sono elencati come No Fee (il che significa che all'inquilino non viene addebitata una commissione di intermediazione), allora il proprietario pagherà la commissione di intermediazione. La commissione pagata dal proprietario non sarà superiore a 1 mese di affitto. 

Generalmente, non applichiamo tariffe separate per la gestione della proprietà "Light" se siamo impegnati a trovare l'inquilino. Vogliamo lavorare con i nostri clienti per il lungo termine - cercando le proprietà per i nostri acquirenti, cercando gli inquilini ogni anno per l'affitto dell'appartamento, e alla fine della proprietà, la quotazione per la vendita e la vendita di tali proprietà. Come incentivo all'accettazione di questi accordi, offriamo "Property Management Light" senza alcun costo. Ecco come funziona:

• Se l'inquilino ha un problema, chiama prima il sovrintendente dell'edificio che risolve il vero problema.

• Se si tratta di qualcosa che possono riparare e che è legato all'edificio, il suo staff lo riparerà (di solito senza alcun costo).

• Se non è legato all'edificio, ci consiglierà quale pensa sia il problema. Ci riforniremo di fornitori (a volte con il suo aiuto) per gestire il problema.

• Otterremo la vostra approvazione prima che venga fatto qualcosa per correggere il problema e pagherete direttamente il fornitore.

In genere non trattiamo contanti. Piuttosto, gestiamo il processo per risolvere il problema. Inoltre, non riscuotiamo gli affitti e non paghiamo le bollette per conto del proprietario, in quanto ciò avviene di solito attraverso l'electronic banking, di cui voi, in qualità di proprietari, dovrete occuparvi.

Se desiderate assumere una società di gestione immobiliare per gestire la raccolta e l'esborso di denaro contante, la RD LLC si occuperà di questo. Le tariffe per l'opzione di gestione immobiliare "Full" coprono il 5-7% dell'affitto annuale.  

Risorse correlate:

"Non inseguire il rendimento quando si acquista una proprietà d'investimento".

"Un'analisi delle migliori città da investire in immobili in affitto nel 2019".