Gestione immobiliare per investitori New York e Miami 

Dipende dal mercato e dalla città. 

A New York era consuetudine che l'inquilino pagasse una commissione pari al 15% dell'affitto annuale del primo anno. Recentemente, tuttavia, il mercato si è spostato a favore dell'inquilino e stiamo assistendo a un numero sempre maggiore di contratti in cui il proprietario paga la commissione, pari a un mese di affitto (circa la metà del 15% che l'inquilino era solito pagare). A New York non si pagano commissioni sui rinnovi, ma solo sull'anno di locazione originale. 

In Florida è consuetudine che sia il proprietario dell'immobile a pagare la commissione. L'importo abituale è pari al 10% dell'affitto annuale per il primo anno e per ogni anno di rinnovo.

In modo completo e molto attento. Eseguiamo un controllo sulla solvibilità e sui reati penali dell'inquilino, richiediamo una lettera di assunzione che specifichi la durata dell'impiego e lo stipendio e controlliamo gli estratti conto bancari per assicurarci che l'inquilino disponga di fondi adeguati. Richiediamo inoltre referenze personali e professionali, nonché referenze di proprietari attuali e precedenti. 

Inoltre, ci aspettiamo che il reddito annuale sia pari a 40 volte l'affitto mensile. Questo riduce al minimo il rischio di non riuscire a pagare l'affitto.

Il nostro partner per la gestione immobiliare completa, RD LLC. Crea un conto di deposito per ogni proprietario, raccoglie gli affitti e gli altri pagamenti e paga tutte le spese del proprietario, comprese le tasse immobiliari, gli oneri comuni e le rate del mutuo. Forniscono inoltre ai locatori rendiconti finanziari mensili e trimestrali.

Inoltre, si coordineranno con il vostro commercialista per assistervi nella dichiarazione dei redditi annuale, se necessario. Per le emergenze, tutte le spese o le riparazioni e le sostituzioni vengono pagate senza approvazione, se inferiori a un importo concordato. Se l'importo è superiore a quello pre-approvato, otterremo l'approvazione del locatore.

Grazie al nostro rigoroso processo di selezione degli inquilini, i nostri proprietari registrano pochissimi ritardi nei pagamenti. Se un inquilino non paga, riceve una lettera di sollecito entro pochi giorni, poi un avviso formale e infine un avviso di sfratto.

Cerchiamo di collaborare con l'inquilino per far sì che si aggiorni o che lasci l'appartamento prima della scadenza del contratto di locazione. Il tempo è fondamentale, quindi ci muoviamo velocemente. A New York riusciamo sempre a trovare rapidamente un nuovo inquilino. Ma, ancora una volta, sottolineiamo che con il nostro sistema questi casi sono estremamente rari.

Fanno parte di un processo. Prima che un inquilino si trasferisca, ispezioniamo l'immobile e giriamo un video per dimostrare che tutto è in buone condizioni.

Accompagniamo il nuovo inquilino attraverso l'immobile, in modo che possa confermare che tutto è come dovrebbe essere.

Gli affittuari non sono responsabili della "giusta usura", quindi se ci contattano per dirci che qualcosa è danneggiato o rotto, abbiamo una base su cui verificare che la correzione del problema è responsabilità dell'affittuario o del proprietario.

Se è necessario un intervento, organizzeremo il lavoro. Gli appaltatori devono essere adeguatamente qualificati e muniti di licenza e soddisfare l'elevato livello di assicurazione richiesto da ciascun edificio. In Florida, ad esempio, chi ha una "licenza di tuttofare" non può eseguire lavori idraulici o elettrici. A New York, nessuno può entrare nell'edificio se non ha un livello di assicurazione adeguato. 

Se il costo è a carico del locatore, approveremo un addebito se inferiore a un importo concordato e lo detrarremo semplicemente dal rendimento mensile. Se il costo è superiore a quello concordato, contattiamo il locatore per ottenere l'approvazione.

Sappiamo quando un contratto di locazione scadrà, quindi verifichiamo con l'inquilino 60-90 giorni prima della scadenza se vuole rinnovarlo. In caso contrario, cerchiamo un nuovo inquilino. Pubblichiamo l'annuncio dell'appartamento in affitto sul nostro sistema di intermediazione e su tutti i portali e mostriamo fisicamente l'immobile ai potenziali inquilini. 

Prima della fine del contratto di locazione, effettuiamo un'ispezione a piedi e la confrontiamo con l'ispezione pre-occupazione per verificare che tutto sia in ordine. Tutto ciò che manca o che è danneggiato viene prelevato dal deposito cauzionale dell'inquilino e viene completamente contabilizzato. Dopo il trasloco dell'inquilino, effettuiamo un'altra ispezione per verificare che nulla sia stato danneggiato o preso per errore durante il trasloco. Se tutto è come dovrebbe essere, rimborsiamo il deposito cauzionale dell'inquilino.

Ripetiamo quindi i dettagli trattati nelle domande 5 e 8.

Risorse correlate:

"Vendere casa"

"Processo di acquisto della casa"

Per quanto riguarda il reperimento degli inquilini, a seconda della concorrenza in un particolare edificio che si acquista, spesso l'inquilino pagherà la nostra commissione di intermediazione. Tuttavia, se nell'edificio c'è concorrenza per gli affitti che sono elencati come No Fee (il che significa che all'inquilino non viene addebitata una commissione di intermediazione), allora sarà il proprietario a pagare la commissione di intermediazione. La commissione pagata dal proprietario non sarà superiore a 1 mese di affitto. 

In genere, non addebitiamo commissioni separate per la gestione della proprietà "Light" se ci occupiamo di trovare l'inquilino. Desideriamo lavorare con i nostri clienti a lungo termine: trovare immobili per i nostri acquirenti, trovare inquilini ogni anno per l'affitto degli appartamenti e, alla fine della proprietà, mettere in vendita e vendere l'immobile. Come incentivo all'accettazione di questi accordi, offriamo gratuitamente il serviziodi "Property Management Light". Ecco come funziona:

• Se l'inquilino ha un problema, chiama per prima cosa il sovrintendente dell'edificio, il quale si occupa di individuare il vero problema.

• Se si tratta di un problema che possono risolvere e che riguarda l'edificio, il suo staff lo risolve (di solito gratuitamente).

• Se il problema non è legato all'edificio, ci indicherà quale pensa sia il problema. Noi cercheremo i fornitori (a volte con il suo aiuto) per risolvere il problema.

• Otterremo la vostra approvazione prima che venga fatto qualcosa per correggere il problema e pagherete direttamente il fornitore.

In genere, non gestiamo i contanti. Piuttosto, gestiamo il processo per risolvere il problema. Inoltre, non riscuotiamo gli affitti o paghiamo le bollette per conto del proprietario, poiché di solito ciò avviene tramite il sistema bancario elettronico, che il proprietario dovrà tenere sotto controllo.

Se desiderate assumere una società di gestione immobiliare per gestire la riscossione e l'esborso di denaro, RD LLC se ne occuperà. Le spese per l'opzione di gestione immobiliare "completa" ammontano al 5-7% dell'affitto annuale.  

Risorse correlate:

"Non inseguire il rendimento nell'acquisto di immobili da investimento".

"Un'analisi delle migliori città in cui investire in immobili in affitto nel 2019"