NYC IMPOSTE IMMOBILIARI 

Informazioni sulle tasse di proprietà di NYC 

Le imposte immobiliari di NYC sono calcolate sul valore stimato assegnato dai governi locali. Generalmente, l'aliquota mensile dell'imposta sugli immobili di NYC per Immobili a Manhattan è di circa lo 0,075% e per Miami è dello 0,2%. Poiché Miami non ha un'imposta sul reddito, le sue aliquote d'imposta sugli immobili sono più alte di quelle di New York.

Abbattimenti fiscali sulla proprietà di Manhattan - 421a e 421g

421(a) Abbattimento fiscale

Cos'è un abbattimento fiscale 421a? Una cosa che gli investitori e i residenti di New York amano è l'abbattimento fiscale 421(a), che è stato offerto ai proprietari di alcuni edifici costruiti dal 2005 al 2008. L'abbattimento fiscale 421a prevede una forte riduzione delle tasse per gli investitori nei nuovi edifici costruiti tra il 2005 e il 2008. Una domanda comune dei privati che vogliono investire in immobili a New York è come calcolare l'abbattimento fiscale 421a. Ecco come funziona: Ogni due anni, le imposte sugli immobili aumentano del 20% dell'aliquota normale fino all'11° anno, quando l'imposta diventa l'aliquota normale. Prendiamo ad esempio un appartamento con una camera da letto che costa 900.000 dollari e che avrebbe una tassa normale di circa 900 dollari al mese.

• Nei primi due anni dell'abbattimento, l'imposta sugli immobili sarà un importo nominale
  di circa 60 dollari al mese.
• Dopo il secondo anno, la tassa salirà a 180 dollari (20% dei 900 dollari).
• Dopo il quarto anno, la tassa salirà a 360 dollari (40% dei 900 dollari).
• Dopo il sesto anno, l'imposta salirà a 480 dollari (60% dei 900 dollari) e così via e
  così via, fino all'undicesimo anno, quando l'aliquota d'imposta salirà a 900 dollari (o qualunque
  sia l'aliquota normale in quel momento).

421(g) Abbattimento fiscale

L'abbattimento fiscale di 421 g è molto raro e si applica solo a edifici nuovi selezionati nella Financial District sottostante Murray Street a NYC. L'abbattimento di 421g prevede NO tasse sulla proprietà per i primi 10 anni e poi tasse ridotte per i restanti quattro anni.

• ^11° anno, l'imposta ammonta al 20% dell'imposta normale.
• ^12° anno, l'imposta ammonta al 40% dell'imposta normale.
• ^13° anno, l'imposta ammonta al 60% dell'imposta normale.
• ^14° anno, l'imposta ammonta all'80% dell'imposta normale.
• ¹⁵ anni, l'imposta ammonta al 100% dell'imposta normale.

Recenti modifiche alla tassa sugli immobili e alle tasse di trasferimento di NYC

Dal 1° luglio 2019, i costi di chiusura per gli acquirenti di NYC aumenteranno grazie all'aumento dell'imposta sulle ville, un'imposta una tantum sui trasferimenti immobiliari simile all'imposta di bollo in altri paesi. Attualmente, gli acquirenti in contanti di immobili per 1 milione di dollari o più sostengono costi di chiusura totali pari a circa il 2,5% del prezzo di acquisto. Di cui l'1% è l'imposta sui beni immobili.

La nuova legislazione aumenterà, su scala graduata, l'imposta sulle proprietà immobiliari superiori a 2 milioni di dollari. Non ci sarà alcun aumento fino a 2 milioni di dollari, un leggero aumento (0,25%) da 2 a 3 milioni di dollari e poi un altro leggero aumento (0,75%) da 3 a 5 milioni di dollari. Gli aumenti sono più significativi in quanto il prezzo di acquisto aumenta con un tasso massimo del 4,15% per le proprietà oltre i 25 milioni di dollari. Ecco la tabella completa delle tariffe:  

1 - 2 milioni di dollari = 1%.

2 - 3 milioni di dollari = 1,25%

3 - 5 milioni di dollari = 1,75%

5 - 10 milioni di dollari = 2,5 %.

10 - 15 milioni di dollari = 3,5 %.

15 - 20 milioni di dollari = 3,75%

20 - 25 milioni di dollari = 4%

25+ milioni di dollari = 4,15%.

Inoltre, anche i costi di chiusura del venditore aumenteranno leggermente. Per gli immobili da 3 milioni di dollari o più, la nuova tassa di trasferimento combinata dello Stato di New York e della città salirà al 2,075% dall'1,825%.

Nel complesso, non ci aspettiamo che questi aumenti delle tasse immobiliari di New York abbiano un impatto concreto sul mercato. Rispetto ad altri Paesi, i nostri costi di chiusura sono relativamente bassi, anche con questi aumenti. L'imposta sugli immobili e i costi di chiusura di New York City non vogliono essere una barriera all'ingresso sul mercato.

Informazioni sulle tasse di Miami

Quando si possiede un immobile a Miami, i residenti in buona fede della Florida ricevono un'esenzione di 25.000 dollari per la loro residenza principale ai sensi della legge di esenzione Homestead Exemption Act. Mentre i residenti pagano ancora le tasse sulla proprietà, il valore stimato viene ridotto di 25.000 dollari prima del calcolo dell'imposta. Ancora più importante, l'Homestead Exemption limita gli aumenti delle imposte sulla proprietà, che è il vero valore di questa esenzione per le imposte sulla proprietà Miami.

"Informazioni sulle imposte immobiliari di lusso di Miami di cui dovreste essere a conoscenza".

Imposte sulle plusvalenze

La differenza tra il prezzo di vendita e la base dell'immobile è definita come plusvalenza. Il governo statunitense impone un'imposta del 20% su questa plusvalenza per i residenti negli Stati Uniti (supponendo che l'immobile sia stato posseduto per più di un anno). Se l'utile è superiore a 250.000 dollari, è prevista una sovrattassa Obamacare del 3,6%. Per i cittadini stranieri, a seconda del trattato fiscale statunitense con il paese d'origine dell'acquirente e della struttura che utilizzano per detenere l'immobile, l'imposta può variare dal 21% al 23,8%.

250.000 DOLLARI DI ESCLUSIONE PER LA VENDITA DELLA CASA PRIMARIA

Per i residenti negli Stati Uniti, gli individui possono escludere fino a 250.000 dollari di profitto dalla vendita di una casa primaria (o 500.000 dollari per le coppie sposate), a condizione che la casa sia stata posseduta e vissuta dall'individuo (o dalla coppia) per due degli ultimi cinque anni. Se si è vissuto nella casa per meno di due anni, si può escludere una parte del guadagno. Sono ammesse eccezioni se avete venduto la casa perché la sede del vostro lavoro è cambiata, per motivi di salute o per altre circostanze impreviste (secondo la definizione dell'IRS). 

Sezione 1031 - Differimento dell'imposta sulle plusvalenze sugli investimenti immobiliari

Una borsa 1031 è nota come borsa a tasso agevolato. Ai sensi della sezione 1031 del Codice delle Entrate, un investitore può rinviare l'imposta sui redditi da capitale scambiando un immobile da investimento con un altro, a condizione che i due immobili soddisfino la definizione di immobili "simili" del codice. Il proprietario venderebbe la sua proprietà e, entro un determinato numero di giorni, identificherebbe e poi acquisterebbe e chiuderebbe la transazione su un altro immobile. Le regole sono molto severe, quindi devono essere seguite con precisione. Vedere il 1031 Exchange Rules - Differimento d'imposta sulle plusvalenze pagina per informazioni più dettagliate su questo argomento.

Nessuna imposta sul reddito per i primi 10-15 anni

Quando si finanziano gli acquisti immobiliari

Gli acquirenti stranieri che finanziano i loro acquisti con un acconto dal 40% al 50% non pagheranno probabilmente le imposte sul reddito per i primi 10-15 anni, poiché il governo americano è molto generoso quando si tratta di quelle spese che possono essere detratte dal reddito da locazione. Poiché gli interessi ipotecari, gli oneri comuni, le imposte sulla proprietà, l'ammortamento del bene in 27,5 anni, l'assicurazione e l'ammortamento dei costi di chiusura sono tutte deduzioni contro il reddito, nei primi anni la proprietà genererà un reddito imponibile negativo. Negli anni futuri, quando l'appartamento genera un reddito imponibile, il reddito può essere compensato da un reddito imponibile negativo dell'anno precedente (alias riporto delle perdite fiscali). Ciò comporta l'assenza di imposte sul reddito per molti anni. Vedere il Componenti di costo di un investimento immobiliare sezione di questo sito web per ulteriori informazioni. Gli acquirenti stranieri devono effettuare una scelta tempestiva per compensare i redditi da locazione con le spese altrimenti verrà loro addebitato un importo forfettario del 30% sul totale delle entrate. Pertanto, anche nei primi anni, quando l'investimento comporta perdite fiscali e l'acquirente straniero non dovrà pagare alcuna tassa sul reddito locativo dell'immobile, dovrà presentare tempestivamente la dichiarazione dei redditi in modo che l'elezione sia avvenuta.

LEGGE SULLA TASSAZIONE DEGLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI ALL'ESTERO (FIRPTA)

Quando un non residente vende immobili statunitensi, l'Internal Revenue Service vuole essere sicuro che gli venga pagata l'imposta sulle plusvalenze. Di conseguenza, l'IRS trattiene il 10% del prezzo lordo di acquisto dell'immobile. Quando viene presentata una dichiarazione dei redditi statunitense che riporta l'imposta sulle plusvalenze, se c'è un rimborso dovuto, quel denaro sarà rimborsato al richiedente. Questo può essere evitato se l'acquirente straniero effettua un 1031 Scambio.

Gli acquirenti stranieri devono pianificare di evitare l'imposta sugli immobili negli Stati Uniti

Quando un Acquirente straniero muore, il suo patrimonio sarà tassato dal governo degli Stati Uniti per quasi il 45%. Questo è facilmente evitabile se l'acquirente straniero fa un po' di pianificazione anticipata. La pianificazione prevede la costituzione di una Limited Liability Corporation (LLC) e di una Foreign Corporation. La LLC sarà proprietaria della proprietà, la Foreign Corporation sarà proprietaria della LLC e l'acquirente deterrà azioni della Foreign Corporation. In questo scenario, poiché la proprietà è "posseduta" dalla Foreign Corporation, il governo degli Stati Uniti non riceverebbe nulla alla morte dell'acquirente straniero. Si tratta di un grande risparmio fiscale per gli acquirenti stranieri e non è molto costoso da implementare.

È consigliabile per qualsiasi proprietario di immobili di investimento negli Stati Uniti creare almeno una LLC per detenere il bene, poiché la responsabilità dell'acquirente sarebbe limitata al valore del bene (in quanto la LLC non deterrebbe alcun altro bene o attività). Facendo un ulteriore passo avanti, utilizzando una Foreign Corporation per possedere la LLC, l'acquirente straniero verrebbe tutelato dall'imposta sugli immobili.

Se un acquirente straniero non vuole mantenere la LLC e la Foreign Corporation (forse perché l'investimento è piccolo), un approccio alternativo sarebbe quello di ottenere un'assicurazione sulla vita a termine per coprire il capitale proprio della proprietà (valore di mercato meno il mutuo residuo). Un uomo o una donna in buona salute di 38 anni che acquista una polizza vita a termine di 10 anni pagherebbe 650 dollari all'anno per ogni milione di dollari di copertura (o 500.000 dollari di capitale proprio). La consideriamo una copertura molto economica per sfuggire agli effetti dell'imposta sugli immobili senza creare una struttura societaria estera. Mentre il proprietario straniero non eviterebbe l'imposta di successione, i suoi eredi verrebbero interamente coperti dai proventi dell'assicurazione.

Genitori stranieri che acquistano proprietà per bambini

Molti dei nostri clienti stranieri hanno acquistato proprietà per i loro figli che lavorano o vanno a scuola negli Stati Uniti. Di conseguenza, la questione se i genitori che acquistano per i figli possano causare un evento imponibile negli Stati Uniti è stata spesso sollevata.

Purtroppo, la donazione di un immobile a vostro figlio sarebbe considerata un evento imponibile per il destinatario. Inoltre, anche la vendita di azioni di una LLC a un bambino costituirebbe un evento imponibile. Al contrario, invece, la vendita di azioni di una società estera a vostro figlio non costituirebbe un evento imponibile, per cui si potrebbero trasferire azioni a un figlio in questo modo. Tuttavia, la struttura è un po' complicata e non è vantaggiosa in termini di imposta sulle plusvalenze. Ci sono altre strade per evitare di essere tassati e per saperne di più basta registrarsi qui sotto.