TASSE IMMOBILIARI A NYC 

Informazioni sulle tasse immobiliari di New York 

Le tasseimmobiliari di New York sono calcolate sul valore stimato assegnato dai governi locali. In genere, l'aliquota mensile dell'imposta sugli immobili di NYC per immobili di Manhattan è di circa lo 0,075% e per Miami è dello 0,2%. Poiché Miami non ha un'imposta sul reddito, le aliquote dell'imposta sugli immobili sono più alte di quelle di New York.

Abbattimenti dell'imposta sulla proprietà di Manhattan - 421a e 421g

421(a) Abbattimento fiscale

Che cos'è un abbattimento fiscale 421a? Una cosa che piace molto agli investitori e ai residenti di New York è l'abbattimento fiscale 421(a), offerto ai proprietari di appartamenti di alcuni edifici costruiti tra il 2005 e il 2008. L'abbattimento fiscale 421a prevede una forte riduzione delle imposte per gli investitori in nuovi edifici costruiti tra il 2005 e il 2008. Una domanda frequente di chi vuole investire in immobili a New York è come calcolare l'abbattimento fiscale 421a. Ecco come funziona: Ogni due anni, le imposte sugli immobili aumentano del 20% rispetto all'aliquota normale, fino all'undicesimo anno, quando l'imposta diventa l'aliquota normale. Prendiamo ad esempio un appartamento con una camera da letto che costa 900.000 dollari e avrebbe un'imposta normale di circa 900 dollari al mese.

• Nei primi due anni di abbattimento, l'imposta sulla proprietà sarà un importo nominale
  di circa 60 dollari al mese.
• Dopo il secondo anno, l'imposta salirà a 180 dollari (20% dei 900 dollari).
• Dopo il quarto anno, l'imposta salirà a 360 dollari (40% dei 900 dollari).
• 
  Dopo il sesto anno, l'imposta salirà a 480 dollari (il 60% dei 900 dollari) e così via, fino all'undicesimo anno, quando l'aliquota fiscale salirà a 900 dollari (o a qualsiasi
  aliquota fiscale normale in quel momento).

421(g) Abbattimento fiscale

L'abbattimento fiscale 421g è molto raro e si applica solo a edifici selezionati di nuova costruzione nel Financial District, sotto Murray Street, a New York. L'abbattimento 421g prevede l'assenza di imposte sulla proprietà per i primi 10 anni e una riduzione delle imposte per i restanti quattro anni.

• ^11° anno, l'imposta ammonta al 20% dell'imposta normale.
• ^12° anno, l'imposta ammonta al 40% dell'imposta normale.
• ^Tredicesima, l'imposta ammonta al 60% dell'imposta normale.
• ^14° anno, l'imposta ammonta all'80% dell'imposta normale.
• ^15° anno, l'imposta ammonta al 100% dell'imposta normale.

Recenti modifiche alla tassa sulle ville di New York e alle imposte di trasferimento

Il 1° luglio 2019 i costi di chiusura per gli acquirenti di New York aumenteranno grazie all'aumento della mansion tax, un'imposta una tantum sui trasferimenti immobiliari simile all'imposta di bollo in altri Paesi. Attualmente, gli acquirenti in contanti di immobili da 1 milione di dollari o più sostengono costi di chiusura totali pari a circa il 2,5% del prezzo di acquisto. Di cui l'1% è rappresentato dalla mansion tax.

La nuova legislazione aumenterà, su scala graduale, la mansion tax per le proprietà superiori a 2 milioni di dollari. Non ci sarà alcun aumento fino a 2 milioni di dollari, un leggero aumento (0,25%) da 2 a 3 milioni di dollari e un altro leggero aumento (0,75%) da 3 a 5 milioni di dollari. Gli aumenti sono più significativi all'aumentare del prezzo di acquisto, con un'aliquota massima del 4,15% per le proprietà superiori a 25 milioni di dollari. Ecco la tabella completa delle aliquote:  

1 - 2 milioni di dollari = 1%

2 - 3 milioni di dollari = 1,25%

3 - 5 milioni di dollari = 1,75%

5 - 10 milioni di dollari = 2,5%

10 - 15 milioni di dollari = 3,5%

15 - 20 milioni di dollari = 3,75%

20 - 25 milioni di dollari = 4%

25+ milioni di dollari = 4,15%

Inoltre, anche i costi di chiusura del venditore aumenteranno leggermente. Per le proprietà di 3 milioni di dollari o più, la nuova tassa di trasferimento combinata dello Stato e della città di New York salirà al 2,075% dall'1,825%.

Nel complesso, non ci aspettiamo che questi aumenti delle tasse immobiliari di New York abbiano un impatto realmente percepibile sul mercato. Rispetto ad altri Paesi, i nostri costi di chiusura sono relativamente bassi, anche con questi aumenti. Le imposte sugli immobili e i costi di chiusura della città di New York non vogliono essere una barriera all'ingresso nel mercato.

Informazioni sulla tassa di proprietà di Miami

Quando si possiedono immobili a Miami, i residenti in buona fede della Florida ricevono un'esenzione di 25.000 dollari per la loro residenza primaria, in base alla legge sull'esenzione dalla residenza principale (Homestead Exemption Act). Sebbene i residenti paghino comunque le tasse sulla proprietà, il valore stimato viene ridotto di 25.000 dollari prima del calcolo dell'imposta. Inoltre, l'esenzione Homestead limita gli aumenti delle imposte sulla proprietà, il che rappresenta il vero valore di questa esenzione per le imposte sulla proprietà di Miami.

"Informazioni fiscali sugli immobili di lusso di Miami di cui dovreste essere consapevoli".

Imposte sulle plusvalenze

La differenza tra il prezzo di vendita e la base dell'immobile è definita plusvalenza. Il governo statunitense impone un'imposta del 20% su questa plusvalenza per i residenti negli Stati Uniti (supponendo che la proprietà sia stata posseduta per più di un anno). Se la plusvalenza è superiore a 250.000 dollari, è prevista una sovrattassa Obamacare del 3,6%. Per i cittadini stranieri, a seconda del trattato fiscale statunitense con il Paese d'origine dell'acquirente e della struttura utilizzata per detenere la proprietà, l'imposta può variare dal 21% al 23,8%.

ESCLUSIONE DI 250.000 DOLLARI PER LA VENDITA DELL'ABITAZIONE PRINCIPALE

Per i residenti negli Stati Uniti, le persone fisiche possono escludere fino a 250.000 dollari di profitto dalla vendita di un'abitazione primaria (o 500.000 dollari per le coppie sposate), a condizione che l'abitazione sia stata di proprietà e abitata dall'individuo (o dalla coppia) per due degli ultimi cinque anni. Se avete vissuto nella casa per meno di due anni, potreste essere in grado di escludere una parte del guadagno. Sono ammesse eccezioni se la casa è stata venduta perché è cambiata la sede del lavoro, per motivi di salute o per altre circostanze impreviste (secondo la definizione dell'IRS). 

Sezione 1031 - Differimento dell'imposta sulle plusvalenze sugli investimenti immobiliari

Uno scambio 1031 è noto come uno scambio fiscalmente differito. Ai sensi della Sezione 1031 dell'Internal Revenue Code, un investitore può rinviare l'imposta sulle plusvalenze scambiando una proprietà di investimento con un'altra, a condizione che le due proprietà soddisfino la definizione di proprietà "simili" del codice. Il proprietario vende la sua proprietà ed entro un determinato numero di giorni individua, acquista e conclude la transazione con un'altra proprietà. Le regole sono molto rigide e devono essere seguite esattamente. Si veda la sezione Regole dello scambio 1031 - Differimento dell'imposta sulle plusvalenze per informazioni più dettagliate su questo argomento.

Nessuna imposta sul reddito per i primi 10-15 anni

Quando si finanziano gli acquisti immobiliari

Gli acquirenti stranieri che finanziano l'acquisto con un anticipo del 40%-50% probabilmente non pagheranno imposte sul reddito per i primi 10-15 anni, poiché il governo statunitense è molto generoso quando si tratta di spese che possono essere dedotte dal reddito da locazione. Poiché gli interessi ipotecari, le spese comuni, le imposte sulla proprietà, l'ammortamento del bene in 27,5 anni, l'assicurazione e l'ammortamento dei costi di chiusura sono tutte deduzioni dal reddito, nei primi anni la proprietà genererà un reddito imponibile negativo. Negli anni successivi, quando l'appartamento genererà un reddito imponibile, il reddito potrà essere compensato da un reddito imponibile negativo dell'anno precedente (anche noto come riporto delle perdite fiscali). In questo modo non si pagano imposte sul reddito per molti anni. Si veda la sezione Componenti di costo di un investimento immobiliare di questo sito per ulteriori informazioni. Gli acquirenti stranieri devono scegliere tempestivamente di compensare i redditi da locazione con le spese, altrimenti verrà applicata un'aliquota fissa del 30% sul totale delle entrate. Pertanto, anche nei primi anni, quando l'investimento produce perdite fiscali e l'acquirente straniero non dovrà pagare tasse sul reddito da locazione dell'immobile, deve presentare tempestivamente la dichiarazione dei redditi in modo che l'opzione sia valida.

LEGGE SULLA TASSAZIONE DEGLI INVESTIMENTI ESTERI IN BENI IMMOBILI (FIRPTA)

Quando un non residente vende una proprietà negli Stati Uniti, l'Internal Revenue Service vuole essere sicuro che gli vengano pagate le imposte sulle plusvalenze. Di conseguenza, l'IRS trattiene il 10% del prezzo lordo di acquisto della proprietà. Quando viene presentata la dichiarazione dei redditi negli Stati Uniti, che riporta l'imposta sulle plusvalenze, se c'è un rimborso dovuto, tale denaro viene restituito al dichiarante. Questo può essere evitato se l'acquirente straniero effettua uno scambio 1031. Scambio 1031.

Gli acquirenti stranieri devono pianificare per evitare l'imposta patrimoniale statunitense

Quando un acquirente straniero muore, il suo patrimonio sarà tassato dal governo degli Stati Uniti quasi al 45%. Questa situazione può essere facilmente evitata se l'acquirente straniero effettua una pianificazione anticipata. La pianificazione prevede la creazione di una società a responsabilità limitata (LLC) e di una società estera. La LLC è proprietaria della proprietà, la società straniera è proprietaria della LLC e l'acquirente detiene azioni della società straniera. In questo scenario, poiché la proprietà è "di proprietà" della società estera, il governo statunitense non riceverà nulla alla morte dell'acquirente straniero. Si tratta di un grande risparmio fiscale per gli acquirenti stranieri e non è molto costoso da realizzare.

È consigliabile per qualsiasi proprietario di un investimento immobiliare negli Stati Uniti creare almeno una LLC per detenere il bene, poiché la responsabilità dell'acquirente sarebbe limitata al valore del bene (dato che la LLC non deterrebbe altre proprietà o beni). Un ulteriore passo avanti è rappresentato dall'utilizzo di una società straniera come proprietaria della LLC, che proteggerebbe l'acquirente straniero dall'imposta sulle successioni.

Se un acquirente straniero non vuole mantenere la LLC e la Foreign Corporation (magari perché l'investimento è modesto), un approccio alternativo potrebbe essere quello di ottenere un'assicurazione sulla vita a termine per coprire il patrimonio netto della proprietà(valore di mercato meno il mutuo residuo). Un uomo o una donna di 38 anni in buona salute che acquista una polizza vita a termine di 10 anni pagherebbe 650 dollari all'anno per ogni milione di dollari di copertura (o 500.000 dollari di capitale). Riteniamo che questa sia una copertura molto economica per sfuggire agli effetti dell'imposta sulle successioni senza creare una struttura societaria estera. Anche se il proprietario straniero non eviterebbe l'imposta sulle successioni, i suoi eredi sarebbero ripagati dai proventi dell'assicurazione.

Genitori stranieri che acquistano immobili per i figli

Molti dei nostri clienti stranieri hanno acquistato immobili per i loro figli che lavorano o vanno a scuola negli Stati Uniti. Di conseguenza, ci si è chiesti spessose l 'acquisto da partedei genitori per i figli possa causare un evento imponibile negli Stati Uniti.

Purtroppo, la donazione di un immobile a un figlio sarebbe considerata un evento imponibile per il destinatario. Inoltre, anche la vendita di quote di una LLC a un figlio costituirebbe un evento imponibile. Al contrario, la vendita di azioni di una società estera a vostro figlio non costituisce un evento imponibile, per cui è possibile trasferire azioni a un figlio in questo modo. Tuttavia, la struttura è un po' complicata e non è vantaggiosa in termini di imposta sulle plusvalenze. Ci sono altre strade per evitare di essere tassati e per saperne di più basta iscriversi qui sotto.