IMPOSTE IMMOBILIARI A NEW YORK 

Informazioni sulle imposte immobiliari a New York City 

Le imposteimmobiliari di New York City sono calcolate sul valore stimato assegnato dalle amministrazioni locali. In generale, l'aliquota dell'imposta immobiliare mensile di New York City per immobili a Manhattan è pari a circa lo 0,075%, mentre per Miami è pari allo 0,2%. Poiché Miami non applica l'imposta sul reddito, le aliquote delle imposte immobiliari sono più elevate rispetto a New York.

Riduzioni dell'imposta sulla proprietà immobiliare a Manhattan - 421a e 421g

421(a) Riduzione fiscale

Che cos'è una riduzione fiscale 421a? Una cosa che gli investitori e i residenti di New York amano è la riduzione fiscale 421(a), che è stata offerta ai proprietari di appartamenti di alcuni edifici costruiti tra il 2005 e il 2008. La riduzione fiscale 421a prevede una forte riduzione delle tasse per gli investitori in nuovi sviluppi edilizi costruiti tra il 2005 e il 2008. Una domanda comune da parte di chi desidera investire nel settore immobiliare di New York è come calcolare uno sgravio fiscale 421a. Ecco come funziona: ogni due anni, le imposte sulla proprietà aumentano del 20% dell'aliquota fiscale normale fino all'undicesimo anno, quando l'imposta diventa l'aliquota normale. Prendiamo ad esempio un appartamento con una camera da letto che costa 900.000 dollari e avrebbe un'imposta normale di circa 900 dollari al mese.

• Nei primi due anni di riduzione, l'imposta sulla proprietà sarà pari a un importo simbolico di circa 60 dollari al mese (
  ).
• Dopo il secondo anno, l'imposta aumenterà a 180 dollari (il 20% dei 900 dollari).
• Dopo il quarto anno, l'imposta aumenterà a 360 dollari (il 40% dei 900 dollari).
• Dopo il sesto anno, l'imposta aumenterà a 480 dollari (il 60% dei 900 dollari) e così via
  così via, fino all'undicesimo anno, quando l'aliquota fiscale aumenterà a 900 dollari (o qualunque sia
  l'aliquota fiscale normale in quel momento).

421(g) Riduzione fiscale

L'agevolazione fiscale 421g è molto rara e si applica solo ad alcuni nuovi edifici nel quartiere finanziario sotto Murray Street a New York. L'agevolazione 421g prevede l'esonero totale dalle imposte sulla proprietà per i primi 10 anni e una riduzione delle imposte per i restanti quattro anni.

• ^11°anno, l'imposta ammonta al 20% dell'imposta normale.
• Il^dodicesimoanno, l'imposta ammonta al 40% dell'imposta normale.
• Il^tredicesimoanno, l'imposta ammonta al 60% dell'imposta normale.
• ^14°anno, l'imposta ammonta all'80% dell'imposta normale.
• ^15°anno, l'imposta ammonta al 100% dell'imposta normale.

Recenti modifiche alla tassa sulle dimore di lusso e alle imposte di trasferimento a New York City

A partire dal 1° luglio 2019, i costi di chiusura per gli acquirenti a New York aumenteranno a causa dell'aumento della tassa sulle dimore di lusso, un'imposta una tantum sul trasferimento di proprietà immobiliari simile all'imposta di bollo in altri paesi.  Attualmente, gli acquirenti in contanti di immobili di valore pari o superiore a 1 milione di dollari sostengono costi di chiusura totali pari a circa il 2,5% del prezzo di acquisto. Di questi, l'1% è costituito dalla mansion tax.

La nuova legislazione aumenterà, su una scala graduale, la mansion tax per gli immobili di valore superiore a 2 milioni di dollari. Non ci sarà alcun aumento fino a 2 milioni di dollari, un leggero aumento (0,25%) da 2 a 3 milioni di dollari e poi un altro leggero aumento (0,75%) da 3 a 5 milioni di dollari. Gli aumenti sono più significativi all'aumentare del prezzo di acquisto, con un'aliquota massima del 4,15% per gli immobili di valore superiore a 25 milioni di dollari. Ecco la tabella completa delle aliquote:  

1 - 2 milioni di dollari = 1%

2-3 milioni di dollari = 1,25%

3-5 milioni di dollari = 1,75%

5-10 milioni di dollari = 2,5%

10-15 milioni di dollari = 3,5%

15-20 milioni di dollari = 3,75%

20-25 milioni di dollari = 4%

25+ milioni di dollari =4,15%

Inoltre, anche i costi di chiusura a carico del venditore subiranno un leggero aumento. Per gli immobili di valore pari o superiore a 3 milioni di dollari, la nuova imposta di trasferimento combinata dello Stato e della città di New York passerà dall'1,825% al 2,075%.

Nel complesso, non prevediamo che questi aumenti delle imposte immobiliari a New York City abbiano un impatto reale e tangibile sul mercato. Rispetto ad altri paesi, i nostri costi di chiusura sono relativamente bassi, anche con questi aumenti. Le imposte immobiliari e i costi di chiusura di New York City non sono pensati per essere una barriera all'ingresso nel mercato.

Informazioni sulle imposte immobiliari a Miami

Quando possiedono un immobile a Miami, i residenti in buona fede della Florida beneficiano di un'esenzione di 25.000 dollari per la loro residenza principale ai sensi dell'Homestead Exemption Act. Sebbene i residenti continuino a pagare le tasse sulla proprietà, il valore stimato viene ridotto di 25.000 dollari prima del calcolo dell'imposta. Ancora più importante, l'Homestead Exemption limita gli aumenti delle tasse sulla proprietà, il che rappresenta il vero valore di questa esenzione per le tasse sulla proprietà a Miami.

"Informazioni fiscali relative agli immobili di lusso a Miami che dovresti conoscere"

Imposte sulle plusvalenze

La differenza tra il prezzo di vendita e il valore base dell'immobile è definita come plusvalenza. Il governo degli Stati Uniti applica un'imposta del 20% su tale plusvalenza per i residenti negli Stati Uniti (supponendo che l'immobile sia stato posseduto per più di un anno). Se la plusvalenza è superiore a 250.000 dollari, è prevista una sovrattassa Obamacare del 3,6%. Per i cittadini stranieri, a seconda del trattato fiscale statunitense con il paese di origine dell'acquirente e della struttura utilizzata per detenere l'immobile, l'imposta può variare dal 21% al 23,8%.

ESCLUSIONE DI 250.000 DOLLARI SULLA VENDITA DELLA RESIDENZA PRINCIPALE

Per i residenti negli Stati Uniti, i singoli individui possono escludere fino a 250.000 dollari di profitto dalla vendita della propria abitazione principale (o 500.000 dollari per le coppie sposate), a condizione che l'abitazione sia stata di proprietà e abitata dal singolo individuo (o dalla coppia) per due degli ultimi cinque anni. Se avete vissuto nella casa per meno di due anni, potreste essere in grado di escludere una parte del guadagno. Sono ammesse eccezioni se avete venduto la vostra casa a causa di un cambiamento di sede di lavoro, per motivi di salute o a seguito di altre circostanze impreviste (come definito dall'IRS). 

Sezione 1031 – Differimento dell'imposta sulle plusvalenze relative agli investimenti immobiliari

Uno scambio 1031 è noto come scambio con differimento fiscale. Ai sensi della Sezione 1031 dell'Internal Revenue Code, un investitore può differire l'imposta sulle plusvalenze scambiando un immobile di investimento con un altro, a condizione che i due immobili soddisfino la definizione di immobili "simili" prevista dal codice. Il proprietario venderebbe il proprio immobile e, entro un determinato numero di giorni, identificherebbe, acquisterebbe e concluderebbe la transazione su un altro immobile. Le regole sono molto rigide, quindi devono essere seguite alla lettera. Vedi le Regole dello scambio 1031 - Differimento dell'imposta sulle plusvalenze per informazioni più dettagliate su questo argomento.

Nessuna imposta sul reddito per i primi 10-15 anni

Quando si finanziano acquisti immobiliari

Gli acquirenti stranieri che finanziano i propri acquisti con un acconto dal 40% al 50% probabilmente non pagheranno le imposte sul reddito per i primi 10-15 anni, poiché il governo degli Stati Uniti è molto generoso quando si tratta delle spese che possono essere dedotte dal reddito da locazione. Poiché gli interessi ipotecari, le spese condominiali, le tasse sulla proprietà, il deprezzamento del bene in 27,5 anni, l'assicurazione e l'ammortamento dei costi di chiusura sono tutte detrazioni dal reddito, nei primi anni l'immobile genererà un reddito imponibile negativo. Negli anni successivi, quando l'appartamento genererà un reddito imponibile, tale reddito potrà essere compensato dal reddito imponibile negativo dell'anno precedente (noto anche come riporto delle perdite fiscali). Ciò comporta l'assenza di imposte sul reddito per molti anni. Vedi la sezione "Componenti di costo di un investimento immobiliare" di questo sito web. Gli acquirenti stranieri devono effettuare una scelta tempestiva per compensare il reddito da locazione con le spese, altrimenti verrà loro addebitata un'aliquota fissa del 30% sul totale delle entrate. Pertanto, anche nei primi anni, quando l'investimento genera perdite fiscali e l'acquirente straniero non è tenuto a pagare alcuna imposta sul reddito da locazione dell'immobile, egli deve presentare tempestivamente la dichiarazione dei redditi affinché la scelta abbia effetto.

LEGGE SULLE IMPOSTE IMMOBILIARI PER GLI INVESTIMENTI STRANIERI (FIRPTA)

Quando un non residente vende un immobile negli Stati Uniti, l'Internal Revenue Service vuole assicurarsi di ricevere le imposte sulle plusvalenze. Di conseguenza, l'IRS trattiene il 10% del prezzo di acquisto lordo dell'immobile. Quando viene presentata una dichiarazione dei redditi statunitense che riporta l'imposta sulle plusvalenze, se è previsto un rimborso, tale importo verrà restituito al dichiarante. Ciò può essere evitato se l'acquirente straniero effettua uno scambio 1031.

Gli acquirenti stranieri devono pianificare per evitare l'imposta di successione statunitense

Quando un acquirente straniero muore, il suo patrimonio sarà tassato dal governo degli Stati Uniti con un'aliquota vicina al 45%. Ciò può essere facilmente evitato se l'acquirente straniero effettua una pianificazione preventiva. La pianificazione prevede la costituzione di una società a responsabilità limitata (LLC) e di una società straniera. La LLC sarebbe proprietaria dell'immobile, la società straniera sarebbe proprietaria della LLC e l'acquirente deterrebbe azioni della società straniera. In questo scenario, poiché l'immobile è "di proprietà" della società straniera, il governo degli Stati Uniti non riceverebbe nulla al momento del decesso dell'acquirente straniero. Si tratta di un notevole risparmio fiscale per gli acquirenti stranieri e non è molto costoso da attuare.

È consigliabile che qualsiasi proprietario di immobili di investimento negli Stati Uniti crei almeno una LLC per detenere il bene, poiché la responsabilità dell'acquirente sarebbe limitata al valore del bene (poiché la LLC non deterrebbe altre proprietà o beni). Facendoun ulteriore passo avanti e utilizzando una società straniera per possedere la LLC, si fornirebbe protezione all'acquirente straniero contro l'imposta di successione.

Se un acquirente straniero non desidera mantenere la LLC e la società straniera (forse perché l'investimento è di modesta entità), un approccio alternativo potrebbe essere quello di stipulare un'assicurazione sulla vita a termine per coprire il capitale proprio dell'immobile (valore di mercato meno il mutuo residuo).  Un uomo o una donna di 38 anni in buona salute che acquista una polizza vita temporanea di 10 anni pagherebbe 650 dollari all'anno per ogni milione di dollari di copertura (o 500.000 dollari di capitale proprio). Riteniamo che questa sia una copertura molto economica per sfuggire agli effetti dell'imposta di successione senza dover costituire una società estera. Anche se il proprietario straniero non eviterebbe l'imposta di successione, i suoi eredi sarebbero risarciti integralmente dal ricavato dell'assicurazione.

Genitori stranieri che acquistano immobili per i propri figli

Molti dei nostri clienti stranieri hanno acquistato immobili per i propri figli che lavorano o studiano negli Stati Uniti. Di conseguenza, spesso è stata sollevatala questione se l'acquisto da partedei genitori per i figli possa costituire un evento imponibile negli Stati Uniti.

Purtroppo, la donazione di un immobile a un figlio sarebbe considerata un evento imponibile per il destinatario. Inoltre, anche la vendita di quote di una LLC a un figlio costituirebbe un evento imponibile. Al contrario, tuttavia, la vendita di azioni di una società straniera a un figlio non costituirebbe un evento imponibile, quindi sarebbe possibile trasferire le azioni a un figlio in questo modo. Tuttavia, la struttura è un po' complicata e non vantaggiosa in termini di imposta sulle plusvalenze. Esistonoaltri modi per evitare di essere tassati e per saperne di più basta registrarsi qui sotto.