Guida per acquirenti immobiliari stranieri New York

Gli Stati Uniti accolgono con favore gli investimenti immobiliari stranieri. Non sono previsti ulteriori diritti di bollo o limiti alla proprietà straniera e la maggior parte degli Stati non applica restrizioni agli acquirenti stranieri. Tuttavia, la Florida limita attualmente gli acquisti da parte di cittadini di alcuni Paesi: si tratta di un'eccezione significativa, descritta in dettaglio di seguito.

In un mondo in cui Canada, Australia e Nuova Zelanda vietano categoricamente l'accesso alla maggior parte degli acquirenti stranieri e paesi come Singapore (60%), Toronto (35%) e Vancouver (20%) impongono tasse punitive, gli Stati Uniti rimangono notevolmente aperti.

Detto questo, gli acquirenti stranieri devono tenere conto di una serie di aspetti specifici, dal finanziamento e dalla strutturazione dell'entità alla ritenuta FIRPTA e all'esposizione fiscale sul patrimonio immobiliare. Questa guida illustra tutto ciò che è necessario sapere prima di acquistare un immobile a New York, Miami o in qualsiasi altra località degli Stati Uniti.

In questa guida troverete alcune informazioni utili per i residenti non statunitensi che desiderano acquistare un immobile a New York e Miami, per eliminareogni incertezza
dalla vostra ricerca di una nuova casa. Abbiamo creato questa guida sotto forma di pagina web per una migliore ottimizzazione mobile e accessibilità. Potete aggiungere questa pagina ai preferiti per leggerla in futuro, salvarla nella lista di lettura sul vostro dispositivo mobile o stamparne una copia cartacea. Se desiderate comunque una versione PDF di questo eBook, potete scaricare la versione infografica qui:

PARTE 1IL MERCATO IMMOBILIARE STATUNITENSE È MOLTO TRASPARENTE

PARTE 2 IL PIÙDELLE VOLTE, LE COMMISSIONI SONO PAGATE DAL VENDITORE

PARTE 3NESSUNIMPOSTO DI BOLLO AGGIUNTIVO PER GLI ACQUIRENTI STRANIERI

PARTE 4GLI ACQUIRENTI STRANIERI DOVREBBERO CONCENTRARSI SUI CONDOMINI, NON SULLE COOPERATIVE

PARTE 5 I FINANZIAMENTISONO FACILMENTE DISPONIBILI PER GLI ACQUIRENTI STRANIERI

PARTE 6 GLI INVESTITORINON PAGANO ALCUNA IMPOSTA SUL REDDITO DA LOCAZIONE PER I PRIMI 10-15 ANNI DI FINANZIAMENTO

PARTE 7GLI ACQUIRENTI STRANIERI DEVONO SCEGLIERE DI COMPENSARE LE SPESE PER L'IMPOSTA SUL REDDITO

PARTE 8RITENUTA FIRPTA

PARTE 9GLI ACQUIRENTI STRANIERI DEVONO PREVEDERE DI EVITARE L'IMPOSTA DI SUCCESSIONE O L'IMPOSTA DI MORTE

PARTE 10GLI ACQUIRENTI STRANIERIDOVREBBERO CONSULTARE I PROPRI ESPERTI FISCALI NEL LORO PAESE DI ORIGINE

PARTE 11 GLI STRANIERIPOSSONO DIFFERIRE LE IMPOSTE SULLE PLUSVALENZE ACQUISTANDO UN ALTRO IMMOBILE DA INVESTIMENTO

PARTE 12GLI ACQUIRENTI STRANIERI NON DEVONO ESSERE NEGLI STATI UNITI PER CONCLUDERE L'AFFARE

PARTE 1 IL MERCATO IMMOBILIARE STATUNITENSE È MOLTO TRASPARENTE

A differenza di molti paesi, il mercato immobiliare statunitense opera in piena trasparenza. I dati relativi alle vendite concluse vengono resi pubblici entro 60 giorni. Gli agenti sono tenuti a condividere gli annunci esclusivi entro 24 ore, consentendo a tutti i broker di accedere all'intero inventario.

Non è necessario rivolgersi a diversi agenti per trovare immobili. Un unico agente immobiliare può mostrarti qualsiasi immobile presente sul mercato e spesso è a conoscenza di immobili prima che questi vengano messi in vendita pubblicamente.

PARTE 2 IL PIÙ DELLE VOLTE, LE COMMISSIONI SONO PAGATE DAL VENDITORE

Negli Stati Uniti, è prassi comune che i venditori paghino sia la commissione dell'agente incaricato della vendita che quella dell'agente dell'acquirente. Recenti modifiche normative (2024-2025) richiedono ora accordi scritti tra acquirente e agente immobiliare, ma in mercati competitivi come New York e Miami, la maggior parte dei venditori continua a offrirsi di pagare la commissione dell'agente dell'acquirente.

Ciò significa che avere un proprio rappresentante in genere non comporta alcun costo, e che è assolutamente necessario avere un rappresentante. L'agente del venditore lavora per il venditore. È necessario avere qualcuno che lavori per voi.

PARTE 3 NESSUN DIRITTO DI TIMBRO AGGIUNTIVO PER GLI ACQUIRENTI STRANIERI

Vale la pena sottolinearlo: gli Stati Uniti non penalizzano gli acquirenti stranieri.

Paesi con divieti assoluti per gli acquirenti stranieri:

Canada: divieto federale prorogato fino al 1° gennaio 2027 (esenzioni per i titolari di permessi di lavoro)
Australia: Divieto di acquisto di abitazioni esistenti da aprile 2025 a marzo 2027 (nuove costruzioni e terreni liberi ancora consentiti)
Nuova Zelanda: dal 2018 è stato vietato l'ingresso alla maggior parte degli stranieri (esclusi gli australiani e i singaporiani; i titolari di "visto d'oro" possono ora acquistare un immobile del valore di oltre 5 milioni di dollari neozelandesi).

Paesi con tasse punitive per gli acquirenti stranieri:

Toronto, Canada: 35% totale (25% NRST provinciale + 10% imposta comunale a partire da gennaio 2025)
Ontario (fuori Toronto): 25% di imposta sulla speculazione per i non residenti
Vancouver/BC: imposta del 20% sugli acquirenti stranieri
Singapore: imposta di registro aggiuntiva del 60% per gli acquirenti stranieri
Sydney/NSW: sovrattassa del 9% (aumentata dall'8% nel gennaio 2025)
Melbourne/Victoria: sovrattassa dell'8% più sovrattassa annuale sull'imposta fondiaria
Londra/Regno Unito: supplemento del 2% per i non residenti

Restrizioni proposte:

Spagna: imposta del 100% sugli acquirenti extra UE proposta nel maggio 2025 (non ancora legge; deve superare ostacoli parlamentari e sfide legali significativi)

Nota: Hong Kong ha eliminato l'imposta di registro del 30% per gli acquirenti non residenti nel febbraio 2024, diventando così uno dei pochi mercati importanti ad aver invertito la rotta sulle restrizioni agli acquirenti stranieri.

Negli Stati Uniti, gli acquirenti stranieri pagano le stesse imposte di trasferimento degli acquirenti nazionali. I costi totali di chiusura a New York e Miami variano dal 2 al 6% a seconda del prezzo di acquisto e del finanziamento, gli stessi che pagherebbe qualsiasi cittadino americano.

Restrizioni in Florida: SB 264 (Paesi oggetto di preoccupazione)

Questo è fondamentale per chiunque stia valutando l'acquisto di un immobile a Miami o in Florida.

A partire dal 1° luglio 2023, il disegno di legge 264 del Senato della Florida limiterà l'acquisto di immobili da parte di cittadini provenienti da sette "paesi stranieri considerati a rischio". Questa legge rimane in vigore nonostante le contestazioni legali in corso.

Paesi interessati:

Cina (più restrittiva)
Russia
Iran
Corea del Nord
Cuba
Venezuela
Siria

Restrizioni specifiche per la Cina:

I cittadini cinesi che NON sono cittadini statunitensi o residenti permanenti legali non possono acquistare immobili in Florida. L'unica eccezione è molto limitata:

È possibile acquistare UNO solo immobile residenziale.
La proprietà deve avere una superficie massima di 2 acri.
La proprietà NON deve trovarsi entro un raggio di 5 miglia da qualsiasi installazione militare.
L'acquirente deve essere in possesso di un visto non turistico o aver ottenuto asilo politico.

Altri paesi (Russia, Cuba, Venezuela, Iran, Siria, Corea del Nord):

I cittadini di questi paesi non possono acquistare proprietà entro un raggio di 10 miglia dalle installazioni militari o dalle infrastrutture critiche. Data la presenza militare in Florida, questa restrizione copre circa il 98,5% dei terreni residenziali dello stato, il che equivale a un divieto quasi totale.

Le sanzioni sono severe:

Le violazioni possono comportare la confisca della proprietà da parte dello Stato. Le sanzioni penali comprendono accuse di reato grave con una pena detentiva fino a 5 anni. Tali sanzioni si applicano agli acquirenti, ai venditori e ai professionisti del settore immobiliare coinvolti in transazioni vietate.

Tutti gli acquirenti devono firmare una dichiarazione giurata alla chiusura della transazione che confermi la conformità con la SB 264, indipendentemente dalla nazionalità.

Stato giuridico attuale:

La legge è stata impugnata dinanzi alla corte federale (Shen contro Simpson) per motivi costituzionali, tra cui la parità di protezione e la preminenza federale. Alla fine del 2025, l'11° Corte d'Appello del Circuito ha rifiutato di bloccarne l'applicazione. La legge rimane in vigore.

Se sei cittadino di uno di questi paesi: consulta un avvocato specializzato in immigrazione negli Stati Uniti prima di procedere all'acquisto di un immobile in Florida. New York non ha restrizioni simili: la città rimane aperta agli acquirenti di tutti i paesi.

PARTE 4 GLI ACQUIRENTI STRANIERI DOVREBBERO CONCENTRARSI SUI CONDOMINI, NON SULLE COOPERATIVE

Questo è fondamentale per chiunque acquisti a New York City.

Il mercato residenziale di Manhattan è composto per circa il 70% da cooperative e per il 25% da condomini. Le cooperative sono società che possiedono immobili e gli acquirenti acquistano quote più un contratto di locazione proprietario, non beni immobili. I consigli di amministrazione delle cooperative hanno un ampio potere discrezionale nell'approvare o rifiutare gli acquirenti.

Perché le cooperative non funzionano per la maggior parte degli acquirenti stranieri:

I consigli di amministrazione richiedono solitamente che la fonte di reddito principale dell'acquirente abbia sede negli Stati Uniti.
I consigli di amministrazione vogliono che la maggior parte delle attività sia detenuta negli Stati Uniti
I consigli di amministrazione sanno che le sentenze contro proprietari stranieri con beni all'estero sono quasi impossibili da eseguire.
La maggior parte delle cooperative vieta o limita fortemente la sublocazione.
Molte cooperative richiedono la residenza principale

I condomini sono diversi: si possiede un bene immobile (un atto di proprietà), i consigli di amministrazione hanno diritti di approvazione limitati (solo diritto di prelazione), è possibile affittare liberamente e la proprietà straniera è la norma.

Se sei un acquirente internazionale, concentra la tua ricerca su condomini, condops, villette a schiera o case unifamiliari. A Miami questo non è un problema: il mercato è costituito quasi interamente da condomini e case.

Scopri di più sulla differenza tra cooperativa e condominio →

PARTE 5 I FINANZIAMENTI SONO FACILMENTE DISPONIBILI PER GLI ACQUIRENTI STRANIERI

I cittadini stranieri qualificati possono ottenere mutui ipotecari da istituti di credito statunitensi. Non otterrete le stesse condizioni di un acquirente nazionale con una storia creditizia negli Stati Uniti, ma il finanziamento è facilmente disponibile.

Condizioni tipiche per gli acquirenti stranieri:

È richiesto un acconto del 30-50% (rispetto al 20% richiesto agli acquirenti statunitensi).
Tassi di interesse superiori di circa lo 0,5% rispetto ai tassi nazionali
Gli importi massimi dei prestiti variano a seconda dell'istituto di credito (3-5 milioni di dollari e oltre presso le banche private).
12 mesi di riserve richieste (pagamento del mutuo + tasse + spese condominiali)

Istituti di credito che lavorano con cittadini stranieri:

HSBC (banca al dettaglio, vasta esperienza con acquirenti stranieri)
Citi Banca Privata
JP Morgan Banca Privata
Wells Fargo (programmi selezionati)

Le banche private offrono maggiore flessibilità, ma in genere richiedono una relazione preesistente o un patrimonio gestito significativo.

Cosa ti servirà:

Documentazione relativa al passaporto e al visto
Prova di reddito (lettera di assunzione, dichiarazione dei redditi del Paese di origine)
Estratti conto bancari che riportano le attività e le riserve
Referenze creditizie dalla banca del Paese di origine

PARTE 6 GLI INVESTITORI NON PAGANO ALCUNA IMPOSTA SUL REDDITO DA LOCAZIONE PER I PRIMI 10-15 ANNI DI FINANZIAMENTO

La legislazione fiscale statunitense è particolarmente favorevole agli investitori immobiliari, sia stranieri che nazionali.

Reddito da locazione:

Se affitti la tua proprietà, puoi detrarre tutte le spese legittime dal reddito da locazione:

Interessi ipotecari
Tasse sulla proprietà
Spese condominiali / spese comuni
Assicurazione
Gestione immobiliare
Riparazioni e manutenzione
Ammortamento (il valore dell'edificio in 27,5 anni — una deduzione non in contanti)

A causa degli ammortamenti e delle detrazioni sugli interessi, molti investitori non pagano alcuna imposta federale sul reddito da locazione per i primi 10-15 anni di proprietà. Le perdite fiscali possono essere riportate per 15 anni.

Importante: i proprietari stranieri devono presentare la dichiarazione dei redditi negli Stati Uniti e scegliere di essere tassati sul reddito netto (entrate meno spese). Se non presenti la dichiarazione, sarai tassato al 30% del reddito lordo da locazione senza alcuna detrazione. Presenta la tua dichiarazione dei redditi.

Vantaggio della Florida: nessuna imposta statale sul reddito. Ciò rende Miami particolarmente attraente per gli investitori e per le persone con redditi elevati che si trasferiscono da stati come New York o California.

La deduzione di queste spese genererà...

reddito imponibile negativo che, secondo la normativa fiscale statunitense, può essere riportato agli esercizi successivi per compensare il reddito degli anni futuri. Queste perdite fiscali possono essere riportate fino a 15 anni! In molti casi, ciò comportal'assenza diimposte sul reddito per molti anni. Vedere la sezione sezione "Componenti di costo di un investimento" di questo sito web.

PARTE 7 GLI ACQUIRENTI STRANIERI DEVONO SCEGLIERE DI COMPENSARE LE SPESE PER L'IMPOSTA SUL REDDITO

I cittadini stranieri devono scegliere di pagare le imposte sul reddito statunitensi su qualsiasi reddito netto (ricavi da locazione meno spese) derivante da immobili in locazione. Se questa scelta non viene effettuata in modo tempestivo (ad esempio, se non viene presentata la dichiarazione dei redditi statunitense), verrà applicata un'imposta pari al 30% del reddito lordo da locazione. In questo scenario, l'investitore non potrà dedurre alcuna spesa, inclusi ammortamenti, interessi, tasse sulla proprietà, spese condominiali, ecc. Anche se l'investitore straniero subisce perdite fiscali nei primi anni del proprio investimento e quindi non deve alcuna imposta al governo, deve comunque presentare la dichiarazione dei redditi in modo tempestivo per effettuare la scelta.

PARTE 8 RITENUTA FIRPTA

Quando un proprietario straniero vende un immobile negli Stati Uniti, l'IRS vuole assicurarsi di riscuotere tutte le imposte sulle plusvalenze dovute. Ai sensi del Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA), l'agente incaricato della chiusura della transazione per conto dell'acquirente trattiene il 15% del prezzo di vendita lordo e lo versa all'IRS.

Non si tratta di un'imposta aggiuntiva, bensì di una ritenuta alla fonte. Quando presenti la dichiarazione dei redditi negli Stati Uniti riportando la vendita, calcoli l'imposta effettiva dovuta sulle plusvalenze. Se la ritenuta alla fonte supera il tuo debito fiscale, ricevi un rimborso.

Esempio: vendete un immobile per 2.000.000 di dollari con un guadagno di 300.000 dollari. La ritenuta FIRPTA è di 300.000 dollari (15% del lordo). La vostra imposta effettiva sulle plusvalenze potrebbe essere di 60.000 dollari. Dopo la dichiarazione dei redditi ricevereste un rimborso di 240.000 dollari.

Il FIRPTA è di natura amministrativa, non punitiva. Pianificate la ritenuta alla fonte e rivolgetevi a un professionista fiscale per richiedere il rimborso.

PARTE 9 GLI ACQUIRENTI STRANIERI DEVONO PREVEDERE DI EVITARE L'IMPOSTA DI SUCCESSIONE O L'IMPOSTA DI MORTE

Questo è il rischio fiscale più significativo per i proprietari stranieri e quello che richiede una pianificazione professionale.

Il problema:

Quando un cittadino straniero muore possedendo beni immobili negli Stati Uniti, il patrimonio è soggetto a un'imposta federale di successione pari a circa il 40%. Gli importi delle esenzioni variano notevolmente a seconda dello status del soggetto:

Cittadini statunitensi e titolari di green card: 13,99 milioni di dollari a persona nel 2025 (27,98 milioni di dollari per le coppie sposate). A partire dal 1° gennaio 2026, tale importo aumenterà a 15 milioni di dollari a persona (30 milioni di dollari per le coppie) e sarà ora legge permanente, indicizzata annualmente all'inflazione.
Cittadini stranieri: 60.000 dollari. Tale importo non è cambiato dal 1976 e non è indicizzato all'inflazione.

Su una proprietà del valore di 3 milioni di dollari, un cittadino statunitense non dovrebbe pagare nulla. Il patrimonio di un cittadino straniero potrebbe essere soggetto a un'imposta federale di successione superiore a 1,1 milioni di dollari.

Soluzioni:

Opzione 1: Struttura societaria estera

Acquisto tramite una società estera (BVI, Cayman, ecc.). Si possiedono azioni della società estera, non direttamente immobili negli Stati Uniti. Le azioni di società estere non sono beni situati negli Stati Uniti e non sono soggette all'imposta di successione statunitense.

Svantaggi: alcuni istituti di credito non finanziano gli acquisti aziendali. Potrebbero esserci ulteriori obblighi di rendicontazione e costi aggiuntivi. Consultare un avvocato fiscalista statunitense.

Opzione 2: Copertura assicurativa sulla vita

Acquista una polizza assicurativa sulla vita a termine di importo sufficiente a coprire le potenziali imposte di successione. Inserisci la polizza in un trust. Se muori mentre sei proprietario dell'immobile, il ricavato dell'assicurazione pagherà le imposte di successione e i tuoi eredi manterranno la proprietà.

Questo approccio funziona quando la strutturazione aziendale non è fattibile (ad esempio, è necessario un finanziamento convenzionale).

Opzione 3: Vendere prima della morte

Non è un piano, ma vale la pena notare che l'imposta di successione si applica solo ai beni posseduti al momento del decesso. Se vendete e rimpatriate i proventi, non sarete soggetti all'imposta di successione statunitense.

Conclusione: non acquistate immobili negli Stati Uniti senza consultare un avvocato fiscalista in merito alla pianificazione patrimoniale. La posta in gioco è troppo alta.

PARTE 10 GLI ACQUIRENTI STRANIERI DOVREBBERO CONSULTARE I PROPRI ESPERTI FISCALI NEL LORO PAESE DI ORIGINE

L'obbligo fiscale negli Stati Uniti è solo una parte del quadro. A seconda del Paese di residenza, potrebbero esserci ulteriori obblighi di dichiarazione o fiscali nel proprio Paese.

Gli Stati Uniti hanno stipulato accordi fiscali con molti paesi per evitare la doppia imposizione. Il tuo paese di origine potrebbe offrire crediti per le imposte statunitensi pagate o tassare i beni immobiliari stranieri in modo diverso rispetto a quelli nazionali.

Collabora con un professionista fiscale che conosca sia i requisiti statunitensi che le norme del tuo Paese di origine.

PARTE 11 GLI STRANIERI POSSONO DIFFERIRE LE IMPOSTE SULLE PLUSVALENZE ACQUISTANDO UN ALTRO IMMOBILE DA INVESTIMENTO

I cittadini stranieri possono avvalersi della Sezione 1031 del Codice IRS per differire l'imposta sulle plusvalenze, proprio come i cittadini statunitensi.

Uno scambio 1031 consente di vendere un immobile da investimento e acquistarne un altro "simile" senza pagare l'imposta sulle plusvalenze derivanti dalla vendita. La base imponibile viene trasferita al nuovo immobile, differendo l'imposta fino alla vendita definitiva.

Le regole sono rigide:

È necessario identificare la proprietà sostitutiva entro 45 giorni
È necessario concludere l'acquisto dell'immobile sostitutivo entro 180 giorni.
È necessario ricorrere a un intermediario qualificato (non è possibile toccare i proventi)
Deve trattarsi di un immobile da investimento (non di una residenza principale)

Se fatto correttamente, è possibile differire indefinitamente le plusvalenze, passando da un immobile all'altro per decenni.

PARTE 12 GLI ACQUIRENTI STRANIERI NON DEVONO ESSERE NEGLI STATI UNITI PER CONCLUDERE L'AFFARE

Molti dei nostri clienti stranieri non visitano mai gli Stati Uniti durante il processo di acquisto. Tutto può essere gestito a distanza:

Visite virtuali degli immobili
Firma elettronica dei documenti
Procura al tuo avvocato per la chiusura
Bonifico bancario

Per gli acquisti LLC, una lettera di consenso ottiene lo stesso risultato di una procura.

Effettuiamo regolarmente sopralluoghi per conto dei clienti, cerchiamo inquilini e gestiamo immobili per proprietari che non hanno mai messo piede nel Paese.

PUNTI CHIAVE:

Punti chiave

Nessuna restrizione: i cittadini stranieri possono acquistare liberamente negli Stati Uniti senza tasse o dazi aggiuntivi.
Concentrati sui condomini: le cooperative sono praticamente off-limits per la maggior parte degli acquirenti stranieri.
Finanziamenti disponibili — Prevedere un acconto del 30-50% e tassi leggermente più elevati
Vantaggi fiscali — L'ammortamento e le detrazioni spesso eliminano l'imposta sul reddito da locazione per anni
Il FIRPTA è gestibile: ritenuta del 15% alla vendita, rimborsata dopo la presentazione della dichiarazione dei redditi.
L'imposta di successione richiede una pianificazione: ricorrere a strutture societarie o assicurazioni per proteggere gli eredi
Collabora con specialisti: rivolgiti a un agente immobiliare, un avvocato specializzato in diritto immobiliare e un commercialista con esperienza nel settore degli acquirenti stranieri.

Pronto per iniziare?

Abbiamo aiutato acquirenti stranieri provenienti da decine di paesi ad acquistare immobili a New York e Miami. Ti metteremo in contatto con istituti di credito, avvocati e professionisti fiscali specializzati in transazioni internazionali e ti guideremo in ogni fase del processo.

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Ufficio di Manhattan 157 Columbus Avenue, 4° piano New York, NY 10023 +1-646-376-8752

Ufficio di Miami 1688 Meridian Avenue, Suite 700 Miami Beach, FL 33139 +1-305-296-8885

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