Regole fiscali per gli stranieri che acquistano immobili negli Stati Uniti

L'acquisto di una proprietà residenziale in un altro paese può essere intimidatorio, ma con il giusto partner broker, i cittadini stranieri che acquistano proprietà negli Stati Uniti hanno poco di cui preoccuparsi. I cittadini stranieri sono legalmente autorizzati a comprare proprietà residenziali negli Stati Uniti, ma dovranno seguire alcune regole fiscali sia negli Stati Uniti che, eventualmente, nelle loro nazioni d'origine. Solo perché un acquirente è un non residente non significa automaticamente che deve pagare tasse aggiuntive. Alcune di queste tasse potrebbero anche essere pagate da un cittadino statunitense, in determinate circostanze.

Ecco come comprare proprietà in America come straniero, per case a Manhattan e Miami.

1. Un cittadino straniero può acquistare beni immobili negli Stati Uniti?

Sì, un cittadino straniero può acquistare una proprietà negli Stati Uniti. Le cooperative (co-op) possono essere molto difficili da acquistare per gli stranieri e non sono il miglior tipo di proprietà per un cittadino non statunitense, dato che le cooperative di solito hanno molte restrizioni, compreso il subaffitto. Pertanto, la maggior parte degli stranieri trova più facile acquistare un condominio (condo). 

I consigli delle cooperative intervistano tutti gli acquirenti, indipendentemente dalla loro nazionalità, e sono legalmente in grado di accettare o rifiutare un acquirente senza alcuna ragione. Questo processo di colloquio richiede una lunga revisione delle informazioni personali e finanziarie dell'acquirente, e i consigli della cooperativa non sono propensi a soddisfare i proprietari che non vivono principalmente nella proprietà. 

I condomini, tuttavia, hanno spesso un processo di revisione molto più semplice, in cui il consiglio di condominio rinuncia a quello che viene chiamato il "diritto di prelazione", che dà loro il privilegio di acquistare appartamenti prima di acquirenti esterni. I condomini permettono anche acquirenti di case di subaffittare le loro proprietà e fare il loro acquisto utilizzando un trust, una LLC nazionale, o anche una società estera. 

Ognuna di queste strutture aziendali può aiutare a dare agli acquirenti una protezione extra contro la responsabilità, e concede anche vantaggi fiscali agli acquirenti stranieri.

Per saperne di più sul Differenza tra Condo e Coop.

 2. Cos'è il "FIRPTA"?

FIRPTA è una legge che crea regole speciali sulla tassazione quando un proprietario straniero o certi tipi di agenti legali vendono una proprietà. Si tratta di una ritenuta alla fonte che tutti i venditori stranieri di proprietà sono tenuti a pagare per assicurarsi di non avere obblighi in sospeso con l'IRS.

Quando uno straniero acquista una proprietà negli Stati Uniti, i rappresentanti dell'acquirente sono responsabili di trattenere tra il 10% e il 15% dei proventi della vendita e di presentare tali importi all'IRS. Questa è solo una trattenuta e non una tassa aggiuntiva. L'importo trattenuto viene rimborsato quando si scopre che le tasse sulla proprietà sono aggiornate.

 3. Quali tasse pagano gli acquirenti stranieri quando cercano di comprare un appartamento a Manhattan?

Ogni acquirente di immobili residenziali che usa un finanziamento per il suo acquisto nello Stato di New York deve anticipare la "tassa di registrazione del mutuo", il cui tasso varia in base al valore della vostra nuova casa. Il prestatore pagherà sempre lo 0,25% di questa tassa. Per le transazioni sotto i 500.000 dollari, l'imposta è del 2,05% (con l'1,8% pagato dall'acquirente), e per le altre transazioni, il tasso è del 2,175% (con l'1,925% pagato dall'acquirente).

• Per gli acquisti superiori a 1.000.000 di dollari, c'è una "tassa sulla casa" dell'1% che arriva fino al 4% per gli immobili con un prezzo di 25 milioni di dollari o più.
• Alcune proprietà - alcuni tipi di nuovi sviluppi - gli sviluppatori della proprietà potrebbero richiedere all'acquirente di pagare le "tasse di trasferimento", che sono addebitate sia a livello cittadino che statale. La città di New York applica una tassa di trasferimento dell'1% per le vendite sotto i 500.000 dollari, e dell'1,425% per quelle sopra quella soglia. L'imposta di trasferimento dello Stato di New York è un piatto 0,4% per tutte le vendite.

4. E gli stranieri che vendono immobili a NYC?

• Qualsiasi denaro guadagnato dall'affitto di una proprietà negli Stati Uniti sarà soggetto alle tasse statunitensi, e anche eventualmente al vostro paese, come reddito soggetto a tassa FIRPTA. 
• A livello federale, l'imposta sulle plusvalenze ammonta al 21% della plusvalenza netta. 
• New York City applica una tassa sulle plusvalenze ai venditori non residenti dell'8,82%.
• Se stai ricevendo un reddito da affitto dalla tua proprietà a Miami, potresti doverti registrare come rivenditore di tasse sulle vendite con il Florida Department of Revenue
• Gli agenti immobiliari dovrebbero mettere in contatto gli acquirenti stranieri con un avvocato o un altro esperto in modo che tutto sia chiaro prima dell'acquisto

5. I proprietari stranieri di beni statunitensi sono tenuti a pagare l'imposta di successione?

Una "tassa patrimoniale", o tassa che deve essere pagata sul valore del patrimonio di qualcuno alla sua morte, è comune in molte nazioni. Se i cittadini stranieri possiedono proprietà negli Stati Uniti al momento della loro morte, saranno soggetti a questa tassa.

• Nello Stato di New York, l'aliquota massima dell'imposta patrimoniale è del 16%. 
• A livello federale, gli Stati Uniti fanno pagare fino al 46%.
• La pianificazione anticipata può aiutare i cittadini stranieri a sfruttare i trattati fiscali degli Stati Uniti o a creare società straniere o LLC per evitare o proteggersi da questa tassa.
  
  

6. Quali vantaggi o svantaggi ci sono quando si acquista una proprietà come individuo piuttosto che come società o LLC?

Comprare come individuo

• Vantaggi: Gli individui pagano tasse sulle plusvalenze ad un tasso massimo leggermente più alto (23,8%) di quanto le persone giuridiche paghino le loro tasse federali (21%).
• Svantaggi: meno privacy e maggiore responsabilità in caso di cause legali.

Comprare come una LLC o una società straniera

• Vantaggi: Privacy extra e protezione dalle cause legali. Se la LLC ha un compratore straniero come unico membro, paga una tassa sulle plusvalenze del 23,8% contro il tasso aziendale del 21%. Se acquista come entità straniera, l'acquirente evita la tassa di successione alla morte
• Svantaggi: Imposta sulle plusvalenze più alta. Se l'acquirente è una LLC come individuo, l'acquirente è soggetto all'imposta patrimoniale. Se la LLC è un'entità straniera, pagano l'imposta sulle plusvalenze fino al 21%.

7. Come influirà il trattato fiscale del mio paese d'origine sui miei obblighi fiscali?

Gli Stati Uniti hanno molti trattati fiscali con altri paesi che determinano le aliquote e le esenzioni. Alcuni stranieri possono richiedere esenzioni dall'imposta di successione fino a 11,2 milioni di dollari. Altri trattati non coprono affatto le imposte di successione, limitando l'esenzione dall'imposta di successione di un acquirente straniero a 60.000 dollari.

Visita il sito Sito web dell'IRS per vedere i dettagli del trattato del tuo paese.

8. Cos'è uno scambio I.R.C. 1031 e gli acquirenti stranieri possono usarlo?

Quando un investitore vende una proprietà d'investimento, quell'investitore è in grado di rinviare tutte le sue tasse sulle plusvalenze se sceglie di investire il 100% del suo guadagno netto dalla vendita nell'acquisto di un nuovo investimento immobiliare negli Stati Uniti. Questo è chiamato un "transazione 1031ed è qualcosa che un acquirente straniero può usare per evitare le tasse sulle plusvalenze così come la ritenuta FIRPTA (vedi sopra). Si noti che se un venditore straniero sceglie di utilizzare questo scambio, deve identificare la sua nuova proprietà di investimento entro 45 giorni dalla vendita, e deve chiudere la proprietà entro 180 giorni.

Per ulteriori informazioni su questioni legali e fiscali, consultare queste risorse:

• Velocemente i fatti dell'acquirente straniero

• Come investire nel settore immobiliare a Manhattan