COMPONENTI DI COSTO DI
UN INVESTIMENTO IMMOBILIARE

COSTI OPERATIVI (SPESE PER CASSA)

ONERI COMUNI (O COSTI DI MANUTENZIONE)

Per i condomini, le spese comuni generalmente vanno da $0.80 a $1.25 per piede quadrato al mese. Tali costi includono il riscaldamento, l'elettricità e la pulizia delle aree comuni, l'acqua, il cavo di base, la sicurezza, l'assicurazione dell'edificio e il funzionamento dei servizi dell'edificio (centro fitness, concierge, salone, piscina, sala giochi, ecc.)

Le cooperative addebitano una tassa di manutenzione, che comprende tutte le spese comuni più le tasse (che non sono pagate separatamente dal proprietario) e gli eventuali interessi ipotecari sull'edificio. La società Coop può avere un'ipoteca sull'edificio (per la riparazione del tetto o per altri motivi) e gli interessi vengono trasferiti agli azionisti Coop. Pertanto, spesso si nota che le spese di manutenzione di una Coop potrebbero essere più elevate (anche dopo aver adeguato le tasse incluse nelle spese di manutenzione), poiché i condomini, per legge, non sono autorizzati ad assumere debiti.

IMPOSTE IMMOBILIARI

Tasse immobiliari (o imposte sulla proprietà) sono calcolate sul valore stimato - un valore dato alla proprietà dal governo della sua città. Viene poi applicata un'aliquota rispetto a questo valore stimato. Il processo è un po' esoterico, ma la regola empirica è dello 0,1% del prezzo di acquisto al mese a Manhattan e dello 0,2% del prezzo di acquisto al mese a Miami.

Manhattan ha una serie di programmi di abbattimento fiscale per alcuni edifici che riducono le tasse per 10, 15 o 20 anni in alcuni casi. Vedi il Tasse immobiliari pagina per maggiori informazioni.

Miami ha un'esenzione per gli acquirenti di case primarie di 25.000 dollari, ma il valore di tale esenzione è piuttosto insignificante. Per ulteriori informazioni su questo argomento si veda la Tasse immobiliari pagina.

MORTGAGGIO

Se il proprietario decide di ottenere un'ipoteca, avrà una spesa mensile che include sia gli interessi che il capitale. A causa della natura dei calcoli del mutuo, nei primi anni, l'acquirente pagherà per lo più gli interessi, che sono deducibili ai fini fiscali statunitensi. Negli anni successivi, l'acquirente pagherà la maggior parte del capitale.

Ad esempio, se l'acquirente acquistasse un immobile per 1.000.000 di dollari e ne finanziasse 500.000 al 5,5% per un periodo fisso di 30 anni, il totale delle rate del mutuo per l'anno sarebbe di 34.067 dollari (o 2.839 dollari al mese). Di questo importo, 27.332 dollari sarebbero interessi deducibili dalle tasse. Con il tempo, man mano che il capitale del prestito viene pagato, l'importo degli interessi deducibili dalle tasse diminuirà. Nei primi anni, tuttavia, è una spesa molto elevata per compensare i redditi da locazione.

Per ulteriori informazioni sui mutui, vai al sito Finanziamento ipotecario pagina.

ASSICURAZIONE

Il proprietario dovrebbe ottenere un'assicurazione sull'immobile stesso, nonché un'assicurazione di responsabilità civile. Questo costo è di poche centinaia di dollari all'anno. Spesso il proprietario richiede che anche i suoi inquilini ottengano un'assicurazione, quindi il rischio per il proprietario è mitigato.

In Florida, il proprietario di una casa indipendente vorrebbe ottenere un'assicurazione contro le inondazioni e gli uragani.

TASSE DI BROKERAGE

Negli Stati Uniti, i venditori pagano sempre la commissione in una transazione di acquisto. Il venditore generalmente paga una commissione del 6% del prezzo d'acquisto, che viene divisa equamente tra il broker dell'acquirente e il broker del venditore. Quindi, gli acquirenti non pagano nulla per farci lavorare per loro conto in una transazione di acquisto.

Se l'acquirente decide di voler affittare il suo nuovo appartamento, a Manhattan, pagherebbe una commissione di broker pari a un mese di affitto (solo il primo anno). A Miami, invece, è consuetudine che sia il proprietario a pagare la commissione (10% dell'affitto annuale, diviso equamente tra il broker dell'acquirente e quello del venditore) per trovare un inquilino.

Trovate maggiori informazioni su come affittare la vostra casa alla pagina Property Management.

COSTI NON OPERATIVI

DEPRECIPAZIONE

Il governo degli Stati Uniti consente ai proprietari di immobili da investimento di ammortizzare il prezzo di acquisto e i costi di chiusura non legati al finanziamento in 27,5 anni. Ad esempio, se l'acquirente acquista un immobile per 1.000.000 di dollari e ha costi di chiusura non legati al finanziamento pari a 25.000 dollari (1.000.000 di dollari per il 2,5% di cui sopra), l'acquirente potrebbe detrarre 37.273 dollari all'anno, o 3.106 dollari al mese, come ammortamento. Si tratta di una spesa significativa non in contanti che può essere detratta dal reddito da locazione.

AMORTIZZAZIONE

Il governo statunitense consente inoltre al proprietario di un investimento immobiliare di dedurre l'ammortamento della quota di finanziamento dei costi di chiusura per la durata del prestito. Anche questa è una spesa non in contanti che può essere detratta dal reddito da locazione.

REDDITO IMPONIBILE NEGATIVO

In definitiva, con tutte le deduzioni (sia in contanti che non) che il governo americano permette, nei primi anni, ad un investitore che finanzia il suo acquisto di immobili, avrà un reddito imponibile negativo (o perdite fiscali). Ciò non va confuso con le perdite in contanti, poiché con un acconto del 40% è probabile che il proprietario si trovi in pareggio per motivi di liquidità (ad esempio, non genera né entrate né perdite in contanti). Queste perdite fiscali possono essere riportate agli anni in cui l'immobile produce reddito a fini fiscali, compensando tali redditi ed eliminando le imposte per quegli anni. Nel corso del tempo, tuttavia, il reddito in contanti aumenterà, così come il valore dell'immobile.

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