Vendere case e appartamenti a Miami e New York

Il settore immobiliare si basa su relazioni personali e sulla fiducia. Cerchiamo di costruire ognuno dei nostri rapporti con i clienti fornendo le nostre opinioni oneste e personali, supportate da fatti e informazioni in tempo reale.

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Come vendere Il tuo NYC

Appartamento Coop o Condominio 

Vendere la vostra casa o il vostro investimento immobiliare è una decisione importante. Ci sono molte conseguenze finanziarie e legali della vendita di una casa, quindi è importante discutere i vostri piani con il vostro commercialista, avvocato e agente immobiliare. Possiamo essere una grande risorsa per un venditore, poiché conosciamo il mercato e comprendiamo le conseguenze della vendita di una casa.

Abbiamo messo insieme un'approfondita Guida alla vendita di case passo dopo passo per educare i venditori sul processo di vendita di New York e Miami Real Estate, in modo che sappiate cosa aspettarvi quando vendete la vostra casa.

 

vendita a domicilio2

IL NOSTRO PROCESSO

In qualità di Agenti Venditori Esclusivi, o agenti immobiliari, rappresentiamo esclusivamente il venditore nella vendita di immobili residenziali.

1

Preparate e mettete in vendita il vostro immobile

Offriamo il supporto e le risorse per impostare la vostra proprietà per il successo subito.

2

Mettete in vendita la vostra casa ad altri professionisti del settore immobiliare e ad altri acquirenti

Garantiamo che la vostra proprietà sarà facilmente accessibile agli acquirenti sul mercato. Dall'annuncio online alla stampa, il vostro immobile arriverà nelle mani dell'acquirente giusto.

3

Ospita open house sia per i broker che per gli acquirenti

A vostro nome, ci occupiamo noi del processo di produzione. Il nostro team si occuperà di organizzare e programmare l'apertura delle case per garantire che la vostra proprietà venga visualizzata regolarmente.

4

Offrite alla vostra proprietà la massima esposizione possibile

Utilizziamo le più recenti tecnologie all'avanguardia per commercializzare i nostri annunci esclusivi combinati con la nostra portata internazionale e la nostra base di clienti.

Venduto: 5,7 milioni di dollari

56 Leonard Via | Tribeca

3 letti | 3,5 bagni

Venduto: 3,4 milioni di dollari

322 West 57 Street | Columbus Circle

2 letti | 2 bagni

Venduto: 2,8 milioni di dollari

205 West 76 Street | Upper West Side

2 letti | 2,5 bagni

Venduto: 8 milioni di dollari

20 | East End Avenue Upper East Side

4 letti | 4,5 bagni

Venduto: 1,3 milioni di dollari

540 West 28 Street | Chelsea

1 letto | 1 bagno

Venduto: 4,5 milioni di dollari

60 Riverside Boulevard | Upper West Side

4 letti | 4 bagni

Venduto: 2,9 milioni di dollari

166 W 18 Street | Chelsea

2 letti | 2,5 bagni

Venduto: 2 milioni di dollari

225 Fifth Avenue | Flatiron

2 letti | 2 bagni

Venduto: 1,6 milioni di dollari

322 West 57 Street | Columbus Circle

1 letto / 1 bagno

Venduto: 1,2 milioni di dollari

250 West Street | Tribeca

1 letto | 1 bagno

Venduto: 3 milioni di dollari

212 Warren Street | Battery Park

2 letti | 2 bagni

Venduto: 2 milioni di dollari

400 East 67 Street | Upper East Side

2 letti | 2,5 bagni

Venduto: 2,8 milioni di dollari

250 Est 53 Strada | Midtown Est

2 letti | 2,5 bagni

Venduto: 1,6 milioni di dollari

60 Riverside Boulevard | Upper West Side

1 letto | 1 bagno

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GUIDA ALLA VENDITA A DOMICILIO

Abbiamo messo insieme una guida dettagliata passo dopo passo per la vendita a domicilio
per educare i venditori sul processo di vendita del New York Real Estate,
così sanno cosa aspettarsi quando vendono la loro casa.
 
 
 
 

INDICE DEI CONTENUTI

PASSO 1SELEZIONA UN BROKER

PASSO 2FIRMARE UN ACCORDO DI ESCLUSIVA PER LA VENDITA

PASSO 3DETERMINARE UN PREZZO DI LISTINO

PASSO 4PREPARARE L'APPARTAMENTO PER GLI ACQUIRENTI

PASSO 5QUALIFICARE I POTENZIALI ACQUIRENTI

PASSO 6COMMERCIALIZZARE L'IMMOBILE PER LA VENDITA

PASSO 7RICEVERE OFFERTE E NEGOZIARE

PASSO 8PREPARARE IL CONTRATTO DI VENDITA

PASSO 9PRESENTARE IL PACCHETTO DELLA TAVOLA 

PASSO 10CHIUDERE LA TRANSAZIONE

 

PASSO 1 SELEZIONA UN BROKER

Vi consigliamo di scegliere un broker o un agente che vi piace quando vendete la vostra proprietà residenziale a Manhattan. Non vorrete ritrovarvi mesi a pensare: "Perché mai ho assunto questo ragazzo o questa ragazza? Non mi sono mai piaciuti in primo luogo". Sai quando vai d'accordo con qualcuno e quando non lo fai. Le persone con cui vai d'accordo lavoreranno più duramente per te a lungo termine.

Questa guida alla vendita è valida anche per la vendita di immobili a Miami.

Fare attenzione alle bandiere rosse quando si assume un broker, come dire quello che si vuole sentire, come ad esempio, come arrivare a un prezzo di vendita aggressivamente alto. Questa è una pratica comune tra gli agenti di quotazione. Se si cade in questa tattica, si rischia di vendere a un prezzo inferiore rispetto a quello che si otterrebbe se il prezzo fosse corretto la prima volta. Quindi, non cascate in questa tattica. 

Tenete presente che il vostro agente non deve essere sempre un esperto di tutto, ma deve essere onesto su ciò che sa e non sa e avere un team di persone su cui contare per trovare risposte alle vostre domande. Naturalmente, hanno bisogno di avere un po' di esperienza. Hanno bisogno di sapere che inventario c'è sul mercato e nel dettaglio. Ma, d'altra parte, se assumete qualcuno con troppi annunci e 300 milioni di dollari di vendite l'anno scorso, non vi vedranno mai più e non si presenteranno mai ad una mostra. Hai bisogno di qualcuno che si presenti e faccia il lavoro. Non vi darà solo una proposta!

Il vostro agente deve essere in grado di istruirvi sul processo. Spesso gli agenti ricevono un annuncio, se ne vanno e non dicono mai al proprietario cosa aspettarsi. 

Qual è la tua casa a Miami

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PASSO 2 FIRMARE UN ACCORDO DI ESCLUSIVA PER LA VENDITA

Il venditore firmerà un accordo di quotazione che fornisce alla nostra società di intermediazione il diritto esclusivo di vendere la casa. Questo contratto formale indicherà il prezzo d'offerta, la durata dell'accordo di quotazione, le commissioni, ecc.

Una volta ricevuto un contratto di esclusiva firmato dal venditore, provvederemo immediatamente a co-firmare l'annuncio del venditore con tutte le altre società di brokeraggio dell'area di New York City. Il co-brokering è il processo attraverso il quale le società immobiliari condividono le loro inserzioni in esclusiva con le altre società del loro mercato. Questo assicura che la vostra casa sia esposta al maggior numero possibile di acquirenti. Se il brokeraggio di quotazione trova l'acquirente finale, allora raccoglieranno l'intera commissione. In caso contrario, la commissione sarà divisa in modo uniforme tra il broker dell'acquirente e il broker del venditore.

Vendere il mio appartamento a Manhattan NYC

PASSO 3 DETERMINARE UN PREZZO DI LISTINO

Il mercato immobiliare statunitense è molto trasparente, soprattutto rispetto a molti altri paesi. I dati sulle transazioni di vendita chiuse diventano disponibili al pubblico entro 60 giorni dalla chiusura. Pertanto, l'elaborazione di un prezzo di quotazione non dovrebbe essere così difficile. 

ANALIZZARE I PREZZI DI IMMOBILI COMPARABILI

Per iniziare l'intero processo di vendita di una casa, un venditore ha bisogno di una valutazione obiettiva della proprietà. Per ottenere tale valutazione, forniremo al venditore un'analisi comparativa di mercato (CMA) che comprende:

  1. Proprietà attuali sul mercato.
  2. Proprietà che sono state vendute di recente.
  3. Immobili che sono stati venduti di recente, ma non hanno ancora chiuso.

Spesso saremo in grado di avere informazioni comparabili all'interno dello stesso edificio, edifici vicini o proprietà concorrenti.

Gli immobili utilizzati in questo confronto devono essere paragonabili a quelli del venditore in termini di ubicazione, dimensioni e tipologia (ad es. Coop o Condo). Questa analisi sarà la base della strategia di prezzo del venditore.

VISITA LE CASE IN VENDITA COME LA TUA PER DETERMINARE IL VALORE

Suggeriamo al venditore di visitare altre case sul mercato per valutare i prezzi della concorrenza. Il venditore deve guardare ogni proprietà in modo obiettivo e attraverso gli occhi di un acquirente, lasciando l'emozione fuori dall'equazione.

IL PREZZO È REALMENTE DETERMINATO DAL MERCATO

La determinazione del prezzo di un immobile non è però una scienza esatta, perché negli Stati Uniti i prezzi sono molto trasparenti. Il mercato, che è piuttosto ben istruito sui prezzi attuali delle case, deciderà in ultima analisi quanto vale il prezzo di una particolare casa.

E' importante valutare con precisione il prezzo della casa all'inizio, altrimenti la proprietà langue sul mercato. Se ciò dovesse accadere, i broker e i potenziali acquirenti ne prenderanno nota. Senza vedere la proprietà, questi broker giudicheranno il motivo per cui non è stata venduta. Per esempio, probabilmente dedurranno che c'è qualcosa di sbagliato nella proprietà e, quindi, allontaneranno i loro clienti da essa sulla base di questa valutazione cieca.

È anche molto importante che il venditore osservi la reazione del mercato alla casa una volta che è quotata in vendita e modifichi le proprie aspettative di conseguenza.

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PASSO 4 COMMERCIALIZZA IL TUO IMMOBILE

Per essere certi che la proprietà del venditore sia commercializzata nel modo più efficace possibile, faremo in modo che l'annuncio del venditore raggiunga il più ampio pubblico possibile. Lo facciamo collegandoci in rete con altri broker, sviluppando materiale di marketing elettronico e cartaceo attraente ed efficace, ospitando case aperte sia per i broker immobiliari che per gli acquirenti, sviluppando campagne di direct-mail e, soprattutto, ottenendo la massima esposizione sul web attraverso vari siti web di rilievo, tra cui il nostro sito web, www.ManhattanMiami.com.

RETE DI AGENTI E BROKER LOCALI

La proprietà del venditore è co-brokered con ogni singola azienda immobiliare a Manhattan e sarà messo a disposizione di tutti i 28.000 agenti immobiliari autorizzati a fare affari qui a New York.

In oltre il 90% delle vendite, un agente diverso dall'agente di quotazione porterà l'acquirente. Pertanto, è fondamentale che l'agente del venditore raggiunga l'entità responsabile di trovare un acquirente: la comunità di brokeraggio.

CASE APERTE

Ospiteremo case aperte che si rivolgono alla comunità di intermediazione a cui portiamo i mediatori immobiliari per vedere la casa.

Organizzeremo anche delle aperture generali regolarmente programmate per informare ed educare il pubblico sulla proprietà del venditore.

SVILUPPARE MATERIALE DI MARKETING

Utilizziamo solo fotografie professionali e planimetrie degli immobili che commercializziamo. Svilupperemo anche altro materiale promozionale professionale, incluso foto in scena se l'appartamento è libero. Troviamo che questo sia importante per aiutare un potenziale acquirente a capire come sarebbe l'appartamento completamente arredato. 

ESPOSIZIONE WEB

Il 90% degli acquirenti utilizza internet come parte integrante del processo di ricerca a casa. Pertanto, ogni annuncio sarà visualizzato in modo evidente su:

E, se la proprietà del venditore ha un prezzo superiore a 5.000.000.000 di dollari, sarà automaticamente inserita nei siti web più importanti del settore immobiliare di lusso:

MARKETING DIRETTO

Quando si vende un Condominio di lusso a Manhattan o Miami, il marketing diretto è un metodo efficace per generare interesse nella proprietà di un venditore. Abbiamo mailing list proprietarie con centinaia di migliaia di potenziali acquirenti a cui distribuiremo gli annunci del venditore.

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PASSO 5 QUALIFICARE IL POTENZIALE ACQUIRENTE

Saremo vigili nel garantire che i potenziali acquirenti che portiamo nella vostra proprietà siano finanziariamente qualificati per l'acquisto, in modo da ridurre al minimo le perdite di tempo. Faremo le domande necessarie per determinare se l'acquirente è adatto ai nostri clienti. Per esempio, lo faremo:

  • Richiedere lettere di prequalificazione ipotecaria ai potenziali acquirenti.
  • Porre domande pertinenti sul reddito e sul patrimonio del potenziale acquirente.
  • Informarsi se il potenziale acquirente sta vendendo la propria casa per valutare la disponibilità all'acquisto.
  • Chiedere se possiedono o hanno posseduto proprietà in passato.
  • Ottenere la prova dei fondi per il deposito se il potenziale acquirente sta ottenendo un'ipoteca, e la prova dei fondi per il prezzo totale di acquisto se l'affare è tutto in contanti.

Non permetteremmo mai ai nostri venditori di firmare un contratto con un potenziale acquirente fino a quando non potremo dimostrare che l'acquirente è finanziariamente qualificato.

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PASSO 6 RICEVERE UN'OFFERTA E NEGOZIARE

A New York, le offerte vengono fatte verbalmente tra acquirenti e venditori. In Florida, le offerte vengono fatte per iscritto e viene presentato un acconto del 10% insieme all'offerta. A New York, quindi, poiché l'offerta è stata fatta verbalmente, l'offerta non è vincolante per l'acquirente. A Miami, invece, poiché l'offerta è fatta per iscritto e accompagnata da un deposito, l'offerta della Florida sarebbe vincolante per l'acquirente.

  • Metteremo in campo tutte le offerte o le offerte degli acquirenti e dei broker degli acquirenti e le trasmetteremo immediatamente al venditore.
  • Siamo legalmente obbligati a presentare tutte le offerte al venditore.
  • Una volta ricevuta un'offerta, discuteremo con il venditore non solo il prezzo offerto, ma anche gli altri termini dell'offerta e le qualifiche del potenziale acquirente, come la probabilità di chiusura, la data di chiusura, le contingenze di finanziamento, ecc.
  • Il nostro compito è quello di ottenere il miglior prezzo e le migliori condizioni possibili per il nostro cliente, quindi probabilmente incoraggeremmo il venditore a fare una controfferta e ad iniziare il processo di negoziazione in modo che entrambe le parti concordino il prezzo, le condizioni e la data di chiusura.

Tenete presente che, mentre un'offerta può essere un'ottima cosa, un'offerta non significa nulla se l'acquirente non è qualificato ad acquistare o a superare l'approvazione del Consiglio di Amministrazione (soprattutto nel caso di una Coop).

Migliore offerta per la vendita di una casa

PASSO 7 PREPARARE IL CONTRATTO DI VENDITA

UN AVVOCATO IMMOBILIARE PREPARERÀ IL CONTRATTO

A New York è consuetudine che gli acquirenti e i venditori assumano un avvocato immobiliare newyorkese per la transazione. Mentre in Florida è meno usuale, i nostri clienti si rivolgono sempre a un avvocato immobiliare della Florida per le loro transazioni. Consigliamo sempre ai nostri acquirenti e venditori di avere una rappresentanza legale in ogni transazione in modo che siano ben protetti durante tutto il processo.

Abbiamo molti avvocati che lavorano sia a Manhattan che a Miami, quindi possiamo mettervi in contatto con avvocati molto competenti per rappresentarvi nella transazione. Suggeriamo di stare lontani dai grandi studi legali, in quanto potrebbero addebitare tonnellate di denaro per far fare una semplice chiusura a uno dei loro paralegali.

Una volta che avete fatto i conti con un acquirente, il vostro avvocato inizierà a preparare un contratto di vendita. Dopo che l'avvocato dell'acquirente avrà concluso che le condizioni finanziarie dell'edificio sono soddisfacenti e che lo statuto dell'edificio e il contratto di vendita sono accettabili, l'avvocato dell'acquirente permetterà all'acquirente di firmare il contratto.

IL DEPOSITO DELL'ACQUIRENTE SARÀ TENUTO IN DEPOSITO A GARANZIA DALL'AVVOCATO DEL VENDITORE

Al momento della firma del contratto, l'acquirente è tenuto a presentare un acconto pari al 10% del prezzo di acquisto. Il contratto più l'acconto saranno poi trasmessi al vostro avvocato per la firma. Il deposito sarà tenuto nel conto di deposito a garanzia del vostro avvocato fino alla chiusura del contratto.

È importante notare che fino a quando il contratto non sarà stato consegnato e firmato da tutte le parti, è ancora possibile intrattenere e accettare altre offerte.

Se il finanziamento, l'acquirente dovrebbe procedere con la sua richiesta di prestito. Si consiglia di prequalificare l'acquirente per un mutuo prima di iniziare la ricerca di un'abitazione.

"Questioni fiscali e legali al momento dell'acquisto e della vendita di immobili".

Avvocato immobiliare

PASSO 8 PRESENTARE IL PACCHETTO DEL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE

I materiali di applicazione possono essere simili per una cooperativa e un condominio. L'acquirente dovrà preparare il Board Package, che è simile sia per Condomini che per Coops.

Il completamento del Board Package comporta la preparazione di una domanda e la presentazione di un rendiconto finanziario firmato dal CPA dell'acquirente, documenti a supporto del rendiconto finanziario, tra cui estratti conto bancari e simili, tre anni di dichiarazione dei redditi, lettere di referenze personali e finanziarie, lettere di referenze professionali, il contratto di vendita, e una lettera di impegno bancario che attesti l'approvazione di un'ipoteca, in caso di finanziamento.

Mentre l'agente dell'acquirente preparerà effettivamente il pacchetto, noi lavoreremo con l'agente dell'acquirente per garantire che venga preparato il miglior pacchetto del consiglio di amministrazione possibile e presentato all'amministratore delegato per la revisione.

Una volta completato, il Board Package sarà inoltrato all'Amministratore Delegato dell'edificio per la revisione. Una volta che il Managing Agent stabilisce che la domanda dell'acquirente è completa e tutti i controlli di credito sono approvati, il pacchetto sarà inoltrato al Consiglio di Amministrazione.

Presentazione del pacchetto del consiglio di amministrazione

PASSO 9 OTTENERE L'APPROVAZIONE DEL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE

Nel caso di un condominio, in genere non c'è un colloquio formale. La domanda dell'acquirente sarà esaminata e, se tutti i materiali richiesti sono inclusi e in ordine, di solito viene concessa un'approvazione.

Nel caso di una Coop, se il consiglio di amministrazione apprezza ciò che vede dalle informazioni presentate nella domanda e dai documenti giustificativi, l'acquirente sarà invitato a incontrare i membri del consiglio di amministrazione per un colloquio.

L'Amministratore Delegato in generale ci informerà quando il potenziale acquirente sarà stato approvato dal Consiglio. Dopo l'approvazione da parte del Consiglio, tutte le parti sono pronte a iniziare a pianificare una chiusura.

L'intero processo può muoversi rapidamente in un condominio e, supponendo che un prestito possa essere garantito in modo tempestivo, il processo può passare dal contratto alla chiusura in circa 60 giorni. Il processo Coop è più coinvolto e può richiedere più di 60 - 90 giorni.

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PASSO 9 PREPARARSI ALLA CHIUSURA

Nel caso di un condominio, in genere non c'è un colloquio formale. La domanda dell'acquirente sarà esaminata e, se tutti i materiali richiesti sono inclusi e in ordine, di solito viene concessa un'approvazione.

Nel caso di una Coop, se il consiglio di amministrazione apprezza ciò che vede dalle informazioni presentate nella domanda e dai documenti giustificativi, l'acquirente sarà invitato a incontrare i membri del consiglio di amministrazione per un colloquio.

L'Amministratore Delegato in generale ci informerà quando il potenziale acquirente sarà stato approvato dal Consiglio. Dopo l'approvazione da parte del Consiglio, tutte le parti sono pronte a iniziare a pianificare una chiusura.

L'intero processo può muoversi rapidamente in un condominio e, supponendo che un prestito possa essere garantito in modo tempestivo, il processo può passare dal contratto alla chiusura in circa 60 giorni. Il processo Coop è più coinvolto e può richiedere più di 60 - 90 giorni.

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PASSO 10 CHIUDERE LA TRANSAZIONE

LA CHIUSURA, O TALVOLTA CHIAMATA REGOLAMENTO, È IL PASSO FINALE DI UNA TRANSAZIONE IMMOBILIARE.

Alla data di chiusura, le parti consumano il contratto di acquisto e trasferiscono la proprietà dell'immobile dal venditore all'acquirente.

  • L'acquirente (o la banca dell'acquirente) consegna il pagamento del saldo dovuto sull'acquisto, che di solito è il restante 90% del prezzo d'acquisto più i costi di chiusura del 3,5% (senza finanziamento ipotecario) al 5,5% (con ipoteca).
  • Il venditore firma l'atto di vendita all'acquirente e consegna le chiavi di casa.
  • Una società di titolo di proprietà registrerà il nuovo atto presso il catasto locale.
  • Il venditore riceverà il denaro dovuto dal ricavato della vendita, meno i costi di chiusura e le rate del mutuo se il venditore aveva un mutuo esistente alla chiusura.

Per gli acquirenti stranieri, la chiusura può avvenire senza che l'acquirente sia fisicamente presente negli Stati Uniti. L'acquirente cede semplicemente la procura all'avvocato dell'acquirente o ad un altro rappresentante che chiude l'affare per conto dell'acquirente. Questa è una pratica comune.

"Gestione delle proprietà per gli investitori".

Chiusura immobiliare