Vendere case e appartamenti a Miami e New York

Vi consigliamo di scegliere un broker o un agente di vostro gradimento per la vendita della vostra proprietà residenziale a Manhattan. Non vorrete trovarvi mesi dopo a pensare: "Perché ho assunto questo ragazzo o questa ragazza? Non mi sono mai piaciuti fin dall'inizio". Sapete quando andate d'accordo con qualcuno e quando no. Le persone con cui ci si trova bene lavoreranno di più per voi nel lungo periodo.

Questa guida alla vendita è valida anche se state vendendo un immobile a Miami.

Quando assumete un agente di intermediazione, fate attenzione alle bandiere rosse, come quella che vi dice quello che volete sentirvi dire, ad esempio che vi propone un prezzo di vendita aggressivamente alto. Si tratta di una pratica comune tra gli agenti di vendita. Se si cade in questa tattica, si rischia di vendere a un prezzo inferiore rispetto a quello che si sarebbe ottenuto con un prezzo corretto la prima volta. Quindi, non cadete in questa tattica. 

Tenete presente che il vostro agente non deve essere sempre un esperto di tutto, ma deve essere onesto su ciò che sa e non sa e deve avere un team di persone su cui contare per trovare le risposte alle vostre domande. Naturalmente, deve avere una certa esperienza. Devono conoscere l'inventario presente sul mercato e in dettaglio. Ma, d'altro canto, se assumete qualcuno con troppi annunci e 300 milioni di dollari di vendite l'anno scorso, non vi vedrà mai più e non si presenterà mai a una mostra. Avete bisogno di qualcuno che si presenti e faccia il lavoro. Non solo per farvi una proposta!

Il vostro agente deve essere in grado di istruirvi sul processo. Spesso gli agenti ottengono un annuncio, se ne vanno e non dicono mai al proprietario cosa deve aspettarsi. 

Il mercato immobiliare statunitense è molto trasparente, soprattutto rispetto a molti altri Paesi. I dati delle transazioni di vendita chiuse diventano pubblici entro 60 giorni dalla chiusura. Pertanto, la definizione di un prezzo di listino non dovrebbe essere così difficile. 

ANALIZZARE I PREZZI DI IMMOBILI COMPARABILI

Per iniziare l'intero processo di vendita di una casa, il venditore ha bisogno di una valutazione oggettiva dell'immobile. Per ottenere tale valutazione, forniremo al venditore un'analisi comparativa del mercato (CMA) che comprende:

1. Proprietà attualmente sul mercato.
2. Proprietà vendute di recente.
3. Immobili venduti di recente, ma non ancora chiusi.

Spesso siamo in grado di avere informazioni comparabili all'interno dello stesso edificio, di edifici vicini o di proprietà concorrenti.

Gli immobili utilizzati per il confronto devono essere paragonabili alla proprietà del venditore in termini di posizione, dimensioni e tipologia (ad esempio, coop o condominio). Questa analisi sarà la base per la strategia di prezzo del venditore.

VISITARE CASE IN VENDITA COME LA PROPRIA PER DETERMINARNE IL VALORE

Suggeriamo al venditore di visitare altre case sul mercato per valutare i prezzi della concorrenza. Il venditore deve esaminare ogni immobile in modo obiettivo e con gli occhi di un acquirente, lasciando fuori dall'equazione le emozioni.

IL PREZZO È REALMENTE DETERMINATO DAL MERCATO

La determinazione del prezzo di un immobile non è una scienza esatta, tuttavia, perché negli Stati Uniti i prezzi sono molto trasparenti. Il mercato, che è piuttosto informato sui prezzi attuali delle case, deciderà in ultima analisi il valore di una determinata casa.

È importante che il prezzo della casa sia preciso fin dall'inizio, altrimenti la proprietà languirà sul mercato. Se ciò accade, i broker e i potenziali acquirenti ne prenderanno atto. Senza vedere l'immobile, questi broker esprimeranno giudizi sul motivo per cui non è stato venduto. Ad esempio, è probabile che deducano che l'immobile abbia qualcosa che non va e che, quindi, allontanino i loro clienti in base a questa valutazione cieca.

È inoltre molto importante che il venditore osservi la reazione del mercato alla casa una volta messa in vendita e adegui le proprie aspettative di conseguenza.

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"Analisi del mercato condominiale di Manhattan"

Per essere certi che la proprietà del venditore sia commercializzata nel modo più efficace possibile, ci assicuriamo che l'annuncio del venditore raggiunga il pubblico più ampio possibile. A tal fine, ci avvaliamo di una rete di contatti con altri intermediari, sviluppiamo materiale di marketing elettronico e cartaceo attraente ed efficace, ospitiamo case aperte sia per gli intermediari immobiliari che per gli acquirenti, sviluppiamo campagne di direct-mail e, soprattutto, otteniamo la massima esposizione sul web attraverso vari siti web di rilievo, tra cui il nostro sito, www.ManhattanMiami.com.

RETE DI AGENTI E BROKER LOCALI

La proprietà del venditore è co-brokerata con ogni singola società immobiliare di Manhattan e sarà resa disponibile a tutti i 28.000 agenti immobiliari autorizzati a operare qui a New York.

In oltre il 90% delle vendite, è un agente diverso da quello dell'inserzionista a portare l'acquirente. Pertanto, è fondamentale che l'agente del venditore raggiunga il soggetto responsabile di trovare un acquirente: la comunità di intermediazione.

CASE APERTE

Ospiteremo case aperte rivolte alla comunità degli intermediari, alle quali porteremo gli intermediari immobiliari per visionare la casa.

Inoltre, organizzeremo periodicamente delle visite aperte generali per informare ed educare il pubblico in generale sulla proprietà del venditore.

SVILUPPARE MATERIALI DI MARKETING

Utilizziamo solo fotografie e planimetrie professionali degli immobili che commercializziamo. Sviluppiamo anche altro materiale promozionale professionale, comprese le foto di allestimento se l'appartamento è sfitto. Riteniamo che questo sia importante per aiutare un potenziale acquirente a capire come sarebbe l'appartamento completamente arredato. 

ESPOSIZIONE WEB

Il 90% degli acquirenti utilizza Internet come parte integrante del processo di ricerca della casa. Per questo motivo, ogni annuncio sarà visualizzato in modo evidente su:

• www.ManhattanMiami.com
• www.NYTimes.com
• www.Streeteasy.com
• www.olr.com (Residenziale On-Line)
• www.REBNY.com (Real Estate Board of New York) Servizio di quotazione
• www.realtor.com 
• www.Trulia.com
• www.Zillow.com

Inoltre, se la proprietà del venditore ha un prezzo superiore a 5.000.000 di dollari, verrà automaticamente inserita nei più importanti siti web di immobili di lusso:

• www.LuxuryPortfolio.com
• www.UniqueGlobalEstates.com
• www.ExceptionalProperties.com (da The Robb Report)

MARKETING DIRETTO

Quando si vende un appartamento di lusso a Manhattan o a Miami, il marketing diretto è un metodo efficace per generare interesse nella proprietà del venditore. Disponiamo di mailing list proprietarie con centinaia di migliaia di potenziali acquirenti ai quali distribuiremo gli annunci del venditore.

Saremo attenti a garantire che i potenziali acquirenti che portiamo alla vostra proprietà siano finanziariamente qualificati per l'acquisto, in modo da ridurre al minimo le perdite di tempo. Porremo le domande necessarie per determinare se l'acquirente è adatto ai nostri clienti. Ad esempio:

• Richiedere lettere di pre-qualificazione ipotecaria ai potenziali acquirenti.
• Fate domande pertinenti sul reddito e sul patrimonio del potenziale acquirente.
• Informatevi se il potenziale acquirente sta vendendo la propria casa per valutare la disponibilità all'acquisto.
• Chiedete se sono o sono stati proprietari di immobili in passato.
• Ottenere la prova dei fondi per il deposito se il potenziale acquirente sta ottenendo un mutuo, e la prova dei fondi per il prezzo totale di acquisto se l'affare è tutto in contanti.

Non permettiamo mai ai nostri venditori di firmare un contratto con un potenziale acquirente finché non possiamo dimostrare che l'acquirente è finanziariamente qualificato.

A New York le offerte vengono fatte verbalmente tra acquirenti e venditori. In Florida, invece, le offerte vengono fatte per iscritto e con l'offerta viene presentato un deposito del 10%. A New York, quindi, poiché l'offerta è stata fatta verbalmente, non è vincolante per l'acquirente. A Miami, invece, poiché l'offerta è fatta per iscritto e accompagnata da un deposito, l'offerta della Florida sarebbe vincolante per l'acquirente.

• Raccogliamo tutte le offerte e le proposte degli acquirenti e dei mediatori d'acquisto e le trasmettiamo immediatamente al venditore.
• Siamo legalmente obbligati a presentare tutte le offerte al venditore.
• Una volta ricevuta un'offerta, discuteremo con il venditore non solo il prezzo offerto, ma anche gli altri termini dell'offerta e le qualifiche del potenziale acquirente, come la probabilità di chiusura, la data di chiusura, le condizioni di finanziamento, ecc.
• Il nostro compito è quello di ottenere il miglior prezzo e le migliori condizioni possibili per il nostro cliente, quindi probabilmente incoraggeremo il venditore a fare una controfferta e inizieremo il processo di negoziazione in modo che entrambe le parti concordino il prezzo, le condizioni e la data di chiusura.

Tenete presente che, sebbene un'offerta possa essere un'ottima cosa, un'offerta non significa nulla se l'acquirente non è qualificato per l'acquisto o non supera l'approvazione del consiglio di amministrazione (soprattutto nel caso di una cooperativa).

UN AVVOCATO IMMOBILIARE PREPARERÀ IL CONTRATTO

A New York è consuetudine che acquirenti e venditori incarichino un avvocato immobiliare di New York per la transazione. Anche se in Florida è meno consueto, i nostri clienti si rivolgono sempre a un avvocato immobiliare della Florida per le loro transazioni. Consigliamo sempre ai nostri acquirenti e venditori di farsi rappresentare da un legale in ogni transazione, in modo da essere ben protetti durante l'intero processo.

Abbiamo molti avvocati che lavorano sia a Manhattan che a Miami, quindi possiamo mettervi in contatto con avvocati molto competenti che vi rappresentino nella transazione. Suggeriamo di stare alla larga dai grandi studi legali, che potrebbero chiedere cifre esorbitanti per far fare una semplice chiusura a uno dei loro paralegali.

Una volta raggiunti i termini con un acquirente, il vostro avvocato inizierà a preparare il contratto di vendita. Dopo che l'avvocato dell'acquirente avrà accertato che le condizioni finanziarie dell'edificio sono soddisfacenti e che lo statuto dell'edificio e il contratto di vendita sono accettabili, l'avvocato dell'acquirente autorizzerà l'acquirente a firmare il contratto.

IL DEPOSITO DELL'ACQUIRENTE SARÀ TRATTENUTO IN GARANZIA DALL'AVVOCATO DEL VENDITORE

Al momento della firma del contratto, l'acquirente dovrà presentare un deposito pari al 10% del prezzo di acquisto. Il contratto e la caparra saranno poi inoltrati al vostro avvocato per la firma. La caparra sarà conservata nel conto vincolato dell'avvocato fino alla chiusura dell'affare.

È importante notare che fino a quando il contratto non è stato consegnato e firmato da tutte le parti, è ancora possibile prendere in considerazione e accettare altre offerte.

In caso di finanziamento, l'acquirente deve procedere con la richiesta di mutuo. Si consiglia all'acquirente di pre-qualificarsi per un mutuo prima di iniziare la ricerca di un alloggio.

"Problemi fiscali e legali nell'acquisto e nella vendita di immobili".

Il materiale di richiesta può essere simile per una cooperativa e un condominio. L'acquirente dovrà preparare il Board Package, che è simile sia per i condomini che per le cooperative.

La compilazione del Board Package comporta la preparazione di una domanda e l'invio di una dichiarazione finanziaria firmata dal CPA dell'acquirente, di documenti a supporto della dichiarazione finanziaria, tra cui estratti conto bancari e simili, di tre anni di dichiarazioni dei redditi, di lettere di referenze personali e finanziarie, di lettere di referenze professionali, del contratto di vendita e di una lettera di impegno bancario che attesti l'approvazione di un mutuo, in caso di finanziamento.

Sebbene sia l'agente dell'acquirente a preparare il pacchetto, noi collaboriamo con l'agente dell'acquirente per garantire che venga preparato il miglior pacchetto possibile e che venga presentato all'agente delegato per la revisione.

Una volta completato, il pacchetto viene inviato all'agente di gestione dell'edificio per la revisione. Una volta che l'agente di gestione avrà stabilito che la domanda dell'acquirente è completa e che tutti i controlli di credito sono stati approvati, il pacchetto verrà inoltrato al Consiglio di amministrazione.

Nel caso di un condominio, in genere non è previsto un colloquio formale. La domanda dell'acquirente viene esaminata e, se tutti i materiali richiesti sono inclusi e in ordine, in genere viene concessa l'approvazione.

Nel caso di una cooperativa, se il consiglio di amministrazione apprezza le informazioni presentate nella domanda e nei documenti di supporto, l'acquirente sarà invitato a incontrare i membri del consiglio di amministrazione per un colloquio.

In genere, l'agente di gestione ci informa quando il potenziale acquirente è stato approvato dal Consiglio. Dopo l'approvazione del Consiglio, tutte le parti sono pronte per iniziare a pianificare la chiusura.

L'intero processo può svolgersi rapidamente in un condominio e, supponendo che si riesca a garantire un prestito in modo tempestivo, il processo può passare dal contratto alla chiusura in circa 60 giorni. Il processo Coop è più complesso e può richiedere più di 60-90 giorni.

Nel caso di un condominio, in genere non è previsto un colloquio formale. La domanda dell'acquirente viene esaminata e, se tutti i materiali richiesti sono inclusi e in ordine, in genere viene concessa l'approvazione.

Nel caso di una cooperativa, se il consiglio di amministrazione apprezza le informazioni presentate nella domanda e nei documenti di supporto, l'acquirente sarà invitato a incontrare i membri del consiglio di amministrazione per un colloquio.

In genere, l'agente di gestione ci informa quando il potenziale acquirente è stato approvato dal Consiglio. Dopo l'approvazione del Consiglio, tutte le parti sono pronte per iniziare a pianificare la chiusura.

L'intero processo può svolgersi rapidamente in un condominio e, supponendo che si riesca a garantire un prestito in modo tempestivo, il processo può passare dal contratto alla chiusura in circa 60 giorni. Il processo Coop è più complesso e può richiedere più di 60-90 giorni.

LA CHIUSURA, O TALVOLTA CHIAMATA TRANSAZIONE, È LA FASE FINALE DI UNA TRANSAZIONE IMMOBILIARE.

Alla data di chiusura, le parti consumano il contratto di acquisto e trasferiscono la proprietà dell'immobile dal venditore all'acquirente.

• L'acquirente (o la banca dell'acquirente) consegna il pagamento del saldo dovuto per l'acquisto, che di solito è il restante 90% del prezzo d'acquisto più i costi di chiusura che vanno dal 3,5% (senza finanziamento ipotecario) al 5,5% (con ipoteca).
• Il venditore firma l'atto di proprietà all'acquirente e consegna le chiavi della casa.
• Una società di proprietà registrerà il nuovo atto presso il catasto locale.
• Il venditore riceverà gli importi dovuti dai proventi della vendita, al netto dei costi di chiusura e dei pagamenti ipotecari se il venditore aveva un'ipoteca esistente al momento della chiusura.

Per gli acquirenti stranieri, la chiusura può avvenire senza che l'acquirente sia fisicamente presente negli Stati Uniti. L'acquirente deve semplicemente assegnare la procura all'avvocato o a un altro rappresentante che chiuderà l'affare per conto dell'acquirente. Questa è una pratica comune.

"Gestione immobiliare per investitori"