Vendere case e appartamenti a Miami e New York

Vi consigliamo di scegliere un broker o un agente che vi piace quando vendete la vostra proprietà residenziale a Manhattan. Non vorrete ritrovarvi mesi a pensare: "Perché mai ho assunto questo ragazzo o questa ragazza? Non mi sono mai piaciuti in primo luogo". Sai quando vai d'accordo con qualcuno e quando non lo fai. Le persone con cui vai d'accordo lavoreranno più duramente per te a lungo termine.

Questa guida alla vendita è valida anche per la vendita di immobili a Miami.

Fare attenzione alle bandiere rosse quando si assume un broker, come dire quello che si vuole sentire, come ad esempio, come arrivare a un prezzo di vendita aggressivamente alto. Questa è una pratica comune tra gli agenti di quotazione. Se si cade in questa tattica, si rischia di vendere a un prezzo inferiore rispetto a quello che si otterrebbe se il prezzo fosse corretto la prima volta. Quindi, non cascate in questa tattica. 

Tenete presente che il vostro agente non deve essere sempre un esperto di tutto, ma deve essere onesto su ciò che sa e non sa e avere un team di persone su cui contare per trovare risposte alle vostre domande. Naturalmente, hanno bisogno di avere un po' di esperienza. Hanno bisogno di sapere che inventario c'è sul mercato e nel dettaglio. Ma, d'altra parte, se assumete qualcuno con troppi annunci e 300 milioni di dollari di vendite l'anno scorso, non vi vedranno mai più e non si presenteranno mai ad una mostra. Hai bisogno di qualcuno che si presenti e faccia il lavoro. Non vi darà solo una proposta!

Il vostro agente deve essere in grado di istruirvi sul processo. Spesso gli agenti ricevono un annuncio, se ne vanno e non dicono mai al proprietario cosa aspettarsi. 

Il mercato immobiliare statunitense è molto trasparente, soprattutto rispetto a molti altri paesi. I dati sulle transazioni di vendita chiuse diventano disponibili al pubblico entro 60 giorni dalla chiusura. Pertanto, l'elaborazione di un prezzo di quotazione non dovrebbe essere così difficile. 

ANALIZZARE I PREZZI DI IMMOBILI COMPARABILI

Per iniziare l'intero processo di vendita di una casa, un venditore ha bisogno di una valutazione obiettiva della proprietà. Per ottenere tale valutazione, forniremo al venditore un'analisi comparativa di mercato (CMA) che comprende:

1. Proprietà attuali sul mercato.
2. Proprietà che sono state vendute di recente.
3. Immobili che sono stati venduti di recente, ma non hanno ancora chiuso.

Spesso saremo in grado di avere informazioni comparabili all'interno dello stesso edificio, edifici vicini o proprietà concorrenti.

Gli immobili utilizzati in questo confronto devono essere paragonabili a quelli del venditore in termini di ubicazione, dimensioni e tipologia (ad es. Coop o Condo). Questa analisi sarà la base della strategia di prezzo del venditore.

VISITA LE CASE IN VENDITA COME LA TUA PER DETERMINARE IL VALORE

Suggeriamo al venditore di visitare altre case sul mercato per valutare i prezzi della concorrenza. Il venditore deve guardare ogni proprietà in modo obiettivo e attraverso gli occhi di un acquirente, lasciando l'emozione fuori dall'equazione.

IL PREZZO È REALMENTE DETERMINATO DAL MERCATO

La determinazione del prezzo di un immobile non è però una scienza esatta, perché negli Stati Uniti i prezzi sono molto trasparenti. Il mercato, che è piuttosto ben istruito sui prezzi attuali delle case, deciderà in ultima analisi quanto vale il prezzo di una particolare casa.

E' importante valutare con precisione il prezzo della casa all'inizio, altrimenti la proprietà langue sul mercato. Se ciò dovesse accadere, i broker e i potenziali acquirenti ne prenderanno nota. Senza vedere la proprietà, questi broker giudicheranno il motivo per cui non è stata venduta. Per esempio, probabilmente dedurranno che c'è qualcosa di sbagliato nella proprietà e, quindi, allontaneranno i loro clienti da essa sulla base di questa valutazione cieca.

È anche molto importante che il venditore osservi la reazione del mercato alla casa una volta che è quotata in vendita e modifichi le proprie aspettative di conseguenza.

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"Analisi di mercato dei condomini di Manhattan"

Per essere certi che la proprietà del venditore sia commercializzata nel modo più efficace possibile, faremo in modo che l'annuncio del venditore raggiunga il più ampio pubblico possibile. Lo facciamo collegandoci in rete con altri broker, sviluppando materiale di marketing elettronico e cartaceo attraente ed efficace, ospitando case aperte sia per i broker immobiliari che per gli acquirenti, sviluppando campagne di direct-mail e, soprattutto, ottenendo la massima esposizione sul web attraverso vari siti web di rilievo, tra cui il nostro sito web, www.ManhattanMiami.com.

RETE DI AGENTI E BROKER LOCALI

La proprietà del venditore è co-brokered con ogni singola azienda immobiliare a Manhattan e sarà messo a disposizione di tutti i 28.000 agenti immobiliari autorizzati a fare affari qui a New York.

In oltre il 90% delle vendite, un agente diverso dall'agente di quotazione porterà l'acquirente. Pertanto, è fondamentale che l'agente del venditore raggiunga l'entità responsabile di trovare un acquirente: la comunità di brokeraggio.

CASE APERTE

Ospiteremo case aperte che si rivolgono alla comunità di intermediazione a cui portiamo i mediatori immobiliari per vedere la casa.

Organizzeremo anche delle aperture generali regolarmente programmate per informare ed educare il pubblico sulla proprietà del venditore.

SVILUPPARE MATERIALE DI MARKETING

Utilizziamo solo fotografie professionali e planimetrie degli immobili che commercializziamo. Svilupperemo anche altro materiale promozionale professionale, incluso foto in scena se l'appartamento è libero. Troviamo che questo sia importante per aiutare un potenziale acquirente a capire come sarebbe l'appartamento completamente arredato. 

ESPOSIZIONE WEB

Il 90% degli acquirenti utilizza internet come parte integrante del processo di ricerca a casa. Pertanto, ogni annuncio sarà visualizzato in modo evidente su:

• www.ManhattanMiami.com
• www.NYTimes.com
• www.Streeteasy.com
• www.olr.com (On-Line Residential)
• www.REBNY.com (Real Estate Board of New York) Servizio inserzioni
• www.realtor.com 
• www.WorldProperties.com
• www.Trulia.com
• www.Zillow.com

E, se la proprietà del venditore ha un prezzo superiore a 5.000.000.000 di dollari, sarà automaticamente inserita nei siti web più importanti del settore immobiliare di lusso:

• www.LuxuryPortfolio.com
• www.UniqueGlobalEstates.com
• www.ExceptionalProperties.com (da The Robb Report)

MARKETING DIRETTO

Quando si vende un Condominio di lusso a Manhattan o Miami, il marketing diretto è un metodo efficace per generare interesse nella proprietà di un venditore. Abbiamo mailing list proprietarie con centinaia di migliaia di potenziali acquirenti a cui distribuiremo gli annunci del venditore.

Saremo vigili nel garantire che i potenziali acquirenti che portiamo nella vostra proprietà siano finanziariamente qualificati per l'acquisto, in modo da ridurre al minimo le perdite di tempo. Faremo le domande necessarie per determinare se l'acquirente è adatto ai nostri clienti. Per esempio, lo faremo:

• Richiedere lettere di prequalificazione ipotecaria ai potenziali acquirenti.
• Porre domande pertinenti sul reddito e sul patrimonio del potenziale acquirente.
• Informarsi se il potenziale acquirente sta vendendo la propria casa per valutare la disponibilità all'acquisto.
• Chiedere se possiedono o hanno posseduto proprietà in passato.
• Ottenere la prova dei fondi per il deposito se il potenziale acquirente sta ottenendo un'ipoteca, e la prova dei fondi per il prezzo totale di acquisto se l'affare è tutto in contanti.

Non permetteremmo mai ai nostri venditori di firmare un contratto con un potenziale acquirente fino a quando non potremo dimostrare che l'acquirente è finanziariamente qualificato.

A New York, le offerte vengono fatte verbalmente tra acquirenti e venditori. In Florida, le offerte vengono fatte per iscritto e viene presentato un acconto del 10% insieme all'offerta. A New York, quindi, poiché l'offerta è stata fatta verbalmente, l'offerta non è vincolante per l'acquirente. A Miami, invece, poiché l'offerta è fatta per iscritto e accompagnata da un deposito, l'offerta della Florida sarebbe vincolante per l'acquirente.

• Metteremo in campo tutte le offerte o le offerte degli acquirenti e dei broker degli acquirenti e le trasmetteremo immediatamente al venditore.
• Siamo legalmente obbligati a presentare tutte le offerte al venditore.
• Una volta ricevuta un'offerta, discuteremo con il venditore non solo il prezzo offerto, ma anche gli altri termini dell'offerta e le qualifiche del potenziale acquirente, come la probabilità di chiusura, la data di chiusura, le contingenze di finanziamento, ecc.
• Il nostro compito è quello di ottenere il miglior prezzo e le migliori condizioni possibili per il nostro cliente, quindi probabilmente incoraggeremmo il venditore a fare una controfferta e ad iniziare il processo di negoziazione in modo che entrambe le parti concordino il prezzo, le condizioni e la data di chiusura.

Tenete presente che, mentre un'offerta può essere un'ottima cosa, un'offerta non significa nulla se l'acquirente non è qualificato ad acquistare o a superare l'approvazione del Consiglio di Amministrazione (soprattutto nel caso di una Coop).

UN AVVOCATO IMMOBILIARE PREPARERÀ IL CONTRATTO

A New York è consuetudine che gli acquirenti e i venditori assumano un avvocato immobiliare newyorkese per la transazione. Mentre in Florida è meno usuale, i nostri clienti si rivolgono sempre a un avvocato immobiliare della Florida per le loro transazioni. Consigliamo sempre ai nostri acquirenti e venditori di avere una rappresentanza legale in ogni transazione in modo che siano ben protetti durante tutto il processo.

Abbiamo molti avvocati che lavorano sia a Manhattan che a Miami, quindi possiamo mettervi in contatto con avvocati molto competenti per rappresentarvi nella transazione. Suggeriamo di stare lontani dai grandi studi legali, in quanto potrebbero addebitare tonnellate di denaro per far fare una semplice chiusura a uno dei loro paralegali.

Una volta che avete fatto i conti con un acquirente, il vostro avvocato inizierà a preparare un contratto di vendita. Dopo che l'avvocato dell'acquirente avrà concluso che le condizioni finanziarie dell'edificio sono soddisfacenti e che lo statuto dell'edificio e il contratto di vendita sono accettabili, l'avvocato dell'acquirente permetterà all'acquirente di firmare il contratto.

IL DEPOSITO DELL'ACQUIRENTE SARÀ TENUTO IN DEPOSITO A GARANZIA DALL'AVVOCATO DEL VENDITORE

Al momento della firma del contratto, l'acquirente è tenuto a presentare un acconto pari al 10% del prezzo di acquisto. Il contratto più l'acconto saranno poi trasmessi al vostro avvocato per la firma. Il deposito sarà tenuto nel conto di deposito a garanzia del vostro avvocato fino alla chiusura del contratto.

È importante notare che fino a quando il contratto non sarà stato consegnato e firmato da tutte le parti, è ancora possibile intrattenere e accettare altre offerte.

Se il finanziamento, l'acquirente dovrebbe procedere con la sua richiesta di prestito. Si consiglia di prequalificare l'acquirente per un mutuo prima di iniziare la ricerca di un'abitazione.

"Questioni fiscali e legali al momento dell'acquisto e della vendita di immobili".

I materiali di applicazione possono essere simili per una cooperativa e un condominio. L'acquirente dovrà preparare il Board Package, che è simile sia per Condomini che per Coops.

Il completamento del Board Package comporta la preparazione di una domanda e la presentazione di un rendiconto finanziario firmato dal CPA dell'acquirente, documenti a supporto del rendiconto finanziario, tra cui estratti conto bancari e simili, tre anni di dichiarazione dei redditi, lettere di referenze personali e finanziarie, lettere di referenze professionali, il contratto di vendita, e una lettera di impegno bancario che attesti l'approvazione di un'ipoteca, in caso di finanziamento.

Mentre l'agente dell'acquirente preparerà effettivamente il pacchetto, noi lavoreremo con l'agente dell'acquirente per garantire che venga preparato il miglior pacchetto del consiglio di amministrazione possibile e presentato all'amministratore delegato per la revisione.

Una volta completato, il Board Package sarà inoltrato all'Amministratore Delegato dell'edificio per la revisione. Una volta che il Managing Agent stabilisce che la domanda dell'acquirente è completa e tutti i controlli di credito sono approvati, il pacchetto sarà inoltrato al Consiglio di Amministrazione.

Nel caso di un condominio, in genere non c'è un colloquio formale. La domanda dell'acquirente sarà esaminata e, se tutti i materiali richiesti sono inclusi e in ordine, di solito viene concessa un'approvazione.

Nel caso di una Coop, se il consiglio di amministrazione apprezza ciò che vede dalle informazioni presentate nella domanda e dai documenti giustificativi, l'acquirente sarà invitato a incontrare i membri del consiglio di amministrazione per un colloquio.

L'Amministratore Delegato in generale ci informerà quando il potenziale acquirente sarà stato approvato dal Consiglio. Dopo l'approvazione da parte del Consiglio, tutte le parti sono pronte a iniziare a pianificare una chiusura.

L'intero processo può muoversi rapidamente in un condominio e, supponendo che un prestito possa essere garantito in modo tempestivo, il processo può passare dal contratto alla chiusura in circa 60 giorni. Il processo Coop è più coinvolto e può richiedere più di 60 - 90 giorni.

Nel caso di un condominio, in genere non c'è un colloquio formale. La domanda dell'acquirente sarà esaminata e, se tutti i materiali richiesti sono inclusi e in ordine, di solito viene concessa un'approvazione.

Nel caso di una Coop, se il consiglio di amministrazione apprezza ciò che vede dalle informazioni presentate nella domanda e dai documenti giustificativi, l'acquirente sarà invitato a incontrare i membri del consiglio di amministrazione per un colloquio.

L'Amministratore Delegato in generale ci informerà quando il potenziale acquirente sarà stato approvato dal Consiglio. Dopo l'approvazione da parte del Consiglio, tutte le parti sono pronte a iniziare a pianificare una chiusura.

L'intero processo può muoversi rapidamente in un condominio e, supponendo che un prestito possa essere garantito in modo tempestivo, il processo può passare dal contratto alla chiusura in circa 60 giorni. Il processo Coop è più coinvolto e può richiedere più di 60 - 90 giorni.

LA CHIUSURA, O TALVOLTA CHIAMATA REGOLAMENTO, È IL PASSO FINALE DI UNA TRANSAZIONE IMMOBILIARE.

Alla data di chiusura, le parti consumano il contratto di acquisto e trasferiscono la proprietà dell'immobile dal venditore all'acquirente.

• L'acquirente (o la banca dell'acquirente) consegna il pagamento del saldo dovuto sull'acquisto, che di solito è il restante 90% del prezzo d'acquisto più i costi di chiusura del 3,5% (senza finanziamento ipotecario) al 5,5% (con ipoteca).
• Il venditore firma l'atto di vendita all'acquirente e consegna le chiavi di casa.
• Una società di titolo di proprietà registrerà il nuovo atto presso il catasto locale.
• Il venditore riceverà il denaro dovuto dal ricavato della vendita, meno i costi di chiusura e le rate del mutuo se il venditore aveva un mutuo esistente alla chiusura.

Per gli acquirenti stranieri, la chiusura può avvenire senza che l'acquirente sia fisicamente presente negli Stati Uniti. L'acquirente cede semplicemente la procura all'avvocato dell'acquirente o ad un altro rappresentante che chiude l'affare per conto dell'acquirente. Questa è una pratica comune.

"Gestione delle proprietà per gli investitori".