Case a schiera in vendita a NYC

Domande frequenti

Quanto costa comprare una casa a schiera a New York?

Una casa a schiera in vendita a Manhattan è un'opzione costosa, indipendentemente da come la si guardi. Le case a schiera di New York City sono in numero limitato, quindi aspettatevi di pagare per il lusso. 

Secondo il rapporto Douglas Elliman sulle case a schiera, a luglio 2022 il prezzo medio di vendita di una casa a schiera a Manhattan era di 7 milioni di dollari o 1.500 dollari per piede quadrato. Di seguito riportiamo i prezzi suddivisi per regione della città.

Il prezzo medio delle villette a schiera in vendita a NYC nel centro di Manhattan è stato di 9,2 milioni di dollari o di 2.000 dollari per piede quadrato, con una larghezza media di 21,4 piedi e una dimensione media di 4.674 piedi quadrati. 

• Il prezzo medio di una villetta a schiera nell'East Side è stato di 10,1 milioni di dollari, ovvero 1.758 dollari per piede quadrato, mentre la larghezza media è stata di 20,1 piedi. Le case a schiera dell'East Side sono più grandi di circa 1.000 piedi, da cui la differenza di prezzo. 
• Nell'UES, le case a schiera situate a meno di 1 o 2 isolati da Central Park possono raggiungere i 20 milioni di dollari e oltre. 
• Il prezzo medio di una casa a schiera nel West Side è stato di 6,07 milioni di dollari, pari a 1.139 dollari per piede quadrato. La dimensione media è di 5.439 metri quadrati e le case a schiera hanno una media di 19,1 piedi. 
• La parte settentrionale di Manhattan fa scendere un po' la media totale di Manhattan, poiché il prezzo medio di vendita è stato molto più basso, pari a 2,2 milioni di dollari o a 628 dollari per piede quadrato. Si tratta delle case a schiera più sottili e più piccole, rispettivamente di 18 piedi e 3.500 piedi quadrati.
• Nel segmento Luxury (il 10% più alto delle vendite di villette a schiera), i prezzi sono stati in media di 21,3 milioni di dollari o 2.710 dollari per piede quadrato, con una superficie enorme di 8.115 piedi quadrati. Queste case erano le più ampie, con una media di 25,9 piedi di larghezza. Il prezzo di ingresso per il segmento Luxury è stato di 12,25 milioni di dollari. 

Qual è la dimensione media di una casa a schiera a Manhattan?

La larghezza media di una casa a schiera a NYC è di 18-20 piedi: più è larga la casa a schiera, più ha valore. Tutto ciò che è più stretto è considerato difficile da vendere. Le case a schiera più larghe di 25 piedi sono considerate "proprietà trofeo" o ville e rientrano probabilmente nel segmento di lusso quando si analizzano le case a schiera. 

La maggior parte delle case a schiera supera i 3.000 metri quadrati, con alcune case a schiera di lusso che raggiungono i 10.000 metri quadrati. La dimensione media, tuttavia, è di circa 4.500 metri quadrati. 

Quali sono i pro e i contro dell'acquisto di una casa a schiera a New York?

Pro:

• Possedere una casa a schiera è molto simile ad avere una casa propria a New York.
• La maggior parte delle case a schiera ha un cortile sul retro che permette di divertirsi, fare giardinaggio, fare barbecue, ecc. 
• In una villetta a schiera, non ci sono vicini al piano superiore o inferiore rispetto a una casa unifamiliare. 
• Non c'è un consiglio, quindi non è necessario un colloquio o un'approvazione da parte del consiglio.
• Nessun costo comune o quota HOA
• Alto livello di privacy
• Permette ai residenti di avere spazi abitativi molto ampi, visto che alcune case a schiera possono raggiungere i 9.000 metri quadrati. 
• È molto più facile tenere un cane quando si vive in una villetta a schiera, dove può girare nel proprio giardino piuttosto che essere confinato in una casa o in un condominio. 
• Gli investitori immobiliari possono affittare le unità dell'edificio e utilizzare il flusso di cassa per pagare il mutuo o altri costi, anche vivendo in uno degli appartamenti. 
• Poiché NYC è priva di spazi verdi in tutta la città, gli acquirenti di case a schiera amano l'idea di poter avere il proprio spazio verde nel giardino di casa.  

Contro:

• Potenzialmente molto costoso se la casa a schiera necessita di riparazioni importanti, poiché i costi non possono essere ripartiti tra gli altri proprietari. Il proprietario è responsabile di ogni parte della casa. 
• Non ci sono servizi come centro fitness, portineria, portiere 24 ore. 
• Le case a schiera possono sembrare anguste all'interno, soprattutto se sono larghe meno di 6 metri. 
• Molte scale, anche se la tecnologia attuale consente di installare facilmente un ascensore.
• Se si decide di affittare l'immobile, si diventa proprietari e questo può essere un problema per alcuni proprietari.
• Molti proprietari dovranno ingaggiare un property manager per prendersi cura della proprietà, altrimenti potrebbero finire per rimpiangere l'acquisto. Un buon property manager può alleviare lo stress di possedere una casa di 5.000 piedi quadrati nel mezzo della città più costosa del mondo. 
• Se si acquista una casa a schiera con inquilini, questo può essere un vero problema. A New York è impossibile rimuovere gli inquilini a canone calmierato da una proprietà. Neanche gli inquilini stabilizzati possono essere rimossi, ma almeno potrebbero andarsene prima di un inquilino a canone controllato. 
• Secondo le linee guida della città di New York, il proprietario della casa a schiera è responsabile della manutenzione del marciapiede antistante la proprietà, che può anche aumentare i costi di manutenzione. 

Qual è la differenza tra brownstone e villette a schiera?

Una brownstone si distingue per il colore della sua facciata, che è una pietra arenaria di colore bruno-rossastro. La maggior parte delle brownstone di New York si trova nell'Upper West Side, ad Harlem e a Brooklyn. Un edificio che utilizza un materiale diverso dall'arenaria, come il marmo, la pietra calcarea o il mattone, è chiamato townhouse o row house.

Le brownstones e le townhouses sono case urbane a più piani, attaccate o staccate. Sono costruite vicino alla strada e hanno dimensioni simili alle proprietà circostanti. 

Quanto costa ristrutturare una casa di New York?

Possedere un brownstone a Manhattan è un privilegio, ma ristrutturarlo è un progetto ambizioso. Sono investimenti versatili, ma spesso hanno più di un secolo e necessitano di aggiornamenti.

Il costo della vita a New York è molto alto, quindi ci si deve aspettare che anche il costo delle ristrutturazioni sia molto alto. Per ristrutturare una brownstone o una casa a schiera, si prevede una spesa di almeno 400 dollari per piede quadrato.  

Nel segmento di lusso, abbiamo visto che i costi di ristrutturazione possono raggiungere i 1.000 dollari per piede quadrato. Spesso i brownstone si distinguono dalle altre abitazioni di New York per le loro dimensioni: in media 3.200 metri quadrati. Questo può significare spendere milioni per una ristrutturazione. 

Posso trarre vantaggio dall'utilizzo di un mediatore immobiliare per l'acquisto di una casa a schiera a New York?

Un acquirente di case a schiera deve assolutamente rivolgersi a un broker quando acquista una casa a schiera. Se vi trasferite a New York e volete investire nel settore immobiliare, dovete assolutamente rivolgervi a un broker che conosca il mercato, i tassi di capitalizzazione e i quartieri. 

Il mercato immobiliare di Manhattan è competitivo e complesso. Per gli acquirenti, soprattutto per quelli di case a schiera, questo processo può essere estremamente stressante. I vincoli finanziari possono rappresentare un ostacolo ancora maggiore. 

L'acquirente e il venditore di una casa a schiera hanno due obiettivi completamente diversi: il venditore vuole massimizzare il prezzo che otterrà per la sua casa a schiera, mentre l'acquirente vuole ridurre al minimo il prezzo che pagherà per una casa a schiera. Questi obiettivi sono completamente opposti e sono il motivo per cui un acquirente non dovrebbe mai rivolgersi direttamente al proprietario della casa o al suo rappresentante (il suo broker). 

Assicuratevi di utilizzare un mediatore d'acquisto esperto che abbia a cuore i vostri interessi. Rivolgersi direttamente all'intermediario del venditore è intrinsecamente rischioso e illegale in molti Stati. Un intermediario per gli acquisti può fare la differenza quando si acquista una casa, perché vi rappresenterà in modo obiettivo. Un buon intermediario per l'acquisto includerà sempre l'esperienza di un esperto ispettore domestico e di un esperto avvocato immobiliare di New York (con esperienza nell'acquisto e nella vendita di case a schiera), poiché l'acquisto di una casa a schiera presenta tutta una serie di problemi diversi rispetto all'acquisto di un condominio o di una cooperativa. 

Anche se una casa a schiera di New York non è in vendita sull'MLS, potrebbe essere ancora in vendita perché ci sono molti annunci di case a schiera nel mercato delle case a schiera. Un buon broker sa dove cercare le opportunità fuori mercato. 

Conviene acquistare una casa a schiera con inquilini esistenti?

In qualsiasi altra città o stato, la risposta sarebbe probabilmente sì. Ma vivere a New York complica la risposta a questa domanda. Ma se siete un investitore che vuole acquistare un immobile da affittare, forse una casa a schiera a New York non è la scelta migliore. 

Se acquistate una casa a schiera con inquilini a canone calmierato o stabilizzato, questi inquilini di solito pagano meno dell'attuale valore di mercato. L'acquisto di una casa a schiera con un inquilino a canone calmierato è forse la cosa peggiore che un acquirente di una casa a schiera possa fare, perché paga molto meno del mercato e di solito rimane nell'appartamento fino alla morte. 

A New York ci sono nuove leggi che rendono il possesso di immobili con determinati tipi di inquilini un grosso problema per gli investitori. Gli inquilini con affitto controllato e stabilizzato pagano gli appartamenti a prezzi inferiori a quelli di mercato. La città e lo Stato regolano l'aumento dell'affitto che un investitore può applicare ogni anno. 

Inoltre, quando si ereditano gli inquilini quando si acquista un edificio, non si sa molto di loro, compreso il loro punteggio di credito, il livello patrimoniale, ecc. Si potrebbe acquistare una serie di problemi e non lo si saprà per un po' di tempo, finché non si vedrà se pagano l'affitto in tempo. 

Quali sono i quartieri più popolari di NYC per acquistare un brownstone?

Nessun quartiere di New York avrà tutto ciò che desiderate, ma ognuno ha qualcosa di unico da offrire. Tuttavia, per quanto riguarda le case unifamiliari, l'Upper East Side, l'Upper West Side e il West Village sono i quartieri con il maggior numero di case a schiera in vendita a New York. 

Qual è la differenza tra l'acquisto di una villetta a schiera monofamiliare e di una villetta a schiera plurifamiliare?

Una casa a schiera multifamiliare è una casa con 3 o più unità. L'acquisto di una casa a schiera multifamiliare è come un investimento immobiliare. In questo caso, l'acquirente eredita tutti i contratti di locazione esistenti nell'edificio. Pertanto, il nuovo proprietario non può sfrattare nessuno nell'edificio.  

L'acquisto di una casa plurifamiliare utilizzata dall'acquirente comporta numerosi vantaggi fiscali. In primo luogo, poiché il proprietario è un investitore, può dedurre tutti i costi di manutenzione, gli interessi ipotecari, i costi assicurativi, le imposte sulla proprietà e l'ammortamento. Tutte queste spese possono essere compensate con il reddito da locazione, consentendo al proprietario di avere un reddito imponibile negativo nei primi anni di proprietà. 

Come si fa a essere sicuri di non acquistare una casa a schiera a NYC che presenta problemi? 

Quando si effettua la due diligence per l'acquisto di una villetta a schiera, i broker lavorano a stretto contatto con l'ispettore della casa e l'avvocato della transazione per assicurarsi che l'acquirente sappia esattamente cosa sta comprando. 

In primo luogo, la due diligence comprende la lettura dei registri del Department of Buildings ("DOB") che mostrano i permessi di costruzione e le violazioni del codice e della zonizzazione. Eventuali violazioni o permessi di costruzione aperti dovranno essere affrontati dal venditore prima della chiusura. 

In secondo luogo, un'ispezione domestica consente di esaminare visivamente l'immobile. Se si intende ottenere un mutuo, la banca richiederà un ispettore della casa.  

Un ispettore domestico valuta la costruzione dell'immobile e redige un rapporto su eventuali carenze. Uno degli elementi più importanti da considerare in un'ispezione domestica sono le modifiche apportate all'abitazione che non risultano dai registri DOB. 

Spesso, per risparmiare, il proprietario di un'abitazione può eseguire lavori senza l'ausilio di personale autorizzato. Confrontando ciò che è stato esaminato visivamente nell'edificio con i registri del DOB, l'ispettore della casa può identificare quali lavori sono stati approvati e realizzati da falegnami, idraulici ed elettricisti autorizzati e quali no. Il lavoro non autorizzato è una grande bandiera rossa e probabilmente farà saltare un accordo a meno che non possa essere adeguatamente valutato o compensato. 

Se l'ispettore della casa trova dei problemi, cosa succede?

Se l'ispettore della casa individua delle carenze, l'acquirente chiederà al venditore di effettuare le riparazioni prima della chiusura. A volte il venditore provvede a tali riparazioni, ma altre volte può rifiutarsi di pagarle. A New York, la maggior parte dei contratti è scritta "così com'è", quindi è probabile che il venditore non aggiusti nulla prima della chiusura.  

A quel punto, l'acquirente deve valutare se le riparazioni sono fondamentali per la casa a schiera. In caso affermativo, ciò potrebbe portare a un'ulteriore negoziazione del prezzo o a un credito al momento della chiusura. 

Dal momento che il contratto non è finalizzato fino a quando il venditore e l'acquirente non lo firmano, ci può essere un po' di tempo per fare questa valutazione prima ancora di firmare il contratto. Un contratto può includere un periodo di ispezione, che consentirebbe all'acquirente di uscire dal contratto dopo averlo firmato. Tuttavia, questo non è molto comune a New York.