Le nostre proprietà preferite per il nuovo sviluppo di NYC in vendita

Con quasi 8.000 nuove unità abitative solo nel 2019 a New York, siamo decisamente in un mercato di acquirenti. Si stanno realizzando sempre più sviluppi, quasi inondando il mercato di Manhattan di nuove scelte di appartamenti. 

Se l'acquirente sta pensando a una nuova costruzione, ha a disposizione un'ampia gamma di scelte. 

Se siete interessati a una nuova costruzione, potete visitare gli uffici di vendita con alcuni modelli di unità. Ma ricordate che ciò che vedete nell'ufficio vendite e ciò che otterrete potrebbe non essere esattamente lo stesso. Gli sviluppatori dotano le unità modello dei migliori accessori.

Volete sapere cosa c'è esattamente nell'unità che state considerando. Inoltre, si vuole sapere come si presentano la disposizione e la metratura. A volte, ciò che gli sviluppatori mostrano e ciò che si ottiene non sono sempre paragonabili.

Prima di entusiasmarvi per un'unità o un progetto in particolare, è bene che esaminiate attentamente le clausole in calce. Dovrete sostenere delle spese per pagare l'unità del supervisore? Che tipo di fondo di riserva ha il progetto?

Un'altra considerazione importante è se il costruttore si è riservato il diritto di non vendere tutte le unità, in modo da poterne utilizzare alcune come affitti. 

Sebbene l'idea di una novità sia entusiasmante, il processo può richiedere molto tempo, per cui è bene documentarsi sulle tempistiche e sullo sviluppatore, per verificare quanto sia stato bravo a rispettare le scadenze proposte nei progetti precedenti. 

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Poiché le tempistiche di una nuova costruzione possono sempre essere rischiose, soprattutto in città, è necessario conoscere la cosiddetta data di scadenza o data di morte.

Al momento della stipula del contratto di acquisto con il costruttore, dovrete versare un deposito anticipato, spesso pari al 10% o più. Potete far scrivere nel contratto di acquisto che il deposito deve essere restituito se l'appartamento non è pronto per la chiusura entro la data stabilita. 

A causa dei noti ritardi e delle scadenze non rispettate, questo è un elemento da inserire nel contratto di acquisto, in quanto non si vogliono bloccare i fondi a tempo indeterminato. Inoltre, questo aspetto motiva lo sviluppatore a far sì che il vostro appartamento sia finito e pronto per la chiusura.

Se si intende finanziare l'unità, bisogna essere consapevoli che gli sviluppatori non accettano condizioni ipotecarie, quindi bisogna essere pronti a pagare in contanti se non si riesce a ottenere un mutuo in tempo. Anche se le banche finanziano i condomini di nuova costruzione, ci sono molti ostacoli in termini di vendite, ecc. che devono essere soddisfatti. Se si ottiene l'approvazione e i tempi si allungano, l'approvazione può scadere. Ciò significa che dovrete ripetere la procedura. 

Oltre ai normali costi di chiusura associati all'acquisto di un immobile, ci sono alcuni costi che è bene richiedere e tenere sotto controllo. La voce più importante è l'imposta di trasferimento dello sviluppatore, pari a circa l'1,8%. Gli acquirenti sono tenuti a pagarle, quindi questo costo deve essere utilizzato per determinare la strategia del prezzo dell'offerta. Nella maggior parte degli edifici più grandi, gli sviluppatori si aspettano che gli acquirenti dividano il costo dell'appartamento del sovrintendente dell'edificio. Altri costi potenziali possono essere i contributi per il capitale circolante e le spese legali dello sviluppatore. 

Naturalmente, ci sono anche molti costi di chiusura normali, come le tasse di trasferimento di NYC e dello Stato. Inoltre, se si ottiene un'ipoteca, c'è l'imposta di registrazione dell'ipoteca. La Mansion Tax si applica alle proprietà superiori a 1 milione di dollari e si basa su una scala progressiva che va dall'1% al 3,5% a seconda del prezzo di vendita. 

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Componenti di costo di un investimento immobiliare

Le concessioni e i bonus aggiunti sono una caratteristica degli immobili di sviluppo condominiale. Gli sviluppatori amano mantenere i prezzi alti, quindi non offrono sconti elevati sul prezzo di vendita. Vogliono attenersi il più possibile al prezzo di listino. Molti sviluppatori, tuttavia, copriranno i costi del "back end". Questi costi includono le spese di chiusura di cui abbiamo parlato sopra, come le tasse di trasferimento, il contributo per l'appartamento del supervisore, le spese legali, ecc. Più raramente, i costruttori si offrono di pagare le spese comuni per un certo numero di anni.

Se volete acquistare un appartamento, questo è un buon momento per farlo. Il mercato offre molte opzioni, il che significa che gli sviluppatori sono disposti ad aggiungere alcuni incentivi unici per invogliare alla vendita.

È possibile ottenere un mutuo per i condomini di nuova costruzione, ma può anche essere complicato. Spesso gli istituti di credito sono restii a concedere un prestito su un immobile o uno sviluppo incompleto. Se le aree comuni non sono state completate o se sono state vendute poche unità, gli istituti di credito tradizionali possono rifiutarsi di concedere il mutuo, anche se sono comunque disponibili fonti di finanziamento alternative a costi più elevati. 

Come già detto, anche le tempistiche possono creare problemi. Potreste ottenere un'approvazione per un mutuo. Queste approvazioni hanno in genere una scadenza. Ciò significa che se la chiusura non avviene prima della scadenza dell'approvazione del mutuo, dovete ricominciare il processo di richiesta e sperare che il mercato o l'economia non siano cambiati rispetto alla prima richiesta.

Alcuni istituti di credito non concedono mutui se il 50% dell'edificio non è in fase di contratto e se la maggior parte dei servizi non è stata costruita. Detto questo, esistono istituti di credito alternativi che non hanno restrizioni così rigide. 

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La verità è che ci sono buone opzioni disponibili sia per l'usato che per le nuove costruzioni. Se si è disposti ad aspettare le nuove costruzioni e a fare ricerche, l'acquisto in un nuovo complesso può essere interessante. Si tratta di un immobile nuovo di zecca e spesso offre una lunga serie di servizi. 

Tuttavia, sul mercato sono disponibili molte unità abitative pronte per l'uso che non comportano i rischi associati a una nuova costruzione.

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Naturalmente, il vantaggio di un appartamento di nuova costruzione è che è nuovo e nessuno ci ha mai abitato prima. L'appartamento è dotato delle più recenti tecnologie, come gli ultimi sistemi di filtraggio dell'aria, la tecnologia avanzata delle finestre che riduce il rumore e i costi di riscaldamento e raffreddamento e altri aspetti ecologici. I nuovi sviluppi sono spesso dotati di molti vantaggi e servizi che fanno parte della comunità condominiale. 

Alcuni aspetti da considerare sono che molti nuovi insediamenti limitano il tempo di vendita della propria unità. Vogliono evitare che vengano messi in vendita immobili che potrebbero competere con altre unità invendute. 

Allo stesso modo, spesso ci sono restrizioni per l'affitto di un'unità. Spesso non è possibile affittare un'unità per diversi anni dopo la chiusura. 

Utilizzare un proprio agente è una decisione intelligente. L'agente conosce tutti i dettagli di questo tipo di acquisto. Hanno familiarità con le diverse proprietà e anche con i potenziali ostacoli che potrebbero presentarsi lungo il percorso. Ad esempio, i nuovi edifici in fase di progettazione potrebbero avere un impatto sulla vista o diluire il mercato in un determinato quartiere. Un agente che conosce i numeri è anche un grande vantaggio! 

Quando assumete un agente, questo rappresenta voi, non il venditore o il costruttore. È una mossa intelligente avere un professionista che si occupa dei vostri interessi.  

Siete pronti a guardare i nuovi sviluppi di NYC Investment Property? È il momento giusto per un acquirente che sta cercando un condominio di prendere in considerazione l'idea di fare il salto di qualità. Come potete vedere nell'elenco qui sopra, ci sono molti nuovi sviluppi condominiali sul mercato, e ci sarà sicuramente un'unità che fa al caso vostro.

Nel frattempo, per saperne di più, visitate le nostre guide ai nuovi sviluppi condominiali, suddivise per quartieri:

Guida agli appartamenti in vendita nell'Upper West Side

Upper East Side Nuovi sviluppi Guida ai condomini

Central Park e Billionaire's Row Guida ai nuovi sviluppi del condominio

SoHo, West SoHo e Nolita Guida ai nuovi sviluppi condominiali

Chelsea, West Chelsea e Hudson Yards Appartamenti in vendita Guida

NoMad, Flatiron e Gramercy - Guida ai nuovi sviluppi del condominio