Il nostro nuovo sviluppo preferito New Development NYC in vendita Proprietà

Con quasi 8.000 nuove unità solo nel 2019 a New York City, siamo decisamente in un mercato di acquirenti. Sono sempre più numerosi gli sviluppi, che quasi inondano il mercato di Manhattan di nuove scelte di condomini. 

Come acquirente che sta valutando una nuova costruzione, questo vi offre una serie di scelte. 

Se siete interessati a nuove costruzioni, potete visitare gli uffici commerciali con alcuni modelli. Ma, ricordate, quello che vedete nell'ufficio vendite e quello che ottenete potrebbe non essere esattamente lo stesso. Gli sviluppatori equipaggeranno le unità modello con i migliori add-on.

Volete sapere cosa c'è esattamente nell'unità che state considerando. Volete anche sapere come si confrontano il layout e la metratura. A volte, ciò che gli sviluppatori mostrano e ciò che si ottiene non sono sempre comparabili.

Prima di eccitarsi troppo per un'unità o uno sviluppo in particolare, si vuole guardare da vicino la stampa fine. Dovrete coprire le spese per pagare l'unità del super? Che tipo di fondo di riserva è necessario per lo sviluppo?

Un'altra considerazione importante è se lo sviluppatore si è riservato il diritto di non vendere tutte le unità, in modo da poterne utilizzare alcune in affitto. 

Anche se l'idea di nuovo è eccitante, il processo può richiedere molto tempo, quindi si desidera ricercare le linee temporali e lo sviluppatore per vedere quanto bene hanno fatto sui progetti precedenti nel rispetto delle scadenze proposte. 

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Poiché le nuove linee temporali di costruzione possono sempre essere rischiose, soprattutto in città, si vuole conoscere quella che viene chiamata la data esterna o la data di scadenza.

Ci si aspetta che tu fornisca un deposito anticipato, spesso del 10% o più, quando stipuli il contratto di acquisto con lo sviluppatore. Potete far scrivere nel contratto di acquisto che il vostro deposito deve essere restituito se il vostro appartamento non è pronto per la chiusura entro questa data stabilita. 

A causa dei famigerati ritardi e degli orari mancati, questo è qualcosa che volete nel vostro contratto di acquisto, in quanto non volete bloccare i vostri fondi a tempo indeterminato. Funziona anche come motivatore per il promotore per far sì che il vostro appartamento sia pronto per la chiusura.

Se stai finanziando l'unità, vuoi essere consapevole del fatto che gli sviluppatori non accettano le contingenze ipotecarie, quindi sii pronto a pagare in contanti se non riesci ad ottenere un mutuo in tempo. Mentre le banche finanzieranno nuovi condomini di sviluppo, ci sono molti ostacoli in termini di vendite, ecc. che devono essere affrontati. Se si ottiene l'approvazione e il calendario è in ritardo, l'approvazione può scadere. Questo significa che dovrai affrontare di nuovo il processo. 

Oltre ai normali costi di chiusura associati all'acquisto di un immobile, ci sono alcuni costi che si vuole chiedere e per i quali si vuole fare attenzione. La voce più grande è l'imposta di trasferimento del costruttore, che è circa l'1,8%. Gli acquirenti sono tenuti a pagarle, quindi questo costo dovrebbe essere utilizzato per determinare la vostra strategia di prezzo dell'offerta. Nella maggior parte degli edifici più grandi, gli sviluppatori si aspettano che gli acquirenti si dividano il costo dell'appartamento del sovrintendente dell'edificio. Altri potenziali costi potrebbero essere i contributi per il capitale circolante e gli onorari degli avvocati del promotore. 

Naturalmente, ci sono anche molti costi di chiusura normali, come le tasse di New York e le tasse statali sui trasferimenti. E, se si ottiene un mutuo, c'è la tassa di registrazione del mutuo. La Mansion Tax si applica alle proprietà superiori a 1 milione di dollari e si basa su una scala scorrevole dall'1% al 3,5% a seconda del prezzo di vendita. 

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Componenti di costo di un investimento immobiliare

Le concessioni e i bonus aggiunti sono una cosa per gli immobili di sviluppo condominiale. Gli sviluppatori amano mantenere i loro prezzi alti, quindi non offrono forti sconti sul prezzo di vendita. Vorranno attenersi il più possibile al prezzo di listino. Molti sviluppatori, tuttavia, copriranno i costi sul "back end". Questi costi includono i costi di chiusura di cui abbiamo parlato sopra, come le tasse di trasferimento, il contributo del super appartamento, le spese legali, ecc. Più raramente gli sviluppatori si offriranno di pagare le spese comuni per un certo numero di anni.

Se volete comprare un appartamento, questo è un buon momento per farlo. Il mercato ha molte opzioni, il che significa che gli sviluppatori sono disposti ad aggiungere alcuni incentivi unici per invogliare alla vendita.

È possibile ottenere un mutuo per i nuovi condomini di costruzione, ma può anche essere difficile. Spesso i mutuanti sono poco propensi a concedere prestiti su una proprietà o uno sviluppo incompleto. Se le aree comuni sono incompiute o poche unità sono state vendute, i finanziatori tradizionali possono trattenersi, anche se sono ancora disponibili fonti di finanziamento alternative a costi più elevati. 

Come già detto, anche le linee temporali possono creare problemi. Si potrebbe ottenere l'approvazione per un mutuo. Tali approvazioni sono generalmente accompagnate da un timbro temporale. Ciò significa che se la chiusura non avviene prima della scadenza dell'approvazione del mutuo, dovete ricominciare il processo di richiesta e sperare che il mercato o l'economia non sia cambiato dalla vostra prima richiesta.

Alcuni finanziatori non stipulano mutui a meno che il 50% dell'edificio non sia in appalto e la maggior parte dei servizi non siano costruiti. Detto questo, ci sono finanziatori alternativi che non hanno restrizioni così severe. 

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La verità è che ci sono buone opzioni disponibili sia per l'usato che per le nuove costruzioni. Se siete disposti ad aspettare la nuova costruzione e a fare le vostre ricerche, l'acquisto in un nuovo sviluppo può essere piacevole. Si ottiene nuovo di zecca e spesso si ottiene una lista di servizi di lavanderia. 

Eppure, ci sono molte unità disponibili sul mercato che si muovono già pronte che non corrono i rischi associati a una nuova costruzione.

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Naturalmente, il vantaggio di un nuovo condominio è che è nuovo e nessuno ci ha mai vissuto prima. Avrete la tecnologia più recente incorporata nell'appartamento, come i più recenti sistemi di filtraggio dell'aria, la tecnologia avanzata delle finestre che riduce i costi del suono e del riscaldamento e del raffreddamento, e altri aspetti eco-compatibili. Le nuove costruzioni sono spesso dotate di molti vantaggi e servizi come parte della comunità degli appartamenti. 

Alcune cose da considerare sono che molti nuovi sviluppi limitano il tempo di vendita dell'unità. Vogliono impedire la vendita di pinne e proprietà che potrebbero competere con altre unità invendute. 

Allo stesso modo, ci sono spesso restrizioni per l'affitto di un'unità. Spesso non è possibile affittare un'unità per diversi anni dopo la chiusura. 

Usare il proprio agente è una decisione intelligente. Conosceranno i pro e i contro di questo tipo di acquisto. Conoscono le diverse proprietà e anche i potenziali blocchi stradali che potrebbero sorgere lungo il percorso. Per esempio, i nuovi edifici che sono sul tavolo da disegno potrebbero avere un impatto sulla vista o diluire il mercato in un particolare quartiere. Un agente che conosce i numeri è anche un grande vantaggio! 

Quando assumi un agente ti rappresentano, non il venditore o lo sviluppatore. È una mossa intelligente avere un professionista che si occupa dei tuoi interessi.  

Siete pronti a dare un'occhiata ai nuovi sviluppi in Proprietà da investimento a NYC? È il momento giusto per un acquirente che sta cercando un condominio di prendere in considerazione l'idea di fare il salto di qualità. Come si può vedere nell'elenco qui sopra, ci sono molti nuovi sviluppi condominiali sul mercato, c'è sicuramente un'unità che fa al caso vostro.

Nel frattempo, per saperne di più, visitate le nostre guide ai nuovi condomini, suddivise per quartieri:

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Upper East Side Guida ai Nuovi Sviluppi Condo

Central Park & Billionaire's Row New Development Condo Guide

Guida ai nuovi condomini di SoHo, West SoHo e Nolita

Guida alla vendita di Hudson Yards appartamenti a West Chelsea Chelsea

NoMad, Guida ai condomini Flatiron e ai Gramercy nuovi sviluppi