Guida all'acquisto di case a New York e Miami

L'acquisto di un immobile, sia esso una residenza primaria o un investimento immobiliare, è una delle decisioni finanziarie più importanti che un individuo prenderà nella sua vita. Per alcuni può essere un'esperienza scoraggiante. È un processo che richiede tempo. Quando si lavora con l'agente giusto e si è adeguatamente istruiti su questo processo, tuttavia, può essere abbastanza semplice. 

In tutto il nostro sito web, esploriamo l'approfondito processo di acquisto di immobili a Manhattan e Miami, due mercati in cui abbiamo una vasta esperienza nell'aiutare le persone di tutto il mondo ad acquistare una casa. Dove i processi divergono tra le due città, spieghiamo le differenze. Il nostro obiettivo è quello di istruirvi sul processo di acquisto e di renderlo più facile da capire. A tal fine, abbiamo preparato questa guida completa per l'acquisto di una casa a New York e siamo disponibili a rispondere a tutte le domande che potreste avere lungo il percorso.

Il mercato immobiliare di Manhattan si muove a rotta di collo. Il mercato immobiliare di Miami si muove molto velocemente, ma non allo stesso ritmo del mercato di New York. In entrambi i mercati, tuttavia, "il tempo è fondamentale". "Un passo falso o un ritardo potrebbe far perdere l'affare al compratore.

Una volta trovata la proprietà che meglio si adatta alle vostre esigenze, ci occuperemo della transazione fino alla chiusura, assicurandoci che gli avvocati, gli agenti immobiliari e i broker di mutui si muovano tutti rapidamente per chiudere la transazione. In questa guida, troverete alcune informazioni utili e un processo passo dopo passo collaudato nel tempo per eliminare le congetture dalla vostra ricerca di una nuova casa.

RIGUARDO A NOI

Manhattan Miami Real Estate serve acquirenti e venditori nel mercato immobiliare degli Stati Uniti da oltre 10 anni. In questo periodo, abbiamo accumulato conoscenze che aiutano gli acquirenti di tutto il mondo a fare solidi investimenti immobiliari a New York City e Miami. 

 

In questa Guida all'acquisto di case a New York, troverete alcune informazioni utili e un
processo di acquisto della casa passo dopo passo, collaudato nel tempo, per eliminare le congetture
dalla vostra ricerca di una nuova casa:

 

INDICE DEI CONTENUTI

FASE 1: COLLABORARE CON UN AGENTE DI ACQUISTO

PASSO 2OTTENERE LA LETTERA DI PRE-APPROVAZIONE DELL'IPOTECA

FASE 3DETERMINARE QUALE TIPO DI IMMOBILE ACQUISTARE

FASE 4CREARE UNA LISTA DEI DESIDERI

PASSO 5RICERCA DI PROPRIETÀ ONLINE

PASSO 6-VISITARE LE PROPRIETÀ CON IL VOSTRO BROKER

PASSO 7DISTILL UN PREZZO D'OFFERTA DI APERTURA

PASSO 8FARE UN'OFFERTA E NEGOZIARE

FASE 9: ASSUMERE FORMALMENTE UN AVVOCATO IMMOBILIARE

PASSO 10FIRMARE IL CONTRATTO E VERSARE UN ACCONTO DEL 10%.

PASSO 11OTTENERE LA LETTERA DI IMPEGNO IPOTECARIO, SE IL FINANZIAMENTO

PASSO 12PRESENTARE IL PACCHETTO DELLA TAVOLA

FASE 13 PREPARARSI PER LA CHIUSURA

FASE 14: CHIUDERE LA TRANSAZIONE

PASSO 1 COLLABORARE CON UN AGENTE DI ACQUISTO

Per prendere la migliore decisione possibile per l'acquisto di una casa, è necessario avere la migliore rappresentanza possibile, il che significa avere il proprio agente di acquisto che lavora per vostro conto. In ogni transazione immobiliare, ci sarà un agente venditore che rappresenta gli interessi del venditore. Allo stesso modo, con un agente dell'acquirente, avete qualcuno che si dedica ai vostri interessi. Non vi è alcun costo per l'acquirente di lavorare con un agente dell'acquirente, in quanto il venditore paga sempre la commissione di intermediazione.

Uno degli aspetti più importanti dell'agente di un acquirente è che non ha alcun interesse personale in una specifica proprietà. L'agente di quotazione o di vendita, invece, ha un interesse a vendere l'appartamento o l'edificio specifico che ha messo in vendita. Il venditore e l'agente che opera per conto del venditore sono interessati solo ad ottenere il prezzo più alto alle migliori condizioni per il loro venditore, il contrario dell'interesse dell'acquirente.

Pensala in questo modo: Se tu fossi l'imputato in un caso giudiziario, non useresti l'avvocato del querelante per rappresentarti. La situazione è la stessa. Siate furbi! Usa il tuo broker. Altri consigli per l'assunzione di un agente:

  • Non usate più agenti, perché nessuno di loro sarà pienamente impegnato ad aiutarvi. Impegnatevi con un solo agente professionale, diteglielo, e loro si faranno in quattro per trovarvi la migliore proprietà.
  • Un buon agente sarà in grado di farvi entrare per vedere tutti gli appartamenti disponibili sul mercato, inclusi alcuni che non sono ancora elencati.

"Perché è necessario utilizzare un agente immobiliare di Manhattan".

"Perché hai bisogno di un agente immobiliare con grande esperienza a Miami?

Acquirenti Agente

PASSO 2 OTTENERE LA LETTERA DI PRE-APPROVAZIONE SE SI DESIDERA UN'IPOTECA

Ottenere una lettera di pre-approvazione prima di iniziare la ricerca di un immobile è un must se si desidera un'ipoteca. Essere pre-approvato dalla banca:

  • consente di determinare meglio la fascia di prezzo delle case che ci si può permetteree
  • dimostra al venditore e al suo broker di avere la capacità finanziaria per completare la transazione

Spesso i venditori non negoziano nemmeno con un acquirente che fa un'offerta con un'ipoteca e nessuna lettera di pre-approvazione. Non essere pre-approvato dimostra al venditore che forse il compratore non è serio, non sa cosa serve per completare la transazione, e forse non ha nemmeno la capacità finanziaria per acquistare.

La pre-approvazione di un mutuo richiede solo uno o due giorni per essere ottenuta, quindi è meglio completare prima questo passo. Vi darà una buona idea dei punti di prezzo a cui volete puntare nella vostra ricerca.

 

FINANZIAMENTO IPOTECARIO

Ipoteca Pre-approvazione

PASSO 3 DETERMINARE QUALE TIPO DI PROPRIETÀ ACQUISTARE [CONDOMINIO CONTRO COOPERATIVA].

Prima di iniziare la ricerca dell'immobile, l'acquirente dovrebbe comprendere i diversi tipi di immobili disponibili per la vendita. Ci sono quattro tipi di proprietà:

  • Cooperative (Co-op)
  • Condomini (Condomini)
  • Condomini (Condomini con unità abitative separate, con le sole unità abitative gestite da una cooperativa)
  • Case a schiera, o Brownstones, e
  • Case unifamiliari

L'immobiliare residenziale di Manhattan è composto per circa il 25% da condomini, per il 70% da cooperative e per il 5% da condomini e case a schiera. Miami è composta da condomini e case unifamiliari.

Cos'è una cooperativa? Generalmente, le cooperative sono per gli acquirenti di case primarie, hanno molte regole e regolamenti e richiedono un colloquio di persona con il consiglio della cooperativa. Quando si acquista una co-op, l'acquirente acquista azioni di una società che possiede l'edificio e riceve un contratto d'affitto di proprietà per l'uso dell'appartamento.

Inoltre, le cooperative sono più severe per quanto riguarda le loro esigenze finanziarie e tendono a imporre restrizioni più onerose sulla possibilità di subaffittare il proprio appartamento o di utilizzarlo come pied-à-terre. L'acquisto di un appartamento è molto più semplice e consente di subaffittare il proprio appartamento a piacimento. Di conseguenza, la proprietà di un condominio è la scelta migliore per la flessibilità, soprattutto tra gli investitori, gli acquirenti stranieri e i genitori che acquistano per i loro figli.  

Condo vs Coop

Per una discussione più dettagliata...

sui tipi di proprietà e un confronto tra condomini e cooperative:

VISTA CONDO VS. COOP

PASSO 4 CREARE UNA LISTA DEI DESIDERI

Ora è il momento di fare una lista dei desideri di ciò che si desidera in una proprietà. Volete essere in una località emergente? O uno molto affermato? Volete vivere in una torre di vetro o in una storica cooperativa d'anteguerra? Le risposte a queste domande aiuteranno l'agente del vostro acquirente a capire quali proprietà potrebbero essere adatte ai vostri gusti e quali no.

È anche importante per voi capire cosa è solo un desiderio e cosa non è negoziabile. Si potrebbe sperare di trovare un appartamento con vasca idromassaggio o terrazza, ma si accontenterebbe di qualcosa senza. D'altra parte, potreste avere assolutamente bisogno di tre camere da letto. Essere chiari sulle vostre aspettative aiuterà voi e il vostro agente ad ampliare la vostra ricerca e a individuare le proprietà che altrimenti potreste perdere.

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Tipo di proprietà

PASSO 5 RICERCA IMMOBILI ONLINE

Con la vostra lista dei desideri in mano, potete iniziare a cercare gli immobili online. Iniziate con il sito web di Manhattan Miami, che offre potenti funzionalità per aiutarvi a trovare la vostra casa ideale. Abbiamo accesso a tutti gli annunci di Manhattan e Miami. Se volete cercare gli annunci immobiliari a Manhattan o Miami da soli, cliccate qui per Manhattan e qui per Miami.

La maggior parte dei nostri clienti preferisce che siamo noi a suggerire loro proprietà interessanti. Se volete che prepariamo una ricerca di immobili su misura per voi, cliccate qui per Manhattan e qui per Miami e torneremo a voi risultati basati sui vostri parametri unici.

Nota:  Durante la ricerca di annunci, gli acquirenti stranieri dovrebbero concentrare la loro ricerca di immobili su condomini, condomini, appartamenti e case a schiera, come le cooperative sono per le primarie proprietari di casa.

 

NYC CONDOMINI IN VENDITA

 

NYC COOPS IN VENDITA

 

CASE A SCHIERA IN VENDITA

 

"Non inseguire il rendimento quando si acquista una proprietà d'investimento".

Ricerca di proprietà a Manhattan Miami

PASSO 6 VISITA LE PROPRIETÀ CON IL TUO AGENTE

Ora la parte divertente: le visite della proprietà! Una volta che avremo una breve lista di proprietà da visitare, organizzeremo appuntamenti individuali per vedere le proprietà, oppure, se siete disponibili a vedere le proprietà di domenica, parteciperemo alle open house con voi. Potete vedere molte proprietà in un giorno con l'opzione open house, tuttavia, se preferite una maggiore privacy, gli appuntamenti individuali sarebbero più appropriati.

In poco tempo, restringerete la vostra selezione e noi avremo alcune proprietà tra cui scegliere.

Guida all'acquisto di case a New York

Se si effettua la propria ricerca di proprietà, non chiamare direttamente l'agente immobiliare se si lavora con un agente di acquisto. Ricordate, gli agenti di quotazione lavorano per il venditore, non per voi! Se vi mostrano la proprietà, l'agente di quotazione si aspetta di rappresentarvi. Entrerete in "doppia agenzia", perdendo il vostro diritto alla lealtà indivisa.

PASSO 7 DISTILLARE UN PREZZO D'OFFERTA

Per gli immobili da voi selezionati, vi forniremo una stima della valutazione degli immobili che si basa su immobili comparabili. Ci accordiamo con i nostri acquirenti per determinare la strategia di offerta alla luce di ciò che sta accadendo attualmente sul mercato. Svilupperemo tattiche di negoziazione a seconda della proprietà, della posizione e delle attuali condizioni di mercato.

Prepareremo un'analisi di proprietà comparabili, simile all'analisi di mercato comparabile (CMA) utilizzato da un venditore, nel determinare il prezzo d'offerta. La nostra analisi si concentrerà sui più recenti dati di vendita chiusi per appartamenti vicini in edifici con caratteristiche simili. Vi forniremo tutti i dati più recenti di cui avete bisogno per prendere una decisione - analisi delle vendite chiuse, sconto medio di quotazione per il trimestre, condizioni di mercato attuali, ultimo prezzo medio per piede quadrato, tendenze, ecc. Da tutti questi dati e informazioni di mercato, distilleremo un prezzo d'offerta di apertura.

"Acquisto di un investimento immobiliare"

"Pensare alla rivendita quando si acquista un appartamento a Miami"

CMA

PASSO 8 FARE UN'OFFERTA E NEGOZIARE

A New York, le offerte vengono fatte oralmente attraverso l'agente immobiliare dell'acquirente. Le offerte orali non sono legalmente vincolanti. Solo i contratti scritti sono vincolanti per le transazioni immobiliari a New York. Pertanto, fino alla firma del contratto, non vi è alcun obbligo da parte dell'acquirente o del venditore. Di conseguenza, un acquirente può inserire una serie di offerte su diversi appartamenti per cercare di ottenere l'affare migliore. In Florida, tuttavia, le offerte vengono fatte per iscritto ed è richiesto un deposito del 10% per accompagnare l'offerta. Pertanto, qualsiasi offerta fatta dall'acquirente è legalmente vincolante.

Il venditore di solito torna con una controfferta. L'acquirente e il venditore andranno avanti e indietro fino a quando non si accordano sul prezzo di acquisto finale e su eventuali condizioni speciali dell'affare. Un termine speciale potrebbe essere un'eventualità di ipoteca, che permette all'acquirente di uscire dal contratto e di ricevere indietro il suo deposito se la banca non stipula un'ipoteca per l'immobile. Le contingenze ipotecarie prevedono che l'acquirente possa ottenere l'ipoteca entro 45 giorni.
Il venditore può accettare un termine di 60 giorni, ma la maggior parte dei venditori preferirebbe non stipulare alcuna ipoteca. In assenza di contingenza, il venditore può abbassare il prezzo.

A volte i venditori non consentono un'ipoteca per gli acquirenti stranieri, poiché è difficile per il venditore sapere se l'acquirente è stato veramente rifiutato da una banca o se ha semplicemente cambiato idea sull'acquisto dell'immobile. Questo potrebbe diventare un problema per alcuni acquirenti stranieri se il venditore non permette l'eventualità. Avere una lettera di pre-approvazione da parte della banca spesso aiuta l'acquirente straniero a superare questo ostacolo.

"Cosa bisogna sapere quando si acquista un appartamento a NYC".

"Cosa bisogna sapere quando si acquista un condominio pre-costruzione a Miami".

Offerte e trattative

PASSO 9 ASSUMERE UN AVVOCATO IMMOBILIARE

Anche se è consigliabile consultare almeno un avvocato immobiliare di New York in anticipo, una volta che il venditore ha accettato un'offerta, l'acquirente dovrà assumere un avvocato immobiliare. A New York, è richiesto all'acquirente di assumere un avvocato. A Miami, non è richiesto, ma la maggior parte si servirà di un avvocato per effettuare i propri acquisti. I rischi sono troppo grandi per farlo da soli qui, quindi suggeriamo sempre che l'acquirente abbia una propria rappresentanza legale. 

Al momento dell'accettazione dell'offerta, l'agente dell'acquirente compilerà un "foglio di offerta" che contiene i nomi degli acquirenti, nonché tutte le informazioni di contatto, compresi il nome e l'indirizzo dell'avvocato dell'acquirente. Pertanto, l'acquirente deve sapere con quale avvocato lavorerà a questo punto. Entro un giorno, i documenti del condominio saranno inviati all'avvocato dell'acquirente per la revisione.

L'avvocato dell'acquirente leggerà i documenti del condominio e il bilancio dell'edificio, tra gli altri documenti, per determinare lo stato di salute dell'edificio e le eventuali questioni da affrontare. L'avvocato dell'acquirente porrà domande all'avvocato del venditore e allo sponsor dell'edificio. Il contratto sarà poi rivisto per affrontare eventuali questioni annotate nella revisione, se presenti.

Fino alla firma del contratto da parte dell'acquirente, il venditore può mostrare l'appartamento e accettare offerte più alte, se lo desidera. Pertanto, il tempo è fondamentale quando si passa attraverso il processo.

"Tasse immobiliari di New York"

"Questioni fiscali e legali quando si acquista un appartamento a NYC".

"Informazioni sulle imposte immobiliari di Miami di cui dovreste essere a conoscenza".

Guida all'acquisto di case a Miami

PASSO 10 FIRMARE IL CONTRATTO E VERSARE UN ACCONTO DEL 10%.

A NEW YORK

Alla firma del contratto, che di solito non è più di 10 giorni dopo l'accettazione dell'offerta, l'acquirente deve presentare un acconto del 10% del prezzo di acquisto al legale del venditore. L'acconto viene trattenuto in deposito a garanzia, di solito dal legale del venditore, fino alla chiusura del contratto.

IN FLORIDA

Il deposito del 10% che è stato effettuato a fianco dell'offerta scritta iniziale è rimborsabile solo in alcuni casi, come nel caso di una clausola di contingenza ipotecaria in cui la richiesta di prestito dell'acquirente è stata respinta dalla banca.

Guida all'acquisto di case a New York

PASSO 11 OTTENERE UNA LETTERA DI IMPEGNO IPOTECARIO SE IL FINANZIAMENTO

Se l'acquirente ottiene un finanziamento ipotecario, si adopererà per ottenere dalla banca una lettera di impegno ipotecario per l'ipoteca. La Lettera di impegno ipotecario viene emessa una volta che l'acquirente ha garantito il prestito. Per i condomini e le cooperative, questa lettera è un requisito del Board Package, che presenterete per l'approvazione del consiglio dopo aver raggiunto un accordo con un venditore.

GARANTIRE IL PRESTITO

La richiesta di un'ipoteca può iniziare prima di trovare una casa o dopo aver presentato un'offerta. Tuttavia, è meglio farlo il più presto possibile, in modo da eliminare eventuali sorprese. L'acquirente dovrà compilare una domanda che comporta un sacco di scartoffie. Il prestatore darà un'occhiata dettagliata alla storia di credito dell'acquirente, ai dati relativi all'occupazione e attività e passività finanziarie. 

EMISSIONE DELLA LETTERA DI IMPEGNO IPOTECARIO

La Mortgage Commitment Letter è il documento che un sottoscrittore invia al responsabile del prestito una volta che il prestito è stato approvato. Questo è quello vero! La Mortgage Commitment Letter descriverà in dettaglio ogni aspetto dell'ipoteca. Includerà i termini e il tasso d'interesse. Elencherà le "condizioni" (le voci che devono essere fornite o spiegate per l'approvazione finale). La Lettera di impegno ipotecario sarà datata e avrà una data di scadenza. Può essere firmata dal sottoscrittore.

Mentre la lettera di pre-approvazione è un'ottima cosa da avere quando si inizia la ricerca, l'acquirente non viene approvato fino a quando non viene emessa la Lettera di impegno ipotecario, in quanto la Lettera di impegno ipotecario è un documento formale e giuridicamente vincolante.

Approvazione del Consiglio di Amministrazione

PASSO 12 PRESENTARE IL PACCHETTO DELLA TAVOLA

Non c'è l'approvazione del consiglio di amministrazione per case a schiera o case unifamiliari, ma gli acquirenti che acquistano un condominio o una cooperativa dovranno presentare una domanda formale al consiglio di amministrazione per completare l'acquisto.

Una volta che il contratto viene eseguito sia dall'acquirente che dal venditore, l'acquirente deve presentare un Board Package al consiglio di amministrazione dell'appartamento o della cooperativa. Un consiglio di condominio ha quello che viene chiamato il "diritto di prelazione", il che significa che ha la possibilità di acquistare il condominio prima di approvare l'acquisto di un acquirente esterno. Un co-op board ha il potere di approvare o rifiutare gli acquirenti. Il pacchetto del consiglio, talvolta chiamato "Richiesta di vendita", includerà/richiederà:

  • Una domanda e una tassa
  • Il contratto sottoscritto e l'eventuale lettera di impegno ipotecario
  • Bilanci, compresi gli estratti conto bancari o le lettere di conferma
  • Lettere personali di referenze
  • Lettere di referenze commerciali
  • Le dichiarazioni dei redditi degli ultimi tre anni
  • Lettere di verifica dell'occupazione e del reddito
  • Autorizzazione per controlli penali, di credito e di occupazione

Il pacchetto del consiglio di amministrazione viene sottoposto all'esame della società di gestione dell'edificio.

  • Se si tratta di una cooperativa, il consiglio chiederà un colloquio con tutti i futuri residenti dell'unità. Questo colloquio è molto serio e dovrebbe essere considerato un incontro d'affari.
  • Un consiglio di condominio non intervisterà il potenziale acquirente, ma effettuerà controlli di credito e penali e leggerà il Board Package.

Una volta che il consiglio rinuncia al "diritto di prelazione", o in altre parole, approva l'acquirente, allora si può programmare una chiusura.

Pacchetto scheda coop

PASSO 13 PREPARARSI ALLA CHIUSURA

La chiusura avverrà entro 30/45/60 giorni dalla firma del contratto, a seconda dei termini concordati. Se si paga in contanti, è più probabile che la chiusura avvenga entro 30 giorni. Se si ottiene un mutuo, l'acquirente avrà probabilmente fino a 60 giorni, con una media di 45 giorni. In preparazione alla chiusura:

  • Impostare la data di chiusura.
  • Soddisfare le condizioni dell'offerta di prestito.
  • L'avvocato dell'acquirente eseguirà una ricerca del titolo di proprietà per assicurarsi che l'acquirente abbia ricevuto un "titolo di proprietà pulito", che garantirà che il venditore sia proprietario della proprietà e che non ci siano pegni depositati contro la proprietà.
  • Ottenere un'assicurazione del proprietario della casa per proteggere il proprietario (e il prestatore) da perdite se la casa viene danneggiata o distrutta.
  • Ispezione finale prima della chiusura.
La chiusura

PASSO 14 CHIUDERE LA TRANSAZIONE

La chiusura, o regolamento, è il passo finale di una transazione immobiliare. Alla data di chiusura, le parti consumano il contratto di acquisto e trasferiscono la proprietà dell'immobile dal venditore all'acquirente: 

  • L'acquirente (o la banca dell'acquirente) consegna il pagamento del saldo dovuto sull'acquisto, che di solito è il restante 90% del prezzo d'acquisto più i costi di chiusura dal 3,5% (senza ipoteca) al 5,5% (con ipoteca).
  • Il venditore firma l'atto di vendita all'acquirente e consegna le chiavi di casa.
  • Una società di titolo di proprietà registrerà il nuovo atto presso il catasto locale.
  • Il venditore riceverà il denaro dovuto dal ricavato della vendita, meno i costi di chiusura e le rate del mutuo se il venditore aveva un mutuo esistente alla chiusura.

Per gli acquirenti stranieri, la chiusura può avvenire senza che l'acquirente sia fisicamente presente negli Stati Uniti. L'acquirente si limiterà ad assegnare una procura all'avvocato dell'acquirente (o a firmare una lettera di consenso se l'acquisto avviene con una LLC) per chiudere l'affare per conto dell'acquirente. Questa è una pratica comune.

"Gestione delle proprietà per gli investitori".

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