Guida all'acquisto di case a New York e Miami

Per prendere la migliore decisione possibile per l'acquisto di una casa, è necessario avere la migliore rappresentanza possibile, il che significa avere il proprio agente di acquisto che lavora per vostro conto. In ogni transazione immobiliare, ci sarà un agente venditore che rappresenta gli interessi del venditore. Allo stesso modo, con un agente dell'acquirente, avete qualcuno che si dedica ai vostri interessi. Non vi è alcun costo per l'acquirente di lavorare con un agente dell'acquirente, in quanto il venditore paga sempre la commissione di intermediazione.

Uno degli aspetti più importanti dell'agente di un acquirente è che non ha alcun interesse personale in una specifica proprietà. L'agente di quotazione o di vendita, invece, ha un interesse a vendere l'appartamento o l'edificio specifico che ha messo in vendita. Il venditore e l'agente che opera per conto del venditore sono interessati solo ad ottenere il prezzo più alto alle migliori condizioni per il loro venditore, il contrario dell'interesse dell'acquirente.

Pensala in questo modo: Se tu fossi l'imputato in un caso giudiziario, non useresti l'avvocato del querelante per rappresentarti. La situazione è la stessa. Siate furbi! Usa il tuo broker. Altri consigli per l'assunzione di un agente:

• Non usate più agenti, perché nessuno di loro sarà pienamente impegnato ad aiutarvi. Impegnatevi con un solo agente professionale, diteglielo, e loro si faranno in quattro per trovarvi la migliore proprietà.
• Un buon agente sarà in grado di farvi entrare per vedere tutti gli appartamenti disponibili sul mercato, inclusi alcuni che non sono ancora elencati.

"Perché è necessario utilizzare un agente immobiliare di Manhattan".

"Perché hai bisogno di un agente immobiliare con grande esperienza a Miami?

Ottenere una lettera di pre-approvazione prima di iniziare la ricerca di un immobile è un must se si desidera un'ipoteca. Essere pre-approvato dalla banca:

• consente di determinare meglio la fascia di prezzo delle case che ci si può permetteree
• dimostra al venditore e al suo broker di avere la capacità finanziaria per completare la transazione

Spesso i venditori non negoziano nemmeno con un acquirente che fa un'offerta con un'ipoteca e nessuna lettera di pre-approvazione. Non essere pre-approvato dimostra al venditore che forse il compratore non è serio, non sa cosa serve per completare la transazione, e forse non ha nemmeno la capacità finanziaria per acquistare.

La pre-approvazione di un mutuo richiede solo uno o due giorni per essere ottenuta, quindi è meglio completare prima questo passo. Vi darà una buona idea dei punti di prezzo a cui volete puntare nella vostra ricerca.

Ora è il momento di fare una lista dei desideri di ciò che si desidera in una proprietà. Volete essere in una località emergente? O uno molto affermato? Volete vivere in una torre di vetro o in una storica cooperativa d'anteguerra? Le risposte a queste domande aiuteranno l'agente del vostro acquirente a capire quali proprietà potrebbero essere adatte ai vostri gusti e quali no.

È anche importante per voi capire cosa è solo un desiderio e cosa non è negoziabile. Si potrebbe sperare di trovare un appartamento con vasca idromassaggio o terrazza, ma si accontenterebbe di qualcosa senza. D'altra parte, potreste avere assolutamente bisogno di tre camere da letto. Essere chiari sulle vostre aspettative aiuterà voi e il vostro agente ad ampliare la vostra ricerca e a individuare le proprietà che altrimenti potreste perdere.

"I migliori quartieri di Manhattan per comprare un condominio nel 2020".

"Questi nuovi condomini Miami in vendita cambieranno lo skyline nel 2020".

Con la vostra lista dei desideri in mano, potete iniziare a cercare gli immobili online. Iniziate con il sito web di Manhattan Miami, che offre potenti funzionalità per aiutarvi a trovare la vostra casa ideale. Abbiamo accesso a tutti gli annunci di Manhattan e Miami. Se volete cercare gli annunci immobiliari a Manhattan o Miami da soli, cliccate qui per Manhattan e qui per Miami.

La maggior parte dei nostri clienti preferisce che siamo noi a suggerire loro proprietà interessanti. Se volete che prepariamo una ricerca di immobili su misura per voi, cliccate qui per Manhattan e qui per Miami e torneremo a voi risultati basati sui vostri parametri unici.

Nota:  Durante la ricerca di annunci, gli acquirenti stranieri dovrebbero concentrare la loro ricerca di immobili su condomini, condomini, appartamenti e case a schiera, come le cooperative sono per le primarie proprietari di casa.

"Non inseguire il rendimento quando si acquista una proprietà d'investimento".

Per gli immobili da voi selezionati, vi forniremo una stima della valutazione degli immobili che si basa su immobili comparabili. Ci accordiamo con i nostri acquirenti per determinare la strategia di offerta alla luce di ciò che sta accadendo attualmente sul mercato. Svilupperemo tattiche di negoziazione a seconda della proprietà, della posizione e delle attuali condizioni di mercato.

Prepareremo un'analisi di proprietà comparabili, simile all'analisi di mercato comparabile (CMA) utilizzato da un venditore, nel determinare il prezzo d'offerta. La nostra analisi si concentrerà sui più recenti dati di vendita chiusi per appartamenti vicini in edifici con caratteristiche simili. Vi forniremo tutti i dati più recenti di cui avete bisogno per prendere una decisione - analisi delle vendite chiuse, sconto medio di quotazione per il trimestre, condizioni di mercato attuali, ultimo prezzo medio per piede quadrato, tendenze, ecc. Da tutti questi dati e informazioni di mercato, distilleremo un prezzo d'offerta di apertura.

"Acquisto di un investimento immobiliare"

"Pensare alla rivendita quando si acquista un appartamento a Miami"

A New York, le offerte vengono fatte oralmente attraverso l'agente immobiliare dell'acquirente. Le offerte orali non sono legalmente vincolanti. Solo i contratti scritti sono vincolanti per le transazioni immobiliari a New York. Pertanto, fino alla firma del contratto, non vi è alcun obbligo da parte dell'acquirente o del venditore. Di conseguenza, un acquirente può inserire una serie di offerte su diversi appartamenti per cercare di ottenere l'affare migliore. In Florida, tuttavia, le offerte vengono fatte per iscritto ed è richiesto un deposito del 10% per accompagnare l'offerta. Pertanto, qualsiasi offerta fatta dall'acquirente è legalmente vincolante.

Il venditore di solito torna con una controfferta. L'acquirente e il venditore andranno avanti e indietro fino a quando non si accordano sul prezzo di acquisto finale e su eventuali condizioni speciali dell'affare. Un termine speciale potrebbe essere un'eventualità di ipoteca, che permette all'acquirente di uscire dal contratto e di ricevere indietro il suo deposito se la banca non stipula un'ipoteca per l'immobile. Le contingenze ipotecarie prevedono che l'acquirente possa ottenere l'ipoteca entro 45 giorni.
Il venditore può accettare un termine di 60 giorni, ma la maggior parte dei venditori preferirebbe non stipulare alcuna ipoteca. In assenza di contingenza, il venditore può abbassare il prezzo.

A volte i venditori non consentono un'ipoteca per gli acquirenti stranieri, poiché è difficile per il venditore sapere se l'acquirente è stato veramente rifiutato da una banca o se ha semplicemente cambiato idea sull'acquisto dell'immobile. Questo potrebbe diventare un problema per alcuni acquirenti stranieri se il venditore non permette l'eventualità. Avere una lettera di pre-approvazione da parte della banca spesso aiuta l'acquirente straniero a superare questo ostacolo.

"Cosa bisogna sapere quando si acquista un appartamento a NYC".

"Cosa bisogna sapere quando si acquista un condominio pre-costruzione a Miami".

Anche se è consigliabile consultare almeno un avvocato immobiliare di New York in anticipo, una volta che il venditore ha accettato un'offerta, l'acquirente dovrà assumere un avvocato immobiliare. A New York, è richiesto all'acquirente di assumere un avvocato. A Miami, non è richiesto, ma la maggior parte si servirà di un avvocato per effettuare i propri acquisti. I rischi sono troppo grandi per farlo da soli qui, quindi suggeriamo sempre che l'acquirente abbia una propria rappresentanza legale. 

Al momento dell'accettazione dell'offerta, l'agente dell'acquirente compilerà un "foglio di offerta" che contiene i nomi degli acquirenti, nonché tutte le informazioni di contatto, compresi il nome e l'indirizzo dell'avvocato dell'acquirente. Pertanto, l'acquirente deve sapere con quale avvocato lavorerà a questo punto. Entro un giorno, i documenti del condominio saranno inviati all'avvocato dell'acquirente per la revisione.

L'avvocato dell'acquirente leggerà i documenti del condominio e il bilancio dell'edificio, tra gli altri documenti, per determinare lo stato di salute dell'edificio e le eventuali questioni da affrontare. L'avvocato dell'acquirente porrà domande all'avvocato del venditore e allo sponsor dell'edificio. Il contratto sarà poi rivisto per affrontare eventuali questioni annotate nella revisione, se presenti.

Fino alla firma del contratto da parte dell'acquirente, il venditore può mostrare l'appartamento e accettare offerte più alte, se lo desidera. Pertanto, il tempo è fondamentale quando si passa attraverso il processo.

"Tasse immobiliari di New York"

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"Informazioni sulle imposte immobiliari di Miami di cui dovreste essere a conoscenza".

A NEW YORK

Alla firma del contratto, che di solito non è più di 10 giorni dopo l'accettazione dell'offerta, l'acquirente deve presentare un acconto del 10% del prezzo di acquisto al legale del venditore. L'acconto viene trattenuto in deposito a garanzia, di solito dal legale del venditore, fino alla chiusura del contratto.

IN FLORIDA

Il deposito del 10% che è stato effettuato a fianco dell'offerta scritta iniziale è rimborsabile solo in alcuni casi, come nel caso di una clausola di contingenza ipotecaria in cui la richiesta di prestito dell'acquirente è stata respinta dalla banca.

Se l'acquirente ottiene un finanziamento ipotecario, si adopererà per ottenere dalla banca una lettera di impegno ipotecario per l'ipoteca. La Lettera di impegno ipotecario viene emessa una volta che l'acquirente ha garantito il prestito. Per i condomini e le cooperative, questa lettera è un requisito del Board Package, che presenterete per l'approvazione del consiglio dopo aver raggiunto un accordo con un venditore.

GARANTIRE IL PRESTITO

La richiesta di un'ipoteca può iniziare prima di trovare una casa o dopo aver presentato un'offerta. Tuttavia, è meglio farlo il più presto possibile, in modo da eliminare eventuali sorprese. L'acquirente dovrà compilare una domanda che comporta un sacco di scartoffie. Il prestatore darà un'occhiata dettagliata alla storia di credito dell'acquirente, ai dati relativi all'occupazione e attività e passività finanziarie. 

EMISSIONE DELLA LETTERA DI IMPEGNO IPOTECARIO

La Mortgage Commitment Letter è il documento che un sottoscrittore invia al responsabile del prestito una volta che il prestito è stato approvato. Questo è quello vero! La Mortgage Commitment Letter descriverà in dettaglio ogni aspetto dell'ipoteca. Includerà i termini e il tasso d'interesse. Elencherà le "condizioni" (le voci che devono essere fornite o spiegate per l'approvazione finale). La Lettera di impegno ipotecario sarà datata e avrà una data di scadenza. Può essere firmata dal sottoscrittore.

Mentre la lettera di pre-approvazione è un'ottima cosa da avere quando si inizia la ricerca, l'acquirente non viene approvato fino a quando non viene emessa la Lettera di impegno ipotecario, in quanto la Lettera di impegno ipotecario è un documento formale e giuridicamente vincolante.

"Valutazioni contro ispezioni domestiche: Conoscere la differenza"

Non c'è l'approvazione del consiglio di amministrazione per case a schiera o case unifamiliari, ma gli acquirenti che acquistano un condominio o una cooperativa dovranno presentare una domanda formale al consiglio di amministrazione per completare l'acquisto.

Una volta che il contratto viene eseguito sia dall'acquirente che dal venditore, l'acquirente deve presentare un Board Package al consiglio di amministrazione dell'appartamento o della cooperativa. Un consiglio di condominio ha quello che viene chiamato il "diritto di prelazione", il che significa che ha la possibilità di acquistare il condominio prima di approvare l'acquisto di un acquirente esterno. Un co-op board ha il potere di approvare o rifiutare gli acquirenti. Il pacchetto del consiglio, talvolta chiamato "Richiesta di vendita", includerà/richiederà:

• Una domanda e una tassa
• Il contratto sottoscritto e l'eventuale lettera di impegno ipotecario
• Bilanci, compresi gli estratti conto bancari o le lettere di conferma
• Lettere personali di referenze
• Lettere di referenze commerciali
• Le dichiarazioni dei redditi degli ultimi tre anni
• Lettere di verifica dell'occupazione e del reddito
• Autorizzazione per controlli penali, di credito e di occupazione

Il pacchetto del consiglio di amministrazione viene sottoposto all'esame della società di gestione dell'edificio.

• Se si tratta di una cooperativa, il consiglio chiederà un colloquio con tutti i futuri residenti dell'unità. Questo colloquio è molto serio e dovrebbe essere considerato un incontro d'affari.
• Un consiglio di condominio non intervisterà il potenziale acquirente, ma effettuerà controlli di credito e penali e leggerà il Board Package.

Una volta che il consiglio rinuncia al "diritto di prelazione", o in altre parole, approva l'acquirente, allora si può programmare una chiusura.

La chiusura avverrà entro 30/45/60 giorni dalla firma del contratto, a seconda dei termini concordati. Se si paga in contanti, è più probabile che la chiusura avvenga entro 30 giorni. Se si ottiene un mutuo, l'acquirente avrà probabilmente fino a 60 giorni, con una media di 45 giorni. In preparazione alla chiusura:

• Impostare la data di chiusura.
• Soddisfare le condizioni dell'offerta di prestito.
• L'avvocato dell'acquirente eseguirà una ricerca del titolo di proprietà per assicurarsi che l'acquirente abbia ricevuto un "titolo di proprietà pulito", che garantirà che il venditore sia proprietario della proprietà e che non ci siano pegni depositati contro la proprietà.
• Ottenere un'assicurazione del proprietario della casa per proteggere il proprietario (e il prestatore) da perdite se la casa viene danneggiata o distrutta.
• Ispezione finale prima della chiusura.

La chiusura, o regolamento, è il passo finale di una transazione immobiliare. Alla data di chiusura, le parti consumano il contratto di acquisto e trasferiscono la proprietà dell'immobile dal venditore all'acquirente: 

• L'acquirente (o la banca dell'acquirente) consegna il pagamento del saldo dovuto sull'acquisto, che di solito è il restante 90% del prezzo d'acquisto più i costi di chiusura dal 3,5% (senza ipoteca) al 5,5% (con ipoteca).
• Il venditore firma l'atto di vendita all'acquirente e consegna le chiavi di casa.
• Una società di titolo di proprietà registrerà il nuovo atto presso il catasto locale.
• Il venditore riceverà il denaro dovuto dal ricavato della vendita, meno i costi di chiusura e le rate del mutuo se il venditore aveva un mutuo esistente alla chiusura.

Per gli acquirenti stranieri, la chiusura può avvenire senza che l'acquirente sia fisicamente presente negli Stati Uniti. L'acquirente si limiterà ad assegnare una procura all'avvocato dell'acquirente (o a firmare una lettera di consenso se l'acquisto avviene con una LLC) per chiudere l'affare per conto dell'acquirente. Questa è una pratica comune.

"Gestione delle proprietà per gli investitori".