Finanziamenti ipotecari per acquirenti internazionali a Miami e New York

Finanziamenti per cittadini statunitensi e residenti permanenti

I cittadini statunitensi e i titolari di green card hanno accesso all'intera gamma di prodotti ipotecari convenzionali con le condizioni più favorevoli. L'idoneità si basa su criteri di sottoscrizione standard: punteggio di credito (in genere 680+ per i prestiti jumbo), rapporto debito/reddito, verifica dell'occupazione e riserve documentate.

Requisiti di acconto in base all'importo del prestito

Gli immobili di lusso a Miami e Manhattan spesso superano i limiti dei prestiti conformi, richiedendo finanziamenti jumbo con acconti più elevati:

La chiusura richiede in genere 30-45 giorni. Le lettere di pre-approvazione possono essere emesse entro 1-2 settimane con la documentazione completa.

Programmi ipotecari per cittadini stranieri: Miami e New York

I cittadini stranieri, ovvero coloro che non hanno la cittadinanza statunitense né la residenza permanente, possono assolutamente ottenere un finanziamento ipotecario per l'acquisto di immobili negli Stati Uniti. Secondo la National Association of Realtors, tra aprile 2024 e marzo 2025 gli acquirenti internazionali hanno acquistato 78.100 case negli Stati Uniti, con un aumento del 44% rispetto all'anno precedente e un volume totale di transazioni pari a 56 miliardi di dollari.

Miami e New York sono tra i mercati più attivi per gli acquirenti stranieri e gli istituti di credito specializzati hanno sviluppato programmi specificamente pensati per i clienti internazionali che non dispongono di una storia creditizia negli Stati Uniti o di documentazione relativa al reddito.

Requisiti standard per i mutui ipotecari concessi a cittadini stranieri

• Acconto: minimo 25-30% (alcuni programmi richiedono il 35% per i condotel o i condomini non garantiti)
• LTV massimo: rapporto prestito/valore del 70-75%
• Riserve: 12-36 mesi di rate del mutuo in liquidità
• Importi dei prestiti: in genere da 150.000 a 5 milioni di dollari (prestiti super jumbo disponibili fino a 25 milioni di dollari)
• Non è richiesto il numero di previdenza sociale: sono accettati passaporto valido e documenti relativi al visto.
• Nessuna storia creditizia negli Stati Uniti: molti programmi non richiedono un punteggio di credito statunitense.
• Tempistica di chiusura: 45-60 giorni (alcune piattaforme digitali chiudono in 14-30 giorni)

Documentazione normalmente richiesta

1. Passaporto valido (non scaduto)
2. Visto o documentazione di esenzione dal visto
3. Estratti conto bancari esteri (in genere 2-3 mesi)
4. Prova di reddito dal paese di residenza (lettera di assunzione, dichiarazione dei redditi o documenti relativi alla proprietà dell'azienda)
5. Prova della disponibilità dei fondi per l'acconto e le riserve
6. Conto bancario negli Stati Uniti (può essere aperto durante il processo)

Nota sull'ITIN: il numero di identificazione fiscale individuale (ITIN) non è richiesto per tutti i programmi, ma potrebbe essere necessario per alcuni istituti di credito o se si intende affittare l'immobile e presentare la dichiarazione dei redditi negli Stati Uniti.

Prestiti DSCR per investitori stranieri: finanziamento di investimenti immobiliari

I prestiti DSCR (Debt Service Coverage Ratio) sono diventati una delle opzioni di finanziamento più popolari per i cittadini stranieri che acquistano immobili da investimento a Miami e New York. Questi prestiti valutano l'idoneità dei mutuatari in base al reddito da locazione dell'immobile piuttosto che al reddito personale, rendendoli ideali per gli investitori internazionali che non possono fornire dichiarazioni dei redditi statunitensi o verifiche di impiego.

Un prestito DSCR è un prestito commerciale?

No. Nonostante la terminologia, i prestiti DSCR sono prestiti per investimenti immobiliari residenziali, non prestiti commerciali. Sono utilizzati per immobili residenziali da 1 a 4 unità, tra cui case unifamiliari, condomini, villette a schiera e piccoli edifici multifamiliari.

La confusione nasce dal fatto che il "DSCR" è un parametro tradizionalmente utilizzato nei prestiti commerciali. Tuttavia, nel contesto dei mutui residenziali, i prestiti DSCR sono prodotti non QM (mutui non qualificati) pensati per gli investitori immobiliari: si tratta comunque di mutui residenziali con durata tipica di 30 anni, registrati a fronte di immobili residenziali.

Distinzione fondamentale:

• Prestiti DSCR: immobili residenziali da 1 a 4 unità (condomini, case, piccoli edifici plurifamiliari)
• Prestiti commerciali: edifici con più di 5 unità, uffici, negozi, immobili industriali, strutture ricettive
  
  

Come funziona la qualificazione DSCR

Il DSCR misura se il reddito da locazione di un immobile copre i suoi debiti. Il calcolo è semplice:

DSCR = Reddito mensile da locazione ÷ Pagamento mensile del mutuo (PITIA)

Il PITIA include capitale, interessi, tasse, assicurazione e spese condominiali. La maggior parte degli istituti di credito richiede:

• DSCR pari o superiore a 1,0: il reddito immobiliare copre il pagamento del mutuo
• DSCR pari o superiore a 1,25: idoneità alle migliori tariffe e condizioni
• Programmi DSCR senza rapporto: disponibili per immobili a valore aggiunto o affitti inferiori al mercato
  
  

Requisiti per la concessione di prestiti DSCR a cittadini stranieri

Vantaggi per gli investitori stranieri

• Nessun documento relativo al reddito negli Stati Uniti: non sono richiesti moduli W-2, dichiarazioni dei redditi o buste paga.
• Nessuna storia creditizia negli Stati Uniti: qualificazione basata esclusivamente sul rendimento dell'immobile
• Funziona per affitti a breve termine: accettiamo Airbnb e redditi da affitti turistici
• Proprietà LLC: la proprietà può essere intestata a un'entità per la protezione dalla responsabilità civile.
• Chiusura più rapida: meno documentazione significa sottoscrizione semplificata (30-45 giorni)
• Rifinanziamento con prelievo di liquidità: disponibile per accedere al capitale proprio per la crescita del portafoglio

Finanziamento di condomini a Miami: le sfide relative all'approvazione degli edifici

Il finanziamento di un condominio a Miami presenta sfide uniche che gli acquirenti, in particolare i cittadini stranieri, dovrebbero comprendere prima di fare un'offerta. A seguito del crollo delle Champlain Towers a Surfside nel 2021, gli istituti di credito hanno notevolmente inasprito i requisiti per l'approvazione degli edifici. Molti condomini che in precedenza erano finanziabili sono ora considerati non garantibili e non idonei al finanziamento convenzionale.

Perché le banche rifiutano i condomini di Miami

I finanziatori ora conducono revisioni dettagliate delle finanze dell'HOA e delle condizioni dell'edificio. Tra i motivi più comuni per il rifiuto del finanziamento figurano:

• Mancato pagamento delle spese condominiali: se più del 15% delle unità è in ritardo di oltre 60 giorni nel pagamento delle spese condominiali, la maggior parte degli istituti di credito rifiuterà il finanziamento dell'immobile.
• Carenze nelle riserve: gli edifici devono disporre di riserve adeguate (in genere pari al 10% del budget annuale). Riserve insufficienti sono indice di future spese straordinarie.
• Contenziosi pendenti: cause legali contro l'HOA, il costruttore o relative a difetti dell'edificio possono rendere un immobile non affittabile.
• Valutazioni speciali: valutazioni elevate in corso o previste sollevano segnali di allarme sulle condizioni dell'edificio e sulle difficoltà finanziarie del proprietario.
• Problemi strutturali: ispezioni intermedie non superate , manutenzione differita o relazioni tecniche che segnalano il deterioramento del calcestruzzo.
• Problemi assicurativi: copertura insufficiente della polizza principale o impossibilità di ottenere un'assicurazione contro i rischi a tariffe ragionevoli.
• Quota di occupazione da parte dei proprietari: alcuni istituti di credito richiedono una quota minima di occupazione da parte dei proprietari (spesso superiore al 50%); gli edifici con una forte presenza di investitori potrebbero non essere idonei.
• Proprietà da parte di un unico soggetto: se un proprietario detiene più del 10-20% delle unità, le linee guida di Fannie Mae squalificano l'edificio.
  
  

Nuovi requisiti di sicurezza per i condomini in Florida

A seguito della tragedia di Surfside, la Florida ha promulgato la legge SB 4-D (2022) e successive normative che richiedono ispezioni strutturali periodiche per gli edifici di almeno 3 piani che hanno più di 30 anni (o 25 anni se situati entro 3 miglia dalla costa). Gli edifici devono inoltre mantenere riserve interamente finanziate per i componenti strutturali entro il 2025: non sono più consentite deroghe alle riserve per tetti, sistemi strutturali, impermeabilizzazione e altri elementi critici.

Questi requisiti hanno portato a un'ondata di contributi straordinari in tutti i condomini più vecchi di Miami, poiché gli edifici si affrettano a finanziare la manutenzione differita e a soddisfare i requisiti di riserva. Gli acquirenti dovrebbero esaminare attentamente i documenti dell'HOA per verificare la presenza di contributi in sospeso o previsti prima dell'acquisto.

Opzioni di finanziamento per condomini non garantiti

Se l'immobile che desideri non è idoneo per un finanziamento convenzionale, esistono comunque altre opzioni:

• Istituti di credito non QM: specializzati in condomini non garantiti; tassi più elevati (in genere dell'1-2% superiori a quelli convenzionali) ma criteri di approvazione flessibili.
• Istituti di credito che gestiscono il proprio portafoglio: banche locali che mantengono i prestiti all'interno della propria struttura anziché venderli a Fannie/Freddie; possono fare eccezioni per i mutuatari con una solida situazione finanziaria.
• Banche private: prestiti basati sulle relazioni con maggiore flessibilità nell'approvazione dei progetti edilizi per clienti con un patrimonio netto elevato
• Prestiti DSCR: alcuni istituti di credito DSCR hanno requisiti edilizi meno restrittivi per gli immobili da investimento.
• Acquisto in contanti: in alcuni casi, pagare in contanti e rifinanziare in un secondo momento (se i problemi relativi all'edificio vengono risolti) è l'unica strada percorribile.

Suggerimento: prima di fare un'offerta per qualsiasi appartamento a Miami, richiedi il questionario condominiale dell'HOA (modulo 1073) e l'ultimo studio sulle riserve. Il tuo istituto di credito richiederà questi documenti e esaminarli in anticipo può evitare sorprese durante la sottoscrizione. Possiamo aiutarti a interpretare questi documenti e identificare potenziali ostacoli al finanziamento prima che tu firmi il contratto.

Finanziamento delle cooperative immobiliari a New York: approvazione del consiglio di amministrazione e requisiti finanziari

Il patrimonio immobiliare di Manhattan è costituito per circa il 75% da cooperative, che rappresentano quindi una scelta inevitabile per molti acquirenti. Tuttavia, il finanziamento delle cooperative presenta alcune difficoltà specifiche, in particolare per i cittadini stranieri, che differiscono in modo significativo dall'acquisto di un appartamento in condominio.

Cooperativa vs. Condominio: una distinzione fondamentale

Quando acquisti un appartamento in condominio, diventi proprietario di un bene immobile e ricevi un atto di proprietà. Quando acquisti una cooperativa, acquisti azioni di una società che possiede l'edificio, oltre a un contratto di locazione che ti garantisce il diritto di occupare la tua unità. Questa struttura ha importanti implicazioni:

• Approvazione del consiglio richiesta: il consiglio della cooperativa deve approvare ogni acquisto e può rifiutare gli acquirenti per quasi qualsiasi motivo (ad eccezione delle categorie protette dalla legge).
• Restrizioni finanziarie: molte cooperative limitano l'importo che è possibile finanziare (alcune richiedono un acconto del 50% o acquisti interamente in contanti).
• Controllo finanziario: i consigli di amministrazione esaminano il tuo profilo finanziario completo: reddito, patrimonio, debiti, occupazione, referenze e dichiarazioni dei redditi.
• Restrizioni sul subaffitto: la maggior parte delle cooperative limita o vieta il subaffitto, rendendole inadatte a fini di investimento.
• Restrizioni per gli acquirenti stranieri: alcune cooperative vietano esplicitamente la proprietà straniera; altre richiedono un reddito proveniente dagli Stati Uniti o riserve aggiuntive.
  
  

Requisiti finanziari tipici delle cooperative

I consigli di amministrazione delle cooperative stabiliscono i propri standard finanziari, che spesso superano i requisiti dei finanziatori. Le soglie comuni includono:

• Rapporto debito/reddito: massimo 25-30% (più rigoroso rispetto al 43% normalmente consentito dagli istituti di credito)
• Liquidità post-chiusura: 1-2 anni di mutuo + spese di manutenzione in liquidità dopo la chiusura
• Acconto minimo: dal 20 al 50% a seconda dell'edificio; alcune cooperative di lusso richiedono il pagamento interamente in contanti.
• Verifica del reddito: reddito stabile e documentabile derivante da un'occupazione o da investimenti verificabili
• Lettere di referenze: referenze personali e professionali; alcuni comitati conducono colloqui
  
  

Tasse di trasferimento e commissioni di trasferimento

La maggior parte delle cooperative di Manhattan applica una "tassa di trasferimento" quando le unità vengono vendute, solitamente pari all'1-3% del prezzo di vendita, a carico del venditore (anche se questo è negoziabile). Alcuni edifici calcolano le tasse di trasferimento in base al profitto piuttosto che al prezzo di vendita, oppure applicano tariffe fisse. Ciò non influisce direttamente sul finanziamento, ma incide sul costo totale di proprietà e sull'eventuale rivendita.

Finanziamenti cooperativi per cittadini stranieri

I cittadini stranieri devono affrontare ostacoli significativi con le cooperative di New York:

• Molti consigli di amministrazione rifiutano categoricamente gli acquirenti stranieri: in particolare se il reddito è percepito all'estero o se l'acquirente non sarà il residente principale.
• Spesso è richiesto il pagamento interamente in contanti: anche i consigli di amministrazione che accettano acquirenti stranieri possono richiedere acquisti in contanti per ridurre il rischio.
• Opzioni di prestito limitate: rispetto ai mutui per appartamenti in condominio, sono poche le banche che offrono prestiti cooperativi a cittadini stranieri.
• Riserve più elevate richieste: i consigli di amministrazione possono richiedere una liquidità post-chiusura superiore a 2 anni per gli acquirenti internazionali.

Il nostro consiglio: Per gli acquirenti stranieri interessati al mercato immobiliare di Manhattan, i condomini sono solitamente la soluzione più semplice. I consigli di amministrazione dei condomini hanno diritti di approvazione limitati (di solito solo un diritto di prelazione), nessuna restrizione finanziaria e accolgono con favore gli investimenti internazionali. Se avete individuato una cooperativa specifica, prima che investiate tempo nella presentazione della domanda, verificheremo la storia dell'edificio con acquirenti stranieri e i requisiti finanziari.

Restrizioni statali sulla proprietà straniera: cosa c'è da sapere

Sebbene gli Stati Uniti accolgano generalmente con favore gli investimenti immobiliari stranieri, diversi stati hanno promulgato leggi che limitano l'acquisto di proprietà da parte di cittadini di determinati paesi. Queste restrizioni sono particolarmente importanti per gli acquirenti provenienti da Cina, Russia, Iran, Corea del Nord, Cuba, Venezuela e Siria.

Florida SB 264: Restrizioni sui cittadini cinesi

A partire dal 1° luglio 2023, il disegno di legge 264 del Senato della Florida limiterà in modo significativo l'acquisto di immobili da parte di cittadini cinesi (così come di cittadini provenienti da Russia, Iran, Corea del Nord, Cuba, Venezuela e Siria). Questa legge avrà un impatto diretto sul mercato immobiliare di Miami.

Disposizioni principali:

• Divieto generale: i cittadini cinesi che non sono cittadini statunitensi o residenti permanenti (titolari di green card) non possono acquistare beni immobili in Florida.
• Eccezione limitata: i titolari di visto di soggiorno non permanente possono acquistare UN SOLO immobile residenziale fino a 2 acri, ma NON entro 5 miglia da qualsiasi installazione militare o infrastruttura critica.
• Sanzioni severe: gli acquirenti rischiano fino a 5 anni di reclusione e multe salate; i venditori che violano consapevolmente la legge rischiano fino a 1 anno di reclusione e multe fino a 1.000 dollari.
• Requisiti di registrazione: i cittadini cinesi che possedevano proprietà in Florida prima del 1° luglio 2023 devono registrarsi presso lo Stato.

Importante: questa legge si applica in base alla cittadinanza/nazionalità, non alla residenza. Un cittadino cinese che vive negli Stati Uniti con un visto di lavoro sarebbe comunque soggetto a restrizioni. Tuttavia, i cittadini cinesi che hanno ottenuto la residenza permanente negli Stati Uniti (green card) o la cittadinanza non sono soggetti a queste restrizioni.

New York: nessuna restrizione attuale

A partire dal 2025, New York non ha emanato restrizioni simili sulla proprietà immobiliare da parte di stranieri. I cittadini cinesi e altri acquirenti stranieri possono acquistare liberamente immobili a Manhattan e in tutto lo Stato di New York, previa approvazione da parte dei comitati condominiali (che valutano le qualifiche finanziarie, non la nazionalità, anche se alcuni comitati potrebbero avere preoccupazioni pratiche riguardo alla verifica del reddito estero).

Altri Stati con restrizioni

Più di 20 stati hanno promulgato o stanno valutando l'adozione di leggi che limitano la proprietà straniera, rivolgendosi principalmente ai terreni agricoli e alle proprietà situate in prossimità di installazioni militari. Tra gli stati che hanno adottato restrizioni attive figurano il Texas, il Montana, lo Utah, la Virginia e altri. Se state valutando l'acquisto di una proprietà al di fuori di Miami o New York, vi consigliamo di consultare un legale locale per verificare le restrizioni attualmente in vigore.

Controlli sui capitali in Cina: trasferimento di fondi per acquisti

Oltre alle restrizioni legali negli Stati Uniti, i cittadini cinesi devono affrontare difficoltà pratiche nel trasferire fondi fuori dalla Cina. Il governo cinese limita i singoli individui a un importo equivalente a 50.000 dollari USA all'anno in valuta estera. Gli acquirenti in genere aggirano questo ostacolo:

• Accumulare fondi nel corso di più anni in conti offshore
• Accorpamento delle quote dei membri della famiglia
• Utilizzo di fondi già detenuti al di fuori della Cina continentale (Hong Kong, Singapore, ecc.)
• Trasferimenti relativi all'attività commerciale con documentazione adeguata

Gli istituti di credito richiederanno la documentazione relativa alle fonti di finanziamento: qualsiasi sottoscrittore di mutui ipotecari vorrà verificare che i fondi provengano da fonti legali e siano stati trasferiti correttamente. Rivolgiti a un istituto di credito con esperienza nelle transazioni con cittadini stranieri per garantire la conformità.

Opzioni per gli acquirenti interessati

Se sei un cittadino cinese interessato al mercato immobiliare statunitense ma sei soggetto alle restrizioni della Florida, considera quanto segue:

• New York: nessuna restrizione sulla proprietà; i condomini di Manhattan rimangono completamente accessibili agli acquirenti cinesi
• Percorso di immigrazione: l'ottenimento della green card elimina tutte le restrizioni; i visti per investitori EB-5 rimangono un'opzione
• Familiari: i familiari cittadini statunitensi o residenti permanenti possono acquistare proprietà immobiliari.
• Consulenza legale: un avvocato specializzato in immigrazione può fornire consulenza su circostanze specifiche e potenziali percorsi.

Nota: Queste informazioni sono aggiornate alla fine del 2025, ma la legislazione in questo settore è in rapida evoluzione. Se avete domande sull'idoneità, vi consigliamo di consultare un avvocato specializzato in diritto immobiliare prima di procedere con qualsiasi acquisto.

Istituti di credito consigliati per Miami e New York

I seguenti istituti di credito sono specializzati in mutui ipotecari per cittadini stranieri e hanno programmi attivi in Florida e New York:

Banche private: tassi migliori e LTV più bassi per acquirenti con un patrimonio netto elevato

Per i cittadini stranieri con patrimoni significativi, le banche private offrono spesso i tassi ipotecari più competitivi, talvolta pari o vicini a quelli disponibili per i cittadini statunitensi. Il compromesso è che le banche private richiedono un rapporto bancario, che in genere comporta un patrimonio gestito (depositi, investimenti o una combinazione di entrambi) pari o superiore a 1 milione di dollari.

I vantaggi delle banche private includono tassi di interesse più bassi (spesso dello 0,5-1% inferiori rispetto agli istituti di credito non QM), quote LTV più elevate (fino all'80-90% in alcuni casi, il che significa un acconto minimo del 10%), sottoscrizioni flessibili che tengono conto del patrimonio globale e accesso a prezzi vantaggiosi che migliorano con un impegno più profondo. Molti acquirenti con un patrimonio netto molto elevato ritengono che instaurare un rapporto con una banca privata sia vantaggioso solo per le migliori condizioni ipotecarie.

Banche private attive nel settore dei prestiti a cittadini stranieri a Miami e New York:

• HSBC Private Banking: solidi programmi per cittadini stranieri; rapporto Premier (depositi superiori a 75.000 dollari) o Private Banking (patrimonio superiore a 1 milione di dollari)
• Citi Private Bank: tassi competitivi per clienti con un patrimonio investibile superiore a 5 milioni di dollari; considerazione delle relazioni globali
• J.P. Morgan Private Bank: minimo 10 milioni di dollari ; condizioni eccezionali per clienti UHNW con gestione patrimoniale completa
• BNY Mellon Wealth Management: soluzioni di prestito personalizzate per clienti con rapporti di investimento già esistenti
• East West Bank: specializzata nella clientela asiatica; il programma "Bridge to Home" non richiede la dichiarazione dei redditi statunitense né la cittadinanza; personale multilingue (oltre 10 lingue); possibilità di sottoscrizione sulla base di beni esteri; disponibile a New York (non in Florida).

Suggerimento: Se state acquistando un immobile di valore superiore a 3 milioni di dollari e disponete di liquidità pari o superiore a 1 milione di dollari, vale la pena valutare la possibilità di rivolgersi a una banca privata prima di optare per istituti di credito non QM. Tuttavia, molte banche private come JP Morgan e Citi richiedono 10 milioni di dollari di attività investibili per poter instaurare un rapporto diretto con loro. Poiché le banche private applicano agli stranieri gli stessi tassi applicati ai residenti, il risparmio sui tassi di interesse su un mutuo di importo elevato può essere notevole nel corso della durata del prestito.

Istituzioni di credito non QM e specializzate

• HSBC Bank USA: fino al 75% di LTV per cittadini stranieri; richiede un deposito di almeno 25.000 dollari.
• Griffin Funding: DSCR e programmi per cittadini stranieri; prestiti fino a 5 milioni di dollari
  
  

Specialisti con sede a Miami

• Bennett Capital Partners: broker ipotecario per cittadini stranieri con sede a Miami ; collabora con oltre 130 istituti di credito.
• Mutui ipotecari: acconto minimo del 25% ; programmi residenziali e commerciali per cittadini stranieri
• DAK Mortgage: prestiti super jumbo fino a 25 milioni di dollari; specialisti in DSCR e prestiti ponte
  
  

Domande frequenti

Gli stranieri possono ottenere un mutuo negli Stati Uniti senza un numero di previdenza sociale?

Sì. Molti istituti di credito offrono programmi di mutuo ipotecario per cittadini stranieri che non richiedono il numero di previdenza sociale (SSN). È necessario disporre di un passaporto valido, dei documenti relativi al visto e di una prova di reddito nel proprio Paese di origine. Alcuni programmi potrebbero richiedere un numero ITIN (Individual Taxpayer Identification Number), che può essere ottenuto tramite l'IRS.

Qual è l'acconto minimo richiesto per un mutuo ipotecario a cittadini stranieri?

La maggior parte dei programmi richiede un acconto del 25-30% per i cittadini stranieri. I tipi di immobili a rischio più elevato (condotel, condomini non garantiti) o gli importi di prestito più elevati possono richiedere un acconto del 35% o superiore. Alcuni istituti di credito offrono un acconto del 20% per i mutuatari con relazioni bancarie consolidate.

Ho bisogno di una storia creditizia negli Stati Uniti per ottenere un mutuo?

No. I prestiti DSCR e molti programmi nazionali stranieri non richiedono una storia creditizia negli Stati Uniti. L'idoneità si basa sul reddito immobiliare (per DSCR) o sul reddito e sul patrimonio estero verificati. Alcuni istituti di credito potrebbero richiedere una relazione creditizia internazionale o lettere di referenze da banche straniere.

Qual è la differenza tra un prestito DSCR e un mutuo convenzionale?

I mutui convenzionali valutano l'idoneità dei mutuatari in base al reddito personale, al punteggio di credito e al rapporto debito/reddito. I prestiti DSCR valutano l'idoneità in base al reddito locativo dell'immobile rispetto alla rata del mutuo. I prestiti DSCR hanno solitamente tassi di interesse più elevati (0,5-2% superiori a quelli convenzionali), ma non richiedono alcuna verifica del reddito, rendendoli ideali per i mutuatari autonomi e gli investitori stranieri.

Posso utilizzare un prestito DSCR per la mia residenza principale?

No. I prestiti DSCR sono riservati esclusivamente agli immobili da investimento, ovvero agli immobili che verranno affittati. Non possono essere utilizzati per le residenze principali o le abitazioni occupate dai proprietari. Per una residenza principale, i cittadini stranieri devono ricorrere a un programma ipotecario tradizionale per cittadini stranieri con verifica del reddito.

Posso chiudere la transazione a distanza senza recarmi negli Stati Uniti?

Sì. Molti istituti di credito offrono ora la possibilità di concludere le transazioni a distanza avvalendosi dei servizi notarili presso le ambasciate o i consolati statunitensi all'estero. Piattaforme digitali come Waltz sono specializzate in transazioni completamente a distanza. Alcuni stati (tra cui la Florida) consentono la notarizzazione online a distanza (RON), eliminando completamente la necessità di presentarsi di persona.

Gli interessi ipotecari sono deducibili dalle tasse per gli investitori stranieri?

Sì. Se affitti l'immobile e dichiari le imposte statunitensi sul reddito da locazione, gli interessi ipotecari sono deducibili come spese aziendali. Gli investitori stranieri dovrebbero rivolgersi a un consulente fiscale statunitense che abbia familiarità con il FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) e con gli obblighi fiscali dei non residenti.

Quanto tempo occorre per stipulare un mutuo ipotecario per cittadini stranieri?

I mutui tradizionali per cittadini stranieri richiedono dai 45 ai 60 giorni. I prestiti DSCR possono essere conclusi in 30-45 giorni grazie alla documentazione semplificata. Alcune piattaforme digitali pubblicizzano la possibilità di concludere il mutuo in soli 14-21 giorni, previa presentazione anticipata della documentazione completa.

Ho bisogno di un conto bancario negli Stati Uniti?

In generale, sì! La maggior parte degli istituti di credito richiede un conto bancario statunitense per i pagamenti ACH (pagamenti automatici del mutuo). Alcuni istituti di credito richiedono che il conto sia aperto da almeno 30 giorni prima della chiusura. Tuttavia, non si tratta di un requisito obbligatorio, poiché il vostro avvocato di New York o Miami può gestire il deposito a garanzia per i pagamenti relativi all'acquisto e un investitore può incaricare una società di gestione immobiliare di riscuotere l'affitto ed effettuare i pagamenti per l'appartamento. Contattateci per informazioni al riguardo. 

Posso finanziare un nuovo complesso residenziale o un condominio in fase di pre-costruzione?

Sì, ma con alcune limitazioni. La maggior parte dei finanziamenti per cittadini stranieri richiede che l'edificio sia completato e dotato di un certificato di agibilità. Durante la costruzione, gli acquirenti versano solitamente un acconto (20-50%) direttamente al costruttore. Il finanziamento permanente viene concordato al completamento dell'opera. Alcuni istituti di credito offrono prestiti dalla fase di costruzione a quella permanente per cittadini stranieri qualificati.

Che cos'è il FIRPTA e in che modo influisce sugli acquirenti stranieri?

Il FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) richiede agli acquirenti di immobili da venditori stranieri di trattenere il 15% del prezzo di acquisto a titolo di potenziali imposte sulle plusvalenze. Ciò riguarda la vendita, non l'acquisto. Quando alla fine venderete il vostro immobile negli Stati Uniti, l'acquirente (o la sua società di gestione dei titoli) tratterrà il 15% a meno che non otteniate un certificato di ritenuta dall'IRS. Rivolgetevi a un consulente fiscale per pianificare questa operazione.

Devo pagare in contanti o finanziare?

Il finanziamento offre diversi vantaggi anche agli acquirenti che possono pagare in contanti: conservazione della liquidità per altri investimenti, potenziali vantaggi fiscali sugli interessi ipotecari, leva finanziaria per amplificare i rendimenti e protezione contro le fluttuazioni valutarie (blocco del tasso di cambio odierno). Tuttavia, le offerte interamente in contanti sono più competitive nelle situazioni di offerta e eliminano i costi degli interessi. La scelta giusta dipende dalla strategia di investimento, dal costo opportunità del capitale e dalla situazione fiscale.

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