1031 REGOLE DI SCAMBIO
DIFFERIMENTO DELL'IMPOSTA SULLE PLUSVALENZE

Vantaggi di uno scambio 1031

Il vantaggio principale di uno scambio fiscalmente differito è che il contribuente può cedere la proprietà senza incorrere in alcun obbligo fiscale immediato. In questo modo il contribuente può mantenere il potere di guadagno delle imposte differite e allo stesso tempo scambiare i beni. 

Piuttosto che vendere un investimento immobiliare, pagare l'imposta sulle plusvalenze e poi utilizzare il ricavato netto per acquistare un altro immobile, le regole dello scambio 1031 consentono all'investitore di rinunciare al pagamento dell'imposta sulle plusvalenze e di utilizzare il ricavato totale della vendita per investire nella nuova proprietà. nuova proprietàrinviando così l'imposta sulle plusvalenze fino alla vendita della nuova proprietà. 

Per esempio, John, che possiede personalmente un investimento immobiliare a New York City del valore di 10 milioni di dollari, vuole vendere la sua proprietà e acquistarne un'altra. Senza la possibilità di utilizzare uno scambio fiscale differito 1031, John dovrebbe pagare al governo circa 2,34 milioni di dollari di imposte sulle plusvalenze, riducendo l'importo che può reinvestire nella proprietà sostitutiva a soli 7,66 milioni di dollari. Per semplicità, ho tralasciato il trattamento dei costi di chiusura all'entrata e all'uscita dell'investimento. Questi costi possono essere dedotti dalla plusvalenza per ottenere la vera imposta sulle plusvalenze. 

Tuttavia, seguendo la procedura Revenue procedure 2000-37 dell'IRC, John acquista la proprietà sostitutiva e trasferisce la base imponibile della vecchia proprietà alla nuova proprietà. In questo modo potrà rinunciare all'imposta di 2,34 milioni di dollari e rinviarla fino alla vendita della proprietà sostitutiva, di solito molti anni dopo. Reinvestire dollari al lordo delle imposte in un'altra proprietà utilizzando uno scambio fiscale 1031 ha un grande valore e la maggior parte degli investitori immobiliari più sofisticati sa che questo è uno dei modi più rapidi per accrescere la ricchezza. 

La plusvalenza protetta sarà dovuta in ultima analisi alla vendita dell'immobile sostitutivo, anche se questo non è sempre il caso se l'immobile è stato ereditato, in quanto gli eredi dell'investitore ottengono una base maggiorata su tale immobile ereditato. Alla morte dell'investitore, gli eredi riceveranno la proprietà al valore equo di mercato alla data del trasferimento agli eredi, e non la base trasferita alla proprietà sostitutiva dall'acquisto originario. 

Quando l'erede venderà l'immobile, pagherà le imposte sulla differenza tra il nuovo prezzo di vendita e il valore equo di mercato dell'immobile al momento dell'eredità.

Inoltre, un altro vantaggio dell'utilizzo di uno scambio 1031 è che, in ultima analisi, l'investimento immobiliare può essere convertito in una residenza primaria, purché ciò avvenga dopo 2 anni di proprietà secondo le regole dell'approdo sicuro. 

Affinché una 1031 sia efficace, la proprietà sostitutiva deve essere intestata allo stesso codice fiscale della proprietà venduta.

Proprietà simili

Le regole dello scambio 1031 richiedono che le due proprietà siano "simili". Le regole considerano lo scambio di un immobile d'investimento residenziale con un immobile d'investimento residenziale, di un immobile d'investimento commerciale con un immobile d'investimento commerciale, di un immobile d'investimento residenziale con un immobile d'investimento commerciale e viceversa, come una proprietà simile.

La proprietà, tuttavia, deve trovarsi negli Stati Uniti, poiché uno scambio di proprietà statunitensi con proprietà estere non è considerato "simile" ai sensi delle norme.

Svantaggi di uno scambio 1031

Il contribuente deve anche considerare che uno scambio fiscalmente differito presenta un paio di svantaggi:

1. La base imponibile (ossia il valore fiscale) della proprietà sostitutiva sarà ridotta, poiché la base inferiore della vecchia proprietà sarà trasferita alla nuova proprietà. Per questo motivo, il contribuente avrà deduzioni di ammortamento più basse sulla nuova proprietà rispetto a quelle che avrebbe avuto se avesse acquistato l'immobile senza uno scambio 1031.
2. Il completamento di uno scambio fiscalmente differito comporta un aumento dei costi di transazione, in quanto il proprietario dovrà sostenere ulteriori onorari professionali e spese di chiusura. 
3. Il contribuente non può utilizzare alcuno dei proventi netti derivanti dalla cessione dell'immobile per qualsiasi cosa, tranne che per il reinvestimento in immobili. In caso contrario, vi saranno conseguenze fiscali sull'importo dei proventi non utilizzati come reinvestimento.

Intermediario qualificato

Uno scambio 1031 richiede un intermediario qualificato, come definito dalla Sezione 1031 dell'Internal Revenue Code, per gestire l'intero processo.

Tutti i proventi della vendita, compresi quelli non in contanti (come ad esempio un'autovettura che si potrebbe ricevere in permuta oltre all'immobile), devono essere destinati all'Intermediario Qualificato per essere utilizzati per l'acquisto del nuovo immobile. Qualsiasi cosa ricevuta direttamente o indirettamente dal venditore (per quanto insignificante) squalificherà l'intera transazione, con conseguente riconoscimento dell'intera plusvalenza (e nel caso di un acquirente straniero, con conseguente FIRPTA FIRPTA).

Cronologia dello scambio 1031:

Regole molto specifiche per quanto riguarda i periodi di identificazione e di scambio

1. La nuova proprietà deve essere situata negli Stati Uniti.
2. A partire dalla data di chiusura della vecchia proprietà, il venditore ha 45 giorni di tempo per fornire all'Intermediario qualificato un elenco di proprietà che desidera acquistare (questo elenco è chiamato "Elenco dei 45 giorni" e in genere vi è più di una proprietà nell'elenco, nel caso in cui l'affare non vada in porto).
3. A partire dalla data di chiusura della vecchia proprietà, il venditore ha 180 giorni di calendario per acquistare una o più proprietà della Lista dei 45 giorni;
4. Il venditore della vecchia proprietà deve intestare la nuova proprietà allo stesso nome legale con cui possedeva la vecchia proprietà.
5. Il venditore deve acquistare la nuova proprietà per un importo pari o superiore al prezzo di vendita della vecchia proprietà.
6. Il denaro ricavato dalla vendita della vecchia proprietà, dopo aver pagato le spese di chiusura e le passività, deve essere destinato all'intermediario qualificato e utilizzato per l'acquisto della nuova proprietà.

Il termine di 45 giorni deve essere rigorosamente rispettato, in quanto non è in alcun modo prorogabile, anche se il 45° giorno cade di sabato, domenica o in una festività legale degli Stati Uniti. 

Il Periodo di scambio termina esattamente 180 giorni dopo la data in cui la persona trasferisce la proprietà ceduta o alla data di scadenza della dichiarazione dei redditi della persona per l'anno imponibile in cui si è verificato il trasferimento della proprietà ceduta, se precedente. Anche in questo caso, il termine di 180 giorni deve essere rigorosamente rispettato, in quanto non è in alcun modo prorogabile, anche se il 180° giorno cade di sabato, domenica o in una festività legale degli Stati Uniti.

Scambio inverso 1031

Le permute inverse sono uno strumento che gli investitori possono utilizzare per differire l'imposta sulle plusvalenze anche quando la proprietà sostitutiva deve essere chiusa prima di quella ceduta. 

L'investitore, tuttavia, non può entrare in possesso L'investitore, tuttavia, non può entrare in possesso della proprietà sostitutiva in uno scambio inverso 1031 finché non viene conclusa l'intera transazione. In genere, la proprietà sostitutiva deve essere detenuta da un Titolare di alloggio per lo scambio (concetto simile a quello dell'intermediario qualificato in uno scambio 1031) fino alla vendita della proprietà ceduta.

Cronologia dello scambio inverso 1031

Le tempistiche per uno scambio inverso 1031 sono le stesse degli altri tipi di scambio 1031: 45 giorni: La proprietà ceduta deve essere identificata entro 45 giorni dalla chiusura dell'acquisto della proprietà sostitutiva e la chiusura deve avvenire entro 180 giorni.  

Vantaggi dello scambio inverso 1031 

1. Uno scambio inverso 1031 consente all'investitore di differire l'imposta sulla plusvalenza della proprietà ceduta, anche se l'investitore acquista prima la proprietà sostitutiva. 
2. Uno scambio inverso 1031 può alleggerire la pressione associata a una transazione 1031 perché l'investitore ha già in mente la proprietà sostitutiva. 
3. Consente all'investitore di bloccare un immobile sostitutivo al momento e al prezzo che preferisce. 
4. L'investitore ha un maggiore controllo sul prezzo di chiusura quando inserisce una proprietà ceduta.

Svantaggi dello scambio inverso 1031

1. Le regole di questo processo sono ancora più rigide rispetto a quelle di un normale scambio 1031, che ha molte regole, quindi è necessario l'aiuto di un professionista per attuarlo. 
2. Potenziali problemi di finanziamento, in quanto potrebbe essere necessario avere la capacità di acquistare l'immobile sostitutivo prima di ricevere i fondi derivanti dalla vendita dell'immobile ceduto. 

Considerazioni sullo scambio 1031 per gli investitori stranieri

Anche i venditori non statunitensi possono qualificarsi per il trattamento 1031 dei loro beni. 

Il governo statunitense consente a un venditore straniero di utilizzare le disposizioni sullo scambio 1031. Oltre alle normali regole sopra descritte, il FIRPTA impone un requisito aggiuntivo alle regole dello scambio 1031 per evitare la ritenuta del 15%. Il requisito aggiuntivo è che la persona responsabile del trasferimento della vecchia proprietà dal venditore straniero all'acquirente/cessionario (come ad esempio una società di titoli o di escrow) società di escrow) deve ricevere dal venditore straniero

1. A Certificato di ritenuta emesso dall'IRS che sancisce il particolare scambio e consente al cessionario di evitare di trattenere le imposte, oppure;
2. Comunicazione del venditore straniero che attesta che il venditore ha richiesto un certificato di ritenuta alla fonte.

In primo luogo, i proprietari di immobili stranieri devono pianificare l'ottenimento di un ITIN molto prima di trasferire qualsiasi proprietà immobiliare e richiedere un certificato di ritenuta alla fonte non appena viene organizzato il trasferimento di un immobile. 

In secondo luogo, è fondamentale che il venditore straniero che desidera effettuare uno scambio 1031 si rivolga a un intermediario qualificato, competente e professionale nelle prime fasi del processo di vendita e che si procuri una consulenza fiscale o finanziaria da parte di consulenti esperti, per essere assistito nelle fasi di chiusura e di deposito delle imposte negli Stati Uniti. Se desiderate avere delle referenze per un intermediario qualificato, fatecelo sapere. 

Un'ulteriore risorsa del nostro CPA: Cittadini stranieri che utilizzano gli scambi 1031:

L'immobile è di proprietà di un individuo straniero ai fini fiscali, il che fa rientrare questo scambio nel FIRPTA. Ai sensi del FIRPTA, se un immobile viene acquistato da uno straniero non residente, l'acquirente statunitense deve trattenere il 15% del valore dell'immobile oggetto della transazione da inviare all'IRS. Tuttavia, se sono soddisfatte alcune condizioni, non è richiesta alcuna ritenuta.

Se il cedente fornisce una comunicazione scritta al cessionario in cui si afferma che il trasferimento non è soggetto al riconoscimento di utili o perdite ai sensi di una disposizione di non riconoscimento dell'IRC, e il cessionario fornisce la comunicazione scritta all'IRS entro 20 giorni dal trasferimento, il cessionario non è tenuto a trattenere.

Oltre alle fasi sopra elencate, la Sezione 1445-2(d)(2)(iv) stabilisce che l'esclusione dalla ritenuta di cui sopra è disponibile solo per i partecipanti a una transazione della sezione 1031, se la transazione viene effettuata simultaneamente, ossia se entrambi i trasferimenti nell'ambito dello scambio della sezione 1031 hanno effetto nello stesso giorno. 

L'obbligo di ritenuta FIRPTA scatta se una persona fisica straniera riceve denaro (o altri beni) nell'ambito di una transazione e il valore della proprietà ceduta dalla persona fisica straniera è superiore al valore della proprietà ricevuta. Ciò può accadere, ad esempio, se l'immobile ceduto non ha un'ipoteca ma l'immobile ricevuto ha un'ipoteca che viene assunta.

Nel caso in cui vengano rispettate le limitazioni speciali della sezione 1031, ossia il requisito della simultaneità e la regola del no-boot, l'unico modo per evitare la ritenuta FIRPTA è ottenere un certificato di ritenuta dall'IRS.

Per riassumere, sono necessari i seguenti passaggi, supponendo che i requisiti della sezione 1031 siano altrimenti rispettati:

1. Assicuratevi che non ci sia assolutamente nessun avvio, cioè che non venga trasferito denaro contante nel cambio all'individuo straniero.
2.  Assicurarsi che il contratto di scambio e i documenti di chiusura prevedano specificamente che entrambi i trasferimenti siano effettivi nello stesso giorno.
3. Assicurarsi che la persona fisica straniera fornisca all'altra parte dello scambio una comunicazione scritta di non riconoscimento contenente i requisiti della comunicazione sopra elencati.
4. Assicurarsi che l'altra parte dello scambio che riceve l'avviso lo invii all'IRS, al seguente indirizzo: P.O. Box 21086, Drop Point 8731, FIRPTA Unit, Philadelphia, PA 19114-0586

Nota: è necessario consultare un consulente legale e fornire una consulenza legale per assicurarsi che queste questioni siano soddisfatte al momento della chiusura.

Scambio 1031 Florida e New York 

Mentre le norme fiscali federali si applicano ancora, consentendo il differimento delle plusvalenze come indicato sopra, per uno scambio 1031 le norme di New York impongono a coloro che non sono residenti a New York di pagare il 7,7% di imposta statale sul reddito su qualsiasi guadagno realizzato dalla vendita. Tuttavia, per uno scambio 1031 le norme di New York 

Per uno scambio 1031 la Florida non ha un'imposta sul reddito statale, quindi non vi è alcuna imposta sul reddito statale su qualsiasi guadagno realizzato dalla vendita. 

Proprietà in affitto per le vacanze in Florida

Per evitare che l'IRS contesti se una proprietà per vacanze si qualifica per uno scambio 1031, deve essere affittata per almeno 14 notti all'anno per un periodo di due anni.

L'uso personale di una proprietà per vacanze non deve superare le 14 notti all'anno o il 10% del numero di giorni in un anno in cui la proprietà è affittata. Il tempo trascorso nella proprietà per effettuare riparazioni, manutenzione annuale e così via non viene conteggiato nel limite dei 14 giorni.

Manhattan Miami Real Estate LLC può aiutarvi con il vostro Scambio 1031

Cercate società di scambio 1031 in Florida o a New York? Ecco come possiamo aiutarvi come investitori immobiliari.

Possiamo:

1. Vi aiutiamo a fare un upgrade o un downgrade utilizzando uno scambio 1031 in Florida o uno scambio 1031 a New York;
2. Inserite e vendete la vostra proprietà a NYC o Miami in esclusiva;
3. Ricerca di singoli immobili da investimento, opportunità di acquisto in blocco di condomini e proprietà plurifamiliari; 
4. Facilitare il trasferimento dei vostri inquilini;
5. Trovare e selezionare inquilini qualificati;
6. Gestire il fatturato della proprietà; 
7. Fornire servizi di gestione dell'immobile durante la locazione (alcuni dei quali a costo zero per il proprietario);
8. Guidiamo i proprietari attraverso l'intero processo 1031 insieme al nostro team di avvocati e intermediari qualificati che hanno molti anni di esperienza con gli scambi 1031. 

Abbiamo molta esperienza con le transazioni 1031 e possiamo fornire assistenza in qualsiasi momento del ciclo di vita di un investimento immobiliare.

Qual è il prossimo passo?  

Fissate un appuntamento per parlare con il nostro Managing Broker Anthony Guerriero, MBA, CPA, per capire meglio le vostre esigenze. Nel frattempo, qui di seguito potete consultare le proprietà di condomini residenziali sia a Manhattan che a Miami.