1031 EXCHANGE RULES - DIFFERENZA D'IMPOSTA SULLE
PLUSVALENZE

CONNETTERSI CON UN ESPERTO

Uno scambio 1031 è uno scambio fiscalmente differito che l'IRS consente sugli investimenti immobiliari. Per "scambio" non si intende lo scambio effettivo di proprietà tra due proprietari, ma il processo di vendita di una proprietà e di acquisto di un'altra. La sezione 1031 del Codice delle Entrate disciplina queste operazioni, da cui il riferimento allo scambio 1031.

Si ha una plusvalenza quando il prezzo di vendita di un'attività è superiore al suo prezzo di acquisto originale. Le plusvalenze sono soggette a un'imposta minima del 15% per le persone fisiche e del 35% per le società. Una borsa valori 1031 rinvia l'imposta sulle plusvalenze a una data successiva rispetto a quella in cui verrebbe normalmente pagata. 

VANTAGGI DI 1031 EXCHANGE RULES

Il vantaggio principale di uno scambio agevolato dalle imposte è che il contribuente può disporre della proprietà senza incorrere in alcun obbligo fiscale immediato. Ciò consente al contribuente di mantenere il potere di guadagno dei dollari di imposta differita e, allo stesso tempo, di scambiare i beni.

Ad esempio, invece di vendere un immobile da investimento e pagare l'imposta sui redditi di capitale e poi utilizzare i proventi netti per acquistare un altro immobile, il 1031 Exchange rules contribuente può rinunciare a pagare l'imposta sui redditi di capitale e utilizzare i proventi totali della vendita per investire nel nuovo immobile, rinviando così l'imposta sui redditi di capitale fino alla vendita del nuovo immobile.

Un altro vantaggio è che gli eredi dell'investitore ottengono un aumento della base imponibile su tale proprietà ereditata. Mentre l'investitore riceve una base ridotta nell'immobile (ad es. la base nel vecchio immobile), alla morte dell'investitore, i suoi eredi riceveranno l'immobile al giusto valore di mercato alla data del trasferimento agli eredi. Quando l'erede va a vendere l'immobile, pagherà le imposte sulla differenza tra il nuovo prezzo di vendita e il valore equo di mercato dell'immobile al momento dell'eredità.

 

PROPRIETÀ DI TIPO SIMILE

1031 Exchange rules richiedono che le due proprietà siano proprietà "simili". Le regole considerano lo scambio di immobili da investimento residenziale con immobili da investimento commerciale, e viceversa, come "like-kind". Tuttavia, la proprietà deve essere negli Stati Uniti, in quanto lo scambio di proprietà statunitensi con proprietà estere non è considerato "similare" secondo le regole.


SVANTAGGI DI UNA BORSA 1031

Il contribuente dovrebbe anche considerare che ci sono un paio di svantaggi per uno scambio con agevolazioni fiscali, come segue:

  1. Ci sarà una base ridotta (cioè il valore fiscale) nell'immobile sostitutivo, poiché la base più bassa dell'immobile vecchio si trasferirà al nuovo immobile. Per questo motivo, il contribuente avrà detrazioni di ammortamento più basse sulla nuova proprietà rispetto a quelle che avrebbe avuto se avesse acquistato l'immobile senza una permuta 1031.
  2. Ci sarà un aumento dei costi di transazione per il completamento di un cambio a tasso agevolato, in quanto il proprietario dovrà sostenere spese professionali aggiuntive.
  3. Il contribuente non può utilizzare alcuno dei proventi netti derivanti dalla disposizione della proprietà per nulla, eccetto il reinvestimento in beni immobili. In caso contrario, vi saranno conseguenze fiscali sull'importo dei proventi non utilizzati come reinvestimento.

 

INTERMEDIARIO QUALIFICATO

Una Borsa 1031 richiede un Intermediario Qualificato, come definito dall'art. 1031 del Codice delle Entrate, per gestire l'intero processo.

Tutti i proventi della vendita, compresi i proventi non in contanti (come ad esempio un'imbarcazione che si potrebbe ricevere in compravendita oltre all'immobile), devono andare all'Intermediario Qualificato per essere utilizzati per l'acquisto del nuovo immobile. Qualsiasi cosa ricevuta direttamente o indirettamente dal venditore (per quanto insignificante) comporterà la squalifica dell'intera transazione, con conseguente riconoscimento dell'intero guadagno (e nel caso di un Acquirente straniero, con conseguente trattenuta FIRPTA).

 

REGOLE MOLTO SPECIFICHE: I PERIODI DI IDENTIFICAZIONE
E DI SCAMBIO

  1. La nuova proprietà deve essere situata negli Stati Uniti.
  2. A partire dalla data di chiusura della vecchia proprietà, il venditore ha 45 giorni di calendario per fornire all'Intermediario Qualificato un elenco di proprietà che vuole acquistare (questo elenco è chiamato "The 45-Day List" e c'è tipicamente più di una proprietà sull'elenco nel caso in cui l'affare vada a monte).
  3. Dalla data di chiusura della vecchia proprietà, il venditore ha 180 giorni di calendario per acquistare una o più delle proprietà su The 45-Day List;
  4. Il venditore della vecchia proprietà deve prendere la proprietà della nuova proprietà con lo stesso nome legale con cui possedeva la vecchia proprietà.
  5. Il venditore deve acquistare una nuova proprietà per un importo pari o superiore al prezzo di vendita della vecchia proprietà.
  6. Il denaro proveniente dalla vendita del vecchio immobile, dopo aver pagato le spese di chiusura e le passività, deve andare all'Intermediario Qualificato ed essere utilizzato per l'acquisto del nuovo immobile.

La linea temporale di 45 giorni deve essere rigorosamente seguita, in quanto non è estendibile in alcun modo, anche se il 45° giorno cade di sabato, domenica o in un giorno festivo legale negli Stati Uniti. Il periodo di scambio termina esattamente 180 giorni dopo la data in cui la persona trasferisce l'immobile ceduto o alla data di scadenza della dichiarazione dei redditi della persona per l'anno fiscale in cui è avvenuto il trasferimento dell'immobile ceduto, a seconda di quale delle due date è precedente. Anche in questo caso, la scadenza di 180 giorni deve essere rigorosamente rispettata, in quanto non è estendibile in alcun modo, anche se il 180° giorno cade di sabato, domenica o in un giorno festivo legale negli Stati Uniti.

1031 Exchange Rules - cambio fiscale differito

 

1031 CAMBIO PER GLI INVESTITORI STRANIERI 

Anche i venditori non statunitensi possono beneficiare del trattamento 1031 delle loro attività 

Il governo degli Stati Uniti permette ad un Venditore Estero di utilizzare le disposizioni del 1031 Exchange. Oltre alle normali regole sopra indicate, FIRPTA impone un ulteriore requisito 1031 Exchange rules per evitare la trattenuta del 10%. Il requisito aggiuntivo è che la persona responsabile del trasferimento della vecchia proprietà dal Venditore Estero all'acquirente/trasferitario (come un titolo di proprietà o una società di deposito a garanzia) debba ricevere dal Venditore Estero:

  1. Un Certificato di Ritenuta rilasciato dall'IRS che sanziona lo scambio in questione e consente al cessionario di evitare la ritenuta d'imposta, oppure;
  2. Avviso del Venditore Estero che certifica che il venditore ha richiesto un Certificato di Ritenuta.

In primo luogo, ogni proprietario straniero dovrebbe pianificare in anticipo l'ottenimento di un ITIN con largo anticipo rispetto al trasferimento di qualsiasi proprietà, e richiedere un certificato di ritenuta non appena il trasferimento di proprietà è stato organizzato. In secondo luogo, è fondamentale che ogni Venditore straniero che desideri completare un 1031 Exchange si consulti con un intermediario competente, professionale e qualificato fin dalle prime fasi del processo di vendita, e che si procuri un consulente fiscale o finanziario da consulenti esperti, per assisterlo nel processo di chiusura e di deposito fiscale negli Stati Uniti. Se desiderate delle referenze per un Intermediario Qualificato, fatecelo sapere. 

Una risorsa aggiuntiva dal nostro CPA:

Generalmente, una sezione 1031 Transfer, o Like-Kind Exchange, è un metodo utilizzato per differire le imposte sui redditi di capitale sugli investimenti immobiliari negli Stati Uniti quando questi sono venduti, o scambiati, con un investimento diverso proprietà immobiliare che è considerata "come-kind proprietà"Ciò significa che gli immobili da investimento reali devono essere scambiati con immobili da investimento e non con immobili utilizzati per motivi personali o con beni immobili non reali. Partiamo dal presupposto che, ai fini della presente nota, i requisiti della sezione 1031 siano soddisfatti.

Tuttavia, in questo caso, l'immobile è di proprietà di una persona non statunitense a fini fiscali (persona fisica straniera), il che farebbe rientrare anche questo scambio nel FIRPTA. La ritenuta alla fonte FIRPTA è disciplinata dalle norme della sezione 1445. Secondo la FIRPTA, se un immobile viene acquistato da uno straniero non residente, l'acquirente statunitense deve trattenere il 15% del valore dell'immobile nella transazione da inviare all'IRS. Tuttavia, trattandosi di una transazione 1031, in circostanze limitate se sono soddisfatte determinate condizioni non è richiesta alcuna trattenuta.

Come regola generale, ai sensi della sezione 1. 1445-2(d)(2), il cessionario non è tenuto a trattenere se è disponibile un'eccezione di trattenuta, ad esempio, se il cedente fornisce una comunicazione scritta al cessionario in cui si afferma che, a causa di una disposizione di non riconoscimento dell'IRC, il cedente non è tenuto a riconoscere alcun guadagno o perdita in relazione al trasferimento, e il cessionario fornisce la comunicazione scritta all'IRS entro 20 giorni dal trasferimento al seguente indirizzo:

Casella postale 21086, Drop Point 8731, FIRPTA Unit, Philadelphia, PA 19114-0586

La presente comunicazione scritta deve contenere le seguenti informazioni, ai sensi dell'articolo 1445-2(d)(2)(iii), ed essere verificata come vera e firmata sotto pena di spergiuro dal cedente, lo straniero non residente:

  1. a) Una dichiarazione che il documento presentato costituisce un avviso di una operazione di non riconoscimento o una disposizione del trattato ai sensi dei requisiti di cui al §1.1445-2(d)(2);

  2. b) Il nome, il numero di previdenza sociale (o qualche altro numero identificativo) e l'indirizzo del domicilio dell'individuo straniero;

  3. c) Una dichiarazione che il soggetto straniero non è tenuto a riconoscere alcun utile o perdita in relazione al trasferimento;

  4. d) una breve descrizione del trasferimento; e

  5. e) Una breve sintesi della legge, sezione 1031 nel nostro caso, e dei fatti a sostegno della pretesa che il riconoscimento

    di guadagno o di perdita non è richiesto in relazione al trasferimento.

 

Oltre alle fasi sopra elencate, la sezione 1445-2(d)(2)(iv) stabilisce che l'esclusione della ritenuta di cui sopra è disponibile solo per i partecipanti di un'operazione ai sensi della sezione 1031, se l'operazione è effettuata simultaneamente, cioè entrambi i trasferimenti ai sensi della sezione 1031 entrano in vigore lo stesso giorno. Inoltre, non deve esserci alcun boot, ad es. denaro contante, ricevuto dal soggetto straniero nell'ambito delle transazioni. Pertanto, se la proprietà ceduta dal soggetto straniero vale più della proprietà ricevuta dal soggetto straniero, e c'è un pagamento in contanti al soggetto straniero per pareggiare il corrispettivo, il FIRPTA è attivato e la ritenuta sarà obbligatoria. Ciò potrebbe verificarsi anche se la proprietà ceduta dal soggetto straniero non ha un'ipoteca, ma la proprietà ricevuta ha un'ipoteca che si presume.

In assenza del rispetto delle restrizioni previste dall'art. 1031, ovvero del requisito di simultaneità e del no-boot, l'unica via per evitare la ritenuta FIRPTA è quella di ottenere un certificato di ritenuta dall'IRS. I dettagli e la pianificazione di tale certificato esulano dall'ambito del presente memorandum.
Per riassumere, sono necessari i seguenti passi, supponendo che i requisiti della sezione 1031 siano altrimenti soddisfatti:

  1. 1) Assicuratevi che non vi sia assolutamente alcun boot, cioè che non venga trasferito denaro contante nel cambio all'individuo straniero.

  2. 2) Assicurare che il contratto di scambio e i documenti di chiusura determinino specificamente l'efficacia di entrambi i trasferimenti nello stesso giorno.

  3. 3) Assicurare che la persona fisica straniera che partecipa alla permuta fornisca un avviso scritto di non riconoscimento contenente i requisiti per l'avviso di cui sopra.

  4. 4) Assicurarsi che l'altra parte dello scambio che riceve la notifica invii la notifica all'IRS, al seguente indirizzo:

              a. Casella postale 21086, Drop Point 8731, FIRPTA Unit, Philadelphia, PA 19114-0586

Il consulente legale dovrebbe essere consultato e fornire consulenza legale per assicurarsi che queste questioni siano portate a termine alla chiusura.

 

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