Nel 2018, il numero di appartamenti di nuova costruzione in vendita a Manhattan era così alto che si diceva che l'eccesso di offerta di nuove costruzioni avrebbe fatto crollare il mercato immobiliare. Naturalmente ciò non è accaduto e, dopo gli eventi che si sono susseguiti negli ultimi anni, ci troviamo nella situazione esattamente opposta.
Prevediamo che nei prossimi anni il numero di appartamenti di nuova costruzione in vendita a Manhattan New York sarà basso (soprattutto nei quartieri più importanti), causando una limitazione dell'offerta e, di conseguenza, esercitando una pressione al rialzo sui prezzi delle abitazioni dal lato dell'offerta.
Ci sono sei fattori principali che hanno o avranno un impatto sull'offerta di immobili in vendita a Manhattan.
In primo luogo, le vendite record di case nel 2021 e nel 2022 hanno esaurito gran parte dell'inventario in eccesso di nuove costruzioni. Mentre il 2020 è stato un anno negativo per le vendite di immobili a New York, poiché Covid ha preso piede prima qui, una volta che i vaccini sono usciti e gli sviluppatori hanno abbassato i prezzi, tutti volevano una casa a Manhattan. Di conseguenza, le vendite di condomini e di nuove costruzioni, in particolare, sono esplose.
In secondo luogo, da Covid, le vendite di terreni sono state molto meno numerose, anche se i prezzi dei terreni a New York sono scesi del 50% dal picco di mercato del 2018, quindi non c'è molto nella pipeline potenziale basata sulle vendite di terreni.
In terzo luogo, è scaduta la legge che consentiva gli abbattimenti fiscali 421a, 421g e J-51, che incoraggiavano lo sviluppo riducendo significativamente le imposte sulla proprietà per gli sviluppatori e/o i singoli acquirenti. La scadenza di questi abbattimenti rende più costosa la costruzione. A New York non c'è la volontà politica di fornire incentivi ai costruttori per la costruzione di condomini o edifici in affitto. Di recente, abbiamo visto progetti proposti con il 30% di alloggi a prezzi accessibili respinti dai consiglieri comunali di sinistra, mentre i membri chiedono un requisito del 50% (Progetto One45) e persino del 100% (World Trade Center 5) di alloggi a prezzi accessibili. In questo contesto, non aspettatevi che a New York si costruisca molto.
In quarto luogo, le conversioni da affitto a condominio sono scomparse dopo che, il 1° agosto 2019, lo Stato di New York ha adottato norme onerose che penalizzano i proprietari di immobili nel tentativo di proteggere gli inquilini. Attualmente, a causa di queste nuove regole, non ci sono praticamente progetti di conversione in condominio in cantiere e non se ne prevedono in futuro, a meno che la legge non venga modificata.
In quinto luogo, il rapido aumento dei costi a causa delle interruzioni della catena di approvvigionamento causate da Covid e il rapido aumento dei tassi di finanziamento sono enormi venti contrari alla creazione di nuove scorte di sviluppo. Solo i veri progetti di ultra-lusso e super-lusso avranno margini sufficienti per coprire i potenziali aumenti a due cifre dei costi e le scorte del segmento non di lusso non verranno costruite fino a quando l'inflazione non si sarà stabilizzata. Anche il rapido aumento dei tassi di finanziamento frenerà i piani degli sviluppatori.
Infine, la guerra della Fed all'inflazione ha portato al più rapido aumento dei tassi dei mutui residenziali della storia. I proprietari di case che hanno acquistato o rifinanziato negli ultimi due anni, quando i tassi erano insolitamente bassi, hanno ora un mutuo con le manette d'oro, che li lega alle loro proprietà per molti anni. È difficile giustificare l'abbandono del tasso ipotecario del 2,5% su un appartamento con due camere da letto per un tasso ipotecario del 6% su un appartamento con tre camere da letto. Ciò contribuirà sicuramente alla futura scarsa offerta e alla riduzione della mobilità.
Considerando il tempo necessario per l'immissione sul mercato di nuove costruzioni a NYC e tutti i venti contrari allo sviluppo di questi giorni, compresi quelli politici, Manhattan avrà una carenza di scorte a partire dai prossimi 5 anni, soprattutto nei quartieri più importanti.
Analizzando i progetti che hanno ottenuto l'approvazione dei piani di offerta da parte del Procuratore Generale di New York (alcuni dei quali sono già pronti per l'occupazione, mentre altri non lo saranno prima di 2-3 anni), a partire dal 1° agosto 2022, si può notare che non ci sono molti progetti o unità in arrivo sul mercato nelle aree principali. A Manhattan ci sono state solo 6.000 unità di sviluppatori che non sono in contratto, con un calo significativo rispetto al 2018.
Nel grafico sottostante, la linea viola scuro rappresenta lo stock invenduto per quartiere. La linea viola chiaro rappresenta le unità in contratto per quartiere. Su circa 6.000 unità immobiliari a Manhattan, 500 sono in contratto e 5.500 sono disponibili per la vendita.
Nell'inventario attuale, dieci edifici costituiscono il 40% del totale disponibile per la vendita, quindi gran parte di questo inventario è concentrato in pochi grandi edifici. Dopo gli elenchi di appartamenti in vendita a New York a Manhattan, parliamo dell'inventario di appartamenti in vendita in alcuni quartieri.
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