Un'analisi delle migliori città da investire in immobili in affitto nel 2019

Anthony Guerriero, 9/30/18 5:00

Investire in immobili

Prima che qualcuno decida quale sia la città migliore per investire nel settore immobiliare, decide perché scegliere gli immobili invece delle azioni e delle obbligazioni, ad esempio. In questo articolo parleremo del perché e del dove aiutare i nostri numerosi clienti attuali e i nostri futuri clienti a prendere decisioni sagge e a fare le scelte migliori.

Guadagnare denaro dalle proprietà in affitto dipende da una serie di fattori diversi. Copriamo la strategia di investimento in uno dei nostri blog precedenti. Fare soldi dipende da fattori quali il luogo in cui si trova l'immobile, il tipo di immobile, il suo prezzo di acquisto, il rendimento del reddito da locazione e il prezzo di rivendita quando è il momento di liquidare. Il rendimento dipende sia dall'affitto addebitato che dai costi di proprietà.

In questo articolo discutiamo quali città fanno una scelta saggia o meno saggia per decidere quali sono le migliori città da investire in immobili in affitto nel 2019.

Boom, tristezza o busto: sapere dove conta

La maggior parte degli immobili residenziali si trova nei mercati più maturi: Nord America e Europa. Il 44% del valore totale è di proprietà del 17% della popolazione mondiale. L'Asia, in particolare la Cina, sta emergendo rapidamente con la crescita del settore immobiliare. È interessante notare che la crescita del settore immobiliare residenziale in Cina è causata principalmente dalla politica del governo di costruire più case e dalla vendita di terreni liberi ai costruttori.

In molti Paesi, la politica del governo ha un forte impatto sulla crescita e sulla contrazione. Ciò implica che una strategia a lungo termine per una crescita sostenuta degli attivi non è più un caso di sedersi fuori da un ciclo naturale del mercato. I governi stanno influenzando i mercati immobiliari come mai prima d'ora. Alcuni a beneficio degli investitori, altri non tanto. Questo è particolarmente importante per gli investitori che non sono cittadini di un determinato Paese. Il FMI ha studiato il mercato immobiliare mondiale e ha determinato quello delle 57 economie nazionali studiate:

  1. 18 ha visto diminuire i valori immobiliari durante la crisi finanziaria del 2007-12, e da allora hanno continuato a diminuire.
  2. 18 ha visto il mercato immobiliare in forte calo, ma dal 2013 è in ripresa.
  3. 21 hanno visto un modesto calo dei prezzi, ma hanno anche visto una rapida ripresa.

All'interno di alcuni paesi, come già detto, alcune città hanno prosperato più di altre. Per fare un esempio chiaro, Pechino ha visto un aumento annuale del 25% a causa delle vendite di terreni del governo, ma Xian ha visto un aumento inferiore al 10% (corretto per l'inflazione.) Molti dei nuovi sviluppi saranno presi dagli affittuari, non dagli acquirenti. Non è chiaro come il governo possa regolare i contratti di locazione e la tassazione sul reddito da locazione, quindi il rendimento, non è chiaro.

In Europa, città come Londra, Monaco, Amsterdam, Oslo e Vienna hanno visto rapidi aumenti dei prezzi degli immobili che hanno superato di gran lunga le medie nazionali. Questi aumenti sembrano essere dovuti al fatto che l'offerta non ha tenuto il passo con la domanda. Quando l'offerta raggiunge e supera la domanda, come è comune nel settore immobiliare, gli investitori che hanno acquistato durante gli anni del boom possono vedere il valore dei loro beni diminuire più di quanto vorrebbero. Il reddito da locazione sarà probabilmente redditizio fino a quando l'offerta non raggiungerà il livello della domanda, e gli affittuari potranno permettersi di diventare acquirenti. I mercati con prezzi eccessivi vedono sempre una correzione, quindi i prezzi di rivendita possono essere deludenti in queste città.

Alcune città nordamericane, come San Francisco e Los Angeles, hanno visto i prezzi superare i redditi a tal punto che questi valori non sembrano così sicuri a lungo termine. Un punto da notare è che uno studio di UBS Gestione patrimoniale ha elencato diverse città nel territorio più rischioso per i segni di una bolla immobiliare.

Queste città includono Hong Kong, Monaco di Baviera, Toronto, Vancouver, Amsterdam e Londra. I prezzi in queste città sono aumentati in media di quasi il 35% negli ultimi 5 anni, mentre altre grandi città hanno visto un aumento del 15%. Gli investitori che possiedono in queste città possono considerare saggio liquidare prima che scoppi una bolla e spostare il capitale liquidato in un luogo più sicuro.

Le autorità di regolamentazione nazionali e internazionali sono più vigili di prima nel controllare i periodi di boom. Le loro "politiche macroprudenziali" vengono utilizzate per domare la crescita. I paesi nei punti 1. e 3. hanno visto, ad esempio, il FMI, le politiche macroprudenziali più estese. Gli aumenti dei prezzi che accelerano troppo rapidamente, semplicemente, escludono dal mercato molti residenti, che sono costretti, o semplicemente preferiscono, ad affittare.

Poiché le politiche governative sono raramente, se non mai, sensibili alla "mano invisibile del mercato", è probabile che le politiche di questi paesi abbiano un effetto di smorzamento maggiore del previsto. Questo punto è speculativo, naturalmente, ma la storia tende a ripetersi. Quindi può essere più saggio guardare ai paesi che incoraggiano le forze di mercato piuttosto che il dominio del governo quando si tratta di crescita del patrimonio a lungo termine.

 

Le migliori città da investire in immobili in affitto

Questo sondaggio indica dove gli investitori, in particolare gli investitori non residenti, possono scegliere di acquistare immobili in affitto.

 

1. 1. New York

New York City ha un numero enorme di residenti professionisti con lavori stabili e ben pagati. Le sue infrastrutture di trasporto rendono facili gli spostamenti in città, regionali, nazionali e internazionali. È un centro per la cultura, l'arte, la gastronomia e il divertimento in generale, quindi attrae continuamente individui e famiglie a venire e soggiornare. La diversificazione del lavoro è molto maggiore rispetto a dieci anni fa e il più alto numero di occupati in oltre 50 anni rende il mercato stabile e forte, compreso il mercato degli affitti. A causa dei posti di lavoro altamente remunerativi nella città sostengono i prezzi degli immobili, New York è considerata a rischio relativamente basso.

 

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Il Global Bubble Report annuale di UBS ha rivelato che ancora una volta i prezzi degli immobili di New York sono abbastanza apprezzato. Gli economisti di UBS hanno analizzato i dati di 20 centri finanziari, di cui New York, Boston, Milano e Chicago non sono stati ritenuti né equamente né sottovalutati. Le rimanenti 16 città sono state classificate come in territorio di bolla o sovravalutate.

Cosa significa avere un giusto valore? Significa che il valore percepito di un'attività è pari al valore di mercato o al valore effettivo dell'attività. Al contrario, una bolla dell'attività si verifica quando il prezzo dell'attività ha superato il suo valore effettivo. Questo può accadere per una serie di ragioni, come la speculazione, la domanda e l'esuberanza. Una bolla di solito inizia con un aumento della domanda, a fronte di un'offerta limitata. Gli speculatori entrano nel mercato, facendo aumentare ulteriormente la domanda e i prezzi. Ad un certo punto, però, la domanda diminuisce o ristagna allo stesso tempo l'offerta aumenta, con un conseguente forte calo dei prezzi. È allora che scoppia la bolla! Volete essere sicuri di essere fuori dall'asset prima che questo accada.

 

Le migliori città da investire in immobili in affitto

 

2. Miami

Miami è un altro importante centro commerciale e finanziario. La città ha più banche straniere e più uffici regionali commerciali al servizio degli affari latinoamericani di qualsiasi altra città di tutti gli stati del sud degli Stati Uniti. Essendo il centro finanziario per così tanti affari, gode di un'offerta corrente di professionisti che, come a New York, scelgono di affittare vicino ai loro luoghi di lavoro piuttosto che comprare più lontano e soffrire di lunghi spostamenti.

Gli sviluppi commerciali e infrastrutturali che Miami sta vivendo suggeriscono fortemente che la domanda di alloggi e affitti rimarrà forte per un periodo di tempo molto lungo e uno dei motivi è la crescita della popolazione. Migliaia di immigrati stranieri affollano ogni anno le spiagge sabbiose della Florida, per lo più provenienti da paesi di lingua spagnola come Argentina, Colombia, Messico e Venezuela, ma anche europei e recentemente anche cinesi. Inoltre, dopo le turbolenze dell'economia brasiliana degli ultimi anni, centinaia di ricchi brasiliani hanno lasciato il Paese grazie ai visti EB-5 e hanno fatto di Miami la loro principale città di residenza. Ha la più alta popolazione di origine straniera di qualsiasi altra grande città degli Stati Uniti. Il clima favorevole gioca un ruolo importante, così come il fatto che non ci sono imposte statali sul reddito.

Nell'ultimo decennio Immobili a Miami transizione verso un mercato più maturo, soprattutto per il settore del lusso che negli ultimi anni ha visto una crescita accelerata a due cifre. Con l'afflusso di investimenti oltreoceano, non sembra che la crescita rallenterà a breve. Questo rapido tasso di crescita non è dovuto solo al desiderio di sole e di spiagge ampie, ma anche agli investitori facoltosi che trovano un posto sicuro dove custodire i loro soldi.

"Gli appartamenti in vendita a Miami sono molto meno costosi di altre città del mondo".

Il video qui sotto è stato condiviso con noi dal team di vendita della Paramount Miami ed evidenzia i 10 principali motivi per investire nel Miami Real Estate.

top Dieci motivi per investire a Miami

 

 

3. 3. San Francisco

San Francisco è classificata da UBS come "sopravvalutata" con un punteggio di +1,44. Gli affitti e i prezzi delle case hanno superato il reddito. Mentre la Bay Area continuerà a fornire case in affitto ai residenti, ci sono due fattori che fanno esitare gli investitori.

Uno è che la Silicon Valley è un'area industriale unica. In passato c'è stato un disastro "dot com". Un'altra flessione per l'alta tecnologia potrebbe avere un effetto negativo sia sul valore degli immobili che sul reddito da locazione.

L'altro fattore è più sottile. Il 20 - 30% delle vendite di immobili di fascia alta non sono condivise pubblicamente in SF. Di solito gli immobili vengono pubblicizzati sul servizio di quotazione multipla (MLS) e su molti altri siti internet. Sta diventando comune che gli immobili di lusso siano venduti "sotto il radar" per evitare che il mondo veda quali leader del settore e finanziatori stanno vendendo. Se da un lato questo potrebbe essere solo un desiderio di privacy, dall'altro potrebbe essere visto come un modo per i leader dell'alta tecnologia e di altre aziende per scoraggiare gli osservatori dal guardare troppo da vicino la loro attività o l'industria locale nel suo complesso. La mancanza di trasparenza potrebbe non essere di buon auspicio per i futuri prezzi di vendita.

 

 

4. Boston

Boston è classificata come "fair-valueue" con un punteggio di +0,45 da UBS. Nel secondo trimestre del 2018 i prezzi degli immobili di lusso sono scesi del 16,7% rispetto al secondo trimestre del 2017. L'area della Greater Boston ha un elevato numero di professionisti che affittano le loro case. Un recente rapporto dice che l'offerta di case disponibili non ha tenuto il passo con la domanda, anche se nell'ultimo decennio sono stati costruiti migliaia di nuovi condomini.

Il problema principale è che sono state costruite case sbagliate. Erano troppo piccole. Ciò implica una scarsa pianificazione a lungo termine. Un risultato è che molti bostoniani si sono semplicemente trasferiti e soffrono di lunghi spostamenti quotidiani. Più del 50% di coloro che lavorano a Boston passano tre ore al giorno a fare il pendolarismo. Negli inverni freddi e umidi, questo può essere un problema serio.

Con la tecnologia di oggi, le persone diventeranno telelavoratori e potrebbero trasferirsi lontano da Boston, riducendo ulteriormente la necessità di affittare. Un investitore immobiliare con sede a livello locale potrebbe essere in grado di seguire le micro-tendenze e scegliere esattamente l'area giusta per acquistare la prossima proprietà in affitto. Un investitore straniero o fuori dallo stato potrebbe preferire di concentrarsi su un'area più ampia e stabile.

 

5. Londra

Londra, Inghilterra, è stata a lungo un ottimo posto per possedere proprietà in affitto. Ora UBS ha ottenuto un punteggio di Londra +1,61, che la colloca nella categoria "Bubble-risk". Le sei ragioni principali sono un'offerta eccessiva di case di qualità abbinata a un calo della domanda, un aumento dei tassi d'interesse, tasse di bollo elevate per l'acquisto di immobili da parte di una società, una nuova imposta sulle plusvalenze per i non residenti tra il 18% e il 28%, Brexit, e il timore che un governo con un'ala sinistra dura vinca le prossime elezioni e aumenti le tasse ancora di più.

Le migliori città per investire nel settore immobiliare

Brexit ha fatto sì che alcune grandi aziende lasciassero Londra. Brexit ha fatto perdere alla valuta il 13% del suo valore rispetto al dollaro USA, e si teme che dopo la separazione la sterlina inglese diminuirà di un altro 12%. Questi fattori, insieme, hanno un impatto negativo sugli acquisti, sul rendimento degli affitti e sui valori di rivendita.

Diversi paesi asiatici stanno vivendo un rapido sviluppo economico che ha un impatto positivo sui prezzi degli immobili. Anche le politiche governative hanno un impatto sui mercati, in alcuni casi per forzare una correzione del mercato.

 

6. 6. Hong Kong

HK è stata a lungo attraente per i ricchi investitori della Cina continentale. UBS ha valutato Hong Kong come sopravvalutata, e in territorio a rischio di bolle, con un punteggio di +2,03 (in aumento rispetto al +1,74 del precedente Rapporto UBS.) Il mercato immobiliare di Hong Kong è surriscaldato e non ha visto una correzione dei prezzi, suggerendo che ne avverrà una. L'aumento dei prezzi del 18% nel 2017, unito alla media dell'8% su base annua dal 2012, non è ritenuto sostenibile.

Gli investitori stranieri sono soggetti a un'imposta di bollo del 30% sugli acquisti. L'imposta sul reddito da locazione è dell'11,4% e il rendimento lordo degli affitti è del 2,75%. Questo non è un rendimento elevato rispetto ad alcune altre città o ai titoli di Stato. Con il dollaro HK legato al dollaro USA, l'aumento dei tassi d'interesse, unito agli altri costi di acquisto e di proprietà, potrebbe danneggiare gli investitori stranieri.

 

7. Singapore

Singapore è geograficamente ben posizionato ed è un centro finanziario. Ha visto una recente correzione dei prezzi, per cui la proprietà residenziale è classificata da UBS come fair-value (+0,44.) Le recenti misure macroprudenziali del governo, come l'imposta di bollo del 25% introdotta per stabilizzare il mercato, hanno avuto un impatto negativo sugli investitori stranieri. Il governo ha inoltre istituito un'imposta sul reddito da locazione pari al 15,1%, contribuendo a un rendimento locativo di appena il 2,54%. Le politiche del governo erano intese a contenere i prezzi degli immobili, e lo hanno fatto. Gli acquirenti di case primarie nazionali ne beneficeranno a spese sia degli acquirenti stranieri che di quelli che vogliono investire in seconde e terze proprietà.

 

8. 8. Ho Chi Minh City

Saigon - HCM City ha avuto una storia mista, ma nel luglio 2018 al seminario "Ciclo di crisi e opportunità di investimento nel mercato immobiliare", gli esperti hanno detto che una crisi è "improbabile nei prossimi due anni" perché l'offerta è ora inferiore a quella del 2017. Il Vietnam ha già visto una crisi immobiliare ogni dieci anni circa. Il PIL sta crescendo allo stesso ritmo di quando c'erano le crisi precedenti, ma questa volta il governo sta prendendo misure per smorzare il mercato per evitare qualsiasi crisi futura.

Saigon Ho Chi Minh City

Tra le misure previste vi sono un'aliquota d'imposta sulle società del 20%, un'aliquota d'imposta sulle plusvalenze anch'essa del 20%, un'imposta di bollo del 5% sugli acquisti e un'imposta sul reddito da locazione compresa tra il 10% e il 20%. E a partire dal 2019, le banche non potranno utilizzare più del 40% del loro capitale a breve termine per erogare prestiti a medio e lungo termine.

La caratteristica principale del mercato immobiliare di Ho Chi Minh City di oggi è la mancanza di case per i residenti a basso reddito e un'offerta eccessiva di appartamenti di fascia alta. Il Vice Presidente del Comitato del Popolo ha emesso un avviso su una bolla, e ha anche affermato che i broker e gli speculatori stanno dando informazioni false per aumentare i prezzi. Dichiarazioni ufficiali come queste possono far riflettere gli investitori.

 

9. Tokyo

I prezzi degli immobili a Tokyo sono aumentati, anno dopo anno, di circa il 5% negli ultimi cinque anni, e sono sopravvalutati secondo UBS, con un punteggio di +1,09. I suoi affitti del 2° trimestre 2018 sono aumentati in tutte le 23 circoscrizioni, e si prevede che i livelli del 2008 saranno raggiunti o superati entro il 2020 per la prima volta dalla crisi finanziaria. Con l'invecchiamento della popolazione, il piccolo appartamento monofamiliare potrebbe diventare meno attraente. In tal caso, i tassi di occupazione dovrebbero diminuire insieme al reddito da locazione. Il tasso d'inflazione giapponese nell'agosto 2018 era del 2,54%. La tassazione giapponese è piuttosto complessa, soprattutto per i non residenti. Vengono applicate tasse di acquisto e di alienazione, così come un'imposta sui redditi da locazione, e una ritenuta alla fonte del 20,42% prima del pagamento del reddito.

 

10. Seoul

Seul Il mercato immobiliare ha visto aumentare i prezzi del 6,9% nel 2018. Per frenare questi aumenti il governo è intervenuto imponendo nuove tasse sugli immobili, soprattutto ai proprietari di più proprietà. Il governo intende costruire 300.000 nuove case a Seul per contribuire a stabilizzare il mercato. Il ministro responsabile ha detto che se le misure attuali non avranno l'effetto richiesto, saranno attuate altre nuove misure.

 

11. Phnom Penh

La capitale della Cambogia, è al centro di una massiccia espansione economica. Il PIL del Paese si aggira intorno al 7%. Gran parte della crescita è alimentata dagli investimenti stranieri provenienti dal Giappone, dalla Cina e da altri Paesi. Il mercato immobiliare, soprattutto per i terreni, appare positivo nel breve periodo. Ma sembrano esserci problemi di fondo.

La crescita non è organica ma alimentata da investimenti esterni. Molte nuove case non sono in linea con la cultura cambogiana, e quindi non piacciono a molti cittadini. L'urbanizzazione supera di gran lunga le infrastrutture necessarie, quindi l'approvvigionamento idrico, il trattamento delle acque reflue, i trasporti, ecc. sono tutti molto indietro. Inoltre, dato che le leggi bancarie tradizionali della Cambogia sono deboli e che molti cinesi ricchi pagano in contanti per i nuovi appartamenti, il governo teme che gli acquisti possano essere spinti da tattiche di riciclaggio di denaro sporco. Il risultato netto, nel prossimo futuro, potrebbe benissimo essere in seguito gli investitori a soffrire.

 

12. 12. San Paolo

SP è l'ultima città che guarderemo. Il profilo politico del Brasile avrà probabilmente un forte impatto sul mercato. Il mercato residenziale di San Paolo mostra un profilo stabile, ma con molte proprietà fuori dalla portata di molti residenti. Gli investitori stranieri hanno comprato molte case, che ora sono trattate come occupanti abusivi. Dicono che è in parte perché non possono permettersi gli affitti, e in parte per protestare contro il mercato in generale. I tassi d'inflazione non aiutano l'accessibilità economica, che varia molto. Nel 2012 l'inflazione è stata del 5,4% e ha raggiunto il 9,03% nel 2015. In definitiva, il tasso di inflazione è sceso al 3,5% nel 2018. Con un'inflazione eccessiva, i guadagni reali dei prezzi sono molto inferiori a quanto sembrerebbe al valore nominale.

L'esteso scandalo della corruzione, "Operazione Car Wash", ha avuto un effetto agghiacciante sul Paese, spingendolo in una delle peggiori recessioni di sempre. Le elezioni di ottobre sono un segnale di incertezza politica e di mercato, poiché molti politici non sono ben accolti. Con i tassi di interesse al 6,5% e l'inflazione a 15 mesi, gli investitori immobiliari in affitto possono scegliere di evitare di saltare per un po' di tempo.

 

Commento finale

La scelta di una città per l'acquisto di proprietà in affitto incoraggia sia la speculazione coraggiosa che la considerazione equilibrata. Alcune città hanno proprietà troppo costose e altre a buon prezzo. Alcune hanno una storia di buoni guadagni per gli investitori, hanno tasse basse e incoraggiano gli investitori di tutto il mondo. Alcune città e governi nazionali scoraggiano gli investitori non residenti e inibiscono sia il rendimento al lordo delle imposte che il potenziale di guadagno al netto delle imposte.

Guardare da vicino le opportunità porta molti investitori - alle prime armi e stagionati - a scegliere le città americane, soprattutto New York e Miami quando si cercano le città migliori per investire nel settore immobiliare.

 

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