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Per prima cosa, cerchiamo di capire in che cosa consiste l'unicità di una cooperativa. Una cooperativa è diversa sia da un normale appartamento in affitto che da un condominio. 

Innanzitutto, a differenza di un appartamento in affitto, in una cooperativa si ha una certa proprietà. Tuttavia, a differenza di un condominio, non si è proprietari della propria unità. 

Quando si acquista una cooperativa, si acquista una parte della società che possiede l'edificio vero e proprio. Quindi, a differenza di un appartamento in affitto, si è proprietari di una parte dell'edificio, ma non della propria unità. Tuttavia, siete proprietari di una parte dell'edificio, ma non della vostra unità specifica. 

Le cooperative sono costituite come società di capitali e hanno consigli di amministrazione che aiutano a far funzionare e gestire gli edifici. Maggiori informazioni sul consiglio di amministrazione della cooperativa sono riportate più avanti. 

Quando si va alla ricerca di un appartamento a New York, si trovano più coop disponibili rispetto ad altre opzioni. Vediamo alcuni dei vantaggi dell'acquisto di una cooperativa.

Vantaggi della coop

Vi starete chiedendo in che modo una cooperativa sia migliore dell'affitto se non siete effettivamente proprietari della vostra unità. Beh, la proprietà è comunque vostra. Solo che non si spendono gli alti affitti che si trovano a New York senza ottenere in cambio i vantaggi della proprietà. 

Un motivo per prendere in considerazione una cooperativa è che ce ne sono di più rispetto ai condomini e che costano meno rispetto all'acquisto di un appartamento. Poiché i consigli di amministrazione delle cooperative hanno delle restrizioni per quanto riguarda l'affitto delle unità a chi non ne è proprietario (per maggiori informazioni si veda più avanti), gli investitori tendono a stare alla larga dalle cooperative. 

Per lo stesso motivo, molti investitori stranieri optano per un investimento in un condominio anziché in una cooperativa. Questo rende il mercato un po' meno competitivo e quindi contribuisce a mantenere i prezzi più bassi rispetto ai condomini di pari dimensioni. Per questo motivo, la vita in coop è più conveniente per le famiglie in cerca di un alloggio a New York. 

Anche i costi di chiusura delle cooperative tendono a essere più bassi rispetto a quelli di un condominio.

Considerazioni sulla vita in coop

Una cosa da tenere presente quando si possiede una cooperativa è il consiglio di amministrazione. I consigli di amministrazione delle cooperative tendono ad avere regole e regolamenti severi per i proprietari. Si aspettano che vengano rispettati, in modo che tutti vivano nelle stesse condizioni ottimali. 

Se volete fare dei lavori di ristrutturazione all'interno del vostro appartamento, dovete prima ottenere l'approvazione del consiglio della cooperativa. Quindi, pur essendo proprietari, siete comunque sotto l'autorità del vostro consiglio di cooperativa. 

Acquistare una cooperativa è un po' diverso dal firmare un contratto di locazione per un appartamento in affitto o anche dall'acquistare una casa o un condominio. Ciò è dovuto principalmente al consiglio di amministrazione della cooperativa. Dovete essere pronti ad affrontare un processo di acquisto di un appartamento in cooperativa a New York della durata di almeno 3 mesi.

In primo luogo, è necessario esaminare le proprie finanze e valutare il proprio budget. Procuratevi una lettera di pre-approvazione che attesti la possibilità di ottenere il finanziamento necessario per effettuare questo tipo di acquisto. 

Poi iniziate la ricerca. Una volta trovata un'unità abitativa, osservate attentamente i requisiti del consiglio di amministrazione della cooperativa. Che tipo di anticipo richiedono? Di quanto contante avete bisogno per vivere lì?

Se soddisfate questi requisiti e vi sentite a vostro agio con le aspettative del consiglio, allora fate un'offerta e iniziate a preparare il vostro pacchetto per il consiglio. Dovrete stipulare un contratto di acquisto con il venditore e versare un deposito. Questo può essere rimborsato se il consiglio non vi approva in seguito.

Presentate al consiglio il vostro pacchetto finanziario e le lettere di raccomandazione. Poi si tiene un colloquio con il consiglio (di cui si dirà più avanti). Se il consiglio approva la domanda, si passa alla chiusura. 

Un aspetto dell'acquisto di una cooperativa che i potenziali acquirenti dovrebbero conoscere sono le aspettative finanziarie del consiglio di amministrazione della cooperativa. 

Un'aspettativa è che la maggior parte delle cooperative prevede un anticipo tra il 20 e il 25%, con molti casi che raggiungono il 30%. 

Inoltre, la maggior parte delle cooperative di New York City richiede un rapporto tra debito e reddito dopo l'acquisto di circa il 25%. Tutto ciò sarà indicato nel pacchetto finanziario che presenterete al consiglio di amministrazione prima del colloquio. 

La flip tax è un'altra spesa potenziale a cui prepararsi quando si acquista una cooperativa. La flip tax non è una vera e propria tassa, bensì un'imposta pagata alla cooperativa al momento del trasferimento della proprietà dal venditore all'acquirente.

L'obbligo di pagare la tassa può essere a carico del venditore o dell'acquirente, a seconda delle regole di quella particolare cooperativa. Se non la pagate come acquirenti, a un certo punto la pagherete come venditori. Pertanto, è necessario esserne consapevoli. 

La flip tax può essere una percentuale del prezzo di vendita, una percentuale dei profitti o un importo fisso in dollari per ogni azione posseduta. Anche in questo caso, dipende dalla cooperativa.

Questa è la parte dell'acquisto di una cooperativa che è tristemente nota. Anche se, in molti casi, non è così grave come il folklore suggerirebbe. Dovrete sedervi e sostenere un colloquio con il consiglio di amministrazione. Consideratelo come un importante colloquio di lavoro. Il consiglio vuole conoscervi ed essere certo di ricevere una buona impressione. 

Un consiglio: non andate al colloquio parlando di tutti i vostri piani di ristrutturazione dell'unità cooperativa. Il consiglio di amministrazione lo considererà presuntuoso, in quanto tutti i piani di ristrutturazione devono essere approvati da loro. 

Uno dei motivi per cui un numero minore di acquirenti internazionali è interessato all'acquisto di una cooperativa per sé o come investimento è la presenza di restrizioni al subaffitto.

Le cooperative hanno spesso norme severe in materia di subaffitto, che spesso richiedono al proprietario di vivere nell'unità per un massimo di due anni prima di subaffittarla. 9

Il mercato immobiliare di Manhattan può essere competitivo e complicato. Se acquistate una cooperativa, il venditore avrà un agente. Tale agente ha il compito di rappresentare il venditore. Volete qualcuno che rappresenti anche i vostri interessi e che abbia esperienza in questo tipo di immobili. È un'idea intelligente utilizzare un agente che lavori per voi.

A New York ci sono appartamenti in coop bellissimi e interessanti. Anche se il processo di acquisto può sembrare un po' scoraggiante, in definitiva per un investimento immobiliare a New Yorkuna cooperativa è un'ottima idea.

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