FAQ: Comprare un appartamento a NYC

 11. Cosa devo cercare quando compro un appartamento a NYC?

• Location, Location, Location - puoi sempre rinnovare un appartamento, ma non puoi trasferirlo. 
• Una pianta con una distribuzione efficiente
• Visualizzazioni
• Buona luce - Sud e Ovest sono le scelte preferibili a Manhattan
• Gli appartamenti d'angolo offrono sempre una vista ampliata
• Se state acquistando una rivendita, cercate di evitare gli appartamenti da ristrutturare perché possono essere molto costosi a New York.

12. Come posso trovare un buon appartamento a New York?

Dovreste avere il vostro broker di acquirenti per aiutarvi a trovare un appartamento. Alcuni di noi hanno anni di esperienza e conoscono tutti gli edifici buoni e cattivi. Avere un broker esperto non solo vi farà risparmiare un sacco di tempo, ma finirà anche per farvi risparmiare denaro. A volte gli acquirenti pensano di adottare un approccio fai-da-te, tuttavia, l'acquisto di un immobile a New York è probabilmente la transazione finanziaria più costosa della loro vita. Non è una cosa da prendere alla leggera. Non è l'ultimo dispositivo Apple! Per coloro che scelgono la strada del fai da te, ricordate che se trattate direttamente con il broker del venditore, dovrete rinunciare al vostro diritto di rappresentanza in quanto vi troverete in una situazione di doppia agenzia, il che è intrinsecamente negativo per gli acquirenti e permette al broker del venditore di raddoppiare la commissione. 

Ultimi Appartamenti in vendita a NYC

13. 13. Quali sono i vantaggi dell'acquisto di nuove costruzioni?

L'acquisto di un appartamento mai abitato ha i suoi vantaggi. Per prima cosa, è nuovo, quindi non ci saranno difetti, graffi, ecc. e quindi, il trasloco è pronto. Di solito si utilizzano le tecnologie più moderne, per cui si finisce probabilmente per avere un appartamento più efficiente dal punto di vista energetico. Essendo nuovo, ci saranno probabilmente minori costi di manutenzione per i primi dieci anni. Potreste anche finire in un edificio con i comfort più moderni. 

Nuova costruzione a NYC in vendita

14. C'è un premio che un acquirente paga per acquistare nuove costruzioni a New York?

Stimiamo che il premio per l'acquisto di nuovi sviluppi sia di circa il 25% - 30%. Questa stima è supportata dalla differenza tra il prezzo psf di un nuovo sviluppo rispetto al condominio medio (o 2.541 dollari contro 1.923 dollari nel primo trimestre del 2020), una differenza del 32%.

Dato che ci troviamo in un mercato di acquisto, abbiamo visto alcuni sviluppatori ridurre i prezzi, riducendo il divario tra il nuovo e il prezzo di rivendita. Questo significa che ora potrebbe essere un buon momento per acquistare nuove costruzioni, dato che il premio per il nuovo è tendenzialmente più basso (e probabilmente non durerà per un po').

15. Vale la pena di pagare il premio per un nuovo condominio?

Dipende davvero dal nuovo progetto di sviluppo. È in qualche modo analogo all'acquisto di una nuova auto. La differenza di tecnologia nell'arco di 3 anni nell'acquisto di un'auto può essere grande. 

Negli ultimi anni abbiamo assistito a enormi miglioramenti dei sistemi HVAC, con diffusori al posto di unità autonome da incasso. Anche alcuni edifici sono ora dotati di sistemi di purificazione dell'aria e dell'acqua che qualche anno fa non esistevano. Infine, molti nuovi edifici hanno la certificazione LEED e si concentrano sulla sostenibilità. Di conseguenza, per alcuni, il premio può benissimo valere la pena. 

16. Cosa significa se un appartamento è a contratto?

Un appartamento va "in contratto" una volta che l'acquirente e il venditore hanno firmato il contratto di compravendita (cioè il contatto) e l'acquirente ha pagato l'acconto, di solito il 10% del prezzo di acquisto.

17. Perché ho bisogno di un avvocato per comprare un appartamento a Manhattan?

Sì, a New York è prassi che ogni parte abbia un proprio avvocato che rappresenti i propri interessi. Gli acquirenti dovrebbero utilizzare solo un avvocato esperto che abbia una conoscenza esoterica del mercato immobiliare di New York. 

I nostri consigli sulla caccia alla casa su NextAdvisor.com

18. Devo visitare New York per comprare un appartamento? 

Anche se consigliamo di venire per almeno 3 giorni per visitare le proprietà, non c'è bisogno di venire a NYC per acquistare una proprietà. Con la procura o il consenso se si acquista tramite una LLC, tutto può essere fatto senza la presenza fisica dell'acquirente. Spesso effettuiamo visite guidate per i nostri clienti, li troviamo affittuari e gestiamo le loro proprietà senza mai mettere piede negli Stati Uniti. 

19. Quali sono i costi di chiusura per l'acquisto di un appartamento a Manhattan?

Gli acquirenti di condomini a NYC sono tenuti a pagare costi di chiusura di circa il 2-6%. Le componenti principali includono 1) l'assicurazione del titolo di proprietà dello 0,45%, 2) l'imposta sulla proprietà immobiliare dell'1% - 3,5% e 3) l'imposta di registrazione del mutuo del 2,2% dell'importo del mutuo. 

Se si acquista un nuovo condominio di NYC, è prassi che l'acquirente paghi le tasse di trasferimento dello Stato di NY e di NY City del 2% circa. Gli acquirenti di cooperative, tuttavia, non pagano l'assicurazione del titolo di proprietà o la tassa di registrazione del mutuo.

Componenti di costo di un investimento immobiliare

20. Chi paga i costi di chiusura a New York?

Sia l'acquirente che il venditore pagano le spese di chiusura. L'acquirente pagherà tra il 2-6% dei costi totali di chiusura, come descritto al punto 19. I venditori pagheranno circa l'8%, di cui il 2% di tasse di trasferimento nello Stato di NY e nella città di NY e il 6% di commissioni di vendita.

21. Che cos'è la Mansion Tax?

La tassa sulla proprietà è una tassa di trasferimento pagata dall'acquirente su immobili pari o superiori a 1 milione di dollari. Le aliquote della Mansion tax variano dall'1% (per vendite fino a 2 milioni di dollari) al 3,9% (per vendite pari o superiori a 25 milioni di dollari). Il nome dell'imposta è una battuta ricorrente nei circoli immobiliari di Manhattan, dove un monolocale spesso costa più di 1 milione di dollari.

"I compratori di New York si affrettano a chiudere prima del 1 luglio."

22. Come fare un'offerta per un appartamento?

Il broker dell'acquirente farà l'offerta per iscritto, di solito via e-mail (con o senza telefonata di accompagnamento). Tutti i termini devono essere inclusi nella prima offerta, altrimenti possono esserci problemi e malintesi che possono mandare l'affare in disordine. 

L'offerta comprenderà non solo il prezzo della prima offerta, ma anche i termini dell'operazione, compreso se l'offerta è condizionata da un'ipoteca, il rapporto LTV (se si ottiene un'ipoteca), la data di chiusura prevista e qualsiasi altra contingenza. Inoltre, includeremo le informazioni di contatto dell'avvocato dell'acquirente e la lettera di pre-approvazione del mutuo. Questo rafforza l'offerta dell'acquirente e dimostra che sono reali (dato che ci sono molti falsi in giro, sia giocando che testando sul mercato). 

Spesso il venditore chiederà all'acquirente di compilare un bilancio REBNY che è essenzialmente un bilancio personale, che comprende il prospetto delle attività e delle passività, nonché i proventi e gli oneri. Il venditore utilizzerà questa dichiarazione per valutare la solidità finanziaria dell'acquirente. 

23. Cosa succede dopo aver ricevuto un'offerta per un appartamento a NY?

Una volta che si dispone di un'offerta accettata, è procedura standard consegnare in 5 giorni lavorativi un contratto firmato e un acconto del 10% all'avvocato del venditore. Il venditore controfirmerà poi il contratto, dopo di che l'acquirente sarà "in contratto". 

Durante i 5 giorni lavorativi, l'avvocato dell'acquirente eseguirà la due diligence e negozierà il contratto. La due diligence comprende la revisione del piano di offerta, l'analisi del bilancio dell'edificio e la lettura dei verbali del consiglio di amministrazione, che possono fornire indizi di potenziali spese future non discusse in precedenza. 

Mentre è prassi comune che l'avvocato dell'acquirente consegni il contratto firmato e il deposito entro 5 giorni lavorativi, si potrebbe estendere questo termine, anche se a proprio rischio e pericolo. Poiché il venditore non è obbligato all'affare fino alla firma del contratto e alla presentazione del 10%, può vendere ad un altro acquirente fino ad allora.

24. Un venditore può tirarsi indietro da un contratto se ottiene un'offerta migliore?

Se il contratto di compravendita deve ancora essere controfirmato dal venditore, quest'ultimo può recedere dal contratto senza alcuna penale. Se il contratto è stato eseguito, allora il compratore dovrebbe citare in giudizio il compratore per l'adempimento specifico e i tribunali costringerebbero il venditore a mantenere l'obbligo di vendere l'immobile al compratore nel contratto. 

Nelle guerre di offerte, in cui il venditore ha ricevuto molte offerte, il broker del venditore terrà un "migliore e definitivo", in cui il broker raccoglierà tutte le offerte ed esprimerà giudizi sulla situazione finanziaria di ogni acquirente. Poi determinano quale compratore sarebbe il migliore per l'appartamento. A volte le condizioni migliori, come tutti i contanti e la chiusura rapida, superano un prezzo più alto, in quanto i venditori vogliono essere sicuri che l'affare venga concluso una volta che hanno firmato.

25. Cos'è un pacchetto pensione?

Ogni condominio o cooperativa ha un consiglio di amministrazione. Questi consigli di amministrazione creano le regole per l'edificio, compresa l'approvazione di nuovi acquirenti per l'edificio. Tutti i consigli richiederanno un qualche tipo di richiesta che includa informazioni finanziarie, il punteggio di credito e altre informazioni richieste dallo Stato di New York e dalla città di New York. 

26. Che cos'è un bilancio REBNY?

I consigli di amministrazione di Coop e di condominio di solito richiedono una dichiarazione di REBNY che deve essere compilata dall'acquirente. Si tratta essenzialmente di un rendiconto finanziario personale che comprende i dettagli delle attività e passività dell'acquirente, nonché le entrate e le uscite. A corredo del rendiconto REBNY sono richiesti documenti giustificativi come estratti conto bancari e dichiarazioni di partecipazione agli investimenti. Questi devono essere inclusi nel Board Package una volta che un'offerta è stata accettata.

27. Quali sono i requisiti per ottenere un'ipoteca?

I requisiti per il pagamento dell'acconto variano a seconda del prestatore e se l'acquirente è una persona nazionale, un cittadino straniero o una società. 

Generalmente, una persona domestica che acquista una casa primaria dovrà pagare un acconto del 20%. I cittadini stranieri che acquistano una seconda casa dovranno versare un acconto del 30%. Le proprietà d'investimento per i cittadini nazionali e stranieri di solito richiedono un acconto del 40%. Si noti che i tassi d'interesse per le proprietà d'investimento sono in genere più elevati rispetto alle seconde case e alle case primarie. 

Le banche private hanno un margine di manovra maggiore per determinare i requisiti di pagamento anticipato, fino al 10% e fino al 50% per gli immobili molto costosi.

Finanziamento ipotecario

28. 28. Qual è la differenza tra la pre-approvazione di un mutuo e la prequalificazione?

Una prequalificazione è una determinazione molto preliminare da parte della banca per stabilire se l'acquirente può ottenere un'ipoteca. Il prestatore effettuerà la valutazione sulla base dell'indicazione verbale del livello di credito, attività, passività, entrate e spese e stimerà l'importo del prestito per il quale è probabile che si possa ottenere il credito. 

Al contrario, una pre-approvazione è una dichiarazione del mutuante che attesta che si ha diritto a un determinato importo ipotecario. Un sottoscrittore esaminerà tutte le vostre informazioni finanziarie, compresi il rapporto di credito, le buste paga, gli estratti conto bancari, lo stipendio, le attività e le passività per vedere se soddisfano i loro requisiti finanziari. Generalmente, una lettera di pre-approvazione mostra che il vostro prestito dipende da due cose, a) la casa che scegliete e b) il valore stimato, supponendo che non sia cambiato nulla con la vostra posizione finanziaria da quando è stata pre-approvata. 

29. Qual è la differenza tra l'eventualità di un'ipoteca e l'eventualità di un finanziamento?

Un'ipoteca di contingenza permette all'acquirente di recuperare il suo deposito se non è in grado di garantire il finanziamento dell'acquisto. Di solito, la clausola di contingenza richiede una lettera di impegno da parte della banca entro 45 giorni e la chiusura entro 60 giorni dalla firma del contratto. 

Una contingenza di finanziamento permette all'acquirente di annullare un contratto e recuperare il 10% di anticipo se il finanziamento non viene soddisfatto. Ci sono casi in cui un finanziatore può ritirare il suo impegno (di solito sulla base di nuove informazioni) dopo l'emissione della lettera di impegno. Si tratta di un'eventualità più ampia di un'ipoteca. A causa dell'alto rischio, le contingenze di finanziamento sono estremamente rare a New York, quindi non è una vera opzione. 

Si noti che se l'acquirente ha un'ipoteca e non collabora con il processo di ipoteca e il venditore può dimostrare di avere la prova della mancata collaborazione, l'acquirente perderà il suo deposito. 

30. Devo assumere un ispettore per la casa quando acquisto una nuova costruzione?

Prima della chiusura, il vostro rappresentante effettuerà una passeggiata. Per tutte le nostre offerte di Nuovo Sviluppo, raccomandiamo ai nostri acquirenti di assumere un ispettore per la casa. Essi possono individuare più facilmente i problemi di costruzione e di finitura. È un modo per assicurarsi che lo sviluppatore mantenga quanto promesso nel piano di offerta. Poiché lo fanno tutti i giorni, conoscono la differenza quando si tratta di costruzione, lavorazione e materiali. Fanno pagare circa 650 dollari per ogni ispezione, il che può andare molto lontano. Di solito li accompagniamo durante la visita del sito. 

31. Cosa succede alla chiusura?

La chiusura è il punto in cui l'acquirente e il suo prestatore si biforcano sui fondi al venditore. Il titolo viene poi trasferito e le chiavi vengono consegnate all'acquirente. Al tavolo saranno presenti l'avvocato dell'acquirente e del venditore, l'acquirente e il venditore (se decidono di partecipare), il rappresentante della società che detiene il titolo di proprietà, il rappresentante del prestatore, i broker dell'acquirente e del venditore e, occasionalmente, un rappresentante del consiglio di amministrazione del condominio o della cooperativa. 

La maggior parte delle chiusure vanno bene, tuttavia, possono sorgere problemi se il passaggio non è andato come previsto, il venditore ha preso qualcosa che ha accettato di lasciare, c'è un problema con il titolo o l'assicurazione, o i fondi non sono arrivati in tempo.

32. Come posso sapere quali sono le scuole pubbliche della zona?

Le leggi Fair Housing Laws precludono al vostro agente immobiliare di discutere di scuole, ma è possibile indagare su siti web come InsideSchools e GreatSchools. 

Prima di firmare un contratto di acquisto, assicuratevi di confermare e riconfermare che l'edificio si trova nella zona della scuola che pensate che sia. In teoria, potete scoprire per quale scuola si trova la zona di un edificio chiamando il 311 o controllando il sito web del Dipartimento dell'Istruzione, ma a causa della continua rezonizzazione, queste informazioni non sono sempre state accurate. Suggeriamo di chiamare l'ufficio del preside della scuola per confermare che il vostro edificio cade nella zona della scuola.

33. Quali sono i quartieri più popolari per il pied-a-terre?

MidtownCentral Park e alcune zone del centro sono i quartieri più popolari di Manhattan per i pied-a-terre. Un pied-a-terre è un appartamento che non è una residenza primaria e viene invece utilizzato nei fine settimana e per le vacanze. Molte persone di Westchester o del New Jersey hanno un pied-a-terre per accedere alla città nei fine settimana o anche occasionalmente durante la settimana dopo il lavoro in città, ma le loro abitazioni primarie sono in periferia. 

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34. Acquistare una proprietà a New York per affittare un immobile è un buon investimento?

Secondo l'ultimo UBS Global Bubble Report, i prezzi degli immobili a Manhattan sono sostenuti da salari elevati. Di conseguenza, il reddito da locazione sostenibile è prevedibile, forse il fattore più importante nella scelta di una località per l'acquisto di un investimento immobiliare. Detto questo, i rendimenti sono modesti, con un rendimento netto (affitto meno tasse immobiliari e oneri comuni o spese di manutenzione) pari a circa il 2,8%. 

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35. Qual è la percentuale di posti vacanti a New York?

Le percentuali di posti vacanti a Manhattan si aggirano intorno al 2%, un valore relativamente basso rispetto ad altre grandi città. L'ultimo tasso di posti vacanti è arrivato all'1,1%, dato che il mercato delle vendite ha vacillato negli ultimi due anni, un numero maggiore di persone ha deciso di affittare appartamenti.

Analisi del mercato immobiliare di New York

36. Quali sono le dimensioni dell'appartamento più adatte per un investimento?

Generalmente, le proprietà a uno e due letti sono le migliori per gli investimenti, con due camere da letto che delimitano l'una per un maggiore rendimento. Anche se il costo è proibitivo, gli affitti di lusso con quattro camere da letto vanno molto bene, perché sono molto pochi. È tutta una questione di domanda e offerta...

I migliori quartieri di NYC per acquistare un condominio nel 2020

37. Quali sono i quartieri più popolari per gli investimenti?

Diciamo sempre che i quartieri più sicuri in cui acquistare sono quelli in cui i newyorkesi amano vivere, in questo modo ci sarà sempre domanda per l'appartamento. Alcune zone della città, come Financial District, non attraggono i newyorkesi, quindi la domanda può cambiare drasticamente in base al fatto che sia o meno in voga. I quartieri che attirano i locali, come West Village, Greenwich Village, Chelsea, Flatiron, Soho, Noho, UES e UWS. Per saperne di più, consultare la pagina seguente:

Appartamenti in vendita a Manhattan: Dove comprare 

38. Quali quartieri consiglieresti, visto il prezzo e il fatto che non useremo l'appartamento per almeno 10 anni?

In questo caso, si potrebbe scegliere un quartiere che è in fase di gentrificazione, di solito a causa di una rezonizzazione o dell'aggiunta di una nuova linea della metropolitana. 

Attualmente, West Soho ha subito una recente riorganizzazione da industriale a residenziale e il quartiere sta cambiando rapidamente, soprattutto ora che Google e Disney vi avranno dei campus. Dato che si trova a pochi minuti da West Village, SoHo e Tribeca, la zona è molto desiderabile e non ci vuole molto se si cerca un investimento immobiliare. La stessa cosa è successa nella West Chelsea zona alta, visto che ora è uno dei quartieri più costosi/desiderabili di New York NY.

Hudson YardsUn'altra opzione è rappresentata da una sezione completamente nuova della città, costruita sopra i binari del treno. Tra 10 anni, una volta che la costruzione si sarà placata nelle vicinanze, gliHudson Yards appartamenti saranno il luogo ideale per un luogo desiderabile. La linea della metropolitana di Second Avenue ha reso più accessibili enormi fasce di UES e vedrà la gentrificazione nelle sezioni di Pasqua del quartiere. Infine, la Lower East Side gentrificazione ha già preso piede e sta rapidamente cambiando il quartiere.  

39. Fornite un servizio per agire come nostro agente nella gestione della proprietà e dell'inquilino? In caso affermativo, qual è la commissione da pagare per questo?

Sì. Gestiamo molte delle proprietà dei nostri investitori e non facciamo pagare per la gestione continuativa. Non gestiamo le ricevute degli affitti o i pagamenti delle spese comuni e delle tasse, ma facciamo tutto il resto. A seconda del mercato, l'inquilino o il proprietario pagherà una commissione ai broker. In passato, era consuetudine che l'inquilino pagasse il 15% del primo anno di affitto diviso tra il broker dell'inquilino e il broker del proprietario. Se ci sono molte unità abitative in un edificio, il proprietario potrebbe voler offrire l'appartamento come No Fee, il che significa che il proprietario paga la commissione. In questo caso, di solito si applica una tariffa di 1 mese. 

40. Quali sono le implicazioni fiscali di cui dobbiamo essere consapevoli come proprietari stranieri?

La principale questione fiscale per quanto riguarda gli stranieri è l'imposta sul patrimonio (alias l'imposta di morte), che è un'imposta pesante di quasi il 50% (combinata federale e statale). Sia le persone statunitensi che i cittadini stranieri sono tenuti a pagare l'imposta sulla sostanza. Mentre i cittadini statunitensi e i titolari di carta verde hanno un'esenzione di 5,45 milioni di dollari, i cittadini stranieri hanno un'esenzione di soli 60.000 dollari. Pertanto, un acquirente dovrebbe fare un po' di pianificazione finanziaria per eliminare o mitigare l'imposta. Per saperne di più consultate la nostra pagina Tax & Legal Issues for Foreign Buyers...

L'imposta sulle plusvalenze e l'imposta sulla proprietà sono le stesse per i cittadini statunitensi e per i residenti primari e i cittadini stranieri.

Lista di controllo degli acquirenti stranieri per l'acquisto di condomini a New York