Domande frequenti: Comprare un appartamento a NYC

 11. Cosa devo cercare quando compro un appartamento a NYC?

• Posizione, posizione, posizione: si può sempre ristrutturare un appartamento, ma non si può trasferirlo. 
• Una pianta con una distribuzione efficiente
• Visualizzazioni
• Buona illuminazione: a Manhattan sono preferibili le zone sud e ovest.
• Gli appartamenti ad angolo offrono sempre una vista più ampia
• Se state acquistando un immobile di nuova costruzione, cercate di evitare gli appartamenti che necessitano di una ristrutturazione, perché possono essere molto costosi a New York.

12. Come posso trovare un buon appartamento a New York?

Dovreste avere un vostro mediatore d'acquisto che vi aiuti a trovare un appartamento. Alcuni di noi hanno anni di esperienza e conoscono tutti gli edifici buoni e cattivi. Avere un broker esperto non solo vi farà risparmiare tempo, ma finirà per farvi risparmiare anche denaro. A volte gli acquirenti pensano di adottare un approccio fai-da-te, ma l'acquisto di un immobile a New York è probabilmente l'operazione finanziaria più costosa della loro vita. Non è una cosa da prendere alla leggera. Non si tratta dell'ultimo dispositivo Apple! Per coloro che scelgono la strada del fai-da-te, ricordate che se trattate direttamente con l'intermediario del venditore, dovrete rinunciare al vostro diritto di rappresentanza, poiché vi troverete in una situazione di doppia agenzia, che è intrinsecamente negativa per gli acquirenti e consente all'intermediario del venditore di fare il doppio gioco sulle commissioni. 

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13. Quali sono i vantaggi dell'acquisto di una nuova costruzione?

Acquistare un appartamento mai abitato ha i suoi vantaggi. Per prima cosa, è nuovo, quindi non presenta imperfezioni, graffi, ecc. e quindi è pronto per essere utilizzato. Di solito vengono impiegate le tecnologie più recenti, quindi è probabile che l'appartamento sia più efficiente dal punto di vista energetico. Essendo nuovo, i costi di manutenzione saranno probabilmente inferiori per i primi dieci anni. Potreste anche ritrovarvi in un edificio con i servizi più moderni. 

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14. C'è un premio che un acquirente paga per acquistare una nuova costruzione a New York?

Stimiamo che il premio per l'acquisto di un nuovo sviluppo sia di circa il 25% - 30%. Questa stima è supportata dalla differenza tra il prezzo al metro quadro di un nuovo sviluppo e quello di un condominio medio (2.541 dollari contro 1.923 dollari nel primo trimestre del 2020), una differenza del 32%.

Poiché ci troviamo in un mercato di acquirenti, abbiamo visto alcuni costruttori ridurre i prezzi, riducendo il divario tra i prezzi delle nuove costruzioni e quelli delle rivendite. Questo significa che potrebbe essere un buon momento per acquistare una nuova costruzione, dato che il premio per il nuovo sta diminuendo (e probabilmente non durerà ancora per un po').

15. Il sovrapprezzo per un appartamento di nuova costruzione vale la pena?

Dipende dal nuovo progetto di sviluppo. È in qualche modo analogo all'acquisto di un'auto nuova. La differenza di tecnologia in 3 anni nell'acquisto di un'auto può essere notevole. 

Negli ultimi anni abbiamo assistito a enormi miglioramenti nei sistemi HVAC, con diffusori al posto di unità autonome a parete. Inoltre, alcuni edifici dispongono di sistemi di purificazione dell'aria e dell'acqua che fino a pochi anni fa non esistevano. Infine, molti nuovi edifici hanno la certificazione LEED e si concentrano sulla sostenibilità. Di conseguenza, per alcuni il sovrapprezzo potrebbe valere la pena. 

16. Cosa significa che un appartamento è in appalto?

Un appartamento viene "contrattualizzato" quando l'acquirente e il venditore firmano il contratto di compravendita (cioè il contatto) e l'acquirente ha versato la caparra, di solito il 10% del prezzo di acquisto.

17. Perché ho bisogno di un avvocato per acquistare un appartamento a Manhattan?

Sì. A New York è prassi che ogni parte abbia un proprio avvocato che rappresenti i rispettivi interessi. Gli acquirenti dovrebbero rivolgersi esclusivamente a un avvocato esperto che abbia una conoscenza esoterica del mercato immobiliare di New York. 

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18. Devo visitare NYC per acquistare un appartamento? 

Anche se consigliamo di venire per almeno 3 giorni per visitare le proprietà, non è necessario venire a NYC per acquistare un immobile. Con la procura o il consenso se si acquista tramite una LLC, tutto può essere fatto senza la presenza fisica dell'acquirente. Spesso eseguiamo walkthrough per i nostri clienti, troviamo loro inquilini e gestiamo le loro proprietà senza che essi mettano piede negli Stati Uniti. 

19. Quali sono le spese di chiusura per l'acquisto di un appartamento a Manhattan?

Gli acquirenti di un condominio a New York devono pagare spese di chiusura pari a circa il 2-6%. Le componenti principali sono: 1) l'assicurazione sul titolo di proprietà, pari allo 0,45%, 2) l'imposta di registro dell'1% - 3,5% e 3) l'imposta di registro ipotecaria, pari al 2,2% dell'importo dell'ipoteca. 

Se si acquista un condominio di nuova costruzione a New York, è prassi che l'acquirente paghi le imposte di trasferimento dello Stato e della città di New York, pari a circa il 2%. Gli acquirenti di coop, invece, non pagano l'assicurazione sul titolo o l'imposta di registrazione ipotecaria.

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20. Chi paga le spese di chiusura a New York?

Sia l'acquirente che il venditore pagano le spese di chiusura. L'acquirente pagherà tra il 2 e il 6% di spese di chiusura totali, come indicato al punto 19. I venditori pagheranno circa l'8%, di cui il 2% in tasse di trasferimento dello Stato e della città di New York e il 6% in commissioni di vendita.

21. Che cos'è la Mansion Tax?

La Mansion tax è un'imposta sul trasferimento pagata dall'acquirente per le proprietà pari o superiori a 1 milione di dollari. Le aliquote della Mansion tax variano dall'1% (per vendite fino a 2 milioni di dollari) al 3,9% (per vendite di 25 milioni di dollari o più). Il nome della tassa è una battuta ricorrente negli ambienti immobiliari di Manhattan, dove un monolocale spesso costa più di 1 milione di dollari.

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22. Come fare un'offerta per un appartamento?

L'intermediario dell'acquirente farà l'offerta per iscritto, di solito via e-mail (con o senza telefonata di accompagnamento). Tutte le condizioni devono essere incluse nella prima offerta, altrimenti possono sorgere problemi e incomprensioni che possono mandare all'aria l'affare. 

L'offerta includerà non solo il prezzo della prima offerta, ma anche i termini dell'affare, compreso se l'offerta è condizionata a un mutuo, il rapporto LTV (se si ottiene un mutuo), la data prevista per la chiusura e qualsiasi altro imprevisto. Inoltre, includeremo le informazioni di contatto dell'avvocato dell'acquirente e la lettera di pre-approvazione del mutuo. Questo rafforza l'offerta dell'acquirente e dimostra che si tratta di un'offerta reale (ci sono molti falsi in giro che giocano o testano il mercato). 

Spesso il venditore chiede all'acquirente di compilare un rendiconto finanziario REBNY, che è essenzialmente un rendiconto finanziario personale, comprendente un prospetto delle attività e delle passività, nonché delle entrate e delle uscite. Il venditore utilizzerà questa dichiarazione per valutare la solidità finanziaria dell'acquirente. 

23. Cosa succede dopo aver accettato un'offerta per un appartamento a NY?

Una volta accettata l'offerta, la procedura standard prevede la consegna entro 5 giorni lavorativi del contratto firmato e del deposito del 10% all'avvocato del venditore. Il venditore controfirmerà il contratto, dopodiché l'acquirente sarà "in contratto". 

Durante i 5 giorni lavorativi, l'avvocato dell'acquirente eseguirà la due diligence e negozierà il contratto. La due diligence comprende la revisione del piano d'offerta, l'analisi dei bilanci dell'edificio e la lettura dei verbali del consiglio di amministrazione, che possono fornire indizi su potenziali spese future non discusse in precedenza. 

Sebbene sia prassi comune che l'avvocato dell'acquirente consegni il contratto firmato e il deposito entro 5 giorni lavorativi, è possibile prolungare tale termine, anche se a proprio rischio e pericolo. Poiché il venditore non è obbligato all'affare fino alla firma del contratto e all'invio del 10%, può vendere a un altro acquirente fino a quel momento.

24. Un venditore può recedere dal contratto se riceve un'offerta migliore?

Se il contratto di compravendita non è ancora stato controfirmato dal venditore, quest'ultimo può recedere dal contratto senza alcuna penale. Se invece il contratto è stato eseguito, l'acquirente dovrà intentare un'azione legale per ottenere l'esecuzione specifica e i tribunali obbligheranno il venditore a rispettare l'obbligo di vendere l'immobile all'acquirente previsto dal contratto. 

Nelle guerre di offerte, in cui il venditore ha ricevuto molte offerte, l'intermediario del venditore organizza un "best and final", in cui raccoglie tutte le offerte e valuta la situazione finanziaria di ciascun acquirente. Quindi determina quale acquirente sarebbe il migliore per l'appartamento. A volte le condizioni migliori, come il pagamento in contanti e la chiusura rapida, comportano un prezzo più alto, poiché i venditori vogliono essere sicuri che l'affare venga concluso una volta firmato.

25. Che cos'è un pacchetto di schede?

Ogni condominio o coop ha un consiglio di amministrazione. Questi consigli creano le regole per l'edificio, compresa l'approvazione dei nuovi acquirenti. Tutti i consigli di amministrazione richiedono un tipo di domanda che include informazioni finanziarie, punteggio di credito e altre informazioni richieste dallo Stato di New York e dalla città di New York. 

26. Che cos'è un rendiconto finanziario REBNY?

I consigli delle cooperative e dei condomini di solito richiedono che l'acquirente compili una dichiarazione REBNY. Si tratta essenzialmente di una dichiarazione finanziaria personale che include i dettagli delle attività e delle passività dell'acquirente, nonché le entrate e le uscite. I documenti di supporto, come gli estratti conto bancari e le dichiarazioni di partecipazione agli investimenti, sono documenti di supporto necessari per accompagnare la dichiarazione REBNY. Questa deve essere inclusa nel Board Package una volta accettata l'offerta.

27. Quali sono i requisiti di acconto per ottenere un mutuo?

I requisiti per il pagamento dell'acconto variano a seconda dell'istituto di credito e del fatto che l'acquirente sia un cittadino nazionale, un cittadino straniero o una società. 

In generale, i cittadini nazionali che acquistano una casa primaria devono versare un acconto del 20%. I cittadini stranieri che acquistano una seconda casa devono versare un anticipo del 30%. Le proprietà di investimento per i cittadini nazionali e stranieri richiedono di solito un acconto del 40%. Si noti che i tassi di interesse per gli investimenti immobiliari sono generalmente più alti rispetto alle seconde case e alle case primarie. 

Le banche private hanno un maggior margine di manovra nel determinare i requisiti per l'acconto, che può arrivare al 10% e al 50% per gli immobili molto costosi.

Finanziamento ipotecario

28. Qual è la differenza tra pre-approvazione e pre-qualificazione di un mutuo?

Una pre-qualificazione è una determinazione preliminare da parte della banca per stabilire se l'acquirente può ottenere un mutuo. L'istituto di credito effettua la valutazione sulla base di un'indicazione verbale del livello di credito, delle attività, delle passività, del reddito e delle spese e stima l'importo del prestito per il quale è probabile che l'acquirente sia idoneo. 

La pre-approvazione, invece, è una dichiarazione dell'istituto di credito che attesta la vostra idoneità a ricevere un determinato importo di mutuo. Un sottoscrittore esaminerà tutte le vostre informazioni finanziarie, tra cui il rapporto di credito, le buste paga, gli estratti conto bancari, lo stipendio, le attività e le passività per verificare se soddisfano i loro requisiti finanziari. In genere, una lettera di pre-approvazione indica che il vostro mutuo è condizionato a due cose: a) la casa scelta e b) il valore stimato, supponendo che nulla sia cambiato nella vostra situazione finanziaria dopo la pre-approvazione. 

29. Qual è la differenza tra una contingenza ipotecaria e una contingenza di finanziamento?

Una clausola di riserva ipotecaria consente all'acquirente di recuperare il suo deposito se non è in grado di ottenere un finanziamento per l'acquisto. Di solito, la clausola di contingenza richiede una lettera di impegno da parte della banca entro 45 giorni e la chiusura entro 60 giorni dalla firma del contratto. 

Una clausola di finanziamento consente all'acquirente di annullare il contratto e di recuperare il deposito del 10% se il finanziamento non viene rispettato. Ci sono casi in cui un finanziatore può ritirare il proprio impegno (di solito sulla base di nuove informazioni) dopo aver emesso la lettera di impegno. Si tratta di una clausola più ampia di quella ipotecaria. A causa del rischio elevato, le clausole di finanziamento sono estremamente rare a New York, quindi non sono un'opzione valida. 

Si noti che se l'acquirente ha una clausola ipotecaria e non collabora con il processo ipotecario e il venditore può dimostrare di avere la prova della mancata collaborazione, l'acquirente perderà il suo deposito. 

30. Devo assumere un ispettore quando acquisto una nuova costruzione?

Prima della chiusura, il vostro rappresentante effettuerà un sopralluogo. Per tutti i nostri affari di nuova costruzione, consigliamo ai nostri acquirenti di assumere un ispettore domestico. Questi possono individuare più facilmente i problemi di costruzione e di finitura. È un modo per assicurarsi che lo sviluppatore mantenga quanto promesso nel piano d'offerta. Poiché lo fanno tutti i giorni, conoscono la differenza quando si tratta di costruzione, manodopera e materiali. Si fanno pagare circa 650 dollari per ogni ispezione, che possono essere molto utili. Di solito li accompagniamo durante il sopralluogo. 

31. Cosa succede alla chiusura?

La chiusura è il momento in cui l'acquirente e il suo creditore consegnano i fondi al venditore. Il titolo di proprietà viene quindi trasferito e le chiavi vengono consegnate all'acquirente. Al tavolo saranno presenti l'avvocato dell'acquirente e del venditore, l'acquirente e il venditore (se decidono di partecipare), il rappresentante della società di titoli, il rappresentante del finanziatore, i broker dell'acquirente e del venditore e, occasionalmente, un rappresentante del consiglio del condominio o della cooperativa. 

La maggior parte delle chiusure avviene senza problemi, ma possono sorgere problemi se la visita non è andata come previsto, se il venditore ha preso qualcosa che aveva concordato di lasciare, se c'è un problema con il titolo o con l'assicurazione o se i fondi non sono arrivati in tempo.

32. Come posso sapere quali scuole pubbliche ci sono nella zona che sto cercando?

Le leggi sulle case popolari impediscono all'agente immobiliare di parlare di scuole, ma è possibile indagare su siti web come InsideSchools e GreatSchools. 

Prima di firmare un contratto d'acquisto, assicuratevi di confermare e riconfermare che l'edificio si trovi nella zona scolastica che pensate sia. In teoria, è possibile sapere per quale scuola è suddiviso un edificio chiamando il 311 o controllando il sito web del Dipartimento dell'Istruzione, ma a causa delle continue riorganizzazioni, queste informazioni non sono sempre precise. Si consiglia di chiamare l'ufficio del preside della scuola per verificare che l'edificio rientri nella zona della scuola.

33. Quali sono i quartieri più popolari per il pied-à-terre?

Midtown, Central Park e alcune zone del centro sono i quartieri di Manhattan più popolari per i pied-a-terre. Un pied-a-terre è un appartamento che non è una residenza primaria e viene invece utilizzato nei fine settimana e per le vacanze. Molte persone di Westchester o del New Jersey hanno un pied-a-terre per accedere alla città nei fine settimana o anche occasionalmente durante la settimana dopo aver lavorato in città, ma le loro case principali sono in periferia. 

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34. Acquistare un immobile a New York per affittarlo è un buon investimento?

Secondo l'ultimo Global Bubble Report di UBS, i prezzi degli immobili di Manhattan sono sostenuti da salari elevati. Di conseguenza, il reddito da locazione sostenibile è prevedibile, forse il fattore più importante nella scelta di un luogo per l'acquisto di un investimento immobiliare. Detto questo, i rendimenti sono modesti, con un rendimento netto (affitto meno tasse di proprietà e spese comuni o di manutenzione) pari a circa il 2,8%. 

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35. Qual è il tasso di posti vacanti a New York?

Il tasso di posti vacanti a Manhattan si aggira intorno al 2%, un valore relativamente basso rispetto ad altre grandi città. L'ultimo tasso di sfitto è stato dell'1,1%, poiché negli ultimi due anni il mercato delle vendite ha vacillato e più persone hanno deciso di affittare appartamenti.

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36. Qual è la dimensione dell'appartamento migliore per un investimento?

In generale, le proprietà con una o due camere da letto sono le migliori per gli investimenti, con le due camere da letto che superano quelle con una sola camera da letto per il maggior rendimento. Sebbene i costi siano proibitivi, gli affitti di lusso con quattro camere da letto vanno molto bene perché ce ne sono pochi. È tutta una questione di domanda e offerta...

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37. Quali sono i quartieri più richiesti per gli investimenti?

Diciamo sempre che i quartieri più sicuri in cui acquistare sono quelli in cui i newyorkesi amano vivere, in questo modo ci sarà sempre domanda per l'appartamento. Alcune zone della città, come il Financial District, non attraggono i newyorkesi, quindi la domanda può cambiare drasticamente a seconda che sia favorevole o meno. I quartieri che attirano i locali, come il West Village, il Greenwich Village, Chelsea, Flatiron, Soho, Noho, UES e UWS. Per saperne di più, leggi qui sotto:

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38. Quali quartieri consiglierebbe, visto il prezzo e il fatto che non useremo l'appartamento per almeno 10 anni?

In questo caso, si potrebbe scegliere un quartiere che è in fase di gentrificazione, di solito a causa di una riorganizzazione o dell'aggiunta di una nuova linea della metropolitana. 

Attualmente, West Soho ha subito una recente riorganizzazione da industriale a residenziale e il quartiere sta cambiando rapidamente, soprattutto ora che Google e Disney avranno dei campus in questa zona. Considerando che si trova a pochi minuti dal West Village, da SoHo e da Tribeca, la zona è molto ambita e non è un problema se si cerca un investimento immobiliare. La stessa cosa è successa a West Chelsea, lungo la High Line, che ora è uno dei quartieri più costosi/desiderati di New York.

Un'altra opzione è rappresentata da Hudson Yards, una zona completamente nuova della città costruita sopra i binari del treno. Tra 10 anni, una volta che i lavori di costruzione si saranno fermati nelle vicinanze, gli appartamenti di Hudson Yards saranno il luogo ideale per una posizione desiderabile. La linea della metropolitana della Second Avenue ha reso più accessibili vaste aree dell'UES e vedrà la gentrificazione delle sezioni orientali del quartiere. Infine, la gentrificazione del Lower East Side ha già preso piede e sta rapidamente cambiando il quartiere.  

39. Fornite un servizio di gestione dell'immobile e dell'inquilino come nostro agente? In caso affermativo, qual è il costo della commissione?

Sì. Gestiamo molte delle proprietà dei nostri investitori e non addebitiamo alcun costo per la gestione corrente. Non ci occupiamo degli incassi degli affitti o del pagamento delle spese comuni e delle tasse, ma di tutto il resto. A seconda del mercato, la commissione di intermediazione è a carico dell'inquilino o del proprietario. In passato, era consuetudine che l'inquilino pagasse il 15% dell'affitto del primo anno, suddiviso tra il broker dell'inquilino e quello del proprietario. Se ci sono molte unità in un edificio, il proprietario potrebbe voler offrire l'appartamento come No Fee, il che significa che il proprietario paga la commissione. In questo caso, di solito si applica un canone di 1 mese. 

40. Quali sono le implicazioni fiscali di cui dobbiamo essere consapevoli in quanto proprietari stranieri?

La principale questione fiscale che riguarda gli stranieri è l'imposta di successione (alias l'imposta sulla morte), che è un'imposta pesante che sfiora il 50% (combinato tra Stato e Confederazione). Sia i cittadini statunitensi che quelli stranieri sono tenuti a pagare l'imposta di successione. Mentre i cittadini statunitensi e i titolari di carta verde hanno un'esenzione di 5,45 milioni di dollari, i cittadini stranieri hanno un'esenzione di soli 60.000 dollari. Pertanto, l'acquirente deve effettuare una pianificazione finanziaria per eliminare o ridurre l'imposta. Per saperne di più, consultate la pagina Problemi fiscali e legali per gli acquirenti stranieri.

Le imposte sulle plusvalenze e sugli immobili sono uguali per i cittadini statunitensi, per i residenti primari e per i cittadini stranieri.

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