Acquistare l'esistente

Se si desidera utilizzare immediatamente la proprietà o vedere un ritorno immediato sul proprio investimento locativo, il mercato degli immobili esistenti è l'unica strada da percorrere. Un acquirente in contanti o con un finanziamento già pronto può chiudere l'acquisto del condominio di sua scelta e diventarne proprietario in circa 30-60 giorni.

Un altro motivo per acquistare un appartamento già esistente è che l'acquirente non ha bisogno di alcuna immaginazione. Si conoscono tutte le caratteristiche dell'appartamento, le sue condizioni finali, la funzionalità di tutto ciò che si trova nell'appartamento e nelle strutture comuni, la vista, l'approccio della società di gestione alla soddisfazione dei proprietari, i conti dell'associazione, le riserve, ecc. Lo sviluppo avrà anche una storia nota di affitti e tassi di sfitto se si vuole possedere un appartamento che generi reddito.

È anche più facile organizzare un finanziamento su un appartamento esistente, poiché il finanziatore ha accesso agli stessi dati, alcuni dei quali saranno utilizzati per determinare se concedere un prestito a un potenziale acquirente.

Acquisto di prodotti pre-costruiti

Si tratta di un processo a più lungo termine che può richiedere una maggiore liquidità. La reputazione dello sviluppatore e i suoi finanziatori influenzano l'istituto di credito residenziale nella concessione di un prestito pre-costruzione. Il prestito può essere soggetto a un deposito maggiore rispetto all'acquisto di un immobile esistente. Una volta approvato, il prestito viene pagato in base a fasi prestabilite del processo di costruzione.

È bene notare che alcuni costruttori preferiscono un acquirente in contanti per le vendite in fase di pre-costruzione. Questo perché per loro è più economico e veloce vendere a un acquirente in contanti piuttosto che a uno che coinvolge il proprio finanziatore nel contratto. Il pagamento in contanti può anche giocare un ruolo nella negoziazione del prezzo.

Un vantaggio dell'acquisto della pre-costruzione a Miami è che gli sviluppatori vogliono che l'entrata di denaro contante aiuti a finanziare i lavori di costruzione. In cambio, il prezzo di pre-costruzione dovrebbe essere inferiore al prezzo finito, soprattutto se il progetto richiede due o quattro anni prima di essere completato. In questo modo, l'acquirente della pre-costruzione ha l'opportunità di ottenere un profitto precoce e sostanziale. Ciò è particolarmente vero in quanto gli indicatori economici indicano un mercato immobiliare positivo a lungo termine.

L'acquisto in fase di pre-costruzione presenta un altro vantaggio. L'acquirente riceve un appartamento nuovo di zecca che non è mai stato abitato. Questo è molto importante per molti dei nostri clienti. Le finiture finali possono essere personalizzate in base ai propri gusti. È più complicato ristrutturare un appartamento esistente.

Un aspetto negativo dell'acquisto in fase di pre-costruzione è che il costruttore non consente alcuna"clausola ipotecaria". Se al momento della chiusura l'acquirente non riesce a ottenere un mutuo o a trovare i contanti necessari, perderà il suo deposito. I finanziatori dello sviluppatore non vogliono arrivare al tavolo di chiusura con un acquirente per poi scoprire che non ha la capacità di chiudere!  

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Tutte le persone che lavorano nell'ufficio vendite dell'edificio lavorano solo per il costruttore. Non lavorano per l'acquirente, per quanto possano sembrare gentili. Il team di vendita dello sviluppo cerca di massimizzare i profitti per lo sviluppatore e non ha alcun dovere nei confronti dell'acquirente. Potrebbero "dimenticarsi" di dirvi che probabilmente un edificio sorgerà di fronte a voi e rovinerà la vostra vista. Oppure che la stazione di trasferimento dei rifiuti sta per sorgere nella casa accanto. Queste cose sono molto importanti da sapere. Ma non scommettete che il team di sviluppo vi darà un'idea di tutto questo. Rivolgersi direttamente allo sviluppatore per l'acquisto di un condominio è una decisione sbagliata, anche se molti acquirenti mal consigliati vengono risucchiati.

Nella maggior parte dei casi, l'agente dell'acquirente è gratuito, poiché il suo costo è già incluso nelle cifre. Sebbene un acquirente possa pensare di concludere un affare se si presenta senza un intermediario, è probabile che abbia una scarsa conoscenza del mercato e non sappia cosa non sa. Questo può essere pericoloso quando si tratta di una delle transazioni più importanti della propria vita.  

Un agente immobiliare ha due ruoli principali. Il primo è quello di utilizzare la propria conoscenza dettagliata di Miami, dei suoi quartieri e degli immobili disponibili per fornire agli acquirenti informazioni dettagliate e preziose. Conosce i buoni e i cattivi costruttori e condividerà queste informazioni con gli acquirenti, anche se non le renderà mai pubbliche.

Di conseguenza, l'acquirente sarà perfettamente equipaggiato per prendere decisioni di altissima qualità su cosa acquistare, dove acquistare, quanto pagare e a quali condizioni. Avete i vostri obiettivi e le vostre preferenze, il vostro elenco di cose da avere, da desiderare, da non desiderare e da evitare. Armato della vostra lista, il vostro agente immobiliare sarà in grado di aiutarvi a valutare ogni aspetto del vostro processo decisionale. Ogni quartiere, complesso immobiliare e appartamento sarà messo alla prova rispetto alla vostra lista. Solo un agente immobiliare esperto può farlo in modo efficace per voi e la vostra famiglia.

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Abbiamo già affrontato le fasi #1 e #2, quindi la fase 3 è:

• Rivolgetevi a un negoziatore di successo, esperto ed efficace come agente d'acquisto.
• Discutete in dettaglio i vostri obiettivi, il quartiere, le preferenze immobiliari e le opzioni di budget.
• Armato di tutto ciò, il vostro agente saprà esattamente dove concentrarsi e fissare gli appuntamenti per ricevere presentazioni esaustive che saranno dirette a spiegare come lo sviluppatore e gli appartamenti possono soddisfare i vostri obiettivi.
• Una volta scelta l'unità, il vostro agente, lavorando per vostro conto, sarà in grado di negoziare la migliore offerta possibile, preparare il contratto di acquisto e ricevere l'acconto. A questo punto il contratto viene consegnato all'ufficio dello sviluppatore per la firma e comunicato al cliente. Questo, secondo la legge della Florida, lo rende vincolante.
• Il vostro agente comunicherà con l'agente incaricato del titolo o con l'avvocato incaricato della chiusura per assicurarsi che tutto sia in regola. Questo include i contatti con il vostro creditore, se ne avete uno, per assicurarvi che tutte le finanze siano a posto per il giorno della chiusura. L'istituto di credito o la banca provvederà a trasferire tempestivamente al funzionario di chiusura l'importo finale dell'ipoteca e qualsiasi altro importo necessario. I funzionari di chiusura della Florida tendono a non accettare assegni il giorno stesso.
• Quando il vostro appartamento di lusso sarà quasi ultimato, il vostro agente avrà dei nominativi da contattare per fornirvi tutte le decorazioni e gli arredi interni di cui avete bisogno.

Un hotel in condominio è un complesso che di solito dispone di appartamenti in stile condominio, ma che opera come un hotel. I proprietari di un appartamento hanno una proprietà di proprietà che è loro per vivere, ma che può essere affittata agli ospiti dell'hotel quando altrimenti sarebbe vuota. Alcuni sviluppatori di alto livello stanno fondendo appartamenti privati con suite alberghiere per offrire uno stile di vita di lusso, servizi di alta qualità, supportati da una forte immagine del marchio e da una buona gestione.

I vantaggi di possedere un appartamento in un hotel in condominio

Considerando il proprio appartamento come una casa per le vacanze piuttosto che come una residenza primaria a tempo pieno, i proprietari hanno a disposizione una casa con un servizio di pulizia e pulizia completo, e con strutture pubbliche di prima classe come piscina, spa, ristoranti raffinati, un centro business, eventualmente negozi di lusso, ecc.

Il proprietario e la direzione dell'hotel si accordano sulla durata della permanenza e sulla frequenza dell'affitto. I proprietari ricevono una parte del reddito da locazione.

I contro della proprietà

In primo luogo, alcuni istituti di credito non sempre li considerano investimenti affidabili. È noto che alcuni sviluppi precedenti hanno venduto la proprietà a un altro gruppo alberghiero di marca dopo alcuni anni. Questo può avere un impatto negativo sul reddito da locazione degli ospiti. Un modo sicuro di procedere è quello di chiedere al vostro avvocato di esaminare le clausole scritte in piccolo per chiarire cosa lo sviluppatore o la società di gestione possono o non possono fare in futuro.

La disponibilità di occupazione da parte del proprietario è limitata, a meno che non si possegga un immobile che dispone di suite alberghiere completamente separate, perché l'hotel vuole capitalizzare il reddito degli ospiti.

Le entrate degli ospiti dipendono dal marketing e dalla reputazione dell'hotel e dalla capacità degli altri hotel di competere per la quota di mercato. Non c'è quindi alcun controllo sulle entrate. Né i proprietari possono controllare il lato delle spese.

Le spese di manutenzione e le imposte sulla proprietà tendono a essere più alte rispetto a un normale condominio, a causa dell'elevato numero di visite di ospiti a breve termine e delle spese di gestione incorporate.

A causa della loro storia, le banche tendono a non concedere mutui agli investitori.

Tradizionalmente sono più numerose le persone che desiderano possedere un appartamento in un condominio, quindi il potenziale mercato di rivendita potrebbe essere limitato nel caso in cui un proprietario decida di vendere il proprio appartamento, sempre a meno che l'appartamento del condominio non sia separato dalle suite dell'hotel.

Gli hotel in condominio esistono a Miami. Il W Hotel and Residences South Beach è un esempio perfetto di sviluppo di un moderno hotel in condominio. Ma la maggior parte dei condomini di Miami Beach non sono condohotel. Se desiderate esplorare questo concetto di hotel in condominio ridisegnato, saremo lieti di dirvi di più e di rappresentarvi come agente di acquisto.

Proprietà di rivendita

Si tratta di un mercato trasparente, quindi determinare il valore di mercato è semplice. Le proprietà in vendita sono elencate nel Miami MLS (Multiple Listing Service) gestito dalla Realtor Association of Greater Miami and the Beaches. Questo ci fornisce non solo i dettagli di ogni immobile attualmente sul mercato, ma anche da quanto tempo è in lista, quali variazioni di prezzo ha subito, ecc. L'MLS ci dà anche un accesso immediato alle proprietà che sono sotto contratto ma non sono state chiuse e a tutte le proprietà chiuse di recente con il prezzo effettivo di vendita. I registri della contea possono impiegare un mese per aggiornare i loro dati. Grazie a queste informazioni e ai dettagli relativi a ciascun appartamento, siamo in grado di calcolare valutazioni di mercato accurate e di consigliare ai nostri clienti un prezzo d'offerta ragionevole per l'acquisto di appartamenti in vendita a Miami.

Nuovo sviluppo

Alcuni nuovi sviluppi sono elencati nella MLS allo stesso modo. In caso contrario, sapremo quali variazioni di prezzo ci sono state man mano che ogni fase veniva completata e venduta. Acquistare non appena una fase è disponibile di solito significa per i nostri clienti ottenere un prezzo migliore.

Un altro motivo per coinvolgere un agente non appena si inizia a pensare a un investimento significa che può essere più utile per voi. Prima conosciamo gli obiettivi e i tempi degli acquirenti, più possiamo tenerli al corrente di ciò che accade negli sviluppi a cui potrebbero essere interessati.

Un broker esperto dispone di un'eccellente rete di contatti e spesso viene a conoscenza dei piani di marketing e di prezzo di un costruttore prima che vengano resi pubblici. Quanto prima un broker viene a conoscenza di un progetto, tanto più prezioso può essere per un acquirente. 

Sia per le proprietà di nuova costruzione che per quelle di rivendita, un broker esperto conoscerà i retroscena relativi alla solidità dello sviluppatore, alla stabilità finanziaria della società di gestione, al livello di finanziamento delle riserve, alla qualità della costruzione della proprietà (in base ai precedenti dello sviluppatore e dell'appaltatore) e alla manutenzione della proprietà.e la manutenzione dell'immobile. Un broker esperto utilizzerà tutti questi dettagli per valutare il valore di mercato, quale potrebbe essere un buon prezzo di apertura e quale potrebbe essere il prezzo finale di chiusura. Per alcuni acquirenti, i termini e le condizioni possono essere gli elementi più importanti da negoziare, ed è per questo che ci rivolgiamo sempre a un avvocato per i nostri clienti.

Pur agendo come agente dell'acquirente, raccomandiamo sempre ai nostri clienti di far redigere il contratto finale da un avvocato immobiliare specializzato. Gli investimenti multimilionari sono transazioni importanti e quindi vogliamo che un avvocato protegga gli interessi dei nostri clienti una volta arrivati alla fase contrattuale.

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I nostri clienti stranieri ci pongono spesso questa domanda. Innanzitutto, è bene sapere che gli Stati Uniti considerano i proprietari di immobili stranieri alla stessa stregua degli investitori nazionali. Non ci sono quindi restrizioni, come ad esempio l'imposta di bollo aggiuntiva, come invece accade in molti altri Paesi.

L'onorario del mediatore immobiliare è coperto dal venditore, quindi i nostri servizi sono gratuiti per voi come per tutti i nostri clienti nazionali.

Alcuni istituti di credito prevedono ulteriori condizioni di prestito, ad esempio un rapporto prestito/valore inferiore, ma saremo lieti di mettervi in contatto con una banca con sede negli Stati Uniti. La maggior parte dei nostri clienti sceglie di lavorare con HSBC o Citi Private.

Gestiamo l'intero processo e ci relazioniamo con gli istituti di credito, gli agenti dei venditori, gli agenti del titolo, gli avvocati, ecc. Molti dei nostri clienti si trovano fuori città o fuori dal paese, quindi siamo abituati a questa parte del servizio al cliente. Inoltre, il fatto che operiamo in diverse lingue ci aiuta. Parliamo spagnolo, portoghese e noi parliamo italiano.

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In primo luogo, i proprietari stranieri sono trattati come i proprietari nazionali per quanto riguarda la maggior parte delle imposte. La Florida non ha un'imposta statale sul reddito, quindi le tasse sulla proprietà tendono a essere un po' più alte in termini di aliquota fiscale rispetto ad altri Stati. Detto questo, i prezzi a Miami sono un terzo o la metà di quelli di New York, il che attenua il costo totale. Inoltre, grazie a tutti gli sgravi fiscali disponibili per gli investitori-proprietari, molti non pagano alcuna imposta sul reddito da locazione per 10-15 anni dopo essere diventati proprietari.

I proprietari di immobili residenziali primari possono "mettere a dimora" la propria casa. L'homesteading offre tre vantaggi. Fino a 50.000 dollari del valore imponibile della proprietà non sarà soggetto all'imposta sulla proprietà, e c'è un limite all'aumento delle aliquote dell'imposta sulla proprietà in un dato anno. Questo limite cumulativo può avere un beneficio sostanziale nel corso degli anni. Il terzo vantaggio è che il limite accumulato può essere trasferito a un'altra residenza primaria nel caso in cui si decida di vendere e acquistare altrove in Florida.

Come punto minore, la Florida riduce l'imposta sulla proprietà dovuta fino al 4% se si paga l'importo "dell'anno prossimo" entro il novembre di "quest'anno". Un dollaro risparmiato è un dollaro guadagnato.

Molti investitori stranieri chiedono al loro avvocato di creare una società all'estero in un Paese appropriato, in modo da evitare il reddito della proprietà, ecc. Consigliamo ai nostri clienti di rivolgersi agli specialisti fiscali del proprio Paese, in modo da ridurre al minimo tutti gli oneri fiscali.

La vendita di un condominio è soggetta all'imposta federale sulle plusvalenze (CGT) sul profitto della vendita. Tuttavia, la legge federale consente ai venditori di rinviare completamente la CGT utilizzando il processo di scambio 1031 e acquistando un'altra proprietà approvata in un periodo di tempo prestabilito. Lo scambio 1031 prevede una serie di fasi specifiche da seguire e il vostro avvocato si assicurerà che tutto sia completato in modo appropriato e che la CGT sia differita fino alla vendita finale, nel caso in cui decidiate di liquidare e non acquistare un'altra proprietà.

Un proprietario straniero che vende avrà il 15% del prezzo di vendita trattenuto fino a quando l'Internal Revenue Service (IRS) non avrà accertato il pagamento di tutte le imposte dovute. L'importo rimanente viene poi rimborsato.

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Questa è spesso una delle ultime domande che i nostri clienti ci pongono quando iniziamo la ricerca del loro nuovo condominio di lusso. Molti dei nostri clienti vivono all'estero e vogliono sapere che il loro investimento è in mani sicure per tutto l'anno.

Abbiamo un servizio di "gestione immobiliare leggera". Abbiamo anche un servizio completo di gestione immobiliare tramite un partner locale di Miami. Noi ci occupiamo di:

Commercializziamo la vostra proprietà, in modo completo, per trovare l'inquilino giusto alle giuste condizioni e al giusto canone di locazione per la vostra proprietà. Esaminiamo completamente gli inquilini (non ci limitiamo a un semplice controllo del credito) e prepariamo i documenti di locazione. Ci occupiamo anche dei rinnovi e delle risoluzioni dei contratti di locazione.

Anche le associazioni di condominio controllano gli inquilini, per cui vi assistiamo con il pacchetto di domande del consiglio di condominio, per assicurarci che tutto si svolga senza intoppi e rapidamente, in modo da ridurre al minimo i tempi di attesa.

Le riparazioni e la manutenzione sono importanti, perciò disponiamo di un team approvato di appaltatori in grado di gestire qualsiasi evenienza. Abbiamo anche un sistema efficace per gestire le emergenze.

Dall'inizio alla fine, teniamo informati sia i nostri clienti che i loro inquilini, in modo che nessuno debba mai chiedersi cosa stia accadendo o cosa possa accadere in seguito.

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