Come investire nel settore immobiliare a Manhattan o Miami

Gli obiettivi d'investimento contribuiscono a determinare una strategia d'investimento immobiliare di successo. Ogni esperto in materia concorda sul fatto che ci sono molte buone ragioni per l'acquisto di un investimento immobiliare, ad esempio:

  • Crescita del capitale proprio e apprezzamento del capitale, perché il mercato immobiliare è meno rischioso di molti altri mercati destinati a produrre crescita.
  • Conservazione del patrimonio, soprattutto per gli investitori stranieri che vogliono un'attività stabile, produttiva e apprezzata in un mercato a basso rischio.
  • Ottenere il massimo beneficio fiscale che porterà automaticamente a massimizzare sia il rendimento che l'apprezzamento del prezzo sottostante.
  • Facilità di sfruttare l'investimento per ottenere il massimo profitto.
  • Una copertura contro l'inflazione perché il reddito da locazione non solo produce un rendimento accettabile, ma può essere aumentato ad orari frequenti, predeterminati o concordati (ad esempio ogni anno o quando viene firmato un nuovo contratto di locazione).
  • Fornire benefici per lo stile di vita e il benessere emotivo perché il bene è così visibile, utilizzabile e che genera reddito. E in futuro, se dovesse far parte della strategia di base, potrà essere vissuto e goduto dal proprietario o dalla sua famiglia.
  • Fornire un modello di mercato ben collaudato per un membro della famiglia può imparare a gestire la propria impresa commerciale prima, ad esempio, di essere coinvolto e poi prendere in mano le redini dell'azienda primaria della famiglia.

Ci sono molti validi motivi per scegliere un immobile residenziale o commerciale. Se residenziale, le scelte sono ampie. Dove deve essere ubicato l'investimento immobiliare o gli immobili? Quale tipo di investimento immobiliare dovrebbe essere scelto? Le opzioni, guidate dalla strategia e dagli obiettivi, includono condomini di lusso, condomini a basso prezzo, case di città, case unifamiliari e case plurifamiliari come duplex, triplex o quadplex.



RIGUARDO A NOI

Gli agenti di Manhattan Miami Real Estate hanno servito acquirenti e venditori per oltre 15 anni. Abbiamo accumulato una conoscenza significativa dei mercati immobiliari di Manhattan e Miami che condividiamo costantemente con i nostri clienti che apprezzano la nostra onestà e integrità. 

STEP-BY-STEP

Abbiamo messo insieme una guida dettagliata passo dopo passo quando si cerca un investimento immobiliare a Miami o a New York.

INDICE DEI CONTENUTI

  1. Avere una strategia di investimento efficace
  2. Dove investire nel settore immobiliare
  3. Scegliere una buona posizione
  4. Scegliere il giusto tipo di proprietà
  5. Scegliere l'edificio giusto
  6. Le componenti di costo di un investimento immobiliare
  7. L'altro lato della moneta
  8. Cos'è un Tax Deferred Exchange 1031?
  9. Ottenere il ritorno del vostro investimento
  10. Gestione delle proprietà per gli investitori
  11. Osservazioni finali

PASSO 1 AVERE UNA STRATEGIA D'INVESTIMENTO EFFICACE

Il successo di un investimento di successo si basa sulla costruzione di una strategia basata su obiettivi aziendali che aiutano a scegliere la migliore ubicazione e tipologia di investimento immobiliare. Comprendere il mercato degli investimenti immobiliari richiede tempo per imparare e comprendere, quindi la quarta parte di una strategia di successo (oltre all'obiettivo, la localizzazione e la tipologia) consiste nel rendere il il miglior uso dei migliori consigli. Parliamo degli obiettivi di investimento in "Una strategia comprovata per l'acquisto del vostro primo immobile in affitto". e "Non inseguire il rendimento quando si acquista un investimento immobiliare". Gli investitori di successo si chiedono continuamente: "È questo il miglior consiglio che posso ottenere, e sto facendo il miglior uso possibile di questo consiglio?

Rispondere a questa domanda è il senso di questo articolo.

Proprietà paragonabili

PASSO 2 DOVE INVESTIRE IN IMMOBILI

Il settore immobiliare è globale. Molti fattori, dal globale al locale, influenzano i prezzi attuali, il valore del capitale futuro e gli attuali redditi da locazione. Oltre ai fattori globali e regionali da considerare, ogni paese ha le proprie norme in materia di reddito, immobili e imposte sui redditi da capitale. Hanno anche i propri costi di acquisto, finanziamento e vendita. Questi costi hanno un effetto diretto sul tasso di capitalizzazione, sul flusso di cassa netto, sulla leva finanziaria e sui profitti futuri.

All'interno di ogni paese ci sono città. Ogni città ha vantaggi e svantaggi per l'investitore immobiliare (sia nazionale che estero). Prendendo in considerazione fattori regionali e nazionali, e poi scavando a livello di città, gli investitori sono più in grado di prendere decisioni sagge e le scelte migliori, in modo da massimizzare i risultati che portano ai sette motivi sopra elencati.

Panoramica del quartiere per gli investitori immobiliari di New York

ManhattanMiami Web
Come investire nel settore immobiliare a Manhattan o Miami

PASSO 3 SCEGLIERE UNA BUONA POSIZIONE

Il luogo giusto è fondamentale per il successo finale. Nel nostro articolo "Un'analisi delle migliori città da investire in immobili in affitto nel 2019". vedrete un'analisi dettagliata dell'argomento. In sintesi, il Fondo Monetario Internazionale ha studiato 57 economie e le ha suddivise in tre categorie per quanto riguarda gli investimenti immobiliari. Abbiamo collegato questo studio al più recente rapporto di UBS Wealth Management su 20 singole città. È chiaro che alcune città del mondo, come Hong Kong, Toronto e Londra, si trovano in quello che UBS chiama "territorio a rischio bolla". Altre sono elencate come sopravvalutate, valutate in modo equo e sottovalutate.

Il nostro obiettivo è New YorkIn particolare Manhattan e i suoi quartieri, e Miami. Abbiamo ulteriori informazioni su Downtown Miami così come consigli generali per investire e ricevere consigli, Immobili di lusso a Miami e Immobili a New York.

La posizione è importante. La giusta ubicazione per l'investimento immobiliare e la scelta dell'immobile giusto, oltre alla scelta dell'immobile giusto, sono tutti i sette motivi sopra elencati. Ogni città ha dei quartieri, e questi ultimi garantiranno l'apprezzamento del prezzo in misura maggiore o minore. Ogni quartiere si rivolge anche a specifici tipi di mercato locativo. Tali tipi includono, ad esempio:

  • Professionisti che preferiscono affittare piuttosto che possedere un immobile vicino al loro luogo di lavoro e che soddisfa anche i loro obiettivi di vita sociale e familiare.
  • Individui facoltosi che vogliono un pied-à-à-à-gire occasionalmente.terre per le visite di lavoro o per le proprietà per le vacanze per un'occupazione più lunga, in modo che la loro famiglia possa sfruttare al meglio i servizi sociali, i ristoranti e lo shopping dell'edificio e della zona.
  • Persone con famiglie giovani che preferiscono, o devono, affittare la casa giusta nel posto giusto.
  • Studenti che frequentano il college locale, l'università, o la scuola privata o l'accademia.
  • Ognuno di questi quattro esempi di mercato locativo aiuterà l'investitore a determinare quale località scegliere e quale tipo di proprietà scegliere. Tutti questi mercati tendono a vedere alti tassi di occupazione ad alti prezzi d'affitto. Essi, quindi, generano un alto rendimento, un buon flusso di cassa e un buon apprezzamento dei prezzi degli immobili.

 

Posizione della proprietà

PASSO 4 SCEGLIERE LA PROPRIETÀ GIUSTA

I diversi tipi di proprietà attirano diversi tipi di inquilini. Quando gli investitori scelgono il tipo di immobile giusto da acquistare, possono poi guardare più da vicino e scegliere l'edificio giusto. Ci sono diversi tipi di buone proprietà in affitto.

Case plurifamiliari fare eccellenti proprietà in affitto. Una proprietà multifamiliare è, fondamentalmente, un edificio in cui c'è più di una casa indipendente. L'edificio può essere un duplex (due case), un triplex (tre case), un quadplex o fourplex (quattro case) o un condominio (condominio o cooperativa).

Ci sono diversi vantaggi nell'investire in una casa plurifamiliare. La scelta di un immobile che soddisfi in modo specifico gli obiettivi immediati e a lungo termine dell'investitore è semplice. Molti affittuari scelgono quasi automaticamente una casa plurifamiliare, quindi il mercato è forte. Seguono questa strada perché sono i tipi di proprietà più disponibili, quindi è facile per loro scegliere la proprietà specifica che fa al caso loro. Troveranno i vicini "proprio come loro", così la vita sociale e familiare sarà piacevole.

L'edificio sarà dotato di un gestore professionale che si occuperà sia della manutenzione dei servizi che della gestione dei problemi.

Le proprietà d'investimento multifamiliari massimizzano o, al minimo, rendono il rendimento al minimo. Se un investimento immobiliare monofamiliare è vuoto per un mese, il rendimento si riduce del 100%. Se un'unità di un quattroplex non è occupata per meseil rendimento complessivo si riduce solo del 25%.

Se un membro della famiglia vive in una unità ed è il gestore della proprietà per le altre - per imparare le basi della gestione e della conduzione di un'azienda - allora il reddito delle altre unità paga o contribuisce ai costi della casa del membro della famiglia e genera profitti da investire nel prossimo acquisto di proprietà. Questi due fattori sono un incentivo per garantire il successo dell'attività immobiliare in affitto.

 

Multifamiglia

PASSO 5 SCEGLIERE L'EDIFICIO GIUSTO

Una volta che gli investitori scelgono l'ubicazione dell'immobile e il tipo di immobile, la decisione successiva riguarda la scelta l'edificio giusto. Ci sono due lati di questa decisione: il lato dell'investitore e quello dell'inquilino. Se li si ottiene entrambi, il risultato è il successo dell'investimento.

Il lato dell'investitore

Anche in questo caso, le decisioni incorporano gli obiettivi sottostanti. In termini semplici e pratici, le decisioni si basano su cose come:

  • Le regole e le regole consentono tariffe di noleggio e leasing accettabili? Una cooperativa può avere regole che impediscono di affittare l'unità per un periodo minimo. Le cooperative richiedono anche che i potenziali inquilini siano intervistati e approvati.
  • Ci sono regolamenti di città o comunità che possono limitare quanto può essere addebitato l'affitto o quanti (o quanti pochi) giorni in un anno l'immobile maggio Ogni inquilino ha una casa?
  • Quando sarà pronta per l'affitto? Vale la pena di acquistare una proprietà non finita ad un prezzo eccellente, per massimizzare l'apprezzamento futuro del prezzo e perdere il reddito locativo iniziale o si dovrebbe acquistare una proprietà pronta per l'occupante per massimizzare il rendimento immediato e compensare il costo di acquisto, ecc?
  • Se la proprietà è completa, quali sono le sue condizioni? Un'ispezione professionale da parte di un ispettore domestico qualificato, preferibilmente al fine di Norme ASHI (American Society of Home Inspectors) per assicurarsi che tutto ciò che dovrebbe essere ispezionato sia ispezionato. I problemi di sicurezza o di funzionalità devono essere affrontati nel contratto di acquisto e gestiti prima della chiusura.

Il lato dell'inquilino

Gli inquilini tendono a scegliere una casa in base a cinque criteri. Si riducono a prestigio, privacy, spazio, vista e convenienza. "Il PPSVC dell'affitto". Questi fattori non sono in alcun ordine di importanza, poiché alcuni inquilini ne premiano uno o più rispetto agli altri. Parliamone:

  • Il prestigio può essere molto importante. Un inquilino facoltoso alla ricerca di un'unità abitativa occasionale in città, perché preferisce una casa a una suite d'albergo, può mettere il prestigio della proprietà e la sua posizione in cima alla sua lista. Una famiglia di studenti o di professionisti non può farlo.
  • La privacy è spesso importante per molte persone. Una celebrità o una famiglia con bambini piccoli può cercare la privacy.
  • Lo spazio è importante per gli inquilini con figli o per chi ha bisogno di un ufficio a casa, ma meno per gli studenti o i singoli inquilini che vogliono solo essere vicini al loro college o all'ufficio.
  • Le opinioni sono importanti per molte persone. L'acquisto di un'unità multifamiliare abbastanza alta da dare una sensazione di spazio quando si guarda fuori dalle finestre spesso comporta un sovrapprezzo rispetto a un'unità che si trova ad un piano inferiore con vista su un muro di mattoni. Una vista su Central Park, ad esempio, richiede un prezzo di acquisto elevato, genera un rendimento maggiore e offre un prezzo di vendita elevato quando è il momento di liquidare i profitti.

Una visione meno impressionante potrebbe non fornire un rendimento abbastanza alto da coprire il premio del costo di acquisto, ma facendo leva sull'investimento il problema è attenuato, e il premio viene sul prezzo di vendita. Le unità con una vista migliore, soprattutto se c'è poco da scegliere nel pagamento dell'affitto, vedranno sempre tassi di occupazione più alti rispetto alle unità con una vista scarsa.

  • La convenienza è importante per molti inquilini. Vogliono essere vicini all'ufficio, all'università, a un'area giochi se hanno figli, a un buon mezzo di trasporto, ecc. La convenienza è una forte motivazione e spesso offre al locatore tassi di occupazione più elevati.

Quando si tiene conto sia del proprietario che dell'inquilino, è più facile scegliere l'edificio giusto, e quindi massimizzare il flusso di cassa e il profitto.

QUALIFICARE IL POTENZIALE ACQUIRENTE

PASSO 6 LE COMPONENTI DI COSTO DI UN INVESTIMENTO IMMOBILIARE

Gli investitori saggi comprendono i costi per l'acquisto e la proprietà di un investimento immobiliare. Componenti di costo rientrano in tre categorie principali:

  • Costo di acquisizione
  • Costi operativi
  • Costo di vendita

I costi di acquisto includono il prezzo pagato per l'immobile più l'acquisto degli articoli necessari per affittarlo. A Manhattan e Miami, gli elettrodomestici da cucina sono solitamente inclusi nell'acquisto. A Manhattan la pavimentazione di un nuovo appartamento sarà a Manhattan, ma a Miami potrebbe non esserlo. Questi commenti sui prezzi di acquisto più bassi per gli appartamenti a Miami interesserà gli investitori per i quali i costi iniziali sono una priorità.

Gli acquirenti pagano per le loro ispezioni, l'assicurazione del titolo di proprietà, le spese di agente di proprietà e le spese legali di chiusura, più i costi pro rata temporis come le tasse o le spese di gestione che il venditore ha prepagato. I costi operativi comprendono voci come le spese di gestione della proprietà, l'assicurazione, le tasse, i servizi di pubblica utilità e i costi ipotecari, ecc. Questi dovrebbero essere coperti dagli affitti degli inquilini occupanti. I proprietari possono anche essere responsabili dei propri costi di marketing quando cercano affittuari.

Quando i proprietari vendono il loro investimento immobiliare, pagheranno le commissioni del broker per commercializzare la proprietà e trovare un acquirente pronto, disponibile e capace. Possono anche assumere il proprio consulente legale, oltre ad essere responsabili di eventuali riparazioni per rendere la proprietà sicura e funzionale.

Investitori immobiliari di New York

PASSO 7 L'ALTRA FACCIA DELLA MEDAGLIA

Mentre ci sono dei costi, ci sono anche dei preziosi benefici fiscali che gli investitori utilizzano per ridurre al minimo i loro costi. Paga gli investitori per capire norme e regolamenti sulla tassazione degli immobili perché l'acquisto e la gestione dell'immobile è una transazione commerciale, quindi tutti i costi validi sono deducibili fiscalmente.

Le regole dell'IRS sono molto favorevoli agli investitori, a differenza di quanto avviene in molti paesi. Oltre ai costi diretti di acquisto e alla detraibilità fiscale della proprietà, il proprietario può ammortizzare il valore dell'immobile in 27,5 anni. Quindi, anche se l'immobile guadagna in valore di mercato, può comunque essere ammortizzato ai fini fiscali. Quando è il momento di vendere, utilizzando una borsa 1031 (vedi sotto) l'imposta potenziale può essere differita a condizione che il ricavato della vendita sia investito in un'altra voce "simile". "Like-kind" non significa necessariamente, ai fini fiscali, un altro bene immobile.

New York offre opportunità di abbattimento fiscale, e la Florida non ha un'imposta statale sul reddito. Gli investitori stranieri dovrebbero chiedere consiglio sulla costituzione di un'entità societaria e su altre questioni fiscali, in modo da evitare o ridurre al minimo l'onere fiscale degli Stati Uniti.

Per le entità commerciali statunitensi, se il reddito imponibile dell'impresa di noleggio è inferiore a 315.000 dollari (e non si tratta di una società C), è possibile dedurre dalla fattura fiscale una deduzione "passante" pari al 20% del reddito d'impresa ammissibile. Le leggi fiscali statunitensi sono molto favorevoli alle imprese, e la recenti modifiche della legge fiscale per gli investitori e i proprietari di case meritano un'attenzione speciale.
PREPARAZIONE DEL CONTRATTO DI VENDITA

PASSO 8 CHE COS'È UNO SCAMBIO DIFFERITO D'IMPOSTA 1031?

Il Tax Deferred Exchange 1031 (denominato "Scambio Differito d'Imposta") (denominato per la Sezione 1031 dell'Internal Revenue Code degli Stati Uniti) consente all'investitore di vendere un immobile e di utilizzare tutti i proventi della vendita per acquistare uno o più immobili "similari" di pari o superiore valore, entro un lasso di tempo approvato, senza pagare alcuna imposta sulle plusvalenze dell'immobile venduto. L'imposta è differita fino alla liquidazione definitiva senza ulteriori investimenti.

La regola 1031, quindi, è un ottimo modo per massimizzare il ritorno sull'investimento, perché tutti i profitti possono essere utilizzati per acquistare la proprietà (o le proprietà) successiva senza trasferire alcun profitto al governo.

Gli investitori possono utilizzare questo vantaggio per consolidare o diversificare gli investimenti correnti, sfruttare al meglio un mercato emergente, ottenere migliori rendimenti altrove o reimpostare l'orologio di ammortamento. Le brownstone detenute a New York possono essere "scambiate" con un condominio di lusso a Miami, ad esempio. Un terreno libero o un edificio commerciale a Miami può essere "scambiato" con altri investimenti immobiliari a New York. Le opzioni sono molte, le regole che regolano gli scambi sono severe e le transazioni devono essere gestite da un intermediario autorizzato.

Affidandosi a una solida consulenza da parte dell'agente immobiliare o del gestore immobiliare, gli investitori possono massimizzare i loro rendimenti. Questo ci porta alla prossima sezione.

"Imposta sulle plusvalenze immobiliari".
IL PACCHETTO SCHEDA

PASSO 9 OTTENERE IL RITORNO DEL VOSTRO INVESTIMENTO

Ovviamente, ci sono tre componenti principali per ottenere il maggiore ritorno del vostro investimento. La prima è il prezzo da pagare. Considerando l'eventuale rivendita durante il processo di acquisto è segno di un investitore di successo. L'articolo si the link concentra su Miami, ma i principi discussi sono componenti di qualsiasi processo di pensiero di acquisto/rivendita di un investimento immobiliare.

I costi e le entrate derivanti dalla proprietà sono di fondamentale importanza per il rendimento finale. Una domanda che i nostri clienti spesso si pongono è come ottenere il massimo per il loro dollaro - oltre a negoziare un ottimo prezzo di acquisto sulla proprietà giusta nel posto giusto. Un modo efficace per assicurarlo è quello di fare leva sull'acquisto.

Due approcci per fare leva

Il primo, e ovvio, è quello di stipulare un mutuo ipotecario sulla proprieta'. Gli investitori stranieri imparano che ci sono prestatori americani ben stabiliti e volenterosi quando cercano prestiti immobiliari. Gli investitori nazionali spesso mettono il 20% e prendono in prestito il resto. Gli investitori stranieri spesso versano un anticipo del 50%.

L'acconto può provenire da una partecipazione agli utili del mercato azionario o dalla vendita di un immobile esistente per sfruttare al meglio l'apprezzamento del prezzo e i benefici del 1031 Exchange. Il costo dell'ammortamento è deducibile dalle tasse, naturalmente, e l'inquilino è lì per coprire i costi del prestito attraverso il suo affitto.

Il secondo modo più comune è quello di utilizzare il capitale proprio di una proprietà corrente da utilizzare come acconto. I due modi per farlo sono la stipula di un mutuo ipotecario utilizzando il capitale proprio dell'immobile come garanzia. Il secondo modo è quello di utilizzare un linea di credito per l'acquisto di una casa (HELOC.) La differenza principale è che la linea di credito può essere utilizzata per qualsiasi cosa e gli interessi vengono pagati solo sul credito utilizzato. Essa consente quindi un approccio più sottile per cercare il giusto investimento immobiliare, e per coprire i costi di acquisto e quelli di un'eventuale ristrutturazione, ecc.

Un ovvio vantaggio del finanziamento dell'acquisto è che l'apprezzamento del prezzo dell'immobile è finanziato dall'acconto e dal reddito da locazione. Un acconto di 600.000 dollari su una proprietà da 3 milioni di dollari che vede un apprezzamento del prezzo del 5% (150.000 dollari) significa che l'apprezzamento rappresenta un ritorno del 25% sull'importo dell'acconto.

Il finanziamento per gli investitori accreditati ha un buon senso commerciale.

L'utilizzo del giusto gestore della proprietà massimizzerà l'occupazione perché la società di gestione commercializzerà la proprietà ai potenziali inquilini, li esaminerà e gestirà il contratto di locazione mentre è attiva. La decisione di appaltare tale attività spesso produce migliori inquilini e tassi di occupazione più elevati. Entrambi si traducono in un rendimento più elevato.

Il terzo elemento per ottenere il giusto ritorno è quello di mettere la vendita nelle mani di un agente immobiliare esperto e di successo che la commercializzerà correttamente. L'agente aiuterà a negoziare il miglior prezzo che il mercato sopporterà, alle migliori condizioni per l'attuale proprietario, e nei tempi preferiti dal proprietario.

Mettere insieme questi tre elementi, incluso uno scambio 1031, se appropriato, e l'immobile genererà il più alto rendimento dell'investimento.

OMOLOGAZIONE DI BORDO

PASSO 10 GESTIONE IMMOBILIARE PER GLI INVESTITORI

La gestione degli investimenti immobiliari richiede tempo, competenza ed esperienza. Ci sono due tipi di gestione immobiliare, "gestione immobiliare leggera" e "gestione immobiliare completa". La gestione di immobili leggeri è un percorso che molti clienti intraprendono perché si prende cura degli elementi critici iniziali e può iniziare non appena l'investimento immobiliare scelto è sotto contratto.

Gestione della proprietà della luce

Questo servizio gestisce tutte le fasi a partire dalla ricerca del giusto inquilino. L'investimento immobiliare viene commercializzato ai potenziali inquilini, l'inquilino viene vagliato, viene preparato il contratto di locazione, vengono supportate le richieste ai condomini, e vengono organizzate le riparazioni necessarie, ecc. La gestione della proprietà leggera esclude la gestione del denaro dell'inquilino o del proprietario, ma include la disdetta e il rinnovo dei contratti di locazione.

Gestione completa della proprietà

Questo servizio comprende la gestione degli affitti e il pagamento delle fatture, ecc. con servizi completi di contabilità e rendicontazione finanziaria. Si occupa anche dello sfratto degli inquilini, qualora fosse necessario.

Manhattan Miami Property Management Services

Gestione delle proprietà per gli investitori

PASSO 11 NOTE FINALI

L'acquisto e la proprietà di immobili da investimento è un modello di business redditizio e un modo ben collaudato per costruire e proteggere la ricchezza. Facendo leva sugli investimenti, approfittando di tutti i potenziali sgravi fiscali e rinvii, e installando gli inquilini giusti massimizza il rendimento e l'apprezzamento dei prezzi.

La scelta di una società di gestione immobiliare esperta per la commercializzazione dell'investimento immobiliare, la selezione dei locatari e la predisposizione di documenti di locazione a tutela del proprietario è un altro elemento ragionevole per diventare un proprietario di investimento immobiliare di successo. Gli immobili da investimento si rivelano un modo solido per raggiungere molti obiettivi.

Contattateci oggi stesso e imparate a investire nel settore immobiliare a Manhattan e Miami.

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