QUESTIONI FISCALI E LEGALI

Per gli stranieri che acquistano immobili negli Stati Uniti

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RISPOSTE ALLE FAQ'S DI ACQUIRENTI E VENDITORI STRANIERI DI IMMOBILI A NEW YORK DI PIERRE DEBBAS, ESQ., DI ROMER DEBBAS LLP

Volete saperne di più? Consulta la nostra Guida all'acquisto per gli stranieri:

GUIDA ALL'ACQUISTO ALL'ESTERO

1. Un cittadino straniero può acquistare un immobile negli Stati Uniti?

 

Sì, un cittadino straniero può acquistare un immobile negli Stati Uniti. Le cooperative (coop) possono essere molto difficili da acquistare per gli stranieri e forse non sono il miglior tipo di proprietà per un cittadino non statunitense, poiché le cooperative di solito hanno molte restrizioni, compreso il subaffitto. Pertanto, la maggior parte degli stranieri trova più facile acquistare un condominio (condominio). I consigli delle cooperative intervistano tutti gli acquirenti, indipendentemente dalla loro nazionalità, e sono legalmente in grado di accettare o rifiutare un acquirente senza alcun motivo. Questo processo di intervista richiede una lunga revisione delle informazioni personali e finanziarie sull'acquirente, e i consigli di condominio non sono in grado di soddisfare i proprietari che non vivono principalmente nella proprietà. I condomini, tuttavia, hanno spesso un processo di revisione molto più semplice, in cui il consiglio condominiale rinuncia a quello che viene chiamato il "diritto di primo rifiuto", che dà loro il privilegio di acquistare appartamenti prima di acquirenti esterni. I condomini consentono anche agli acquirenti di subaffittare le loro proprietà e di effettuare l'acquisto utilizzando un trust, una società di servizi interni o anche una società estera. Ognuna di queste strutture commerciali può contribuire a dare agli acquirenti una protezione extra contro la responsabilità civile, e concede anche vantaggi fiscali agli acquirenti stranieri.

 

Per saperne di più sulla differenza tra Condo e Coop

2. Cosa significa "FIRPTA"?

 

La Foreign Investment in Real Estate Property Tax (FIRPTA) è una ritenuta alla fonte che tutti i venditori stranieri di immobili sono tenuti a pagare per assicurarsi che il venditore sia aggiornato con tutti i loro attuali obblighi fiscali nei confronti dell'Internal Revenue Service (IRS). Questa imposta ammonta a un totale compreso tra il 10% e il 15% del totale della vendita, ma l'imposta è anche rimborsabile se il venditore ha pagato tutte le sue imposte, comprese le imposte sul reddito, le imposte sulle plusvalenze e altre.

3. Quali tasse pagano gli acquirenti stranieri quando cercano di acquistare un appartamento a NYC?

 

Lo status di straniero non residente non comporta di per sé l'imposizione di tasse supplementari specifiche. Tutti gli acquirenti di immobili, compresi i cittadini statunitensi, possono potenzialmente pagare alcune di queste tasse quando acquistano immobili a Manhattan:

 

  • Per gli acquisti superiori a 1.000.000 di dollari, c'è una "tassa sulla casa" dell'1% che arriva fino al 4% per gli immobili con un prezzo di 25 milioni di dollari o più.
  • Alcune proprietà - alcuni tipi di nuovi sviluppi - gli sviluppatori della proprietà potrebbero richiedere al compratore di pagare le "tasse di trasferimento", che sono addebitate sia a livello di città che di stato. New York City applica una tassa dell'1% per le vendite sotto i 500.000 dollari e dell'1,425% per le vendite superiori a tale prezzo. L'imposta di trasferimento dello Stato di New York è pari allo 0,4% per tutte le vendite. Questa tassa non è qualcosa che gli acquirenti saranno responsabili di pagare se la loro proprietà non è un nuovo sviluppo.
  • Per gli acquirenti che si assicurano il finanziamento per il loro acquisto, ci sarà anche una "tassa di registrazione del mutuo", di cui il mutuante paga sempre lo 0,25%. Quando si acquista un appartamento a NYC, per vendite inferiori a 500.000 dollari, tale imposta ammonta al 2,05% (quindi 1,8% a carico dell'acquirente), e per tutte le altre vendite l'imposta è del 2,175% (quindi 1,925% a carico dell'acquirente).

 

Rapporto sul mercato immobiliare di New York

4. 4. Quali tasse pagano i venditori stranieri quando vendono immobili a NYC?

 

I venditori stranieri saranno responsabili per il FIRPTA (vedi sopra) e per le imposte sulle plusvalenze. A livello federale, l'imposta sulle plusvalenze ammonta al 21% della plusvalenza netta, che è la somma di denaro che il venditore guadagna su una vendita dopo aver sottratto il prezzo di acquisto originale che ha pagato, i costi di chiusura e i costi di eventuali miglioramenti della proprietà. New York City addebita anche un'imposta sulle plusvalenze, in particolare sui venditori non residenti, pari all'8,82%.

5. 5. I proprietari stranieri di immobili statunitensi sono tenuti a pagare l'imposta di successione?

 

La "tassa di successione" è una tassa che deve essere pagata al momento del decesso di una persona. Per i cittadini stranieri che possiedono una proprietà negli Stati Uniti al momento del decesso. Nello Stato di New York, l'aliquota massima dell'imposta sugli immobili è del 16%. A livello federale, gli Stati Uniti applicano un'imposta che si aggira intorno al 40%. I cittadini degli Stati Uniti e alcuni cittadini stranieri i cui paesi di origine hanno determinati trattati fiscali con gli Stati Uniti hanno esenzioni elevate, fino a 11,2 milioni di dollari a persona (o 22,4 milioni di dollari a coppia). I cittadini non statunitensi hanno solo un 60.000 dollari di esenzione. Pertanto, i proprietari stranieri potrebbero voler strutturare l'affare in modo da evitare la tassa di successione o la copertura contro di essa.

6. 6. Ci sono modi per mitigare l'onere fiscale sulle proprietà immobiliari?

 

Il modo più comune per i cittadini stranieri di evitare di pagare l'imposta sulla successione è la costituzione di una società a responsabilità limitata (LLC) nello Stato di New York. In seguito, viene costituita una società off-shore (ad esempio, una società britannica delle Isole Vergini britanniche, o "BVI") per assumere la proprietà esclusiva della LLC. Quando il proprietario della proprietà muore, non è la proprietà che viene trasferita agli eredi, ma le azioni della BVI, che è una società straniera e quindi non soggetta alle imposte sulla proprietà.

7. 7. Quali sono i vantaggi o gli svantaggi di un acquisto individuale di un immobile?

 

Le persone fisiche pagano le imposte sugli utili da capitale a un'aliquota massima leggermente più elevata (23,8%) rispetto alle persone giuridiche che pagano le imposte federali (21%). Per un cittadino straniero che potrebbe vendere immobili negli Stati Uniti, ciò significa che ci sono lievi vantaggi fiscali sulle plusvalenze da vendere come BVI che possiede una LLC nazionale rispetto a un individuo. Inoltre, strutturando l'acquisto utilizzando un BVI proprietario di una LLC nazionale, il proprietario eviterà l'imposta patrimoniale. Acquistando esclusivamente a nome di una LLC, il proprietario sarà soggetto all'imposta successoria al momento del decesso. 

 

Gli svantaggi principali dell'acquisto di un immobile come individuo sono la responsabilità e la mancanza di privacy. Gli individui sono suscettibili di azioni legali, mentre una LLC può proteggere i beni stranieri di un acquirente straniero da qualsiasi responsabilità. Inoltre, gli individui sono tenuti a registrare le loro informazioni di base presso la città e lo stato di New York ogni volta che acquistano una proprietà, e tali informazioni diventano di dominio pubblico.

8. 8. Quali sono i vantaggi o gli svantaggi dell'acquisto di un immobile come società per azioni o società a responsabilità limitata?

 

I vantaggi principali dell'acquisto come società o LLC sono una maggiore privacy per l'acquirente straniero e una maggiore protezione della responsabilità (vedi sopra). Ci sono due modi principali per acquistare una proprietà utilizzando una LLC, e ciascuno ha il proprio vantaggio e svantaggio:

 

  • L'acquisto come LLC con l'acquirente straniero come unico membro consente all'acquirente di essere tassato con un'aliquota individuale massima del 23,8% rispetto all'aliquota societaria del 21%, ma lascia il proprietario soggetto all'imposta patrimoniale.
  • L'acquisto come LLC con un'entità straniera (ad esempio un BVI) come unico membro consente all'acquirente di evitare l'imposta sul patrimonio in caso di decesso, ma lo aprirà al pagamento di imposte sui redditi di capitale ad un'aliquota societaria fino al 21%.

9. 9. In che modo il trattato fiscale del mio paese d'origine avrà un impatto sui miei debiti fiscali?

 

I paesi stipulano regolarmente trattati fiscali per determinare come i cittadini e le imprese di ogni nazione saranno tassati dall'altro paese. Gli Stati Uniti hanno molti di questi trattati con altri paesi e questi trattati determinano le aliquote fiscali e le esenzioni da certi tipi di reddito. I dettagli di questi trattati variano notevolmente. Alcuni trattati offrono un'esenzione aggiuntiva per gli stranieri quando si tratta di imposte patrimoniali, consentendo loro di esentare fino a 11,2 milioni di dollari. Altri trattati non coprono affatto le tasse immobiliari, limitando l'esenzione fiscale di un acquirente di proprietà straniera a 60.000 dollari.

 

Visitate il sito web dell'IRS al seguente link per vedere i dettagli del trattato del vostro paese, se hanno un tale trattato con gli Stati Uniti. 

10. Che cosa è un I.R.C. 1031 cambio e gli acquirenti stranieri possono usarlo?

 

Quando un investitore vende un investimento immobiliare, tale investitore è in grado di rinviare tutte le sue imposte sulle plusvalenze se sceglie di investire il 100% del suo guadagno netto derivante dalla vendita nell'acquisto di un nuovo investimento immobiliare negli Stati Uniti. Questa si chiama "transazione 1031", ed è qualcosa che un acquirente straniero può utilizzare per evitare le imposte sui guadagni in conto capitale così come la trattenuta FIRPTA (vedi sopra). Si noti che se un venditore straniero sceglie di utilizzare questo scambio, deve identificare il suo nuovo investimento immobiliare entro 45 giorni dalla vendita e deve chiudere su tale immobile entro 180 giorni.

 

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