Guida all'acquisto di una casa a New York e Miami

Per prendere la migliore decisione possibile nell'acquisto di una casa, è necessario avere la migliore rappresentanza possibile, il che significa avere un proprio agente immobiliare che lavori per proprio conto. In qualsiasi transazione immobiliare, ci sarà un agente immobiliare che rappresenta gli interessi del venditore. Allo stesso modo, con un agente immobiliare, si ha qualcuno che si dedica ai propri interessi. È prassi che il venditore paghi gli agenti immobiliari che collaborano, anche se non è sempre così. 

Uno degli aspetti più importanti di un agente immobiliare è che non ha alcun interesse personale in una proprietà specifica. L'agente incaricato della vendita, invece, ha un interesse personale nella vendita dell'appartamento o dell'edificio specifico che ha messo in vendita. Il venditore e l'agente incaricato della vendita che lavora per conto del venditore sono interessati solo ad ottenere il prezzo più alto alle migliori condizioni per il loro venditore, il contrario dell'interesse dell'acquirente.

Pensala in questo modo: Se foste l'imputato in un processo, non vi fareste rappresentare dall'avvocato del querelante. Qui la situazione è la stessa. Sii furbo! Rivolgiti al tuo broker. Altri consigli su come assumere un agente:

• Non rivolgerti a più agenti immobiliari, perché nessuno di loro si impegnerà al massimo per aiutarti. Affidati a un solo agente professionale, informalo della tua scelta e lui farà di tutto per trovarti l'immobile migliore.
• Un buon agente sarà in grado di farti vedere tutti gli appartamenti disponibili sul mercato, compresi alcuni che non sono ancora stati messi in vendita.

"Perché è necessario rivolgersi a un agente immobiliare specializzato nell'acquisto di immobili a Manhattan"

"Perché hai bisogno di un agente immobiliare di grande esperienza a Miami"

Ottenere una lettera di pre-approvazione prima di iniziare la ricerca dell'immobile è fondamentale se si desidera un mutuo. Essere pre-approvati dalla banca:

• ti consente di determinare meglio la fascia di prezzo delle case che ti puoi permettere; e
• dimostra al venditore e al suo agente immobiliare che hai la capacità finanziaria per portare a termine la transazione

Spesso i venditori non negoziano nemmeno con un acquirente che fa un'offerta con una clausola di contingenza ipotecaria e senza una lettera di pre-approvazione. La mancanza di una pre-approvazione dimostra al venditore che forse l'acquirente non è serio, non sa cosa serve per completare la transazione e forse non ha nemmeno la capacità finanziaria per l'acquisto.

Per ottenere una pre-approvazione del mutuo bastano uno o due giorni, quindi è meglio completare prima questo passaggio. Ti darà un'idea chiara dei prezzi che dovrai prendere in considerazione nella tua ricerca.

Ora è il momento di stilare una lista dei desideri relativi alle caratteristiche che vorresti trovare in un immobile. Preferisci una zona in forte espansione? O una zona già consolidata? Preferisci vivere in un grattacielo di vetro o in un condominio storico anteguerra? Le risposte a queste domande aiuteranno il tuo agente immobiliare a capire quali immobili potrebbero soddisfare i tuoi gusti e quali invece è meglio scartare.

È anche importante capire cosa è solo un desiderio e cosa invece è imprescindibile. Potresti sperare di trovare un appartamento con vasca idromassaggio o terrazza, ma accontentarti anche di qualcosa senza. D'altra parte, potresti avere assolutamente bisogno di tre camere da letto. Essere chiari sulle proprie aspettative aiuterà te e il tuo agente ad ampliare la ricerca e individuare immobili che altrimenti potresti perdere.

"I migliori quartieri di Manhattan dove acquistare un appartamento nel 2020"

"Questi nuovi condomini in vendita a Miami cambieranno lo skyline nel 2020"

Con la tua lista dei desideri a portata di mano, puoi iniziare a cercare immobili online. Inizia dal sito web Manhattan Miami, che offre potenti funzionalità per aiutarti a trovare la tua casa ideale. Abbiamo accesso a tutti gli annunci immobiliari a Manhattan e Miami. Se desideri cercare autonomamente gli annunci immobiliari a Manhattan o Miami, clicca qui per Manhattan e qui perMiami.

La maggior parte dei nostri clienti preferisce che siamo noi a suggerire loro immobili interessanti. Se desideri che ti prepariamo una ricerca personalizzata di immobili, clicca qui per Manhattan e qui per Miami e torneremo a tu risultati basati sui tuoi parametri unici.

Nota:  Quando cercano annunci immobiliari, gli acquirenti stranieri dovrebbero concentrare la loro ricerca su appartamenti e condomini. e case a schiera, come le cooperative sono per l'uso primario proprietari di case.

"Non inseguire il rendimento quando acquisti immobili da investimento"

Per gli immobili selezionati, forniremo una stima del valore dell'immobile basata su immobili comparabili. Elaboriamo una strategia con i nostri acquirenti per determinare la strategia di offerta alla luce dell'andamento attuale del mercato. Svilupperemo tattiche di negoziazione a seconda dell'immobile, dell'ubicazione e delle attuali condizioni di mercato.

Prepareremo un'analisi di immobili comparabili, simile all'analisi comparativa di mercato (CMA) utilizzati dal venditore per determinare il prezzo di offerta. La nostra analisi si concentrerà sui dati relativi alle vendite più recenti di appartamenti vicini in edifici con caratteristiche simili. Forniremo tutti i dati più recenti necessari per prendere una decisione: analisi delle vendite concluse, sconto medio di quotazione per il trimestre, condizioni di mercato attuali, ultimo prezzo medio per metro quadrato, tendenze, ecc. Da tutti questi dati e informazioni di mercato, ricaviamo un prezzo di offerta iniziale.

"Acquistare un immobile da investimento"

"Quando acquisti un appartamento a Miami, pensa alla rivendita"

A New York, le offerte vengono fatte verbalmente tramite l'agente immobiliare dell'acquirente. Le offerte verbali non sono legalmente vincolanti. Solo i contratti scritti sono esecutivi per le transazioni immobiliari a New York. Pertanto, fino alla firma del contratto, non vi è alcun obbligo da parte dell'acquirente o del venditore. Di conseguenza, un acquirente può presentare una serie di offerte su diversi appartamenti per cercare di ottenere l'affare migliore. In Florida, invece, le offerte vengono fatte per iscritto e per accompagnare l'offerta è richiesto un deposito del 10%. Pertanto, qualsiasi offerta fatta dall'acquirente è legalmente vincolante.

Il venditore di solito risponde con una controfferta. L'acquirente e il venditore continuano a negoziare fino a quando non concordano il prezzo di acquisto finale e le eventuali condizioni speciali dell'accordo. Una condizione speciale potrebbe essere una clausola di contingenza ipotecaria, che consente all'acquirente di recedere dal contratto e ricevere indietro il proprio acconto se la banca non concede un mutuo per l'immobile. Le clausole di contingenza ipotecaria prevedono che l'acquirente ottenga il mutuo entro 45 giorni.
Il venditore potrebbe accettare un termine di 60 giorni, ma la maggior parte dei venditori preferirebbe non avere alcuna clausola di contingenza ipotecaria. Senza clausola di contingenza, il venditore potrebbe abbassare il prezzo.

A volte i venditori non consentono una clausola di contingenza ipotecaria per gli acquirenti stranieri, poiché è difficile per il venditore sapere se l'acquirente è stato realmente rifiutato da una banca o ha semplicemente cambiato idea sull'acquisto dell'immobile. Questo potrebbe diventare un problema per alcuni acquirenti stranieri se il venditore non consente la clausola di contingenza. Avere una lettera di pre-approvazione dalla banca spesso aiuta l'acquirente straniero a superare questo ostacolo.

"Cosa devi sapere quando acquisti un appartamento a New York"

"Cosa occorre sapere quando si acquista un appartamento in condominio a Miami in fase di pre-costruzione"

Sebbene sia consigliabile consultare almeno un avvocato specializzato in diritto immobiliare di New York prima di procedere, una volta che il venditore ha accettato un'offerta, l'acquirente dovrà assumere un avvocato specializzato in diritto immobiliare. A New York, l'acquirente è tenuto ad assumere un avvocato. A Miami non è obbligatorio, ma la maggior parte delle persone ricorre ad avvocati per concludere le proprie transazioni di acquisto. I rischi sono troppo elevati per procedere da soli, quindi consigliamo sempre agli acquirenti di avvalersi di un proprio rappresentante legale. 

Una volta accettata l'offerta, l'agente dell'acquirente compilerà un "foglio di transazione" contenente i nomi degli acquirenti e tutte le informazioni di contatto, compreso il nome e l'indirizzo del legale dell'acquirente. Pertanto, a questo punto l'acquirente deve sapere con quale legale lavorerà. Entro un giorno, i documenti relativi all'appartamento saranno inviati al legale dell'acquirente per la revisione.

L'avvocato dell'acquirente leggerà i documenti relativi al condominio e i rendiconti finanziari dell'edificio, tra gli altri documenti, per determinare lo stato di salute dell'edificio ed eventuali problemi da risolvere. L'avvocato dell'acquirente porrà delle domande all'avvocato del venditore e al promotore dell'edificio. Il contratto verrà quindi rivisto per risolvere eventuali problemi emersi durante la revisione.

Fino a quando il contratto non viene firmato dall'acquirente, il venditore può mostrare l'appartamento e accettare offerte più alte, se lo desidera. Pertanto, il tempo è essenziale quando si affronta questo processo.

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A NEW YORK

Al momento della firma del contratto, che di solito avviene entro 10 giorni dall'accettazione dell'offerta, l'acquirente deve versare un acconto pari al 10% del prezzo di acquisto all'avvocato del venditore. L'acconto viene depositato in un conto di garanzia, solitamente dall'avvocato del venditore, fino al completamento della transazione. Per i nuovi progetti immobiliari, l'acconto può arrivare fino al 25% e può essere versato in un'unica soluzione o in più rate, a seconda di quanto tempo manca al completamento dell'immobile. 

IN FLORIDA

Il deposito del 10% versato insieme all'offerta scritta iniziale è rimborsabile solo in determinati casi, come quelli previsti dalla clausola di contingenza ipotecaria, in cui la richiesta di prestito dell'acquirente è stata respinta dalla banca. Per i nuovi progetti immobiliari, i pagamenti in base allo stato di avanzamento dei lavori sono solitamente compresi tra il 40% e il 50% nel corso del tempo, con il saldo dovuto alla chiusura. 

Se l'acquirente sta ottenendo un finanziamento ipotecario, dovrà richiedere alla banca una lettera di impegno ipotecario. La lettera di impegno ipotecario viene emessa una volta che l'acquirente ha ottenuto il prestito. Per i condomini e le cooperative, questa lettera è un requisito del pacchetto del consiglio di amministrazione, che dovrai presentare per l'approvazione del consiglio dopo aver raggiunto un accordo con il venditore.

OTTENERE IL PRESTITO

La richiesta di un mutuo può essere presentata prima di trovare una casa o dopo aver presentato un'offerta. Tuttavia, è meglio farlo il prima possibile, in modo da evitare sorprese. L'acquirente dovrà compilare una domanda che richiede molte pratiche burocratiche. L'istituto di credito esaminerà attentamente la storia creditizia dell'acquirente e la sua situazione lavorativa. e attività e passività finanziarie. 

EMISSIONE DELLA LETTERA DI IMPEGNO IPOTECARIO

Una lettera di impegno ipotecario è il documento che un sottoscrittore invia al funzionario addetto ai prestiti una volta che il prestito è stato approvato. È il documento vero e proprio! La lettera di impegno ipotecario descrive in dettaglio ogni aspetto del mutuo. Include i termini e il tasso di interesse. Elenca le "condizioni" (gli elementi che devono essere forniti o spiegati per l'approvazione definitiva). La lettera di impegno ipotecario sarà datata e avrà una data di scadenza. Potrà essere firmata dal sottoscrittore.

Sebbene la lettera di pre-approvazione sia molto utile quando si inizia la ricerca, l'acquirente non è approvato fino all'emissione della lettera di impegno ipotecario, poiché quest'ultima è un documento formale e legalmente vincolante.

"Valutazioni immobiliari e ispezioni immobiliari: conoscere la differenza"

Non è richiesta l'approvazione del consiglio di amministrazione per le villette a schiera o le case unifamiliari, ma gli acquirenti che acquistano un appartamento in condominio o in cooperativa dovranno presentare una richiesta formale al consiglio di amministrazione del condominio o della cooperativa per poter completare l'acquisto.

Una volta che il contratto è stato firmato sia dall'acquirente che dal venditore, l'acquirente deve presentare un pacchetto al consiglio di amministrazione del condominio o della cooperativa. Il consiglio di amministrazione di un condominio ha il cosiddetto "diritto di prelazione", il che significa che ha la possibilità di acquistare l'appartamento prima di approvare l'acquisto da parte di un acquirente esterno. Il consiglio di amministrazione di una cooperativa ha il potere di approvare o rifiutare gli acquirenti. Il pacchetto, talvolta chiamato domanda di vendita, includerà/richiederà:

• Una domanda e una tassa
• Il contratto stipulato e l'eventuale lettera di impegno ipotecario
• Bilanci finanziari, compresi estratti conto bancari o lettere di conferma
• Lettere di referenze personali
• Lettere di referenze commerciali
• Le dichiarazioni dei redditi degli ultimi tre anni
• Lettere di verifica dell'occupazione e del reddito
• Autorizzazione per controlli penali, creditizi e lavorativi

Il pacchetto del consiglio di amministrazione viene sottoposto alla società di gestione dell'edificio per la revisione.

• Se si tratta di una cooperativa, il consiglio richiederà un colloquio con tutti i futuri residenti dell'unità. Questo colloquio è molto serio e deve essere considerato come un incontro di lavoro.
• Il consiglio condominiale non intervisterà il potenziale acquirente, ma effettuerà controlli sul credito e sui precedenti penali e leggerà il fascicolo del consiglio.

Una volta che il consiglio rinuncia al "diritto di prelazione", ovvero approva l'acquirente, è possibile fissare una data per la chiusura della transazione.

La chiusura avverrà entro 30/45/60 giorni dalla firma del contratto, a seconda dei termini concordati. Se si paga in contanti, è più probabile che la chiusura avvenga entro 30 giorni. Se si ottiene un mutuo, l'acquirente avrà probabilmente fino a 60 giorni, con una media di 45 giorni. In preparazione alla chiusura:

• Imposta la data di chiusura.
• Soddisfare le condizioni dell'offerta di prestito.
• L'avvocato dell'acquirente effettuerà una ricerca catastale per assicurarsi che l'acquirente abbia ricevuto un "titolo pulito", che garantirà che il venditore sia il proprietario dell'immobile e che non vi siano ipoteche registrate sull'immobile.
• Stipulare un'assicurazione sulla casa per proteggere il proprietario (e il creditore) da eventuali perdite in caso di danni o distruzione dell'immobile.
• Ispezione finale prima della chiusura.

La chiusura, o liquidazione, è la fase finale di una transazione immobiliare. Alla data di chiusura, le parti perfezionano il contratto di acquisto e trasferiscono la proprietà dell'immobile dal venditore all'acquirente: 

• L'acquirente (o la banca dell'acquirente) versa il saldo dovuto per l'acquisto, che di solito corrisponde al 90% restante del prezzo di acquisto più i costi di chiusura dal 3,5% (senza mutuo) al 5,5% (con mutuo).
• Il venditore firma l'atto di vendita a favore dell'acquirente e consegna le chiavi dell'immobile.
• Una società di servizi immobiliari registrerà il nuovo atto presso il catasto locale.
• Il venditore riceverà il denaro dovuto dal ricavato della vendita, al netto dei costi di chiusura e dei pagamenti ipotecari, qualora il venditore avesse un mutuo ipotecario in essere al momento della chiusura.

Per gli acquirenti stranieri, la chiusura può avvenire senza che l'acquirente sia fisicamente presente negli Stati Uniti. L'acquirente dovrà semplicemente conferire una procura al proprio avvocato (o firmare una lettera di consenso se l'acquisto viene effettuato tramite una LLC) affinché questi possa concludere la transazione per suo conto. Si tratta di una pratica comune.

"Gestione immobiliare per investitori"