Guida all'acquisto di case a New York e Miami

To make the best possible home buying decision, you need to have the best possible representation, which means having your own buyer agent working on your behalf. In any real estate transaction, there will be a seller agent who represents the interests of the seller. Likewise, with a buyer’s agent, you have someone who is dedicated to your interests. It is the practice for the Seller to pay cooperating buyers brokers although this is not always the case. 

Uno degli aspetti più importanti di un agente per l'acquisto è che non ha alcun interesse personale in un immobile specifico. L'agente di vendita, invece, ha un interesse personale a vendere l'appartamento o l'edificio che ha messo in vendita. Il venditore e l'agente inserzionista che lavora per conto del venditore sono interessati solo a ottenere il prezzo più alto alle migliori condizioni per il loro venditore, il contrario dell'interesse dell'acquirente.

Vedetela così: Se foste l'imputato di un processo, non usereste l'avvocato del querelante per rappresentarvi. La situazione è la stessa. Siate intelligenti! Usate il vostro broker di fiducia. Altri consigli per l'assunzione di un agente:

• Non utilizzate più agenti, perché nessuno si impegnerà a fondo per aiutarvi. Impegnatevi con un solo agente professionista, diteglielo, e lui si farà in quattro per trovarvi la proprietà migliore.
• Un buon agente sarà in grado di farvi vedere tutti gli appartamenti disponibili sul mercato, compresi alcuni che non sono ancora stati inseriti nell'elenco.

"Perché è necessario utilizzare un agente immobiliare di Manhattan".

"Perché avete bisogno di un agente immobiliare di grande esperienza a Miami".

Ottenere una lettera di pre-approvazione prima di iniziare la ricerca di un immobile è d'obbligo se si vuole ottenere un mutuo. Essere pre-approvati dalla banca:

• vi permette di determinare meglio la fascia di prezzo delle case che potete permettervie
• dimostra al venditore e al suo intermediario che avete la capacità finanziaria di portare a termine la transazione

Spesso i venditori non negoziano nemmeno con un acquirente che fa un'offerta con una clausola ipotecaria e senza lettera di pre-approvazione. La mancata pre-approvazione dimostra al venditore che forse l'acquirente non è serio, non sa cosa serve per completare la transazione e forse non ha nemmeno la capacità finanziaria di acquistare.

La pre-approvazione di un mutuo richiede solo uno o due giorni per essere ottenuta, quindi è meglio completare prima questa fase. Vi darà una buona idea delle fasce di prezzo a cui volete puntare nella vostra ricerca.

Ora è il momento di stilare una lista dei desideri di un immobile. Volete trovarvi in una località emergente? O in una zona molto consolidata? Volete vivere in una torre di vetro o in una storica cooperativa anteguerra? Le risposte a queste domande aiuteranno il vostro agente a capire quali immobili potrebbero essere adatti ai vostri gusti e quali invece vanno evitati.

È anche importante capire cosa è solo un desiderio e cosa non è negoziabile. Potreste sperare di trovare un appartamento con vasca idromassaggio o terrazza, ma accontentarvi di qualcosa senza. D'altra parte, potreste avere assolutamente bisogno di tre camere da letto. Essere chiari sulle vostre aspettative aiuterà voi e il vostro agente ad ampliare la ricerca e a individuare immobili che altrimenti potreste perdere.

"I migliori quartieri di Manhattan dove comprare un appartamento nel 2020".

"Questi nuovi condomini in vendita a Miami cambieranno lo skyline nel 2020".

Con la vostra lista dei desideri in mano, potete iniziare a cercare gli immobili online. Iniziate dal sito web di Manhattan Miami, che offre potenti funzioni per aiutarvi a trovare la vostra casa ideale. Abbiamo accesso a tutti gli annunci di Manhattan e Miami. Se desiderate cercare da soli gli annunci immobiliari di Manhattan o Miami, cliccate qui per Manhattan e qui per Miami.

La maggior parte dei nostri clienti preferisce che siamo noi a suggerire loro le proprietà più interessanti. Se desiderate che prepariamo una ricerca di immobili su misura per voi, fate clic qui per Manhattan e qui per Miami e torneremo a voi risultati in base ai vostri parametri esclusivi.

Nota:  Nella ricerca degli annunci, gli acquirenti stranieri dovrebbero concentrare la loro ricerca di immobili su condomini, condomìni e appartamenti. e case a schiera, come le coop sono per le case primarie proprietari di case.

"Non inseguire il rendimento nell'acquisto di immobili da investimento".

Per le proprietà selezionate, forniremo una stima della valutazione dell'immobile basata su proprietà comparabili. Insieme ai nostri acquirenti determiniamo la strategia di offerta alla luce di ciò che accade attualmente sul mercato. Sviluppiamo tattiche di negoziazione in base alla proprietà, alla posizione e alle attuali condizioni di mercato.

Prepareremo un'analisi delle proprietà comparabili, simile all'analisi del mercato comparabile (CMA) utilizzato da un venditore per determinare il prezzo di offerta. La nostra analisi si concentrerà sui dati più recenti delle vendite chiuse di appartamenti vicini in edifici con caratteristiche simili. Vi forniremo tutti i dati più recenti di cui avete bisogno per prendere una decisione: analisi delle vendite chiuse, sconto medio di quotazione per il trimestre, condizioni di mercato attuali, ultimo prezzo medio per piede quadrato, tendenze, ecc. Da tutti questi dati e informazioni di mercato, ricaveremo un prezzo di apertura dell'offerta.

"Acquisto di un immobile da investimento"

"Pensate alla rivendita quando acquistate un appartamento a Miami".

A New York le offerte vengono fatte oralmente tramite l'agente immobiliare dell'acquirente. Le offerte orali non sono legalmente vincolanti. Per le transazioni immobiliari a New York sono validi solo i contratti scritti. Pertanto, fino alla firma del contratto, non vi è alcun obbligo da parte dell'acquirente o del venditore. Di conseguenza, un acquirente può fare una serie di offerte su diversi appartamenti per cercare di ottenere l'offerta migliore. In Florida, invece, le offerte vengono fatte per iscritto e l'offerta deve essere accompagnata da un deposito del 10%. Pertanto, qualsiasi offerta fatta dall'acquirente è legalmente vincolante.

Il venditore di solito risponde con una controfferta. L'acquirente e il venditore si confrontano fino a quando non si accordano sul prezzo d'acquisto finale e su eventuali condizioni speciali dell'affare. Un termine speciale potrebbe essere una clausola ipotecaria, che consente all'acquirente di uscire dal contratto e di ricevere indietro la caparra se la banca non è disposta a stipulare un mutuo per l'immobile. Le clausole ipotecarie prevedono che l'acquirente ottenga il mutuo entro 45 giorni.
Il venditore potrebbe accettare un termine di 60 giorni, ma la maggior parte dei venditori preferirebbe non avere alcuna clausola ipotecaria. Senza contingenza, il venditore può abbassare il prezzo.

A volte i venditori non consentono una contingenza ipotecaria per gli acquirenti stranieri, poiché è difficile per il venditore sapere se l'acquirente è stato veramente respinto da una banca o ha semplicemente cambiato idea sull'acquisto dell'immobile. Questo potrebbe diventare un problema per alcuni acquirenti stranieri se il venditore non permette la contingenza. Una lettera di pre-approvazione da parte della banca spesso aiuta l'acquirente straniero a superare questo ostacolo.

"Cosa è necessario sapere quando si acquista un appartamento a New York".

"Cosa è necessario sapere quando si acquista un condominio in pre-costruzione a Miami".

Sebbene sia consigliabile consultare almeno un avvocato immobiliare di New York in anticipo, una volta che il venditore ha accettato un'offerta, l'acquirente dovrà assumere un avvocato immobiliare. A New York è obbligatorio per l'acquirente ingaggiare un avvocato. A Miami non è obbligatorio, ma la maggior parte degli acquirenti si avvale di un avvocato per concludere l'acquisto. I rischi sono troppo grandi per agire da soli, quindi suggeriamo sempre all'acquirente di avere un proprio rappresentante legale. 

Dopo l'accettazione dell'offerta, l'agente dell'acquirente compilerà un "foglio di trattativa" che contiene i nomi degli acquirenti e tutte le informazioni di contatto, compresi il nome e l'indirizzo dell'avvocato dell'acquirente. Pertanto, l'acquirente deve sapere con quale avvocato lavorerà a questo punto. Entro un giorno, i documenti del condominio saranno inviati all'avvocato dell'acquirente per la revisione.

L'avvocato dell'acquirente leggerà i documenti del condominio e i rendiconti finanziari dell'edificio, tra gli altri documenti, per determinare lo stato di salute dell'edificio ed eventuali problemi da affrontare. Il legale dell'acquirente porrà delle domande al legale del venditore e allo sponsor dell'edificio. Il contratto verrà quindi rivisto per affrontare gli eventuali problemi rilevati durante la revisione.

Fino alla firma del contratto da parte dell'acquirente, il venditore può mostrare l'appartamento e accettare offerte più alte, se lo desidera. Pertanto, il tempo è fondamentale quando si procede con la procedura.

"Tasse immobiliari di New York"

"Problemi fiscali e legali nell'acquisto di un appartamento a New York".

"Informazioni sulle imposte immobiliari di Miami di cui dovreste essere consapevoli".

A NEW YORK

Alla firma del contratto, che di solito avviene non più di 10 giorni dopo l'accettazione dell'offerta, l'acquirente deve versare un deposito pari al 10% del prezzo di acquisto all'avvocato del venditore. Il deposito viene trattenuto in deposito, di solito dall'avvocato del venditore, fino al momento della chiusura.

IN FLORIDA

Il deposito del 10% versato insieme all'offerta scritta iniziale è rimborsabile solo in alcuni casi, come quelli in cui è prevista una clausola di contingenza ipotecaria e la domanda di mutuo dell'acquirente è stata respinta dalla banca.

Se l'acquirente ottiene un finanziamento ipotecario, dovrà lavorare per ottenere una Mortgage Commitment Letter dalla banca per il mutuo. La Mortgage Commitment Letter viene rilasciata una volta che l'acquirente ha ottenuto il prestito. Per i condomini e le cooperative, questa lettera è un requisito del Board Package, che verrà sottoposto all'approvazione del consiglio dopo aver raggiunto un accordo con il venditore.

GARANZIA DEL PRESTITO

La richiesta di un mutuo può iniziare prima di trovare una casa o dopo aver presentato un'offerta. Tuttavia, è meglio farlo il prima possibile, per evitare sorprese. L'acquirente dovrà compilare una domanda che prevede molti documenti. L'istituto di credito esaminerà in modo dettagliato la storia creditizia dell'acquirente, il suo curriculum lavorativo e i suoi dati. e attività e passività finanziarie. 

EMISSIONE DELLA LETTERA DI IMPEGNO IPOTECARIO

La Mortgage Commitment Letter è il documento che il sottoscrittore invia al responsabile del prestito una volta approvato il finanziamento. Si tratta di un documento vero e proprio! La Mortgage Commitment Letter illustra nel dettaglio ogni aspetto del mutuo. Include le condizioni e il tasso di interesse. Riporta le "condizioni" (gli elementi che devono essere forniti o spiegati per l'approvazione finale). La lettera di impegno del mutuo sarà datata e avrà una data di scadenza. Può essere firmata dal sottoscrittore.

Sebbene la lettera di pre-approvazione sia un'ottima cosa da avere quando si inizia la ricerca, l'acquirente non è approvato fino a quando non viene emessa la Mortgage Commitment Letter, che è un documento formale e giuridicamente vincolante.

"Valutazioni e ispezioni domestiche: Conoscere la differenza"

Non è prevista l'approvazione del consiglio per le case a schiera o le case unifamiliari, ma gli acquirenti di un condominio o di una cooperativa dovranno presentare una domanda formale al consiglio del condominio o della cooperativa per completare l'acquisto.

Una volta che il contratto è stato stipulato sia dall'acquirente che dal venditore, l'acquirente deve presentare un Board Package al consiglio di amministrazione del condominio o della cooperativa. Il consiglio di un condominio ha il cosiddetto "diritto di prelazione", il che significa che ha la possibilità di acquistare il condominio prima di approvare l'acquisto da parte di un acquirente esterno. Il consiglio di una cooperativa ha il potere di approvare o rifiutare gli acquirenti. Il pacchetto del consiglio di amministrazione, a volte chiamato domanda di vendita, includerà/richiederà:

• Una domanda e una tassa
• Il contratto eseguito e l'eventuale Lettera d'impegno ipotecario
• Rendiconti finanziari, compresi gli estratti conto bancari o le lettere di conferma
• Lettere di referenze personali
• Lettere di referenze aziendali
• Le dichiarazioni dei redditi degli ultimi tre anni
• Lettere di verifica dell'occupazione e del reddito
• Autorizzazione a controlli penali, creditizi e occupazionali

Il Board Package viene sottoposto all'esame della società di gestione dell'edificio.

• Se si tratta di una cooperativa, il consiglio richiederà un colloquio con tutti i futuri residenti dell'unità. Questo colloquio è molto serio e deve essere considerato una riunione di lavoro.
• Il consiglio di un condominio non farà colloqui con il potenziale acquirente, ma eseguirà controlli sulla solvibilità e sulla moralità e leggerà il Board Package.

Una volta che il consiglio rinuncia al"diritto di prelazione", o in altre parole, approva l'acquirente, si può programmare la chiusura.

La chiusura avverrà entro 30/45/60 giorni dalla firma del contratto, a seconda delle condizioni concordate. Se si paga in contanti, è più probabile che la chiusura avvenga entro 30 giorni. Se si ottiene un mutuo, l'acquirente avrà probabilmente fino a 60 giorni, con una media di 45 giorni. In preparazione alla chiusura:

• Impostare la data di chiusura.
• Soddisfare le condizioni dell'offerta di prestito.
• L'avvocato dell'acquirente eseguirà una ricerca sul titolo di proprietà per assicurarsi che l'acquirente abbia ricevuto un "titolo pulito", il che garantirà che il venditore sia proprietario della proprietà e che non vi siano vincoli depositati contro la proprietà.
• Ottenere un'assicurazione per la casa per proteggere il proprietario (e il creditore) dalle perdite in caso di danni o distruzione dell'abitazione.
• Ispezione finale prima della chiusura.

La chiusura, o regolamento, è la fase finale di una transazione immobiliare. Alla data di chiusura, le parti consumano il contratto di acquisto e trasferiscono la proprietà dell'immobile dal venditore all'acquirente: 

• L'acquirente (o la banca dell'acquirente) consegna il pagamento del saldo dovuto per l'acquisto, che di solito è il restante 90% del prezzo d'acquisto più i costi di chiusura che vanno dal 3,5% (senza ipoteca) al 5,5% (con ipoteca).
• Il venditore firma l'atto di proprietà all'acquirente e consegna le chiavi della casa.
• Una società di proprietà registrerà il nuovo atto presso il catasto locale.
• Il venditore riceverà gli importi dovuti dai proventi della vendita, al netto dei costi di chiusura e dei pagamenti ipotecari se il venditore aveva un'ipoteca esistente al momento della chiusura.

Per gli acquirenti stranieri, la chiusura può avvenire senza che l'acquirente sia fisicamente presente negli Stati Uniti. L'acquirente dovrà semplicemente assegnare una procura all'avvocato dell'acquirente (o firmare una lettera di consenso se l'acquisto avviene con una LLC) per chiudere l'affare a nome dell'acquirente. Questa è una pratica comune.

"Gestione immobiliare per investitori"