Non inseguire il rendimento quando acquisti immobili da investimento

Investire in azioni e investire nel settore immobiliare

Gli investitori esperti guadagnano scegliendo con saggezza i titoli azionari su cui puntare. Possono investire in società quotate in borsa ben consolidate, sia che si tratti di grandi, medie o piccole capitalizzazioni. Possono scegliere di investire il proprio denaro in una promettente IPO o persino in un'azienda non quotata in borsa perché ne vedono chiaramente il futuro.

Gli investitori di successo comprendono a fondo il mercato nel suo complesso, il settore e la singola entità aziendale prima di investire il proprio denaro. Di conseguenza, massimizzano le probabilità di ottenere profitti futuri.

Uno dei fattori che prendono in considerazione è il rendimento. Tuttavia, il rendimento raramente è l'unico fattore, perché "inseguire il rendimento" richiede all'investitore di indossare paraocchi (o "blinker", come diciamo in alcuni paesi).

Gli investitori acquistano azioni e possono anche investire in obbligazioni. Prendono una decisione chiara: "diventare proprietari" o "diventare prestatori". Entrambe le opzioni presentano dei vantaggi, a seconda degli obiettivi dell'investitore, dell'orizzonte temporale e dello stato del mercato. Il rendimento è importante, ma è solo uno dei fattori che influenzano la decisione.

Lo stesso vale per gli investimenti immobiliari. Il rendimento è importante. Molti investitori immobiliari inesperti, tuttavia, scelgono quella che considerano la strada più sicura per diventare proprietari, guardando al prezzo di acquisto e, durante il periodo di gestione dell'immobile, al possibile rendimento mensile che riceveranno dall'affitto pagato dal loro inquilino. Si basano sull'affitto che paga l'inquilino attuale o su quello che presumono pagherà un futuro inquilino.

Questo semplice principio è rafforzato dall'idea che nel settore immobiliare "non si guadagna dalla vendita di un immobile, ma si costruisce il profitto futuro nell'acquisto". Utilizzando questo principio, gli investitori meno esperti credono che una negoziazione difficile porterà a un prezzo di acquisto più basso, quindi il rendimento sarà più alto, e che questa sia quindi la strada da seguire.

Gli investitori immobiliari più esperti e di maggior successo di New York sanno che è necessario considerare l'acquisto di un immobile in modo più ampio, proprio come un investitore di successo considera le azioni in modo più ampio. Approfondiamo questo concetto.

Perché gli investitori non inseguono solo il rendimento

Il rendimento percentuale delle azioni di una società può essere basso o alto per diversi motivi, e l'investitore potrebbe voler possedere azioni di quella società per ragioni diverse dal rendimento. Comprendendo il mercato e il suo probabile futuro, oltre alla società e al suo probabile futuro, l'investitore può valutare tali fattori rispetto ai propri obiettivi di investimento.

Se l'obiettivo è quello di realizzare un enorme profitto in un determinato momento, potrebbero acquistare azioni a basso rendimento. Google, Amazon e Microsoft offrivano tutte rendimenti bassi, ma il loro futuro era così roseo da rendere irrilevante la ricerca del rendimento.

Alcune società pagano dividendi elevati e producono un rendimento elevato. Tuttavia, potrebbero raggiungere tale percentuale spendendo troppo poco, ad esempio, per aumentare la loro quota di mercato o per la ricerca e lo sviluppo di nuovi prodotti. Offrendo un rendimento elevato nel presente, attraggono investitori che guardano solo al rendimento attuale. Tali società potrebbero non essere in grado di offrire rendimenti elevati a lungo termine, poiché la concorrenza le supererà di gran lunga grazie all'aumento della propria quota di mercato o allo sviluppo di nuovi prodotti in grado di competere con successo. Gli investitori esperti tengono conto di tali fattori.

Investire nel settore immobiliare comporta gli stessi insegnamenti che si apprendono quando si acquistano immobili a scopo di investimento.

Cominciamo con un esempio perfetto. Il proprietario di un appartamento di lusso potrebbe avere bisogno di vendere rapidamente per ottenere liquidità per un motivo urgente. Ci sono altri appartamenti simili in vendita nello stesso complesso residenziale. Essi competono tra loro per un numero limitato di acquirenti disponibili, disposti e in grado di acquistare. Il proprietario disperato pubblicizza il proprio appartamento a un prezzo inferiore rispetto alla concorrenza. La legge della sostituzione afferma che un investitore acquisterà prima l'unità a costo inferiore. Il probabile rendimento derivante dall'alto affitto pagato dall'attuale inquilino dell'unità di lusso è garantito, inoltre il potenziale profitto futuro sulla rivendita rende questa scelta intelligente.

Ma quali altri fattori potrebbero incoraggiare gli altri proprietari a vendere adesso? L'investitore esperto lo scopre. Forse l'amministrazione locale o l'associazione dei proprietari di condomini sta per modificare i propri standard in materia di affitti. È possibile che le nuove norme richiedano contratti di locazione di almeno sei mesi più un giorno invece di un minimo mensile. Alcune città ridefiniscono i condomini che consentono locazioni a breve termine come alberghi. Ciò modifica lo status giuridico del complesso condominiale.

È possibile che i futuri inquilini debbano soddisfare un requisito minimo di età (per mantenere l'atmosfera desiderata nel complesso residenziale e impedire che genitori facoltosi affittino appartamenti di lusso ai propri figli adolescenti amanti delle feste). Ciò potrebbe limitare il mercato degli affitti e, di conseguenza, far diminuire il prezzo di mercato degli affitti. Ciò avrebbe un impatto negativo sul rendimento.

Ecco un terzo esempio: forse l'amministrazione condominiale sta fallendo in qualche modo, quindi alcuni proprietari stanno liquidando in anticipo per evitare la corsa alle vendite future, quando i prezzi delle unità potrebbero scendere ulteriormente. I potenziali inquilini di un condominio di lusso saranno abbastanza saggi da verificare la società di gestione e i servizi che vorranno utilizzare prima di firmare qualsiasi contratto di locazione. Una cattiva gestione o servizi inaccessibili fanno diminuire gli affitti e riducono il rendimento a lungo termine. Inoltre, fanno scendere i prezzi di vendita futuri anche dopo che tali problemi sono stati risolti. Il detto "dare una cattiva reputazione" si applica ai condomini così come ad altre situazioni di cattiva pubblicità.

Quarto esempio: supponiamo che sia stato approvato un progetto edilizio separato nelle vicinanze. Il nuovo progetto potrebbe influire negativamente sullo sviluppo del condominio in cui si trova l'unità attualmente in vendita. Il rendimento e il valore di rivendita potrebbero quindi subire un impatto negativo. L'attuale proprietario ne è consapevole, ma l'investitore straniero no, quindi è nell'interesse del potenziale acquirente informarsi meglio prima di investire.

Come fanno gli investitori a prendere decisioni oculate?

Prendono decisioni sagge basandosi su tutti i fattori appropriati e seguono i consigli degli esperti. La legge della rendita di Ricardo (dal nome di David Ricardo, 1809) regola il significato e il valore della rendita. Fornisce quindi validi motivi per basare una decisione di acquisto immobiliare su molto più che il rendimento.

In poche parole, significa che il mercato di un prodotto di base che gode di una domanda consolidata ed è redditizio influenzerà il prezzo di altri prodotti e attività che sostengono tale prodotto redditizio. Per fare un esempio semplice, se un proprietario terriero sa che i contadini possono vendere il loro raccolto a prezzi elevati, pagherà un affitto elevato per poter coltivare il proprio raccolto. Il proprietario terriero sa anche che, poiché il mercato del raccolto rimarrà forte, quando venderà il terreno otterrà un buon profitto futuro oltre a godere di un rendimento elevato nel presente.

Potrebbero esserci terreni più economici disponibili altrove, ma se questi non producono colture di alta qualità da vendere a un prezzo elevato, gli affittuari non pagheranno lo stesso affitto elevato. Se i terreni più economici sono fertili, ma i costi di coltivazione, raccolta e trasporto del raccolto al mercato sono troppo elevati, l'affitto, e quindi il rendimento del proprietario terriero, sarà basso.

Il proprietario terriero esperto sa guardare oltre il semplice prezzo di acquisto del terreno e il rendimento futuro sperato. L'investitore terriero di successo tiene conto di più fattori rispetto ai rendimenti attuali di terreni simili, ma non identici, situati altrove. Comprendendo le leggi economiche di base, gli investitori esperti ottengono profitti più elevati a lungo termine.

Come si applica questo principio agli investimenti immobiliari?

A Manhattan, ad esempio, ci sono molti immobili di alta qualità e di grande valore. Alcuni di essi sono in vendita da parte del costruttore che desidera generare liquidità. Queste unità possono avere prezzi molto interessanti. Non produrranno alcun rendimento perché sono ancora in fase di costruzione, ma una volta completate, l'investitore otterrà un profitto elevato perché le unità di lusso finite nella giusta posizione raggiungeranno un prezzo elevato. Rendimento zero ma elevato profitto di rivendita in due o tre anni.

Per fare un altro esempio, un appartamento completato, ad esempio, nel One57, un complesso residenziale di livello mondiale affacciato su Central Park, si trova in una posizione privilegiata ed è molto ricercato dai residenti molto facoltosi. Il prezzo di acquisto può essere più alto rispetto a un appartamento che non si affaccia su Central Park, ma l'affitto sarà in linea con un prodotto in quella posizione e la domanda continuerà. Ciò dovrebbe tradursi in un rendimento accettabile, bassi tassi di sfitto e un profitto accettabile sulla rivendita.

Si tratta solo di due semplici esempi, ma mostrano diversi motivi per investire nel settore immobiliare di lusso, basati su solidi principi economici che non si concentrano semplicemente sulla ricerca del rendimento.

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