Manhattan Appartamenti in vendita

Dove comprerei adesso

Non tutti i quartieri offrono lo stesso valore. Ecco la mia valutazione onesta su dove si trovano le opportunità e dove potresti pagare più del dovuto.

Il miglior rapporto qualità-prezzo in questo momento

Quartiere finanziario

FiDi si è trasformato. Non è più la città fantasma che era durante il COVID, ma è animata giorno e notte. One Wall Street e The Greenwich (125 Greenwich) non offrono solo un ottimo rapporto qualità-prezzo, ma valorizzano l'intero quartiere. One Wall Street ospita Whole Foods, Lifetime Fitness e Printemps nella sua base, portando il retail di destinazione nel centro della città. The Greenwich è stato progettato da Rafael Viñoly (architetto del 432 Park) con servizi nei tre piani superiori. Entrambi gli edifici stanno alzando il livello di ciò che FiDi può diventare.

Fascia di prezzo: 1 .200 -2.200 dollari /piede quadrato. Il mio verdetto: sottovalutato . Acquistate ora prima che i prezzi salgano.

Upper East Side (a est della Third Avenue)

La zona più prestigiosa dell'Upper East Side (dalla Fifth Avenue a Lexington Avenue) è dominata da cooperative con consigli di amministrazione che fanno sembrare informale persino la Corte Suprema. Ma a est della Third Avenue? Nuove costruzioni a prezzi ragionevoli. Lo Strathmore al 400 E 84th è un ottimo esempio: i prezzi sono interessanti e quella parte dell'Upper East Side è molto popolare al momento.

Fascia di prezzo: 1 .400 -1.800 dollari al metro quadro. Il mio verdetto: ottimo rapporto qualità-prezzo, con facile accesso a Central Park e al Museum Mile.

Qualche novità sul mercato oggi?

Potrebbe sembrare una strategia di vendita, ma è una questione economica. Ogni nuovo immobile attualmente in vendita è stato costruito con costi dei materiali precedenti all'introduzione dei dazi. Con dazi del 20-50% che ora gravano su acciaio, alluminio, legname, gesso e rame, la costruzione degli edifici di prossima generazione costerà il 20-30% in più e tali costi saranno trasferiti agli acquirenti. Gli immobili oggi sul mercato sono gli ultimi rimasti delle scorte "economiche". Una volta esauriti, subentreranno i prezzi di sostituzione.

Il mio verdetto: compralo subito. Le scorte attuali sono un vero affare rispetto a ciò che arriverà prossimamente.

Quartieri da trofeo (se il denaro non è un problema)

Il villaggio

La Grande Signora del centro città. La maggior parte degli immobili del Village gode di tutela come monumenti storici: raramente vengono realizzati nuovi progetti ed è sempre un mercato favorevole ai venditori. Quando viene lanciato qualcosa, si vende rapidamente. 80 Clarkson Street è attualmente il fiore all'occhiello: gli Zeckendorf (famosi per il 15 Central Park West) stanno costruendo 45 piani di lusso sfrenato. Sono stati firmati contratti per oltre 1 miliardo di dollari, anche se le vendite non sono ancora state rese pubbliche. Anche il Village West al 525 della Sixth Avenue sta vendendo rapidamente.

Fascia di prezzo: 2 .500 -4.500 dollari al metro quadro. Il mio verdetto: si paga un prezzo elevato, ma l'offerta non aumenterà mai. Se volete vivere nel Village, comprate quando trovate qualcosa.

Tribeca

Tribeca attira finanzieri, imprenditori tecnologici e celebrità che desiderano spazio e privacy. Il quartiere offre numerosi loft, magazzini riconvertiti e alcuni nuovi complessi residenziali. La concorrenza per gli immobili a prezzi accessibili è molto agguerrita.

Fascia di prezzo: 2 .200 -4.000 dollari/piede quadrato. Il mio verdetto: quartiere di prim'ordine . Mantiene il suo valore in qualsiasi mercato.

Billionaire's Row (57ª Strada)

La Central Park Tower è un edificio straordinario: è il più alto edificio residenziale dell'emisfero occidentale, con spazi ricreativi al 100° piano e una piscina all'aperto, cosa estremamente rara a New York. Il 111 West 57th Street (Steinway Tower) offre un'architettura incredibile. Il 53 W 53 sorge sopra il MoMA ed è stato progettato da Jean Nouvel. Edifici come One57, 432 Park e 220 Central Park South sono stati quasi completamente venduti, a dimostrazione del mercato dell'ultra-lusso sulla 57esima strada.

Fascia di prezzo: 3 .000 -10.000+ dollari al metro quadro. Il mio verdetto: Central Park Tower è il fiore all'occhiello di Billionaire's Row.

Condominio vs. Cooperativa: le vere differenze

Manhattan è composta per circa il 75% da cooperative e per il 25% da condomini. La maggior parte degli acquirenti opta per i condomini perché ha sentito dire che le cooperative sono "difficili". Ma la realtà è più sfumata.

Il mio parere: le cooperative possono offrire più spazio a parità di prezzo, ma la procedura di ammissione è invasiva: dichiarazioni dei redditi, lettere di referenze, colloqui. Inoltre, le restrizioni sull'affitto e la rivendita possono essere limitanti. Per la maggior parte degli acquirenti, in particolare per i clienti internazionali, i condomini sono la scelta migliore.

Acquirenti internazionali: cosa c'è da sapere

Oltre il 70% dei miei clienti sono acquirenti internazionali. Manhattan accoglie gli investimenti stranieri: non è necessario alcun visto o permesso di soggiorno per acquistare. Ma ci sono alcune sfumature:

• Acquistate appartamenti in condominio, non in cooperativa. I consigli di amministrazione delle cooperative possono (e lo fanno) rifiutare gli acquirenti stranieri senza fornire spiegazioni.
• Ritenuta FIRPTA. Al momento della vendita, il 15% del prezzo di vendita viene trattenuto a titolo di potenziale imposta sulle plusvalenze. È possibile richiedere un rimborso se l'imposta effettivamente dovuta è inferiore.
• È disponibile un finanziamento. HSBC , Citibank e istituti di credito specializzati offrono mutui ipotecari ai cittadini stranieri. È previsto un acconto del 30-40% e tassi di interesse più elevati.
• La pianificazione patrimoniale è importante. Gli immobili negli Stati Uniti sono soggetti all'imposta di successione statunitense per i non residenti. Valuta la possibilità di detenere la proprietà tramite una LLC o una società straniera e consulta un avvocato specializzato in fiscalità transfrontaliera.

I quartieri migliori per gli acquirenti internazionali: Financial District (One Wall Street, The Greenwich), Hudson Yards, Midtown East (Waldorf Astoria) e qualsiasi condominio di nuova costruzione. Questi edifici sono abituati agli acquirenti stranieri e il processo di transazione è più agevole.

Nuovo sviluppo vs. Rivendita

Perché acquistare un nuovo immobile

• Non sono necessari lavori di ristrutturazione. Pronto per essere abitato , con finiture, elettrodomestici e impianti moderni.
• Sgravi fiscali. Alcuni edifici beneficiano di sgravi fiscali da 10 a 25 anni che riducono significativamente i costi di gestione.
• Servizi. Piscine , palestre, sale relax, sale giochi per bambini, centri benessere per animali domestici: cose che la maggior parte degli edifici anteguerra non può eguagliare.
• Potenziare la negoziazione. Gli sponsor sono motivati a chiudere gli edifici. Ho ottenuto sconti dal 5 al 15%, crediti sui costi di chiusura e parcheggi gratuiti per i clienti.

Perché acquistare un prodotto di seconda mano

• Caratteristiche prebelliche. Soffitti alti 3 metri , pavimenti a spina di pesce, dettagli originali impossibili da riprodurre.
• Quartieri consolidati. Sai esattamente cosa ti aspetta: la strada, i vicini, la storia dell'edificio.
• Disponibilità immediata. Nessuna attesa di 2-3 anni per il completamento della costruzione.

Il mio parere: per gli acquirenti e gli investitori internazionali, i condomini di nuova costruzione sono la scelta più ovvia. Per gli acquirenti che desiderano più spazio e non hanno problemi con i lavori di ristrutturazione, gli appartamenti anteguerra offrono una metratura maggiore a parità di prezzo. Per tutti gli altri, dipende dalle vostre priorità. Aiuto quotidianamente i miei clienti a valutare questi compromessi.

Il processo di acquisto: cosa aspettarsi

Costi di chiusura da preventivare

• Imposta sulle dimore di lusso: dall'1 al 3 ,9% sugli acquisti superiori a 1 milione di dollari (scala mobile)
• Imposte di trasferimento NYC/NYS: ~ 1,825% (a carico dell'acquirente su nuovi sviluppi)
• Spese legali: 3 .000 -5.000 dollari
• Assicurazione sul titolo: ~ 0,5% (solo condomini)
• Imposta di registrazione ipotecaria: 1 ,8-1,925% dell'importo del prestito

Regola generale: prevedere il 3-5% del prezzo di acquisto per le spese di chiusura su un appartamento in condominio, il 2-3% su una cooperativa (senza assicurazione sul titolo). Nuovi sviluppi: aggiungere un altro 1-2% poiché l'acquirente paga solitamente le imposte di trasferimento.

Costi di trasporto: quanto pagherai mensilmente

Oltre al prezzo di acquisto, gli appartamenti a Manhattan comportano costi ricorrenti che variano notevolmente a seconda del tipo di edificio e dell'età. Comprendere questi aspetti è fondamentale per pianificare il proprio budget.

Condomini

• Spese condominiali: $1 ,00-$2,50/SF al mese. Coprono il personale dell'edificio, i servizi, la manutenzione e l'assicurazione. Un appartamento di 2.000 SF potrebbe pagare $2.000-$5.000 al mese.
• Tasse sulla proprietà: pagate separatamente. Prevedere un budget annuo pari all'1-1,5% del valore stimato. I nuovi complessi residenziali spesso beneficiano di sgravi fiscali da 10 a 25 anni che riducono significativamente tale importo.
• Sgravi fiscali: il programma 421a e altri programmi possono ridurre le imposte sulla proprietà del 50-90% per un periodo di 10-25 anni. Informatevi sempre sullo stato dello sgravio e sulla data di scadenza, poiché ciò incide notevolmente sui costi di gestione.

Cooperative

• Manutenzione: 1 ,50-4,00 dollari al mese per piede quadrato. Include tasse sulla proprietà, gestione dell'edificio e spesso riscaldamento/acqua calda. Più alto delle spese condominiali, ma tutto compreso.
• Mutuo ipotecario sottostante: alcune cooperative hanno debiti immobiliari inclusi nelle spese di manutenzione. Controlla la percentuale: mutui ipotecari sottostanti elevati comportano costi mensili più elevati.
• Imposta di trasferimento: molte cooperative applicano una commissione pari all'1-3% del prezzo di vendita al momento della vendita. Tale commissione è a carico del venditore (talvolta suddivisa). Tenetene conto nei costi di uscita.
• Valutazioni: gli edifici più vecchi potrebbero applicare valutazioni speciali per migliorie strutturali (lavori alla facciata, sostituzione dell'ascensore, tetto). Esamina i verbali del comitato di revisione e i dati finanziari prima dell'acquisto.

Il mio parere: i condomini di nuova costruzione con agevolazioni fiscali hanno spesso costi totali inferiori rispetto alle cooperative più vecchie, nonostante le spese condominiali più elevate. Prima di dare per scontato che le cooperative siano più economiche, fate bene i vostri conti.

New York contro Miami: quale mercato è più adatto a te?

Vendo in entrambi i mercati. Molti dei miei clienti possiedono immobili in entrambi. Ecco un confronto tra i due mercati e quando è opportuno scegliere l'uno o l'altro.

Scegliete New York se: desiderate il mercato immobiliare più solido e liquido al mondo. Un apprezzamento comprovato nel lungo termine. Prestigio globale. Cultura, ristoranti e pedonabilità che Miami non può eguagliare. Siete disposti a pagare tasse più elevate per lo stile di vita di New York.

Scegli Miami se: il risparmio fiscale è una priorità. Desideri vivere in riva al mare. Hai bisogno di un reddito da locazione e di flessibilità. Preferisci costruzioni recenti dotate di servizi. Desideri una seconda casa in un clima mite.

Scegli entrambe le opzioni se: molti dei miei clienti mantengono una residenza principale a New York (per motivi di lavoro, cultura, vita consolidata) e una proprietà a Miami (per motivi di residenza fiscale, fuga invernale, reddito da locazione). Stabilire la residenza in Florida mantenendo un pied-à-terre a New York è una strategia comune: consulta un avvocato fiscalista per farlo correttamente.

Domande frequenti

Quanto devo versare come acconto a Manhattan?

I condomini richiedono in genere un acconto del 10-20%. Le cooperative richiedono spesso un acconto del 20-50%, con alcuni edifici che richiedono acquisti interamente in contanti o limitano il finanziamento al 50% del prezzo di acquisto. I nuovi sviluppi immobiliari offerti dagli sponsor a volte offrono condizioni più flessibili.

Qual è la differenza tra un condominio e una cooperativa a New York?

Quando acquisti un condominio, diventi proprietario di un bene immobile (l'unità stessa). Quando acquisti una cooperativa, acquisti azioni di una società che possiede l'edificio, oltre a un contratto di locazione proprietario per la tua unità. Le cooperative hanno un'approvazione del consiglio di amministrazione più rigorosa, acconti più elevati e maggiori restrizioni sull'affitto, ma spesso costano meno al metro quadro.

Gli stranieri possono acquistare appartamenti a Manhattan?

Sì. Gli acquirenti stranieri possono acquistare appartamenti senza restrizioni, senza bisogno di visto o permesso di soggiorno. Le cooperative spesso limitano o rifiutano gli acquirenti stranieri. Quando i proprietari stranieri vendono, si applica la ritenuta FIRPTA (15% del prezzo di vendita). È possibile ottenere un finanziamento tramite istituti di credito internazionali selezionati con un acconto del 30-40%.

Quanto tempo ci vuole per acquistare un appartamento a Manhattan?

Dall'accettazione dell'offerta alla chiusura: 60-90 giorni per i condomini, 90-120+ giorni per le cooperative (a causa del processo di approvazione del consiglio). La fase di ricerca varia da settimane a mesi a seconda dei criteri e delle condizioni di mercato. La preparazione dei pacchetti per il consiglio della cooperativa richiede 2-4 settimane.

Quali sono i costi di chiusura a Manhattan?

Prevedere un budget del 3-5% per i condomini (imposta sulle dimore di lusso, imposte di trasferimento, spese legali, assicurazione sul titolo di proprietà) e del 2-3% per le cooperative (senza assicurazione sul titolo di proprietà). Acquisti di nuovi immobili: aggiungere l'1-2% poiché gli acquirenti pagano solitamente le imposte di trasferimento dello Stato di New York/Città di New York. La sola imposta sulle dimore di lusso è dell'1-3,9% sugli acquisti superiori a 1 milione di dollari.

Quali sono i quartieri più costosi di Manhattan?

Billionaire's Row (corridoio della 57esima strada), Tribeca, West Village, Central Park South e la Gold Coast dell'Upper East Side lungo la Fifth Avenue e Park Avenue vantano i prezzi più alti: da 3.000 a oltre 12.000 dollari al metro quadro per gli immobili di prestigio.

Le tasse sulla proprietà sono elevate a Manhattan?

Le imposte sulla proprietà variano in modo significativo. Senza riduzioni, prevedere un budget annuo pari all'1-1,5% del valore stimato. La manutenzione delle cooperative include le imposte sulla proprietà. Informarsi sempre sullo stato delle riduzioni prima dell'acquisto.

Posso affittare il mio appartamento a Manhattan?

I condomini in genere consentono affitti con restrizioni minime. Le cooperative in genere limitano la sublocazione a 1-2 anni ogni 5 anni e alcune vietano completamente gli affitti. Se la flessibilità dell'affitto è importante, acquista un condominio. Verifica sempre la politica specifica dell'edificio prima dell'acquisto.

È un buon momento per acquistare a Manhattan?

Le nuove disponibilità immobiliari sono diminuite del 28% dal 2022 e difficilmente registreranno una ripresa: l'agevolazione fiscale 421a è scaduta, i costi di costruzione sono aumentati del 30% e i dazi doganali del 20-50% renderanno i progetti futuri ancora più costosi. Le disponibilità attuali sono state costruite con costi pre-dazi. Se state aspettando che i prezzi scendano, potreste dover aspettare a lungo.

Manhattan o Miami: quale delle due città è più vantaggiosa per gli investimenti immobiliari?

Mercati diversi per obiettivi diversi. Manhattan offre: massima liquidità di mercato, apprezzamento comprovato da oltre 100 anni, prestigio globale, nessun rischio di uragani. Miami offre: zero imposte statali sul reddito, prezzi al metro quadro più bassi, rendimenti da locazione più elevati, processo di acquisto più semplice. Molti investitori possiedono proprietà in entrambe le città. Posso aiutarti a valutare in base alla tua situazione specifica.

Perché lavorare con Manhattan Miami Real Estate

Vendo appartamenti a Manhattan dal 2005. Oltre il 70% dei miei clienti sono acquirenti internazionali provenienti dal Brasile, dall'Europa, dall'Asia e dal Medio Oriente. Comprendo le sfide specifiche che devono affrontare: finanziamenti, FIRPTA, pianificazione patrimoniale e gestione di immobili che non sempre accolgono gli acquirenti stranieri.

• Conoscenza del mercato: seguo ogni nuovo sviluppo, ogni variazione di prezzo, la velocità di vendita di ogni immobile. L'analisi contenuta in questa guida è il risultato di questo lavoro quotidiano.
• Accesso fuori mercato: non tutti gli appartamenti vengono messi sul mercato libero. Le relazioni contano.
• Negoziazione: so quali sponsor sono motivati, quali edifici sono in difficoltà e dove c'è margine di negoziazione. Ho fatto risparmiare ai clienti milioni di dollari in totale.
• Servizio completo: dalla ricerca alla chiusura, alla gestione immobiliare e alla rivendita finale. Sono qui per restare.

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Rapporti di mercato

• Nuovo complesso residenziale in vendita a New York — manhattanmiami.com/new-development-nyc-for-sale-properties
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Tipi di proprietà

• Le 50 migliori attici di New York — manhattanmiami.com/manhattan/top-50-nyc-penthouses-for-sale
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Risorse per gli acquirenti

• Guida all'acquisto di un appartamento a New York
• Guida al condominio rispetto alla cooperativa
• Gli stranieri possono acquistare immobili negli Stati Uniti?
• Guida ai quartieri di Manhattan

Ultimo aggiornamento: dicembre 2025