Residenze di marca Primario: La guida definitiva alle residenze alberghiere di lusso a New York, Miami e Los Angeles [2025]

Cosa sono le residenze di marca e perché stanno trasformando il settore immobiliare di lusso?

Le residenze di marca, ovvero condomini di lusso affiliati a prestigiosi marchi alberghieri a cinque stelle, sono diventate l'investimento immobiliare più ambito nelle città gateway di tutto il mondo. Il concetto affonda le sue radici all'inizio del XX secolo, con la comparsa di appartamenti di marca in contesti urbani come New York e il Sud-Est asiatico, segnando l'inizio di una nuova era nel settore dell'edilizia di lusso. Queste proprietà eccezionali combinano la proprietà privata con un servizio di prima classe, comfort di livello mondiale e la leggendaria ospitalità di marchi rinomati come St Regis, Four Seasons, Ritz-Carlton, Aman, Rosewood, Waldorf Astoria e Mandarin Oriental. La partnership tra un marchio e un promotore immobiliare prevede in genere un accordo di licenza che consente al promotore di commercializzare e vendere residenze che incorporano il marchio. I promotori di residenze di marca pagano in genere al marchio una commissione di licenza di marketing su ogni vendita effettuata. Oltre alla commissione di licenza, i marchi addebitano le spese di progettazione quando un promotore costruisce una residenza di marca sulla base delle loro specifiche. Le residenze di marca hanno svolto un ruolo importante nell'espansione dei modelli di business e dei flussi di entrate dei marchi alberghieri, poiché il settore residenziale di marca continua a crescere.

Oltre ai tradizionali marchi alberghieri, è emersa una nuova entusiasmante categoria: residenze di lusso firmate da case di moda (Armani, Missoni, Fendi, D&G), case automobilistiche (Porsche, Bentley, Aston Martin, Mercedes) e altri marchi (Elle Decor). Negli ultimi anni, i marchi automobilistici e di moda di lusso hanno aumentato i loro investimenti nel mercato delle residenze di marca. Queste proprietà puntano su un'estetica distintiva e servizi esclusivi, dagli ascensori per auto al design all'avanguardia, consentendo ai residenti di godere di caratteristiche innovative che ne aumentano l'esclusività e la comodità, a prezzi più accessibili. Il settore residenziale di marca si è evoluto come estensione dei marchi alberghieri di lusso, sfruttando la loro reputazione e la qualità del servizio per giustificare prezzi elevati e offrire esperienze di vita eccezionali. Il modo di lavorare più flessibile ha influenzato l'aumento della domanda di residenze di marca in luoghi adatti alla vita remota. Le residenze di marca contribuiscono anche a costruire la reputazione e le infrastrutture della destinazione, attirando marchi di alto profilo e affermando la zona come destinazione di livello mondiale. Il numero di marchi nel mercato delle residenze di marca è più che raddoppiato negli ultimi anni.

Per gli acquirenti più esigenti di New York, Miami e Los Angeles, le residenze di marca offrono qualcosa che i tradizionali condomini di lusso semplicemente non possono eguagliare: la perfetta integrazione tra la proprietà di un'abitazione e la vita in un hotel a cinque stelle o esperienze di lifestyle distintive legate al marchio. Dai servizi di concierge 24 ore su 24, 7 giorni su 7, alla ristorazione in residence, alle strutture termali e ai vantaggi di viaggio in tutto il mondo, queste proprietà offrono uno stile di vita senza pari, superando costantemente gli immobili di lusso standard in termini di rivalutazione e reddito da locazione. Le residenze di marca sono note per i loro standard costruttivi di qualità superiore, i servizi di lusso e le esperienze premium rispetto ai progetti non di marca. Le residenze di marca possono fungere sia da residenza principale che secondaria, a seconda della posizione. La pandemia di Covid-19 ha influenzato l'aumento della popolarità delle residenze di marca grazie alle condizioni di lavoro flessibili.

Comprendere il fenomeno delle residenze di marca

Cosa sono esattamente le residenze di marca?

Le residenze di marca sono immobili residenziali, in genere condomini di lusso, sviluppati in collaborazione con marchi alberghieri riconosciuti o gestiti da questi ultimi. Questi immobili sono solitamente disponibili per l'acquisto sul mercato libero e sono affiliati, per design e servizi, a un marchio noto. I servizi di base delle residenze di marca includono in genere servizi di concierge e accesso ai servizi dell'hotel, se affiliati a marchi alberghieri. Le catene alberghiere rappresentano l'86% delle residenze di marca. A differenza dei tradizionali condomini di lusso, queste abitazioni offrono:

Gestione alberghiera professionale: l'esperienza nel settore dell'ospitalità del marchio si estende alle attività residenziali, garantendo una manutenzione impeccabile, standard di servizio elevati e un'esperienza residenziale di alto livello.

Servizi esclusivi: strutture solitamente riservate agli ospiti degli hotel a cinque stelle, quali centri benessere, piscine, centri fitness, ristoranti e spazi di intrattenimento di livello mondiale, disponibili esclusivamente per i residenti.

Servizi completi per lo stile di vita: dalla pulizia della casa e il bucato alla consegna della spesa e la cura degli animali domestici, i residenti hanno accesso a servizi che eliminano le seccature quotidiane. I servizi su richiesta forniti a costi aggiuntivi nelle residenze di marca possono includere servizi di pulizia della casa e cura degli animali domestici.

Standard del marchio: ogni dettaglio soddisfa gli standard rigorosi che hanno reso leggendari questi marchi alberghieri, dal design architettonico e dalle finiture interne alla formazione del personale e ai protocolli di servizio.

Vantaggi globali: molte residenze di marca offrono accesso al portafoglio mondiale del marchio, inclusi tariffe preferenziali, trattamento VIP ed esperienze esclusive presso strutture affiliate.

I tre tipi di residenze di marca

1. Residenze alberghiere annesse Condomini residenziali situati nello stesso edificio di un hotel in attività, con cui condividono strutture e servizi. Esempi: Mandarin Oriental Columbus Circle (New York), Four Seasons Surf Club (Miami).

2. Residenze indipendenti di marca
Edifici esclusivamente residenziali gestiti da marchi alberghieri, senza camere d'albergo. Esempi: Four Seasons Private Residences Beverly Hills, Ritz-Carlton Residences Miami Beach. I principali marchi alberghieri hanno iniziato a sviluppare progetti residenziali indipendenti con il proprio marchio.

3. Complessi multifunzionali di marca Progetti su larga scala con torri alberghiere e residenziali separate collegate da servizi comuni. Esempi: Mandarin Oriental Brickell Key (Miami), St Regis Residences Sunny Isles Beach.

Le residenze di marca sono un buon investimento? Il caso finanziario convincente

Apprezzamento del valore superiore

Le residenze di marca hanno costantemente superato i tradizionali condomini di lusso in tutti i principali parametri: Prezzo premium.Gli immobili di marca hanno prezzi superiori del 20-35% rispetto a condomini di lusso non di marca comparabili negli stessi quartieri. Questo premio riflette il valore intrinseco dell'associazione al marchio, dei servizi superiori e della gestione professionale. Nel segmento ultra-lusso, in alcune località i prezzi delle residenze di marca possono raggiungere un premio fino al 60%. Nei mercati emergenti, le residenze di marca possono raggiungere un premio fino al 45%. In alcuni mercati, il premio di prezzo per le residenze di marca ha raggiunto il 100%.

Prezzo maggiorato: gli immobili di marca hanno prezzi superiori del 20-35% rispetto a condomini di lusso non di marca comparabili situati negli stessi quartieri. Questo sovrapprezzo riflette il valore intrinseco dell'associazione al marchio, dei servizi di qualità superiore e della gestione professionale.

Tassi di rivalutazione: le residenze alberghiere di lusso registrano una rivalutazione annua del 5-7% nei mercati primari, sostanzialmente superiore al 3-4% tipico dei condomini di lusso standard. Durante le fasi di recessione del mercato, le residenze di marca dimostrano una maggiore resilienza dei prezzi grazie alla loro proposta di valore unica.

Opportunità pre-costruzione: gli acquirenti che acquistano durante la fase di pre-costruzione spesso ottengono un apprezzamento del 10-20% prima del completamento, poiché la domanda aumenta e le scorte si esauriscono.

Eccezionale potenziale di reddito da locazione

Per gli investitori alla ricerca di fonti di reddito, le residenze di marca offrono: Rendimenti locativi più elevati: rendimenti annuali del 4-8% rispetto al 2-4% delle proprietà di lusso tradizionali. La combinazione di prestigio del marchio, servizi di qualità superiore e servizi chiavi in mano attira inquilini disposti a pagare prezzi elevati. I servizi offerti nelle residenze di marca possono includere chef privati, flotte di auto di lusso e prenotazioni prioritarie nei ristoranti.

Rendimenti locativi più elevati: rendimenti annuali del 4-8% rispetto al 2-4% delle proprietà di lusso tradizionali. La combinazione di prestigio del marchio, servizi di qualità superiore e servizi chiavi in mano attira inquilini disposti a pagare affitti elevati.

Domanda aziendale: le multinazionali preferiscono residenze di marca per il trasferimento dei propri dirigenti, essendo disposte a pagare tariffe più elevate per alloggi arredati e con servizi completi.

Vantaggio dell'affitto a breve termine: gli immobili che partecipano ai programmi di affitto alberghiero possono generare entrate significative dalle tariffe notturne, spesso con rendimenti minimi garantiti durante i primi anni.

Pool globale di inquilini: il riconoscimento del marchio attira affittuari internazionali che conoscono e si fidano dei nomi affermati nel settore dell'ospitalità.

Protezione del valore integrata

Diversi fattori proteggono gli investimenti immobiliari di marca: Gestione professionale degli asset: gli operatori alberghieri mantengono gli edifici secondo standard impeccabili, preservandone il valore a lungo termine. Le residenze di marca sono spesso gestite dal marchio associato, garantendo continuità nei servizi e nella gestione.

Gestione professionale degli asset: gli operatori alberghieri mantengono gli edifici in condizioni impeccabili, preservandone il valore a lungo termine.

Brand Equity: l'associazione con marchi di lusso riconosciuti a livello mondiale fornisce un valore intrinseco che persiste attraverso i cicli di mercato.

Fattore di scarsità: l'offerta limitata di residenze di marca in posizioni privilegiate crea una domanda sostenuta.

Costruzione di qualità: gli sviluppatori e i marchi insistono sull'utilizzo di materiali, sistemi e finiture di qualità superiore che invecchiano meglio rispetto alle costruzioni di lusso standard.

Lo stile di vita delle residenze di marca: vantaggi che vanno oltre il settore immobiliare

Servizi di un hotel a cinque stelle a casa tua

I residenti godono di servizi di livello alberghiero che, se acquistati separatamente, costerebbero normalmente decine di migliaia di euro all'anno:

Servizi di concierge 24 ore su 24, 7 giorni su 7

• Prenotazioni ristoranti e intrattenimento

• Organizzazione del viaggio e trasporto privato

• Organizzazione di eventi e acquisto di biglietti

• Servizi di personal shopping e commissioni

• Ricezione dei pacchi e deposito sicuro

• Lavaggio a secco e coordinamento lavanderia

Servizi in residenza

• Servizio di pulizia (giornaliero, settimanale o su richiesta)

• Servizio maggiordomo per intrattenimenti

• Ristorazione in residenza presso ristoranti esclusivi

• Approvvigionamento di generi alimentari prima dell'arrivo

• Coordinamento della manutenzione e delle riparazioni

• Supporto tecnologico

Gestione immobiliare

• Manutenzione e sicurezza degli edifici

• Manutenzione del paesaggio e delle aree comuni

• Programmi di manutenzione preventiva

• Sistemi di risposta alle emergenze

• Gestione delle assenze del proprietario

• Rendicontazione finanziaria mensile per immobili in locazione

Servizi di prima classe

Le residenze di marca offrono servizi che rivaleggiano o superano quelli dei resort di lusso indipendenti:

Benessere e fitness

• Centri fitness all'avanguardia con personal trainer

• Studios di yoga, pilates e meditazione

• Centri benessere completi con trattamenti esclusivi

• Bagni turchi, saune ed esperienze termali

• Programmi di benessere e consulenza nutrizionale

Ristorazione e intrattenimento

• Ristoranti riservati ai residenti (spesso stellati Michelin)

• Sale da pranzo private per intrattenimenti

• Cantine e sale di degustazione

• Tavoli dello chef e corsi di cucina

• Sale proiezioni e sale di intrattenimento

Tempo libero e svago

• Piscine e cabine in stile resort

• Campi da tennis e pickleball

• Simulatori di golf e strutture per l'allenamento

• Club per bambini e sale per adolescenti

• Sale giochi e spazi ricreativi

• Servizi per animali domestici e strutture per la toelettatura

Affari e produttività

• Uffici privati e spazi di coworking

• Sale conferenze con attrezzature video

• Servizi del centro affari

• Connettività ad alta velocità ovunque

Accesso globale e vantaggi esclusivi

La proprietà spesso comporta privilegi straordinari in tutto il mondo:

Status VIP: iscrizione automatica al livello elite dei programmi fedeltà del marchio, con upgrade, servizi e riconoscimenti nelle strutture di tutto il mondo.

Tariffe preferenziali: sconti sostanziali sugli alloggi presso gli hotel affiliati, spesso pari al 20-30% sulle tariffe standard.

Accesso prioritario: disponibilità garantita presso strutture al completo, prenotazioni prioritarie nei ristoranti, appuntamenti presso centri benessere ed esperienze esclusive.

Vantaggi reciproci: accesso ai servizi quando si visitano altre residenze del marchio presenti nel portafoglio.

Eventi esclusivi: inviti a degustazioni di vini, cene con chef, sfilate di moda ed esperienze culturali riservate esclusivamente ai proprietari delle residenze.

Global Concierge: accesso alla rete mondiale di concierge del marchio per un servizio impeccabile ovunque.

St. Regis Residences: eleganza senza tempo dal 1904

Tradizione del marchio: fondato da John Jacob Astor IV a New York City, St. Regis è sinonimo di ospitalità di lusso da oltre un secolo. Noto per aver introdotto innovazioni quali l'aria condizionata nelle camere e il servizio maggiordomo 24 ore su 24, 7 giorni su 7.

Servizi esclusivi:

• Servizio maggiordomo St. Regis (leggendaria attenzione con guanti bianchi)

• Rituale personalizzato del Bloody Mary al St. Regis Bar

• Cene di mezzanotte e tradizioni del tè pomeridiano

• Esperienze personalizzate curate dagli esperti St. Regis

Portafoglio: oltre 40 hotel e residenze in tutto il mondo, situati nelle principali città di accesso e destinazioni turistiche.

Residenze nei vostri mercati:

• Residenze St. Regis Brickell (Miami)

• Residenze St. Regis Sunny Isles Beach (Miami)

• fSt. Regis Bal Harbour (Miami)

• Le residenze del St. Regis New York (NYC)

Ideale per: acquirenti alla ricerca di raffinatezza senza tempo, servizio impeccabile e legame con la tradizione dell'ospitalità.

Four Seasons Private Residences: innovazione nel vivere di lusso

Tradizione del marchio: Four Seasons ha introdotto il concetto di residenza di marca nel 1985 e rimane leader di mercato con il portafoglio più ampio a livello globale.

Servizi esclusivi:

• La filosofia del servizio Four Seasons Knows (attenzione personalizzata)

• Programma Kids for All Seasons

• Spa Four Seasons (trattamenti pluripremiati)

• Programmi dedicati esclusivamente allo stile di vita residenziale

Portafoglio: oltre 50 residenze private in tutto il mondo, con piani di espansione aggressivi fino al 2030.

Residenze nei vostri mercati:

• Four Seasons Surf Club (Surfside, Miami)

• Four Seasons Coconut Grove (Miami)

• Four Seasons 30 Park Place (Tribeca, New York)

• Residenze private Four Seasons (vicino a Beverly Hills, Los Angeles)

Ideale per: famiglie che cercano servizi completi, comprovata esperienza e presenza globale.

Ritz-Carlton Residences: servizio leggendario, dimensioni residenziali

Tradizione del marchio: fondato nel 1983, il Ritz-Carlton ha definito il concetto di ospitalità di lusso moderna con il motto "Siamo signore e signori al servizio di signore e signori".

Servizi esclusivi:

• I leggendari standard di servizio del Ritz-Carlton

• Status Elite Marriott Bonvoy per residenze selezionate

• Accesso al portafoglio globale Ritz-Carlton

• Servizi personalizzati per lo stile di vita

Portafoglio: oltre 40 progetti residenziali con forte presenza in località turistiche e urbane.

Residenze nei vostri mercati:

• Ritz-Carlton Residences Miami Beach (Florida)

• Ritz-Carlton Residences South Beach (Miami - in costruzione)

• Ritz-Carlton Residences Sunny Isles Beach (Miami)

• The Residences at The Ritz-Carlton New York, Central Park (New York)

• Ritz-Carlton Residences at LA Live (Los Angeles)

Ideale per: acquirenti che apprezzano la reputazione consolidata del servizio e l'integrazione con il programma fedeltà Marriott.

Aman Residences: il rifugio ideale per acquirenti con un patrimonio netto molto elevato

Tradizione del marchio: Aman è stato pioniere nel settore dei resort ultra-lussuosi e intimi, incentrati sulla privacy, sull'eccellenza del design e sulle esperienze trasformative. Fondato nel 1988 con Amanpuri a Phuket, in Thailandia, Aman ha creato solo 34 resort e residenze in tutto il mondo, ognuno dei quali è un capolavoro di architettura e una destinazione a sé stante. Il marchio vanta le tariffe più alte nel settore dell'ospitalità e attira i viaggiatori più esigenti del mondo.

La differenza Aman:

A differenza di altre catene alberghiere di lusso, Aman opera in una categoria a sé stante. Le sue strutture sono caratterizzate da:

• Privacy estrema: dimensioni intime (in genere meno di 100 camere/residenze), proprietà private, discrezione totale

• Significato architettonico: collaborazione con i più grandi architetti del mondo (Jean-Michel Gathy, Kerry Hill, Jaya Ibrahim)

• Benessere trasformativo: centri benessere leader nel settore, programmi di salute olistici, pratiche di guarigione tradizionali

• Immersione culturale: profondo legame con la cultura locale, la cucina e le esperienze autentiche

• Servizio personalizzato: rapporto personale-ospiti di 4:1 o superiore, anticipazione intuitiva delle esigenze

• "Aman Junkies": fedeli seguaci provenienti da tutto il mondo che soggiornano esclusivamente nelle strutture Aman.

Servizi esclusivi:

• Programmi di benessere olistico (Ayurveda, medicina tradizionale cinese, naturopatia)

• Aman Spa (costantemente classificata come la migliore al mondo)

• Allenamento fitness privato e lezioni di yoga

• Esperienze culturali selezionate con cura ed esperti locali

• Eccellenza culinaria dal produttore al consumatore e programmi nutrizionali

• Privacy e discrezione assoluta (niente paparazzi, niente folla)

• Accesso alla rete globale di proprietà ultra-esclusive di Aman

Filosofia: "Aman" significa "pace" in sanscrito. Ogni struttura sottolinea la tranquillità, gli spazi generosi, i materiali naturali e il profondo legame con il luogo. L'estetica minimalista si concentra su ciò che conta: panorama, materiali, luce e servizio.

Profilo di investimento:

• Fascia di prezzo: la più alta nel settore delle residenze di marca (da 5 a oltre 100 milioni di dollari per unità)

• Apprezzamento: le residenze Aman si apprezzano più rapidamente rispetto ad altre marche a causa della loro estrema scarsità.

• Potenziale di affitto: forte domanda di affitti a breve termine da parte dei clienti affezionati di Aman e dell'élite aziendale.

• Rivendita: inventario di rivendita molto limitato; gli immobili raramente vengono immessi sul mercato.

• Profilo dell'acquirente: Family office, fondatori di aziende tecnologiche, industria dell'intrattenimento, reali, private equity

Residenze nei vostri mercati:

• Aman New York (Crown Building, Fifth Avenue) - 22 residenze, da 17 a 65 milioni di dollari, disponibilità limitata

• Aman Miami Beach (Faena District, 3425 Collins Ave) - 22 residenze, TUTTE VENDUTE (a dimostrazione della straordinaria domanda)

• Aman Beverly Hills (One Beverly Hills) - Apertura nel 2027, prevendita solo su invito

Portafoglio globale delle residenze Aman:

• Amanera (Repubblica Dominicana) - Ville fronte mare

• Amanyara (Isole Turks e Caicos) - Tenuta su un'isola privata

• Amanzoe (Grecia) - Padiglioni sul Mar Egeo

• Aman Tokyo, Aman Kyoto - Rifugi urbani in Giappone

• Oltre a più di 15 altre destinazioni turistiche esclusive

Programma jet privato Aman: i proprietari delle residenze hanno accesso privilegiato alle partnership di charter jet privato di Aman, itinerari globali curati e trasferimenti senza interruzioni tra le destinazioni Aman in tutto il mondo.

Ideale per: persone con un patrimonio netto molto elevato (oltre 50 milioni di dollari) che cercano il massimo in termini di privacy, benessere, eccellenza nel design e accesso alla rete di viaggi più esclusiva al mondo. Le residenze Aman rappresentano molto più che semplici immobili: sono la porta d'accesso alla comunità con lo stile di vita più raffinato al mondo.

Rosewood Residences: il senso del luogo

Tradizione del marchio: la filosofia "A Sense of Place" di Rosewood garantisce che ogni struttura rifletta la cultura, la storia e il carattere unici della località in cui si trova.

Servizi esclusivi:

• Esperienze personalizzate che riflettono la cultura locale

• Programmi benessere Rosewood

• Viaggi culinari con ingredienti locali

• Arte e design che mettono in mostra il talento regionale

Portafoglio: Portafoglio in crescita di hotel e residenze di lusso in località di grande rilevanza culturale.

Residenze nei vostri mercati:

• Rosewood Residences at The Raleigh (Miami Beach - in costruzione)

• Rosewood Residences Beverly Hills (Los Angeles - in progetto)

Ideale per: acquirenti culturalmente sofisticati che apprezzano il design autentico e l'immersione nella realtà locale.

Faena: boutique ultra-lussuosa con identità artistica e culturale

Tradizione del marchio: creato dallo sviluppatore argentino e visionario culturale Alan Faena, Faena rappresenta una visione singolare che fonde ospitalità di lusso con arte, teatro e cultura di livello mondiale. A differenza delle catene alberghiere globali, Faena è un marchio boutique intimo con proprietà altamente curate in città selezionate.

Filosofia: Le proprietà Faena sono "cattedrali delle arti", destinazioni coinvolgenti dove convergono lusso, cultura e benessere. Ogni proprietà celebra l'energia creativa del luogo in cui si trova, mantenendo al contempo l'estetica distintiva di Faena, caratterizzata da fascino teatrale ed espressione artistica.

Presenza globale:

• Faena Hotel Buenos Aires (2004) - Proprietà originale a Puerto Madero

• Faena Miami Beach (2015) - Ha trasformato Mid-Beach in un quartiere artistico

• Faena Hotel New York (2024) - Recentemente inaugurato al One High Line nel quartiere di Chelsea

Nota importante su New York: Faena gestisce l'hotel One High Line, ma gli appartamenti residenziali nell'edificio NON sono di proprietà del marchio Faena. La torre di 83 piani contiene residenze di lusso separate senza gestione o servizi Faena. Per quanto riguarda le opportunità residenziali Faena, Miami Beach rimane l'obiettivo principale.

Il quartiere Faena (Miami Beach):

Nel 2015, Alan Faena ha trasformato sei isolati di Mid-Beach (Collins Avenue, tra la 32ª e la 36ª strada) nella principale destinazione artistica e culturale di Miami Beach:

• Faena Hotel Miami Beach - 169 camere, architettura OMA/Rem Koolhaas

• Faena Forum - Centro culturale di 4000 metri quadrati progettato da Rem Koolhaas (vincitore del Premio Pritzker)

• Faena House - 47 residenze ultra-lussuose progettate da Foster + Partners

• Faena Bazaar - Negozi e ristoranti selezionati

• Teatro Faena - Spettacoli di cabaret e programmazione culturale

• Arte pubblica - Sculture di Damien Hirst, installazioni rotanti

Importanza strategica: il Faena District ospita anche l'Aman Residences Miami Beach, rendendo questa zona di Mid-Beach l'epicentro del lusso sfrenato nel sud della Florida.

Residenze Faena House:

Ubicazione: 3315-3341 Collins Avenue, Miami Beach
Architettura: Foster + Partners (Norman Foster, vincitore del Premio Pritzker)
Completamento: 2015
Residenze totali: 47 appartamenti di lusso
Stato: ESAURITO - Solo mercato dell'usato

Perché Faena House è unica:

• Solo 47 residenze (estrema scarsità rispetto ai tipici grattacieli con oltre 200 unità)

• Il pedigree architettonico di Foster + Partners

• Accesso completo ai servizi e alle strutture dell'Hotel Faena

• Centro benessere Tierra Santa Healing House (22.000 piedi quadrati)

• Programma culturale al Faena Forum e Teatro

• Accesso diretto alla spiaggia con cabine di lusso

• Cena con Paul Qui e Francis Mallmann

Caratteristiche della residenza:

• Unità su mezzo piano: 353-538 m²

• Unità a piano intero: 613 - 817 m²

• Attici: 910-1.394 m² con piscina privata sul tetto

• Soffitti alti 3-3,3 metri, accesso privato all'ascensore

• Ampie terrazze (profondità 3 metri)

• Cucine estive, elettrodomestici di alta qualità

• Vista sull'oceano dalle finestre a tutta altezza

Prezzi:

• Originale (2013-2015): 5-60 milioni di dollari

• Rivendita attuale: da 7 milioni a oltre 70 milioni di dollari

• Apprezzamento: 40-60% rispetto alle vendite originali

• Da segnalare: Eduardo Costantini ha pagato 60 milioni di dollari per un attico (all'epoca un record per Miami Beach).

Profilo dell'acquirente: Faena attira un target demografico ben preciso:

• Collezionisti d'arte e galleristi (40%)

• Elite latinoamericana, in particolare argentina/brasiliana (40%)

• Settore della moda e dell'intrattenimento (10%)

• Filantropi culturali e membri dei consigli di amministrazione dei musei (10%)

• Patrimonio netto medio: da 20 a oltre 500 milioni di dollari

Profilo di investimento:

• Scarsità: solo 47 unità in totale (non replicabili)

• Capitale culturale: il Faena District continua a crescere

• Forte rivendita: scorte limitate, domanda elevata

• Apprezzamento: ha superato la maggior parte degli immobili di lusso di Miami Beach (guadagni del 40-60%)

• Effetto Aman: il vicino Aman valorizza l'intero quartiere

Faena contro i marchi globali:

Caratteristiche Faena Marchi globali Proprietà 3 (1 con residenze) 30-400 Residenze Solo Miami Beach (47 unità) Diverse città Identità Incentrato sull'arte e la cultura Incentrato sui servizi alberghieri Dimensioni Boutique, intimo Portafogli di grandi dimensioni Comunità Classe creativa, collezionisti Élite imprenditoriale Rete globale Limitata Estesa Programmazione culturale Offerta principale Occasionale

Ideale per:

• Collezionisti d'arte e intenditori di cultura

• Acquirenti latinoamericani (contatti argentini/brasiliani)

• Acquirenti alla ricerca di boutique piuttosto che marchi globali

• Appassionati di design e architettura

• Investitori che apprezzano l'estrema scarsità (47 unità in totale)

• Comunità creativa contro comunità imprenditoriale

• Coloro che danno priorità alla scena artistica di Miami Beach

Opportunità attuali:

• Stato: Esaurito, solo sul mercato dell'usato

• Disponibilità: solitamente 1-3 unità all'anno sul mercato

• Azione: Registrati per ricevere immediatamente una notifica dei nuovi annunci

Baccarat Residences: il patrimonio cristalliero francese incontra il lusso residenziale

Tradizione del marchio: fondata nel 1764, Baccarat è la più prestigiosa azienda produttrice di cristalli al mondo, sinonimo di lusso francese, corti reali e artigianato di qualità museale. Da oltre 250 anni, Baccarat crea cristalli per re, imperatori e capi di Stato, dallo zar Nicola II al sultano del Brunei.

L'approccio Baccarat: a differenza dei tradizionali marchi alberghieri, Baccarat rappresenta la categoria dei marchi di lusso che entrano nel settore immobiliare, analogamente alle residenze Armani, Bulgari e Fendi. Il marchio porta la sua estetica fatta di luce, cristallo ed eleganza francese nella vita residenziale piuttosto che nell'esperienza dei servizi di ospitalità.

Filosofia: le residenze Baccarat incarnano "l'arte di vivere con splendore", dove luce, cristallo e design creano ambienti di radiosa bellezza. Ogni dettaglio riflette la precisione, l'artigianalità e l'eleganza senza tempo che contraddistinguono il cristallo Baccarat.

Presenza globale:

• Baccarat Hotel & Residences New York (2015) - Prima struttura, 28 West 53rd Street

• Strategia di espansione limitata incentrata sulle città gateway

Baccarat Hotel & Residences New York: il palazzo di cristallo nel cuore di Midtown

Ubicazione: 28 West 53rd Street, New York, NY 10019 (Midtown Manhattan)
Sviluppatore: Starwood Capital Group
Architettura: Skidmore, Owings & Merrill (SOM)
Interior Design: Gilles & Boissier (Parigi)
Completato: 2015
Altezza dell'edificio: 50 piani
Residenze totali: 60 appartamenti di lusso
Hotel: 114 camere e suite (separate dalle residenze)

Posizione privilegiata nel centro città:

Il Baccarat occupa una prestigiosa posizione nel centro città, a pochi passi da:

• Museo d'Arte Moderna (MoMA) - un isolato

• Negozi di lusso sulla Fifth Avenue - due isolati

• Rockefeller Center - tre isolati

• Central Park - cinque isolati

• I migliori ristoranti e luoghi culturali

L'estetica del cristallo:

Il linguaggio stilistico caratteristico di Baccarat permea l'edificio:

Grand Salon (Atrio):

• Soffitti alti 17 metri

• Enorme lampadario in cristallo Baccarat (centrotavola)

• Dettagli in cristallo ovunque

• Ispirazione al castello francese del XVIII secolo

• Esposizione di pezzi Baccarat di qualità museale

Progettazione residenziale:

• Luce e cristallo come elementi primari del design

• Eleganza di ispirazione francese con lusso contemporaneo

• Apparecchi di illuminazione Baccarat personalizzati in residenze private

• Palette neutra sofisticata (bianchi, crema, grigi)

• Enfasi sulla rifrazione della luce naturale

Caratteristiche della residenza:

Planimetrie:

• Monolocale: 102-130 m²

• Due camere da letto: 1.600 - 2.400 piedi quadrati

• Tre camere da letto: 232-325 m²

• Attici con quattro camere da letto: 372-557 m²

• Seleziona residenze con terrazze

Arredamento interno:

• Altezza dei soffitti: 3-3,3 metri (più alta negli attici)

• Finestre dal pavimento al soffitto con vista sulla città/sul parco

• Lampadari personalizzati in cristallo Baccarat

• Pavimenti in rovere europeo

• Cucine gourmet con elettrodomestici di alta gamma (Miele, Sub-Zero)

• Piani di lavoro in marmo italiano

• Bagni padronali con rubinetteria Waterworks

• Falegnameria su misura e armadi

• Alcune residenze con caminetti a legna

Servizi e dotazioni dell'Hotel Baccarat:

I residenti possono usufruire dei servizi dell'hotel a cinque stelle:

La Piscine (Piscina e Spa):

• Piscina di 17 metri rivestita con piastrelle in cristallo Baccarat

• Sale per trattamenti termali

• Bagno turco e sauna

• Centro fitness con personal trainer

• Programmi di yoga e benessere

Ristorazione:

• Chevalier: ristorante e bar franco-americano

• Grand Salon: tè pomeridiano e cocktail con musica dal vivo

• Ristorazione in hotel: disponibile presso i ristoranti dell'hotel

Servizi:

• Concierge 24 ore su 24, 7 giorni su 7 (personale formato in hotel)

• Servizio di portiere e parcheggiatore

• Servizio di pulizia disponibile

• Lavaggio a secco e lavanderia

• Servizi per animali domestici

• Spazi privati per eventi e intrattenimento dei residenti

Tocchi unici del Baccarat:

• I residenti possono commissionare oggetti personalizzati in cristallo Baccarat.

• Accesso prioritario al negozio monomarca Baccarat (di fronte al MoMA)

• Inviti agli eventi e alle mostre di Baccarat

• Servizi di manutenzione e cura dei cristalli

Prezzi e posizione di mercato:

Vendite originali (2014-2015):

• Monolocale: 2,5-3,5 milioni di dollari

• Due camere da letto: 4,5-7 milioni di dollari

• Tre camere da letto: 8-12 milioni di dollari

• Attici: da 15 a oltre 30 milioni di dollari

Mercato dell'usato attuale:

• Monolocale: 2-3 milioni di dollari

• Due camere da letto: 4-6,5 milioni di dollari

• Tre camere da letto: 7,5-11 milioni di dollari

• Attici: da 12 a oltre 25 milioni di dollari

• Prezzo al metro quadro: 2.000 - 4.000 dollari

Analisi degli investimenti:

Prestazioni rispetto ad altri immobili di lusso comparabili nel centro città:

• Apprezzamento moderato (5-10% nell'arco di un decennio)

• Valore mantenuto durante le correzioni di mercato

• La scala boutique (60 unità) crea scarsità

• Forte domanda di affitti da parte dei dirigenti aziendali

• Appello agli acquirenti internazionali (riconoscimento del marchio)

Set competitivo:

• Prezzi simili a quelli dei lussuosi hotel senza marchio nel centro città

• Più basso di Aman, Mandarin Oriental Fifth Avenue

• Paragonabile agli edifici boutique di lusso

• Premium giustificato dal design, dai servizi e dalla posizione

Profilo dell'acquirente Baccarat: appassionati di design e lifestyle

Chi acquista il Baccarat?

Dati demografici:

• Geografico: 40% internazionale (Europa, Medio Oriente, Asia), 60% Stati Uniti.

• Patrimonio netto: 10-100 milioni di dollari

• Età: 40-65

Psicografia:

• Design ed estetica (apprezzamento dell'artigianato)

• Apprezzamento della cultura e del patrimonio francese

• Mecenati dell'arte e dei musei

• Appassionati di moda e beni di lusso

• Preferisci le boutique ai grandi complessi residenziali

• Valorizza la storia del design unico rispetto ai servizi dell'hotel

Profilo professionale:

• Dirigenti dell'industria della moda

• Professionisti dei beni di lusso

• Interior designer e architetti

• Commercianti d'arte e collezionisti

• Dirigenti finanziari alla ricerca di una casa dal design all'avanguardia

• Imprenditori internazionali

Cosa apprezzano:

• Estetica unica (cristallo, luce, eleganza francese)

• Scala boutique (60 unità contro le oltre 200 tipiche)

• Storia e tradizione del marchio (oltre 250 anni)

• Ambiente simile a un museo

• Posizione privilegiata nel centro città, vicino al MoMA e ai negozi

• Associazione di marchi lifestyle vs. hotel tradizionali

Baccarat contro i marchi alberghieri tradizionali

Differenze principali:

Caratteristiche Baccarat Marchi alberghieri tradizionali Attività principale Articoli di cristallo di lusso Operazioni di ospitalità Attenzione al servizio Design ed estetica Servizi di livello alberghiero Proprietà 1 residenza 30-400 sedi Identità del marchio Tradizione francese nel cristallo Eccellenza nel servizio alberghiero Residenze 60 unità (solo a New York) 100-400 per proprietà Profondità del servizio Accesso all'hotel Integrazione completa con l'hotel Rete globale Nessuna per le residenze Estesa

Vantaggi:

• Estetica dal design unico (nessun altro residence con marchio Crystal)

• Esclusività boutique (solo 60 abitazioni)

• Forte riconoscimento del marchio nel settore dei beni di lusso

• Opere d'arte di qualità museale ovunque

• Storia del patrimonio e dell'artigianato francese

Considerazioni:

• Nessuna rete residenziale globale

• Servizio limitato vs. Four Seasons, Ritz-Carlton

• Proprietà singola (nessuna diversificazione)

• Più incentrato sul design che sul servizio

• Mercato dell'usato più piccolo rispetto alle principali catene alberghiere

Il baccarat nel panorama delle residenze di marca

Posizione di mercato: Baccarat rappresenta la categoria delle residenze di marca "lifestyle", in cui i produttori di beni di lusso (cristallo, moda, automobili) si espandono nel settore immobiliare.

Concetti simili:

• Armani/Casa Residences - Marchio di moda

• Fendi Private Residences - Marchio di moda

• Bulgari Residences - Marchio di gioielleria

• Porsche Design Tower - Marchio automobilistico

Concorrenti:

• Edifici boutique di lusso a Midtown

• Sviluppi senza marchio all'avanguardia nel design

• Altre residenze di marca lifestyle

• Strutture alberghiere più piccole con marchio alberghiero

Non compete con:

• Marchi alberghieri ultra-lusso (Aman, Four Seasons a livello di prezzo/servizio)

• Grandi complessi residenziali di marca

• Reti alberghiere globali che richiedono un accesso mondiale

Ideale per:

• Appassionati di design ed estetica

• Francofili e amanti della cultura europea

• Mecenati dell'arte e dei musei (vicino al MoMA)

• Gli acquirenti preferiscono le boutique ai grandi negozi

• Coloro che apprezzano la storia unica del marchio

• Preferenza per una posizione nel centro di Manhattan

• Professionisti della moda e dei beni di lusso

• Acquirenti alla ricerca di un marchio lifestyle rispetto a un marchio alberghiero

Non ideale per:

• Acquirenti che richiedono servizi alberghieri completi

• Coloro che desiderano accedere alla rete alberghiera globale

• Investitori che danno priorità al reddito da locazione

• Acquirenti alla ricerca di residenze più grandi (le unità sono di dimensioni modeste)

• Coloro che preferiscono l'estetica contemporanea a quella classica francese

Opportunità attuali nel Baccarat

Baccarat Hotel & Residences New York:

• Stato: Completato nel 2015, mercato dell'usato

• Disponibilità: solitamente disponibili 3-6 unità

• Inventario: più liquido rispetto ai marchi di lusso (60 unità totali)

• Prezzo: da 2 milioni a oltre 25 milioni di dollari a seconda delle dimensioni/piano

• Mercato: velocità di vendita costante, buona liquidità

Progetti residenziali futuri di Baccarat:

• Al momento non ci sono progetti annunciati a Miami o Los Angeles.

• Marchio incentrato sul mantenimento dell'esclusività boutique

• Potenziale di espansione futura della città gateway

Considerazioni relative agli investimenti:

• Punto di accesso: più accessibile rispetto agli attici Aman e Four Seasons

• Liquidità: mercato dell'usato migliore rispetto ai marchi ultra-esclusivi

• Apprezzamento: crescita moderata e costante

• Affitti: forte domanda nel centro città dovuta ai trasferimenti aziendali

• Unico: l'unica residenza al mondo con marchio Crystal

Perché prendere in considerazione il Baccarat?

Per l'acquirente giusto, Baccarat offre:

✓ Storia dal design unico: unico marchio storico di cristalleria nel settore residenziale
✓ Eleganza francese: 250 anni di artigianato di lusso
✓ Dimensioni boutique: Solo 60 residenze (comunità intima)
✓ Posizione privilegiata: a pochi passi dal MoMA, dalla Fifth Avenue e da Central Park
✓ Lusso accessibile: prezzo di ingresso inferiore rispetto ai marchi alberghieri ultra-lusso
✓ Museo del design: vivere in un ambiente curato, fatto di luce e cristallo
✓ Prestigio del marchio: il riconoscimento di Baccarat tra gli intenditori di beni di lusso

Ideale per: acquirenti attenti al design che privilegiano l'estetica, la tradizione francese e la storia unica del marchio rispetto a servizi alberghieri completi e reti globali. Ideale per chi cerca una residenza esclusiva nel centro di Manhattan con un design degno di un museo e l'esclusività di una boutique.

Waldorf Astoria Residences: un'icona americana diventa globale

Tradizione del marchio: l'originale Waldorf Astoria New York (inaugurato nel 1893) ha definito il lusso americano e ha ospitato generazioni di presidenti, celebrità e dignitari.

Servizi esclusivi:

• Tradizioni sociali di Peacock Alley

• Standard di servizio di altissimo livello

• La vera filosofia del servizio Waldorf

• Accesso ai vantaggi Hilton Honors

Portafoglio: in rapida espansione con importanti progetti nelle principali città gateway di tutto il mondo.

Residenze nei vostri mercati:

• Waldorf Astoria Residences Miami (centro città - in costruzione, edificio più alto della Florida)

Ideale per: acquirenti alla ricerca di un marchio americano iconico che coniughi lusso moderno e praticità.

Mandarin Oriental Residences: eccellenza di ispirazione asiatica

Tradizione del marchio: Mandarin Oriental, con sede a Hong Kong, porta le tradizioni orientali in materia di servizio e ospitalità agli standard occidentali del lusso.

Servizi esclusivi:

• Spa pluripremiate (costantemente classificate al primo posto a livello mondiale)

• Fan del programma fedeltà M.O.

• Design e servizio di ispirazione asiatica

• Attenzione olistica al benessere

• Programmi culinari eccezionali

Portafoglio: Località prestigiose nelle principali città e destinazioni turistiche di tutto il mondo.

Residenze nei vostri mercati:

• Mandarin Oriental Residences Brickell Key (Miami - in costruzione)

• Residenze al Mandarin Oriental Columbus Circle (New York)

• Mandarin Oriental Residences Fifth Avenue (New York - in costruzione)

Ideale per: acquirenti che danno priorità al benessere, alla cultura termale e all'estetica che fonde Oriente e Occidente.

Residenze di lusso legate al mondo dello stile di vita: i marchi della moda, dell'automotive e del design entrano nel settore immobiliare

Oltre ai tradizionali marchi alberghieri, è emersa una categoria in crescita di residenze di lusso legate a marchi di lifestyle, in cui case di moda, case automobilistiche e marchi di design estendono la loro identità al settore immobiliare. Queste proprietà privilegiano l'estetica del marchio, l'eccellenza del design e l'associazione allo stile di vita rispetto ai servizi di ospitalità.

La differenza del marchio Lifestyle

Cosa li contraddistingue:

A differenza delle residenze con marchio alberghiero (St. Regis, Four Seasons, Aman), le residenze con marchio lifestyle offrono:

• Approccio incentrato sul design: la visione estetica del marchio guida l'architettura e gli interni

• Servizi limitati: meno servizi in stile alberghiero, maggiore attenzione ai servizi di marca

• Pregio del marchio: proprietà associata al prestigio nel settore della moda/automobilistico

• Servizi esclusivi: ascensori per auto (Porsche, Aston Martin), sale moda, esperienze di marca

• Prezzo più basso: generalmente inferiore del 20-40% rispetto a marchi alberghieri comparabili

• Fascia demografica più giovane: appeal per i 30-50enni rispetto ai 50-70enni per i marchi alberghieri

Residenze di marca lifestyle in primo piano nei vostri mercati

Marchi di moda e design

Residenze Armani/Casa

• Località: Sunny Isles Beach (Miami), Manhattan (New York - proposta)

• Marchio: Divisione residenziale di Giorgio Armani

• Estetica: design italiano minimalista, palette neutra, semplicità sofisticata

• Prezzo: da 2 a 20 milioni di dollari (Miami)

• Acquirente target: attento alle tendenze della moda, sensibile al design, internazionale

• Completato: Miami 2019

Residenze Fendi Château

• Ubicazione: Surfside, Miami (9365 Collins Avenue)

• Marchio: Casa di moda Fendi

• Estetica: lusso italiano, arredi e finiture Fendi

• Unità: 58 residenze di lusso

• Prezzo: da 6 milioni a oltre 25 milioni di dollari

• Caratteristiche: arredi Fendi Casa, beach club, cabine private a bordo piscina

• Completato: 2016

• Target acquirente: appassionati di moda, amanti del design italiano

Missoni Baia

• Ubicazione: Edgewater, Miami (700 NE 26th Terrace)

• Marchio: Casa di moda Missoni (iconici motivi a zigzag)

• Estetica: colori vivaci, motivi tipici di Missoni ovunque

• Architettura: design asimmetrico di Hani Rashid

• Unità: 249 residenze

• Prezzo: da 600.000 a 4 milioni di dollari

• Caratteristiche: piscine in stile resort, posizione fronte mare

• Completato: 2021

• Acquirenti target: acquirenti giovani (30-40 anni) attenti al design

Diesel Wynwood

• Ubicazione: Wynwood, Miami (2751 N Miami Avenue)

• Marchio: Diesel fashion (denim/lifestyle italiano)

• Estetica: Industrial-chic, audace, urbana

• Concetto: micro-loft e monolocali destinati ai millennial

• Prezzo: 300.000 - 800.000 dollari (l'opzione di marca più conveniente)

• Acquirenti target: giovani professionisti, residenti nel Wynwood Arts District

• Nota: Residenze di marca entry-level

Marchi automobilistici

Torre Porsche Design

• Ubicazione: Sunny Isles Beach, Miami (18555 Collins Avenue)

• Marchio: Porsche Design (non le automobili Porsche, ma la divisione design)

• Caratteristica distintiva: sistema brevettato di ascensore per auto - entra direttamente nel tuo salotto

• Unità: 132 residenze

• Prezzo: da 4 a 32 milioni di dollari (fronte oceano con garage nell'unità)

• Gallerie auto: 2-4 auto per residenza, garage interni con pareti in vetro

• Servizi: Concierge auto, simulatore di corse, sala tramonto

• Completato: 2016

• Acquirenti target: collezionisti di automobili, appassionati di automobili

• Il più grande successo: i valori di rivendita più elevati tra tutti i marchi lifestyle

Residenze Aston Martin

• Ubicazione: Centro di Miami (300 Biscayne Boulevard Way)

• Marca: Aston Martin (auto di James Bond)

• Architettura: 66 piani di Revuelta Architecture

• Caratteristica distintiva: ascensore per auto che porta ai garage sopraelevati

• Unità: 391 residenze

• Prezzi: da 600.000 $ a oltre 50 milioni di $ (attici)

• Servizi: Galleria d'arte, cinema, piscine, spa, accesso al porto turistico

• Completamento: 2024-2025

• Acquirenti target: proprietari di Aston Martin, professionisti del centro di Miami

Residenze Bentley\

• Ubicazione: Sunny Isles Beach, Miami (18401 Collins Avenue)

• Marchio: Bentley Motors (auto britanniche di lusso)

• Architettura: Sieger Suarez Architects\

• Caratteristica distintiva: Dezervator™ - sistema brevettato di ascensore per auto\

• Unità: 216 residenze in una torre di 62 piani\

• Prezzo: da 5 a 40 milioni di dollari+\

• Capacità auto: fino a 4 auto per residenza, garage interni all'unità abitativa\

• Servizi: Whisky bar, cigar lounge, studio di yoga\

• Completamento: 2026-2027 (in costruzione)

• Acquirenti target: collezionisti di auto di lusso, appassionati di proprietà fronte mare

• Ubicazione: Sunny Isles Beach, Miami (18401 Collins Avenue)

• Marchio: Bentley Motors (auto britanniche di lusso)

• Architettura: Sieger Suarez Architects

• Caratteristica distintiva: Dezervator™ - sistema brevettato di ascensore per auto

• Unità: 216 residenze in una torre di 62 piani

• Prezzo: da 5 milioni a oltre 40 milioni di dollari

• Capacità auto: fino a 4 auto per residenza, garage interni

• Servizi: Whisky bar, cigar lounge, spa, piscine, ristorante

• Completamento: 2026-2027 (in costruzione)

• Acquirenti target: collezionisti di auto di lusso, appassionati di proprietà fronte mare

Luoghi Mercedes-Benz

• Ubicazione: Brickell, Miami (1300 Brickell Bay Drive)

• Marca: Mercedes-Benz (auto di lusso tedesca)

• Architettura: primo progetto residenziale di Mercedes-Benz

• Unità: ~1.100 residenze in un grattacielo di lusso

• Prezzo: da 500.000 a oltre 5 milioni di dollari

• Caratteristiche: Estetica Mercedes, interni ispirati al mondo automobilistico

• Servizi: Marina privata, piscine, ristorante

• Completamento: 2027 (in costruzione)

• Acquirenti target: proprietari di Mercedes, professionisti di Brickell

• Nota: Il più grande progetto residenziale di un marchio lifestyle

Marchio dello chef famoso

Residenze Jean-Georges Tropic

• Ubicazione: Midtown Miami/Edgewater (3200 Biscayne Boulevard)

• Marchio: Jean-Georges Vongerichten (chef stellato Michelin)

• Concept: primo progetto residenziale del famoso chef

• Unità: 341 residenze

• Prezzo: da 400.000 a oltre 2 milioni di dollari

• Focus culinario: ristorazione in loco, cucina dello chef, servizi incentrati sul cibo

• Servizi: ristorante Jean-Georges, piscina sul tetto, sala vini privata

• Completamento: 2025 (in costruzione)

• Acquirenti target: appassionati di gastronomia, residenti nel centro di Miami

Residenze di marca lifestyle: confronto degli investimenti

Categoria del marchio Fascia di prezzo Livello di servizio Apprezzamento Ideale per Marchi alberghieri 2-100 milioni di dollari Servizi alberghieri completi 5-7% all'anno Rete globale incentrata sui servizi Marchi automobilistici 3-50 milioni di dollari Limitato, incentrato sulle automobili 4-6% all'anno Collezionisti di automobili, servizi esclusivi Marchi di moda (di fascia alta)2-25 milioni di dollariLimitato, incentrato sul design3-5% all'annoAppassionati di design, associazione al marchioMarchi di moda (fascia media)300.000-4 milioni di dollariMinimo2-4% all'annoMarchi entry-level, acquirenti più giovaniMarchi di chef400.000-2 milioni di dollariIncentrato sul ciboDa definire (troppo nuovo)Appassionati di cucina

Approfondimenti chiave: Stile di vita vs. Marchi alberghieri

Vantaggi delle residenze di marca lifestyle: ✓ Prezzo di ingresso più basso (30-50% in meno rispetto alle marche alberghiere)
✓ Servizi esclusivi (ascensori per auto, lounge alla moda)
✓ Comunità e target demografico più giovani e alla moda
✓ Forte identità di design (colori Missoni, minimalismo Armani)
✓ Opzioni di marca entry-level disponibili (300.000-500.000 dollari)

Vantaggi delle residenze di marca alberghiera: ✓ Servizi alberghieri completi (concierge, pulizie, ristorazione)
✓ Accesso alla rete globale e vantaggi
✓ Gestione e operazioni professionali
✓ Maggiore rivalutazione (5-7% contro 3-5%)
✓ Maggiore potenziale di reddito da locazione
✓ Migliore liquidità di rivendita

Storie di successo:

• Porsche Design Tower: valori di rivendita più elevati, forte rivalutazione, concetto collaudato

• Armani Casa: performance solida, appeal internazionale per gli acquirenti

• Fendi Château: posizione privilegiata sul mare, disponibilità limitata

Aree di cautela:

• Marchi automobilistici più recenti: risultati non ancora comprovati (Aston Martin, Bentley, Mercedes)

• Marchi di moda di fascia bassa: potrebbero non mantenere i prezzi elevati nel lungo termine

• Marchi di chef famosi: nessun dato storico sulle prestazioni residenziali

Dovresti prendere in considerazione le residenze di marca lifestyle?

Ideale per:

• Acquirenti alla ricerca di prezzi inferiori rispetto alle catene alberghiere

• Collezionisti di auto e appassionati di automobili (Porsche, Bentley, Aston Martin)

• Amanti della moda e del design (Armani, Fendi, Missoni)

• Fascia demografica più giovane (30-40 anni rispetto a 50-60 anni)

• Servizi esclusivi (ascensori per auto, esperienze legate al marchio)

• Acquirenti di residenze di marca entry-level (300.000-800.000 dollari)

Marchi alberghieri più adatti a:

• Acquirenti che danno priorità ai servizi alberghieri completi

• Coloro che desiderano accedere alla rete alberghiera globale

• Acquirenti orientati agli investimenti (apprezzamento più forte)

• Generazione di reddito da locazione

• Risultati comprovati e marchi affermati

• Acquirenti con un patrimonio netto molto elevato (oltre 10 milioni di dollari)

Il nostro punto di vista: le residenze di marca lifestyle occupano una nicchia importante, offrendo uno stile di vita di marca a prezzi accessibili con servizi esclusivi. La Porsche Design Tower ha dimostrato la fattibilità di questo concetto. Tuttavia, per gli acquirenti che danno priorità ai servizi, all'apprezzamento e all'accessibilità globale, i marchi alberghieri tradizionali (St. Regis, Four Seasons, Aman, Ritz-Carlton) rimangono investimenti superiori nonostante i prezzi più elevati.

Baccarat Nota: Baccarat (di cui sopra) fa da ponte tra le due categorie: è un marchio lifestyle (cristallo) con attività alberghiere, che offre servizi alberghieri insoliti nella maggior parte delle residenze dei marchi lifestyle.

Residenze di prestigio a New York City: dove tradizione e innovazione si incontrano

Il mercato immobiliare di prestigio di New York City riflette lo status della città come capitale mondiale della finanza, della cultura e del lusso. Dai prestigiosi indirizzi della Fifth Avenue alla raffinatezza del centro di Tribeca, New York offre opportunità immobiliari di prestigio senza pari.

Perché scegliere New York per le residenze di marca?

Global Gateway: in quanto capitale finanziaria mondiale, New York attira acquirenti internazionali alla ricerca di beni rifugio e proprietà pied-à-terre.

Offerta limitata: la geografia ristretta di Manhattan e le normative urbanistiche rendono sempre più rari i nuovi immobili di lusso, in particolare le residenze di marca.

Capitale culturale: musei, ristoranti, intrattenimento e moda di livello mondiale rendono New York irresistibile per gli acquirenti di lusso di tutto il mondo.

Stabilità degli investimenti: il mercato immobiliare di lusso di New York dimostra una notevole resilienza, con residenze di prestigio che registrano un aumento di valore anche durante le correzioni di mercato più ampie.

Quartieri di New York in primo piano per residenze di marca

Midtown Manhattan e Fifth Avenue Il cuore del lusso di Manhattan, sede di:

• Aman New York (Crown Building, Fifth Avenue) - Il massimo del lusso a Manhattan

• Baccarat Hotel & Residences (West 53rd Street) - Tradizione francese del cristallo, 60 residenze

• Mandarin Oriental Residences Fifth Avenue (in costruzione)

• St. Regis New York

• [Esplora gli immobili di lusso nel centro di Manhattan →]

In primo piano: Aman New York al Crown Building

Ubicazione: 730 Fifth Avenue (Crown Building), all'angolo con la 57th Street
La struttura: il primo hotel e residence urbano di Aman in Nord America occupa lo storico Crown Building del 1921, all'incrocio tra la Fifth Avenue e la 57th Street, con vista diretta su Central Park, uno degli indirizzi più prestigiosi di Manhattan.

Le residenze:

• Solo 22 abitazioni private (massima esclusività: il più piccolo numero di residenze di marca a Manhattan)

• Configurazioni con 2-3 camere da letto: da 3.000 a oltre 14.000 piedi quadrati

• Accesso privato all'ascensore, soffitti alti 4 metri negli attici

• Vista su Central Park, caminetti funzionanti (rarità a New York)

• Progetto di Jean-Michel Gathy (Denniston)

Aman Club e servizi:

• 25.000 piedi quadrati, compresa la Aman Spa su tre piani

• Piscina coperta di 20 metri, centro fitness, Jazz Club

• Enoteca (oltre 10.000 bottiglie), sala sigari

• Terrazza esterna di 650 m² con vista su Central Park

• Ristorante di Jean-Georges Vongerichten (Arva, Nama)

Prezzi e investimenti:

• A partire da: 17 milioni di dollari (due camere da letto) fino a oltre 65 milioni di dollari (attici)

• Prezzo al metro quadro: 6.000 - 8.000+ dollari

• Disponibilità molto limitata (solo 22 case in totale)

• La proprietà urbana di punta di Aman nel Nord America

• Vantaggi per i proprietari: iscrizione al Founding Aman Club, tariffe preferenziali in 34 resort Aman in tutto il mondo

Perché Aman New York: il massimo delle residenze di prestigio a Manhattan, che unisce il prestigio storico del Crown Building al servizio impareggiabile, all'eccellenza nel design e alla rete globale di lusso di Aman. L'estrema scarsità (22 appartamenti) garantisce un'esclusività senza pari rispetto ad altre proprietà di prestigio.

[Scopri di più sulle residenze Aman New York →] | [Prenota una visita privata →]

Tribeca
Il quartiere più sofisticato del centro città, caratterizzato da:

• Residenze private Four Seasons 30 Park Place

• [Scopri gli immobili a Tribeca →]

Upper West Side / Columbus Circle Eleganza culturale vicino a Central Park:

• Residenze al Mandarin Oriental Columbus Circle

• [Visualizza gli immobili nell'Upper West Side →]

Central Park South Vista iconica sul parco e lusso senza tempo:

• Le residenze del Ritz-Carlton New York, Central Park

• [Vedi le case a Central Park South →]

Visualizza tutte le residenze con marchio NYC per quartiere →

Residenze di lusso a Miami: la capitale del lusso tropicale

Miami è emersa come il mercato immobiliare di lusso in più rapida crescita degli Stati Uniti e la destinazione preferita dagli investitori internazionali. Senza imposte statali sul reddito, con sole tutto l'anno e un numero crescente di residenze di prestigio, Miami attira acquirenti da tutto il continente americano, dall'Europa e da oltreoceano.

Perché Miami per le residenze di marca?

Vantaggi fiscali: l'assenza di imposte sul reddito statali in Florida consente ai redditi elevati di risparmiare dal 6 al 13% all'anno rispetto a New York City o alla California, con un potenziale risparmio di milioni nel corso del tempo.

Hub internazionale: Miami funge da porta d'accesso all'America Latina, attirando acquirenti e aziende da tutto l'emisfero.

Clima e stile di vita: oltre 300 giorni di sole all'anno consentono di vivere all'aperto e al chiuso, cosa impossibile nelle città del nord.

Dinamica di mercato: il mercato immobiliare di lusso di Miami ha registrato un aumento del valore del 25-35% dal 2020 al 2024, superando la maggior parte dei mercati statunitensi.

Ampliamento dell'inventario: a Miami sono in costruzione più complessi residenziali di marca che in qualsiasi altra città degli Stati Uniti.

Quartieri di Miami in primo piano per residenze di marca

Brickell, il quartiere finanziario di Miami e il quartiere di lusso in più rapida crescita:

• Residenze St. Regis Brickell

• Residenze Mandarin Oriental Brickell Key

• [Scopri i condomini di lusso a Brickell →]

Miami Beach e South Beach Una vita iconica sul lungomare con raffinatezza culturale:

• Aman Residences Miami Beach (Faena District) - TUTTO VENDUTO, dimostra una domanda straordinaria

• Faena House (Faena District) - 47 residenze progettate da Foster + Partners, incentrate sull'arte e la cultura, ESAURITE (solo rivendita)

• Residenze Rosewood al Raleigh

• Residenze Ritz-Carlton Miami Beach

• Residenze Ritz-Carlton South Beach

• [Scopri gli immobili a Miami Beach →]

In primo piano: Aman Residences Miami Beach

Ubicazione: 3425 Collins Avenue, Miami Beach (Faena District)
Sviluppatore: OKO Group con Access Industries
Stato: ESAURITO - Tutte le 22 residenze sono state completamente prenotate (a dimostrazione della straordinaria domanda)

La struttura: situato nel vivace quartiere Faena, centro artistico e culturale di Miami Beach che ospita la Faena House, il Faena Forum e il Faena Theater, l'Aman Miami Beach porta la serenità tipica del marchio in una delle località balneari più dinamiche al mondo.

Le residenze:

• Solo 22 abitazioni private (estrema esclusività)

• Configurazioni da 2 a 5 camere da letto: da 232 a oltre 929 m²

• Terrazze profonde 3,6 metri (le più grandi di Miami Beach)

• Vista sull'oceano senza ostacoli, accesso privato all'ascensore

• L'estetica minimalista tipica di Aman: palette neutra, materiali naturali

• Lo storico Versailles Hotel è stato restaurato e trasformato in un hotel Aman da 60 camere.

Servizi:

• Aman Spa (trattamenti esclusivi, fronte oceano)

• Piscine multiple (a sfioro, giardino, corsia)

• Beach club privato con cabine

• Diversi punti ristoro

• Fitness, studi di yoga, programmi benessere

Perché è andato subito esaurito:

• Solo 22 appartamenti (rispetto ai tipici grattacieli di Miami che ne contano 200-400)

• "Aman Junkies" in tutto il mondo alla ricerca di spiagge negli Stati Uniti

• Vantaggi fiscali della Florida (nessuna imposta statale sul reddito)

• Accesso a 34 destinazioni Aman in tutto il mondo

• Posizionamento culturale del Faena District

Prezzo di vendita: 4-60 milioni di dollari | Prezzo medio al piede quadrato: 2.000-3.000 dollari

Lezione di investimento: il tutto esaurito immediato dell'Aman Miami Beach dimostra il potere del marchio ultra-lusso e dell'estrema scarsità. Gli immobili di questo livello vengono venduti in prevendita ai fedeli al marchio prima di raggiungere il mercato generale.

[Scopri di più sulle residenze di lusso del Faena District →] | [Guarda Aman Beverly Hills (apertura nel 2027) →]

Sunny Isles Beach, la "spiaggia dei miliardari" con un litorale incontaminato:

• Residenze St. Regis Sunny Isles Beach

• Residenze Ritz-Carlton Sunny Isles

• [Visualizza le proprietà di lusso a Sunny Isles →]

Surfside Comunità balneare adatta alle famiglie:

• Residenze private Four Seasons Surf Club

• [Vedi case a Surfside →]

Grattacieli nel centro di Miami Bayfront con l'energia della città:

• Waldorf Astoria Hotel & Residences Miami (319 metri: l'edificio più alto della Florida)

• [Esplora i condomini nel centro di Miami →]

Visualizza tutte le residenze con marchio Miami per quartiere →

Residenze di lusso a Los Angeles: il futuro del lusso sulla costa occidentale

Los Angeles sta vivendo una rinascita delle residenze di marca, con importanti sviluppi da parte di Aman, Four Seasons, Ritz-Carlton e Rosewood che stanno trasformando il panorama del lusso della città. Da Beverly Hills al centro di Los Angeles, queste proprietà portano la raffinatezza degli hotel nella vita della California meridionale.

Perché Los Angeles per le residenze di marca?

Capitale dell'intrattenimento: l'industria dell'intrattenimento di Los Angeles crea una domanda costante da parte di professionisti con un elevato patrimonio netto alla ricerca di case di lusso.

Clima privilegiato: il sole tutto l'anno e le temperature miti favoriscono lo stile di vita indoor-outdoor della California.

Nuovo inventario limitato: le restrizioni urbanistiche e il fenomeno NIMBY limitano la costruzione di nuovi immobili di lusso, creando un valore di scarsità.

Mercato emergente: il mercato immobiliare di prestigio di Los Angeles è meno maturo rispetto a quello di New York o Miami, offrendo opportunità per i primi acquirenti.

Aree di Los Angeles in primo piano per residenze di marca

Beverly Hills / Beverly Grove Lusso iconico e glamour hollywoodiano:

• Aman Residences Beverly Hills (One Beverly Hills - apertura nel 2027) - Il progetto più atteso di Los Angeles

• Four Seasons Private Residences Beverly Hills Adiacente

• Residenze Rosewood Beverly Hills

• [Esplora gli immobili di lusso a Beverly Hills →]

In primo piano: Aman Beverly Hills al One Beverly Hills

Ubicazione: One Beverly Hills (Wilshire & Santa Monica Boulevards)
Sviluppatore: Alagem Capital Group con Cain International
Architetto: Foster + Partners (Norman Foster) e RAMSA (Robert A.M. Stern)
Apertura: 2027 (in costruzione)
Stato: prevendita solo su invito

Lo sviluppo più significativo di Los Angeles degli ultimi decenni:

One Beverly Hills rappresenta una trasformazione da 2 miliardi di dollari su una superficie di 17,5 acri nella prima destinazione di lusso a uso misto di Beverly Hills, con la prima proprietà di Aman a Los Angeles e otto acri di giardini botanici (il "Central Park di Beverly Hills").

La proprietà:

• Collezione limitata di residenze Aman ultra-lussuose

• Hotel Aman con 78 camere (la prima struttura Aman sulla costa occidentale)

• Case con 2-5 camere da letto: 3.500 - 12.000+ piedi quadrati

• Terrazze private con vista sul giardino botanico

• Alcune residenze con piscina privata

• Progetto di Sir Norman Foster (vincitore del Premio Pritzker)

Servizi senza precedenti:

• 8 acri di giardini botanici (oltre 125 specie di piante rare)

• Aman Spa su più piani con trattamenti esclusivi

• Piscine multiple, centro fitness, studi di yoga/Pilates

• Aman Club (salotti riservati ai residenti)

• Cinema, programmi per bambini, servizi per animali domestici

• Diversi ristoranti (chef da annunciare)

• A pochi passi da Rodeo Drive

Vantaggi della posizione a Beverly Hills:

• Shopping di lusso famoso in tutto il mondo (Rodeo Drive)

• A pochi minuti da Century City, UCLA e dalle migliori scuole private

• Facile accesso all'aeroporto LAX (15-20 minuti)

• A pochi minuti dalle spiagge della Westside (Santa Monica, Malibu)

• Tra i codici postali più ricchi d'America

Prezzi (stimati):

• Due camere da letto: 6-10 milioni di dollari

• Tre camere da letto: 12-20 milioni di dollari

• Quattro camere da letto: 25-40 milioni di dollari

• Attici: da 50 a oltre 100 milioni di dollari

• PSF previsto: 2.500 - 4.000+ dollari

Punti salienti dell'investimento:

• La prima proprietà di Aman a Los Angeles (vantaggio del primo arrivato)

• Prezzi pre-costruzione (cattura l'apprezzamento prima del completamento nel 2027)

• Foster + Partners + RAMSA architecture (punto di riferimento immediato)

• Giardini botanici di 8 acri senza precedenti a Beverly Hills

• Residenze limitate nella proprietà Aman

Come prenotare: Vendita solo su invito e previa consulenza privata. È richiesta una prequalificazione. I proprietari Aman esistenti hanno la priorità. Commercializzazione pubblica limitata.

Acquirenti target: industria dell'intrattenimento, fondatori di aziende tecnologiche, acquirenti internazionali (Medio Oriente, Asia, America Latina), attuali proprietari di Aman, individui UHNW attenti al benessere.

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Centro di Los Angeles / LA Live Quartiere urbano sofisticato e ricreativo:

• Residenze Ritz-Carlton presso LA Live

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Il processo di acquisto di una residenza di marca: cosa aspettarsi

Pre-costruzione vs rivendita: comprendere le opzioni disponibili

Vantaggi pre-costruzione:

• Prezzo migliore (10-20% inferiore al valore di completamento)

• Selezione dell'unità e scelta del piano

• Possibilità di personalizzazione

• Piano di pagamento strutturato (in genere 30-50% prima della chiusura)

• È ora di organizzare il finanziamento

Considerazioni preliminari alla costruzione:

• Possibili ritardi nella costruzione

• Importanza della stabilità finanziaria degli sviluppatori

• Il prodotto finale può differire dai rendering

• 2-4 anni di attesa prima dell'occupazione

Vantaggi della rivendita:

• Occupazione immediata

• Condizioni effettive rispetto a quelle promesse

• Operazioni edilizie consolidate

• Spese condominiali note e questioni relative

• Storia dei contratti di locazione esistenti, se applicabile

Considerazioni sulla rivendita:

• Inventario limitato per immobili di pregio

• Prezzi più elevati per le unità pronte per essere occupate

• Meno potere negoziale nei mercati caldi

Finanziamento di residenze di marca

Acquirenti statunitensi:

• Mutui conformi: fino a 766.550 $ (limite 2024) - tassi migliori

• Mutui ipotecari jumbo: superiori ai limiti conformi - tipici delle residenze di marca

• Condizioni tipiche: acconto del 20-30%, tassi attualmente compresi tra il 6,5% e l'8%

• Portafoglio prestiti: per clienti con un patrimonio netto molto elevato, proprietari di più immobili

• Opzioni solo interessi: disponibili per acquirenti qualificati

Acquirenti internazionali:

• Acconto: in genere minimo del 40-50%

• Documentazione: più completa rispetto agli acquirenti statunitensi

• Considerazioni valutarie: le fluttuazioni del dollaro statunitense influiscono sui prezzi

• Istituzioni di credito specializzate: alcune banche si concentrano sui cittadini stranieri

• All-Cash Common: Molti acquirenti internazionali evitano i prestiti statunitensi

La tempistica dell'acquisto

Pre-costruzione:

1. Prenotazione (giorni 1-30): acconto del 10%, unità selezionata

2. Contratto (giorni 15-45): contratto di acquisto completo, deposito aggiuntivo del 10-20%

3. Depositi per lavori di costruzione (in corso): pagamenti aggiuntivi al raggiungimento di determinati traguardi

4. Pre-chiusura (60-90 giorni prima del completamento): ispezione finale, finanziamento sicuro

5. Chiusura: pagamento finale, acquisizione della proprietà

Rivendita:

1. Offerta (Giorno 1): Presentare l'offerta con un acconto del 10%

2. Negoziazione (giorni 1-7): controfferte, accordo sui termini

3. Contratto (giorni 7-14): firma del contratto di acquisto

4. Due diligence (giorni 14-45): ispezioni, approvazione del consiglio di amministrazione (se richiesta)

5. Finanziamento (giorni 30-60): approvazione del mutuo e valutazione

6. Chiusura (giorni 45-75): ispezione finale, trasferimento della proprietà

Elementi importanti della due diligence

Revisione finanziaria:

• Solidità finanziaria e track record dello sviluppatore

• Costituzione di riserve e piani di miglioramento del capitale

• Spese condominiali (in genere più elevate per le residenze di marca)

• Storia delle valutazioni speciali e potenziale

• Stime dell'imposta sugli immobili

• Costi assicurativi (soprattutto a Miami - copertura contro gli uragani)

Revisione operativa:

• Condizioni e durata dell'accordo di gestione del marchio

• Accordi sul livello di servizio con l'operatore

• Struttura del programma di noleggio, se applicabile

• Restrizioni sul noleggio e durata minima del contratto di locazione

• Restrizioni d'uso per il proprietario durante i periodi di noleggio

• Politiche relative agli animali domestici e restrizioni sulle dimensioni

Revisione legale:

• Offerta di piani o documenti condominiali

• Norme e regolamenti edilizi

• Condizioni del diritto di prelazione

• Tasse di trasferimento e di rivendita

• Regole di subaffitto e processo di approvazione

Strategie di investimento per residenze di marca

Strategia 1: Acquistare e conservare per ottenere un apprezzamento

Ideale per: Costruzione di ricchezza a lungo termine, pianificazione patrimoniale Orizzonte temporale: 10+ anni Rendimenti attesi: Apprezzamento annuo del 5-7% Considerazioni:

• Scegli le città gateway (New York, Miami, Los Angeles)

• Concentrati su marchi affermati con comprovata esperienza

• Selezionare posizioni privilegiate all'interno di ciascun mercato

• Mantenere la posizione durante i cicli di mercato per ottenere il massimo apprezzamento

Strategia 2: Generazione di reddito da locazione

Ideale per: investitori orientati al flusso di cassa, diversificazione Orizzonte temporale: 3-10 anni Rendimenti attesi: rendimento annuo del 4-8% più rivalutazione Considerazioni:

• Partecipare ai programmi di affitto alberghiero, se disponibili

• Comprendere le implicazioni fiscali dei redditi da locazione

• Considerare le commissioni di gestione (in genere pari al 20-30% del lordo)

• Considerare la domanda di alloggi aziendali nella località

Strategia 3: Rivendita prima della costruzione

Ideale per: investitori sofisticati, con elevata tolleranza al rischio Orizzonte temporale: 2-4 anni Rendimenti attesi: 10-20% al completamento Considerazioni:

• Richiede una solida conoscenza del mercato

• La reputazione dello sviluppatore e del marchio è fondamentale

• Le condizioni di mercato potrebbero cambiare prima del completamento

• Alcuni edifici limitano la rivendita immediata

Strategia 4: Diversificazione globale del portafoglio

Ideale per: acquirenti internazionali, diversificazione valutaria Orizzonte temporale: indefinito Rendimenti attesi: sicurezza degli asset statunitensi più rivalutazione Considerazioni:

• Rischio/opportunità di cambio valuta

• Convenzioni fiscali tra il Paese di origine e gli Stati Uniti

• Implicazioni in materia di pianificazione patrimoniale

• Mobilità globale e accesso

Strategia 5: Residenza principale con reddito da locazione

Ideale per: professionisti con reddito elevato, stile di vita flessibile Orizzonte temporale: 5+ anni Rendimenti attesi: rivalutazione più compensazione dei costi di proprietà Considerazioni:

• Vivi nella proprietà part-time, affittala quando viaggi

• Compensare le spese con i proventi da locazione

• Mantenere due residenze, se lo si desidera

• Vantaggi fiscali della residenza principale combinati con il reddito da locazione

Considerazioni fiscali per i proprietari di residenze di marca

Agevolazioni fiscali federali (Stati Uniti)

Detrazione degli interessi ipotecari:

• Detraibile sui prestiti fino a 750.000 dollari per la prima e la seconda casa

• Risparmi significativi per i contribuenti con redditi elevati

Detrazione fiscale sulla proprietà immobiliare:

• Fino a 10.000 dollari all'anno (limite massimo SALT)

• Particolarmente prezioso negli Stati con un'elevata pressione fiscale

Ammortamento (immobili in locazione):

• Gli immobili residenziali si ammortizzano in 27,5 anni.

• Può compensare il reddito da locazione e talvolta altri redditi

Scambio 1031:

• Rinviare le plusvalenze mediante lo scambio con immobili da investimento simili

• Potente strumento di creazione di ricchezza per gli investitori

Trattamento delle plusvalenze:

• Tassi a lungo termine (max 20%) per partecipazioni superiori a un anno

• Esclusione della residenza principale: 250.000 $ per i single / 500.000 $ per i coniugi

Vantaggi fiscali statali (Florida)

Nessuna imposta sul reddito statale:

• Risparmio annuo del 5-13% rispetto a NY, CA, NJ, ecc.

• Risparmi annuali multimilionari per i redditi più elevati

Nessuna imposta di successione:

• Proteggi il patrimonio familiare dalle imposte di successione statali

Esenzione fiscale sulla prima casa:

• Riduzione dell'imposta sulla proprietà fino a 50.000 dollari per la residenza principale

• Protezione dei beni dai creditori

Portabilità:

• Trasferimento dei benefici relativi alla proprietà familiare tra immobili situati in Florida

Considerazioni per gli acquirenti internazionali

FIRPTA (Legge sugli investimenti immobiliari esteri):

• Ritenuta del 15% sui proventi della vendita

• Può essere ridotto con una pianificazione adeguata

Imposta di successione:

• Gli Stati Uniti impongono l'imposta di successione sui beni immobili situati nel territorio statunitense di proprietà di soggetti non residenti.

• Esenzione solo 60.000 dollari per i non residenti (rispetto a oltre 13,6 milioni di dollari per i cittadini)

• È essenziale una corretta strutturazione (LLC, assicurazione sulla vita)

Convenzioni fiscali sul reddito:

• Molti paesi hanno stipulato trattati che riducono le aliquote di ritenuta alla fonte.

• Consultare consulenti fiscali internazionali

Domande frequenti sulle residenze di marca

Quanto costano le residenze di marca? I prezzi variano notevolmente in base alla posizione, al marchio e alle dimensioni dell'unità. A New York, le residenze di marca vanno da 2 milioni di dollari (unità più piccole) a oltre 100 milioni di dollari (attici). I condomini di marca a Miami vanno in genere da 1,5 milioni a 150 milioni di dollari. Le residenze di lusso a Los Angeles vanno da 2,5 milioni a oltre 50 milioni di dollari. La prevendita offre spesso sconti del 10-20% rispetto al prezzo di completamento.

Quali sono le spese condominiali mensili per le residenze di marca? Le spese condominiali per le residenze di marca sono in genere superiori del 30-50% rispetto a quelle di condomini di lusso non di marca comparabili, a causa dei servizi e delle dotazioni di alta qualità. Prevedete una spesa mensile compresa tra 1,50 e 3,00 dollari al piede quadrato. Un'unità di 2.500 piedi quadrati potrebbe avere spese mensili comprese tra 3.750 e 7.500 dollari. Queste spese coprono servizi completi che costerebbero molto di più se acquistati separatamente.

Posso affittare la mia residenza di marca? La maggior parte delle residenze di marca consente l'affitto, anche se le condizioni variano. Alcune richiedono una durata minima del contratto di locazione (30 giorni, 6 mesi o 1 anno). Altre offrono programmi di affitto alberghiero in cui il marchio gestisce gli affitti a breve termine e condivide i ricavi (in genere il 50-70% al proprietario al netto delle spese). Esamina le regole specifiche dell'edificio prima dell'acquisto.

Possedere una residenza di marca mi dà diritto a soggiorni gratuiti in hotel? No, non riceverai soggiorni gratuiti in hotel. Tuttavia, la maggior parte dei marchi offre vantaggi sostanziali: tariffe preferenziali (sconti del 20-30%), status VIP nei programmi fedeltà, prenotazioni prioritarie, upgrade gratuiti quando disponibili ed esperienze esclusive. Alcuni marchi offrono crediti annuali per alloggi o servizi.

Cosa succede se il marchio alberghiero se ne va? Gli accordi di gestione hanno solitamente una durata di 20-30+ anni. Se un marchio esce, il valore degli immobili può diminuire del 10-20%. Tuttavia, gli edifici di solito si assicurano un nuovo marchio prestigioso per mantenere il posizionamento. La qualità della costruzione e la posizione preservano un valore significativo. Esaminate i termini dell'accordo con il marchio prima dell'acquisto.

Le residenze di marca sono un investimento migliore rispetto ai normali condomini di lusso? Storicamente, sì. Le residenze di marca in genere registrano un aumento di valore superiore del 25-35% rispetto ai condomini di lusso non di marca comparabili, offrono rendimenti da locazione più elevati (4-8% contro 2-4%) e dimostrano una maggiore resilienza durante le fasi di recessione del mercato. Il sovrapprezzo del 20-35% è giustificato da servizi, gestione e valore del marchio superiori.

Qual è la differenza tra residenze annesse e residenze indipendenti di marca? Le residenze annesse condividono l'edificio con un hotel in attività, offrendo accesso immediato ai ristoranti, alle spa e ai servizi dell'hotel. Le residenze indipendenti occupano edifici senza camere d'albergo, gestiti dal marchio ma esclusivamente residenziali. Le proprietà indipendenti spesso offrono una maggiore privacy e sono più orientate alla comunità, mentre quelle annesse offrono servizi e comfort alberghieri più completi.

Perché Aman è così costoso rispetto ad altri marchi di lusso? Aman opera in una categoria superiore rispetto ad altri marchi di hotel di lusso. Con solo 34 strutture in tutto il mondo (rispetto alle oltre 100 di Four Seasons e Ritz-Carlton), Aman punta sull'esclusività estrema, sul benessere trasformativo, sul significato architettonico e sulla privacy assoluta. Le residenze Aman costano in genere 2-3 volte di più rispetto a unità comparabili di altre proprietà di marca, giustificate da: (1) Inventario ridotto (Aman New York ha solo 22 case contro le oltre 150 delle tipiche residenze di marca), (2) Servizio superiore con un rapporto tra personale e ospiti di 4:1 o superiore, (3) Accesso alla rete di resort più esclusiva al mondo, (4) "Aman Junkies": fedeli seguaci globali disposti a pagare prezzi elevati, (5) Scarsità di rivendite (i proprietari vendono raramente). Gli acquirenti di Aman non fanno paragoni con Four Seasons, ma con il possesso di più case di lusso in tutto il mondo: Aman offre una residenza con accesso a 34 destinazioni.

Gli acquirenti stranieri possono acquistare residenze di marca? Sì, i cittadini stranieri possono acquistare residenze di marca statunitensi. È necessario prevedere acconti più elevati (40-50%), una maggiore documentazione e condizioni di finanziamento potenzialmente diverse. Non esistono restrizioni alla proprietà straniera di immobili negli Stati Uniti, anche se la pianificazione fiscale è essenziale ai fini dell'imposta sul patrimonio e sul reddito. Molti complessi residenziali si rivolgono attivamente agli acquirenti internazionali.

Quanto tempo occorre per concludere l'acquisto di una residenza di marca? Le transazioni di rivendita vengono generalmente concluse in 45-75 giorni, a seconda del finanziamento, dell'approvazione del consiglio di amministrazione (se richiesta) e della due diligence. Gli acquisti in fase di pre-costruzione prevedono un contratto iniziale (2-4 settimane) seguito da depositi di costruzione nell'arco di 2-4 anni prima della chiusura definitiva. Le transazioni interamente in contanti possono essere concluse più rapidamente (30-45 giorni) se non è richiesta l'approvazione del consiglio di amministrazione.

Qual è la migliore catena alberghiera per le famiglie? Four Seasons eccelle per le famiglie con il suo programma "Kids for All Seasons", servizi a misura di bambino e una cultura del servizio orientata alla famiglia. Anche Ritz-Carlton offre numerosi servizi per le famiglie. Prendete in considerazione strutture con club per bambini, piscine per famiglie e planimetrie spaziose. St. Regis e Mandarin Oriental possono ospitare famiglie, ma tradizionalmente si concentrano sul lusso orientato agli adulti.

Le residenze di marca mantengono meglio il loro valore durante le recessioni? Sì, le residenze di marca dimostrano una resilienza superiore. Durante la crisi finanziaria del 2008-2009, le residenze di marca nelle città gateway hanno registrato un calo del 15-25%, mentre i condomini di lusso comparabili hanno subito un calo del 30-45%. Il valore del marchio, la gestione professionale e il bacino di acquirenti globali forniscono una protezione dal ribasso. Le residenze di marca ultra-lusso (Aman, Rosewood) hanno mostrato una resilienza ancora maggiore.

Perché questo è il momento ideale per investire in residenze di marca

Fondamentali di mercato solidi fino al 2025-2030

Limiti di fornitura:

• Terreni edificabili limitati a New York, Miami, Los Angeles

• Approvazioni sempre più difficili in materia di permessi e zonizzazione

• L'aumento dei costi di costruzione favorisce le scorte esistenti

• Marchi selettivi riguardo al luogo in cui appongono il proprio nome

Fattori che determinano la domanda:

• La popolazione globale degli HNWI raggiungerà i 21 milioni entro il 2025

• Continua migrazione della ricchezza verso Stati senza imposta sul reddito (Florida, Texas)

• Acquirenti internazionali alla ricerca di beni rifugio statunitensi

• Preferenza post-pandemia per soluzioni abitative residenziali con servizi completi

• Il lavoro a distanza consente flessibilità geografica

Andamento dei prezzi:

• Le residenze di marca hanno registrato un aumento di valore del 5-7% all'anno nell'ultimo decennio.

• Le opportunità pre-costruzione offrono i prezzi di ingresso migliori

• I grandi progetti registrano il 50-80% delle vendite prima del completamento

• Mercato dell'usato forte grazie alla disponibilità limitata di immobili comparabili

Principali sviluppi in fase di realizzazione

Inventario senza precedenti di residenze di marca in apertura nel periodo 2025-2028:

New York City:

• Mandarin Oriental Residences Fifth Avenue (in costruzione)

• Vari progetti ultra-lusso in fase di pianificazione

Miami:

• St. Regis Residences Brickell (apertura nel 2028)

• St. Regis Residences Sunny Isles Beach (apertura nel 2026)

• Mandarin Oriental Residences Brickell Key (apertura nel 2028)

• Waldorf Astoria Hotel & Residences Miami (apertura prevista nel 2028)

• Ritz-Carlton Residences South Beach (apertura prevista nel 2026)

• Rosewood Residences at The Raleigh (apertura prevista nel 2027)

Los Angeles:

• Aman Beverly Hills (apertura prevista nel 2027)

• Rosewood Residences Beverly Hills (annunciato)

Venti favorevoli specifici del mercato

New York City:

• Il ritorno in ufficio stimola la domanda immobiliare di prestigio

• Gli acquirenti internazionali tornano dopo la pandemia

• Il numero limitato di nuovi immobili di lusso disponibili crea scarsità

• New York rimane la capitale finanziaria e culturale mondiale

Miami:

• L'assenza di imposte statali sul reddito attira i redditi elevati

• Nasce un polo tecnologico e finanziario

• Porta d'accesso all'America Latina

• La crescita demografica supera l'offerta di alloggi

Los Angeles:

• L'industria dell'intrattenimento stimola la domanda di beni di lusso

• Espansione del settore tecnologico (Silicon Beach)

• Acquirenti internazionali dall'Asia-Pacifico

• Inventario di lusso limitato a causa della zonizzazione

Focus speciale: Il vantaggio Aman per gli acquirenti con un patrimonio netto molto elevato

Per gli acquirenti con un patrimonio netto superiore a 50 milioni di dollari alla ricerca del massimo livello in termini di residenze di prestigio, Aman merita una considerazione speciale:

Perché Aman si distingue dagli altri

Estrema scarsità:

• Solo 3 sedi negli Stati Uniti (rispetto alle oltre 30 di Four Seasons e Ritz-Carlton)

• 20-40 residenze per progetto (rispetto alle 100-400 tipiche)

• Aman Miami Beach: TUTTO ESAURITO nelle prevendite

• Aman New York: solo 22 appartamenti in totale, raramente disponibili

• Aman Beverly Hills: apertura nel 2027, vendita solo su invito

I prezzi più alti:

• Aman New York: 17-65 milioni di dollari (6.000-8.000 dollari al metro quadro)

• Aman Miami Beach: 4-60 milioni di dollari (tutto esaurito)

• Aman Beverly Hills: da 6 milioni a oltre 100 milioni di dollari (stima)

• Premium giustificato da un servizio senza pari, privacy, rete globale

Integrazione dello stile di vita globale:

• 34 strutture Aman in tutto il mondo (rispetto alle oltre 100 dei concorrenti)

• Ogni struttura è una destinazione (non solo un alloggio)

• Tariffe preferenziali: sconto del 20-40% sulle tariffe da 1.500 a 5.000 dollari a notte

• Coordinamento del programma jet privato

• Itinerari globali curati

• Priorità durante i periodi di alta stagione (festività, eventi)

La comunità Aman:

• Il marchio più seguito nel settore dell'ospitalità di lusso

• Gli "Aman Junkies" creano una comunità autoselezionata

• I proprietari si conoscono tra loro attraverso proprietà globali

• Eventi solo su invito in tutto il mondo

• Valori condivisi: privacy, benessere, design, cultura

Sicurezza degli investimenti:

• I proprietari non vendono quasi mai (creando scarsità)

• Nessuna vendita forzata (profilo finanziario del proprietario)

• L'apprezzamento supera tutti gli altri marchi di lusso

• Inventario di rivendita misurato in cifre singole a livello globale

• Liste d'attesa per unità di prim'ordine

Opportunità attuali di Aman nei vostri mercati

Disponibile ora:

• Rivendite Aman New York - Disponibilità occasionale, occupazione immediata, 17-65 milioni di dollari

Apertura nel 2027:

• Aman Beverly Hills - Pre-costruzione, prezzi vantaggiosi, prenotazione su invito

Esaurito (per riferimento):

• Aman Miami Beach - Dimostra la domanda, stabilisce i valori comparativi di Miami Beach

Chi dovrebbe prendere in considerazione Aman?

Profilo dell'acquirente ideale: ✓ Patrimonio netto compreso tra 50 e 500 milioni di dollari (in grado di permettersi comodamente una residenza dal valore compreso tra 10 e 50 milioni di dollari)
✓ Viaggiatore internazionale (visita 5-10 destinazioni internazionali all'anno)
✓ Attento al benessere (apprezza spa, fitness, salute olistica)
✓ Alla ricerca della privacy (evita la folla, i paparazzi, gli ambienti transitori)
✓ Apprezzamento del design (comprensione dell'architettura, dei materiali e dell'artigianato)
✓ Aspettative di servizio (abituato ai più alti standard di ospitalità)
✓ Ospite Aman esistente (ha soggiornato in più strutture Aman)

Periodo di investimento:

• Oltre 10 anni: la proprietà di Aman è tipicamente generazionale

• Portfolio: solitamente una delle numerose residenze di lusso

• Priorità di stile di vita: i rendimenti degli investimenti sono secondari rispetto alla qualità della vita

Come accedere alle residenze Aman

Aman New York (Mercato dell'usato):

1. Registrare il proprio interesse presso agenti immobiliari specializzati in residenze di marca

2. Prova di disponibilità finanziaria richiesta (oltre 20 milioni di dollari in liquidità)

3. Visite solo su appuntamento (non sono previste visite libere)

4. Offerte multiple comuni per annunci rari

5. Chiusura entro 30-60 giorni (tipicamente in contanti)

Aman Beverly Hills (in fase di pre-costruzione):

1. Processo di vendita solo su invito

2. Colloquio di prequalificazione

3. Revisione della documentazione finanziaria

4. Presentazioni immobiliari presso galleria di vendita privata

5. Prenotazione con acconto del 10%

6. Piano di pagamento strutturato fino al 2027

Perché lavorare con degli specialisti:

• Rapporti diretti con i team di vendita Aman

• Accesso a opportunità fuori mercato

• Comprensione del processo di qualificazione degli acquirenti Aman

• Rete all'interno della comunità esistente dei proprietari Aman

• Competenza nella negoziazione nel settore dell'ultra-lusso

• Discrezione e privacy garantite in ogni momento

Sei pronto a scoprire le residenze di marca a New York, Miami o Los Angeles?

Che tu stia cercando una residenza principale, un immobile da investimento o un prestigioso pied-à-terre, le residenze di marca offrono lusso, servizi e valore a lungo termine senza pari. Dai prestigiosi indirizzi della Fifth Avenue alla raffinatezza del lungomare di Brickell, fino al leggendario glamour di Beverly Hills, i migliori marchi alberghieri del mondo stanno ridefinendo il concetto di vita di lusso. Si prevede che la domanda di residenze di marca aumenterà nei prossimi anni.

Inizia il tuo viaggio nella residenza di marca

Esplora per località:

• [Residenze di prestigio a New York City →] - Midtown, Tribeca, Upper West Side

• [Residenze di marca a Miami →] - Brickell, Miami Beach, Sunny Isles, Surfside

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Esplora per marca:

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Confronta le tue opzioni:

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• [Finanziamento di residenze di marca →] - Mutui ipotecari jumbo e opzioni per acquirenti internazionali

• [Pre-costruzione vs rivendita →] - Scegliere il momento giusto per l'acquisto

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✅ Accesso diretto - Rapporti con St. Regis, Four Seasons, Ritz-Carlton, Aman e altri team di vendita del marchio
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✅ Rappresentanza dell'acquirente - Negoziazione, revisione dei contratti, coordinamento della chiusura
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