Vendita di case e appartamenti a Miami e New York

Ti consigliamo di scegliere un broker o un agente che ti piace quando vendi la tua proprietà residenziale a Manhattan. Non vorrai ritrovarti mesi dopo a pensare: "Perché mai ho assunto questa persona? Non mi è mai piaciuta fin dall'inizio". Sai bene quando vai d'accordo con qualcuno e quando invece non è così. Le persone con cui vai d'accordo lavoreranno più duramente per te nel lungo periodo.

Questa guida alla vendita è valida anche se stai vendendo immobili a Miami.

Quando assumete un agente immobiliare, fate attenzione ai segnali di allarme, come dirvi ciò che volete sentire, ad esempio proporvi un prezzo di vendita eccessivamente alto. Si tratta di una pratica comune tra gli agenti immobiliari. Se cadete nella trappola di questa tattica, rischiate di vendere a un prezzo inferiore rispetto a quello che avreste ottenuto fissando il prezzo corretto sin dall'inizio. Quindi, non cadete nella trappola di questa tattica. 

Tenete presente che il vostro agente non deve necessariamente essere un esperto in tutto, ma deve essere onesto su ciò che sa e non sa e avere un team di persone su cui contare per trovare le risposte alle vostre domande. Naturalmente, deve avere una certa esperienza. Deve conoscere in dettaglio l'offerta presente sul mercato. D'altra parte, se assumete qualcuno con troppi annunci e 300 milioni di dollari di vendite l'anno scorso, non vi vedrà mai più e non si presenterà mai a una visita. Avete bisogno di qualcuno che si presenti e faccia il suo lavoro. Non solo che vi faccia una presentazione!

Il tuo agente deve essere in grado di spiegarti il processo. Spesso gli agenti ottengono un incarico, se ne vanno e non dicono mai al proprietario cosa aspettarsi. 

Il mercato immobiliare statunitense è molto trasparente, soprattutto se paragonato a quello di molti altri paesi. I dati relativi alle transazioni immobiliari concluse vengono resi pubblici entro 60 giorni dalla chiusura. Pertanto, stabilire un prezzo di vendita non dovrebbe essere così difficile. 

ANALIZZARE I PREZZI DI IMMOBILI COMPARABILI

Per avviare l'intero processo di vendita di una casa, il venditore ha bisogno di una valutazione obiettiva dell'immobile. Per ottenere tale valutazione, forniremo al venditore un'analisi comparativa di mercato (CMA) che comprende:

1. Immobili attualmente sul mercato.
2. Immobili venduti di recente.
3. Immobili venduti di recente, ma la cui compravendita non è ancora stata conclusa.

Spesso saremo in grado di ottenere informazioni comparabili all'interno dello stesso edificio, di edifici vicini o di proprietà concorrenti.

Le proprietà utilizzate in questo confronto devono essere comparabili alla proprietà del venditore in termini di ubicazione, dimensioni e tipologia (ad esempio, cooperativa o condominio). Questa analisi costituirà la base per la strategia di determinazione del prezzo da parte del venditore.

VISITA CASE IN VENDITA SIMILI ALLA TUA PER STABILIRNE IL VALORE

Consigliamo al venditore di visitare altre case in vendita per valutare i prezzi della concorrenza. Il venditore deve guardare ogni immobile in modo obiettivo e con gli occhi di un acquirente, lasciando da parte le emozioni.

I PREZZI SONO REALMENTE DETERMINATI DAL MERCATO

Tuttavia, stabilire il prezzo di un immobile non è una scienza esatta, poiché negli Stati Uniti i prezzi sono molto trasparenti. Il mercato, che è piuttosto ben informato sui prezzi attuali delle case, alla fine deciderà quale sia il valore di una determinata abitazione.

È importante stabilire fin dall'inizio il prezzo corretto dell'immobile, altrimenti questo rimarrà invenduto sul mercato. Se ciò dovesse accadere, gli agenti immobiliari e i potenziali acquirenti ne terranno conto. Senza aver visto l'immobile, questi agenti immobiliari formuleranno giudizi sul motivo per cui non è stato venduto. Ad esempio, potrebbero dedurre che ci sia qualcosa che non va nell'immobile e, di conseguenza, scoraggiare i propri clienti dall'acquistarlo sulla base di questa valutazione affrettata.

È inoltre molto importante che il venditore osservi la reazione del mercato alla casa una volta che questa è stata messa in vendita e modifichi le proprie aspettative di conseguenza.

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Imposta sulle plusvalenze immobiliari

"Analisi del mercato immobiliare di Manhattan"

Per garantire che l'immobile del venditore sia commercializzato nel modo più efficace possibile, faremo in modo che l'annuncio raggiunga il pubblico più ampio possibile. A tal fine, collaboriamo con altri agenti immobiliari, sviluppiamo materiali di marketing elettronici e cartacei accattivanti ed efficaci, organizziamo open house sia per agenti immobiliari che per acquirenti, sviluppiamo campagne di direct mail e, soprattutto, otteniamo la massima visibilità sul web attraverso vari siti web di rilievo, tra cui il nostro sitowww.ManhattanMiami.com.

NETWORKING DI AGENTI E BROKER LOCALI

La proprietà del venditore è gestita in co-brokeraggio con tutte le agenzie immobiliari di Manhattan e sarà messa a disposizione di tutti i 28.000 agenti immobiliari autorizzati a operare qui a New York.

In oltre il 90% delle vendite, è un agente diverso dall'agente incaricato della vendita a portare l'acquirente. Pertanto, è fondamentale che l'agente del venditore contatti l'entità responsabile di trovare un acquirente: la comunità di broker.

OPEN HOUSE

Organizzeremo open house rivolte alla comunità dei broker immobiliari, invitando gli agenti immobiliari a visitare la casa.

Organizzeremo inoltre regolarmente open house per informare e istruire il pubblico in merito alla proprietà del venditore.

SVILUPPARE MATERIALI DI MARKETING

Utilizziamo solo fotografie professionali e planimetrie degli immobili che commercializziamo. Sviluppiamo anche altro materiale promozionale professionale, comprese foto virtuali se l'appartamento è libero. Riteniamo che questo sia importante per aiutare un potenziale acquirente a capire come sarebbe l'appartamento completamente arredato. 

ESPOSIZIONE WEB

Il 90% degli acquirenti utilizza Internet come parte integrante del processo di ricerca della propria casa. Pertanto, ogni annuncio sarà visualizzato in modo ben visibile su:

• www.ManhattanMiami.com
• www.NYTimes.com
• www.Streeteasy.com
• www.olr.com(Residenziale online)
• Servizio di quotazione della www.REBNY.com(Real Estate Board of New York)
• www.realtor.com 
• www.Trulia.com
• www.Zillow.com

Inoltre, se il prezzo dell'immobile del venditore supera i 5.000.000 di dollari, verrà automaticamente inserito nei siti web immobiliari di lusso più importanti:

• www.LuxuryPortfolio.com
• www.UniqueGlobalEstates.com
• www.ExceptionalProperties.com(di The Robb Report)

MARKETING DIRETTO

Quando si vende un appartamento di lusso a Manhattan o Miami, il marketing diretto è un metodo efficace per suscitare interesse nella proprietà del venditore. Disponiamo di mailing list proprietarie con centinaia di migliaia di potenziali acquirenti ai quali distribuiremo gli annunci del venditore.

Saremo vigili nell'assicurarci che i potenziali acquirenti che porteremo a visitare la vostra proprietà siano finanziariamente idonei all'acquisto, in modo da ridurre al minimo le perdite di tempo. Porremo le domande necessarie per determinare se l'acquirente è adatto ai nostri clienti. Ad esempio:

• Richiedere lettere di prequalificazione ipotecaria ai potenziali acquirenti.
• Poni domande pertinenti sul reddito e sul patrimonio del potenziale acquirente.
• Chiedi se il potenziale acquirente sta vendendo la propria casa per valutare la sua disponibilità all'acquisto.
• Chiedere se possiedono o hanno posseduto proprietà in passato.
• Richiedere una prova della disponibilità dei fondi necessari per il deposito se il potenziale acquirente sta ottenendo un mutuo ipotecario, e una prova della disponibilità dei fondi necessari per il prezzo totale di acquisto se la transazione è interamente in contanti.

Non permetteremmo mai ai nostri venditori di firmare un contratto con un potenziale acquirente prima di aver verificato che questi sia finanziariamente idoneo.

A New York, le offerte vengono fatte verbalmente tra acquirenti e venditori. In Florida, le offerte vengono fatte per iscritto e viene versato un acconto del 10% insieme all'offerta. A New York, quindi, poiché l'offerta è stata fatta verbalmente, essa non è vincolante per l'acquirente. A Miami, invece, poiché l'offerta è fatta per iscritto e accompagnata da un acconto, l'offerta della Florida sarebbe vincolante per l'acquirente.

• Raccoglieremo tutte le offerte provenienti dagli acquirenti e dai loro agenti immobiliari e le inoltreremo immediatamente al venditore.
• Siamo legalmente obbligati a presentaretuttele offerte al venditore.
• Una volta ricevuta un'offerta, discuteremo con il venditore non solo il prezzo offerto, ma anche gli altri termini dell'offerta e le qualifiche del potenziale acquirente, come la probabilità di chiusura, la data di chiusura, le contingenze finanziarie, ecc.
• Il nostro compito è quello di ottenere il miglior prezzo e le migliori condizioni possibili per il nostro cliente, quindi probabilmente incoraggeremo il venditore a presentare una controfferta e ad avviare il processo di negoziazione in modo che entrambe le parti concordino sul prezzo, sui termini e sulla data di chiusura.

Tenete presente che, sebbene un'offerta possa essere un'ottima cosa, essa non ha alcun valore se l'acquirente non è idoneo all'acquisto o non ottiene l'approvazione del Consiglio (soprattutto nel caso di una cooperativa).

UN AVVOCATO SPECIALIZZATO IN DIRITTO IMMOBILIARE PREPARERÀ IL CONTRATTO

A New York City è consuetudine che acquirenti e venditori si avvalgano di un avvocato specializzato in diritto immobiliare per la transazione. Sebbene questa pratica sia meno diffusa in Florida, i nostri clienti si avvalgono sempre di un avvocato specializzato in diritto immobiliare della Florida per le loro transazioni. Consigliamo sempre ai nostri acquirenti e venditori di avvalersi di un rappresentante legale in ogni transazione, in modo che siano adeguatamente tutelati durante l'intero processo.

Abbiamo molti avvocati che lavorano sia a Manhattan che a Miami, quindi possiamo metterti in contatto con avvocati molto competenti che ti rappresentino nella transazione. Ti consigliamo di stare alla larga dai grandi studi legali, poiché potrebbero addebitarti cifre esorbitanti per far eseguire una semplice chiusura da uno dei loro assistenti legali.

Una volta raggiunto un accordo con l'acquirente, il vostro avvocato inizierà a preparare il contratto di vendita. Dopo che l'avvocato dell'acquirente avrà concluso che le condizioni finanziarie dell'immobile sono soddisfacenti e che lo statuto condominiale e il contratto di vendita sono accettabili, l'avvocato dell'acquirente consentirà all'acquirente di firmare il contratto.

IL DEPOSITO DELL'ACQUIRENTE SARÀ TRATTENUTO IN DEPOSITO A GARANZIA DALL'AVVOCATO DEL VENDITORE

Quando l'acquirente firma il contratto, gli verrà richiesto di versare un acconto pari al 10% del prezzo di acquisto. Il contratto e l'acconto saranno quindi inoltrati al vostro avvocato per la firma. L'acconto sarà depositato sul conto di garanzia del vostro avvocato fino alla chiusura della transazione.

È importante notare che fino a quando il contratto non è stato consegnato e firmato da tutte le parti, è ancora possibile prendere in considerazione e accettare altre offerte.

In caso di finanziamento, l'acquirente dovrebbe procedere con la richiesta di prestito. Si consiglia all'acquirente di ottenere una prequalificazione per un mutuo prima di iniziare la ricerca dell'immobile.

"Questioni fiscali e legali relative all'acquisto e alla vendita di immobili"

I documenti richiesti possono essere simili sia per una cooperativa che per un condominio. L'acquirente dovrà preparare il Board Package, che è simile sia per i condomini che per le cooperative.

Il completamento del pacchetto per il consiglio di amministrazione comporta la preparazione di una domanda e la presentazione di un rendiconto finanziario firmato dal commercialista dell'acquirente, documenti a supporto del rendiconto finanziario, inclusi estratti conto bancari e simili, dichiarazioni dei redditi degli ultimi tre anni, lettere di referenze personali e finanziarie, lettere di referenze professionali, il contratto di vendita e una lettera di impegno della banca che attesti l'approvazione del mutuo, in caso di finanziamento.

Mentre l'agente dell'acquirente preparerà effettivamente il pacchetto, noi collaboreremo con lui per garantire che venga preparato il miglior pacchetto possibile da sottoporre all'esame dell'agente amministrativo.

Una volta completato, il pacchetto per il consiglio di amministrazione verrà inoltrato all'agente amministrativo dell'edificio per la revisione. Una volta che l'agente amministrativo avrà stabilito che la domanda dell'acquirente è completa e che tutti i controlli di solvibilità sono stati approvati, il pacchetto verrà inoltrato al consiglio di amministrazione.

Nel caso di un condominio, generalmente non è prevista alcuna intervista formale. La domanda dell'acquirente verrà esaminata e, se tutti i documenti richiesti sono stati allegati e sono in regola, l'approvazione viene solitamente concessa.

Nel caso di una cooperativa, se il Consiglio di Amministrazione ritiene soddisfacenti le informazioni presentate nella domanda e nei documenti di supporto, l'acquirente sarà invitato a incontrare i membri del Consiglio di Amministrazione per un colloquio.

L'agente amministrativo ci informerà generalmente quando il potenziale acquirente sarà stato approvato dal Consiglio. Dopo l'approvazione da parte del Consiglio, tutte le parti saranno pronte per iniziare a pianificare la chiusura della transazione.

L'intero processo può procedere rapidamente in un condominio e, supponendo che sia possibile ottenere un prestito in modo tempestivo, il processo può passare dal contratto alla chiusura in circa 60 giorni. Il processo di cooperazione è più complesso e può richiedere più di 60-90 giorni.

Nel caso di un condominio, generalmente non è prevista alcuna intervista formale. La domanda dell'acquirente verrà esaminata e, se tutti i documenti richiesti sono stati allegati e sono in regola, l'approvazione viene solitamente concessa.

Nel caso di una cooperativa, se il Consiglio di Amministrazione ritiene soddisfacenti le informazioni presentate nella domanda e nei documenti di supporto, l'acquirente sarà invitato a incontrare i membri del Consiglio di Amministrazione per un colloquio.

L'agente amministrativo ci informerà generalmente quando il potenziale acquirente sarà stato approvato dal Consiglio. Dopo l'approvazione da parte del Consiglio, tutte le parti saranno pronte per iniziare a pianificare la chiusura della transazione.

L'intero processo può procedere rapidamente in un condominio e, supponendo che sia possibile ottenere un prestito in modo tempestivo, il processo può passare dal contratto alla chiusura in circa 60 giorni. Il processo di cooperazione è più complesso e può richiedere più di 60-90 giorni.

LA CHIUSURA, O A VOLTE CHIAMATA LIQUIDAZIONE, È LA FASE FINALE DI UNA TRANSAZIONE IMMOBILIARE.

Alla data di chiusura, le parti perfezionano il contratto di acquisto e trasferiscono la proprietà dell'immobile dal venditore all'acquirente.

• L'acquirente (o la banca dell'acquirente) versa il saldo dovuto per l'acquisto, che di solito corrisponde al 90% restante del prezzo di acquisto più i costi di chiusura dal 3,5% (senza finanziamento ipotecario) al 5,5% (con un mutuo ipotecario).
• Il venditore firma l'atto di vendita a favore dell'acquirente e consegna le chiavi dell'immobile.
• Una società di servizi immobiliari registrerà il nuovo atto presso il catasto locale.
• Il venditore riceverà il denaro dovuto dal ricavato della vendita, al netto dei costi di chiusura e dei pagamenti ipotecari, qualora il venditore avesse un mutuo ipotecario in essere al momento della chiusura.

Per gli acquirenti stranieri, la chiusura può avvenire senza che l'acquirente sia fisicamente presente negli Stati Uniti. L'acquirente dovrà semplicemente conferire una procura al proprio avvocato o a un altro rappresentante, che provvederà a chiudere la transazione per conto dell'acquirente. Si tratta di una pratica comune.

"Gestione immobiliare per investitori"