REGOLE DI SCAMBIO 1031
DIFFERIMENTO DELL'IMPOSTA SULLE PLUSVALENZE

Imposte sulle plusvalenze

In uno scambio 1031, il venditore non paga effettivamente le imposte sulla cessione dell'immobile. Le imposte sulle plusvalenze relative all'immobile ceduto vengono invece differite a una data successiva rispetto a quella in cui sarebbero normalmente pagate. Si ha una plusvalenza quando il prezzo di vendita di un bene è superiore al suo prezzo di acquisto originario. Le plusvalenze sono soggette a un'imposta minima del 15% per le persone fisiche e del 21% per le società.

Vantaggi di uno scambio 1031

Il vantaggio principale di uno scambio con differimento fiscale è che il contribuente può disporre della proprietà senza incorrere in alcun obbligo fiscale immediato. Ciò consente al contribuente di mantenere il potere reddituale dei dollari fiscali differiti e allo stesso tempo di scambiare beni.

Anziché vendere un immobile, pagare l'imposta sulle plusvalenze e poi utilizzare il ricavato netto per acquistare un altro immobile, le norme dello scambio 1031 consentono a un investitore di rinunciare al pagamento dell'imposta sulle plusvalenze e di utilizzare il ricavato totale della vendita per investire nel nuovo immobile, differendo così l'imposta sulle plusvalenze fino alla vendita del nuovo immobile.

Esempio di investimento immobiliare

Ad esempio, John, che possiede personalmente un immobile da investimento a New York City del valore di 10 milioni di dollari, desidera vendere la sua proprietà e acquistarne un'altra. Senza la possibilità di ricorrere a uno scambio con differimento fiscale 1031, John dovrebbe pagare al governo circa 2,34 milioni di dollari di imposte sulle plusvalenze, riducendo l'importo che può reinvestire nella nuova proprietà a soli 7,66 milioni di dollari. Per semplicità, ho tralasciato il trattamento dei costi di chiusura all'entrata e all'uscita dall'investimento. Questi costi possono essere dedotti dalla plusvalenza per ottenere la vera imposta sulle plusvalenze.

Tuttavia, seguendo la procedura fiscale 2000-37 dell'IRC, John acquisisce la proprietà sostitutiva e trasferisce la base imponibile della vecchia proprietà alla nuova proprietà. Potrebbe rinunciare all'imposta di 2,34 milioni di dollari e differirla fino alla vendita della proprietà sostitutiva, solitamente molti anni dopo. Reinvestire i dollari al lordo delle imposte in un altro immobile sostitutivo acquisito utilizzando uno scambio fiscale 1031 ha un grande valore e gli investitori immobiliari più esperti sanno che questo è uno dei modi più rapidi per aumentare il proprio patrimonio.

Utili protetti dovuti al momento della vendita dell'immobile sostitutivo

Il guadagno protetto sarà dovuto alla vendita dell'immobile sostitutivo, anche se ciò non sempre avviene nel caso di immobili ereditati, poiché gli eredi dell'investitore ottengono una base di costo maggiorata su tali immobili ereditati. Alla morte dell'investitore, i suoi eredi riceveranno l'immobile al valore equo di mercato alla data del trasferimento agli eredi, non alla base trasferita all'immobile sostitutivo dall'acquisto originale.

Quando l'erede venderà la proprietà, pagherà le imposte sulla differenza tra il nuovo prezzo di vendita e il valore equo di mercato della proprietà al momento dell'eredità.

Inoltre, un altro vantaggio dell'utilizzo di uno scambio 1031 è che, in ultima analisi, l'immobile oggetto dell'investimento può essere convertito in residenza principale, purché ciò avvenga dopo 2 anni di proprietà secondo le regole del safe harbor.

Si noti che affinché un 1031 sia efficace, la proprietà sostitutiva deve essere intestata utilizzando lo stesso codice fiscale della proprietà venduta.

Proprietà dello stesso tipo

Le norme relative allo scambio 1031 richiedono che i due immobili siano di "tipo simile". Le norme considerano come simili lo scambio di immobili residenziali da investimento con immobili residenziali da investimento, immobili commerciali da investimento con immobili commerciali da investimento, immobili residenziali da investimento con immobili commerciali da investimento e viceversa.

La proprietà, tuttavia, deve trovarsi negli Stati Uniti, poiché lo scambio di proprietà statunitensi con proprietà straniere non è considerato "simile" ai sensi delle norme vigenti.

Svantaggi di uno scambio 1031

Il contribuente dovrebbe anche considerare che esistono alcuni svantaggi legati a uno scambio con differimento fiscale, come segue:

1. Ci sarà una base ridotta (cioè il valore fiscale) nella proprietà sostitutiva, poiché la base inferiore della vecchia proprietà sarà trasferita alla nuova proprietà. Per questo motivo, il contribuente avrà deduzioni di ammortamento inferiori sulla nuova proprietà rispetto a quelle che avrebbe avuto se avesse acquistato la proprietà senza uno scambio 1031.

2. Ci saranno maggiori costi di transazione per completare uno scambio con differimento fiscale, poiché il proprietario dovrà sostenere ulteriori spese professionali e costi di chiusura. 

3. Il contribuente non può utilizzare i proventi netti derivanti dalla cessione dell'immobile per scopi diversi dal reinvestimento in beni immobili. In caso contrario, saranno applicate conseguenze fiscali sull'importo dei proventi non utilizzati per il reinvestimento.

Proprietà idonee per uno scambio 1031

Uno scambio 1031 consente agli investitori immobiliari esperti di scambiare un immobile di investimento con un altro, differendo nel contempo le imposte federali sulle plusvalenze. Per poter beneficiare di uno scambio 1031, gli immobili coinvolti devono essere "simili", ovvero avere la stessa natura o caratteristiche. Ciò può includere un'ampia gamma di tipologie di immobili, quali:

• Condomini

• Duplex

• Immobili in affitto unifamiliari

• Affitti di edifici commerciali ad uso ufficio

• Affitti di case vacanza

• Affitti di immobili adibiti a ristorante

L'Internal Revenue Service (IRS) considera gli immobili come beni simili indipendentemente dalle migliorie apportate. Ad esempio, un investitore può scambiare un piccolo condominio con un progetto immobiliare più grande, un edificio adibito a uffici o un terreno libero. Questa flessibilità consente agli investitori immobiliari di diversificare i propri portafogli differendo al contempo le imposte sulle plusvalenze, rendendo lo scambio 1031 uno strumento potente per aumentare il proprio patrimonio nel mercato immobiliare.

Lo scambio 1031 riguarda solo gli immobili e non altre proprietà commerciali.

Requisiti per lo scambio 1031

Per poter beneficiare di uno scambio 1031, gli investitori immobiliari devono soddisfare requisiti specifici e seguire determinate regole. Il processo di scambio deve seguire le regole riportate di seguito:

• L'immobile deve essere detenuto a scopo di investimento o utilizzato in un'attività commerciale o imprenditoriale.

• La proprietà deve essere scambiata con una proprietà simile.

• Lo scambio deve essere completato entro 180 giorni.

• Identificare potenziali immobili sostitutivi entro 45 giorni dalla vendita. Gli investitori possono identificare fino a tre immobili. Di questi tre potenziali immobili sostitutivi, almeno uno deve essere utilizzato nella transazione.

• Lo scambio deve essere effettuato tramite un intermediario qualificato.

Inoltre, l'immobile sostitutivo deve avere un valore pari o superiore a quello dell'immobile venduto per poter differire le imposte sulle plusvalenze sull'intero importo dei proventi derivanti dalla vendita dell'immobile originario. Il rispetto di questi requisiti è fondamentale per gli investitori immobiliari che desiderano sfruttare i vantaggi di uno scambio 1031 e differire efficacemente le imposte sulle plusvalenze.

È possibile acquistare più immobili purché il loro valore complessivo sia pari o superiore a quello dell'immobile venduto.

Intermediario qualificato

Uno scambio 1031 richiede un intermediario qualificato, come definito dalla Sezione 1031 dell'Internal Revenue Code, per gestire l'intero processo.

Tutti i proventi della vendita, compresi quelli non in contanti (come un'auto che potresti ricevere in permuta oltre alla proprietà), devono essere versati all'intermediario qualificato per essere utilizzati per l'acquisto della nuova proprietà. Qualsiasi somma ricevuta direttamente o indirettamente dal venditore (non importa quanto insignificante) invaliderà l'intera transazione, con conseguente riconoscimento dell'intero guadagno (e, nel caso di un acquirente straniero, con conseguente FIRPTA ).

Cronologia dello scambio 1031:

Regole molto specifiche relative ai periodi di identificazione e scambio

1. La nuova proprietà deve essere situata negli Stati Uniti.

2. A partire dalla data di chiusura della vendita della vecchia proprietà, il venditore ha 45 giorni di tempo per fornire all'intermediario qualificato un elenco delle proprietà che desidera acquistare (questo elenco è denominato"Elenco dei 45 giorni"e solitamente contiene più di una proprietà, nel caso in cui una delle trattative non vada a buon fine).

3. A partire dalla data di chiusura della vecchia proprietà, il venditore ha 180 giorni di calendario per acquistare una o più proprietà presenti nell'elenco dei 45 giorni.

4. Il venditore della vecchia proprietà deve acquisire la titolarità della nuova proprietà con lo stesso nome legale con cui possedeva la vecchia proprietà.

5. Il venditore deve acquistare un nuovo immobile per un importo pari o superiore al prezzo di vendita del vecchio immobile.

6. Il denaro ricavato dalla vendita della vecchia proprietà, dopo aver pagato i costi di chiusura e le passività, deve essere versato all'intermediario qualificato e utilizzato per l'acquisto della nuova proprietà.

Il termine di 45 giorni deve essere rigorosamente rispettato, in quanto non è prorogabile in alcun modo, anche se il 45° giorno cade di sabato, domenica o in un giorno festivo negli Stati Uniti. 

Il Periodo di Scambio termina esattamente 180 giorni dopo la data in cui la persona trasferisce la proprietà ceduta o alla data di scadenza della dichiarazione dei redditi della persona per l'anno fiscale in cui è avvenuto il trasferimento della proprietà ceduta, a seconda di quale delle due date sia precedente. Anche in questo caso, il termine di 180 giorni deve essere rigorosamente rispettato, in quanto non è prorogabile in alcun modo, anche se il 180° giorno cade di sabato, domenica o in un giorno festivo negli Stati Uniti.

Scambio inverso 1031

Gli scambi inversi sono uno strumento che gli investitori possono utilizzare per differire l'imposta sulle plusvalenze anche quando la proprietà sostitutiva deve essere venduta prima della vendita della proprietà ceduta. 

L'investitore, tuttavia, non può prendere possesso dell'immobile sostitutivo in uno scambio inverso 1031 fino a quando l'intera transazione non è stata completata. In genere, l'immobile sostitutivo deve essere detenuto da un Exchange Accommodation Titleholder (simile nel concetto al requisito dell'intermediario qualificato in uno scambio 1031) fino a quando l'immobile ceduto non viene venduto.  

Svantaggi dello scambio inverso 1031

1. Le regole relative a questo processo sono ancora più rigide rispetto a quelle che regolano il normale scambio 1031, che già prevede numerose norme, pertanto per attuarlo sarà necessario ricorrere all'aiuto di un professionista. 
2. Potenziali problemi di finanziamento, poiché potrebbe essere necessario avere la capacità di acquistare l'immobile sostitutivo prima di ricevere i fondi derivanti dalla vendita dell'immobile ceduto. 

Cronologia dello scambio inverso 1031

Le tempistiche per uno scambio inverso 1031 sono le stesse di quelle per altri tipi di scambi 1031: 45 giorni: la proprietà ceduta deve essere identificata entro 45 giorni dalla chiusura dell'acquisto della proprietà sostitutiva, con chiusura entro 180 giorni.  

Vantaggi dello scambio inverso 1031 

1. Uno scambio inverso 1031 consente a un investitore di differire l'imposta sulle plusvalenze relative alla proprietà ceduta, anche se l'investitore acquista prima la proprietà sostitutiva. 

2. Uno scambio inverso 1031 può alleviare la pressione associata a una transazione 1031 perché l'investitore ha già individuato in anticipo l'immobile sostitutivo. 

3. Consente a un investitore di assicurarsi un immobile sostitutivo nel momento e al prezzo da lui scelti. 

4. Un investitore ha un maggiore controllo sul prezzo di chiusura quando mette in vendita un immobile ceduto.

Svantaggi dello scambio inverso 1031

1. Le regole relative a questo processo sono ancora più rigide rispetto a quelle che regolano il normale scambio 1031, che già prevede numerose norme, pertanto per attuarlo sarà necessario ricorrere all'aiuto di un professionista. 

2. Potenziali problemi di finanziamento, poiché potrebbe essere necessario avere la capacità di acquistare l'immobile sostitutivo prima di ricevere i fondi derivanti dalla vendita iniziale dell'immobile ceduto. 

Implicazioni fiscali di uno scambio 1031

Uno scambio 1031 è una strategia di differimento fiscale, non di eliminazione fiscale. Alla fine, se vendi un immobile di investimento e scegli di non reinvestire i proventi attraverso uno scambio 1031, l'imposta sulle plusvalenze diventa esigibile. Tuttavia, utilizzando uno scambio 1031, un investitore immobiliare può differire il pagamento delle imposte sulle plusvalenze quando i proventi della vendita dell'immobile vengono utilizzati per acquistare un immobile sostitutivo.

Le implicazioni fiscali di uno scambio 1031 possono essere significative. Ad esempio, se un investitore vende un immobile per 2 milioni di dollari e utilizza il ricavato per acquistare un immobile sostitutivo del valore di 2,5 milioni di dollari, può differire il pagamento delle imposte sulle plusvalenze relative al profitto di 500.000 dollari. Ciò può comportare un notevole risparmio fiscale, soprattutto per un imprenditore esperto che apprezza i vantaggi degli investimenti immobiliari. Far crescere un portafoglio al lordo delle imposte presenta evidenti vantaggi.

Vale la pena notare che il Tax Cuts and Jobs Act del 2017 ha eliminato i beni personali e immateriali dagli scambi con differimento fiscale. Tuttavia, le zone di opportunità sono ancora disponibili in tutti i 50 stati e territori degli Stati Uniti e sono progettate per incoraggiare investimenti a lungo termine e con differimento fiscale nelle aree urbane e rurali a basso reddito.

In conclusione, uno scambio 1031 è uno strumento potente per gli investitori immobiliari che desiderano differire le imposte sulle plusvalenze e far crescere i propri portafogli. Comprendendo le proprietà ammissibili, i requisiti e le implicazioni fiscali di uno scambio 1031, gli investitori possono prendere decisioni informate e massimizzare i propri risparmi fiscali.

Considerazioni sullo scambio 1031 per gli investitori stranieri

Anche i venditori non statunitensi possono beneficiare del trattamento 1031 per i propri beni. 

Il governo degli Stati Uniti consente ai venditori stranieri di avvalersi delle disposizioni relative allo scambio 1031. Oltre alle normali regole sopra indicate, il FIRPTA impone un requisito aggiuntivo alle regole dello scambio 1031 al fine di evitare la ritenuta del 15%. Il requisito aggiuntivo prevede che la persona responsabile del trasferimento della vecchia proprietà dal venditore straniero all'acquirente/cessionario (ad esempio una società di deposito a garanzia o società di deposito a garanzia) deve ricevere dal venditore straniero:

1. A Certificato di ritenuta emesso dall'IRS che autorizza la specifica operazione di scambio e consente al cessionario di evitare la ritenuta fiscale, oppure;

2. Comunicazione del venditore straniero che certifica che il venditore ha richiesto un certificato di ritenuta.

In primo luogo, qualsiasi proprietario straniero dovrebbe pianificare in anticipo l'ottenimento di un ITIN con largo anticipo rispetto al trasferimento di qualsiasi bene immobile e richiedere un certificato di ritenuta non appena viene concordato il trasferimento della proprietà. 

In secondo luogo, è fondamentale che qualsiasi venditore straniero che desideri completare uno scambio 1031 si rivolga a un intermediario esperto, professionale e qualificato nelle prime fasi del processo di vendita e si avvalga della consulenza fiscale o finanziaria di consulenti esperti, che lo assistano nella chiusura della transazione e nella presentazione della dichiarazione dei redditi negli Stati Uniti. Se desiderate ricevere referenze relative a un intermediario qualificato, non esitate a contattarci. 

Risorsa aggiuntiva dal nostro CPA in merito ai cittadini stranieri che utilizzano gli scambi 1031:

La proprietà è di proprietà di un soggetto straniero ai fini fiscali, il che farebbe rientrare questo scambio nella FIRPTA. Ai sensi della FIRPTA, se una proprietà viene acquistata da uno straniero non residente, l'acquirente statunitense deve trattenere il 15% del valore della proprietà nella transazione da inviare all'IRS. Tuttavia, se vengono soddisfatte determinate condizioni, non è richiesta alcuna ritenuta.

Se il cedente fornisce al cessionario una comunicazione scritta in cui dichiara che il trasferimento non è soggetto al riconoscimento di plusvalenze o minusvalenze ai sensi di una disposizione di non riconoscimento dell'IRC e il cessionario fornisce la comunicazione scritta all'IRS entro 20 giorni dal trasferimento, il cessionario non è tenuto a effettuare alcuna ritenuta.

Oltre alle fasi sopra elencate, la Sezione 1445-2(d)(2)(iv) stabilisce che l'esclusione dalla ritenuta sopra indicata è disponibile solo per i partecipanti a una transazione ai sensi della Sezione 1031, se la transazione viene effettuata simultaneamente, ovvero se entrambi i trasferimenti ai sensi dello scambio di cui alla Sezione 1031 hanno effetto nello stesso giorno. 

L'obbligo di ritenuta FIRPTA scatta se un soggetto straniero riceve denaro contante (o altri beni) nell'ambito di una transazione e il valore dei beni ceduti dal soggetto straniero è superiore al valore dei beni ricevuti. Ciò potrebbe verificarsi, ad esempio, se i beni ceduti non sono gravati da ipoteca, mentre quelli ricevuti sono gravati da ipoteca che viene assunta.

Nel caso in cui si verifichino le limitazioni speciali della sezione 1031, ovvero il requisito simultaneo e la regola no-boot, l'unico modo per evitare la ritenuta FIRPTA è ottenere un certificato di ritenuta dall'IRS.

In sintesi, supponendo che i requisiti della sezione 1031 siano soddisfatti, è necessario seguire i seguenti passaggi:

1. Assicurarsi che non vi sia alcun boot, ovvero che non vi sia alcun trasferimento di denaro contante nell'ambito dello scambio con il soggetto straniero.

2.  Assicurarsi che il contratto di scambio e i documenti di chiusura prevedano espressamente che entrambi i trasferimenti abbiano efficacia nella stessa data.

3. Assicurarsi che la persona straniera, altra parte dello scambio, fornisca una comunicazione scritta di non riconoscimento contenente i requisiti sopra elencati.

4. Assicurarsi che l'altra parte coinvolta nello scambio che riceve la comunicazione invii la stessa all'IRS, al seguente indirizzo: P.O. Box 21086, Drop Point 8731, FIRPTA Unit, Philadelphia, PA 19114-0586

Nota: è opportuno consultare un consulente legale affinché fornisca assistenza legale per garantire che tali questioni siano risolte al momento della chiusura.

1031 Exchange Florida e New York 

Sebbene le norme fiscali federali continuino ad applicarsi, consentendo il differimento delle plusvalenze come sopra indicato, per uno scambio 1031 le norme di New York richiedono a coloro che non sono residenti nello Stato di New York di pagare un'imposta sul reddito statale del 7,7% su qualsiasi plusvalenza realizzata dalla vendita. Tuttavia, per uno scambio 1031 le norme di New York 

Per uno scambio 1031, la Florida non applica alcuna imposta sul reddito statale, quindi non vi è alcuna imposta sul reddito statale sui guadagni realizzati dalla vendita. 

Tempo di permanenza delle proprietà in affitto per le vacanze in Florida

Per evitare che l'IRS contesti l'idoneità di un immobile in affitto per le vacanze a uno scambio 1031, esso deve essere affittato per almeno 14 notti all'anno per un periodo di due anni.

L'uso personale di una proprietà in affitto per le vacanze non deve superare le 14 notti all'anno o il 10% del numero di giorni in un periodo di un anno in cui la proprietà è affittata. Il tempo trascorso nella proprietà per effettuare riparazioni, manutenzione annuale e così via non viene conteggiato ai fini del limite di 14 giorni.

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