1031 REGOLE DI SCAMBIO
DIFFERIMENTO DELL'IMPOSTA SULLE PLUSVALENZE

Imposte sulle plusvalenze

In a 1031 Exchange, the seller does't actually pay taxes on the disposition of the property. Instead, the capital gains taxes on the relinquished property are deferred to a later date than they would normally be paid. A capital gain results when the selling price of an asset is higher than its original purchase price. Capital gains are subject to a minimum of 15% tax for individuals and 21% tax for corporations.

Vantaggi di uno scambio 1031

Il vantaggio principale di uno scambio fiscalmente differito è che il contribuente può cedere la proprietà senza incorrere in alcun obbligo fiscale immediato. In questo modo il contribuente può mantenere il potere di guadagno delle imposte differite e allo stesso tempo scambiare i beni.

Rather than selling real estate, paying the capital gains tax, and then using the net proceeds to buy another property, the 1031 Exchange rules allow an investor to forego paying the capital gains tax and use the total proceeds of the sale to invest in the new property, thereby deferring the capital gains tax until the new property is sold.

Investment Property Example

For example, John, who personally owns an investment property in New York City worth $10 million, wants to sell his property and buy a different one. Without the ability to use a 1031 tax deferred exchange, John would have to pay the government approximately $2.34 million in capital gains taxes, reducing the amount that he can reinvest in the replacement property to only $7.66 million. For simplicity, I have left out the treatment of closing costs on entry and exit of the investment. These costs can be deducted from the capital gain to get the true capital gains tax.

However, following Revenue procedure 2000-37 of the IRC, John acquires the replacement property and transfers the tax basis of the old property to the new property. He would be able to forego the $2.34 million tax and defer it until he sells the replacement property, usually many years later. Reinvesting pre-tax dollars in another a replacement property acquired using a 1031 tax exchange has great value and most sophisticated property investors know this is one of the quickest ways to grow wealth.

Sheltered Gains Due When Replacement Property is Sold

The sheltered gain will be ultimately due upon the sale of the replacement property, although that is not always the case if the property is inherited, as investor’s heirs get a stepped-up cost basis on such inherited property. Upon the investor’s death, his or her heirs would receive the property at fair market value at the date of transfer to the heirs; not the basis transferred to the replacement property from the original purchase.

When the heir goes to sell the property, they will pay tax on the difference between the new selling price and the fair market value of the property at the time of inheritance.

Inoltre, un altro vantaggio dell'utilizzo di uno scambio 1031 è che, in ultima analisi, l'investimento immobiliare può essere convertito in una residenza primaria, purché ciò avvenga dopo 2 anni di proprietà secondo le regole dell'approdo sicuro.

Affinché una 1031 sia efficace, la proprietà sostitutiva deve essere intestata allo stesso codice fiscale della proprietà venduta.

Proprietà simili

Le regole dello scambio 1031 richiedono che le due proprietà siano "simili". Le regole considerano lo scambio di un immobile d'investimento residenziale con un immobile d'investimento residenziale, di un immobile d'investimento commerciale con un immobile d'investimento commerciale, di un immobile d'investimento residenziale con un immobile d'investimento commerciale e viceversa, come una proprietà simile.

La proprietà, tuttavia, deve trovarsi negli Stati Uniti, poiché uno scambio di proprietà statunitensi con proprietà estere non è considerato "simile" ai sensi delle norme.

Svantaggi di uno scambio 1031

Il contribuente deve anche considerare che uno scambio fiscalmente differito presenta un paio di svantaggi:

1. La base imponibile (ossia il valore fiscale) della proprietà sostitutiva sarà ridotta, poiché la base inferiore della vecchia proprietà sarà trasferita alla nuova proprietà. Per questo motivo, il contribuente avrà deduzioni di ammortamento più basse sulla nuova proprietà rispetto a quelle che avrebbe avuto se avesse acquistato l'immobile senza uno scambio 1031.

2. Il completamento di uno scambio fiscalmente differito comporta un aumento dei costi di transazione, in quanto il proprietario dovrà sostenere ulteriori onorari professionali e spese di chiusura. 

3. Il contribuente non può utilizzare alcuno dei proventi netti derivanti dalla cessione dell'immobile per qualsiasi cosa, tranne che per il reinvestimento in immobili. In caso contrario, vi saranno conseguenze fiscali sull'importo dei proventi non utilizzati come reinvestimento.

Eligible Properties for a 1031 Exchange

A 1031 exchange allows savvy real estate investors to exchange one investment property for another, deferring federal capital gains taxes in the process. To qualify for a 1031 exchange, the properties involved must be “like-kind,” meaning they are of the same nature or character. This can include a wide range of property types, such as:

• Apartment buildings

• Duplexes

• Single-family rental properties

• Commercial office building rentals

• Vacation home rentals

• Restaurant property rentals

The Internal Revenue Service (IRS) considers real estate property to be like-kind regardless of how the real estate is improved. For example, an investor can exchange a small apartment building for a larger apartment project, an office building, or vacant land. This flexibility allows real estate investors to diversify their portfolios while deferring capital gains taxes, making the 1031 exchange a powerful tool for growing wealth in the real estate market.

1031 exchange only relates to real estate and not other business property.

1031 Exchange Requirements

To qualify for a 1031 exchange, real estate investors must meet specific requirements and follow certain rules. The exchange process must follow the below rules:

• The property must be held for investment or used in a trade or business.

• The property must be exchanged for a like-kind property.

• The exchange must be completed within 180 days.

• Identify potential replacement properties within 45 days of the sale. Investors are allowed to identify up to three properties. Of these three potential replacement properties, at least one of which must be used in the transaction.

• The exchange must be completed through a qualified intermediary.

Additionally, the replacement property must be of equal or greater value to the sold property to defer capital gains taxes on the entire amount of the proceeds from the sale of the original property. Meeting these requirements is crucial for real estate investors looking to leverage the benefits of a 1031 exchange and defer capital gains taxes effectively.

You can purchase multiple properties as long as their combined value is equal to or greater than the property being sold.

Intermediario qualificato

Uno scambio 1031 richiede un intermediario qualificato, come definito dalla Sezione 1031 dell'Internal Revenue Code, per gestire l'intero processo.

All of the proceeds from the sale, including non-cash proceeds (such as a car that you might receive in trade in addition to the property), must go to the Qualified Intermediary to be used for the purchase of the new property. Anything received directly or indirectly by the seller (no matter how insignificant) will disqualify the entire transaction, resulting in the recognition of the entire gain (and in the case of a Foreign Buyer, resulting in FIRPTA withholding).

Cronologia dello scambio 1031:

Regole molto specifiche per quanto riguarda i periodi di identificazione e di scambio

1. La nuova proprietà deve essere situata negli Stati Uniti.

2. A partire dalla data di chiusura della vecchia proprietà, il venditore ha 45 giorni di tempo per fornire all'Intermediario qualificato un elenco di proprietà che desidera acquistare (questo elenco è chiamato "Elenco dei 45 giorni" e in genere vi è più di una proprietà nell'elenco, nel caso in cui l'affare non vada in porto).

3. A partire dalla data di chiusura della vecchia proprietà, il venditore ha 180 giorni di calendario per acquistare una o più proprietà della Lista dei 45 giorni;

4. Il venditore della vecchia proprietà deve intestare la nuova proprietà allo stesso nome legale con cui possedeva la vecchia proprietà.

5. Il venditore deve acquistare la nuova proprietà per un importo pari o superiore al prezzo di vendita della vecchia proprietà.

6. Il denaro ricavato dalla vendita della vecchia proprietà, dopo aver pagato le spese di chiusura e le passività, deve essere destinato all'intermediario qualificato e utilizzato per l'acquisto della nuova proprietà.

Il termine di 45 giorni deve essere rigorosamente rispettato, in quanto non è in alcun modo prorogabile, anche se il 45° giorno cade di sabato, domenica o in una festività legale degli Stati Uniti. 

Il Periodo di scambio termina esattamente 180 giorni dopo la data in cui la persona trasferisce la proprietà ceduta o alla data di scadenza della dichiarazione dei redditi della persona per l'anno imponibile in cui si è verificato il trasferimento della proprietà ceduta, se precedente. Anche in questo caso, il termine di 180 giorni deve essere rigorosamente rispettato, in quanto non è in alcun modo prorogabile, anche se il 180° giorno cade di sabato, domenica o in una festività legale degli Stati Uniti.

Scambio inverso 1031

Le permute inverse sono uno strumento che gli investitori possono utilizzare per differire l'imposta sulle plusvalenze anche quando la proprietà sostitutiva deve essere chiusa prima di quella ceduta. 

The investor, however, can't take possession of the replacement property in a reverse 1031 exchange until the whole transaction is done. Generally, the replacement property must be held by an Exchange Accommodation Titleholder (similar in concept to the qualified intermediary requirement in a 1031 exchange) until the relinquished property is sold.  

Svantaggi dello scambio inverso 1031

1. Le regole di questo processo sono ancora più rigide rispetto a quelle di un normale scambio 1031, che ha molte regole, quindi è necessario l'aiuto di un professionista per attuarlo. 
2. Potenziali problemi di finanziamento, in quanto potrebbe essere necessario avere la capacità di acquistare l'immobile sostitutivo prima di ricevere i fondi derivanti dalla vendita dell'immobile ceduto. 

Cronologia dello scambio inverso 1031

Le tempistiche per uno scambio inverso 1031 sono le stesse degli altri tipi di scambio 1031: 45 giorni: La proprietà ceduta deve essere identificata entro 45 giorni dalla chiusura dell'acquisto della proprietà sostitutiva e la chiusura deve avvenire entro 180 giorni.  

Vantaggi dello scambio inverso 1031 

1. Uno scambio inverso 1031 consente all'investitore di differire l'imposta sulla plusvalenza della proprietà ceduta, anche se l'investitore acquista prima la proprietà sostitutiva. 

2. Uno scambio inverso 1031 può alleggerire la pressione associata a una transazione 1031 perché l'investitore ha già in mente la proprietà sostitutiva. 

3. Consente all'investitore di bloccare un immobile sostitutivo al momento e al prezzo che preferisce. 

4. L'investitore ha un maggiore controllo sul prezzo di chiusura quando inserisce una proprietà ceduta.

Svantaggi dello scambio inverso 1031

1. Le regole di questo processo sono ancora più rigide rispetto a quelle di un normale scambio 1031, che ha molte regole, quindi è necessario l'aiuto di un professionista per attuarlo. 

2. Potential issues with financing, as one may need to have the capacity to purchase the replacement property first before receiving any exchange funds from the initial sale of the relinquished property. 

Tax Implications of a 1031 Exchange

A 1031 exchange is a tax-deferral strategy, not a tax-elimination one. Eventually, if you sell an investment property and choose not to reinvest the proceeds through a 1031 exchange, the capital gains tax comes due. However, by using a 1031 exchange, a real estate investor can defer paying capital gains taxes when the proceeds from real estate sold are used to buy replacement real estate.

The tax implications of a 1031 exchange can be significant. For example, if an investor sells a property for $2 million and uses the proceeds to purchase a replacement property worth $2.5 million, they can defer paying capital gains taxes on the $500,000 profit. This can result in significant tax savings, especially for a savvy businessperson who appreciates the benefits of real estate investing. Growing a portfolio pre-tax has obvious benefits.

It’s worth noting that the Tax Cuts and Jobs Act of 2017 eliminated personal and intangible property from being included in tax-deferred exchanges. However, opportunity zones are still available in all 50 states and U.S. Territories, and are designed to encourage long-term and tax-deferred investments in urban and rural areas with low incomes.

In conclusion, a 1031 exchange is a powerful tool for real estate investors looking to defer capital gains taxes and grow their portfolios. By understanding the eligible properties, requirements, and tax implications of a 1031 exchange, investors can make informed decisions and maximize their tax savings.

Considerazioni sullo scambio 1031 per gli investitori stranieri

Anche i venditori non statunitensi possono qualificarsi per il trattamento 1031 dei loro beni. 

The US government makes it possible for a Foreign Seller to use the 1031 Exchange provisions. In addition to the normal rules noted above, FIRPTA imposes an additional requirement upon 1031 Exchange rules in order to avoid the 15% withholding. The additional requirement is that the individual responsible for transferring the old property from the Foreign Seller to the buyer/transferee (such as a title or escrow company) must receive from the Foreign Seller either:

1. A Withholding Certificate issued by the IRS that sanctions the particular exchange and allows the transferee to avoid withholding any tax, or;

2. Comunicazione del venditore straniero che attesta che il venditore ha richiesto un certificato di ritenuta alla fonte.

In primo luogo, i proprietari di immobili stranieri devono pianificare l'ottenimento di un ITIN molto prima di trasferire qualsiasi proprietà immobiliare e richiedere un certificato di ritenuta alla fonte non appena viene organizzato il trasferimento di un immobile. 

In secondo luogo, è fondamentale che il venditore straniero che desidera effettuare uno scambio 1031 si rivolga a un intermediario qualificato, competente e professionale nelle prime fasi del processo di vendita e che si procuri una consulenza fiscale o finanziaria da parte di consulenti esperti, per essere assistito nelle fasi di chiusura e di deposito delle imposte negli Stati Uniti. Se desiderate avere delle referenze per un intermediario qualificato, fatecelo sapere. 

Un'ulteriore risorsa del nostro CPA: Cittadini stranieri che utilizzano gli scambi 1031:

L'immobile è di proprietà di un individuo straniero ai fini fiscali, il che fa rientrare questo scambio nel FIRPTA. Ai sensi del FIRPTA, se un immobile viene acquistato da uno straniero non residente, l'acquirente statunitense deve trattenere il 15% del valore dell'immobile oggetto della transazione da inviare all'IRS. Tuttavia, se sono soddisfatte alcune condizioni, non è richiesta alcuna ritenuta.

Se il cedente fornisce una comunicazione scritta al cessionario in cui si afferma che il trasferimento non è soggetto al riconoscimento di utili o perdite ai sensi di una disposizione di non riconoscimento dell'IRC, e il cessionario fornisce la comunicazione scritta all'IRS entro 20 giorni dal trasferimento, il cessionario non è tenuto a trattenere.

Oltre alle fasi sopra elencate, la Sezione 1445-2(d)(2)(iv) stabilisce che l'esclusione dalla ritenuta di cui sopra è disponibile solo per i partecipanti a una transazione della sezione 1031, se la transazione viene effettuata simultaneamente, ossia se entrambi i trasferimenti nell'ambito dello scambio della sezione 1031 hanno effetto nello stesso giorno. 

The FIRPTA withholding requirement is triggered if a foreign individual receives cash (or other property) as part of a transaction, and the value of the property surrendered by the foreign individual is greater than the value of the property received. This could happen, for example, if the property surrendered has no mortgage but the property received has a mortgage which is assumed.

Nel caso in cui vengano rispettate le limitazioni speciali della sezione 1031, ossia il requisito della simultaneità e la regola del no-boot, l'unico modo per evitare la ritenuta FIRPTA è ottenere un certificato di ritenuta dall'IRS.

Per riassumere, sono necessari i seguenti passaggi, supponendo che i requisiti della sezione 1031 siano altrimenti rispettati:

1. Assicuratevi che non ci sia assolutamente nessun avvio, cioè che non venga trasferito denaro contante nel cambio all'individuo straniero.

2.  Assicurarsi che il contratto di scambio e i documenti di chiusura prevedano specificamente che entrambi i trasferimenti siano effettivi nello stesso giorno.

3. Assicurarsi che la persona fisica straniera fornisca all'altra parte dello scambio una comunicazione scritta di non riconoscimento contenente i requisiti della comunicazione sopra elencati.

4. Assicurarsi che l'altra parte dello scambio che riceve l'avviso lo invii all'IRS, al seguente indirizzo: P.O. Box 21086, Drop Point 8731, FIRPTA Unit, Philadelphia, PA 19114-0586

Nota: è necessario consultare un consulente legale e fornire una consulenza legale per assicurarsi che queste questioni siano soddisfatte al momento della chiusura.

Scambio 1031 Florida e New York 

While the Federal Tax rules still apply, allowing the deferral of capital gains as noted above, for a 1031 Exchange New York rules require those who are not New York residents to pay 7.7%  state income tax on any gain realized from the sale. However, for a 1031 exchange nyc rules 

For a 1031 Exchange Florida has no state income tax, so there is no state income tax on any gain realized from the sale. 

Proprietà in affitto per le vacanze in Florida

Per evitare che l'IRS contesti se una proprietà per vacanze si qualifica per uno scambio 1031, deve essere affittata per almeno 14 notti all'anno per un periodo di due anni.

L'uso personale di una proprietà per vacanze non deve superare le 14 notti all'anno o il 10% del numero di giorni in un anno in cui la proprietà è affittata. Il tempo trascorso nella proprietà per effettuare riparazioni, manutenzione annuale e così via non viene conteggiato nel limite dei 14 giorni.

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Guidiamo i proprietari attraverso l'intero processo 1031 insieme al nostro team di avvocati e intermediari qualificati che hanno molti anni di esperienza con gli scambi 1031. 

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