COMPONENTI DI COSTO DI UN INVESTIMENTO IMMOBILIARE NELL'

COSTI OPERATIVI (SPESE IN CONTANTI)

SPESE COMUNI (O COSTI DI MANUTENZIONE)

Per i condomini, le spese condominiali variano generalmente da 1,10 a 1,60 dollari al mese per piede quadrato. Tali costi includono il riscaldamento, l'elettricità e la pulizia delle aree comuni; l'acqua; la TV via cavo di base; la sicurezza; l'assicurazione dell'edificio; e la gestione dei servizi dell'edificio (palestra, portineria, sala ricreativa, piscina, sala giochi, ecc.).

Le cooperative applicano una quota di manutenzione che include tutte le spese comuni più le tasse (che non vengono pagate separatamente dal proprietario) e gli interessi ipotecari sull'edificio, se presenti. La società cooperativa potrebbe avere mutui ipotecari in essere sull'edificio (per la riparazione del tetto o altri motivi) e gli interessi verrebbero trasferiti agli azionisti della cooperativa. Pertanto, spesso si noterà che le spese di manutenzione di una cooperativa potrebbero essere più elevate (anche dopo l'adeguamento delle tasse incluse nelle spese di manutenzione), poiché i condomini, per legge, non possono contrarre debiti.

IMPOSTE IMMOBILIARI

Le imposte immobiliari (o imposte sulla proprietà) sono calcolate sul valore stimato, ovvero il valore attribuito all'immobile dal comune. A tale valore stimato viene quindi applicata un'aliquota. Il processo è piuttosto complesso, ma la regola generale è dello 0,1% del prezzo di acquisto al mese a Manhattan e dello 0,2% del prezzo di acquisto al mese a Miami.

Manhattan offre una serie di programmi di riduzione delle imposte per alcuni edifici che in alcuni casi riducono le imposte per 10, 15 o 20 anni. Tuttavia, molti di questi programmi sono scaduti e nessun nuovo edificio può beneficiare di tali riduzioni. Vedi la Imposte immobiliari per ulteriori informazioni.

Miami offre un'esenzione fiscale di 25.000 dollari per l'acquisto della prima casa, ma il valore di tale esenzione è piuttosto insignificante. Per ulteriori informazioni al riguardo, consultare la pagina Imposte immobiliari .

IPOTECA

Se il proprietario decide di ottenere un mutuo, dovrà sostenere una spesa mensile che include sia gli interessi che il capitale. A causa della natura dei calcoli ipotecari, nei primi anni l'acquirente pagherà principalmente gli interessi, che sono deducibili ai fini fiscali negli Stati Uniti. Negli anni successivi, l'acquirente pagherà principalmente il capitale.

Ad esempio, se l'acquirente ha acquistato un immobile per 1.000.000 di dollari e ha finanziato 500.000 dollari al 5,5% per un periodo fisso di 30 anni, il totale dei pagamenti ipotecari per l'anno sarebbe di 34.067 dollari (ovvero 2.839 dollari al mese). Di questo importo, 27.332 dollari sarebbero interessi deducibili dalle tasse. Nel corso del tempo, man mano che il capitale del prestito viene rimborsato, l'importo degli interessi deducibili fiscalmente diminuirà. Nei primi anni, tuttavia, si tratta di una spesa molto elevata che va a compensare il reddito da locazione.

Per ulteriori informazioni sui mutui, visitare la pagina Finanziamenti ipotecari .

ASSICURAZIONE

Il proprietario dovrebbe stipulare un'assicurazione sulla proprietà stessa e un'assicurazione di responsabilità civile. Il costo è di poche centinaia di dollari all'anno. Spesso il locatore richiede anche ai propri inquilini di stipulare un'assicurazione, in modo da mitigare il rischio a proprio carico.

In Florida, il proprietario di una casa indipendente dovrebbe stipulare un'assicurazione contro alluvioni e uragani.

COMMISSIONI DI INTERMEDIAZIONE

Negli Stati Uniti, sono sempre i venditori a pagare la commissione nelle transazioni di acquisto. Il venditore paga generalmente una commissione pari al 6% del prezzo di acquisto, che viene suddivisa equamente tra l'agente immobiliare dell'acquirente e quello del venditore. Pertanto, gli acquirenti non pagano nulla per avvalersi dei nostri servizi nelle transazioni di acquisto.

Se l'acquirente decide di affittare il suo nuovo appartamento a Manhattan, dovrà pagare una commissione all'agente immobiliare pari a un mese di affitto (solo per il primo anno). A Miami, invece, è consuetudine che sia il proprietario a pagare la commissione (10% dell'affitto annuale, divisa equamente tra l'agente dell'acquirente e quello del venditore) per trovare un inquilino.

Per ulteriori informazioni sull'affitto della vostra casa, consultate la paginaGestione immobiliare.

COSTI NON OPERATIVI

AMMORTAMENTO

Il governo degli Stati Uniti consente ai proprietari di immobili da investimento di ammortizzare il prezzo di acquisto e i costi di chiusura non relativi al finanziamento in 27,5 anni. Ad esempio, se l'acquirente acquista un immobile per 1.000.000 di dollari e ha costi di chiusura non relativi al finanziamento pari a 25.000 dollari (1.000.000 di dollari moltiplicato per il 2,5% sopra indicato), l'acquirente potrebbe dedurre 37.273 dollari all'anno, ovvero 3.106 dollari al mese, come ammortamento. Si tratta di una spesa significativa non in contanti che può essere dedotta dal reddito da locazione.

AMMORTAMENTO

Il governo degli Stati Uniti consente inoltre al proprietario di un immobile da investimento di dedurre l'ammortamento della parte finanziaria dei costi di chiusura per tutta la durata del prestito. Anche questa è una spesa non monetaria che può essere dedotta dal reddito da locazione.

REDITO IMPONIBILE NEGATIVO

In definitiva, con tutte le detrazioni (sia in contanti che non in contanti sopra indicate) consentite dal governo degli Stati Uniti, nei primi anni un investitore che finanzia l'acquisto di un immobile avrà un reddito imponibile negativo (o perdite fiscali). Questo non deve essere confuso con le perdite in contanti, poiché con un acconto del 40%, un proprietario probabilmente raggiungerà il pareggio in termini di liquidità (ad esempio, non genererà né entrate né perdite in contanti). Queste perdite fiscali possono essere riportate agli anni in cui l'immobile produce reddito ai fini fiscali, compensando tale reddito ed eliminando le imposte per quegli anni. Nel corso del tempo, tuttavia, il reddito in contanti crescerà così come il valore dell'immobile.

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