COMPONENTI DI COSTO DI
UN INVESTIMENTO IMMOBILIARE

COSTI OPERATIVI (SPESE DI CASSA)

SPESE COMUNI (O COSTI DI MANUTENZIONE)

Per i condomini, le spese comuni variano generalmente da 0,80 a 1,25 dollari per metro quadro al mese. Tali costi comprendono il riscaldamento, l'elettricità e la pulizia dell'area comune, l'acqua, la TV via cavo di base, la sicurezza, l'assicurazione dell'edificio e la gestione dei servizi dell'edificio (centro fitness, portineria, salone, piscina, sala giochi, ecc.)

Le coop applicano un canone di manutenzione, che comprende tutte le spese comuni più le tasse (che non vengono pagate separatamente dal proprietario) e gli interessi ipotecari sull'edificio, se presenti. La società cooperativa potrebbe avere ipoteche in sospeso sull'edificio (per la riparazione del tetto o per altri motivi) e gli interessi verrebbero trasferiti agli azionisti della cooperativa. Per questo motivo, spesso le spese di manutenzione di una cooperativa possono essere più elevate (anche dopo aver tenuto conto delle tasse incluse nelle spese di manutenzione), poiché i condomini, per legge, non possono contrarre debiti.

IMPOSTE SUGLI IMMOBILI

Le imposte sui beni immobili (o imposte sulla proprietà) sono calcolate sul valore stimato - un valore attribuito alla proprietà dal governo della città. A questo valore stimato viene poi applicata un'aliquota. Il processo è piuttosto esoterico, ma la regola empirica è lo 0,1% del prezzo di acquisto al mese a Manhattan e lo 0,2% del prezzo di acquisto al mese a Miami.

Manhattan ha una serie di programmi di abbattimento fiscale per alcuni edifici che riducono le tasse per 10, 15 o 20 anni in alcuni casi. Si veda la sezione Tasse immobiliari

Miami ha un'esenzione per gli acquirenti di case primarie di 25.000 dollari, ma il valore di tale esenzione è piuttosto insignificante. Per ulteriori informazioni, consultare la pagina Imposte sui beni immobili per ulteriori informazioni.

MUTUO

Se il proprietario decide di ottenere un mutuo, avrà una spesa mensile che comprende sia gli interessi che il capitale. A causa della natura dei calcoli ipotecari, nei primi anni l'acquirente pagherà soprattutto gli interessi, che sono deducibili ai fini fiscali negli Stati Uniti. Negli anni successivi, l'acquirente pagherà soprattutto il capitale.

Ad esempio, se l'acquirente ha acquistato una proprietà per 1.000.000 dollari e ha finanziato 500.000 dollari al 5,5% per una durata fissa di 30 anni, il totale dei pagamenti del mutuo per l'anno sarebbe di 34.067 dollari (o 2.839 dollari al mese). Di questo importo, 27.332 dollari sarebbero interessi deducibili dalle tasse. Nel corso del tempo, con l'estinzione del capitale del mutuo, l'importo degli interessi deducibili dalle tasse diminuirà. Nei primi anni, tuttavia, si tratta di una spesa molto elevata per compensare il reddito da locazione.

Per maggiori informazioni sui mutui, visitate la pagina Finanziamento ipotecario pagina.

ASSICURAZIONE

Il proprietario deve assicurarsi per la proprietà stessa e per la responsabilità civile. Il costo è di poche centinaia di dollari all'anno. Spesso il proprietario richiede che anche i suoi inquilini siano assicurati, in modo da ridurre i rischi per il proprietario.

In Florida, il proprietario di una casa indipendente dovrebbe ottenere un'assicurazione contro le inondazioni e gli uragani.

COMMISSIONI DI INTERMEDIAZIONE

Negli Stati Uniti, i venditori pagano sempre la commissione in una transazione di acquisto. In genere il venditore paga una commissione pari al 6% del prezzo di acquisto, che viene divisa in parti uguali tra il broker dell'acquirente e quello del venditore. Pertanto, gli acquirenti non pagano nulla perché noi lavoriamo per loro conto in una transazione di acquisto.

Se l'acquirente decide di affittare il suo nuovo appartamento, a Manhattan pagherebbe una commissione di intermediazione pari a un mese di affitto (solo per il primo anno). A Miami, invece, è consuetudine che sia il proprietario a pagare la commissione (il 10% dell'affitto annuale, diviso equamente tra i broker dell'acquirente e del venditore) per trovare un inquilino.

Per ulteriori informazioni sull'affitto della casa, consultare la pagina Gestione immobiliare.

COSTI NON OPERATIVI

DEPRECISIONE

Il governo statunitense consente ai proprietari di immobili da investimento di ammortizzare il prezzo di acquisto e i costi di chiusura non legati al finanziamento in 27,5 anni. Ad esempio, se l'acquirente acquista una proprietà per 1.000.000 dollari e ha costi di chiusura non legati al finanziamento pari a 25.000 dollari (1.000.000 dollari per il 2,5% di cui sopra), l'acquirente può dedurre 37.273 dollari all'anno, o 3.106 dollari al mese, come ammortamento. Si tratta di una spesa non monetaria significativa che può essere dedotta dal reddito da locazione.

AMMORTIZZAZIONE

Il governo statunitense consente inoltre al proprietario di un investimento immobiliare di dedurre l'ammortamento della quota di finanziamento delle spese di chiusura nel corso della durata del prestito. Anche questa è una spesa non monetaria che può essere dedotta dal reddito da locazione.

REDDITO IMPONIBILE NEGATIVO

In definitiva, con tutte le deduzioni (sia in denaro che non) che il governo statunitense consente, nei primi anni un investitore che finanzia il proprio acquisto immobiliare avrà un reddito imponibile negativo (o perdite fiscali). Questo non deve essere confuso con le perdite di cassa, poiché con un anticipo del 40%, un proprietario è probabile che sia in pareggio in termini di cassa (cioè non genera né reddito di cassa né perdite). Queste perdite fiscali possono essere riportate negli anni in cui la proprietà produce reddito a fini fiscali, compensando tale reddito ed eliminando le imposte per quegli anni. Nel corso del tempo, tuttavia, il reddito di cassa crescerà così come il valore della proprietà.

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