Domande frequenti: Acquistare un appartamento a New York

 11. Cosa devo cercare quando acquisto un appartamento a New York?

• Posizione, posizione, posizione: un appartamento si può sempre ristrutturare, ma non si può cambiare posizione. 
• Una planimetria con una distribuzione efficiente
• Visualizzazioni
• Buona illuminazione: a Manhattan sono preferibili le esposizioni a sud e a ovest.
• Gli appartamenti angolari offrono sempre una vista più ampia.
• Se stai acquistando un immobile di seconda mano, cerca di evitare gli appartamenti che necessitano di ristrutturazione, poiché a New York possono essere molto costosi.

12. Come posso trovare un buon appartamento a New York?

Dovresti avere un agente immobiliare che ti aiuti a trovare un appartamento. Alcuni di noi hanno anni di esperienza e conoscono tutti gli edifici buoni e quelli cattivi. Avere un agente esperto non solo ti farà risparmiare un sacco di tempo, ma alla fine ti farà anche risparmiare denaro. A volte gli acquirenti pensano di poter fare da soli, ma comprare un immobile a New York è probabilmente la transazione finanziaria più costosa della loro vita. Non è una cosa da prendere alla leggera.  Non si tratta dell'ultimo dispositivo Apple! Per chi sceglie di agire in autonomia, è importante ricordare che trattando direttamente con l'agente immobiliare del venditore, si rinuncia al proprio diritto di rappresentanza, poiché ci si trova in una situazione di doppia agenzia, che è intrinsecamente svantaggiosa per gli acquirenti e consente all'agente immobiliare del venditore di guadagnare una doppia commissione. 

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13. Quali sono i vantaggi dell'acquisto di un immobile di nuova costruzione?

Acquistare un appartamento mai abitato presenta dei vantaggi. Innanzitutto, è nuovo, quindi non presenta imperfezioni, graffi, ecc. ed è quindi pronto per essere abitato. Di solito vengono impiegate le tecnologie più recenti, quindi probabilmente avrete un appartamento più efficiente dal punto di vista energetico. Essendo nuovo, i costi di manutenzione saranno probabilmente inferiori per i primi dieci anni. Potreste anche ritrovarvi in un edificio dotato dei comfort più moderni. 

Nuova costruzione in vendita a New York City

14. Esiste un sovrapprezzo che l'acquirente deve pagare per acquistare un immobile di nuova costruzione a New York?

Stimiamo che il sovrapprezzo per l'acquisto di un nuovo immobile sia pari a circa il 25-30%. Questa stima è supportata dalla differenza tra il prezzo al metro quadro di un nuovo immobile e quello medio di un appartamento (ovvero 2.541 dollari contro 1.923 dollari nel primo trimestre del 2020), pari al 32%.

Poiché ci troviamo in un mercato favorevole agli acquirenti, abbiamo assistito a una riduzione dei prezzi da parte di alcuni costruttori, che ha ridotto il divario tra i prezzi delle nuove costruzioni e quelli delle rivendite. Ciò significa che questo potrebbe essere un buon momento per acquistare una nuova costruzione, poiché il sovrapprezzo per le nuove costruzioni sta diminuendo (e probabilmente non durerà a lungo).

15. Vale la pena pagare il sovrapprezzo per un appartamento di nuova costruzione?

Dipende molto dal nuovo progetto di sviluppo. In un certo senso è simile all'acquisto di un'auto nuova. La differenza tecnologica nell'arco di tre anni nell'acquisto di un'auto può essere notevole. 

Negli ultimi anni abbiamo assistito a enormi miglioramenti nei sistemi HVAC, con diffusori al posto delle unità autonome a parete. Inoltre, alcuni edifici sono ora dotati di sistemi di purificazione dell'aria e dell'acqua che fino a pochi anni fa non esistevano. Infine, molti nuovi edifici hanno ottenuto la certificazione LEED e puntano sulla sostenibilità. Di conseguenza, per alcuni il sovrapprezzo potrebbe essere più che giustificato. 

16. Cosa significa se un appartamento è sotto contratto?

Un appartamento viene messo "sotto contratto" una volta che l'acquirente e il venditore hanno firmato il contratto di compravendita (cioè il contratto) e l'acquirente ha versato la caparra, solitamente pari al 10% del prezzo di acquisto.

17. Perché ho bisogno di un avvocato per acquistare un appartamento a Manhattan?

Sì. A New York è prassi che ciascuna parte abbia un proprio avvocato che ne rappresenti gli interessi. Gli acquirenti dovrebbero rivolgersi solo ad avvocati esperti che abbiano una conoscenza approfondita del mercato immobiliare di New York. 

I nostri consigli per la ricerca di una casa su NextAdvisor.com

18. Devo recarmi a New York per acquistare un appartamento? 

Sebbene consigliamo di venire per almeno 3 giorni per visitare gli immobili, non è necessario recarsi a New York per acquistarne uno. Con una procura o il consenso, se l'acquisto avviene tramite una LLC, tutto può essere fatto senza la presenza fisica dell'acquirente. Spesso effettuiamo sopralluoghi per i nostri clienti, troviamo loro degli inquilini e gestiamo i loro immobili senza che essi mettano mai piede negli Stati Uniti. 

19. Quali sono i costi di chiusura previsti per l'acquisto di un appartamento a Manhattan?

Gli acquirenti di appartamenti a New York sono tenuti a pagare spese di chiusura pari a circa il 2-6%. Le componenti principali includono 1) assicurazione sul titolo di proprietà pari allo 0,45%, 2) imposta sugli immobili di lusso pari all'1%-3,5% e 3) imposta di registrazione del mutuo pari al 2,2% dell'importo del mutuo. 

Se si acquista un appartamento in un nuovo complesso residenziale a New York, è prassi che l'acquirente paghi le imposte di trasferimento dello Stato di New York e della città di New York, pari a circa il 2%. Gli acquirenti di cooperative, tuttavia, non pagano l'assicurazione sul titolo di proprietà né l'imposta di registrazione del mutuo.

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20. Chi paga le spese di chiusura a New York?

Sia l'acquirente che il venditore pagano le spese di chiusura. L'acquirente pagherà tra il 2 e il 6% delle spese di chiusura totali, come specificato al punto 19. I venditori pagheranno circa l'8%, composto dal 2% di imposte di trasferimento dello Stato di New York e della città di New York e dal 6% di commissione di vendita.

21. Che cos'è la Mansion Tax?

La Mansion Tax è un'imposta sul trasferimento di proprietà pagata dall'acquirente su immobili di valore pari o superiore a 1 milione di dollari. Le aliquote della Mansion Tax variano dall'1% (per vendite fino a 2 milioni di dollari) al 3,9% (per vendite pari o superiori a 25 milioni di dollari). Il nome di questa imposta è oggetto di scherzi ricorrenti nei circoli immobiliari di Manhattan, dove un monolocale spesso costa più di 1 milione di dollari.

"Gli acquirenti di New York si affrettano a concludere le compravendite prima dell'entrata in vigore della tassa sulle dimore di lusso il 1° luglio"

22. Come fare un'offerta per un appartamento?

Il broker dell'acquirente presenterà l'offerta per iscritto, solitamente tramite e-mail (con o senza una telefonata di accompagnamento). Tutti i termini devono essere inclusi nella prima offerta, altrimenti potrebbero sorgere problemi e malintesi che potrebbero compromettere l'accordo. 

L'offerta includerà non solo il prezzo iniziale, ma anche i termini dell'accordo, compreso se l'offerta è subordinata a un mutuo, il rapporto LTV (se si ottiene un mutuo), la data di chiusura prevista e qualsiasi altra contingenza. Inoltre, includeremo le informazioni di contatto dell'avvocato dell'acquirente e la lettera di pre-approvazione del mutuo. Ciò rafforza l'offerta dell'acquirente e dimostra che è reale (poiché ci sono molti falsi che giocano o testano il mercato). 

Spesso il venditore richiede all'acquirente di compilare un rendiconto finanziario REBNY, che è essenzialmente un rendiconto finanziario personale, comprensivo di un prospetto delle attività e delle passività, nonché delle entrate e delle spese. Il venditore utilizzerà tale rendiconto per valutare la solidità finanziaria dell'acquirente. 

23. Cosa succede dopo che hai accettato un'offerta per un appartamento a New York?

Una volta accettata l'offerta, la procedura standard prevede la consegna entro 5 giorni lavorativi di un contratto firmato e di un acconto del 10% all'avvocato del venditore. Il venditore controfirmerà quindi il contratto, dopodiché l'acquirente sarà "vincolato dal contratto". 

Durante i 5 giorni lavorativi, il legale dell'acquirente svolgerà la due diligence e negozierà il contratto. La due diligence comprende la revisione del piano di offerta, l'analisi dei bilanci dell'edificio e la lettura dei verbali del consiglio di amministrazione, che possono fornire indizi su potenziali spese future non discusse in precedenza. 

Sebbene sia prassi comune che l'avvocato dell'acquirente consegni il contratto firmato e il deposito entro 5 giorni lavorativi, è possibile prorogare tale termine, anche se a proprio rischio. Poiché il venditore non è vincolato all'accordo fino alla firma del contratto e al versamento del 10%, fino a quel momento può vendere a un altro acquirente.

24. Un venditore può recedere da un contratto se riceve un'offerta migliore?

Se il contratto di compravendita non è ancora stato controfirmato dal venditore, quest'ultimo può recedere dal contratto senza alcuna penale. Se il contratto è stato eseguito, l'acquirente dovrebbe intentare un'azione legale per ottenere l'adempimento specifico e il tribunale obbligherebbe il venditore a mantenere il proprio obbligo di vendere l'immobile all'acquirente come previsto dal contratto. 

Nelle guerre di offerte, in cui il venditore ha ricevuto molte offerte, il broker del venditore terrà una "migliore e definitiva", in cui il broker raccoglie tutte le offerte e valuta la situazione finanziaria di ciascun acquirente. Quindi determina quale acquirente sarebbe il migliore per l'appartamento. A volte condizioni migliori, come il pagamento in contanti e la chiusura rapida, prevalgono su un prezzo più alto, poiché i venditori vogliono assicurarsi che l'affare venga concluso una volta firmato.

25. Che cos'è un pacchetto per il consiglio di amministrazione?

Ogni condominio o cooperativa ha un consiglio di amministrazione. Questi consigli stabiliscono le regole per l'edificio, compresa l'approvazione dei nuovi acquirenti. Tutti i consigli richiedono un modulo di domanda che include informazioni finanziarie, punteggio di credito e altre informazioni richieste dallo Stato di New York e dalla città di New York. 

26. Che cos'è un rendiconto finanziario REBNY?

I consigli di amministrazione delle cooperative e dei condomini richiedono solitamente che l'acquirente compili una dichiarazione REBNY. Si tratta essenzialmente di una dichiarazione finanziaria personale che include i dettagli delle attività e delle passività dell'acquirente, nonché le entrate e le spese. La dichiarazione REBNY deve essere accompagnata da documenti giustificativi quali estratti conto bancari e rendiconti degli investimenti. Una volta accettata l'offerta, questi documenti devono essere inclusi nel fascicolo presentato al consiglio di amministrazione.

27. Quali sono i requisiti relativi all'anticipo per ottenere un mutuo?

I requisiti relativi all'acconto variano a seconda dell'istituto di credito e a seconda che l'acquirente sia una persona fisica residente nel Paese, un cittadino straniero o una società. 

In genere, un cittadino nazionale che acquista una prima casa dovrà versare un acconto pari al 20% del prezzo. I cittadini stranieri che acquistano una seconda casa dovranno versare un acconto pari al 30% del prezzo. Gli immobili da investimento per cittadini nazionali e stranieri richiedono solitamente un acconto pari al 40% del prezzo. Si noti che i tassi di interesse per gli immobili da investimento sono in genere più elevati rispetto a quelli applicati alle seconde case e alle prime case. 

Le banche private hanno maggiore libertà nel determinare i requisiti relativi all'acconto, che può variare dal 10% al 50% per gli immobili molto costosi.

Finanziamento ipotecario

28. Qual è la differenza tra una pre-approvazione e una pre-qualificazione ipotecaria?

La prequalificazione è una valutazione preliminare da parte della banca volta a determinare se l'acquirente può ottenere un mutuo. L'istituto di credito effettuerà la valutazione sulla base delle indicazioni verbali relative al livello di credito, alle attività, alle passività, al reddito e alle spese, stimando l'importo del prestito per il quale potresti essere idoneo. 

Al contrario, una pre-approvazione è una dichiarazione da parte dell'istituto di credito che attesta la tua idoneità a ottenere un determinato importo ipotecario. Un sottoscrittore esaminerà tutte le informazioni finanziarie, compresi il rapporto di credito, le buste paga, gli estratti conto bancari, lo stipendio, le attività e le passività, per verificare se soddisfano i requisiti finanziari. In genere, una lettera di pre-approvazione indica che il prestito è subordinato a due condizioni: a) la casa scelta e b) il valore stimato, supponendo che la situazione finanziaria non sia cambiata dal momento della pre-approvazione. 

29. Qual è la differenza tra una clausola sospensiva relativa al mutuo e una clausola sospensiva relativa al finanziamento?

Una clausola di contingenza ipotecaria consente all'acquirente di recuperare il proprio deposito qualora non riesca a ottenere il finanziamento necessario per l'acquisto. Di solito, la clausola di contingenza richiede una lettera di impegno da parte della banca entro 45 giorni e la chiusura entro 60 giorni dalla firma del contratto. 

Una clausola di contingenza finanziaria consente all'acquirente di annullare un contratto e recuperare il deposito del 10% se il finanziamento non viene erogato. Ci sono casi in cui un istituto di credito può ritirare il proprio impegno (di solito sulla base di nuove informazioni) dopo aver emesso la lettera di impegno. Si tratta di una clausola più ampia rispetto alla clausola di contingenza ipotecaria. A causa dell'alto rischio, le clausole di contingenza finanziaria sono estremamente rare a New York, quindi non rappresentano realmente un'opzione. 

Si noti che se l'acquirente ha una clausola di contingenza ipotecaria e non collabora con il processo ipotecario e il venditore può dimostrare di avere prove di mancata collaborazione, l'acquirente perderà il proprio deposito. 

30. Devo assumere un ispettore immobiliare quando acquisto una nuova costruzione?

Prima della chiusura, il vostro rappresentante effettuerà un sopralluogo. Per tutte le nostre offerte di nuovi sviluppi immobiliari, consigliamo ai nostri acquirenti di assumere un ispettore edile. Questi professionisti sono in grado di individuare più facilmente eventuali problemi relativi alla costruzione e alle finiture. È un modo per assicurarsi che il costruttore rispetti quanto promesso nel piano di offerta. Poiché svolgono questo lavoro quotidianamente, sono in grado di valutare le differenze in termini di costruzione, lavorazione e materiali. Il costo di un'ispezione è di circa 650 dollari, ma può rivelarsi molto utile. Di solito li accompagniamo durante la visita in loco. 

31. Cosa succede alla chiusura?

La chiusura è il momento in cui l'acquirente e il suo finanziatore versano i fondi al venditore. Il titolo di proprietà viene quindi trasferito e le chiavi vengono consegnate all'acquirente. Al tavolo saranno presenti i legali dell'acquirente e del venditore, l'acquirente e il venditore (se decidono di partecipare), il rappresentante della società di gestione dei titoli, il rappresentante del finanziatore, i mediatori dell'acquirente e del venditore e, occasionalmente, un rappresentante del consiglio condominiale o cooperativo. 

La maggior parte delle chiusure procede senza intoppi, tuttavia possono sorgere problemi se la visita non è andata come previsto, il venditore ha portato via qualcosa che aveva accettato di lasciare, c'è un problema con il titolo di proprietà o l'assicurazione, o i fondi non sono arrivati in tempo.

32. Come posso scoprire quali scuole pubbliche ci sono nella zona che sto prendendo in considerazione?

Le leggi sull'equità abitativa impediscono al tuo agente immobiliare di discutere delle scuole, ma puoi informarti su siti web come InsideSchools e GreatSchools. 

Prima di firmare un contratto di acquisto, assicurati di confermare e ricontrollare che l'edificio si trovi nella zona scolastica che pensi. In teoria, puoi scoprire a quale scuola appartiene un edificio chiamando il 311 o controllando il sito web del Dipartimento dell'Istruzione, ma a causa dei continui cambiamenti di zonizzazione, queste informazioni non sono sempre accurate. Ti consigliamo di chiamare l'ufficio del preside della scuola per confermare che il tuo edificio rientri nella zona di quella scuola.

33. Quali sono i quartieri più popolari per i pied-à-terre?

Midtown, Central Park e alcune zone del centro sono i quartieri più popolari di Manhattan per i pied-à-terre. Un pied-à-terre è un appartamento che non è la residenza principale, ma viene utilizzato nei fine settimana e per le vacanze. Molte persone provenienti da Westchester o dal New Jersey hanno un pied-à-terre per raggiungere la città nei fine settimana o anche occasionalmente durante la settimana dopo il lavoro in città, ma la loro residenza principale è in periferia. 

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34. Acquistare un immobile a New York per affittarlo è un buon investimento?

Secondo l'ultimo rapporto UBS Global Bubble Report, i prezzi degli immobili a Manhattan sono sostenuti dagli alti salari. Di conseguenza, è prevedibile un reddito da locazione sostenibile, forse il fattore più importante nella scelta di un luogo in cui acquistare un immobile da investimento. Detto questo, i rendimenti sono modesti, con un rendimento netto (affitto al netto delle tasse immobiliari e delle spese condominiali o di manutenzione) pari a circa il 2,8%. 

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35. Qual è il tasso di posti vacanti a New York?

Il tasso di posti vacanti a Manhattan si aggira intorno al 2%, un valore relativamente basso rispetto ad altre grandi città. L'ultimo tasso di posti vacanti si è attestato all'1,1%, poiché il mercato delle vendite ha subito una flessione negli ultimi due anni e sempre più persone hanno deciso di affittare un appartamento.

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36. Qual è la dimensione ideale di un appartamento per un investimento?

In generale, gli immobili con una o due camere da letto rappresentano il miglior investimento, con quelli a due camere da letto che superano quelli a una camera in termini di rendimento. Sebbene abbiano un costo proibitivo, gli immobili di lusso con quattro camere da letto vanno molto bene perché ce ne sono pochissimi. È tutta una questione di domanda e offerta...

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37. Quali sono i quartieri più popolari per gli investimenti?

Diciamo sempre che i quartieri più sicuri in cui acquistare sono quelli in cui i newyorkesi amano vivere, in questo modo ci sarà sempre richiesta per gli appartamenti. Alcune zone della città, come il Financial District, non attraggono i newyorkesi, quindi la domanda può cambiare drasticamente a seconda che siano o meno di moda. I quartieri che attraggono la popolazione locale, come il West Village, il Greenwich Village, Chelsea, Flatiron, Soho, Noho, UES e UWS. Per saperne di più, continua a leggere qui sotto:

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38. Quali quartieri consiglieresti, considerando il prezzo e il fatto che non useremo l'appartamento per almeno 10 anni?

In questo caso, si potrebbe optare per un quartiere in fase di gentrificazione, solitamente a causa di una riqualificazione urbanistica o dell'aggiunta di una nuova linea della metropolitana. 

Attualmente, West Soho è stata recentemente sottoposta a una riqualificazione da zona industriale a zona residenziale e il quartiere sta cambiando rapidamente, soprattutto ora che Google e Disney vi avranno i loro campus. Dato che dista solo pochi minuti da West Village, SoHo e Tribeca, la zona è molto ambita e rappresenta una scelta ovvia se si è alla ricerca di un immobile da investimento. La stessa cosa è successa a West Chelsea lungo la High Line, che ora è uno dei quartieri più costosi e ambiti di New York.

Hudson Yards, una zona completamente nuova della città costruita sopra i binari ferroviari, è un'altra opzione. Tra 10 anni, una volta terminati i lavori di costruzione nelle vicinanze, gli appartamenti di Hudson Yards saranno il luogo ideale in cui vivere. La linea della metropolitana della Second Avenue ha reso più accessibili vaste aree dell'Upper East Side e porterà alla gentrificazione delle zone orientali del quartiere. Infine, la gentrificazione del Lower East Side ha già preso piede e sta rapidamente cambiando quel quartiere.  

39. Offrite un servizio di gestione della proprietà e dei locatari in qualità di nostri agenti? In tal caso, qual è la commissione richiesta?

Sì. Gestiamo molte delle proprietà dei nostri investitori e non addebitiamo alcun costo per la gestione corrente. Non ci occupiamo della riscossione degli affitti o del pagamento delle spese condominiali e delle tasse, ma ci occupiamo di tutto il resto.  A seconda del mercato, la commissione dell'agente immobiliare sarà a carico dell'inquilino o del proprietario. In passato, era consuetudine che l'inquilino pagasse il 15% del canone di locazione del primo anno, suddiviso tra l'agente immobiliare dell'inquilino e quello del proprietario. Se in un edificio sono presenti molte unità, il proprietario potrebbe voler offrire l'appartamento senza commissioni, il che significa che sarà lui a pagare la commissione. In questo caso, di solito addebitiamo una commissione pari a 1 mese di canone. 

40. Quali sono le implicazioni fiscali di cui dobbiamo essere consapevoli in qualità di proprietari stranieri?

La principale questione fiscale riguardante gli stranieri è l'imposta di successione (nota anche come imposta sulla morte), che è un'imposta elevata pari a quasi il 50% (federale e statale combinate). Sia i cittadini statunitensi che i cittadini stranieri sono tenuti a pagare l'imposta di successione. Mentre i cittadini statunitensi e i titolari di green card hanno un importo di esenzione di 5,45 milioni di dollari, i cittadini stranieri hanno solo un'esenzione di 60.000 dollari. Pertanto, un acquirente dovrebbe effettuare una pianificazione finanziaria per eliminare o mitigare l'imposta. Per ulteriori informazioni, consulta la nostra pagina Questioni fiscali e legali per gli acquirenti stranieri.

Le plusvalenze e l'imposta sulla proprietà sono le stesse per i cittadini statunitensi, i residenti primari e i cittadini stranieri.

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