Gestione immobiliare per investitori New York e Miami 

Dipende dal mercato e dalla città. 

A New York era consuetudine che l'inquilino pagasse una commissione pari al 15% dell'affitto annuale del primo anno. Recentemente, tuttavia, il mercato si è spostato a favore dell'inquilino e stiamo assistendo a un numero sempre maggiore di accordi in cui è il proprietario a pagare la commissione, pari a un mese di affitto (circa la metà del 15% che l'inquilino pagava in precedenza). A New York non si paga alcuna commissione sui rinnovi, ma solo sul contratto di locazione originale. 

In Florida, è normale che sia il proprietario dell'immobile a pagare la commissione. L'importo usuale è pari al 10% dell'affitto annuale per il primo anno e per ogni anno di rinnovo.

In modo completo e molto accurato. Effettuiamo una verifica della solvibilità e dei precedenti penali dell'inquilino, richiediamo una lettera di lavoro che specifichi la durata del rapporto di lavoro e lo stipendio e esaminiamo gli estratti conto bancari per assicurarci che disponga di fondi adeguati. Richiediamo inoltre referenze personali e professionali, nonché referenze da parte dei proprietari attuali e precedenti. 

Inoltre, prevediamo che il reddito annuo sia pari a 40 volte l'affitto mensile. Ciò riduce al minimo il rischio di non riuscire a pagare l'affitto.

Il nostro partner per la gestione completa degli immobili, RD LLC. Questo partner apre un conto di deposito a garanzia per ciascun proprietario, riscuote gli affitti e altri pagamenti e paga tutte le spese del proprietario, comprese le tasse immobiliari, le spese condominiali e le rate del mutuo. Fornisce inoltre ai proprietari rendiconti finanziari mensili e trimestrali.

Se necessario, collaboreranno anche con il vostro commercialista per assistervi nella compilazione della dichiarazione dei redditi annuale. In caso di emergenza, tutte le spese o le riparazioni e le sostituzioni vengono pagate senza approvazione, se inferiori a un importo concordato. Se l'importo è superiore a quello pre-approvato, otterremo l'approvazione del proprietario.

Grazie al nostro rigoroso processo di selezione degli inquilini, i nostri proprietari subiscono pochissimi ritardi nei pagamenti. Se un inquilino non paga, riceve una lettera di sollecito entro pochi giorni, poi una diffida formale e infine un avviso di sfratto.

Cerchiamo di collaborare con l'inquilino per metterlo in regola o convincerlo a lasciare l'appartamento prima della scadenza del contratto di locazione. Il tempo è essenziale, quindi agiamo rapidamente. A New York riusciamo sempre a trovare rapidamente un nuovo inquilino. Ma, ribadiamo, con il nostro sistema casi del genere sono estremamente rari.

Fanno parte di un processo. Prima che un inquilino si trasferisca, ispezioniamo l'immobile e giriamo un video per mostrare che tutto è in buone condizioni.

Accompagniamo il nuovo inquilino a visitare l'immobile, in modo che possa verificare che tutto sia come dovrebbe essere.

Gli inquilini non sono responsabili della "normale usura", quindi se ci contattano per segnalare un danno o un guasto, abbiamo una base di riferimento per verificare se la responsabilità della riparazione spetta all'inquilino o al proprietario.

Se sono necessari dei lavori, provvederemo noi a organizzarli. Gli appaltatori devono essere adeguatamente qualificati e autorizzati e soddisfare gli elevati requisiti assicurativi richiesti da ciascun edificio. In Florida, ad esempio, chi possiede una "licenza di tuttofare" non può eseguire lavori idraulici o elettrici. A New York City, nessuno può accedere all'edificio se non possiede un livello assicurativo adeguato. 

Se il costo è a carico del proprietario, approveremo un addebito se inferiore all'importo concordato e lo detrarremo semplicemente dal rendimento mensile. Se il costo è superiore a quello concordato, contatteremo il proprietario per ottenere l'approvazione.

Sappiamo quando scadrà un contratto di locazione, quindi contattiamo l'inquilino 60-90 giorni prima della scadenza per verificare se desidera rinnovarlo. In caso contrario, cerchiamo un nuovo inquilino. Pubblichiamo l'appartamento in affitto sul nostro sistema di intermediazione e su tutti i portali e mostriamo fisicamente l'immobile ai potenziali inquilini. 

Prima della scadenza del contratto di locazione, effettuiamo un'ispezione dell'immobile e la confrontiamo con l'ispezione effettuata prima dell'occupazione per verificare che tutto sia in ordine. Qualsiasi oggetto mancante o danneggiato viene detratto dal deposito cauzionale del locatario e debitamente contabilizzato. Dopo che il locatario ha lasciato l'immobile, effettuiamo un'altra ispezione per assicurarci che nulla sia stato danneggiato o portato via per errore durante il trasloco. Se tutto è in ordine, rimborsiamo il deposito cauzionale al locatario.

Ripetiamo quindi i dettagli trattati nelle domande 5 e 8.

Risorse correlate:

"Vendere la tua casa"

"Processo di acquisto di una casa"

Per quanto riguarda la ricerca degli inquilini, a seconda della concorrenza presente in un determinato edificio acquistato, spesso è l'inquilino a pagare la nostra commissione di intermediazione. Tuttavia, se nell'edificio è presente concorrenza per gli affitti indicati come "No Fee " (il che significa che all'inquilino non viene addebitata alcuna commissione di intermediazione), allora sarà il proprietario a pagare la commissione di intermediazione. La commissione pagata dal proprietario non sarà superiore a 1 mese di affitto. 

In genere, non addebitiamo commissioni separate per la gestione immobiliare "Light" se siamo incaricati di trovare l'inquilino. Desideriamo collaborare con i nostri clienti a lungo termine: cercando immobili per i nostri acquirenti, trovando inquilini ogni anno per l'affitto degli appartamenti e, al termine della proprietà, mettendo in vendita e vendendo tali immobili. Come incentivo ad accettare questi accordi, offriamo gratuitamente il servizio "Property Management Light". Ecco come funziona:

• Se l'inquilino ha un problema, chiama prima il responsabile dell'edificio che individua il problema reale.

• Se si tratta di qualcosa che possono riparare e che riguarda l'edificio, il suo staff provvederà a ripararlo (di solito senza alcun costo).

• Se non si tratta di un problema legato all'edificio, ci comunicherà quale ritiene sia il problema. Cercheremo dei fornitori (a volte con il suo aiuto) per risolvere il problema.

• Otterremo la tua approvazione prima di intraprendere qualsiasi azione per risolvere il problema e pagherai direttamente il fornitore.

In genere, non gestiamo contanti. Ci occupiamo piuttosto di gestire il processo per risolvere il problema. Inoltre, non riscuotiamo affitti né paghiamo bollette per conto del proprietario, poiché tali operazioni vengono solitamente effettuate tramite servizi bancari elettronici, di cui il proprietario dovrà occuparsi personalmente.

Se desiderate affidare la gestione degli incassi e dei pagamenti a una società di gestione immobiliare, RD LLC si occuperà di questo aspetto. Le commissioni per l'opzione di gestione immobiliare "completa" ammontano al 5-7% del canone annuo.  

Risorse correlate:

"Non inseguire il rendimento quando acquisti immobili da investimento"

"Analisi delle migliori città in cui investire in immobili da locazione nel 2019"