Effetti della riforma fiscale statunitense sugli investitori immobiliari e sui proprietari di immobili

Ora che la riforma fiscale è stata approvata dal Congresso degli Stati Uniti, sappiamo per certo che alcune persone trarranno notevoli vantaggi dalle nuove norme fiscali che entreranno in vigore nel 2018. In linea generale, la nuova legge dovrebbe essere molto favorevole agli investitori immobiliari e ai ricchi, indipendentemente dal fatto che si trovino in uno Stato con un'alta pressione fiscale o meno.

Naturalmente, ogni nuovo piano fiscale ha i suoi vincitori e i suoi vinti. Ed è evidente che i repubblicani hanno preso di mira gli Stati democratici, limitando le detrazioni fiscali statali e locali e riducendo l'importo detraibile degli interessi ipotecari.  Tuttavia, molte delle agevolazioni fiscali che le persone lamentano di aver perso con il piano del Partito Repubblicano sarebbero state comunque perse con le vecchie regole dell'AMT. Per gli acquirenti con un reddito medio marginale, tuttavia, alcune parti della legge potrebbero costituire un disincentivo all'acquisto e favorire invece l'affitto.

Nel complesso, tuttavia, l'effetto del piano fiscale sarà prevalentemente positivo. Esso rende immediatamente le imprese statunitensi molto competitive a livello globale e dovrebbe contribuire a stimolare la crescita economica, che è il principale motore della ricchezza. Il 2018 sarà un anno di transizione e un'opportunità per gli acquirenti (in termini di venditori disposti a negoziare), data l'incertezza che circonda le modifiche alla legislazione fiscale. Tuttavia, con l'inizio del 2019, prevediamo una forte crescita economica e mercati immobiliari solidi a Manhattan e Miami.

In questo articolo spiegheremo a grandi linee: a) i punti salienti delle modifiche fiscali che interessano i mercati immobiliari commerciali e residenziali; b) come riteniamo che influenzeranno il mercato immobiliare di Miami e Manhattan, i nostri proprietari di immobili e gli investitori nel breve e nel lungo termine; e c) quali altri cambiamenti potrebbero essere introdotti per mitigare gli effetti negativi delle modifiche al codice. 

Modifiche alla riforma fiscale che avranno un impatto sul mercato immobiliare di Miami e Manhattan

• L'aliquota fiscale federale sulle società scende dal 35% al 21%
• Le entità trasparenti beneficiano di una detrazione del 20%
• Mantenimento delle norme fiscali relative alle plusvalenze derivanti da operazioni di scambio 1031
• Modifiche alla detrazione degli interessi ipotecari
• SALT e detrazione fiscale sulla proprietà limitata a 10.000 dollari
• Il trattamento delle plusvalenze derivanti dalla vendita della residenza principale rimane invariato.
• Nessuna modifica all'imposta sulle plusvalenze per gli investitori
• Modifiche all'imposta di successione negli Stati Uniti
• Raddoppio della detrazione standard
• Modifiche alla deducibilità degli interessi e all'ammortamento
• Detrazioni per perdite operative nette limitate all'80% del reddito
• Periodo di detenzione del carried interest esteso a 3 anni
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• Riduzione dal 39,6% al 37% come aliquota massima

L'aliquota fiscale federale sulle società scende dal 35% al 21%

Il principale beneficiario della riforma fiscale è il mondo delle imprese, che vedrà le aliquote fiscali federali precipitare al 21% dal livello molto elevato del 35%, uno dei più alti al mondo. Con un'aliquota del 21%, l'economia statunitense diventerà più competitiva a livello globale, riducendo in modo sostanziale il costo del capitale al netto delle imposte, il che dovrebbe stimolare gli investimenti di capitale e, in ultima analisi, l'occupazione e i salari.  Si prevede che le imprese estere guarderanno con maggiore favore alla possibilità di trasferire le loro attività o di avviare un'impresa negli Stati Uniti, il più grande mercato del mondo. Si prevede inoltre che ciò scoraggerà le imprese nazionali dal trasferire le loro attività all'estero. 

Indubbiamente, tuttavia, gran parte della riduzione fiscale andrà agli azionisti sotto forma di dividendi più elevati e prezzi delle azioni più alti: l'indice Dow Jones Industrial Average, che si attesta a quasi 26.000 punti, ha già scontato alcuni dei guadagni attesi dalla riforma fiscale e, di conseguenza, gli investimenti delle persone e i fondi pensione 401K si sono arricchiti, fornendo la fiducia necessaria nell'economia futura. Prevediamo che questa tendenza continuerà man mano che le aziende e, in ultima analisi, i singoli individui sentiranno direttamente gli effetti del taglio delle imposte. Resta da vedere se ciò comporterà un aumento generalizzato dei salari dei lavoratori, ma certamente, con un tasso di disoccupazione molto basso (4%), la crescita salariale futura dovrebbe essere sostanziale.

La riduzione dell'aliquota societaria è forse la modifica più importante apportata al codice fiscale, che prevediamo avrà un effetto positivo a lungo termine sui prezzi degli immobili di lusso sia a Manhattan che a Miami e costituirà un boom per gli investitori immobiliari.

Le entità trasparenti beneficiano di una detrazione del 20%

I soggetti che utilizzano entità trasparenti quali società a responsabilità limitata (LLC), società di persone, società di tipo S e imprese individuali beneficiano ora di una detrazione speciale fino al 20% del loro reddito ordinario. In definitiva, ciò ridurrebbe l'aliquota fiscale federale massima effettiva al 29,6%. La detrazione completa del 20% è consentita se l'azienda ha un reddito inferiore a 157.500 dollari (315.000 dollari se coniugata), ma la detrazione viene gradualmente eliminata a seconda del livello di reddito, del W-2 pagabile ai dipendenti e/o di beni ammortizzabili sufficienti, poiché la detrazione speciale del 20% è limitata dal maggiore tra:

1. Il 50% dei salari W-2 pagati dall'azienda ai dipendenti o
2. Il 25% dei salari W-2 pagati dall'azienda ai dipendenti più il 2,5% del costo di acquisto dei beni ammortizzabili utilizzati nell'azienda che non sono stati completamente ammortizzati.

Poiché gli investitori immobiliari possono utilizzare il 2,5% del costo di acquisto dell'immobile, che è significativo a Manhattan e nel segmento di lusso a Miami, gli investitori in queste località potranno probabilmente utilizzare questa detrazione speciale nella sua interezza, anche se non pagano alcun salario W-2.

Prevediamo che l'aggiunta della speciale detrazione del 20% avrà un effetto positivo sui nostri investitori immobiliari, la maggior parte dei quali potrà usufruire dell'intera detrazione del 20%. Inoltre, le piccole imprese, che costituiscono la maggior parte delle attività strutturate come entità pass-through, trarranno grandi vantaggi da questa detrazione.

Sebbene la deduzione speciale non si applichi ai lavoratori altamente retribuiti che prestano servizi professionali, come gli avvocati, prevediamo che molte di queste aziende sceglieranno una struttura diversa per gestire la propria attività, ad esempio trasformandosi in società per azioni o dividendo l'attività in due o più società, pertrarre vantaggio dalla riforma fiscale. Ad esempio, dividendo uno studio legale in uno che fornisce esclusivamente servizi legali professionali e uno che fornisce altri servizi, come attività amministrative e paralegali. In questo esempio, gli avvocati pagherebbero aliquote fiscali più elevate sui redditi derivanti da servizi puramente professionali e aliquote fiscali più basse sui lavori di tipo amministrativo che svolgono, come la revisione di documenti o alcuni lavori paralegali. Identificando le diverse caratteristiche del reddito dello studio legale e ristrutturando i salari e i pagamenti garantiti, uno studio legale sarà in grado di migliorare la propria capacità di beneficiare della nuova legge fiscale. 

Mantenimento delle norme sul differimento dell'imposta sulle plusvalenze derivanti da operazioni di scambio 1031

Le norme della Sezione 1031 relative agli immobili sono state mantenute. Ai sensi della Sezione 1031, un'azienda può scambiare un immobile con un altro senza che ciò comporti un evento imponibile (purché si trovi negli Stati Uniti). Ciò consente al vostro nuovo investimento di crescere con differimento fiscale. Le numerose norme relative al processo di scambio "like-kind" per gli immobili rimarranno invariate e sono disponibili nella nostra pagina dedicata alle norme sullo scambio 1031.

Il mantenimento delle norme 1031 rappresenta una grande vittoria per gli investitori immobiliari che hanno sempre tratto grandi vantaggi dagli scambi 1031.

Modifiche alla detrazione degli interessi ipotecari

I proprietari di immobili commerciali e residenziali mantengono la possibilità di dedurre l'intero importo degli interessi ipotecari. I proprietari di immobili residenziali, invece, possono ora dedurre solo gli interessi ipotecari su prestiti fino a 750.000 dollari, rispetto al precedente limite di 1.000.000 di dollari, per i nuovi mutui sia sulla prima che sulla seconda casa. I mutui esistenti non sono interessati da questa modifica. A partire dal 2026, il limite tornerà a 1.000.000 di dollari. Come nella politica precedente, il limite non è indicizzato all'inflazione. Inoltre, la deduzione degli interessi pagati sulle linee di credito garantite dal valore della casa (HELOC) non sarà più ammissibile alla deduzione degli interessi ipotecari sulla casa (in precedenza, erano deducibili gli interessi fino a 100.000 dollari).

Gli effetti psicologici della limitazione della detrazione degli interessi ipotecari sui prestiti fino a 750.000 dollari per i proprietari di prima casa potrebbero essere maggiori degli effetti reali sui mercati immobiliari di Miami e Manhattan, poiché il costo reale del cambiamento di politica si traduce in un risparmio fiscale netto massimo di 3.700 dollari in meno all'anno o 308 dollari al mese (per il 1^anno anno), ipotizzando la nuova aliquota massima del 37%, e sarebbe solo di 2.500 dollari all'anno o 208 dollari al mese per chi si trova nella fascia di imposta del 25%. [Per i nostri esempi, abbiamo calcolato gli interessi su 250.000 dollari al 4% di interesse, che corrispondono a circa 10.000 dollari di interessi all'anno al 37% e al 25%, rispettivamente, sarebbero 3.700 e 2.500 dollari in meno di risparmio fiscale].

Riteniamo che questo cambiamento avrà un leggero impatto negativo sui prezzi degli immobili a New York City e sul mercato immobiliare di lusso di Miami Beach,dove i prezzi degli immobili sono generalmente più alti rispetto al resto del Paese. Sebbene abbiamo letto notizie sensazionali secondo cui ciò potrebbe portare a un calo dei prezzi, prevediamo che la crescita economica, l'aumento dei salari e la riduzione delle aliquote fiscali compenseranno o almeno attenueranno tale impatto.

Inoltre, prevediamo che molti attuali proprietari di immobili con mutui pari o superiori a 1.000.000 di dollari saranno meno propensi a cambiare casa o a trasferirsi, poiché il nuovo mutuo avrà un limite massimo di 750.000 dollari. Ciò potrebbe avere l'effetto di ridurre ulteriormente l'offerta di immobili, soprattutto quelli con prezzi inferiori, ad esempio inferiori a 2 milioni di dollari, che già subiscono una forte pressione a Manhattan, finendo per esercitare una pressione al rialzo sui prezzi. Questo cambiamento è un duro colpo alla mobilità e non rappresenta la scelta politica economica più logica quando si cerca di stimolare la crescita economica. Questo cambiamento illogico dimostra che l'intenzione dei repubblicani era quella di danneggiare gli elettori democratici delle grandi città, dove i prezzi degli immobili sono più alti.

SALT e detrazione fiscale sulla proprietà limitata a 10.000 dollari

I proprietari di immobili commerciali e residenziali mantengono la possibilità di dedurre le imposte statali e locali sugli immobili. La nuova legge fiscale, tuttavia, pone un limite massimo di 10.000 dollari all'importo delle imposte statali e locali sugli immobili, delle imposte sul reddito e delle imposte sulle vendite che un individuo può dedurre. Il limite massimo non è indicizzato all'inflazione. Questo cambiamento è forse il più eclatante nella legge fiscale e una punizione per gli elettori democratici.

Tuttavia, in base all'imposta minima alternativa (Alternative Minimum Tax, AMT), coloro che guadagnano tra i 200.000 e i 500.000 dollari hanno già perso il beneficio della detrazione SALT perché sono stati colpiti dall'imposta minima alternativa. In base all'AMT, le detrazioni SALT sono già soggette a un limite massimo, poiché le norme AMT riducono o eliminano la detrazione SALT. L'AMT richiede a molti contribuenti di calcolare due volte il proprio debito fiscale, una volta in base alle norme dell'imposta sul reddito ordinaria e una volta in base alle norme dell'AMT, e quindi di pagare l'importo più elevato. Nel 2017, circa 5 milioni di famiglie sono state tenute a pagare l'AMT. Nonostante il limite massimo SALT, le famiglie ad alto reddito generalmente trarranno vantaggio dalla nuova legge fiscale, che riduce le aliquote fiscali effettive per le società, le persone fisiche e le società trasparenti e riduce l'AMT, che avrà una soglia più alta in base alla nuova legge, diminuendo in modo significativo il numero di persone tenute a pagare l'imposta AMT a partire dal 2018.

Nel complesso, prevediamo che questa modifica avrà effetti negativi sugli Stati con un'elevata pressione fiscale come New York e andrà a vantaggio degli Stati con una bassa pressione fiscale come la Florida. Gli Stati con un'elevata pressione fiscale come New York, California e New Jersey, tuttavia, stanno rivalutando le modalità di riscossione dell'imposta sul reddito statale e probabilmente cercheranno di mitigare gli effetti della legge sostituendo l'imposta sul reddito con un sistema di imposta sui salari a carico dei datori di lavoro o riclassificando alcuni pagamenti fiscali come detrazioni per donazioni di beneficenza. Mentre l'idea della deduzione per donazioni di beneficenza è dubbia e probabilmente non avrà seguito, l'idea dell'imposta sui salari pagata dal datore di lavoro ha una certa validità. L'idea è che se i datori di lavoro pagassero l'imposta sui salari e riducessero gli stipendi dei dipendenti dello stesso importo, i lavoratori non dovrebbero dedurre nulla dalle loro imposte e finirebbero per essere pagati lo stesso importo. Ciò consentirebbe agli Stati di riscuotere le stesse entrate, preservando al contempo le deduzioni individuali ai fini dell'imposta federale. Il governatore Cuomo e altri governatori stanno compiendo uno sforzo concertato per realizzare rapidamente questo obiettivo, quindi prevediamo che questo cambiamento avverrà nel 2018. Tale cambiamento attenuerebbe in modo significativo gli effetti negativi del limite di 10.000 dollari previsto dalla nuova legge e potrebbe rappresentare una manna per i contribuenti di New York City.

Il trattamento delle plusvalenze derivanti dalla vendita della residenza principale rimane invariato

Il proprietario di un'abitazione principale può escludere dalla tassazione la plusvalenza derivante dalla vendita di un immobile fino a un massimo di 250.000 dollari per un contribuente single o 500.000 dollari per una coppia che presenta una dichiarazione congiunta. Il proprietario ha diritto a queste esenzioni fiscali sulle plusvalenze a condizione che abbia occupato l'abitazione come residenza principale per almeno due degli ultimi cinque anni.

Nessuna modifica all'imposta sulle plusvalenze per gli investitori

L'aliquota massima dell'imposta sulle plusvalenze a lungo termine per le persone fisiche rimane al 20% più un'addizionale del 3,8% prevista dall'Obamacare per plusvalenze superiori a 250.000 dollari. Per poter beneficiare di tale aliquota, la proprietà deve essere detenuta per almeno un anno, come previsto dalla normativa vigente.Se l'Obamacare venisse completamente abolito, l'addizionale del 3,8% potrebbe essere eliminata, ma non prima di allora.

Modifiche all'imposta di successione negli Stati Uniti

A partire dal 2018 fino al 2025, l'esenzione dall'imposta di successione negli Stati Uniti è aumentata a 11,2 milioni di dollari per i contribuenti single o a 22,4 milioni di dollari per coppia per i residenti negli Stati Uniti. Per i cittadini non statunitensi, non ci saranno alcuna modifica nell'esposizione all'imposta di successione statunitense, pertanto rimarranno soggetti all'imposta di successione statunitense al momento del decesso e saranno esenti da 60.000 dollari. Di conseguenza, i cittadini non statunitensi dovranno pianificare come evitare l'imposta di successione o proteggersi da essa. Con l'aliquota societaria che converge con quelle individuali, scendendo al 21% (rispetto al 35% precedente), un acquirente straniero di immobili negli Stati Uniti dovrebbe considerare di strutturare l'acquisto utilizzando una società straniera, che ora è uno strumento molto più interessante per detenere immobili negli Stati Uniti. L'utilizzo di questo tipo di strumento per detenere l'immobile consente all'acquirente di evitare l'esposizione all'imposta di successione statunitense. Per saperne di più, consulta la nostra Guida per gli acquirenti stranieri. 

Raddoppio della detrazione standard

La detrazione standard è raddoppiata a 12.000 dollari per i contribuenti single e a 24.000 dollari per i contribuenti sposati. Sebbene ciò semplifichi notevolmente le cose per la maggior parte dei contribuenti con reddito medio, il raddoppio della detrazione standardeliminadi fattola distinzione tra proprietà e affitto nel codice fiscale per i contribuenti con reddito medio, rimuovendoun incentivo fiscale alla proprietà.  Questo cambiamento potrebbe influenzare maggiormente chi acquista la prima casa e che potrebbe non vedere benefici finanziari concreti (tramite agevolazioni fiscali) dal possesso di una casa. Tuttavia, i vantaggi di possedere una casa sono molto più che ricevere una piccola agevolazione fiscale, quindi non pensiamo che questo influirà in modo significativo sul mercato immobiliare di Manhattan o su quello di lusso di Miami.

Modifiche alla deducibilità degli interessi e all'ammortamento

Una società immobiliare può continuare a dedurre gli interessi passivi netti e ciò vale sia per i debiti esistenti che per quelli nuovi. Il contribuente deve rinunciare alle nuove norme di non deducibilità degli interessi, che limitano la deducibilità degli interessi nella misura in cui gli interessi passivi netti superano il 30% dell'EBITDA (EBIT a partire dal 2022).

Oltre a rinunciare alle nuove norme sulla non deducibilità degli interessi, tali contribuenti sono tenuti ad ammortizzare i beni immobili su periodi di recupero leggermente più lunghi: immobili residenziali su 30 anni, immobili commerciali su 40 anni e migliorie interne su 20 anni. Per il resto, la nuova normativa fiscale mantiene le attuali norme di ammortamento per gli immobili.

Detrazioni per perdite operative nette limitate all'80% del reddito

L'importo delle perdite operative nette (NOL) deducibili dal reddito è limitato all'80% del reddito imponibile della società per tale anno. In base alla nuova legge, le NOL non possono più essere riportate agli ultimi due anni, ma possono essere riportate a nuovo a tempo indeterminato, in contrasto con la disposizione di riporto a nuovo di 15 anni prevista dalla legge precedente.

Periodo di detenzione del carried interest esteso a 3 anni

L'aliquota fiscale preferenziale sulle plusvalenze a lungo termine relative al carried interest non è stata eliminata, ma richiede un periodo di detenzione superiore a tre anni. 

Prevediamo che l'aumento del periodo di detenzione da 1 a 3 anni avrà un impatto minimo sui nostri investitori, poiché la maggior parte di essi detiene comunque immobili commerciali per più di tre anni. Chi desidera rivendere rapidamente gli immobili, tuttavia, non avrà fortuna.

Altri punti salienti:

• L'aliquota fiscale massima individuale è stata ridotta dal 39,6% al 37% per i redditi superiori a 500.000 dollari per i single e a 600.000 dollari per i coniugati.
• L'imposta minima alternativa sulle società (Corporate AMT) è stata abrogata.

Conclusione:

La riforma fiscale porterà notevoli vantaggi agli investitori immobiliari e, in ultima analisi, ai proprietari di immobili. Lo stimolo economico derivante dalla riduzione dell'aliquota societaria dal 35% al 21% sarà enorme, poiché il costo del capitale al netto delle imposte diminuirà in modo significativo, incoraggiando gli investimenti di capitale a livello nazionale. Inoltre, la speciale detrazione del 20% aiuterà enormemente le piccole imprese, colonna portante dell'economia, e in particolare gli investitori immobiliari.  Sebbene siano stati aggiunti disincentivi al codice per un maggior numero di acquirenti a reddito medio, i vantaggi di queste due modifiche saranno superiori a qualsiasi beneficio fiscale perso a causa delle nuove modifiche alla legge.

Nel 2018 inizieremo a vedere le aziende modificare le proprie strutture per sfruttare tutti i vantaggi della legge ed evitarne gli svantaggi. Con cambiamenti così eclatanti rivolti agli Stati democratici, è in atto uno sforzo concertato per ridurre al minimo gli effetti negativi dei limiti SALT, riclassificando l'imposta sul reddito in imposta sui salari e detrazioni per donazioni di beneficenza. Nel frattempo, Miami trarrà notevoli vantaggi da questa legislazione, poiché alcune persone si trasferiranno dagli Stati con tassazione elevata a quelli con tassazione ridotta. 

Sebbene il 2018 sarà un anno di incertezza, sarà anche un anno di opportunità per gli acquirenti nei mercati immobiliari di lusso di Manhattan e Miami che trarranno vantaggio dall'incertezza che circonda la legge. I venditori, d'altra parte, probabilmente non ne trarranno beneficio nel breve termine, ma a partire dal 2019, prevediamo che otterranno ottimi risultati, soprattutto a Manhattan e Miami, con l'affermarsi della crescita economica. In definitiva, i tagli fiscali andranno a vantaggio dei ricchi e dei super ricchi, il che sarà musica per le orecchie dei promotori immobiliari di lusso e, in ultima analisi, dei proprietari di immobili a New York e Miami.

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Riferimenti:

https://www.hklaw.com/en/insights/publications/2018/01/main-effects-of-us-tax-reform-on-foreign-taxpayers