APPARTAMENTI IN VENDITA NEL CENTRO DI MIAMI: APPROFITTATE DELLA CRESCITA DEMOGRAFICA

Da dove vengono tutte queste persone? Perché vengono a Miami?

La maggior parte dei residenti del centro di Miami sono giovani professionisti che godono di uno stile di vita 24 ore su 24, 7 giorni su 7, in un centro urbano ricco di opzioni culturali e di intrattenimento.

Sempre più spesso, i residenti di Stati con un'elevata pressione fiscale come il New Jersey, New York, la California, l'Illinois, il Massachusetts e il Connecticut si trasferiscono definitivamente nel Sunshine State. 

Entrata in vigore all'inizio del 2018, la nuova legge fiscale ha avuto effetti negativi sui proprietari di abitazioni primarie negli Stati con un'elevata pressione fiscale. Ad esempio, quasi dall'oggi al domani, il nuovo limite di detrazione fiscale statale e locale (SALT) di 10.000 dollari ha sostanzialmente reso più costoso il possesso di una prima casa. Inoltre, la nuova legge fiscale ha ridotto l'importo degli interessi che un proprietario di prima casa può detrarre da 1.000.000 a 750.000 dollari sull'acquisto di prime case dopo il 2017.

Quali quartieri del centro di Miami hanno registrato la crescita maggiore? 

Miami ha raggiunto un punto di svolta che spingerà la città ad avanzare a un ritmo più veloce, creando ancora più domanda. A dire il vero, Miami aveva, e in alcune zone ha ancora, un disperato bisogno di una rinascita. Tuttavia, l'iper-sviluppo ha contribuito a stimolare l'economia e la crescita demografica. Brickell ha registrato il maggiore sviluppo, come vedremo di seguito. Inoltre, abbiamo assistito a una forte crescita a Edgewater. In prospettiva, prevediamo che Brickell continuerà a crescere fortemente, ma riteniamo che altri quartieri, come il Central Business District, Park West e Wynwood, saranno i motori della crescita nei prossimi 5-10 anni.   

Brickell

Brickell ha registrato la crescita più elevata nel centro di Miami, con una popolazione triplicata tra il 2000 e il 2016. La visione di Swire Properties sul futuro di Brickell è ciò che ha reso possibile questa crescita. Nata nell'ultimo ciclo immobiliare, questa visione è stata ripresa nel 2012.

Alla fine, Swire Properties ha investito oltre 1 miliardo di dollari nella Fase I del Brickell City Center, che comprendeva due torri residenziali, Reach e Rise (consegnate nel 2016 con 773 unità), un enorme e splendido centro commerciale, il trendy East Hotel e due torri di uffici. Il Brickell City Center ha aperto i battenti nel 2016. 

La fase II del Brickell City Center vedrà l'espansione del Brickell City Center su due isolati, con due torri condominiali (per un totale di 1.000 unità) e due torri adibite a uffici. 

Altri sviluppatori hanno seguito Squire Properties in massa a Brickell. Dal 2012 al 2018, Brickell ha visto la consegna di quasi 5.000 appartamenti. Solo nel 2017, Brickell ha visto la consegna di 1.400 unità condominiali, tra cui Brickell Heights (600 unità), 1010 Brickell (387 unità), Echo Brickell (185 unità) e Brickell Ten (155 unità). 

Brickell non solo ha registrato una crescita esponenziale nell'edilizia residenziale destinata alla vendita e all'affitto, ma ha anche assistito a un aumento significativo dello sviluppo accessorio che accompagna tale crescita esponenziale, con l'aggiunta di innumerevoli ristoranti, bar, negozi di alimentari, palestre, cinema, ecc. 

Con tutto questo sviluppo, Brickell non è più solo un quartiere per i residenti di Miami, ma è ormai la scelta preferita dai visitatori, che preferiscono soggiornare nei nuovi hotel come SLS Lux, Kimpton, JW Marriott, W Miami, Mandarin Oriental e Four Seasons Downtown invece che in quelli di South Beach, che dista solo 15 minuti.

Edgewater

Edgewater ha registrato uno sviluppo significativo, con l'aggiunta di 2.800 unità dal 2014 al giugno 2019.  La maggior parte di questo sviluppo è attribuibile ai progetti realizzati negli ultimi 18 mesi, che hanno visto Related Group consegnare i suoi progetti Paraiso Gran Paraiso (317 unità), One Paraiso (275 unità), Paraiso Bay Views (396 unità) e Paraiso Bay Tower 1 (360 unità). I due progetti più recenti di Edgewater, Elysee e Missoni Baia, alzano ulteriormente il livello.

Quali altri quartieri vedranno una crescita esponenziale in futuro?

Park West / Central Business District vicino al Miami Worldcenter

Altri quartieri sono destinati a seguire l'iper-crescita residenziale di Brickell, in particolare il Central Business District e Park West. Questi quartieri trarranno grandi benefici dall'aggiunta del Miami World Center, la cui apertura è prevista in più fasi nel corso del 2019. Il CBD ospita anche il Bayside Marketplace e il Bayfront Park.

Miami Worldcenter 

Come il Brickell City Center, che ha avuto un effetto trasformativo sul quartiere di Brickell, anche il Miami Worldcenter è destinato ad avere un effetto trasformativo simile. Il Miami Worldcenter è un ambizioso progetto di sviluppo multifunzionale di 17 acri nel cuore urbano di Miami, situato tra la Northeast 6th Street e la Northeast 11th Street e tra la Northeast Second Avenue e la North Miami Avenue, all'incrocio tra la I-95 e la I-395. 

Il Miami Worldcenter ospiterà un centro commerciale al coperto e all'aperto di alto livello, un enorme hotel Marriott con centro congressi, un centro commerciale pedonale all'aperto e oltre 1.000 appartamenti in vendita a Miami.

Questo progetto trasformativo è esattamente ciò di cui Miami ha bisogno per diventare un ambiente veramente urbano, creando densità nel centro non solo durante il giorno, ma anche dopo il tramonto, qualcosa che è mancato per decenni alla maggior parte dei quartieri del centro di Miami. 

Per chi non conosce Miami, il Miami Worldcenter si trova nel "Quartiere delle arti e dello spettacolo". Tuttavia, questo è solo un nome altisonante per indicare una zona piena di discoteche sospette ricavate da magazzini, parcheggi vuoti e attività poco raccomandabili, che da anni affliggono il quartiere. 

L'aggiunta del Miami Worldcenter renderà il quartiere più in linea con le grandi residenze moderne che sono sorte lungo il fianco orientale del complesso lungo Biscayne Boulevard, ovvero i lussuosi condomini Marquis, Ten Museum Park, 1000 Museum (in fase di sviluppo), 900 Biscayne e Marina Blue. In linea anche con i nuovi musei Pérez Art e Frost Science nel Museum Park più a est lungo la baia e l'Adrienne Arsht Center for the Performing Arts, a pochi isolati a nord-est.

Il centro commerciale del Miami Worldcenter occuperà una superficie di 70.700 metri quadrati e ospiterà negozi al dettaglio, tra cui Bloomingdales e Macy's come negozi di riferimento. Come quella di Lincoln Road, la 7th Street Promenade ospiterà negozi specializzati, ristoranti, bar e discoteche. 

Inoltre, il Marriott Marquis Hotel and Convention Center, con i suoi 56 piani e 1.800 camere, sarà uno dei centri congressi più grandi degli Stati Uniti e sarà collegato direttamente al centro commerciale e al resto del Miami Worldcenter. Inoltre, i mezzi di trasporto pubblico Metro Mover e All Aboard Florida saranno molto vicini, rendendo il centro facilmente accessibile non solo in auto.

Riteniamo che il Miami World Center abbia un grande valore, non solo per i residenti delle zone limitrofe, ma anche per i residenti e i visitatori di Miami. Una volta completato, prevediamo che saranno annunciati ulteriori progetti per la costruzione di altri grattacieli con appartamenti in vendita e in affitto a Miami, creando così una densità ancora maggiore, di cui c'è grande bisogno. In definitiva, questo progetto rappresenterà un grande passo avanti verso la trasformazione del centro di Miami in un ambiente urbano realmente attivo 24 ore su 24, 7 giorni su 7, creando un luogo vivace in cui lavorare, fare acquisti e vivere.  

Wynwood

Wynwood, che sta subendo un massiccio processo di gentrificazione, sarà anche un catalizzatore per la crescita esponenziale dei residenti che arriveranno a Miami. Un tempo noto per i suoi negozi discount e magazzini fatiscenti, Wynwood sta emergendo come centro commerciale e residenziale. Sebbene non siano previsti molti progetti di sviluppo residenziale per Wynwood nel prossimo anno circa, riteniamo che Wynwood diventerà un polo residenziale e ricettivo. 

Wynwood non sarà un quartiere caratterizzato da grattacieli, ma prevediamo la realizzazione di progetti di dimensioni più contenute in tutta l'area. Sono stati avviati i lavori per la costruzione di due grandi progetti commerciali sulla 2nd Avenue, mentre il Goldman Garage è stato completato e inaugurato, con ulteriori progetti di uffici annunciati per quest'anno. Wynwood si espanderà a un ritmo molto più sostenuto rispetto al passato, diventando uno dei quartieri più promettenti di tutta la Florida. 

La trasformazione dell'ex quartiere industriale di Miami risale al debutto di Art Basel Miami Beach nel 2002. Negli anni successivi, il jet set internazionale attratto da questa fiera d'arte ha spesso cercato gli artisti che lavoravano negli studi all'interno dei magazzini riconvertiti di Wynwood. Questo afflusso artistico ha contribuito all'evoluzione di Wynwood da quartiere pieno di magazzini fatiscenti e negozi al dettaglio a prezzi scontati a quartiere in procinto di diventare un fiorente centro commerciale e residenziale.

Il quartiere ha raggiunto un nuovo status nel 2009, quando Tony Goldman, che aveva già guidato gli sforzi di gentrificazione a New York e Miami Beach, ha creato Wynwood Walls, un progetto di murales all'aperto con il contributo di artisti di strada di fama mondiale come Shepard Fairey e Ron English. Ben presto altri grandi nomi dello sviluppo immobiliare newyorkese come David Edelstein e Moishe Mana hanno seguito l'esempio di Goldman.

Lo sviluppo del quartiere ha fatto un enorme balzo in avanti nel 2015, quando Miami ha creato il Wynwood Neighborhood Revitalization District, una sovrapposizione urbanistica volta a incoraggiare la costruzione di un maggior numero di condomini, appartamenti in affitto e negozi al dettaglio. Da allora, sono stati proposti numerosi progetti ad alta densità e ad uso misto. Complessivamente, potrebbero aggiungere circa 1.000 unità residenziali e 3,9 milioni di piedi quadrati di spazio commerciale.

Perché adesso è il momento migliore per acquistare a Miami?

Il mercato immobiliare del centro di Miami sta vivendo un momento d'oro. L'eccessiva costruzione nel centro di Miami ha temporaneamente creato un surplus di offerta di appartamenti. Ci aspettiamo che i prezzi salgano presto perché non ci sono praticamente nuovi immobili in arrivo mentre la domanda sta aumentando. 

Questo creerà un'opportunità unica a breve termine per gli acquirenti nei prossimi 6-9 mesi (durante l'inverno). Ad un certo punto all'inizio del 2020, la mancanza di nuove costruzioni sarà molto evidente, poiché il flusso si esaurirà e non verrà reintegrato allo stesso ritmo che Miami ha visto finora. 

C'è abbastanza offerta di nuove costruzioni per ospitare tutte queste persone che si trasferiscono a Miami? 

Probabilmente no. Le nuove costruzioni e i futuri progetti di condomini sono praticamente pari a zero, da Coconut Grove a Fort Lauderdale. Inoltre, l'offerta di nuove costruzioni nel centro di Miami subirà un crollo nei prossimi 6-9 mesi, poiché quasi tutto in questo ciclo immobiliare sarà stato consegnato entro tale data. 

Allo stesso tempo, però, la domanda di immobili a Miami Fl sta aumentando a causa della migrazione fiscale e le persone stanno vedendo i risultati dell'iper-gentrificazione di Miami. E ora amano Miami. Con i prezzi delle case in Florida pari a una frazione di quelli di alcuni stati con tasse elevate, riteniamo che la domanda possa aumentare piuttosto rapidamente. Se il dollaro si indebolisce, come Trump ha dichiarato, Miami potrebbe assistere rapidamente a una ripresa degli acquirenti provenienti da Brasile, Argentina, Colombia, Messico, ecc.

Quali progetti sono attualmente in fase di realizzazione nel centro di Miami?

Al 1° luglio 2019, nel centro di Miami erano in costruzione solo 7 progetti (per un totale di 2.186 unità). Dei 7 progetti, tre progetti per un totale di 1.452 unità saranno consegnati entro la fine del 2019. Delle unità attualmente in costruzione, solo 349 saranno probabilmente completate nel 2020, mentre le restanti 385 saranno consegnate nel 2021.

Si noti che la media ponderata di tutte le unità consegnate è di 780 dollari al piede quadrato e che 5 dei 7 progetti avevano un prezzo medio superiore a 1.000.000 di dollari. Ciò dimostra la traiettoria ascendente del mercato immobiliare residenziale nel centro di Miami.  

Quali nuovi progetti immobiliari non sono ancora in fase di costruzione ma stanno già accettando prenotazioni e stipulando contratti?

Come mostrato nella tabella sottostante, solo quattro progetti stanno accettando prenotazioni e stipulando contratti. Definiamo progetti in fase di pianificazione quelli che sono stati approvati dal , ovvero quei progetti che stanno accettando prenotazioni o stipulando contratti. Con un numero così esiguo di progetti in cantiere, il centro di Miami è destinato a subire una crisi di inventario nel 2020 e nel 2021. 

I progetti in fase di prenotazione e contratto sono un po' più incerti per quanto riguarda la data di consegna. È probabile che nessuno dei progetti riportati di seguito verrà consegnato nel 2020 e solo un progetto, Una a Brickell, verrà consegnato nel 2021. 

Si noti che negli ultimi cinque anni e mezzo, nel centro di Miami sono stati consegnati 9.661 appartamenti. Aggiungendo i 1.400 che dovrebbero essere consegnati entro la fine di quest'anno, si arriva a un totale di circa 3.064 appartamenti consegnati nel 2018 nel centro di Miami, oltre ai 1.821 consegnati nel 2017 e ai 2.209 consegnati nel 2016. 

L'eccesso temporaneo di offerta, gli incentivi sui prezzi elevati, la mancanza di nuove costruzioni e il contesto fiscale favorevole sono tutti fattori che favoriscono la vendita di appartamenti nel centro di Miami nel 2019. In combinazione con l'aumento della migrazione da altri stati, prevediamo che Miami crescerà in termini di popolazione, economia e, in ultima analisi, prezzi delle case. 

Ciò che sta accadendo nel segmento di mercato degli appartamenti in vendita nel centro di Miami non deve essere confuso con il mercato immobiliare di lusso di Miami Beach, che non segue la stessa traiettoria del centro di Miami data la scarsità di terreni a Miami Beach: si tratta di due segmenti distinti con fattori di mercato diversi. Tuttavia, in un particolare quartiere sulla spiaggia, Sunny Isles, si è verificato un eccesso di costruzioni, che probabilmente seguirà l'andamento del mercato del centro, anche se a prezzi molto più elevati.

Cosa significa tutto questo per Miami?

È un buon momento per investire in appartamenti in vendita nel centro di Miami, poiché riteniamo che questo sia un punto di svolta che alimenterà un aumento del tasso di migrazione fiscale e, allo stesso tempo, tra circa sei mesi, all'inizio del 2020, le consegne di nuove costruzioni future subiranno un crollo. Inoltre, come potrete vedere di seguito, le fasi pianificate del ciclo di sviluppo sono molto poche. 

"Immobili nel centro di Miami vs Miami Beach"

Se avete aspettato il momento giusto per investire nel settore immobiliare di lusso nel centro di Miami, ora potrebbe essere proprio il momento perfetto. La scarsa disponibilità di nuove costruzioni è un indicatore importante dell'andamento futuro dei prezzi. Anche se i costruttori colmassero il vuoto e lanciassero una serie di nuovi progetti, ci vorrebbero circa 36-48 mesi o anche più prima che gli immobili fossero disponibili.

Per aiutare gli acquirenti di immobili e gli investitori, abbiamo recentemente pubblicato una serie di domande frequenti sull'acquisto di appartamenti di lusso a Miami, in cui abbiamo affrontato questioni quali:

• Come faccio a sapere se questo è il momento giusto per acquistare?
• Quale quartiere dovrei prendere in considerazione quando acquisto un immobile a Miami?
• È preferibile acquistare un appartamento a Miami in un nuovo progetto edilizio o in un edificio esistente?
• Quando acquisto un appartamento a Miami, come faccio a sapere che sto ottenendo il prezzo migliore?
• Quali sono le implicazioni fiscali quando si acquistano appartamenti di lusso a Miami?