Guida agli investimenti immobiliari a New York

Il settore immobiliare è globale. Molti fattori, da quelli globali a quelli locali, influenzano i prezzi attuali, il valore futuro del capitale e il reddito locativo attuale. Oltre ai fattori globali e regionali da considerare, ogni paese ha le proprie normative in materia di imposte sul reddito, sugli immobili e sulle plusvalenze. Inoltre, ogni paese ha i propri costi di acquisto, finanziamento e vendita. Questi costi hanno un effetto diretto sul tasso di capitalizzazione, sul flusso di cassa netto, sulla leva finanziaria e sui profitti futuri.

All'interno di ogni paese ci sono delle città. Ogni città presenta vantaggi e svantaggi per gli investitori immobiliari (sia nazionali che esteri). Tenendo conto dei fattori regionali e nazionali e analizzando poi la situazione a livello cittadino, gli investitori sono maggiormente in grado di prendere decisioni oculate e fare le scelte migliori, massimizzando così i risultati che portano ai sette motivi sopra elencati.

Panoramica dei quartieri per gli investitori immobiliari di New York City

New York City è un centro nevralgico per gli investimenti immobiliari, con una vasta gamma di quartieri che offrono opportunità uniche agli investitori. Dalle boutique alla moda di SoHo agli storici edifici in mattoni rossi di Brooklyn Heights, ogni quartiere ha il suo carattere e il suo fascino. Come investitore immobiliare, è essenziale comprendere le sfumature di ogni quartiere per prendere decisioni di investimento informate.

SoHo, noto per la sua atmosfera artistica e i negozi di lusso, attira inquilini benestanti alla ricerca di spazi abitativi di lusso. Brooklyn Heights, invece, offre un'atmosfera più residenziale con le sue strade pittoresche e le case storiche, attraendo famiglie e professionisti alla ricerca di uno stile di vita più tranquillo. Quartieri come Williamsburg e Greenwich Village sono popolari tra i giovani professionisti e gli studenti grazie alla loro vivace vita notturna e alla scena culturale.

Comprendere le caratteristiche uniche di ogni quartiere aiuta gli investitori a individuare il giusto target demografico di inquilini e a massimizzare i rendimenti. Che siate alla ricerca di condomini di lusso, case adatte alle famiglie o appartamenti alla moda, i quartieri eterogenei di New York offrono numerose opportunità di investimento.

Comprendere il mercato immobiliare di New York

Il mercato immobiliare di New York è un'entità complessa e dinamica, influenzata da una vasta gamma di fattori, tra cui le tendenze economiche, i cambiamenti demografici e le politiche governative. Per orientarsi con successo in questo mercato, gli investitori devono tenersi aggiornati sulle ultime tendenze di mercato e sulle strategie di investimento.

Tendenze di mercato

Il mercato immobiliare di New York sta vivendo un cambiamento verso opzioni abitative più accessibili, guidato dalle iniziative del governo e dalle mutevoli preferenze dei consumatori. Questa tendenza sta aprendo nuove opportunità per gli investitori in grado di fornire alloggi di qualità a prezzi competitivi.

L'ascesa delle aziende tecnologiche a New York sta alimentando la domanda di spazi per uffici, in particolare in quartieri come Hudson Yards e il Financial District. Queste zone stanno diventando punti di riferimento per le aziende tecnologiche, creando un effetto a catena sul mercato immobiliare locale.

Inoltre, la crescente popolazione di giovani professionisti della città sta alimentando la domanda di affitti e condomini di lusso in quartieri alla moda come Williamsburg e Greenwich Village. Queste zone offrono una combinazione di servizi moderni e stili di vita vivaci, che le rendono attraenti per gli inquilini con redditi elevati.

Strategie di investimento

Le società di private equity stanno investendo sempre più nel settore immobiliare di New York, attratte dall'economia stabile e in crescita della città. Queste società si concentrano spesso su sviluppi su larga scala e proprietà di alto valore, sfruttando la loro forza finanziaria per assicurarsi beni di prim'ordine.

Anche gli hedge fund sono attivi nel mercato immobiliare di New York, utilizzando strategie come il debito in sofferenza e gli investimenti opportunistici per generare rendimenti. Questi fondi spesso puntano su immobili sottovalutati o che necessitano di riqualificazione, con l'obiettivo di trarre vantaggio dalle inefficienze del mercato.

Gli investitori individuali possono trarre vantaggio dalla collaborazione con amministratori delegati e gestori di investimenti esperti che hanno una profonda conoscenza del mercato immobiliare di New York. Questi professionisti forniscono preziose informazioni e indicazioni, aiutando gli investitori a orientarsi nelle complessità del mercato e a prendere decisioni informate.

Opportunità di investimento a New York

Immobili residenziali

Gli immobili residenziali a New York offrono una vasta gamma di opportunità di investimento, dai condomini di lusso a Manhattan agli affitti convenienti nei quartieri periferici. Gli investitori possono trarre vantaggio dalla collaborazione con gestori immobiliari esperti e servizi di assistenza per massimizzare i rendimenti e ridurre al minimo i rischi.

Le ricerche di mercato sono fondamentali per individuare le migliori opportunità di investimento a New York. Analizzando le tendenze dei quartieri, i cambiamenti demografici e gli indicatori economici, gli investitori possono prendere decisioni basate sui dati che migliorano i risultati dei loro investimenti.

Le relazioni con gli investitori sono fondamentali nel settore immobiliare di New York, dove instaurare rapporti con gli stakeholder locali e i gruppi comunitari può aiutare gli investitori a districarsi in contesti normativi complessi. Interagire con la comunità e comprendere le dinamiche locali può fornire un vantaggio competitivo.

La gestione dei dati è fondamentale anche nel settore immobiliare di New York. Gli investitori devono rimanere aggiornati sulle tendenze di mercato e sui cambiamenti normativi per prendere decisioni di investimento informate. L'utilizzo di strumenti avanzati di analisi e gestione dei dati può fornire informazioni preziose e semplificare il processo di investimento.

Comprendendo le sfumature del mercato immobiliare di New York e rimanendo aggiornati sulle ultime tendenze di mercato e strategie di investimento, gli investitori possono trarre vantaggio dalle numerose opportunità disponibili in questa città vivace e dinamica. Che siate investitori esperti o alle prime armi, il mercato immobiliare di New York offre un'ampia gamma di opportunità di investimento che possono aiutarvi a raggiungere i vostri obiettivi finanziari.

Panoramica dei quartieri per gli investitori di private equity nel settore immobiliare di New York City

La posizione giusta è fondamentale per il successo finale. Nel nostro articolo "Analisi delle migliori città in cui investire in immobili in affitto nel 2019" troverete un'analisi dettagliata dell'argomento. In sintesi, il Fondo Monetario Internazionale ha studiato 57 economie e le ha suddivise in tre categorie per quanto riguarda gli investimenti immobiliari. Abbiamo collegato questo studio all'ultimo rapporto di UBS Wealth Management su 20 città individuali. È chiaro che alcune città del mondo, come Hong Kong, Toronto e Londra, si trovano in quello che UBS definisce territorio a "rischio di bolla". Altre sono elencate come sopravvalutate, valutate correttamente e sottovalutate.

Come agenti immobiliari, ci concentriamo su New York City, in particolare Manhattan e i suoi quartieri. Tuttavia, disponiamo anche di informazioni sul centro di Miami e di consigli generali per investire nel settore immobiliare di lusso a Miami.

Quando si acquista un immobile da investimento a New York, la posizione è fondamentale. La posizione giusta per l'immobile da investimento, insieme alla scelta dell'immobile stesso, garantirà tutti e sette i vantaggi sopra elencati. Ogni città ha i suoi quartieri, e questi quartieri garantiranno un aumento di prezzo in misura maggiore o minore. Ogni quartiere attirerà anche specifici tipi di mercato degli affitti. Tali tipi includono, ad esempio:

• Professionisti che preferiscono affittare piuttosto che acquistare un immobile vicino al proprio luogo di lavoro e che soddisfi anche le loro esigenze sociali e familiari.

• Persone facoltose che desiderano un pied-à-terre occasionale per viaggi di lavoro o una proprietà per vacanze per soggiorni più lunghi, in modo che la loro famiglia possa sfruttare al meglio i servizi sociali, i ristoranti e i negozi dell'edificio e della zona.

• Persone con famiglie giovani che preferiscono, o devono, affittare la casa giusta nella posizione giusta.

• Studenti che frequentano il college, l'università o la scuola privata o l'accademia locale.

Ciascuno di questi quattro esempi relativi al mercato degli affitti aiuterà l'investitore a determinare quale località scegliere e quale tipo di immobile acquistare. I quartieri con istituti di istruzione superiore possono attrarre studenti e docenti, rendendoli luoghi privilegiati per gli investimenti. Tutti questi mercati tendono a registrare alti tassi di occupazione a prezzi di affitto elevati. Generano quindi un rendimento elevato, un buon flusso di cassa e un buon apprezzamento del prezzo degli immobili.

Una volta che gli investitori hanno scelto la posizione e il tipo di immobile, la decisione successiva riguarda l'edificio giusto. Questa decisione presenta due aspetti: quello dell'investitore e quello dell'inquilino. Se entrambi sono corretti, il risultato è un investimento di successo.

Il punto di vista degli investitori sui mercati finanziari

Ancora una volta, le decisioni incorporano gli obiettivi sottostanti. In termini semplici e pratici, le decisioni si basano su elementi quali:

• Le norme e i regolamenti consentono tariffe di affitto e locazione accettabili? Una cooperativa può avere regolamenti che impediscono la locazione dell'unità per un periodo minimo. Le cooperative richiedono inoltre che i potenziali inquilini siano sottoposti a colloquio e approvati.

• Esistono regolamenti comunali o comunitari che limitano l'importo dell'affitto o il numero di giorni (minimo o massimo) in cui ogni inquilino può occupare l'immobile durante l'anno?

• Quando sarà pronta la proprietà per essere affittata? Vale la pena acquistare una proprietà non ancora completata a un prezzo eccellente, per massimizzare il futuro aumento di valore e rinunciare al reddito locativo iniziale, oppure è meglio acquistare una proprietà già pronta per essere occupata, per massimizzare il rendimento immediato e compensare il costo di acquisto, ecc.?

• Se l'immobile è completo, in che condizioni si trova? È necessaria un'ispezione professionale da parte di un ispettore qualificato, preferibilmente che lavori secondo gli standard ASHI (American Society of Home Inspectors), per assicurarsi che tutto ciò che deve essere ispezionato venga effettivamente ispezionato. Eventuali problemi di sicurezza o funzionalità devono essere indicati nel contratto di acquisto e risolti prima della chiusura della transazione.

Il punto di vista dell'inquilino

Gli inquilini tendono a scegliere una casa in base a cinque criteri. Questi si riducono a prestigio, privacy, spazio, vista e comodità. "Il PPSVC dell'affitto". Questi fattori non sono in ordine di importanza, poiché alcuni inquilini ne privilegiano uno o più rispetto agli altri. Analizziamoli:

• Il prestigio può essere molto importante. Un inquilino facoltoso alla ricerca di un alloggio occasionale in città, perché preferisce una casa a una suite d'albergo, potrebbe dare grande importanza al prestigio dell'immobile e alla sua posizione. Uno studente o una famiglia di professionisti potrebbero invece non farlo.

• La privacy è spesso importante per molte persone. Una celebrità o una famiglia con bambini piccoli potrebbero cercare la privacy.

• Lo spazio è importante per gli inquilini con bambini o per chi ha bisogno di un ufficio in casa, ma lo è meno per uno studente o un inquilino single che desidera semplicemente vivere vicino all'università o all'ufficio.

• La vista è importante per molte persone. Acquistare un appartamento in un condominio sufficientemente alto da offrire una sensazione di spazio quando si guarda fuori dalla finestra spesso comporta un prezzo più elevato rispetto a un appartamento situato a un piano inferiore con vista su un muro di mattoni. Una vista su Central Park, ad esempio, richiede un prezzo di acquisto elevato, genera un rendimento maggiore e garantisce un prezzo di vendita elevato quando è il momento di liquidare i profitti.

Una vista meno suggestiva potrebbe non garantire un rendimento sufficientemente elevato da coprire il sovrapprezzo di acquisto, ma sfruttando l'investimento tale problema può essere mitigato. Gli appartamenti con una vista migliore, soprattutto se la scelta in termini di affitti è limitata, registreranno sempre tassi di occupazione più elevati rispetto agli appartamenti con una vista meno suggestiva.

• La comodità è importante per molti inquilini. Vogliono essere vicini all'ufficio, all'università, a un parco giochi se hanno bambini, a mezzi di trasporto efficienti, ecc. La comodità è un fattore motivante molto forte e spesso garantisce al proprietario tassi di occupazione più elevati.

Quando si tiene conto sia del punto di vista del proprietario che di quello dell'inquilino, è più facile scegliere l'immobile giusto e quindi massimizzare il flusso di cassa e il profitto.

Il 1031 Tax Deferred Exchange (così denominato in riferimento alla Sezione 1031 dell'Internal Revenue Code statunitense) consente a un investitore di vendere un immobile e di utilizzare l'intero ricavato della vendita per acquistare uno o più immobili "simili" di valore uguale o superiore, entro un periodo di tempo approvato, senza pagare alcuna imposta sulle plusvalenze relative all'immobile venduto. L'imposta viene differita fino alla liquidazione finale senza ulteriori investimenti.

La regola 1031, quindi, è un ottimo modo per massimizzare il ritorno sull'investimento perché tutto il profitto può essere utilizzato per acquistare la proprietà (o le proprietà) successiva senza trasferire alcuna parte del profitto al governo.

Gli investitori possono sfruttare questo vantaggio per consolidare o diversificare gli investimenti attuali, trarre il massimo vantaggio da un mercato emergente, ottenere rendimenti migliori altrove o azzerare il tempo di ammortamento. Ad esempio, gli immobili in mattoni rossi situati a New York possono essere "scambiati" con uncondominio di lusso a Miami. Un terreno libero o un edificio commerciale situato a Miami può essere "scambiato" con un altro investimento immobiliare a New York. Le opzioni sono molte, le regole che disciplinano gli scambi sono rigide e le transazioni devono essere gestite da un intermediario autorizzato.

Affidandosi ai consigli competenti dell'agente immobiliare o dell'amministratore di condominio, gli investitori possono massimizzare i propri rendimenti. Questo ci porta alla sezione successiva.

"Imposta sulle plusvalenze immobiliari"

Due approcci per sfruttare la leva finanziaria nelle ricerche di mercato

La prima, e più ovvia, è quella di stipulare un mutuo ipotecario sull'immobile. Gli investitori stranieri scoprono che esistono istituti di credito americani affidabili e disponibili quando cercano prestiti immobiliari. Gli investitori nazionali spesso versano un acconto del 20% e prendono in prestito il resto. Gli investitori stranieri spesso versano un acconto del 50%.

L'acconto può provenire dalla realizzazione di profitti sul mercato azionario o dalla vendita di un immobile esistente per sfruttare al massimo l'apprezzamento dei prezzi e i vantaggi dello scambio 1031. Il costo dell'ammortamento è ovviamente deducibile dalle tasse e l'inquilino è lì per coprire i costi del prestito tramite l'affitto.

Il secondo metodo più comune consiste nell'utilizzare il capitale proprio di un immobile attuale come acconto. Ci sono due modi per farlo: richiedere un mutuo ipotecario utilizzando il capitale proprio dell'immobile come garanzia. Il secondo modo è quello di utilizzare una linea di credito garantita dal valore della casa (HELOC). La differenza principale è che la linea di credito può essere utilizzata per qualsiasi scopo e gli interessi vengono pagati solo sul credito utilizzato. Ciò consente quindi un approccio più sottile nella ricerca dell'immobile giusto da investire e nella copertura dei costi di acquisto e di eventuali ristrutturazioni, ecc.

Un vantaggio evidente del finanziamento dell'acquisto è che l'apprezzamento del prezzo dell'immobile è finanziato dall'acconto e dal reddito locativo. Un acconto di 600.000 dollari su un immobile del valore di 3 milioni di dollari che registra un apprezzamento del prezzo del 5% (150.000 dollari) significa che l'apprezzamento rappresenta un rendimento del 25% sull'importo dell'acconto. I programmi di assistenza tecnica possono aiutare gli investitori a districarsi nelle complessità della leva finanziaria dei loro investimenti.

Il finanziamento per gli investitori accreditati è una scelta sensata dal punto di vista commerciale.

Affidarsi al giusto gestore immobiliare consentirà di massimizzare l'occupazione, poiché la società di gestione si occuperà di promuovere l'immobile presso potenziali inquilini, di selezionarli e di gestire il contratto di locazione durante il suo periodo di validità. La decisione di affidare tale attività a terzi spesso consente di ottenere inquilini migliori e tassi di occupazione più elevati. Entrambi questi fattori determinano un rendimento più elevato.

Il terzo elemento per ottenere il giusto ritorno è affidare la vendita a un agente immobiliare esperto e di successo che la commercializzerà correttamente. L'agente aiuterà a negoziare il miglior prezzo che il mercato può offrire, alle condizioni migliori per l'attuale proprietario e nei tempi preferiti dal proprietario.

Mettendo insieme questi tre elementi, compreso un scambio 1031 se opportuno, l'immobile genererà il massimo ritorno sull'investimento. Questo è ciò che significa prendere la migliore decisione di investimento immobiliare.

La gestione efficace degli immobili da investimento richiede tempo, competenza ed esperienza. Esistono due tipi di gestione immobiliare: la "gestione immobiliare leggera" e la "gestione immobiliare completa". La gestione immobiliare leggera è la soluzione scelta da molti clienti perché si occupa degli elementi iniziali e fondamentali e può iniziare non appena l'immobile da investimento prescelto è sotto contratto.

Servizi di assistenza alla gestione immobiliare leggera

Questo servizio gestisce tutte le fasi a partire dalla ricerca dell'inquilino giusto. L'immobile da investimento viene pubblicizzato ai potenziali inquilini, l'inquilino viene selezionato, viene preparato il contratto di locazione, vengono forniti supporto per le richieste al consiglio condominiale e vengono organizzate le riparazioni necessarie, ecc. Molte società di gestione immobiliare operano come piccole imprese, fornendo servizi personalizzati agli investitori. La gestione immobiliare leggera esclude la gestione dei fondi degli inquilini o dei proprietari, ma include la risoluzione e il rinnovo dei contratti di locazione.

Gestione completa della proprietà

Questo servizio include la gestione degli affitti e il pagamento delle bollette, ecc., con servizi completi di contabilità e rendicontazione finanziaria. Si occupa anche degli sfratti degli inquilini, qualora fosse necessario. I servizi completi di gestione immobiliare spesso includono la preparazione di relazioni trimestrali per tenere informati gli investitori sulle prestazioni dei loro immobili.

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