Qual è la differenza tra assunzione e cessione di un mutuo ipotecario?

La maggior parte delle persone che acquistano una casa hanno bisogno di un prestito per pagarla, e il tipo di prestito che si ottiene può influire sull'importo totale da pagare per la casa. Due opzioni sono ottenere un trasferimento ipotecario o un'assunzione ipotecaria. Anche se possono sembrare simili, questi due prestiti sono piuttosto diversi, con i trasferimenti ipotecari che sono molto più comuni ora rispetto alle assunzioni ipotecarie. In realtà, potresti essere sorpreso dal fatto che esistano le assunzioni ipotecarie, perché sono molto rare. Sebbene le assunzioni di mutuo presentino vantaggi significativi rispetto alle più comuni riassegnazioni di mutuo, i prestiti CEMA possono simulare alcuni dei benefici che si perdono quando si ottiene un prestito di riassegnazione rispetto a un'assunzione di mutuo, ma potrebbe essere necessario decidere se è più importante ottenere un tasso di interesse più basso o i vantaggi di un prestito CEMA. Scopri di più sulle opzioni disponibili per l'acquisto di una casa a New York imparando i termini.

Che cos'è un'assunzione di mutuo?

Forse non sapete che è possibile assumere un mutuo ipotecario, per non parlare del fatto che un tempo era il modo più diffuso per acquistare o vendere una casa. Quando si verifica un'assunzione di mutuo, l'acquirente subentra essenzialmente nel prestito del venditore, comprese tutte le condizioni stabilite dal mutuatario originario. Ciò significa che l'acquirente paga alla banca l'importo residuo per conto del venditore e mantiene il tasso di interesse. Questo è importante da notare perché l'acquirente non dovrà pagare gli interessi sul mutuo originario, mentre dovrebbe pagare gli interessi su un nuovo prestito.

Che cos'è una riassegnazione ipotecaria?

Al contrario, il trasferimento di un mutuo ipotecario avviene quando l'acquirente di un immobile stipula un nuovo prestito con una banca a condizioni proprie. Questa opzione è oggi molto più comune, in parte perché le banche non sono solitamente propense ad accettare il trasferimento di un mutuo ipotecario. Le banche non gradiscono questa opzione per una serie di motivi, tra cui il fatto che non riscuotono l'importo degli interessi pagati all'inizio del prestito, quindi hanno pochi incentivi ad accettare un'assunzione di mutuo. Un altro motivo per cui le banche preferiscono la riassegnazione del mutuo all'assunzione del mutuo è che vogliono accettare solo un nuovo mutuatario che abbia la stessa o una migliore probabilità di estinguere il prestito. Il creditore valuterà se ciò è vero o meno sulla base della storia creditizia dell'acquirente e di altri fattori finanziari.

Vantaggi dell'assunzione del mutuo per l'acquirente

Uno dei maggiori vantaggi che l'assunzione di un mutuo può comportare per un acquirente è la minore quantità di interessi che si devono pagare sul prestito. Un altro vantaggio è che si riesce a ridurre gran parte delle imposte di registrazione del mutuo che normalmente si pagherebbero su un prestito nuovo o su una cessione di mutuo. Quando si ottiene l'assunzione di un mutuo, si pagano solo le imposte di registrazione del mutuo sul resto del prestito.

Come un CEMA può aiutare gli acquirenti di appartamenti e villette a schiera

Un CEMA (Consolidation Extension and Modification Agreement, accordo di consolidamento, estensione e modifica) può aiutare chi desidera acquistare una villetta a schiera o un appartamento a New York a risparmiare molto denaro. Questo tipo di prestito aiuta chi sta finanziando un nuovo acquisto o sta ottenendo un rifinanziamento su una casa esistente, aggirando l'imposta di registrazione ipotecaria, che è un'imposta sull'importo totale del prestito. Con un'aliquota dell'1,8% per prestiti inferiori a 500.000 dollari e dell'1,925% per prestiti superiori a 500.000 dollari, l'imposta di registrazione ipotecaria può aggiungere migliaia di dollari al conto da pagare. Ciò che rende la tassa di registrazione ipotecaria davvero costosa è che, in sostanza, dovete pagarla due volte se rifinanziate la vostra casa. Ma se utilizzate un prestito CEMA, pagate solo la tassa sulla differenza tra i due mutui.

Perché si confondono le assunzioni ipotecarie e le cessioni ipotecarie?

Se ti chiedi perché due termini che hanno significati molto diversi vengano spesso confusi, non sei il solo. Poiché le assunzioni di mutui sono così rare, gli operatori del settore immobiliare hanno iniziato a usare i due termini in modo intercambiabile. Il motivo per cui sono così rare è che attualmente le banconote vengono emesse in modo tale da rendere impossibile l'assunzione di mutui in caso di vendita dell'immobile. È facile da capire, perché le banche non guadagnano nulla quando c'è un'assunzione di mutuo. Anzi, perdono gli interessi che un nuovo prestito porterebbe, quindi negli ultimi due decenni le banche hanno iniziato a redigere i prestiti in modo che le assunzioni di mutuo non siano possibili.

Ottenere una certificazione CEMA può richiedere un po' di tempo

Recentemente, dato che sono state vendute molte case, ottenere un prestito CEMA può richiedere un po' di tempo e, aspettando di ottenerlo, potresti perdere il tasso di interesse originario che speravi di ottenere. Concedere prestiti CEMA non incide sui profitti della banca, ma al momento dovrai aspettare più a lungo perché non vi è alcun incentivo per la banca a concedere questo tipo di prestiti. In realtà, si tratta più che altro di una cortesia, quindi le banche non si impegnano molto per evaderli rapidamente, soprattutto quando sono oberate da altro lavoro. Se desideri un prestito CEMA che ti consenta di risparmiare sulle tasse, ma vuoi anche il tasso di interesse più basso possibile, al momento potrebbe essere difficile. Poiché i tassi di interesse sono in aumento, devi decidere se vale la pena aspettare che il CEMA venga approvato in modo da evitare le tasse aggiuntive di registrazione del mutuo, anche se potresti perdere il tasso di interesse più basso disponibile se questo aumenta rapidamente.

Se avete intenzione di acquistare o vendere una casa, valutate tutte le opzioni a vostra disposizione in modo da ottenere il miglior accordo finanziario possibile. A New York ci sono molte case in vendita per l'acquirente giusto, ma dovete fare le vostre ricerche per assicurarvi di non perdere un affare che potrebbe influire sulle vostre finanze per gli anni a venire.