Regole fiscali per gli stranieri che acquistano un immobile negli Stati Uniti

L'acquisto di una proprietà residenziale in un altro Paese può intimorire, ma con il giusto broker, i cittadini stranieri che acquistano una proprietà negli Stati Uniti hanno poco di cui preoccuparsi. I cittadini stranieri sono legalmente autorizzati ad acquistare proprietà residenziali negli Stati Uniti, ma dovranno attenersi a determinate regole fiscali sia negli Stati Uniti che, eventualmente, nei loro Paesi d'origine. Il fatto che l'acquirente sia un non residente non significa automaticamente che debba pagare tasse aggiuntive. Alcune di queste tasse potrebbero essere pagate anche da un cittadino statunitense, in determinate circostanze.

Ecco come acquistare una proprietà in America come straniero, per case a Manhattan e Miami.

1. Un cittadino straniero può acquistare un immobile negli Stati Uniti?

Sì, un cittadino straniero può acquistare una proprietà negli Stati Uniti. Le cooperative (co-ops) possono essere molto difficili da acquistare per gli stranieri e non sono il tipo di proprietà migliore per un cittadino non statunitense, in quanto le cooperative di solito hanno molte restrizioni, tra cui il subaffitto. Pertanto, per la maggior parte degli stranieri è più facile acquistare un condominio (condo). 

I consigli delle cooperative intervistano tutti gli acquirenti, indipendentemente dalla loro nazionalità, e sono legalmente in grado di accettare o rifiutare un acquirente senza alcun motivo. Questo processo di intervista richiede un lungo esame delle informazioni personali e finanziarie dell'acquirente, e i consigli delle cooperative non sono propensi a soddisfare i proprietari che non vivono principalmente nella proprietà. 

I condomini, tuttavia, hanno spesso un processo di revisione molto più semplice, in cui il consiglio di condominio rinuncia al cosiddetto "diritto di prelazione", che dà loro il privilegio di acquistare gli appartamenti prima degli acquirenti esterni. I condomini consentono anche acquirenti di case di subaffittare le loro proprietà e di effettuare l'acquisto utilizzando un trust, una LLC nazionale o persino una società estera. 

Ciascuna di queste strutture aziendali può contribuire a fornire agli acquirenti una maggiore protezione contro la responsabilità, oltre a garantire vantaggi fiscali agli acquirenti stranieri.

Per saperne di più sulla Differenza tra condominio e coop.

 2. Che cos'è la FIRPTA?

La FIRPTA è una legge che crea regole speciali sulla tassazione quando un proprietario straniero o alcuni tipi di agenti legali vendono una proprietà. Si tratta di una ritenuta alla fonte che tutti i venditori stranieri di immobili sono tenuti a versare per assicurarsi di non avere obblighi in sospeso nei confronti del fisco.

Quando uno straniero acquista una proprietà negli Stati Uniti, i rappresentanti dell'acquirente sono tenuti a trattenere tra il 10% e il 15% dei proventi della vendita e a presentare tali importi all'IRS. Si tratta solo di una trattenuta e non di un'imposta aggiuntiva. L'importo trattenuto viene rimborsato quando si scopre che le tasse sulla proprietà sono aggiornate.

 3. Quali tasse pagano gli acquirenti stranieri quando vogliono comprare un appartamento a Manhattan?

Chi acquista un immobile residenziale utilizzando un finanziamento per l'acquisto nello Stato di New York deve prevedere la "tassa di registrazione ipotecaria", la cui aliquota varia in base al valore della nuova casa. Il finanziatore pagherà sempre lo 0,25% di questa imposta. Per le transazioni inferiori a 500.000 dollari, l'imposta è del 2,05% (con l'1,8% a carico dell'acquirente), mentre per le altre transazioni l'aliquota è del 2,175% (con l'1,925% a carico dell'acquirente).

• Per gli acquisti superiori a 1.000.000 di dollari, è prevista una "mansion tax" dell'1% che sale al 4% per le proprietà con un prezzo pari o superiore a 25 milioni di dollari.
• Per alcune proprietà - alcuni tipi di nuovi sviluppi - i promotori della proprietà potrebbero richiedere all'acquirente di pagare le "tasse di trasferimento", che vengono applicate sia a livello comunale che statale. La città di New York applica una tassa di trasferimento dell'1% per le vendite inferiori a 500.000 dollari e dell'1,425% per quelle superiori a tale soglia. L'imposta di trasferimento dello Stato di New York è pari allo 0,4% per tutte le vendite.

4. E gli stranieri che vendono immobili a New York?

• Qualsiasi somma guadagnata affittando un immobile negli Stati Uniti sarà soggetta all'imposta statunitense, ed eventualmente anche a quella del vostro Paese, come reddito soggetto all'imposta FIRPTA. 
• A livello federale, l'imposta sulle plusvalenze ammonta al 21% della plusvalenza netta. 
• La città di New York applica un'imposta sulle plusvalenze ai venditori non residenti dell'8,82%.
• Se ricevete un reddito da affitto dalla vostra proprietà a Miami, potreste dovervi registrare come rivenditore di imposte sulle vendite presso il Dipartimento delle Entrate della Florida.
• Gli agenti immobiliari dovrebbero mettere in contatto gli acquirenti stranieri con un avvocato o un altro esperto, in modo che tutto sia chiaro prima dell'acquisto.

5. I proprietari stranieri di beni statunitensi sono tenuti a pagare l'imposta sulle successioni?

La "tassa di successione", ovvero l'imposta che deve essere pagata sul valore del patrimonio di una persona alla sua morte, è comune in molte nazioni. Se i cittadini stranieri possiedono proprietà negli Stati Uniti al momento della loro morte, saranno soggetti a questa imposta.

• Nello Stato di New York, l'aliquota massima dell'imposta sulle successioni è del 16%. 
• A livello federale, gli Stati Uniti arrivano a fatturare fino al 46%.
• Una pianificazione anticipata può aiutare i cittadini stranieri a sfruttare i trattati fiscali statunitensi o a creare società estere o LLC per evitare o coprire questa imposta.
  
  

6. Quali sono i vantaggi o gli svantaggi dell'acquisto di una proprietà come persona fisica piuttosto che come società o SRL?

Acquisto individuale

• Vantaggi: Le persone fisiche pagano imposte sulle plusvalenze con un'aliquota massima leggermente superiore (23,8%) rispetto a quella pagata dalle società (21%).
• Svantaggi: minore privacy e maggiore responsabilità in caso di cause legali.

Acquisto come LLC o società estera

• Vantaggi: Maggiore privacy e protezione dalle cause legali. Se la LLC ha un acquirente straniero come unico membro, paga un'imposta sulle plusvalenze del 23,8% rispetto all'aliquota societaria del 21%. Se l'acquisto avviene come entità straniera, l'acquirente evita l'imposta di successione al momento della morte.
• Svantaggi: Imposta sulle plusvalenze più elevata. Se l'acquirente è una LLC come persona fisica, l'acquirente è soggetto all'imposta sulle successioni. Se la LLC è un'entità straniera, paga un'imposta sulle plusvalenze fino al 21%.

7. Quale sarà l'impatto del trattato fiscale del mio Paese di origine sui miei obblighi fiscali?

Gli Stati Uniti hanno molti trattati fiscali con altri Paesi che determinano le aliquote e le esenzioni fiscali. Alcuni stranieri possono richiedere esenzioni dall'imposta di successione fino a 11,2 milioni di dollari. Altri trattati non contemplano affatto le imposte sulle successioni, limitando l'esenzione dall'imposta sulle successioni di un acquirente straniero a 60.000 dollari.

Visitare il sito sito web dell'IRS per vedere i dettagli del trattato del vostro Paese.

8. Che cos'è lo scambio I.R.C. 1031 e gli acquirenti stranieri possono utilizzarlo?

Quando un investitore vende un investimento immobiliare, è in grado di rinviare tutte le imposte sulle plusvalenze se sceglie di investire il 100% della plusvalenza netta derivante dalla vendita nell'acquisto di un nuovo investimento immobiliare negli Stati Uniti. Questa operazione è chiamata "transazione 1031"ed è un'operazione che un acquirente straniero può utilizzare per evitare le imposte sulle plusvalenze e la ritenuta FIRPTA (vedi sopra). Si noti che se un venditore straniero sceglie di utilizzare questo scambio, deve identificare la nuova proprietà d'investimento entro 45 giorni dalla vendita e deve chiuderla entro 180 giorni.

Per ulteriori informazioni su questioni legali e fiscali, consultare le seguenti risorse:

• Fatti rapidi sull'acquirente straniero

• Come investire nel settore immobiliare di Manhattan