Ancora in attesa che i tassi ipotecari scendano? Potrebbe costarti caro

Capisco. Tutti dicono: "Aspetta che i tassi scendano". È un consiglio che sembra piuttosto sensato... finché non si fa il conto. 

 Quello che nessuno ti dice è che, se i prezzi aumentano mentre aspetti, potresti perdere enormi guadagni in termini di capitale e ritrovarti con una rata mensile uguale o addirittura superiore.

E se avessi appena acquistato un immobile oggi?

Potresti bloccare un mutuo al tasso attuale (6,8%) e iniziare immediatamente ad accumulare capitale. Sì, è un tasso più alto di quello a cui siamo abituati, ma indovina un po'? Puoi sempre rifinanziare quando i tassi scendono. 

 Ora confrontiamo questo scenario con quello in cui si aspetta un anno affinché i tassi scendano dell'1% e si acquista con un mutuo del 50%. Per questo esempio, ho utilizzato il prezzo medio per piede quadrato (PSF) dei nuovi sviluppi immobiliari a Manhattan nel primo trimestre del 2025, pari a 2.600 dollari, moltiplicato per 2.000 piedi quadrati. 

 Ecco come appare realmente:

Anche con quel tasso "da sogno" inferiore al 6%, perderesti denaro se i prezzi aumentassero.

Peggio ancora, non accumuleresti alcun capitale proprio mentre i prezzi aumentano. In questo esempio, gli acquirenti che aspettano un anno potrebbero perdere da 230.000 a 1,3 milioni di dollari in plusvalenze, a seconda dell'andamento del mercato. 

Le tariffe modificano la traiettoria

Le tariffe elevate non saranno assorbite dai promotori immobiliari statunitensi, dalla Cina (30%), dal Canada (25%+) o dall'Europa (10%-25%). Queste tariffe aumenteranno in modo significativo il costo dei materiali per la prossima fase di nuovi sviluppi. Aggiungete a ciò i costi di manodopera più elevati dovuti alle nuove politiche sull'immigrazione e otterrete una ricetta per prezzi molto più alti per i nuovi condomini in costruzione. Anche se raramente i prezzi aumentano del 10%-25% in modo così rapido, l'attuale regime tariffario e il brusco cambiamento delle politiche sull'immigrazione lo garantiscono per il prossimo ciclo di nuovi sviluppi. 

Forse non bisogna aspettare nemmeno nei periodi normali

Anche in tempi normali, quando i prezzi degli immobili a lungo termine sono aumentati in media del 4,5% all'anno (andamento normale; pre-Covid), aspettare tassi bassi potrebbe non essere l'idea migliore, come si può vedere dal grafico sopra. Con le attuali e future limitazioni dell'offerta a Manhattan e Miami, il rischio per l'acquirente che acquista ora rispetto a chi acquista più tardi è basso.  

Il nostro consiglio: Acquista ora. Rifinanzia più tardi. Approfitta dell'aumento di valore dell'immobilementre gli altri aspettano.

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