Perché dare al governo più di quanto dovuto quando vendi la tua casa principale o un immobile di investimento? Esistono diversi modi per differire e ridurre l'imposta sulle plusvalenze (CGT) quando si vende un immobile. Sebbene richieda una pianificazione e il rispetto di rigide regole governative, se le circostanze lo consentono, funzionano sicuramente.
Quando un cliente vende la propria proprietà, uno degli obiettivi principali è quello di massimizzare i benefici derivanti dall'aumento di valore. Uno dei costi principali che tutti i venditori di immobili devono sostenere è la CGT, ovvero l'imposta che potrebbero dover pagare sull'aumento di valore dell'immobile al momento della vendita. I proprietari più accorti pianificano in anticipo, ove possibile, per ridurre al minimo o differire il pagamento della CGT.
L'obbligo fiscale dipende, sotto molti aspetti, dalle circostanze specifiche del venditore. Ad esempio, l'immobile può essere:
Residenza principale
Una seconda casa, una casa per le vacanze o un pied-à-terre
Un investimento immobiliare
La proprietà può essere di proprietà di:
Un individuo
Una coppia sposata
Una società o altra entità commerciale
L'imposta sulle plusvalenze dipende, sotto molti aspetti, da fattori specifici come questi. L'altro fattore specifico è il tempo. Anche la durata della proprietà di un immobile influisce sull'imposta sulle plusvalenze. In questo articolo discuteremo i dettagli e le opzioni in generale. Chiunque desideri una consulenza specifica sulla propria situazione particolare dovrebbe rivolgersi al proprio commercialista statunitense. Inoltre, se siete stranieri, dovreste consultare un commercialista del vostro paese di origine che comprenda le implicazioni dei trattati fiscali, se presenti.
L'imposta sulle plusvalenze è un'imposta applicata dall'IRS sui profitti realizzati quando, in questo contesto, viene venduto un immobile di proprietà. Se la vendita comporta una perdita o un pareggio, non è dovuta alcuna imposta. Tuttavia, nella maggior parte dei casi si registreranno plusvalenze, poiché i prezzi degli immobili tendono ad aumentare nel tempo con l'inflazione.
Il profitto, o plusvalenza netta, viene calcolato sottraendo il costo di acquisto dell'immobile dal ricavato netto della vendita. Il costo di acquisto è il prezzo pagato per acquistare l'immobile, più i costi di chiusura sostenuti per completare l'acquisto, più il costo di eventuali migliorie permanenti apportate all'immobile durante la proprietà, meno il recupero dell'ammortamento (che non tratteremo in questa sede).
La sostituzione degli elettrodomestici non costituisce un miglioramento permanente, quindi non può essere utilizzata per aumentare il costo di acquisto e ridurre il guadagno. La ristrutturazione della cucina con nuovi mobili e ripiani, invece, è considerata un miglioramento permanente e aumenta il costo di acquisto dell'immobile (compensando il guadagno in conto capitale e la relativa imposta). Il costo della riverniciatura della stessa cucina è considerato manutenzione e non miglioramento del capitale. I proprietari devono conservare tutte le ricevute relative ai miglioramenti permanenti per dimostrare il loro costo base nel caso in cui l'IRS richieda una conferma.
I costi di chiusura della vendita dell'immobile riducono la plusvalenza. Elementi quali le commissioni dell'agente immobiliare, le imposte comunali di trasferimento e altri costi diretti associati alla vendita possono essere utilizzati per ridurre l'importo del profitto e quindi ridurre l'imposta sulle plusvalenze dovuta.
Le proprietà vendute dopo meno di un anno generano plusvalenze a breve termine, che l'IRS considera come reddito ordinario. Spesso, l'imposta sul reddito normale applicata alla plusvalenza sarà molto più alta rispetto alle aliquote fiscali sulle plusvalenze a lungo termine, a seconda della fascia di reddito in cui si rientra. Pertanto, è meglio possedere l'immobile per più di un anno. Se l'immobile viene venduto per un motivo imprevisto e approvato dall'IRS, l'obbligo fiscale può essere revocato o ridotto. Tra i motivi figurano, ad esempio, il divorzio o la separazione, una malattia grave, la perdita del lavoro o una calamità naturale.
Una residenza principale venduta con un guadagno sarà soggetta a una CGT limitata. Una persona single può ridurre l'imposta sul guadagno imponibile di 250.000 dollari prima del calcolo della CGT. Una coppia sposata può ridurre il guadagno imponibile di 500.000 dollari. L'imposta sulle plusvalenze può quindi essere ridotta sposandosi.
Se avete intenzione di vendere la vostra casa e si tratta di una seconda casa o di una casa di vacanza, una pianificazione anticipata potrebbe rivelarsi vantaggiosa. L'IRS considera una casa come residenza principale se è stata occupata come tale per un minimo di due anni nel periodo precedente di cinque anni. Stabilire un nuovo indirizzo principale per la posta, la registrazione elettorale, la patente di guida, ecc., due anni prima della vendita dell'immobile può ridurre sostanzialmente l'imposta sulle plusvalenze.
Modificando lo status di ogni immobile da investimento o seconda casa in residenza principale prima della vendita, sarà possibile differire fino a 500.000 dollari di imposta sulle plusvalenze (CGT). L'IRS non limita il numero di volte in cui una residenza personale può essere utilizzata per beneficiare della riduzione fiscale. Poiché una pianificazione di tale entità potrebbe non essere possibile, un investitore dovrebbe prendere in considerazione la strada successiva per il differimento della CGT.
La vendita di un immobile da investimento a scopo di lucro è soggetta all'imposta sulle plusvalenze (CGT). Fortunatamente, il governo ha introdotto un programma che consente agli investitori di differire il pagamento della CGT per un periodo di tempo illimitato. È necessario seguire regole specifiche, ma questo è un altro esempio di come gli Stati Uniti sostengano la proprietà immobiliare da parte di investitori sia nazionali che esteri.
Uno scambio 1031 (chiamato anche scambio Starker, scambio di tipo simile o scambio con differimento fiscale 1031) consente agli investitori di differire tutte le imposte sulle plusvalenze a condizione che reinvestano i proventi della vendita in un altro immobile approvato. Le regole sono rigide e devono essere seguite alla lettera, ma hanno anche parametri ampi che rendono il differimento più facile di quanto sarebbe altrimenti. Di seguito sono riportati alcuni consiglisucome evitare di pagare le tasse quando si vende una casa.
Quando un immobile da investimento viene venduto e tutti i proventi vengono utilizzati per acquistare un altro immobile da investimento, l'imposta sulle plusvalenze (CGT) viene trasferita all'immobile successivo. Quando tale immobile viene venduto e ne viene acquistato un altro, l'imposta sulle plusvalenze viene nuovamente trasferita. Questo processo può continuare all'infinito. A un certo punto, se un immobile da investimento viene venduto e i profitti vengono liquidati, la plusvalenza derivante dalla vendita di tale immobile, da sola, sarà soggetta all'imposta sulle plusvalenze (CGT) che dovrà essere pagata.
L'IRS richiede che, affinché sia applicabile il differimento dell'imposta dovuta, il successivo acquisto debba essere "di tipo analogo". Ciò significa che se viene venduto un immobile da investimento, è necessario acquistare altri immobili da investimento. È possibile vendere un appartamento di lusso a Manhattan e acquistare più di un immobile a basso costo a Miami .
Ciò che conta è che tutte le proprietà oggetto dello scambio 1031 siano destinate all'investimento e che tutti i proventi della vendita siano utilizzati per acquistare la nuova proprietà "simile". Ciò significa che, ad esempio, un terreno molto costoso nel Nevada acquistato per essere sviluppato ma che non è mai stato sviluppato potrebbe essere "scambiato" con un brownstone a Manhattan più un appartamento a Miami Beach. Un immobile di investimento per un altro immobile (o immobili) di investimento di valore uguale o superiore.
La vendita e l'acquisto devono essere effettuati da un intermediario autorizzato e qualificato o QI. Il QI trattiene i proventi della vendita e li trasferisce al venditore o ai venditori dell'immobile o degli immobili sostitutivi, senza che il venditore originario ne entri in possesso. Quindi, dal punto di vista legale, la vendita e l'acquisto sono considerati "uno scambio". L'idea è stata introdotta dal membro del Congresso Stalker e le norme sono contenute nella Sezione 1031 del Codice IRS, da cui derivano i due nomi.
Tutte le proprietà devono trovarsi negli Stati Uniti.
Tutte le proprietà devono essere "simili", quindi i beni immobili non possono essere "scambiati" con azioni, obbligazioni o contanti, ad esempio.
L'immobile acquistato (di nuova acquisizione) nell'ambito dello scambio 1031 deve avere un valore pari o superiore a quello dell'immobile venduto (ceduto).
La proprietà ceduta deve essere stata utilizzata a fini di investimento, non per altri scopi, e anche la proprietà acquisita deve essere destinata a fini di investimento (ad esempio, scambio 1031 a New York di un immobile residenziale a fini di investimento con uno scambio 1031 in Florida di un immobile commerciale).
I limiti di tempo stabiliti dall'IRS devono essere rispettati. La vendita e l'acquisto non devono necessariamente avvenire contemporaneamente. Ecco perché un QI gestisce tutto. Il QI completa la vendita e trattiene tutti i proventi. Il venditore ha quindi 45 giorni di tempo per trovare una o più proprietà sostitutive e l'acquisto delle sostituzioni deve essere completato entro 180 giorni dalla vendita precedente. Il QI tratterrà i proventi della vendita, concluderà l'acquisto o gli acquisti e trasferirà i fondi senza che il proprietario originale della proprietà abbia alcun accesso ad essi.
Il venditore può redigere un elenco approvato delle possibili proprietà da acquistare per gli archivi del QI, quindi consentire al proprio agente immobiliare di negoziare l'acquisto in modo che il QI possa concludere la transazione o le transazioni.
È possibile effettuare uno "scambio inverso", ovvero l'investitore trova e conclude l'acquisto dell'immobile acquisito prima di concludere la vendita dell'immobile ceduto. Il QI spiegherà come funziona, ma ciò che conta è che l'investitore potrà comunque differire la CGT al momento della conclusione della transazione immobiliare ceduta.
L' Accordo di scambio redatto dal QI deve confermare che tutte le fasi richieste dall'IRS sono state completate correttamente e fanno parte del piano generale di differimento fiscale 1031.
Se il venditore (cedente) finanzia l'acquisto (acquisizione), il prestito deve essere "appropriato". Non deve essere di importo tale da fornire un surplus di liquidità al venditore, altrimenti l'operazione di scambio viene invalidata e diventa dovuta l'imposta sulle plusvalenze (CGT).
Il QI (talvolta denominato "accomodatore") deve svolgere a tempo pieno l'attività di intermediario. Il QI non deve avere alcun rapporto finanziario con il venditore, pertanto non può essere, ad esempio, l'agente immobiliare, il commercialista o l'avvocato abituale del venditore.
È proprio così. È possibile ridurre al minimo e differire la CGT conoscendo e seguendo le regole.
Gli scambi 1031 hanno un proprio gergo: cessione, acquisizione, intermediario, ecc. Un altro termine tecnico che gli investitori sentono spesso è la parola "boot". Questo termine si riferisce generalmente a qualsiasi somma in contanti ricevuta direttamente dalla vendita dell'immobile. Si tratta quindi di denaro contante che non è passato attraverso il QI. Non appena si riceve fisicamente il denaro dalla vendita, tale denaro è tassabile. Pertanto, è meglio circondarsi di consulenti, come noi, che conoscono tutte le regole molto rigide degli scambi 1031.
Fissa un appuntamento per parlare con il nostro agente immobiliare di Manhattan Anthony Guerriero, specializzato in tasse immobiliari a New York City.