Prima di decidere quale sia la città migliore in cui investire nel settore immobiliare, è necessario stabilire perché scegliere gli immobili piuttosto che, ad esempio, azioni e obbligazioni. In questo articolo discuteremo il perché e il dove, per aiutare i nostri numerosi clienti attuali e futuri a prendere decisioni oculate e a fare le scelte migliori.
Guadagnare con gli immobili in affitto dipende da una serie di fattori diversi. Abbiamo trattato la strategia di investimento in uno dei nostri blog precedenti. Guadagnare dipende da fattori quali l'ubicazione dell'immobile, il tipo di immobile, il suo prezzo di acquisto, il rendimento del reddito da locazione e il prezzo di rivendita al momento della liquidazione. Il rendimento dipende sia dall'affitto richiesto che dai costi di proprietà.
In questo articolo discutiamo quali città rappresentano una scelta saggia o meno saggia al fine di decidere quali sono le migliori città in cui investire in immobili da affittare nel 2019.
La maggior parte degli immobili residenziali si trova nei mercati più maturi: Nord America ed Europa. Il 44% del valore totale è di proprietà del 17% della popolazione mondiale. L'Asia, in particolare la Cina, sta emergendo rapidamente grazie alla crescita del settore immobiliare. È interessante notare che la crescita del settore immobiliare residenziale cinese è causata principalmente dalla politica del governo di costruire più case e dalla vendita di terreni liberi ai costruttori.
In molti paesi, la politica governativa ha un impatto significativo sia sulla crescita che sulla contrazione. Ciò implica che una strategia a lungo termine per una crescita sostenuta degli asset non consiste più nell'attendere che il ciclo naturale del mercato faccia il suo corso. I governi stanno influenzando i mercati immobiliari come mai prima d'ora. In alcuni casi a vantaggio degli investitori, in altri meno. Ciò è particolarmente importante per gli investitori che non sono cittadini di un determinato paese. Il FMI ha studiato il mercato immobiliare mondiale e ha stabilito che delle 57 economie nazionali esaminate:
All'interno di alcuni paesi, come già detto, alcune città hanno prosperato più di altre. Per fare un esempio chiaro, Pechino ha registrato un aumento annuo del 25% grazie alla vendita di terreni da parte del governo, mentre Xian ha registrato un aumento inferiore al 10% (al netto dell'inflazione). Molti dei nuovi sviluppi saranno destinati agli affittuari, non agli acquirenti. Non è chiaro come il governo intenda regolamentare i contratti di locazione e la tassazione sui redditi da locazione, quindi sul rendimento.
In Europa, città come Londra, Monaco, Amsterdam, Oslo e Vienna hanno registrato rapidi aumenti dei prezzi immobiliari che hanno superato di gran lunga le medie nazionali. Questi aumenti sembrano essere dovuti al fatto che l'offerta non ha tenuto il passo con la domanda. Quando l'offerta raggiungerà e supererà la domanda, come spesso accade nel settore immobiliare, gli investitori che hanno acquistato durante gli anni del boom potrebbero vedere il valore dei loro beni diminuire più di quanto vorrebbero. I redditi da locazione saranno probabilmente redditizi fino a quando l'offerta non raggiungerà la domanda e gli affittuari potranno permettersi di diventare acquirenti. I mercati con prezzi eccessivi subiscono sempre una correzione, quindi i prezzi di rivendita potrebbero essere deludenti in tali città.
Alcune città nordamericane, come San Francisco e Los Angeles, hanno registrato un aumento dei prezzi tale da superare i redditi, tanto che tali valori non sembrano così sicuri nel lungo termine. Un punto da sottolineare è che uno studio condotto da UBS Wealth Management ha elencato diverse città tra le più a rischio per i segnali di una bolla immobiliare.
Queste città includono Hong Kong, Monaco, Toronto, Vancouver, Amsterdam e Londra. I prezzi in queste città sono aumentati in media di quasi il 35% negli ultimi 5 anni, mentre altre grandi città hanno registrato un aumento del 15%. Gli investitori che possiedono immobili in queste città potrebbero ritenere opportuno liquidarli prima che la bolla immobiliare scoppi e trasferire il capitale liquidato in un luogo più sicuro.
Le autorità di regolamentazione nazionali e internazionali sono più vigili che mai nel controllare i periodi di boom. Le loro "politiche macroprudenziali" vengono utilizzate per frenare la crescita. Secondo il FMI, i paesi indicati ai punti 1 e 3 sopra riportati hanno adottato le politiche macroprudenziali più estese. Gli aumenti dei prezzi troppo rapidi semplicemente escludono molti residenti dal mercato, costringendoli a optare per l'affitto o semplicemente preferendo questa soluzione.
Poiché le politiche governative raramente, se non mai, sono sensibili alla "mano invisibile del mercato", è probabile che le politiche di quei paesi abbiano un effetto frenante maggiore di quanto previsto. Si tratta ovviamente di una speculazione, ma la storia tende a ripetersi. Quindi, quando si tratta di crescita patrimoniale a lungo termine, potrebbe essere più saggio guardare ai paesi che incoraggiano le forze di mercato piuttosto che al dominio del governo.
Questo sondaggio indica dove gli investitori, in particolare quelli non residenti, potrebbero scegliere di acquistare immobili da mettere a reddito.
New York City ha un numero enorme di residenti professionisti con lavori stabili e ben retribuiti. Le sue infrastrutture di trasporto rendono facili gli spostamenti all'interno della città, a livello regionale, nazionale e internazionale. È un centro culturale, artistico, gastronomico e di intrattenimento in generale, quindi attira continuamente persone e famiglie che vengono a viverci. La diversificazione lavorativa, molto maggiore rispetto a dieci anni fa, e il numero più alto di occupati in oltre 50 anni rendono il mercato stabile e forte, compreso quello degli affitti. Poiché i lavori ben retribuiti in città sostengono i prezzi degli immobili, gli investimenti immobiliari a New York City sono considerati relativamente a basso rischio.
Il rapporto annuale UBS Global Bubble Report ha rivelato che, ancora una volta, i prezzi degli immobili a New York sono valutati in modo equo. Gli economisti di UBS hanno analizzato i dati di 20 centri finanziari, tra cui New York, Boston, Milano e Chicago, che sono stati giudicati né equamente valutati né sottovalutati. Le restanti 16 città sono state classificate come in territorio di bolla o sopravvalutate.
Cosa significa essere valutati in modo equo? Significa che il valore percepito di un bene è pari al valore di mercato o al valore effettivo del bene stesso. Al contrario, si verifica una bolla speculativa quando il prezzo del bene supera il suo valore effettivo. Ciò può accadere per una serie di motivi, quali speculazione, domanda ed esuberanza. Una bolla speculativa inizia solitamente con un aumento della domanda a fronte di un'offerta limitata. Gli speculatori entrano nel mercato, facendo aumentare ulteriormente la domanda e i prezzi. Ad un certo punto, tuttavia, la domanda diminuisce o ristagna mentre l'offerta aumenta, provocando un forte calo dei prezzi. È allora che la bolla scoppia! È importante assicurarsi di uscire dall'asset prima che ciò accada.
Miami è un altro importante centro commerciale e finanziario. La città ospita più banche straniere e più uffici commerciali regionali al servizio delle imprese latinoamericane rispetto a qualsiasi altra città degli Stati Uniti meridionali. Essendo il centro finanziario di così tante attività commerciali, gode di una fornitura costante di professionisti che, come a New York, preferiscono affittare un alloggio vicino al proprio luogo di lavoro piuttosto che acquistarne uno più lontano e dover affrontare lunghi spostamenti.
Lo sviluppo commerciale e infrastrutturale che Miami sta vivendo suggerisce fortemente che la domanda di alloggi e affitti rimarrà elevata per molto tempo e uno dei motivi è la crescita demografica. Ogni anno migliaia di immigrati stranieri affollano le spiagge sabbiose della Florida, provenienti principalmente da paesi di lingua spagnola come Argentina, Colombia, Messico e Venezuela, ma anche dall'Europa e, recentemente, dalla Cina. Inoltre, dopo i tumulti degli ultimi anni nell'economia brasiliana, centinaia di brasiliani benestanti hanno lasciato il Paese grazie ai visti EB-5 e hanno fatto di Miami la loro città di residenza principale. Miami ha la più alta percentuale di popolazione straniera tra tutte le principali città degli Stati Uniti. Il clima favorevole gioca un ruolo importante, così come il fatto che non ci sono imposte statali sul reddito.
Nell'ultimo decennio il mercato immobiliare di Miami ha subito una transizione verso un mercato più maturo, in particolare nel settore del lusso, che negli ultimi anni ha registrato una crescita accelerata a doppia cifra. Con l'afflusso di investimenti esteri, non sembra che questa tendenza sia destinata a rallentare nel breve termine. Questo rapido tasso di crescita non è determinato solo dal desiderio di sole e spiagge meravigliose: gli investitori facoltosi ritengono infatti che si tratti anche di un luogo sicuro dove investire il proprio denaro.
Il video qui sotto ci è stato inviato dal team commerciale di Paramount Miami e mette in evidenza i 10 motivi principali per investire nel settore immobiliare di Miami.
San Francisco è stata classificata da UBS come "sopravvalutata" con un punteggio di +1,44. Gli affitti e i prezzi delle case hanno superato i redditi. Sebbene la Bay Area continuerà a fornire alloggi in affitto ai residenti, ci sono due fattori che rendono gli investitori titubanti.
Uno è che la Silicon Valley è un'area monoindustriale. In passato si è verificato il "disastro delle dot com". Un'altra recessione nel settore dell'alta tecnologia potrebbe avere un effetto negativo sia sul valore degli immobili che sui redditi da locazione.
L'altro fattore è più sottile. Il 20-30% delle vendite immobiliari di fascia alta non viene reso pubblico a San Francisco. È normale che gli immobili vengano pubblicizzati sul servizio di quotazione multipla (MLS) e su molti altri siti Internet. Sta diventando comune che gli immobili di lusso vengano venduti "sotto traccia" per evitare che il mondo veda quali leader del settore e finanziatori stanno vendendo. Sebbene ciò possa essere semplicemente un desiderio di privacy, potrebbe anche essere visto come un modo per i leader del settore high-tech e di altri settori di scoraggiare gli osservatori dal guardare troppo da vicino la loro attività o l'industria locale nel suo complesso. La mancanza di trasparenza potrebbe non essere di buon auspicio per i prezzi di vendita futuri.
Boston è classificata come "fair-valued" con un punteggio di +0,45 da UBS. I prezzi degli immobili di lusso sono diminuiti del 16,7% nel secondo trimestre del 2018 rispetto al secondo trimestre del 2017. L'area metropolitana di Boston conta un numero elevato di professionisti che affittano la propria abitazione. Un recente rapporto afferma che l'offerta di case disponibili non ha tenuto il passo con la domanda, nonostante negli ultimi dieci anni siano stati costruiti migliaia di nuovi condomini.
Uno dei problemi principali è che sono state costruite abitazioni inadeguate, troppo piccole. Ciò implica una pianificazione a lungo termine inadeguata. Una conseguenza è che molti abitanti di Boston si sono semplicemente trasferiti altrove e devono affrontare lunghi spostamenti quotidiani. Oltre il 50% di coloro che lavorano a Boston impiega tre ore al giorno per recarsi al lavoro. Negli inverni freddi e umidi, questo può rappresentare un problema serio.
Con la tecnologia odierna, le persone diventeranno telelavoratori e potrebbero trasferirsi lontano da Boston, riducendo ulteriormente la necessità di affittare. Un investitore immobiliare locale potrebbe essere in grado di individuare le micro-tendenze e scegliere esattamente la zona giusta in cui acquistare il proprio prossimo immobile da mettere a reddito. Un investitore straniero o proveniente da un altro Stato potrebbe invece preferire concentrarsi su un'area più ampia e stabile.
Londra, in Inghilterra, è da tempo un luogo ideale per possedere immobili da mettere a reddito. UBS assegna ora a Londra un punteggio di +1,61, collocandola nella categoria "Rischio di bolla". Le sei ragioni principali di questa valutazione sono: un eccesso di offerta di immobili di qualità associato a un calo della domanda, un aumento dei tassi di interesse, elevate imposte di registro per l'acquisto di immobili da parte di persone giuridiche, una nuova imposta sulle plusvalenze per i non residenti compresa tra il 18% e il 28%, la Brexit e il timore che un governo di estrema sinistra vinca le prossime elezioni e aumenti ulteriormente le tasse.
La Brexit ha causato l'abbandono di Londra da parte di alcune grandi aziende. La Brexit ha causato una perdita di valore della valuta pari al 13% rispetto al dollaro statunitense e si teme che, dopo la separazione, la sterlina britannica subirà un ulteriore calo del 12%. Questi fattori, insieme, hanno un impatto negativo sugli acquisti, sul rendimento degli affitti e sui valori di rivendita.
Diversi paesi asiatici stanno vivendo un rapido sviluppo economico che ha un impatto positivo sui prezzi degli immobili. Anche le politiche governative stanno influenzando i mercati, in alcuni casi per forzare una correzione del mercato.
Hong Kong è da tempo una meta attraente per i ricchi investitori della Cina continentale. UBS ha valutato Hong Kongcome sopravvalutata e a rischio di bolla speculativa con un punteggio di +2,03 (in aumento rispetto al +1,74 del precedente rapporto UBS). Il mercato immobiliare di Hong Kong è surriscaldato e non ha ancora registrato una correzione dei prezzi, il che fa pensare che ne seguirà una. L'aumento dei prezzi del 18% nel 2017, insieme alla media dell'8% su base annua dal 2012, non è ritenuto sostenibile.
Gli investitori stranieri sono soggetti a un'imposta di registro del 30% sugli acquisti. L'imposta sul reddito da locazione è pari all'11,4% e il rendimento lordo da locazione è del 2,75%. Si tratta di un rendimento non elevato rispetto ad altre città o alle obbligazioni garantite dal governo. Con il dollaro di Hong Kong ancorato al dollaro statunitense, gli aumenti dei tassi di interesse, insieme agli altri costi di acquisto e di proprietà, potrebbero danneggiare gli investitori stranieri.
Singapore gode di una posizione geografica privilegiata ed è un centro finanziario. Recentemente ha registrato una correzione dei prezzi, pertanto gli immobili residenziali sono stati classificati da UBS come aventi un valore equo (+0,44). Le recenti misure macroprudenziali adottate dal governo, come l'imposta di registro del 25% a carico dell'acquirente, introdotte per stabilizzare il mercato, hanno avuto un impatto negativo sugli investitori stranieri. Il governo ha inoltre istituito un'imposta sul reddito da locazione del 15,1%, contribuendo a un rendimento locativo di solo il 2,54%. Le politiche governative miravano a frenare i prezzi degli immobili e ci sono riuscite. Gli acquirenti nazionali di prima casa ne trarranno vantaggio a scapito sia degli acquirenti stranieri che di coloro che desiderano investire in una seconda o terza proprietà.
Saigon - La città di Ho Chi Minhha avuto una storia altalenante, ma nel luglio 2018, in occasione del seminario "Ciclo di crisi e opportunità di investimento nel mercato immobiliare", gli esperti hanno affermato che una crisi è "improbabile nei prossimi due anni" perché l'offerta è ora inferiore rispetto al 2017. In passato, il Vietnam ha vissuto una crisi immobiliare ogni dieci anni circa. Il PIL sta crescendo allo stesso ritmo delle crisi precedenti, ma questa volta il governo sta adottando misure per frenare il mercato al fine di evitare qualsiasi crisi futura.
Tra le misure previste figurano un'aliquota fiscale sulle società del 20%, un'aliquota fiscale sulle plusvalenze anch'essa del 20%, un'imposta di bollo del 5% sugli acquisti e un'imposta sul reddito da locazione compresa tra il 10% e il 20%. A partire dal 2019, le banche non potranno utilizzare più del 40% del loro capitale a breve termine per concedere prestiti a medio-lungo termine.
La caratteristica principale dell'attuale mercato immobiliare di Ho Chi Minh City è la mancanza di alloggi per i residenti a basso reddito e un eccesso di offerta di appartamenti di lusso. Il vicepresidente del Comitato popolare ha lanciato un allarme riguardo a una bolla speculativa e ha anche affermato che agenti immobiliari e speculatori stanno fornendo informazioni false al fine di aumentare i prezzi. Dichiarazioni ufficiali come queste potrebbero far riflettere gli investitori.
I prezzi degli immobili a Tokyo sono aumentati, su base annua, di circa il 5% negli ultimi cinque anni e sono sopravvalutati secondo UBS, che assegna loro un punteggio di +1,09. Nel secondo trimestre del 2018 gli affitti sono aumentati in tutti i 23 quartieri e si prevede che entro il 2020 saranno raggiunti o superati i livelli del 2008 per la prima volta dalla crisi finanziaria. Con l'invecchiamento della popolazione, i piccoli appartamenti per una sola persona potrebbero diventare meno attraenti. In tal caso, i tassi di occupazione dovrebbero diminuire insieme ai redditi da locazione. Il tasso di inflazione giapponese nell'agosto 2018 era pari al 2,54%. Il sistema fiscale giapponese è piuttosto complesso, soprattutto per i non residenti. Sono previste imposte sull'acquisto e sulla vendita, un'imposta sui redditi da locazione e una ritenuta alla fonte del 20,42% prima del pagamento del reddito.
Il ha registrato un aumento dei prezzi del 6,9% nel 2018. Per frenare questi aumenti, il governo è intervenuto imponendo nuove tasse sugli immobili, in particolare ai proprietari di più immobili. Il governo intende costruire 300.000 nuove abitazioni nell'area metropolitana di Seoul per contribuire a stabilizzare il mercato. Il ministro responsabile ha affermato che, se le misure attuali non avranno l'effetto desiderato, saranno attuate ulteriori misure.
La capitale della Cambogia è al centro di una massiccia espansione economica. Il PIL del Paese oscilla intorno al 7%. Gran parte della crescita è alimentata dagli investimenti stranieri provenienti da Giappone, Cina e altri Paesi. Il mercato immobiliare, in particolare quello dei terreni, sembra positivo nel breve termine. Tuttavia, sembrano esserci dei problemi di fondo.
La crescita non è organica, ma alimentata da investimenti esterni. Molte nuove abitazioni non sono in linea con la cultura cambogiana e quindi non attraggono molti cittadini. L'urbanizzazione supera di gran lunga le infrastrutture necessarie, quindi l'approvvigionamento idrico, il trattamento delle acque reflue, i trasporti, ecc. sono rimasti molto indietro. Inoltre, poiché le leggi bancarie tradizionali della Cambogia sono deboli e molti cinesi facoltosi pagano in contanti i nuovi appartamenti, il governo teme che gli acquisti possano essere motivati da tattiche di riciclaggio di denaro. Il risultato finale, nel prossimo futuro, potrebbe essere che saranno gli investitori successivi a subirne le conseguenze.
SP è l'ultima città che prenderemo in esame. Il profilo politico del Brasile avrà probabilmente un forte impatto sul mercato. Il mercato residenziale di San Paolo mostra un profilo stabile, ma con molte proprietà fuori dalla portata di molti residenti. Gli investitori stranieri hanno acquistato molte case, che ora sono occupate abusivamente da occupanti illegali. Questi ultimi sostengono che ciò è in parte dovuto al fatto che non possono permettersi gli affitti e in parte per protestare contro il mercato in generale. I tassi di inflazione, che variano notevolmente, non aiutano l'accessibilità economica. Nel 2012 l'inflazione era del 5,4% e ha raggiunto il picco del 9,03% nel 2015. Alla fine, il tasso di inflazione è sceso al 3,5% nel 2018. Con un'inflazione eccessiva, gli aumenti reali dei prezzi sono molto inferiori a quanto sembrerebbe a prima vista.
Il vasto scandalo di corruzione denominato "Operazione Autolavaggio" ha avuto un effetto paralizzante sul Paese, spingendolo in una delle peggiori recessioni mai registrate. Le elezioni di ottobre segnalano incertezza politica e di mercato, poiché molti politici non sono ben visti. Con tassi di interesse al 6,5% e inflazione ai massimi livelli degli ultimi 15 mesi, gli investitori immobiliari potrebbero decidere di evitare di entrare nel mercato per qualche tempo.
La scelta di una città in cui acquistare immobili da mettere a reddito richiede una speculazione coraggiosa o una valutazione equilibrata. Alcune città hanno immobili dal prezzo eccessivo, altre hanno prezzi ragionevoli. Alcune hanno una storia di buoni guadagni per gli investitori, hanno tasse basse e incoraggiano gli investitori di tutto il mondo. Alcune città e governi nazionali scoraggiano gli investitori non residenti e limitano sia il rendimento al lordo delle imposte che il potenziale di guadagno al netto delle imposte.
Esaminando attentamente le opportunità, molti investitori, sia principianti che esperti, scelgono le città americane, in particolare New York e Miami, quando cercano le città migliori in cui investire nel settore immobiliare.
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