Molti proprietari di immobili di lusso pongono questa domanda dopo che la loro proprietà è rimasta sul mercato per troppo tempo e prima di diventare nostri clienti.
Gli agenti immobiliari vivono secondo il motto: "Le tre parole più importanti nel settore immobiliare sono posizione, posizione, posizione".
Quando qualcuno vuole vendere la propria proprietà, questo atteggiamento è semplicemente troppo semplicistico.
I nostri clienti si rivolgono a noi perché desiderano vendere la loro proprietà:
Per raggiungere questo obiettivo, le tre parole più importanti nel settore immobiliare sono Prezzo, Condizioni e Marketing.
Il mercato immobiliare di lusso di Miami è un mercato. Gli immobili hanno un prezzo di mercato. Tale prezzo è influenzato dalle condizioni locali. È influenzato anche dalla percezione dell'acquirente. La percezione è la verità dell'acquirente. Tale verità è separata da qualsiasi cosa nel mondo reale e da qualsiasi cosa nella mente del venditore. Analizziamo questi punti più nel dettaglio.
Un esempio semplice: se un complesso residenziale sulla Biscayne Bay, nel centro di Miami o a Miami Beach ha appartamenti attualmente in vendita, allora quello è il mercato di riferimento per quel complesso. Questi appartamenti competono con altri appartamenti simili in complessi simili.
Se hanno tutti età e dimensioni simili, finiture simili, gli stessi servizi e la stessa vista, allora potrebbero non esserci grandi differenze tra loro. Se altri appartamenti simili sono stati venduti o non sono stati venduti, anche questi fattori contribuiscono a determinare il prezzo di mercato degli altri appartamenti che vengono messi in vendita.
Per determinare un prezzo di mercato ragionevole, analizziamo tre situazioni: a) appartamenti venduti di recente, b) appartamenti che erano sul mercato ma non sono stati venduti e c) appartamenti attualmente sul mercato. Esaminiamo i dettagli: quanto tempo ci è voluto per venderli, quali sono stati i motivi per cui quelli che non sono stati venduti, quali caratteristiche specifiche, vantaggi e benefici avevano quelli che sono stati venduti. Utilizziamo ogni dettaglio e teniamo conto delle caratteristiche speciali che possiamo utilizzare nel nostro marketing per creare la giusta percezione nella mente degli acquirenti, in modo che il prezzo sia giusto e faccia parte della percezione degli acquirenti.
Ci sono altri dettagli che prendiamo in considerazione, ma ciò che conta per un venditore è che eleviamo il prezzo a un livello di competenza che molti agenti immobiliari non raggiungono o non sono in grado di raggiungere. Teniamo conto delle somiglianze e delle caratteristiche uniche e speciali che possiamo utilizzare per determinare il prezzo migliore e che possiamo sfruttare quando commercializziamo l'appartamento.
Il calcolo del prezzo di mercato richiede impegno, competenza ed esperienza nel settore, nella conoscenza dei singoli complessi residenziali e degli appartamenti specifici. Una volta fatto tutto ciò, possiamo discutere gli obiettivi dei nostri clienti venditori e stabilire i tempi che preferiscono. In questo modo siamo tutti sulla stessa lunghezza d'onda e sappiamo che il prezzo richiesto è accurato per l'appartamento, il complesso residenziale, il mercato e i tempi preferiti.
Il termine "condizioni" comprende le condizioni del mercato locale e globale, nonché le condizioni effettive dell'appartamento stesso. Se le condizioni globali cambiano, ad esempio a causa di una crisi finanziaria, il valore di mercato di quel complesso residenziale e di ogni singolo appartamento subirà una variazione. Nel 2008 i prezzi delle azioni di società rinomate sono crollati perché trascinati al ribasso da fattori al di fuori del loro controllo. Anche i fattori globali influenzano le condizioni del mercato immobiliare. Se tali condizioni assumono rilevanza, i prezzi devono riflettere il loro impatto.
Il rovescio della medaglia è che molti agenti immobiliari "tradizionali" concentrano semplicemente i loro sforzi di marketing su un settore specifico del mercato per trovare un acquirente che, a parità di condizioni, dovrebbe desiderare l'appartamento. Se quel settore del mercato degli acquirenti subisce un impatto negativo, i potenziali acquirenti si allontanano e l'appartamento in condominio non viene venduto.
Le condizioni locali influenzano il prezzo. Se le condizioni globali rimangono positive ma, ad esempio, la società che gestisce lo sviluppo incontra un problema, allora queste condizioni locali influenzeranno i prezzi. Prendiamo alcuni esempi rari ma reali: la società di gestione fallisce, subisce una cattiva pubblicità o è soggetta ad azioni legali. Oppure la qualità della loro gestione diminuisce, riducendo così il valore effettivo delle strutture condivise. Qualsiasi di queste condizioni locali avrà un impatto negativo sul valore di mercato e sul prezzo degli appartamenti.
Noi teniamo le orecchie aperte, ma molti agenti e aziende non lo fanno. Gli agenti immobiliari "tradizionali" fissano un prezzo, fanno il loro marketing e aspettano che si presenti un acquirente. Noi restiamo attivi e sappiamo cosa potrebbe succedere. La nostra responsabilità è quella di informarci, indagare, consigliare e agire affinché i nostri clienti vendano il loro appartamento, senza stare lì a chiedersi perché non è stato venduto.
Il marketing è la terza parola più importante nel settore immobiliare.
Molti agenti immobiliari conoscono le basi del marketing. Molti altri seguono le strategie di marketing della loro azienda o franchising. Un marketing efficace ricerca e individua potenziali acquirenti che sono pronti, disposti e in grado di prendere decisioni riguardo all'appartamento che stiamo commercializzando.
Ciò richiede molto più che utilizzare il Multiple Listing Service (MLS) e aggiungere i dettagli, la descrizione, le immagini ecc. di un immobile a tutti i siti web immobiliari. È molto più che allestire l'appartamento in modo che susciti stupore in tutti coloro che vedono il tour virtuale e che visitano l'appartamento di persona. Questi sono tutti elementi di fondamentale importanza, naturalmente, e noi facciamo tutto questo. Ma un marketing efficace non si ferma qui.
Un marketing efficace trasmette il messaggio giusto alla persona giusta nel modo giusto. Per farlo con successo, è necessario che il marketing si concentri sui dati geografici, demografici e psicografici degli acquirenti. Non tutti gli agenti immobiliari o le agenzie immobiliari lo capiscono o lo fanno.
Oltre al marketing tradizionale che facciamo, perseguiamo intenzionalmente due percorsi: l'outbound marketing e l'inbound marketing.
Commercializziamo i nostri immobili in vendita sul mercato generale (geografico) e a ciascun gruppo specifico di acquirenti (demografico). Incoraggiamo e consentiamo agli acquirenti individuali che non conosciamo ancora di contattarci per saperne di più e, in ultima analisi, per stipulare un contratto di acquisto.
Inoltre, promuoviamo continuamente i nostri servizi e le nostre competenze presso potenziali gruppi di acquirenti, "parlando loro nella loro lingua" (psicografia). Costruiamo continuamente fiducia. Ciò si traduce in due situazioni:
Siamo esperti nella commercializzazione di appartamenti e siamo specializzati nel mercato immobiliare di lusso di Miami. Il nostro marketing garantisce risultati eccellenti.
Per vendere un appartamento al prezzo più alto consentito dal mercato, nei tempi preferiti dal cliente e con il minimo sforzo e fastidio da parte sua, occorrono abilità, esperienza, competenza e determinazione.
La "posizione" indica semplicemente ai potenziali acquirenti dove si trova un appartamento. Per venderlo occorre stabilire il prezzo giusto, comprendere e rispondere a tutte le condizioni di mercato, allestire l'appartamento in modo da massimizzarne il "fattore sorpresa" e attuare una strategia di marketing pienamente efficace.
Questo è ciò che facciamo, ed è per questo che i nostri clienti non si chiedono "Perché il mio appartamento a Miami non si vende?". Se il tuo appartamento non si vende e desideri discutere dei tuoi progetti futuri,contatta unodei nostri agenti immobiliari di Miami, così potremo conoscere meglio i tuoi piani e iniziare a consigliarti sulle migliori misure da adottare.
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