Aggiornamento sul mercato immobiliare di Manhattan, secondo trimestre 2025

Le vendite raggiungono il massimo degli ultimi due anni, mentre gli acquirenti preferiscono pagare in contanti

Condizioni di mercato

Il mercato immobiliare di Manhattan ha continuato la sua ripresa nel secondo trimestre del 2025, con le vendite che hanno raggiunto il livello più alto in quasi due anni. Sono state concluse in totale 3.042 vendite, con un aumento del 16,6% rispetto all'anno precedente e dell'8,4% rispetto allamedia trimestrale degli ultimi dieci anni. Questo è stato il terzo trimestre consecutivo di crescita dei prezzi annuali dopo il calo registrato lo scorso anno. Tuttavia, è da notare che circa la metà delle transazioni è stata firmata prima di aprile, in anticipo rispetto all'introduzione della nuova politica tariffaria degli Stati Uniti, il che potrebbe aver contribuito a incrementare i dati del trimestre.

Contratti firmati

A differenza delle vendite concluse, che per lo più descrivono il passato, i contratti firmati sono un indicatore anticipatore del mercato immobiliare. Superando l'incertezza sulla politica tariffaria, i contratti firmati nel giugno 2025 hanno registrato un forte aumento dei nuovi contratti firmati per tutte le tipologie di immobili:

• Cooperative: 506 contratti, con un aumento del 27,5% su base annua
  
  
• Condomini: 354 contratti, con un aumento del 17,6% su base annua
  
  
• Case unifamiliari: 31 contratti, con un aumento del 106,7% su base annua

La domanda di immobili di lusso è rimasta eccezionale. I contratti firmati nella fascia di prezzo compresa tra 5 e 9,99 milioni di dollari e tra 10 e 19,99 milioni di dollari hanno registrato un aumento significativo. Ad esempio, i contratti relativi ad appartamenti nella fascia di prezzo compresa tra 10 e 19,99 milioni di dollari sono più che raddoppiati rispetto all'anno precedente. Secondo il Douglas Elliman Market Report, il volume dei contratti di lusso (il 10% superiore del mercato) è più che raddoppiato solo negli ultimi due mesi.

Il contante domina

Gli acquisti in contanti hanno raggiunto il record del 69,1% di tutte le vendite.

• Il 78,3% delle vendite superiori a 3 milioni di dollari è stato effettuato in contanti.
  
  
• Il 60,4% delle vendite inferiori a 1 milione di dollari è stato effettuato in contanti (ben al di sopra della media storica del 43,3%).
  
  
• Le vendite finanziate sono aumentate solo del 5,7% su base annua, mentre le transazioni in contanti hanno registrato un aumento del 23%, riflettendo criteri di concessione dei prestiti più rigorosi e una maggiore competitività tra gli acquirenti che pagano interamente in contanti. 

Inventario e mesi di fornitura

L'inventario delle proprietà in vendita è aumentato del 3 , 1% raggiungendo le 8.296 unità, ma è stato superato dall'aumento delle vendite, riducendo i mesi di offerta a 8,2, in calo rispetto ai 9,2 di un anno fa e appena al di sotto della media decennale di 8,3 mesi.

Nuovo sviluppo

• Chiusure: 408, con un aumento del 19,3% su base annua
  
  
• Prezzo medio di vendita: 2,31 milioni di dollari, con un aumento del 13,1%
  
  
• Dimensione media dell'unità: 1.563 piedi quadrati, con un aumento del 13,3%
  
  
• Sconto: migliorato dal 6,3% al 3, 6%
  
  
• Quota di mercato: 13,4% di tutte le chiusure

La forza dei nuovi sviluppi è stata trainata dagli utenti finali piuttosto che dagli investitori, con gli acquirenti stranieri che hanno rappresentato solo il 6,5% delle vendite totali, ben al di sotto della media decennale dell'11,7%.

Mercato del lusso (Top 10%)

• Soglia di ingresso: 4,5 milioni di dollari
  
  
• Prezzo mediano: 6,525 milioni di dollari, in aumento dell'8,8%
  
  
• Prezzo medio: 8,57 milioni di dollari
  
  
• Vendite: 310, con un aumento del 18,3% rispetto all'anno precedente
  
  
• Inventario: in calo del 21,2%
  
  
• Mesi di fornitura: 12,1, in miglioramento rispetto a 18,2
  
  
• Sconto di quotazione: 8,2%
  
  
• Giorni sul mercato: 133 giorni, in aumento rispetto ai 94 di un anno fa

Il settore del lusso continua a superare il mercato generale, sostenuto da acquirenti con elevata disponibilità finanziaria e da una riduzione dell'offerta di immobili di fascia ultra-alta.

Mercato dell'usato

• Chiusure: 2.634, con un aumento del 16,2% su base annua
  
  
• Prezzo medio di rivendita: stabile a 1,05 milioni di dollari
  
  
• Sconto sull'inserzione: 6,0%, dimezzato rispetto allo scorso anno
  
  
• Inventario: 7.119 unità (+4,7%)
  
  
• Mesi di fornitura: 8,1, in calo rispetto a 9,0
  
  

Manhattan rimane resiliente

Il mercato immobiliare di Manhattan rimane resiliente, sostenuto da una forte domanda, da un numero limitato di nuovi sviluppi e da un'alta percentuale di transazioni in contanti. In periodi di volatilità dei mercati globali, gli investitori hanno storicamente spostato il capitale dalle azioni verso beni tangibili come gli immobili di pregio, alla ricerca di stabilità e valore a lungo termine. Nonostante permangano le difficoltà legate all'incertezza sui dazi e agli alti tassi ipotecari, Manhattan sta entrando in questa fase da una posizione di forza. 

Indicatori chiave di mercato:

• Crescita demografica: la popolazione netta e la migrazione internazionale verso New York City sono in aumento.

• Limiti di inventario: l'offerta di immobili disponibili rimane insufficiente a soddisfare la domanda.

• Aumento dei prezzi: i prezzi degli immobili continuano a salire in tutti i segmenti di mercato.

• Ritorno in ufficio: l'indice Placer.ai dell'aprile 2025 ha indicato che l'afflusso negli uffici di New York City era solo del 5,5% inferiore ai livelli dell'aprile 2019, il calo minore tra le principali città degli Stati Uniti.

Articoli recenti:

"Stai ancora aspettando che i tassi ipotecari scendano? Potrebbe costarti caro"

"L'offerta di nuovi sviluppi immobiliari a Manhattan diminuisce (Parte 1 e 2)"

"Il quartiere dei miliardari"