I tassi di assorbimento nel settore immobiliare si riferiscono alla percentuale di immobili disponibili venduti in un determinato periodo di tempo. Possiamo utilizzare i tassi di assorbimento per valutare lo stato di salute del mercato e stimare il tempo di permanenza degli immobili nel mercato.
Più alto è il tasso di assorbimento, più velocemente si venderanno le case sul mercato. Un tasso di assorbimento superiore al 20% indica un mercato favorevole ai venditori, mentre uno inferiore al 15% indica un mercato favorevole agli acquirenti.
La formula per calcolare i tassi di assorbimento in un determinato mercato è semplice:
Timeframes = un mese
1 settembre 2021 - 30 settembre 2021
Numero di case vendute
___________________ =
Numero totale di case in vendita
Prendete il numero di case vendute e dividetelo per il numero di case disponibili. Assicuratevi che le vendite siano tutte relative allo stesso periodo di tempo.
Utilizziamo uno scenario immaginario per illustrare la formula. Immaginiamo che il numero di case vendute a Miami nel mese di settembre sia stato 10, in un mercato che contava 23 case in vendita a Miami.
10
___ = 0,43
23
Moltiplichiamo 0,43 per 100 per determinare la percentuale.
0,43 x 10 = 43%
Ora sappiamo che il 43% delle case in questo mercato immaginario è stato venduto nel mese di settembre.
Il contrario di questa formula ci mostrerà per quanto tempo possiamo aspettarci che gli immobili rimangano sul mercato. Dividere il numero totale di immobili disponibili per il numero di quelli venduti (tutti nel mese di settembre 2021).
23
_________ = 2,3 mesi
10
In questo esempio, ci vorranno 2,3 mesi per vendere il resto delle case.
Il mercato immobiliare di Miami ha registrato un tasso di assorbimento accelerato. Nell'aprile 2020, l'indicatore mostrava oltre 30 mesi di scorte nelle vendite di case di lusso sulla costa di Miami, ma un anno dopo il tasso di assorbimento è salito alle stelle con l'aumento della domanda. Si prevedeva che le scorte sarebbero durate solo 2,6 mesi nell'aprile del 2021 e continuano a vendersi rapidamente.
Le vendite di appartamenti di lusso nell'aprile 2020 mostravano oltre 44 mesi (a maggio la stima era di 80 mesi!), ma ora le previsioni indicano solo 6,5 mesi.
Quindi, anche se quei mesi di pandemia sembravano molto spaventosi, erano solo istantanee di un mercato influenzato da una quasi pausa economica mondiale causata dalla pandemia.
Una volta che le persone hanno potuto ricominciare ad acquistare immobili, Miami ha visto un'ondata di acquisti.
Esistono precedenti di una simile accelerazione. Ad esempio, nel 2009 il mercato immobiliare di Miami ha registrato un basso tasso di assorbimento con un elevato inventario che ha portato al calo dei prezzi dei condomini. I prezzi più bassi hanno spinto un mercato in stallo verso un tasso di assorbimento molto più elevato, accelerando la vendita degli immobili.
Tutto questo per dire che è necessario guardare alle tendenze e al quadro generale prima di dare per perso un mercato sulla base dei tassi di assorbimento. Quando si vede un numero come questo, il suo potere predittivo vale solo finché determinati fattori rimangono invariati, perché i mercati reagiscono. Pochissime cose rimangono statiche o stagnanti a lungo.